Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024

1.1. Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024

In dit afwegingskader functieveranderingsbeleid hebben we vastgelegd hoe de deelnemende gemeenten om willen gaan met voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Het beleid stelt agrarische bedrijven in staat om de bedrijfsvoering op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze (gedeeltelijk) te beëindigen. Het wijzigen van de agrarische functie in een andere functie, zoals een woon- of werkfunctie, is de daadwerkelijke functieverandering. Dit leidt op verschillende manieren tot kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. Door de sloopverplichting van overtollige bebouwing, landschappelijke inpassing bij hergebruik/nieuwbouw voor nieuwe woon- of werkfuncties, en natuurontwikkeling of landschapsverbetering in de wijdere omgeving.

Op de slooplocatie kent de overtollige agrarische bebouwing een waarde. Deze waarde noemen we sloopmeters. Nieuwe functies, zoals wonen, werken, het vergroten van de woninginhoud of oppervlakte aan bijgebouwen worden door de inzet van sloopmeters mogelijk gemaakt. Om de oppervlakte aan bebouwing in het landelijk gebied niet toe te laten nemen werken we met een omrekening van de sloopmeters. Dit betekent dat de vrijkomende sloopmeters niet één op één ingezet kunnen worden voor een nieuwe functie. De sloopmeters zijn door de reikwijdte van het functieveranderingsbeleid tussen de deelnemende gemeenten uitwisselbaar.

Werkend aan een kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied kijken we zorgvuldig naar de herbestemming van de locatie. In het functieveranderingsbeleid leggen we regionaal de voorwaarden vast voor een dergelijke ontwikkeling. Bijvoorbeeld hoeveel sloopmeters nodig zijn voor een nieuwe functie en op welke manier gewerkt kan worden aan landschappelijke inpassing op het erf en landschapsversterking in de wijdere omgeving.

Door op interregionale schaal afspraken te maken hebben we een kader waardoor op een gelijke wijze gewerkt wordt met sloopmeters, groencompensatie, voorwaarden voor herbestemming en kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied. We dagen gemeenten vooral uit om een ruimtelijke afweging te maken welke functies in welk gebied gewenst zijn. Hiervoor geeft het kader handvatten om tot een gemeentelijke uitwerking te komen.

1.2. Omgevingskwaliteit landelijk gebied

Ons landelijk gebied is continue in ontwikkeling. Denk daarbij aan veranderingen bij agrarische bedrijven, nieuwbouw aan dorpsranden, aanleg recreatieve routes, inspelen op klimaatverandering, ingrepen in het watersysteem en nieuwe natuuraanleg. Deze ontwikkelingen hebben impact hebben op het landschap: vervlakking dreigt, landschappelijke variatie verdwijnt en verstening neemt toe. Kortom, de eigenheid en herkenbaarheid van het landschap neemt af. Dat raakt de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee de vitaliteit van beide mooie regio’s.

Ook de beëindiging van agrarische bedrijvigheid heeft zijn impact. Bedrijfsbebouwing die niet meer in gebruik is kan verpauperen. Leegstaande gebouwen kunnen aanleiding zijn voor ondermijning van de maatschappij door gebruik voor criminele activiteiten. Daarnaast draagt de agrarische sector zorg voor het onderhoud en beheer van het landschap. Het veranderen van deze functie heeft daarmee ook gevolgen voor het landschapsbeheer. Al met al leiden veranderingen in de agrarische sector op verschillende vlakken tot impact op de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied.

1.3. Doelstelling functieveranderingsbeleid

De regio’s hebben met het functieveranderingsbeleid als doel om de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied te behouden en waar mogelijk te verbeteren.

Om deze kwaliteitsverbetering te bereiken werken we aan verschillende opgaven en doelen tegelijkertijd:

• -

  Verbetering van de omgevingskwaliteit door de sloop van (vrijkomende) agrarische bedrijfsbebouwing.

• -

  Verbetering van de omgevingskwaliteit door landschappelijke inpassing en bijdrage aan een gemeentelijk Ontwikkelfonds landelijk gebied. De landschappelijke inpassing heeft betrekking op het erf en haar directe omgeving. De gelden uit het fonds worden ingezet voor kwaliteitsverbetering in de wijdere omgeving. Denk hierbij aan de ontwikkeling van natuur en landschap, het bijdragen aan recreatieve routes of bijdragen aan waterberging.

• -

  Het bieden van nieuwe economische dragers door de voormalige agrarische locatie te herbestemmen voor wonen en/of werken. Hiermee versterken we de economische en sociale vitaliteit van het landelijk gebied.

1.4. Gezamenlijk afwegingskader functieveranderingsbeleid

Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is opgesteld vanuit de samenwerking tussen de gemeenten van de regio Foodvalley en de regio Amersfoort. Ook de beide provincies waarin deze regio’s liggen zijn hierbij betrokken; provincie Gelderland en provincie Utrecht.

Het beleidskader is opgesteld voor en door de betrokken gemeenten: Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Ede, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Putten, Renswoude, Rhenen, Scherpenzeel, Soest, Veenendaal, Wageningen en Woudenberg. Vanwege de ligging in de provincie Gelderland en Utrecht, zijn ook zij betrokken. Het moment van inwerkingtreding kan per gemeente verschillend zijn.

Figuur 1. Overzicht betrokken gemeenten

Regionaal functieveranderingsbeleid kennen we sinds 2008, voor de Gelderse gemeenten van de regio Foodvalley en de gemeente Putten. In 2012 en 2016 is het beleid geactualiseerd met behoud van de eerdergenoemde doelstellingen in de regio Foodvalley.

Uit de evaluatie in 2020 blijkt dat het beleid goed functioneert. De Gelderse gemeenten geven hierbij enkele aanbevelingen mee om het beleid te verbeteren. De evaluatie is breder uitgezet dan de deelnemende gemeenten. Zo zijn de Utrechtse gemeenten van beide regio’s, de provincies Gelderland en Utrecht en het Waterschap Vallei en Veluwe ook gevraagd naar hun ervaringen. Daarnaast zijn ook diverse adviseurs die in hun dagelijkse werkzaamheden het beleid hanteren betrokken.

Afgelopen jaar heeft het bureau Aveco de Bondt alle beschikbare beleidsinformatie en wensen in beeld gebracht. Ook hebben ze zich verdiept in de omgevingskwaliteit en ontwikkelrichting van de verschillende landschappen binnen het betrokken gebied. Op basis hiervan zijn aanbevelingen gedaan voor het opstellen van een regionaal kader voor functieveranderingsbeleid.

De provincie Utrecht is bezig met het (door)ontwikkelen van haar functieveranderingsbeleid. Door de ervaringen met het goed functioneren van het functieveranderingsbeleid in de regio Foodvalley kan hier goed op aangesloten worden. We stellen een gezamenlijk kader op voor functieverandering waarbij rekening gehouden wordt met de laatste actualiteiten. Het functieveranderingsbeleid regio Foodvalley 2016 komt hiermee te vervallen. Met de toevoeging van de Utrechtse gemeenten van de regio Foodvalley en de regio Amersfoort vergroten we de reikwijdte van het gezamenlijk functieveranderingsbeleid.

1.5. Reikwijdte functieveranderingsbeleid

De reikwijdte van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is groot door het aantal deelnemende gemeenten. Het beleid is echter niet voor het gehele grondgebied van toepassing.

• •

  Het kader is van toepassing voor agrarische functies in het landelijk gebied. Buurtschappen, clusters van bebouwing en dorpsranden kennen een sterke verweving met het landelijk gebied. Echter, de bebouwde kom (steden en dorpen) maakt hier geen onderdeel van uit.

• •

  Voor het Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000-gebieden gelden bijzondere regels. In deze gebieden kan functieverandering plaatsvinden waarbij beperktere regels gelden voor het herbestemmen. Om het gebied verder te ontstenen kunnen hier alleen met eigen sloopmeters ontwikkelingen plaatsvinden. Ook zijn hier geen functieveranderingen naar een bedrijfsfunctie of nevengebruiksfunctie mogelijk.

• •

  Daarnaast kunnen in de verschillende gemeenten landschappelijke-, ecologische en/of cultuurhistorisch waardevolle gebieden liggen. Denk hierbij aan de engen op de overgang naar de Veluwe, de Grebbelinie of gemeentelijke ecologische verbindingszones. Ook voor deze gebieden kunnen strengere regels van toepassing zijn. Het is aan de gemeenten om deze in kaart te brengen.

De reikwijdte van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 gaat verder dan de slooplocatie. Niet altijd ligt het initiatief voor ontwikkelen van woningen op de locatie van de voormalige bedrijfslocatie. Dit kan ook elders. Hiervoor beschrijft of wijst de gemeente, gebieden aan. In deze gebieden is doorontwikkeling naar de functie wonen, zoals buurtschappen en de omgeving van het dorp, ruimtelijk gewenst. Hiervoor zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit het functieveranderingsbeleid ook van toepassing.

1.6. Planologische procedure

Met functieverandering bedoelen we dat de agrarische functie van een perceel wijzigt in een andere functie, zoals in een woon- of werkfunctie. Hiervoor doorloopt een initiatiefnemer een planologische procedure. Met deze procedure wordt de nieuwe functie, mogelijkheden voor gebruik en oppervlakte, planologisch/juridisch vastgelegd.

Het is goed om te melden dat het voldoen aan de voorwaarden van het regionale functieveranderingsbeleid geen recht van ontwikkeling vormt. De afweging of de ontwikkeling passend is op de locatie maakt de gemeente aan de hand van geldende beleidskaders.

In (aanvullende) beleidsuitwerkingen kan de gemeente ontwikkelrichtingen opnemen over wonen of werken in het landelijk gebied. Hierbij gaat het om bijvoorbeeld een voorkeursladder voor locaties van nieuwe woonvolumes, ruimtelijke voorwaarden voor niet-agrarische ontwikkelingen of de aanduiding van waardevolle gebieden voor natuur, landschap en cultuurhistorie.

Onderdeel van de functieverandering is ook het voldoen aan diverse wet- en regelgeving die van toepassing is op de locatie. Mogelijk moeten onderzoeken uitgevoerd worden, zoals het uitvoeren van een QuickScan ecologie en een verkennend bodemonderzoek.

De bestaande omgevingsvergunningen, zoals de omgevingsvergunning milieubelastende activiteit, moeten worden geactualiseerd aan de nieuwe situatie.

1.7. Uitnodiging gemeentelijke uitwerking

Het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is een kader op hoofdlijnen voor de deelnemende gemeenten. Vanuit een helicopterview hebben we hierin de gezamenlijke afspraken en werkwijze opgenomen.

Het is aan de gemeenten om dit te vertalen in passende beleidsregels. Dit zijn gebied specifieke uitwerkingen afgestemd op de lokale (ruimtelijke)opgave, de schaal en ontwikkelrichting.

In het onderliggende stuk is een duidelijk onderscheid gemaakt over de gezamenlijke kaders én de ruimte voor de gemeentelijke uitwerking. Hierbij zijn denkrichtingen opgenomen als inspiratie.

1.8. Leeswijzer

In het tweede hoofdstuk leiden we het afwegingkader functieveranderingsbeleid 2024 in met een stroomschema. Met het onderscheid in volledig beëindigen en gedeeltelijk beëindigen doorlopen we twee sporen. Elk spoor heeft twee mogelijkheden.

Aan de hand van het stroomschema beschrijven we het beleid voor de twee vormen van functieverandering bij volledige beëindiging van de agrarische functie: functieverandering naar wonen en functieverandering naar werken. Voor beide mogelijkheden zetten we de voorwaarden uiteen aan de hand van de regels voor sloopcompensatie, landschappelijke inpassing en bijdrage aan het ontwikkelfonds landelijk gebied. De regionale afspraken hebben ruimte voor een gemeentelijke uitwerking. Dit is herkenbaar in een grijs kader opgenomen bij de relevante onderdelen.

Voor gedeeltelijke beëindiging hanteren we eenzelfde opbouw in de beschrijving van het beleid. Hierbij onderscheiden we twee mogelijkheden: naar nevengebruiksfunctie en gedeeltelijke sloop. In de voorwaarden zijn hierbij regels dan wel de planologische borging, landschappelijke inpassing en de bijdrage aan ontwikkelfonds landelijk gebied opgenomen. De ruimte voor gemeentelijke uitwerking is ook hierbij herkenbaar opgeschreven. Tot slot gaan we in op maatwerk.

De sloopmetersystematiek komt aan bod in het derde hoofdstuk. Na een toelichting op het begrip sloopmeters beschrijven we de systematiek. Deze is ook voorzien van voorwaarden voor de inzetbaarheid en bijzondere situaties. Enkele rekenvoorbeelden verduidelijken de sloopmetersystematiek. Aan het einde van dit hoofdstuk beschrijven we de afspraken over de interregionale samenwerking, de geldigheid van sloopmeters en de overgangsregeling voor het beleid.

In de eerste bijlage is het stroomschema afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 opgenomen. In de tweede bijlage is de beschrijving van de regionale landschappen, zoals opgesteld door Aveco de Bondt, opgenomen.

2.1. Stroomschema

Het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is in een schema vormgegeven. Dit schema laat enerzijds het proces met de te doorlopen stappen voor de initiatiefnemer zien, en anderzijds geeft het de voorwaarden voor functieverandering weer.

Vanuit de kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied zijn gezamenlijke afspraken en werkwijzen geformuleerd over het omgaan met vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing en met de ontwikkelwensen van de bestaande agrarische functies. De gemeenten hebben ruimte voor uitwerking die ingevuld wordt op basis van gebied specifieke opgaven, landschappelijke kenmerken en/of en omgevingskwaliteitswensen.

Dit hoofdstuk is een toelichting op de verschillende stroomlijnen van dit schema. Voor de herkenbaarheid komt het schema in delen terug bij de beschrijving. In bijlage 1 is het volledige schema opgenomen.

Figuur 2. Stroomschema Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 - tevens opgenomen in bijlage 1

2.2. Ontwikkeling initiatiefnemer

We kennen voor het landelijk gebied verschillende opgaven. Vooral veranderingen in de agrarische sector/functies hebben impact op de omgevingskwaliteit. Het onderliggende kader heeft dan ook alleen betrekking op agrarische functies in het landelijk gebied.

Een agrarisch ondernemer kan de keuze maken om zijn bedrijfsvoering volledig of gedeeltelijk te beëindigen. Bij het doorlopen van een functieverandering ontstaat ruimte voor ontwikkeling. Met de functieverandering naar een functie wonen, een functie werken of een nevengebruiksfunctie ontstaat een aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied.

2.3. Volledig beëindigen agrarische functie

Als een agrariër besluit zijn agrarisch onderneming te beëindigen, dan dient een functieverandering plaats te vinden. De agrarische functie komt immers te vervallen. Het functieveranderingsbeleid geeft twee mogelijkheden voor herbestemmen: functieverandering naar ‘Wonen’ of functieverandering naar ‘Werken’.

Hieraan zitten voorwaarden verbonden.

2.4. Functieverandering naar Wonen

Bij de functieverandering naar Wonen geeft het functieveranderingsbeleid verschillende mogelijkheden. Uitgangspunt is het behoud van de (voormalige bedrijfs) woning met privébijgebouwen en de sanering van de overtollige bedrijfsbebouwing.

Figuur 3. Uitsnede stroomschema functieverandering naar Wonen

2.5. Voorwaarden functieverandering naar Wonen:

2.6. Bredere inzet sloopmeters en/of groencompensatie bij woonfuncties

Sloopmeters kunnen ook ingezet worde als compensatie voor andere mogelijkheden bij woonfuncties. Dit noemen we bredere inzet sloopmeters. Regionaal hebben we afspraken gemaakt over de werkwijze en/of de maximale benutting. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om wel of geen gebruik te maken van deze mogelijkheden. Hiervoor kunnen gemeentelijke voorwaarden gelden, bijvoorbeeld milieuvereisten en/of landschappelijke aanvaarbaarheid.

De bredere inzet sloopmeters is mogelijk voor:

• 1)

  Grotere inhoud (m3) van de woning dan regulier toegestaan;

• 2)

  Grotere oppervlakte aan bijgebouwen (m2) dan regulier toegestaan;

• 3)

  Woningsplitsing;

• 4)

  Legalisatie

De brede inzet sloopmeters is ook in te vullen met groencompensatie (2.6.5).

2.7. Functieverandering naar Werken

Bij de functieverandering naar Werken onderscheiden we drie soorten werkfuncties:

• •

  Niet-agrarische bedrijfsfunctie;

• •

  Maatschappelijke functie;

• •

  Recreatieve bedrijfsfunctie.

Figuur 5. Uitsnede stroomschema functieverandering naar Werken

Het landelijk gebied is een gevarieerd gebied waar agrarische functies, niet-agrarische bedrijfsfuncties, recreatie, maatschappelijke functies en wonen hand in hand gaan. Het landelijk gebied is een soort ‘kraamkamer’ van nieuwe werkfuncties. Vanwege de impact op de omgevingskwaliteit moet de aard en omvang wel passend zijn bij het landelijk gebied. Met een bebouwingsoppervlakte tot 500 m2 worden deze functies als passend beschouwd.

Werkfuncties groter dan de eerdergenoemde 500 m2 moeten gestimuleerd worden zich te vestigen op een lokaal of regionaal bedrijventerrein. Met een zwaardere sloopcompensatie kunnen functies tot een oppervlakte van 1.000 m² bedrijfsbebouwing onder voorwaarden mogelijk zijn. Hiervoor moet een afweging gemaakt worden tussen de aard van het bedrijf en de gebiedskenmerken van de locatie of medewerking al dan niet mogelijk is.

Uitgangspunt is het behoud van de (voormalige bedrijfs) woning met privébijgebouwen en de sanering van de overtollige bedrijfsbebouwing. Als de bestaande bebouwing van een te slechte (beeld)kwaliteit is om voor de nieuwe functie hergebruikt te worden, is vervangende nieuwbouw toegestaan, die goed landschappelijk is ingepast in zijn omgeving mogelijk.

2.8. Voorwaarden functieverandering naar Werken:

2.9. Bredere inzet sloopmeters bij werkfuncties

Naast de mogelijkheden voor nieuwe werkfuncties kunnen sloopmeters ook worden ingezet als compensatie voor andere mogelijkheden bij werkfuncties. Dit noemen we brede inzet sloopmeters. Regionaal hebben we hierover afspraken gemaakt. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om wel of geen gebruik te maken van deze mogelijkheden.

De bredere inzet sloopmeters is mogelijk voor:

• 1)

  Grotere inhoud (m3) van de bedrijfswoning dan regulier is toegestaan;

• 2)

  Uitbreiding van één van de bestaande werkfuncties.

2.10. Gedeeltelijke beëindiging agrarische activiteit

De agrarische ondernemer kan de wens hebben tot gedeeltelijke verandering van de bedrijfsvoering. Dit kan komen door het hebben van geen bedrijfsopvolger of door invloeden van buitenaf, zoals bijvoorbeeld stikstofreductieplannen of grond schaarste. Bij een gedeeltelijke verandering blijft de hoofdfunctie als agrarisch bedrijf bestaan. Echter, het bedrijf kan een andere vorm aannemen. Het functieveranderingsbeleid geeft twee mogelijkheden, met bijbehorende voorwaarden, voor:

• •

  Een nevengebruiksfunctie starten;

• •

  Of gedeeltelijk slopen.

2.11. Naar nevengebruiksfunctie

Bij nevenfuncties denken we aan recreatieve of maatschappelijke/zorg functies. Ook niet-agrarische activiteiten zoals loonwerk of transportactiviteiten zijn mogelijk. Dergelijke functies geven het gebied nieuwe impulsen. Zowel voor de ondernemer in economisch opzicht, als ook het bijdragen aan de kwaliteiten van het gebied.

Op het moment dat de hoofdactiviteit stopt, dient een functieveranderingsprocedure te worden doorlopen.

Figuur 7. Uitsnede stroomschema Nevengebruiksfunctie

2.12. Voorwaarden nevengebruiksfunctie

Voor niet-agrarische nevengebruiksfuncties bij agrarische bedrijven mag maximaal 25% van het bebouwd oppervlak worden gebruikt:

• •

  Tot een maximum van 500 m2 van de bedrijfsgebouwen voor nevengebruiksfuncties in het kader van recreatie en van zorg;

• •

  Tot een maximum van 350 m2 van de bedrijfsgebouwen voor overige niet-agrarische bedrijfsnevenfuncties.

2.13. Van nevengebruiksfunctie naar functieverandering Werken

Het is denkbaar dat de nevengebruiksfunctie de opstap is naar het definitief beëindigen van de hoofdactiviteit. Bij het omzetten van een nevengebruiksfunctie naar hoofdactiviteit is een functieverandering nodig.

Als de nevengebruiksfunctie 5 jaar of langer vergund aanwezig is, komt de sloopcompensatie gedeeltelijk te vervallen. Dit betekent dat het oppervlakte aan aanwezige nevenfunctie (met maximum van 350 m2 respectievelijk 500 m2) in sloopmeters (1 op 1) moet worden gecompenseerd. Het bedrijfsrecht dient wel aangeleverd dan wel aangekocht te worden, volgens de sloopmetersystematiek.

Figuur 9. Uitsnede stroomschema

2.14. Naar gedeeltelijke sloop

Bij het beëindigen van een gedeelte van het bedrijf kan de agrarische ondernemer een deel van de (voormalige) opstallen slopen. Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer. Ook kunnen deze meters ingezet worden om bijvoorbeeld de woning te vergroten. Deze mogelijkheden zijn afhankelijk van de ruimte die gemeentelijke kaders met betrekking tot oppervlakte/inhoud woning biedt.

Figuur 10. Uitsnede stroomschema gedeeltelijke sloop

2.15. Voorwaarden gedeeltelijke sloop

Een omgevingsplanwijziging is ook bij gedeeltelijke sloop nodig. Door de sloop worden de hoeveelheid vierkante meters bebouwing binnen de agrarische functie beperkt voor de toekomst. De weg gehaalde vierkante meters kunnen niet meer terugkomen. Planologisch borgen we dit in het omgevingsplan.

2.16. Maatwerk

Wat is maatwerk?

In het landelijk gebied is ieder erf en iedere (agrarische) ondernemer uniek. Met het afwegingskader functieveranderingsbeleid hebben we de ontwikkelrichtingen voor de meest denkbare/voorkomende situaties vastgelegd. En bieden we voldoende ruimte voor een zorgvuldige ruimtelijke en economische ontwikkeling van het landelijk gebied. Het kan echter zijn dat dit niet passend is voor een initiatiefnemer. Bijvoorbeeld door de ligging van het perceel, de bestaande (al vergunde) situatie of de ontwikkelwens van de ondernemer. Dan is maatwerk mogelijk onder voorwaarden.

Maatwerk is een afweging van de unieke combinatie van landschappelijke kenmerken en de gewenste ontwikkelrichting van de ondernemer. Het is aan de gemeenten om hier keuzes in te maken. Hierbij is onderliggend gemeentelijk beleid het uitgangspunt.

Figuur 12. Uitsnede stroomschema

Vergroten bestaande werkfuncties

Indien bestaande (grotere) bedrijfsmatige functies willen uitbreiden, mogen deze zich in hun uitbreiding autonoom ontwikkelen. Dit gaat om bedrijven die vanuit de aard van hun bedrijfsvoering, maar ook vanuit de bedrijfsuitstraling gebonden zijn aan (hun locatie in) het landelijk gebied. Het gaat in deze gevallen om een ontwikkelingsvraag die moeilijk is in te passen binnen de beleidsvisie over bestaande werkfuncties, bijvoorbeeld loonwerkbedrijven, recreatieparken, maneges en andere daarmee vergelijkbare werkfuncties.

Wanneer bedrijven in het landelijk gebied met een grotere oppervlakte dan 1.000 m2 bedrijfsbebouwing behoefte hebben aan een autonome ontwikkeling en wanneer zij kunnen aantonen dat verplaatsing naar een bedrijventerrein in redelijkheid niet mogelijk is, kan een gemeente onderzoeken of een maatwerkoplossing mogelijk is.

3.1. Sloopmeters

Zodra een wens tot functieverandering kenbaar is gemaakt aan de gemeente kunnen de sloopmeters berekend worden. De gemeente berekent deze aan de hand van de legale aanwezige vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing. Inzetbare sloopmeters kunnen ontwikkelingen op eigen locatie mogelijk maken, worden verhandeld en/of elders worden ingezet.

De sloopmetersystematiek is gericht op het waarderen van de sloop van overtollige bedrijfsbebouwing. Daarbij gaat het om de footprint van het gebouw. De waardering in sloopmeters is niet gebaseerd op de productiecapaciteit van de stal. Ter verduidelijking gaat het bij een stal met een verdiepingsvloer alleen om de footprint, niet om het oppervlak van beide vloerdelen samen.

3.2. Van ‘vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing’ naar ‘inzetbare sloopmeters’

Om de oppervlakte aan bebouwing in het landelijk gebied niet toe te laten nemen werken we met een omrekening van de sloopmeters. Hiervoor passen we een afroming toe bij het omzetten van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing naar inzetbare sloopmeters. De afroming is afhankelijk van de grootte van de slooplocatie. Hiervoor hanteren we de volgende verdeling:

Figuur 13. Verhouding aanwezig oppervlakte agrarische bebouwing in relatie tot afromingspercentage.

De inzetbare sloopmeters worden als volgt berekend:

3.3. Wat telt mee?

De voorwaarden om de bebouwing mee te nemen in de berekening van de sloopoppervlakte zijn de volgende:

• -

  Fysiek bestaande, vrijgekomen of vrijkomende, legale (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen. Dit geldt ook voor:

  • a.

    Bedrijfsgebouwen onder bouwovergangsrecht;

  • b.

    Niet gewraakt;

  • c.

    Waartegen handhaafbaar optreden niet realistisch is;

  • d.

    Gerealiseerd vóór de peildatum van overgangsrecht van de betreffende gemeente.

• -

  Een (voormalig) bedrijfsgebouw is inzetbaar als het voldoet aan eisen die gelden voor een gebouw:

  • a.

    Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt,

  • b.

    Een gebouw dat met gedeeltelijke vernieuwing, zoals bedoeld in het overgangsrecht, in stand kan worden gehouden als gebouw telt nog mee als inzetbaar gebouw.

• -

  De berekening van de sloopoppervlakte laat de oppervlakte aan bijgebouwen bij de woning buiten beschouwing. De maatvoering van dit oppervlakte is in overeenstemming met gemeentelijk beleid.

• -

  Alle bedrijfsbebouwing op het betreffende perceel waar functieverandering plaatsvindt dient te worden gesloopt, tenzij het een gebouw betreft dat wordt ingezet voor hergebruik. Of dat het onderdeel uitmaakt van de nieuwe functie zoals een bijgebouw. Hiervoor geldt het gemeentelijk beleid als uitgangspunt.

• -

  Aantoonbare cultuurhistorische of monumentale gebouwen tellen wel mee in de berekening van de sloopoppervlakte. Voor monumentale gebouwen geldt dat deze niet gesloopt dienen te worden.

• -

  Bebouwing mag niet eerder ingezet zijn voor functieverandering.

Het is wellicht overbodig om te benoemen, maar herbouw van eenmaal gesloopte gebouwen is niet mogelijk of het omgevingsplan moet anders voorschrijven.

3.4. Wanneer worden sloopmeters inzetbaar?

Na berekening zijn de sloopmeters nog niet direct inzetbaar. Sloopmeters worden inzetbaar onder de volgende voorwaarden:

• •

  De sloop van de vrijkomende agrarische bebouwing heeft plaatsgevonden en is met behulp van

• •

  foto’s aangetoond;

• •

  Het doorlopen van een planologische procedure heeft plaatsgevonden.

Het is belangrijk dat de gemeente de sloopmeters goed registreert.

3.5. Enkele rekenvoorbeelden

We hebben voor de verschillende mogelijkheden van functieverandering voorbeelden uitgewerkt. Dit zijn fictieve situaties. Hiermee maken we de sloopmetersystematiek inzichtelijk en navolgbaar om zelf toe te kunnen gaan passen.

Rekenvoorbeeld 1 - Functieverandering van Agrarisch naar Wonen

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Wonen. Op de ontwikkellocatie wordt één woning van 600 m3 toegevoegd. Er is 3.600 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck blijkt dat 300 m2 aan stallen zonder vergunning is gebouwd. Deze meters kunnen niet worden meegeteld. Dit houdt in dat in totaal 3.300 m2 legale bebouwing aanwezig is.

Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 3.150 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een woning van 600 m3 moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met 1200 m2 aan inzetbare sloopmeters.

De initiatiefnemer heeft 2.325 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (2.325 - 1.200) 1.035 m2 aan compenserende sloopmeters overblijven. Deze mogen verhandeld worden voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 14. Sloopmetersystematiek functieverandering naar Wonen in beeld

Rekenvoorbeeld 2 - Functieverandering van Agrarisch naar Werken

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.200 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig. De gemeente is van oordeel dat deze werkfunctie passend is op de locatie, aangezien het een functie is groter dan de toegestane 500 m2.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 1.050 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 550 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters.

Hiervoor geldt onderstaande berekening:

De initiatiefnemer heeft 1.038 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (1.038 - 1.250) 212 m2 aan compenserende sloopmeters te kort komen voor de ontwikkeling. Deze kunnen worden aangekocht.

Figuur 15. Sloopmetersystematiek functieverandering naar Werken in beeld

Rekenvoorbeeld 3 - Functieverandering van Agrarisch (met nevengebruiksfunctie) naar Werken

Casus: Een agrarisch bedrijf met één bedrijfswoning en een bestaande nevenfunctie (7 jaar) van 350 m2 als hovenier vraagt een functieverandering naar de functie Werken aan met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing. In de huidige situatie is één bedrijfswoning en 1.000 m2 aan (agrarische) bebouwing en privébijgebouwen aanwezig.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is. Volgens het omgevingsplan heeft een woning recht op 150 m2 aan privébijgebouwen. Deze bebouwing is te allen tijde her te bouwen en wordt hierdoor van het aantal m2 aan legale bebouwing afgetrokken. Hierdoor rekenen we met 850 m2 aanwezig oppervlakte voor de sloopmeterberekening.

Stap 2: Afroming berekenen

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Stap 3: Sloopmetercompensatie

Het toevoegen van een nieuwe niet-agrarische bedrijfsbestemming met 500 m2 aan bedrijfsbebouwing moet volgens het regionale functieveranderingsbeleid gecompenseerd worden met inzetbare sloopmeters. Voor de bestaande nevengebruiksfunctie van 350 m2 geldt een afwijkende sloopmetereis. Deze mag 1 op 1 worden omgezet.

De initiatiefnemer heeft 850 m2 aan sloopmeters in bezit. Dit houdt in dat (850 - 750) 100 m2 aan compenserende sloopmeters over heeft. Deze kunnen worden verhandeld voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 16. Sloopmetersystematiek van nevenfunctie naar Werken in beeld

Rekenvoorbeeld 4 - Gedeeltelijke sloop

Casus: Een agrarisch bedrijf met twee bedrijfstakken stopt met één van deze. Op het perceel is 3.500 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig. Het bebouwde deel voor de stoppende bedrijfstak is 2.000 m2 groot.

Daarnaast is ook een woning en privégebouw aanwezig. De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelbehoefte.

Stap 1: Alle bebouwing in beeld

Uit de vergunningscheck dan wel overgangsrecht blijkt dat alle vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing legaal aanwezig is. Doordat de ontwikkeling gedeeltelijke sloop betreft blijft het privébijgebouw buiten beschouwing. We kijken alleen naar de legale aanwezige bebouwing die vrijkomt door het gedeeltelijk stoppen.

Stap 2: Afroming berekenen (gehele functieverandering)

Om geen verschil te laten ontstaan tussen een gedeeltelijke en een gehele functieverandering, wordt eerst de afroming berekend zoals deze zou zijn als het hele bedrijf beëindigd wordt. Op deze manier is gedeeltelijke sloop niet aantrekkelijker dan gehele sloop en andersom. Ook ontstaat geen verschil in het ‘gewicht’ van een sloopmeter.

Op basis van het vastgestelde afromingspercentage geldt de onderstaande rekensom:

Stap 3: Afroming berekenen gedeeltelijke sloop

Vervolgens wordt rekening gehouden met de te slopen én de te behouden oppervlakte. De afroming die bij een gehele functieverandering van toepassing zou zijn, wordt nu evenredig verdeeld over deze oppervlakten. Als bijvoorbeeld 75% van de bebouwing gesloopt wordt, dan geldt hierbij ook 75% van de afroming die van toepassing zou zijn bij een gehele functieverandering.

Stap 4: Sloopmetercompensatie

Tenslotte wordt de evenredige afroming afgetrokken van de te slopen bebouwing zodat inzetbare sloopmeters ontstaan uit deze gedeeltelijke functieverandering. Als het overige deel van het bedrijf in de toekomst beëindigd wordt, dan wordt de resterende afroming verrekend.

De initiatiefnemer heeft geen ontwikkelwens. De aanwezige sloopmeters, 1.439 m2, zijn te verhandelen voor ontwikkelingen elders in de regio.

Figuur 17. Sloopmetersystematiek gedeeltelijke sloop in beeld.

3.6. Bijzondere situaties

3.7. Coördinatiegroep functieveranderingsbeleid

De regio Foodvalley heeft een al bestaande coördinatiegroep functieveranderingsbeleid. Deze groep bestaat uit ambtenaren uit de deelnemende gemeenten en de provincie Gelderland. In de coördinatiegroep worden vraagstukken behandeld over het functieveranderingsbeleid in de breedste zin van het woord.

Om het functieveranderingsbeleid (met het verhandelen van inzetbare sloopmeters) goed te laten functioneren is een periodieke regionale afstemming en een goede sloopmeterregistratie per afzonderlijke gemeente essentieel. In de coördinatiegroep monitoren we het functieveranderingsbeleid, bepalen we de koers, houden we de ontwikkeling van het landelijk gebied in de gaten en bepalen we hoe we het registeren van sloopmeters op een juiste en eenzelfde manier bijhouden.

Bij structurele veranderingen op de sloopmetermarkt heeft de coördinatiegroep een ‘knop’ om het benodigde aantal sloopmeters voor het woonrecht of het bedrijfsrecht bij te sturen. Dit kan het verhogen of het verlagen van het benodigde aantal sloopmeters betekenen zonder dat de systematiek als geheel moet worden aangepast. Er kan van deze tool gebruik worden gemaakt als in de toekomst bijvoorbeeld veel meer sloopmeters beschikbaar komen dan wordt verwacht waardoor de waarde van de sloopmeters dusdanig daalt dat het bouwen in het landelijk gebied goedkoper wordt dan in de bebouwde kom.

Vanwege de uitbreiding van het functieveranderingsbeleid met de regio Amersfoort wordt ook de coördinatiegroep uitgebreid met de deelnemende gemeenten uit de regio Amersfoort en provincie Utrecht.