Beleidsregel Zelfbewoning en Anti-speculatiebeding Leiderdorp 2025

1. De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding zijn van toepassing op nieuwbouw koopwoningen tot een vrij op naam-prijs tot de koopprijsgrens voor betaalbare koop van € 390.000 (prijspeil 2024) in de gemeente Leiderdorp.

2. Het beleid is niet van toepassing indien in het kader van het gemeentelijk woonbeleid een andere invulling gewenst is.

3. Deze beleidsregel is niet van toepassing op woningcorporaties (Toegelaten Instellingen conform de Woningwet).

1. De koper of diens rechtsopvolger is verplicht de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (eventueel met zijn partner en/of gezinsleden) te bewonen. Dit betekent dat de koper of diens rechtsopvolger de woning niet mag verhuren dan wel anderszins in gebruik mag geven aan derden met inachtneming van en behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.

2. De zelfbewoningsplicht geldt voor een periode van drie jaren en is van toepassing vanaf de datum van ondertekening van de akte van verkrijging van de nieuwbouwwoning en geldt voor een periode van 3 jaren, te rekenen vanaf de datum waarop de koper als bewoner van het desbetreffende adres in de Gemeentelijke Basisregistratie Adressen is ingeschreven.

3. Ingeval koper of diens rechtsopvolger overgaat tot verkoop en levering van de woning is koper of diens rechtsopvolger verplicht de verplichting tot zelfbewoning als bedoeld in lid 1 van dit artikel via een kettingbeding c.q. kwalitatieve verplichting doorgelegd aan de opvolgend koper voor de resterende looptijd van de oorspronkelijke 5 jaren ongeacht de hoogte van de koopsom van de woning op dat moment.

4. Ingeval dit artikel door koper of diens rechtsopvolger niet wordt nageleefd, verbeurt koper een direct opeisbare boete aan de gemeente Leiderdorp van € 50.000,- (zegge vijftigduizend euro).

5. Het college kan -op verzoek van de koper of diens rechtsopvolger- koper, al dan niet onder het stellen van voorwaarden, schriftelijk toestemming verlenen om van het bepaalde in artikel 2, lid 1 af te wijken, indien zij dit op grond van redelijkheid en billijkheid en met het oog op gerechtvaardigde belangen van kopen verantwoord acht. (hardheidsclausule).

6. De zelfbewoningsplicht wordt vastgelegd in een (anterieure) overeenkomst, de koopovereenkomst en/of leveringsakte en het daarbij behorende kettingbeding.

1. Bij de verkoop van een nieuwbouwwoning als bedoeld in artikel 1 is, in beginsel in combinatie met de zelfbewoningsplicht, het navolgende anti-speculatiebeding van toepassing.

2. Het is de koper niet toegestaan om binnen 10 jaar na overdrachtsdatum van de nieuwbouwwoning tot gehele of gedeeltelijk vervreemding – verlening van een zakelijk recht daaronder begrepen – van de nieuwbouwwoning aan derden over te gaan.

3. Als koper, binnen de in lid 2 gestelde periode, overgaat tot juridische levering van de woning aan een derde en de woning met winst verkoopt, dan is de verkoper verplicht de verrekening aan de gemeente Leiderdorp af te dragen.

4. Voor de toepassing van het bepaalde in lid 1 van dit artikel wordt niet als juridische levering aangemerkt:

• a.

  Een verkoop op grond van een machtiging van een rechter als bedoeld in artikel 3:174 Burgerlijk Wetboek (rechterlijke dwang tot verkoop bij scheiding van onverdeelde woning);

• b.

  Een executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek (verzuim in betaling hypotheek op de woning) of in geval van andere executie door derden;

• c.

  Bij wijze van toedeling aan de koper en/of diens echtgenote/partner en/of een of meer van hun rechtverkrijgenden onder algemene titel, na overlijden van één hun of bij eventuele andere ontbinding van de tussen hen bestaande huwelijksgemeenschap, geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegde samenlevingsovereenkomst/contract;

• d.

  Een ontheffing van het college op grond van andere schrijnende omstandigheden van de aanvrager (hardheidsclausule).

5. Bij een termijn van 10 jaar bedraagt de afdracht van de winst in het eerste jaar 100% en elk volgend jaar daarop 10% minder. Vanaf het achtste jaar blijft dit 30%, zie onderstaande tabel.

6. Indien bij vervreemding van de woning voor het berekenen van de overdrachtsbelasting een hoger bedrag wordt aangehouden dan de in de akte van vervreemding genoemde koopprijs wordt dat hogere bedrag als opbrengst van het registergoed beschouwd.

7. Het aankoopbedrag, als bedoeld in artikel 1, lid 5, dient voor de toepassing van dit artikel te worden verhoogd met de schriftelijk aantoonbare kosten van de door de koper aangebrachte limitatief genoemde voorzieningen (inclusief omzetbelasting), onderhoud daaronder niet begrepen, die na het gereedkomen in of aan de opstallen zijn aangebracht. Alleen op naam van de koper gestelde rekeningafschriften worden als bewijs geaccepteerd. Uit het rekeningafschrift moet blijken dat het gaat om een of meerdere van de volgende voorzieningen:

• a.

  inrichting van de keuken.

• b.

  inrichting badkamer.

• c.

  serre.

• d.

  overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.

• e.

  schutting.

• f.

  oprit/terras (voor zover financieel herleidbaar naar deze activiteit).

• g.

  notariële en kadastrale kosten.

• h.

  legeskosten alsmede adviseurskosten ten behoeve van gerealiseerde bouwkundige voorzieningen aan de woning.

Expliciet vallen de kosten die verband houd met het vestigen van een recht van hypotheek niet onder de hiervoor bedoelde voorzieningen. Voor het berekenen van de door de koper aangebracht voorzieningen kan een afschrijvingstermijn worden toegepast.

8. Koper is verplicht van elke gehele en gedeeltelijke vervreemding van de woning ten minste zes weken vóór de levering daarvan schriftelijk kennis te geven aan de gemeente Leiderdorp en aan de gemeente Leiderdorp alle inlichtingen te verstrekken, die de gemeente nodig acht.

9. Het op grond van dit artikel af te dragen bedrag dient op de datum van het notarieel transport van de woning betaald te worden aan de gemeente tegen een bewijs van kwijting en afrekening. In geval er op de datum van het notarieel transport geen overeenstemming is over de hoogte van het af te dragen bedrag, houdt de notaris het bedrag dat de gemeente laatstelijk heeft verzocht in te houden, onder zich. Zodra overeenstemming is bereikt over de hoogte van het af te dragen bedrag, zal de notaris overgaan tot uitbetaling aan de gemeente.

10. Het anti-speculatiebeding wordt vastgelegd in de koopovereenkomst met betrekking tot een nieuwbouwwoning op gemeentegrond of in een anterieure overeenkomst in het geval van een particuliere woningbouwontwikkeling.

1. Schriftelijke ontheffing van het anti-speculatiebeding wordt gegeven in het geval van:

• a.

  Verandering van werkkring of inkomen van koper (eigenaar) of diens partner (zijnde de persoon waarmee de verkrijger een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert) op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden gezien de reisafstand.

• b.

  Ontbinding van het huwelijk van koper (eigenaar) door echtscheiding of ontbinding van geregistreerd partnerschap van koper (eigenaar) of ontbinding van het samenlevingscontract van koper en diens partner.

• c.

  Een significante nadelige wijziging in de gezondheidssituatie van koper (eigenaar), diens partner of eventuele gezinsleden en/of eerste- of tweedegraads familieleden van koper (eigenaar), op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden.

1. Dit beleid wordt aangehaald als ‘Verplichting tot zelfbewoning en anti-speculatiebeding Leiderdorp 2025’.

2. Het beleid treedt in werking op de eerste dag na de dag van bekendmaking.

3. Het beleid is niet van toepassing op woningbouwprojecten waarvoor voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beleidsregel reeds afwijkende afspraken zijn gemaakt met de initiatiefnemer en deze afspraken zijn vastgelegd in een door partijen ondertekende (anterieure) overeenkomst.