Beleidsregel handhaving Wet goed verhuurderschap (Wgv)

• 1.

  Geen ongerechtvaardigd onderscheid maken (discriminatie)

Het is verboden om onderscheid te maken op grond van ras, geloofsovertuiging, politieke overtuiging, geslacht, nationaliteit, seksuele gerichtheid, burgerlijke staat, handicap of chronische ziekte. De Wgv richt zich o.a. op het door de verhuurder of verhuurbemiddelaars gehanteerde proces dat zorgt voor het voorkomen van discriminatie.

Wgv gaat om:

• •

  een heldere en transparante selectieprocedure hanteren;

• •

  objectieve selectiecriteria gebruiken en communiceren bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte; en

• •

  de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders motiveren.

• •

  over een (schriftelijk vastgelegde) werkwijze beschikken die gericht is op voorkoming van woondiscriminatie (en hier uitvoering aan geven);

• •

  de werkwijze en maatregelen wanneer nodig actualiseren;

• •

  ervoor te zorgen dat eenieder kennis kan nemen van de geldende werkwijze.

• 2.

  Niet intimideren

De verhuurder dient zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie: "iemand die door lichamelijk of psychisch geweld, bedreiging met geweld of een feitelijkheid wordt gedwongen om iets te doen, niet te doen of te dulden".

Vanuit de Wgv betekent dit dat verhuurders, verhuurbemiddelaars en beheerders:

• •

  op een juiste wijze en met respect voor de huurder omgaan met klachten;

• •

  geen vormen van fysieke of seksuele bedreiging of intimidatie hanteren;

• •

  geen voorzieningen saboteren waar de huurder recht op heeft;

• •

  niet overgaan tot het chanteren van de huurder (o.a. dreigen met het niet verlengen van een tijdelijk huurcontract of het opzeggen van de bestaande huurovereenkomst).

• 3.

  Maximering waarborgsom op tweemaal de huurprijs

Een verhuurder mag geen waarborgsom rekenen die hoger is dan hetgeen daarover in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald.

Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek heeft een nieuw artikel gekregen (artikel 261b, tweede lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek), waarin de hoogte van de waarborgsom wordt gemaximeerd op tweemaal de kale aanvangshuurprijs.

• 4.

  Schriftelijke huurovereenkomst

• •

  De verhuurder of de verhuurbemiddelaar is verplicht de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen.

• •

  Bij de verhuur aan arbeidsmigranten dient de huurovereenkomst separaat van de overeenkomst tot het verrichten van arbeid te worden vastgelegd: hiermee ontstaat een scheiding van het huur- en arbeidscontract, en daarmee «baan en bed», en afhankelijkheid.

• •

  de huuroverkomst wordt verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft

à Dit geldt voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023.

Om te beoordelen of sprake is van een huurovereenkomst, dient gekeken te worden of is voldaan aan de definitie van een huurovereenkomst in de wet. Deze definitie staat vermeld in artikel 201 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van dit artikel is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Van belang zijn dus in beginsel twee essentialia waaraan voldaan moet zijn om te spreken van een huurovereenkomst:

• •

  het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder, en

• •

  het verrichten van een tegenprestatie door de huurder.

• 5.

  Schriftelijk informatie aan de huurder verstrekken

De verhuurder of de verhuurbemiddelaar heeft de plicht om schriftelijk informatie aan de huurder te verstrekken.

à In het geval van reguliere verhuur geldt dit voor nieuwe overeenkomsten na 1 juli 2023. Voor overeenkomsten afgesloten voor de inwerkingtreding van de wet, verstrekt de verhuurder deze informatie uiterlijk per 1 juli 2024.

De verhuurder dient de huurder te informeren over:

• •

  de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde. Deze volgen uit de Regeling goed verhuurderschap;

• •

  contactgegevens van een contactpunt waar de huurder vragen over de woning kan stellen;

• •

  als een waarborgsom in rekening wordt gebracht: de hoogte van de waarborgsom, de termijnen waarbinnen de huurder de waarborgsom moet terugbetalen, en de manier waarop de huurder de waarborgsom moet terugbetalen;

• •

  als de verhuurder servicekosten bij de huurder in rekening brengt: de hoogte van de servicekosten en een jaarlijkse volledige kostenspecificatie aan de huurder.

• •

  de huurder moet worden geïnformeerd over de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt.

• •

  de huurder moet worden geïnformeerd over het de waardering van de kwaliteit van de woonruimte.

• •

  bij verhuur aan arbeidsmigranten moet de informatie en de huurovereenkomst worden verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft of een andere taal waarin hij helder kan communiceren.

• 6.

  Servicekosten in rekening brengen conform Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

Gemeenten kunnen handhaven op de wijze waarop de servicekosten daadwerkelijk in rekening worden gebracht. Dit moet plaatsvinden overeenkomstig de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek: de verhuurder brengt geen andere servicekosten in rekening dan opgenomen in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

In de wet is omschreven welke kosten onderdeel zijn van de kale huurprijs en welke kosten als servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Daarnaast zijn er ook voorzieningen – en daarmee kosten – die hier buiten vallen.

Kale huurprijs

• •

  Het bedrag dat de huurder maandelijks betaalt voor het huren van de woning, samen met de kosten voor voorzieningen die onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde woning (de onroerende aanhorigheden).

• •

  Sommige woonconcepten kennen gemeenschappelijke ruimten, zoals een studie- of hobbyruimte, waar huurders exclusief toegang toe hebben, deze zitten in de kale huur. Denk ook aan de collectieve cv-installatie, het trappenhuis, gemeenschappelijke tuin.

Servicekosten

• •

  Servicekosten zijn kosten voor geleverde zaken en diensten die bovenop de kale huur komen en die te maken hebben met de woonruimte. De huurder betaalt hier maandelijks een bedrag voor. De verhuurder geeft elk jaar, voor 1 juli, inzage in de in rekening gebrachte servicekosten en opbouw hiervan.

• •

  Het gaat om werkelijk gemaakte en redelijke kosten. De verhuurder mag geen winst maken. Voorbeelden zijn: werkzaamheden van de huismeester/ schoonmaak en kleine herstellingen/ gebruik van meubels/ gas, water en licht zonder eigen meter.

Overige kosten

• •

  Betaalt de verhuurder de gemeentebelastingen (het gebruikersdeel van de rioolheffing en de afvalstoffenheffing), dan stuurt hij hiervoor een aparte rekening aan de huurder. Deze kosten mogen niet via de kale huur of de servicekosten doorberekend worden.

• •

  Voor aanvullende zaken en diensten (o.a. fitness, zorg, maaltijdservice) kunnen huurder en verhuurder een apart contract afsluiten.

• 7.

  Verhuurbemiddelaars brengen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening

Voor verhuurbemiddelaars geldt dat zij geen dubbele bemiddelingskosten in rekening mogen brengen. Dit is bepaald in artikel 417, vierde lid van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Er geldt een verbod op het dienen van twee heren bij koop of huur van onroerende zaken.

Deze bepaling verbiedt het in rekening brengen van bemiddelingskosten (ook wel loon) bij de huurder als de lasthebber/tussenpersoon (de bemiddelaar/ makelaar) in opdracht van beide partijen bemiddelt inzake de (ver)huur van (een gedeelte van) een onroerende zaak en één van de partijen een particulier is. In dat geval heeft de lasthebber/tussenpersoon geen recht op loon van de huurder. De wet biedt geen volledige duidelijkheid over wat wel en niet onder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst loon zijn.

• 8.

  Het WWS(O) wordt dwingend voor het sociale en middenhuur segment

Het is verboden een gereguleerde woonruimte (186 WWS-punten- (€1.123,13 prijspeil jan. 2024) te verhuren met een huurprijs die hoger is dan het WWS(O) toestaat.

Het gereguleerde segment betreft ook de middenhuur (tot 186 punten).

Gemeenten kunnen handhaven indien verhuurders te hoge huurkosten in rekening brengen, gemeenten kunnen er echter niet voor zorgen dat huurders te veel betaalde huur terugkrijgen, dat kan enkel de Huurcommissie. Het is daarom aan te bevelen dat het huurders duidelijk wordt gemaakt dat zij zich bij de Huurcommissie melden.

Gemeenten krijgen inzicht in lopende zaken bij de Huurcommissie en de uitspraken die zij doet, en kunnen de door hen opgestelde puntentelling gebruiken in de handhaving.

Indien er geen zaak bij de Huurcommissie loopt, kunnen gemeenten zelf een WWS-puntentelling uitvoeren of, tegen een vergoeding van € 500, een verklaring van de puntentelling aan de Huurcommissie vragen.

• 9.

  Maximaliseren huurprijsverhoging

Met ingang van de Wet betaalbare huur is het verhuurders, toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen verboden een huurverhoging toe te passen die het maximaal toegestane huurverhogingspercentage overschrijdt.

De maximale huurverhoging is vastgelegd in een ministeriële regeling bij of krachtens artikel 10, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en geld voor het gereguleerde segment.

Per woningsegment geldt een ander percentage waarbij de huurprijs verhoogd kan worden. Zie voor de actuele percentages de website van de Rijksoverheid, voor 2024 is dat hier te vinden.

• 1.

  Discriminatie

0

0

0

X

Gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur: bestuurlijke boete.

• 2.

  Intimidatie

0

0

0

X

Gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur: bestuurlijke boete.

• 3.

  Een te hoge waarborgsom (max. is twee keer de huurprijs)

0

0

X

X

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing bestuurlijke boete. Bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete.

• 4.

  Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

X

X

X

X

Gericht op het voldoen aan administratieve eisen: waarschuwing last onder dwangsom (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een last onder dwangsom. Daarnaast wordt er een waarschuwing bestuurlijke boete verstuurd. Vanaf een tweede overtreding wordt er naast een (waarschuwing) last onder dwangsom ook een bestuurlijke boete opgelegd.

• 4a.

  Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

X

X

X

X

Gericht op het voldoen aan administratieve eisen en het voorkomen van misstanden bij verhuur: waarschuwing last onder dwangsom (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een last onder dwangsom. Daarnaast wordt er een waarschuwing bestuurlijke boete verstuurd. Vanaf een tweede overtreding wordt er naast een (waarschuwing) last onder dwangsom ook een bestuurlijke boete opgelegd.

• 5.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie of bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

X

X

X

X

Gericht op het voldoen aan administratieve eisen: waarschuwing last onder dwangsom (redelijke termijn van in de regel 14 dagen voor herstel), bij geen herstel volgt een last onder dwangsom. Daarnaast wordt er een waarschuwing bestuurlijke boete verstuurd. Vanaf een tweede overtreding wordt er naast een (waarschuwing) last onder dwangsom ook een bestuurlijke boete opgelegd.

• 6.

  Foutieve servicekosten

0

0

X

X

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing bestuurlijke boete. Bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete.

• 7.

  Dubbele bemiddelingskosten

0

0

X

X

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing bestuurlijke boete. Bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete.

• 8.

  Het WWS(O) wordt dwingend voor het sociale en middenhuur segment

0

0

X

X

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing bestuurlijke boete. Bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete.

• 9.

  Maximaliseren huurprijsverhoging

0

0

X

X

Gericht tegen onrechtmatig financieel gewin: waarschuwing bestuurlijke boete. Bij een tweede overtreding volgt een bestuurlijke boete.

Overtreding

Artikel Wgv

Bij 1e overtreding in het eerste pand

Bij 2e overtreding in het eerstepand

Vanaf de 3e overtreding in het eerste pand

• 4.

  Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Artikel 2, lid 2, onder d

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 1.000,- per constatering met een maximum van € 5.000,-

te verbeuren dwangsom € 1.000,-

• 4a.

  Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

Artikel 2, lid 3, onder a

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 1.000,- per constatering met een maximum van € 5.000,-

te verbeuren dwangsom € 1.000,-

• 5a.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder

Artikel 2, lid 2, onder e onder 1, 2, 3, 4

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5b.

  Het niet schriftelijk verstrekken van de jaarafrekening servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

Artikel 2, lid 2, sub e onder 5

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5c.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet

Artikel 2, lid 2, sub e onder 6

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5d.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

Artikel 2, lid 3, sub b

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

Overtreding

Artikel Wgv

Bij 1e overtreding in het eerste pand

Bij 2e overtreding in het eerste

pand

Vanaf de 3e overtreding in het eerste pand

• 4.

  Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Artikel 2, lid 2, onder d

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 1.000,- per constatering met een maximum van € 5.000,-

te verbeuren dwangsom € 1.000,-

• 4a.

  Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

Artikel 2, lid 3, onder a

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 1.000,- per constatering met een maximum van € 5.000,-

te verbeuren dwangsom € 1.000,-

• 5a.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder

Artikel 2, lid 2, onder e onder 1, 2, 3, 4

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5b.

  Het niet schriftelijk verstrekken van de jaarafrekening servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

Artikel 2, lid 2, sub e onder 5

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5c.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet

Artikel 2, lid 2, sub e onder 6

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 5d.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt.

Artikel 2, lid 3, sub b

Waarschuwing last onder dwangsom (termijn van 14 dagen voor herstel)

Opleggen last onder dwangsom van € 750,-. Per constatering met een maximum van € 3.750,-

te verbeuren dwangsom € 750,-

• 1.

  Discriminatie

Artikel 2, lid 2, onder a

€ 3.000,-

€ 4.500,-

€ 6.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 1.500 per extra overtreding

• 2.

  Intimidatie

Artikel 2, lid 2, onder b

€ 4.000,-

€ 6.000,-

€ 8.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 2.000 per extra overtreding

• 4.

  Een te hoge waarborgsom (max. is twee keer de huurprijs)

Artikel 2, lid 2, onder c

Waarschuwing

€ 1.200,-

€ 1.800,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 600 per extra overtreding

• 4.

  Het niet schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst

Artikel 2, lid 2, onder d

Waarschuwing

€ 1.000,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

• 4a.

  Bij verhuur verblijfsruimte aan arbeidsmigranten: huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd

Artikel 2, lid 3, onder a

€ 1.000,-

€ 1.500,-

€ 2.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

• 5a.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder

Artikel 2, lid 2, onder e onder 1, 2, 3, 4

Waarschuwing

€ 750,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 750 per extra overtreding

• 5b.

  Het niet schriftelijk verstrekken van de jaarafrekening servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek

Artikel 2, lid 2, sub e onder 5

Waarschuwing

€ 750,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 750 per extra overtreding

• 5c.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over de waardering van de kwaliteit van de woonruimte, bedoeld in artikel 10, eerste lid, van de Uitvoeringswet

Artikel 2, lid 2, sub e onder 6

Waarschuwing

€ 750,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 750 per extra overtreding

• 5d.

  Het niet schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder bij verhuur aan arbeidsmigranten deze niet verstrekken in een taal die de arbeidsmigrant begrijpt

Artikel 2, lid 3, sub b

Waarschuwing

€ 750,-

€ 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 750 per extra overtreding

• 6.

  Foutieve servicekosten

Artikel 2, lid 2, onder f

Waarschuwing

€ 1.000,-

€ 1.500,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

• 7.

  Dubbele bemiddelingskosten

Artikel 2, lid 4

Waarschuwing

€ 1.000,-

€ 1.500,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 500 per extra overtreding

• 8.

  Het WWS(O) wordt dwingend voor het sociale en middenhuur segment

Artikel 2a, lid 1 en 3

Waarschuwing

Overtreding (< € 500,- financieel gewin): € 1.000,-

Ernstige overtreding (≥ € 500,- financieel gewin): € 2.000,-1

Overtreding: € 1.500,-

Lineair oplopen boetebedrag: + € 500,- per extra overtreding

Ernstige overtreding:

€ 3.000,- Lineair oplopen boetebedrag: + € 1.000 per extra overtreding

9. Maximaliseren huurprijsverhoging

Artikel 2a, lid 4

Waarschuwing

€ 750,-

€ 1.125,-

Lineair oplopen boetebedrag:

+ € 375,- per extra overtreding