Beleidsregels hypothecaire zekerheid inzake het Besluit bijstandsverlening zelfstandigen (Bbz 2004) gemeente Schagen

Ondertekening

BIJLAGE I AANVULLENDE BEGRIPSOMSCHRIJVINGEN

In aanvulling op de nader in artikel 1 van de beleidsregels omschreven begrippen, worden eveneens de volgende begrippen gebruikt:

Zaken of goederen (Boek 3 Burgerlijk Wetboek)

• •

  Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten

• •

  Zaken zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten, te onderscheiden in roerende en onroerende zaken

Vermogensrechten zijn rechten die, afzonderlijk of samen met een ander recht:

• •

  overdraagbaar zijn, of

• •

  er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, of

• •

  verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel

Roerende zaak

• •

  Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.

Onroerende zaak

• •

  Onder een onroerende zaak wordt verstaan een zaak die door de wet (Burgerlijk Wetboek) als onroerend wordt aangemerkt. Hieronder valt de volgens het BW: de grond, nog niet gewonnen delfstoffen, beplantingen, gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verbonden (bijvoorbeeld een huis met alles wat daaraan aard- of nagelvast is verbonden of wat naar zijn aard bij het huis hoort, zoals dakpannen, deuren, keuken, enz.).

Registergoed

• •

  Registergoederen zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in de openbare registers nodig is, te weten:

  • ■

    alle onroerende zaken;

  • ■

    te boek gestelde schepen;

  • ■

    te boek gestelde vliegtuigen;

• •

  beperkte rechten op voormelde onroerende zaken, schepen en vliegtuigen.

• •

  Boten en vliegtuigen zijn in principe geen registergoederen. Echter wanneer ze bij het Kadaster te boek worden gesteld (hiervoor dient wel aan bepaalde voorwaarden te worden voldaan) door de betreffende eigenaar, zijn het wel registergoederen. Daarom staat er bij schepen en vliegtuigen de aanvulling ‘te boek gesteld’.

• •

  Voor onroerende zaken bestaat er wel de verplichting tot teboekstelling in de openbare registers. De openbare registers worden bijgehouden door het Kadaster.

• •

  De indeling registergoederen/niet-registergoederen is niet van belang om te bepalen of een zaak roerend of onroerende is: een woonhuis is zowel een registergoed als een onroerende zaak en een te boek gesteld zeeschip is zowel een registergoed als een roerende zaak. Een appartementsrecht is zowel een vermogensrecht als een registergoed.

De koopovereenkomst

De koopovereenkomst is een onderhandse akte tussen koper en verkoper, dus zonder tussenkomst van een notaris. In een koopovereenkomst verbindt koper zich om de zaak tegen een bepaalde prijs en onder bepaalde voorwaarden te kopen. De verkoper verbindt zich de zaak met toebehoren op een al dan niet exact bepaald tijdstip in eigendom over te dragen en af te leveren.

Leveren en betalen hoort niet bij kopen, maar is een onderdeel van een verbintenis. Bij onroerende zaken vinden levering (=juridische eigendomsoverdracht, dus de datum van het notarieel transport) en betaling ook op andere tijdstippen plaats dan het tijdstip waarop de koopovereenkomst wordt gesloten. Bij bestaande huizen wordt de (onderhandse) koopakte getekend door de koper en verkoper.

De koopakte omvat onder meer het volgende:

• •

  Omschrijving onroerende zaak

• •

  Omschrijving inbegrepen zaken (aan de hand van een lijst)

• •

  Kosten, rechten en overdrachtsbelasting

• •

  Betaling koopsom

• •

  Eigendomsoverdracht, feitelijke levering

• •

  Ingebrekestelling, ontbinding

Eigendom

Na de aankoop van het huis met bijbehorend erf, krijgt een koper een notariële leveringsakte, waarmee het huis ook juridisch aan de nieuwe eigenaar wordt geleverd. Op deze onroerende zaak kan krediet)hypotheek worden gevestigd. Juridisch eigenaar ben je als je volgens het (burgerlijk) recht de zaak in eigendom hebt.

Eigendom verkrijg je door onder andere:

• •

  Inbezitneming

• •

  Natrekking

• •

  Verjaring

• •

  Erfopvolging

• •

  Onteigening

• •

  levering ten gevolge van een rechtstitel tot eigendomsovergang.

Bij roerende zaken verkrijg je eigendom als je een aan niemand toebehorende zaak in bezit neemt. Natrekking komt tot stand als een roerende zaak een bestanddeel wordt van een andere roerende zaak die als hoofdzaak is aan te merken; eigendom gaat dan over aan de eigenaar van de hoofdzaak wordt bedoeld dat al hetgeen met een zaak is verenigd.

Levering ten gevolge van een rechtstitel tot eigendomsovergang komt tot stand bij de overdracht na koop.

Een koper die een koopovereenkomst heeft gesloten maar waaraan (nog) niet is geleverd heeft alleen het economische eigendom. Ondanks de koopovereenkomst is de (juridische) eigendom nog bij de verkoper, die de verplichting heeft om te leveren.

De akte van levering

De koopakte wordt - na ondertekening van alle partijen – door de verkoper of diens makelaar gezonden aan de notaris die er in genoemd staat. De notaris maakt aan de hand van de gegevens in de koopakte een akte van levering op: dat is de juridische uitwerking van de reeds gesloten koopovereenkomst, nodig voor het bewerkstelligen van de eigendomsoverdracht. De akte van levering is een notariële akte. De notariële akte is o.g.v. het Burgerlijk Wetboek (3:89) een bestaansvereiste voor de levering van een onroerende zaak, d.w.z. zonder die akte is er geen levering. De akte van levering moet worden overgeschreven in de openbare registers. Met andere woorden: eigendom van een onroerende zaak wordt centraal geregistreerd via het Kadaster. Dat gebeurt dus aan de hand van de op naamstelling van de nieuwe eigenaar, ook wel het ‘transport’ of de ‘overdracht’ genoemd, dus aan de hand van de akte van levering.

Hypotheek/hypothecaire zekerheid

Hypotheek is een zekerheid die op een registergoed rust. Een geldgever wil zoveel mogelijk zekerheid hebben. Als voorwaarde voor het uitlenen van geld, bijvoorbeeld voor de aankoop van de woning, bedingt de geldschieter dan het recht op hypotheek op die woning. Als de betrokkene dan de betalingsverplichtingen niet nakomt, heeft de geldgever bij voorrang het recht om de gelden te innen uit de tegeldemaking van de onroerende zaak, dus uit de gedwongen verkoop van de woning. Tevens heeft de geldgever het recht om als eerste te worden betaald uit de bij al dan niet gedwongen verkoop vrijkomende middelen. Overigens kunnen er meerdere hypothecaire zekerheden op een pand rusten. De geldgever die de tweede hypotheek heeft, volgt in rangorde na de eerste etc. De eigenaar van de woning ontvangt de lening, maar geeft in ruil daarvoor hypothecaire zekerheid af aan de geldgever. De eigenaar is dus de hypotheekgever, de geldgever de hypotheeknemer. Hypotheek wordt voor een bepaald maximumbedrag gevestigd, ter hoogte van de uitgeleende gelden, vermeerderd met een bepaald bedrag aan rente en kosten. Het bedrag van geldlening wordt aangewend voor de betaling van de koopsom van het huis. Het recht van hypotheek moet via een notariële akte worden vastgelegd (dat wordt ‘passeren van de akte’ genoemd). Het tekenen van een hypotheekakte kan door Zaffier aan één of meerdere ambtenaren worden opgedragen. Een andere mogelijkheid is dat de notaris middels een aanwijzingsbesluit hiermee wordt belast.

Een eenvoudige mogelijkheid is dat in het aanwijzingsbesluit van Zaffier wordt opgenomen dat de ambtenaar bevoegd is de notaris te machtigen om de akte te passeren, waardoor het passeren van de akte kan gebeuren zonder de aanwezigheid van de ambtenaar bij de notaris.

Pandrecht

• a)

  Algemeen

  Recht dat een schuldeiser heeft om op het pand van schuldenaar beslag te leggen of uit de opbrengst van dat pand bij voorrang boven andere schuldeisers betaald te worden. Ter meerdere zekerheid van terugbetaling van een verstrekte lening kan ingeval van bezittingen in de vorm van roerende zaken en vorderingen, pandrecht op deze zaken en vorderingen worden gevestigd (afdeling 2 van BW Boek 3). Dit kan aan de orde zijn in het geval de bijstand in de vorm van een geldlening wordt verleend aan de eigenaar van een woonwagen met overwaarde in die woonwagen. Een woonwagen is namelijk geen onroerende zaak en geen registergoed.

• b)

  Bezitloos pandrecht

  Als pandrecht wordt gevestigd op een woonwagen, dan wordt dat gedaan in de vorm van bezitloos pandrecht. Met bezitloos wordt bedoeld dat de verpanding plaatsvindt zonder dat de zaak in de macht van de pandhouder of van een derde wordt gebracht. De pandhouder is bevoegd te vorderen dat de zaak in zijn macht of in die van een derde wordt gebracht, wanneer de pandgever zijn verplichtingen niet nakomt of de pandhouder op goede grond vreest dat in die verplichtingen zal worden tekortgeschoten.

• c)

  Vestiging pandrecht

  Vestiging van pandrecht geschiedt bij geregistreerde onderhandse akte. De akte pandrecht moet worden geregistreerd bij de Belastingdienst. Hiermee kan het bestaan van deze akte later door het college worden aangetoond. Registratie is nodig om gebruik te kunnen maken van de rechten die aan de verpanding zijn verbonden.

  • •

    In de akte pandrecht moet onder andere worden opgenomen wanneer het pandrecht vervalt, wanneer de pandhouder gebruik mag maken van zijn bevoegdheid en welke verplichtingen de pandgever heeft (o.a. verzekeringsplicht en mededelingsplicht).

  • •

    Tenzij anders is bedongen, strekt een pandrecht van een of meer bepaalde vorderingen tevens tot zekerheid voor drie jaren rente die over deze vorderingen krachtens overeenkomst of wet verschuldigd is (art. BW 3:244).

  • •

    Het tekenen van de akte pandrecht kan door de Burgemeester (de pandhouder) aan één of meerdere ambtenaren worden opgedragen. De schuldenaar (de pandgever) is verplicht in de akte te verklaren dat hij tot het verpanden van de zaak bevoegd is, dat er geen beperkte rechten op de zaak rusten, dan wel te verklaren welke rechten op de zaak rusten.

  • •

    De echtgenoot/echtgenote moet de akte mede ondertekenen.

• d)

  Voordelen pandrecht

  • •

    Pandrecht voorkomt dat de zaak door een andere schuldeiser te gelde kan worden gemaakt. Veel schuldeisers passen het middel van beslaglegging toe. In beginsel wordt door vestiging van pandrecht het goed aan verhaal door beslaglegging onttrokken

  • •

    Het pandrecht brengt met zich mee dat de zaak waarop het pandrecht rust buiten een (faillissements-)beslag blijft en dat het 'voorrang' biedt bij verhaal.

  • •

    Bij verkoop van de betreffende zaken behoren de pandhouders naar rang als eerste afgelost te worden

  • •

    Een pandakte geeft een executoriale titel, welke kan worden aangewend bij het (bewust) niet voldoen aan betalingsverplichtingen.

• e)

  Nadeel pandrecht

  Hoewel het pandrecht enige zekerheid biedt aan de geldgever, is het geen garantie dat de zaak niet buiten de geldgever om te gelde kan worden gemaakt. Pandrecht biedt aldus minder zekerheid dan het recht van hypotheek.

Woonschip

Ook bij overwaarde in een zelf bewoond woonschip in eigendom kan krediethypotheek worden gevestigd. Voorwaarde is dat het schip bij het Kadaster is geregistreerd (te boek gesteld) in het scheepsregister. Het wordt daarmee een registergoed. Registratie van woonschepen is mogelijk ongeacht de grootte of diepgang van het woonschip. Registratie is alleen mogelijk als de eigenaar van het schip de rechtmatige eigendom aannemelijk kan maken (bijvoorbeeld door middel van het koopcontract). De eigenaar kan zijn woonschip laten registreren in het Scheepsregister van het Kadaster, het is geen wettelijke verplichting.

Woonwagen

Een woonwagen is geen onroerende zaak en geen registergoed. Op een woonwagen kan daarom geen hypotheek worden gevestigd. Wel kan bij overwaarde op de woonwagen in eigendom verpanding plaatsvinden.

Vermogen in de woning

Bij de vermogensbepaling wordt rekening gehouden met de waarde van de woning op de huizenmarkt bij vrije verkoop. Bij het bepalen van het vermogen wordt rekening gehouden met een vermogensvrijlating.

Vrije verkoop

Vrije verkoop betekent verkoop van een woning, in niet verhuurde staat en leeg opgeleverd, tegen een prijs die de markt bereid is daarvoor te betalen.

Overwaarde woning

Overwaarde in de woning is de actuele waarde in het economisch verkeer van de woning bij vrije verkoop, minus de op de woning drukkende schulden (hypotheek) en vermeerderd met aan de woning verbonden positieve bestanddelen.

Vrijlating vermogen in eigen woning

In artikel 34, tweede lid onderdeel d van de Participatiewet is opgenomen dat niet als vermogen in aanmerking wordt genomen het vermogen gebonden in de woning met bijbehorend erf, voor zover dit minder bedraagt dan een normbedrag (in 2023 € 64.100,00). Deze vrijlating staat los van de vrijlating van een bescheiden vermogen, als bedoeld in artikel 34, tweede lid onderdeel b van de Participatiewet.

Bijlage II BEREKENING (OVER)WAARDE WONING

A. De overwaarde van vermogen in de woning en de vermogensvrijlating

Om te kunnen berekenen of er sprake is van een overwaarde boven de maximale vrijlating van vermogen in de eigen woning, moeten de volgende stappen worden genomen:

• 1.

  Bepaal de waarde van de woning, zie B

• 2.

  Bepaal de op de woning rustende schulden, zie C

• 3.

  Bepaal de overwaarde van het vermogen in de eigen woning, zie D en E.

• 4.

  Vergelijk de overwaarde met de maximale vrijlating van vermogen in de eigen woning, zie F.

• 5.

  Resultaat: de overwaarde is minder dan de maximale vrijlating, zie G.

• 6.

  Resultaat: de overwaarde is meer dan de maximale vrijlating, zie H.

B. De waarde van de woning

De waarde van de woning wordt vastgesteld op de verkoopprijs die belanghebbende zou kunnen ontvangen van de hoogste bieder, bij een vrije (dus niet gedwongen) verkoop en bij lege oplevering van de woning (dus niet bij oplevering in verhuurde staat).

Voor deze waarde vaststelling wordt uitgegaan van de WOZ-waardebeschikking die in het kader van de Wet waardering onroerende zaken jaarlijks aan de eigenaar wordt uitgereikt.

Aandachtspunt bij de invulling van deze opties is wie de kosten voor zijn rekening moet nemen. Het ligt voor de hand dat de belanghebbende mag kiezen, als hij ook de kosten moet betalen. Dat is het geval, zie hieronder. De omvang van de kosten kan echter ook een rol spelen.

Als door toepassing van optie 2 of 3 een taxateur wordt ingeschakeld, dan zijn de kosten voor de belanghebbende. Als daarvoor de middelen ontbreken, kan bijzondere bijstand worden verleend, die later echter niet kan worden opgenomen in de bijstand in de vorm van een geldlening onder verband van krediethypotheek of verpanding, omdat deze bijzondere bijstand alleen in de vorm van bijstand om niet kan worden verleend. Zaffier doet er goed aan een korte termijn met de taxateur af te spreken, vanwege de beslistermijn en de Wet dwangsom.

C. De op de woning rustende schulden

De schuld die op de woning rust, is een negatieve vermogenscomponent die voor de berekening van de overwaarde in mindering wordt gebracht op de vastgestelde waarde:

• •

  Bij een lineaire of annuïteitenhypotheek gaat het om het saldo van de schuld.

• •

  Bij een spaarhypotheek, levenhypotheek of beleggingshypotheek gaat het om de hoofdsom van de lening, verminderd met de contante (afkoop)waarde van de spaar-, levens- en beleggingsverzekering, of de effectenhypotheek en verminderd met de eventueel gedane aflossingen.

• •

  Het openstaande saldo van de hypotheekschuld als gevolg van een eerder ontvangen bijstandsuitkering, moet ook als schuld worden aangemerkt.

D. Schulden gebonden aan de woning

Enkel de leningen waarvoor de woning dan wel de woonwagen of het woonschip (in de vorm van een pand- of hypotheekrecht) als zekerheid dienen, kunnen bij de vaststelling van het in de woning gebonden vermogen worden meegenomen. Het gaat om de waarde in de woning die openstaat voor tegeldemaking, bezwaring of verdere bezwaring (zie artikel 50). Schulden die eventueel zijn aangegaan voor de woning, maar niet drukken op de woning, spelen dan geen rol, terwijl anderzijds schulden die aangegaan zijn voor iets volledig anders, maar de woning wel als zekerheid kennen, wel mee moeten worden genomen.

E. De overwaarde

De overwaarde wordt berekend door van de vastgestelde waarde van de woning, de op die woning rustende schulden af te trekken.

F. Maximale vrijlating van vermogen in de eigen woning

In artikel 34, tweede lid, aanhef en onderdeel d van de Participatiewet staat dat het vermogen gebonden in de woning met bijbehorend erf, bedoeld in artikel 50, eerste lid van de Participatiewet, niet als vermogen in aanmerking wordt genomen.

Dit bedrag staat los van het bedrag aan vrij te laten bescheiden vermogen, bedoeld in artikel 34, tweede lid, onderdeel b van de Participatiewet.

G. Overwaarde is lager dan de vermogensvrijlating eigen woning

Als de overwaarde lager is dan het vrijlatingsbedrag van vermogen in de eigen woning, dan wordt de uitkering om niet verleend en wordt geen krediethypotheek gevestigd.

H. Overwaarde is hoger dan de vermogensvrijlating eigen woning

Als de overwaarde hoger is dan het vrijlatingsbedrag van vermogen in de eigen woning, dan wordt de uitkering in de vorm van een geldlening verleend en wordt, krediethypotheek of pandrecht gevestigd ter meerdere zekerheid voor de aflossing van de geldlening.

I. Privévermogen en overwaarde hoger dan de vermogensvrijlating eigen woning

De bescheiden vermogensvrijlating staat los van de vermogensvrijlating eigen woning.

J. Vermogen in een niet zelf bewoonde woning

Als belanghebbende een woning in eigendom heeft die hij niet zelf bewoont, mag er van worden uitgegaan dat hij die woning binnen korte tijd kan verkopen. Dat geldt ook wanneer die woning verhuurd is, al is dan uiteraard de waarde minder (zie hierna). Er kan natuurlijk enige tijd liggen tussen de beoogde ingangsdatum van de uitkering en de eerst mogelijke realisering van de verkoop van de woning. Per geval zal Zaffier dan beoordelen of er tijdelijk sprake is van het in redelijkheid niet over het vermogen in die woning kunnen beschikken: dan telt de waarde ervan op dat moment niet mee bij de bijstandsverlening. Vestiging van krediethypotheek is evenmin aan de orde.

Wel maakt Zaffier gebruik van de mogelijkheid die artikel 55 Participatiewet biedt: aan de bijstand de verplichting tot verkoop van de woning verbinden. Die verplichting strekt dan immers tot vermindering of beëindiging van de bijstand.

Onder toepassing van artikel 48, tweede lid, aanhef en onder a van de Participatiewet wordt de bijstand in de vorm van een geldlening verstrekt. Bij verkoop van de woning moet de leenbijstand worden terugbetaald uit de opbrengst van deze verkoop.

K. De waarde van de woning die niet zelf wordt bewoond

Artikel 34, eerste lid onder a van de Participatiewet, regelt dat de waarde van bezittingen moet worden bepaald op de waarde in het economisch verkeer bij vrije oplevering. Wanneer er sprake is van een woning die belanghebbende of zijn gezin zelf in eigendom bewoont, dan kan die woning vrij worden opgeleverd. Dat is echter anders bij een woning in eigendom die aan derden is verhuurd.

Vanwege het huurrecht kan die woning in het algemeen niet vrij worden opgeleverd. Daarom wordt de waarde van een woning in bewoonde staat die niet vrij kan worden opgeleverd, aan een taxateur voorgelegd voor bepaling van de waarde bij niet-vrije oplevering.