Nota kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Bergeijk 2025

Artikel 1. Inleiding

De gemeente Bergeijk is een groene plattelandsgemeente in de oostelijke Kempen en hoort bij de Brainportregio. Economisch staat de regio er goed voor. De regio groeit. Deze groei vraagt om de bouw van meer woningen, bedrijventerreinen, ingrepen in het mobiliteitssysteem en aanpassing en uitbreiding van maatschappelijke voorzieningen. Daarbij streeft de gemeente een gemixt woonmilieu na en zorgt zij voor voldoende sociale huurwoningen. Om te zorgen dat Bergeijk een aantrekkelijke gemeente blijft zijn investeringen in de openbare ruimte noodzakelijk.

Kostenverhaal en financiële bijdragen

Dit omgevingsprogramma gaat in op de verdeling van de kosten die samenhangen met de groei van Bergeijk 1 . Dit geeft initiatiefnemers duidelijkheid. De nota geeft weer hoe de gemeente de gemeentelijke kosten, die specifiek samenhangen met een initiatief, verhaalt op een initiatiefnemer, het zogenaamde kostenverhaal. Ook zijn er investeringen nodig die van waarde zijn voor de gehele gemeente. Dit zijn investeringen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren. Het grootste deel (91%) van deze investeringen komt voor rekening van de gemeentebegroting. Dit is het aandeel van het bestaande gebied. Ook het nieuwe gebied gaat meebetalen. Initiatiefnemers betalen hiervoor de financiële bijdrage fysieke leefomgeving. De nota schetst de kaders en spelregels van het instrument van verevening voor sociale woningbouw. Dit instrument helpt om de woonvisie uit te voeren.

Leeswijzer

Deze nota is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn. Hoofdstuk 3 geeft weer hoe de gemeente hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college van burgemeester en wethouders (hierna: college). De bijlagen gaan dieper in op de materie.

Artikel 2. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden

Wettelijk kader

Deze nota is geschreven op basis van de huidige wetgeving. De wettelijke basis ligt in de Omgevingswet (hierna: Ow). In het Omgevingsbesluit (hierna: Ob) en de Omgevingsregeling (hierna: Or) is dit nader uitgewerkt.

Kostenverhaalsplicht en verbod2

Gemeenten zijn verplicht om bij kostenverhaalsplichtige activiteiten3  kosten4  te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. 

Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de kostenverhaalsplichtige activiteit in het omgevingsplan of met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA). Als hiervan geen sprake is dan is het kostenverhaal ook niet aan de orde.

Een gemeente is bevoegd en heeft daarmee de keuze om kosten niet te verhalen5 als een of meerdere van onderstaande punten aan de orde is.

• 1.

  Er is minder dan € 10.000 aan kosten te verhalen;

• 2.

  Er zijn geen verhaalbare kosten als bedoeld in onderdelen A5 t/m A9 van bijlage IV Ob. Denk hierbij o.a. aan sloop, bodemsanering en kosten van aanleg of wijziging van de openbare ruimte;

• 3.

  De verhaalbare kosten betreffen alleen de aansluiting van een locatie op de openbare ruimte of op de nutsvoorzieningen.

Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de kostenverhaalsplichtige activiteit te verrichten; een bouwverbod of verbod om de activiteit te verrichten. In een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegd.

Financiële bijdragen6

Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen voor kostenverhaalsplichtige activiteiten. Dit is dus geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Financiële bijdragen kan de gemeente afdwingen. Hierbij gelden wel wettelijke kaders. Deze worden hieronder beschreven. Voor andere activiteiten, de zogenaamde verruimde activiteiten7 , kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage.

Gemeenten mogen financiële bijdragen vragen en verhalen op initiatiefnemers voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De financiële bijdragen hebben betrekken op:

• 1.

  Ontwikkelingen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te verbeteren Dit zijn investeringen gericht op:

  • a.

    het verbeteren van het landschap;

  • b.

    de aanleg en bescherming van natuur;

  • c.

    de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;

  • d.

    de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;

  • e.

    stedelijke herstructurering waaronder het slopen van woningen en het aanpassen van wegen.

    Om de financiële bijdragen af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie, een programma of omgevingsplan de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor de financiële bijdragen wordt gevraagd en de activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie. De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.

• 2.

  Ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraadEen evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad houdt in dat er voldoende sociale huur- en/of koopwoningen toegevoegd worden. Een initiatiefnemer van een initiatief dat minder sociale huur- en/of koopwoningen realiseert dan in het woonbeleid vastligt, betaalt een financiële bijdrage zodat deze woningen op een andere locatie (hierna: compensatielocatie) extra gebouwd kunnen worden.

  Om de financiële bijdragen voor woningbouw af te dwingen, zijn de onderstaande drie uitgangspunten van toepassing.

  • 1.

    De financiële bijdragen dienen om voldoende sociale huurwoningen en/of koopwoningen te realiseren.

  • 2.

    De beoogde compensatielocatie(s) is/zijn opgenomen in het omgevingsplan of een programma.

  • 3.

    Het realiseren van de sociale huur- of koopwoningen leidt tot een (groter) financieeltekort op de grondexploitatie van de compensatielocatie(s).

Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen

Hoe verhaalt een gemeente kosten?

Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor. 

Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen)

Privaatrechtelijk spoor

Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de kostenverhaalsplichtige activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd. De afspraken gaan over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De anterieure overeenkomst ondertekenen de gemeente en de initiatiefnemer voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of de BOPA) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit geeft de gemeente en de initiatiefnemer ruimte om maatwerk toe te passen. De mogelijkheden voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen zijn bij het privaatrechtelijke spoor ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. Hierbij gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het kostenverhaal moet redelijk en billijk zijn. In een nota kostenverhaal en financiële bijdragen kan een gemeente de kaders voor het kostenverhaal en de financiële bijdragen vastleggen. Dit is transparant en geeft initiatiefnemers duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen. Gemeenten mogen geen baatafroming plegen, dus de verkregen exploitatiebijdragen en financiële bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Deze nota geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

Voorafgaand aan de anterieure overeenkomst kan een gemeente een intentieovereenkomst sluiten. De intentieovereenkomst gaat in op de afspraken voor de haalbaarheidsfase, bijvoorbeeld de verdeling van werkzaamheden (wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente?), de planning en de vergoeding voor de inzet van de gemeente tijdens de haalbaarheidsfase.

Publiekrechtelijk spoor 

Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een kostenverhaalsplichtige activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een BOPA.

Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de wet- en regelgeving (Ow, Ob en Or). Zo moet bijvoorbeeld onderbouwd worden dat de toerekenbare en verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor kostenverhaalsplichtige activiteiten.

Artikel 3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: toepassing in Bergeijk

Contractering

Als een initiatiefnemer wil bouwen, maar het initiatief past niet binnen het omgevingsplan dan dient hij het initiatief in via het digitale omgevingsloket. Ambtelijk wordt het initiatief aan de omgevingstafel bekeken en wordt een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. Wanneer het initiatief voorstelbaar is, wordt het geagendeerd voor bespreking aan de omgevingstafel. De gemeente geeft in een integraal advies (de principemedewerking) aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden bij het indienen van zijn uitgewerkte plan.

Bij grotere initiatieven sluit de gemeente na de principemedewerking met de initiatiefnemer een intentieovereenkomst.

Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en het initiatief is haalbaar, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. In een anterieure overeenkomst staan de afspraken over onder andere de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.

Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal

Het uitgangspunt is dat gemeente Bergeijk met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt.

Als de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten, maar de juridisch-planologische procedure toch wil starten, dan borgt de gemeente het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk. De gemeente neemt dan kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan. In het omgevingsplan moet de gemeente de functionele samenhang tussen het initiatief en de investering in de ontwikkeling van een gebied nader onderbouwen. Bij een BOPA wordt het kostenverhaal publiekrechtelijk geborgd met kostenverhaalsvoorschriften.

Financiële zekerheid 

Om de betaling van het kostenverhaal en de financiële bijdragen te verzekeren, vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen moet voldoen8 . Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. De initiatiefnemer overlegt ook een bankgarantie voor de aanleg van het toekomstige openbare gebied en voor de nadeelcompensatie. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.

De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod9 .

Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen Het kostenverhaal en financiële bijdragen in gemeente Bergeijk ziet er schematisch als volgt uit:

Hoofdregel, vrijstelling en afwijking

De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuwe kostenverhaalsplichtige activiteit haar kosten en de financiële bijdragen verhaalt.

De gemeente geeft een vrijstelling voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving voor:

• •

  sociale huurwoningen die geëxploiteerd worden door een toegelaten instelling waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft;

• •

  maatschappelijk vastgoed voor niet-commerciële doeleinden.

De gemeente geeft een vrijstelling voor het Vereveningsfonds sociale woningen voor:

• •

  ontwikkelingen conform ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ 14 ;

• •

  initiatieven die vallen onder het volkshuisvestelijk beleid ‘beter benutten bestaande woningvoorraad’.

Het college kan in uitzonderlijke situaties afwijken van de hoofdregel. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur 15 kan aantonen dat een activiteit financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen fysieke leefomgeving betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie en toetst of geen sprake is van staatssteun). Deze afwijking houdt in dat het college haar kosten niet of deels verhaalt en een lagere of geen financiële en bovenwijkse bijdragen verhaalt. Daarmee neemt de gemeente de kosten die niet verhaald worden voor haar rekening. Omdat dit een uitzondering is, is er een gemotiveerd besluit van het college nodig. Het college kan ook een besluit nemen om (indien van toepassing) af te wijken van de regel dat een bankgarantie wordt gevraagd ter zekerheidsstelling en een andere vorm van zekerheidstelling te vragen. Een andere vorm van zekerheidsstelling zou bijvoorbeeld een (eerste) recht van hypotheek kunnen zijn.

Kostenverhaal

Per kostenverhaalsplichtige activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met de plankostenscan 16 . De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met de kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. Daarnaast wordt de uitkomst geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, vergoedt de initiatiefnemer aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, brengt de gemeente uiteraard niet in rekening aan de initiatiefnemer. Voor deze kosten worden de kortingspercentages 17 toegepast.

Voor kleine bouwactiviteiten 18 hanteert het college vaste bedragen. Voor woningbouwinitiatieven van 2, 3 of 4 woningen stelt het college ook vaste bedragen vast. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze initiatieven de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan berekent de gemeente de plan- en apparaatskosten met de plankostenscan.

Bouw- en woonrijp maken 19 en bovenwijkse voorzieningen

Per kostenverhaalsgebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken20 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een besteksraming. Deze werken kunnen zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook de voorbereidingskosten en het toezicht en directievoering op de werkzaamheden worden bij de initiatiefnemer in rekening gebracht. Als de initiatiefnemer de openbare ruimte zelf aanlegt dan vraagt de gemeente een zekerheidstelling in de vorm van een bankgarantie. De aanleg van de openbare ruimte is hierdoor zeker gesteld.

Het kan voorkomen dat meerdere kostenverhaalsgebieden profijt hebben van de werken, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van de werken toerekenen aan de kostenverhaalsgebieden en verhalen op de initiatiefnemer.

Parkeren

De gemeente hanteert parkeernormen bij nieuwe activiteiten. Het uitgangspunt is dat ieder bouwplan op eigen terrein de benodigde parkeerplaatsen aanlegt. Als dit om beargumenteerde redenen niet mogelijk is of bij een integrale gebiedsontwikkeling op gebiedsniveau wordt opgelost, dan is het college bevoegd om hiervan af te wijken. Deze bevoegdheid en welke voorwaarden aan het afwijken zijn verbonden zijn uitgewerkt in het parkeerbeleid 21 .

Onderzoeken22

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.

Nadeelcompensatie23

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De initiatiefnemer geeft een bankgarantie af voor de nadeelcompensatie. De hoogte van het bedrag van de bankgarantie wordt bepaald op basis van een risicoanalyse nadeelcompensatie en een inschatting van de procedurekosten voor de afhandeling van verzoeken voor nadeelcompensatie.

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij bijvoorbeeld aan slopen van opstallen en bodemsanering. Financiële bijdragen Investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren

Bij kostenverhaalsplichtige activiteiten verhaalt en bij verruimde activiteiten vraagt de gemeente financiële bijdragen fysieke leefomgeving.

Dit betreft investeringen waar het bestaand gebied en de nieuwe ontwikkeling profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. 

Figuur 4 Gebiedseigen kosten, bovenwijkse voorzieningen en investeringen om de fysieke leefomgeving te verbeteren

Om het tarief voor de bijdrage fysieke leefomgeving te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Bijlage V geeft dit stappenplan weer.

Indexering en actualisatie

De tarieven voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving worden periodiek geactualiseerd door het college. Vanwege het dynamische karakter is deze periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen. 

Bepalen van de financiële bijdrage fysieke leefomgeving per kostenverhaalsplichtige activiteit

Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het betreft dus nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Bijlage VI geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdrage fysieke leefomgeving. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel. Op basis van de ingediende omgevingsvergunning wordt de definitieve bijdrage berekend en de bankgarantie waar nodig bijgesteld. De gemeente factureert de financiële bijdrage fysieke leefomgeving op het moment dat de omgevingsvergunning verleend wordt aan de initiatiefnemer en hanteert hierbij de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden.

Bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving

De financiële bijdragen fysieke leefomgeving van initiatiefnemers en van de gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving. Uit de reserve betaalt de gemeente naar rato een deel van de investeringen (cofinanciering). Het overige deel betaalt de gemeente uit de eigen (algemene) middelen.

De bestemmingsreserve verbetering fysieke leefomgeving kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van gemeente Bergeijk. De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties storten (een deel van) de winstneming via de algemene reserve risico’s grondexploitaties in de bestemmingsreserve. De omvang van de storting wordt bepaaldop basis van de bij de notaris geleverde grond tot en met het betreffende jaar. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.

De bestemmingsreserve mag volledig worden ingezet, maar mag niet negatief worden. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit deze nota.

Figuur 5 Financiering investeringsopgave

Financiële bijdragen verevening sociale woningbouw

De raad24 heeft voorafgaand aan het opstellen van deze nota de werkwijze vereveningsfonds voor sociale woningbouw vastgesteld. Het eerder vastgestelde beleid wordt vervangen door dit hoofdstuk in deze nota Kostenverhaal en financiële bijdragen. Het Vereveningsfonds voor sociale woningbouw is enerzijds van toepassing op initiatieven die in onvoldoende mate bijdragen aan de beleidsdoelstellingen voor realisatie van sociale huurwoningen. Anderzijds is het fonds van toepassing voor initiatieven die een financiële bijdrage nodig hebben om voldoende sociale huurwoningen te realiseren.

Woningbouwinitiatieven die minder dan het vereiste percentage van 30% sociale huurwoningen realiseren doen een afdracht aan het vereveningsfonds. Op sommige locaties kan meer sociaal gerealiseerd worden dan op andere locaties. Dit hangt samen met de omvang van de ontwikkeling en de locatie ervan.

Aangezien het realiseren van sociale huurwoningen een dempend effect heeft op de opbrengstpotentie van een locatie, kan hiervoor het Vereveningsfonds sociale woningbouw ingezet worden om de hiermee samenhangende kosten te verevenen over verschillende gebiedsontwikkelingen. Hiermee kunnen andere ontwikkelingen die sociale huurwoningen realiseren een bijdrage krijgen vanuit het fonds. Zo wordt op het niveau van de gemeente de realisatie van voldoende sociale huurwoningen gewaarborgd.

De norm van 30% sociale huurwoningen geldt voor ieder initiatief

Het uitgangspunt voor alle gebiedsontwikkelingen is dat in het totale nieuwe woningbouwprogramma van de gemeente Bergeijk uiteindelijk meer sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Hierbij hanteert de gemeente als uitgangspunt 30% sociale huurwoningen voor zowel private als gemeentelijke ontwikkelingen. De gemeente heeft daarbij een sterke voorkeur voor realisatie van sociale huurwoningen door een toegelaten instelling (woningbouwcorporatie) uit de regio.

Fysieke verevening

Als een initiatiefnemer meerdere locaties ontwikkelt, geldt als alternatief dat de initiatiefnemer over de gezamenlijke locaties gemiddeld 30% sociale huurwoningen realiseert. De gemeente borgt de daadwerkelijke realisatie van de sociale huurwoningen in de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer en legt dit eventueel ook planologisch vast.

Vereveningsfonds sociale woningbouw

In principe werkt de gemeente niet mee aan een initiatief dat niet voorziet in voldoende sociale huurwoningen.

Indien een locatie niet of minder geschikt is voor de realisatie van sociale woningbouw kan (een deel van) de opgave aan sociale woningen worden omgezet in een afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als het initiatief een klein woningbouwprogramma heeft, of als een woningcorporatie geen mogelijkheden ziet om de woningen te realiseren of te exploiteren. Het is aan de initiatiefnemer om dit te onderbouwen waarbij in ieder geval moet blijken dat er overleg met een woningcorporatie is gevoerd.

Als het college besluit om af te wijken van het beleid en alsnog mee te werken aan het initiatief dan betaalt de initiatiefnemer een afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Deze afdracht zet de gemeente in om het tekort aan sociale huurwoningen op deze locatie te verevenen met een locatie waar wel sociale huurwoningen worden gerealiseerd.

De volgende uitgangspunten gelden voor het bepalen van de fondsafdracht:

• 1.

  Er wordt beoordeeld of de initiatiefnemer voldoende heeft onderbouwd dat de realisatie van sociale huurwoningen op de locatie onwenselijk of onmogelijk is.

• 2.

  Het college toetst de haalbaarheid en de kwalitatieve eisen. De haalbaarheid wordt getoetst op basis van de ingediende grond- en opstalexploitatie en de kwalitatieve eisen toetst het college op basis van ruimtelijke kwaliteit en de wenselijkheid van het voorgestelde initiatief in relatie tot de volkshuisvestelijke taakstelling. Het college kan besluiten om af te wijken van het beleid.

• 3.

  Voor de ontwikkeling van een initiatief met minder dan 30% sociale huurwoningen is de initiatiefnemer per te realiseren woning een afdracht aan het vereveningsfonds verschuldigd. Deze afdracht wordt niet in rekening gebracht over te realiseren goedkope (sociale) koopwoningen25 .

• 4.

  De hoogte van de afdracht per woning wordt berekend op basis van het woningbouwprogramma van het initiatief. Het bedrag is gebaseerd op het vastgestelde volkshuisvestelijk beleid t.a.v. korting op de grondprijs voor sociale huurwoningen: € 70,- per m2. Dit verschil in grondprijs van € 70,- wordt vermenigvuldigd met het percentage sociale woningbouw dat het initiatief tekort komt wat weer vermenigvuldigd wordt met de kavelgrootte van de te realiseren woning (tot max 1.000m2) of grootte van een appartement (bvo; bruto vloeroppervlak). Dit houdt in dat de gemeente bij een initiatief zonder sociale woningen 30% van het verschil in grondwaarde in rekening brengt. In een plan met 10% sociale woningbouw brengt de gemeente 20% van het verschil in rekening, enzovoorts.

• 5.

  De maximale afdracht per woning bedraagt € 21.000,-.

Bijlage VII bevat rekenvoorbeelden.Bijdrage uit het vereveningsfonds sociale woningbouw

Een ontwikkeling waarin sociale huurwoningen worden gerealiseerd komt in aanmerking voor een bijdrage uit het fonds. Het college kan besluiten om een woningcorporatie te compenseren met een bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw.

De volgende uitgangspunten gelden voor een bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw conform het volkshuisvestelijk beleid:

• 1.

  Er wordt alleen een bijdrage toegekend aan een toegelaten instelling (woningcorporatie).

• 2.

  De gemeente beoordeelt of de woningcorporatie voldoende heeft onderbouwd dat de bijdrage noodzakelijk is voor de financiële haalbaarheid van de realisatie van de sociale huurwoningen. Het college kan dan besluiten om een bijdrage uit het fonds toe te kennen.

• 3.

  De hoogte van de bijdrage wordt berekend op basis van het vastgestelde volkshuisvestelijk beleid t.a.v. korting op de grondprijs voor sociale huurwoningen: maximaal € 70- per m2.

• 4.

  Een bijdrage wordt alleen uitgekeerd aan toegelaten instellingen (woningcorporaties) die sociale huurwoningen realiseren onder de bovenste aftoppingsgrens (conform de landelijke sociale huurprijsgrenzen).

• 5.

  Een sociale huurwoning blijft tenminste 25 jaar beschikbaar voor de doelgroep.

• 6.

  De gemeente keert alleen een bijdrage uit voor zover de middelen in het vereveningsfonds daartoe toereikend zijn.

Woningcorporaties

Woningcorporaties zijn bijzondere partners voor de gemeente in het realiseren van de opgave aan sociale huurwoningen. Met woningcorporaties worden op portefeuilleniveau afspraken gemaakt in de prestatieafspraken. Een woningbouwcorporatie kan een beroep doen op een bijdrage uit het fonds indien zij aanvullend op de prestatieafspraken sociale woningbouw realiseert als grondexploitant. Een initiatiefnemer kan ook afspraken maken met de woningcorporatie voor de realisatie van (extra) sociale huurwoningen in een initiatief.UitzonderingenEr zijn in bijzondere omstandigheden uitzonderingen voor de werking van het systeem van afdrachten aan en bijdragen uit het fonds. De afweging voor een uitzondering is een bevoegdheid van het college. Hierna zijn deze uitzonderingen toegelicht.

Uitzondering voor de afdracht aan het vereveningsfonds

Initiatieven met minder dan de norm aan sociale woningbouw doen een afdracht aan het fonds. In de

situatie dat het initiatief een inhoudelijke of financiële bijdrage levert aan andere maatschappelijke

doelstellingen van de gemeente kan het initiatief mogelijk (deels) worden vrijgesteld van een afdracht aan het fonds. Zo wordt een vereveningsbijdrage niet gevraagd bij toepassing van:

• –

  de maatwerkregeling cf art 5.14 en de RvR-regeling cf art 5.15 Omgevingsverordening Brabant;

• –

  de beleidsregel Beter Benutten bestaande woningvoorraad.

Daarnaast kan bijvoorbeeld ook bij sanering van een hinderlijk bedrijf worden afgezien van een bijdrage om een gewenste ontwikkeling niet te blokkeren.

Uitzonderingen voor het ontvangen van een bijdrage uit het vereveningsfonds

In de volgende situaties kan besloten worden (deels) geen bijdrage toe te kennen aan een initiatief:

• •

  Het fonds bevat geen middelen om een bijdrage te kunnen leveren.

• •

  Het fonds bevat onvoldoende middelen om een volledige bijdrage te kunnen leveren. In dit geval wordt een bijdrage geleverd voor zover dit vanuit het fonds mogelijk is.

• •

  Er zijn bijzondere omstandigheden waardoor een plan in staat moet zijn om zelfstandig een hoger aandeel sociale huurwoningen te dragen. Bijvoorbeeld omdat er sprake is van externe subsidies.

Bijzondere omstandigheden

Indien bij ontwikkelingen sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor ofwel een afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw ofwel een bijdrage uit het Vereveningsfonds sociale

woningbouw niet realistisch is of tot een oneerlijk voordeel zou leiden, kan het college besluiten af te wijken van de werkwijze van het Vereveningsfonds sociale woningbouw. Dit kan bijvoorbeeld indien er sprake is van een onrendabele business case voor een gebiedsontwikkeling (de wettelijk bepaalde macro-aftopping bij kostenverhaal die van toepassing is indien de kosten hoger zijn dan de opbrengsten), bijvoorbeeld in het geval van herstructurering of verontreiniging. In de praktijk komt het met enige regelmaat voor dat een ontwikkelende derde zich beroept op het principe van macro-aftopping.

Als dit voorkomt dient deze partij dit aan te tonen door volledige openheid te bieden in de grondexploitatie.

Vervolgens toetst de gemeente deze exploitatie op realiteit en marktconformiteit, op basis van de bij hen bekende gegevens, kengetallen en de bekendheid met de lokale marktsituatie. Een belangrijk onderdeel hierbij is de toets op de inbreng van de gronden en/of opstallen. Dit kan in de vorm van het laten uitvoeren van een taxatie of op basis van referenties.

Artikel 4. Uitvoering

Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college ten aanzien van de nota kostenverhaal en financiële bijdragen.

Governance