Beleidsuitwerking Functieverandering 2024

1.1. Omgevingskwaliteit landelijk gebied

Ons landelijk gebied is continue in ontwikkeling. Denk daarbij aan veranderingen bij agrarische bedrijven, nieuwbouw aan dorpsranden, aanleg van recreatieve routes, inspelen op klimaatverandering, ingrepen in het watersysteem en nieuwe natuuraanleg. Deze ontwikkelingen hebben impact hebben op het landelijke gebied en daarmee ook het landschap: vervlakking dreigt, landschappelijke variatie verdwijnt en verstening neemt toe. Kortom, de eigenheid en herkenbaarheid van het landschap staat onder druk. Dat raakt de kwaliteit van de leefomgeving en daarmee de vitaliteit van ons landelijk gebied.

Ook de beëindiging van agrarische bedrijvigheid heeft impact op ons landelijk gebied. De agrarische sector draagt zorg voor het onderhoud en beheer van het landschap. Het veranderen van deze functie heeft daarmee ook gevolgen voor het landschapsbeheer en de verschijningsvorm. Bedrijfsbebouwing die niet meer in gebruik is kan verpauperen. Daarnaast kunnen leegstaande gebouwen aanleiding zijn voor ondermijning.

Werkend aan een kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied kijken we zorgvuldig naar het wijzigen van functies. Dit doen we met functieverandering.

1.2. Wat is functieverandering?

Om functieverandering goed vorm te geven zijn regionale afspraken gemaakt over passende kaders. Dit regionale ‘afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024’ stelt agrarische bedrijven in staat om de bedrijfsvoering op een maatschappelijk en ruimtelijk verantwoorde wijze (gedeeltelijk) te beëindigen. Het wijzigen van de agrarische functie in een andere functie, zoals een woon- of werkfunctie, is de daadwerkelijke functieverandering. Dit leidt op verschillende manieren tot kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied, zoals in figuur 1 gevisualiseerd. We bieden nieuwe (economische) mogelijkheden en daarmee kansen voor de economische en sociale vitaliteit van het landelijk gebied.

Door de sloopverplichting van overtollige bebouwing, het toepassen van landschappelijke inpassing bij hergebruik/nieuwbouw voor nieuwe woon- of werkfuncties en natuurontwikkeling of landschapsverbetering in de wijdere omgeving werken we aan de kwaliteitsverbetering van het landelijk gebied.

Figuur 1. Voorbeeld functieverandering naar wonen en de bijbehorende omgevingskwaliteitswinst landelijk gebied, afkomstig uit het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024.

1.3. Actualisatie functieveranderingsbeleid

We kennen in de gemeente Ede al enkele decennia de mogelijkheden voor functieverandering van agrarische bestemmingen dan wel functies (hierna: functies). Hiervoor werken we ook al jaren samen met gemeenten in regionaal verband (te weten de Gelderse gemeenten van de Regio Foodvalley). Dat beleid is in de afgelopen maanden geactualiseerd. Deze actualisatie betreft zowel inhoudelijke aanscherpingen en nuanceringen op basis van ervaringen, als ook een uitbereiding van de betrokken gemeenten. Het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 is opgesteld door en voor de (gehele) Regio Foodvalley en Regio Amersfoort. In dit kader is de uitnodiging gedaan om op verschillende thema’s op gemeentelijk niveau (nadere) keuzes te maken. In combinatie met de vaststelling van de Omgevingsvisie Ede 2040 is dit de aanleiding om de gemeentelijke ‘beleidsuitwerking functiewisselingswoningen Ede’ uit 2018 tegen het licht te houden en te verbreden naar een lokale uitwerking voor meerdere typen functieverandering. Het resultaat hiervan is deze ‘beleidsuitwerking functieverandering Ede 2024’.

1.4. Reikwijdte functieveranderingsbeleid

Het beleid is echter niet voor het gehele gemeentelijke grondgebied op dezelfde wijze van toepassing.

• •

  Het kader is van toepassing voor agrarische functies in het landelijk gebied. Buurtschappen, clusters van bebouwing en dorpsranden kennen een sterke verweving met het landelijk gebied. Echter, de bebouwde kom (steden en dorpen) maakt hier geen onderdeel van uit.

• •

  Aanvullend is het functieveranderingsbeleid ook van toepassing op niet-agrarische bedrijvigheid in het landelijk gebied. Dat wil zeggen dat de gehanteerde sloopmetersystematiek (inclusief eventuele afroming) van toepassing is wanneer dit type bedrijf van functie wil veranderen. Hiervoor geldt dat de sloopmeters dan alleen ín de gemeente Ede toepasbaar zijn.

• •

  Voor het Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000- gebieden gelden bijzondere regels. In deze gebieden kan functieverandering plaatsvinden waarbij beperkende regels gelden voor het wijzigingen van de functie. Om deze gebieden verder te ontstenen kunnen hier alleen met eigen sloopmeters ontwikkelingen plaatsvinden (dus géén aankoop van sloopmeters). Ook zijn hier geen functieveranderingen naar een bedrijfsfunctie of nevengebruiksfunctie mogelijk.

• •

  We kennen in Ede landschappelijke-, ecologische en/of cultuurhistorisch waardevolle gebieden. Hierdoor bepaalt het gebied de mogelijkheden en kunnen er strengere regels gelden. Denk bij aan de gemeentelijke ecologische verbindingszones of het engenlandschap.

• •

  De reikwijdte van het afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 gaat verder dan de slooplocatie. Niet altijd ligt het initiatief voor ontwikkelen van woningen op de locatie van de voormalige bedrijfslocatie. Dit kan ook elders, mede om te stimuleren dat de juiste ontwikkeling op de juiste plek plaatsvindt. Deze gebieden zijn door de gemeente aangewezen. Hiervoor zijn de mogelijkheden en voorwaarden vanuit het functieveranderingsbeleid ook van toepassing.

• •

  Tenzij anders vermeld, zijn de sloopmeters uitwisselbaar tussen alle deelnemende gemeenten van het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024, zoals opgenomen in figuur 3.

Figuur 3. Overzicht betrokken gemeente Afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024

1.5. Relatie Omgevingsvisie Ede 2040

Overkoepelend voor de gemeente Ede is de Omgevingsvisie Ede 2040 opgesteld. Hierin zijn vijf strategische keuzes gemaakt. Voor elke ontwikkeling in de gemeente Ede geldt dat moet worden beoordeeld in hoeverre deze bijdraagt aan deze keuzes. Dus ook de ontwikkelingen in het landelijk gebied. Elk plan wordt hierop getoetst, en moet voldoen aan een basiskwaliteit. We vragen aan de initiatiefnemer ook om dit terug te laten komen in de toelichting c.q. onderbouwing van een ontwikkeling.

Hieronder lichten wij deze vijf strategische keuzes toe:

Figuur 4. Vijf strategische keuzes uit Omgevingsvisie Ede 2040

Sinds het vaststellen van de Omgevingsvisie Ede 2040 werken we aan de uitwerking hiervan. Onder andere in de vorm van beantwoording van onderzoeksvragen, aan verdieping in thematische programma’s en de ontwikkeling van ontwikkelkaders. Zo ook voor het landelijk gebied. Onderliggend beleidsuitwerking is één van de bouwstenen, net zoals bijvoorbeeld het Interimbeleid agrarische bedrijfsontwikkelingen veehouderijen, voor het Ontwikkelkader Landelijk Gebied.

1.6. Planologische procedure

Met functieverandering bedoelen we dat de agrarische functie van een perceel wijzigt in een andere functie, zoals in een woon- of werkfunctie. Om de functie te veranderen doorloopt een initiatiefnemer een planologische procedure. Met deze procedure worden de nieuwe functie en de bouw- en gebruiksmogelijkheden juridisch-planologisch vastgelegd.

Het is goed om, nogmaals, te melden dat het voldoen aan de voorwaarden van het (regionale) functieveranderingsbeleid geen recht op ontwikkeling vormt. De afweging of de ontwikkeling passend is op de locatie maakt de gemeente aan de hand van het gemeentelijk beleidskader en de specifieke planologische situatie in de omgeving.

Onderdeel van de functieverandering is ook het voldoen aan diverse wet- en regelgeving die van toepassing is op de locatie. Mogelijk moeten onderzoeken uitgevoerd worden, zoals bijvoorbeeld het uitvoeren van een QuickScan ecologie en een verkennend bodemonderzoek.

De bestaande omgevingsvergunningen, zoals de omgevingsvergunning milieubelastende activiteit, (voorheen: vergunning Wet milieubeheer, Hinderwetvergunningen etc.), moeten worden geactualiseerd aan de nieuwe situatie.

1.7. Algemene voorwaarden

Voor elke functieverandering naar Wonen of Werken dient, voor zover aanwezig, de milieuvergunning of milieumelding en de vergunning of ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming van de agrarische activiteiten (al dan niet deels) te worden ingetrokken.

1.8. Overgangsrecht

De actualisatie van het regionale functieveranderingsbeleid treedt in de plaats van het Functieveranderingsbeleid Foodvalley 2016 en deze nadere beleidsuitwerking daarvan treedt in de plaats van de Beleidsuitwerking functiewisselingswoningen Ede 2018. Op dit moment zijn echter nog plannen in voorbereiding waarvoor het Functieveranderingsbeleid Foodvalley 2016 en (bij toevoeging van woningen) de Beleidsuitwerking functiewisselingswoningen Ede 2018 als kader zijn gehanteerd bij de beoordeling in het kader van vooroverleg (globale toets en/of principeverzoek). Om te voorkomen dat deze initiatiefnemers worden benadeeld door het wijzigen van het functieveranderingsbeleid, wordt voorzien in een overgangsbepaling waarmee de benodigde planologische procedure voor een functieverandering nog geheel mag worden afgerond op basis van het tijdens het vooroverleg gehanteerde beleidskader. Daarbij geldt wel dat het dient te gaan om plannen waarbij recent is beoordeeld én formeel is gecommuniceerd dat daaraan medewerking kan worden verleend. Voor ‘oudere’ plannen waarvoor niet binnen één jaar na verzending van de globale toetsbrief of principebrief een definitief verzoek is ingediend, geldt dat het gerechtvaardigd is dat zij zich niet langer kunnen beroepen op eerder geformuleerde randvoorwaarden, omdat beleidsinzichten tussentijds kunnen wijzigen.

Concreet worden de overgangsbepalingen daarom als volgt geformuleerd:

• 1.

  Indien voor een locatie een definitief verzoek voor functieverandering wordt ingediend dat in strijd is met onderhavige actualisatie van het functieveranderingsbeleid, maar dat wél voldoet aan randvoorwaarden die eerder (op basis van het Functieveranderingsbeleid Foodvalley 2016 en (indien van toepassing) de Beleidsuitwerking functiewisselingswoningen Ede 2018) voor de betreffende locatie zijn geformuleerd in een globale toetsbrief of principebrief, dan mag bij de vaststelling van het Omgevingsplan of bij het toestaan van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de betreffende locatie conform die eerder geformuleerde randvoorwaarden worden afgeweken van onderhavige actualisatie van het functieveranderingsbeleid.

• 2.

  Het bepaalde onder 1. geldt tevens wanneer voor de betreffende locatie een heroverweging plaatsvindt in het kader van een bezwaar- en/of beroepsprocedure, bijvoorbeeld in de vorm van een herstelbesluit, bestuurlijke lus, beslissing op bezwaar of een daarmee vergelijkbaar besluit.

• 3.

  Het bepaalde onder 1. is niet van toepassing indien het definitief verzoek voor functieverandering later dan één jaar na verzending van de globale toetsbrief of principebrief is/wordt ingediend bij de gemeente Ede.

1.9. Leeswijzer

In het tweede hoofdstuk leiden we het functieveranderingsbeleid in met de drie voorwaarden uit het regionale afwegingskader. Deze voorwaarden komen bij de verschillende vormen van functieveranderingen terug, al dan niet voorzien van een Edese invulling. In het landelijk gebied onderscheiden we drie gebieden en de Veluwe/Natura 2000. In het derde hoofdstuk beschrijven we de voorwaarden en accenten voor ontwikkeling voor deze gebieden: Veluwe, verwevingsgebied, overgangszone en dorpenzone.

Voor het volledig beëindigen van de agrarische bedrijvigheid kennen we twee sporen van functieverandering. In hoofdstuk 4 beschrijven we de functieverandering naar Wonen en in hoofdstuk 5 de functieverandering naar Werken. Voor beide mogelijkheden zetten we de voorwaarden uiteen aan de hand van de regels voor sloopcompensatie, ruimtelijke voorwaarden en bijdrage aan het Fonds Robuuste Natuurversterking. Ook benoemen we de ontwikkelmogelijkheden voor de eerdergenoemde gebieden in het landelijk gebied. Hiervoor gebruiken we schema’s, verduidelijken we de systematiek met rekenvoorbeelden en brengen we de ontwikkelmogelijkheden overzichtelijk in kaart.

Voor gedeeltelijke beëindiging hanteren we eenzelfde opbouw in de beschrijving van het beleid in hoofdstuk 6. Hierbij onderscheiden we twee mogelijkheden: naar nevengebruiksfunctie en gedeeltelijke sloop.

Tot slot gaan we in op het onderbouwen van initiatieven in hoofdstuk 7. Functieverandering is niet zomaar het voldoen aan de voorwaarden. Het gaat om het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit waarbij het gebied de ontwikkelmogelijkheden bepaald. We vragen initiatiefnemers dan ook om in een onderbouwing de ontwikkeling te beschouwen aan de strategische keuzes van de Omgevingsvisie.

In de eerste bijlage is het stroomschema beleidsuitwerking functieverandering opgenomen. Dit stroomschema vormt een overzicht van de verschillende mogelijkheden van functieverandering en de bijbehorende (gebiedsgerichte) voorwaarden. Voor de verschillende mogelijkheden van functieverandering hebben we rekenvoorbeelden uitgewerkt. Aan de hand van fictieve situaties maken we de sloopmetersystematiek inzichtelijk in de tweede bijlage.

Bijlage 3 is een handreiking voor de doorontwikkeling van de buurtschappen. Om op een zorgvuldige wijze functieveranderingswoningen toe te voegen in de buurtschap geeft deze eerste ruimtelijke verkenning een handreiking voor initiatieven. Voor het erfdelen hebben we een acht-tal ruimtelijke principes opgesteld. Deze zijn opgenomen in bijlage 4.

Met functieverandering werken we aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied. Dit doen we aan de hand van drie terugkerende onderdelen. Deze onderdelen zijn voorwaardelijk voor een functieverandering.

De algemene principes van deze drie voorwaarden lichten we in dit hoofdstuk verder toe.

• -

  Sloopcompensatie;

• -

  Landschappelijke inpassing;

• -

  Fonds Robuuste Natuurversterking.

2.1. Sloopmeters

Om de oppervlakte aan bebouwing in het landelijk gebied niet toe te laten nemen werken we met een omrekening van de sloopmeters. Dit noemen we de afroming. De sloopmetersystematiek is gericht op het waarderen van de sloop van overtollige (agrarische) bedrijfsbebouwing. Hierbij rekenen we met de voetprint van het gebouw.

We passen een afroming toe bij het omzetten van vrijkomende agrarische bedrijfsbebouwing naar inzetbare sloopmeters.

De afroming is afhankelijk van de grootte van de slooplocatie. Hiervoor hanteren we de volgende verdeling:

Figuur 5. Verhouding aanwezig oppervlakte agrarische bebouwing in relatie tot afromingspercentage.

De inzetbare sloopmeters worden als volgt berekend:

Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 verduidelijkt de sloopmetersystematiek aan de hand van voorbeelden. De rekenvoorbeelden zijn in bijlage 2 terug te lezen.

2.2. Landschappelijke inpassing

Bij elke functieverandering wordt gevraagd om een goede landschappelijke inpassing. We werken immers aan de verbetering van de omgevingskwaliteit. Hierme willen we ook de herkenbaarheid en de (streek)eigenheid van het landelijk gebied behouden en versterken.

Een landschappelijke inpassing kent de voorwaarden zoals deze gelden voor ontwikkelingen in het landelijk gebied. Hierdoor zijn de (bouw)regels uit het bestemmingsplan Agrarisch Buitengebied en het daarbij behorende Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 2011 (of een hierop gebaseerde geactualiseerde versies) van toepassing. Voor de Grebbelinie kennen we aanvullend het Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie - Zien en gezien worden (2011). Met de strategische keuzen uit de Omgevingsvisie Ede 2040 voor ogen kijken we bij een landschappelijke inpassing zorgvuldig naar het erf, het omliggende landschap en het natuurlijk systeem.

Erven hebben een beeldbepalende rol in de eigenheid van het landelijk gebied. Uitgangspunt is dan ook een compact erf gebaseerd op de traditionele erfopzet. De positionering van bebouwing en landschapselementen, zoals een boomgaard of houtsingel, vormen in het beeld van het landelijk gebied een onlosmakelijk geheel. Het aan laten sluiten op de landschappelijke kenmerken is essentieel. Niet alleen beeldkwaliteit van de bebouwing, het beperken van verharding en een zorgvuldige inpassing van streekeigen beplanting is hierbij belangrijk. Ook het bieden van bescherming voor planten en dieren (puntensysteem natuurinclusief ontwikkelen) en het zorgvuldig omgaan met onze bodem- en watersysteem maakt hier onderdeel van uit.

Verder kijken dan puur het erf is essentieel bij landschappelijke inpassing. Het erf maakt onderdeel uit van het landschap. De aanwezige omliggende landschappelijke-, ecolgosiche en cultuurhistorische waarden en structuren vormen dan ook een belangrijk uitgangspunt voor het inrichtingsplan. Evenals ingrepen ter verbetering van het natuurlijk systeem. Door het hierbij het natuurlijke systeem als basis te nemen leidt functieverandering tot verbetering van de omgevingskwaliteit. De initiatiefnemer realiseert hiermee zijn eigen plannen én verbetert tegelijkertijd het landschap.

2.3. Fonds Robuuste Natuurversterking

Met de functieverandering draagt de initiatiefnemer ook bij aan landschaps- en natuurversterking in de wijdere omgeving binnen de eigen gemeente. Dit gebeurt op basis van verevening en wordt een bijdrage gestort in het Fonds Robuuste Natuurversterking (of soortgelijk). Dit is de gemeentelijke uitwerking van het Ontwikkelfonds landelijk gebied.

Dit fonds benut de gemeente om de verbetering van de omgevingskwaliteit in het gebied vorm te geven, bijvoorbeeld de aanleg van een houtwal of een recreatieve route. Vanuit dit fonds kan met meer samenhang gewerkt worden aan landschaps- en natuurontwikkeling. Al dan niet met cofinanciering.

De bijdrage aan het fonds robuuste natuurversterking verschilt per functieverandering:

• •

  Wonen: De bijdrage bedraagt €10,- per m3 op te richten nieuwe woonbebouwing. Bij functieverandering Wonen met het concept Erfdelen danwel bij nieuwe landgoederen hanteren we een afwijkende bijdrage (zie paragraaf 4.3.2 en paragraaf 4.5).

• •

  Werken: De bijdrage bedraagt €10,- per m2 op te richten* bedrijfsbebouwing.

* onder op te richten bebouwing wordt ook bestaande bebouwing verstaan die in het kader van functieverandering nieuw wordt bestemd als bedrijfsbebouwing.

Het Fonds Robuuste Natuurversterking is (nog) in ontwikkeling. Hierbij vindt mogelijk ook een indexering van de bijdragen plaats. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de bijdrage aan het fonds bij functieverandering.

In de Omgevingsvisie 2040 is vastgelegd hoe de gemeente Ede zich tot 2040 wil ontwikkelen op het vlak van ruimte, milieu, samenleving en economie. In het landelijk gebied wordt het onderscheid gemaakt tussen drie gebieden en de Veluwe/Natura 2000, figuur 6. In elk van die gebieden gelden andere voorwaarden en accenten voor ontwikkelingen. Het gaat om de volgende gebieden:

• -

  Verwevingsgebied;

• -

  Overgangszone;

• -

  Dorpenzone.

Ook de Veluwe/Natura 2000 maakt onderdeel uit van het landelijk gebied. Hier staat herstel van het natuurlijk systeem centraal en zijn geen nieuwe activiteiten mogelijk die dit belemmeren.

Het accent bij functieverandering is verschillend bij deze gebieden. Voor de drie gebieden omschrijven we de ontwikkelrichting zoals opgenomen in de Omgevingsvisie en de relatie met functieverandering.

Figuur 6. Principes zonering landelijk gebied

3.1. Verwevingsgebied

Het grootste deel van ons buitengebied is multifunctioneel verwevingsgebied met het accent op landbouw. Andere activiteiten hebben hier een nauwe relatie met de agrarische activiteiten. In dit gebied zijn met name drie punten belangrijk: de continuïteit van de agrarische activiteiten, herstel van het natuurlijk systeem en verkeersveiligheid en toegankelijkheid.

In het verwevingsgebied heeft de agrariër toekomstperspectief. Dit betekent een zorgvuldige afweging bij toe te voegen (nieuwe) functies zodat deze niet beperkend werken.

Herstel van het natuurlijk systeem geldt voor het gehele gebied. We streven naar een gezonde en natuurlijke bodem die water kan bufferen in tijden van droogte. In het hele gebied gaat een basiskwaliteit natuur gelden. Herstel van het landschap wordt vooral zichtbaar langs beken en groene verbindingen. Door het sterker maken van deze natuurlijke linten verbetert de watervoorziening, wordt het bufferend vermogen van het landschap groter en neemt de biodiversiteit toe.

Tenslotte verkeersveiligheid. Deze is belangrijk omdat het drukker wordt door de groei van Ede. Daarmee groeit ook het aantal recreanten die wandelend, fietsend of te paard willen recreëren. Nieuwe functies die veel gemotoriseerd verkeer aantrekken, concentreren we langs zoveel mogelijk langs (provinciale) hoofdwegen. Zo voorkomen we overbelasting van smalle landwegen en houden we het gebied ook aantrekkelijk en veilig voor bewoners, de huidige ondernemers en recreanten.

3.2. Overgangszone

De overgangszone vormt een bufferzone van de Veluwe. We willen dat de omgevingskwaliteit nog meer toeneemt dan in andere gebieden. Dit is belangrijk voor de Veluwe én voor een goede waterhuishouding in de landbouwgebieden.

Bij functieverandering ligt het accent op activiteiten die goed samengaan met de natuur, zoals agrarisch natuurbeheer, recreatie en toerisme. Hier zijn we zeer terughoudend met verdere intensivering en schaalvergroting van agrarische en niet-agrarische ondernemingen. In de Omgevingsvisie wordt uitgegaan van een overgangsgebied met een breedte van 1.000 tot 1.500 meter van Veluwe naar Vallei.

3.3. Dorpenzone

Rond de buurtschappen, dorpen en Ede-Stad vinden wij het belangrijk dat nieuwe functies bijdragen aan de verbinding van de inwoners met het landschap van hun omgeving. Hier is ruimte voor woningen en bijzondere woonvormen (zoals erfdelen, een collectief erf met verschillende woonvormen op een voormalige agrarische functie), zorgactiviteiten zoals dagbesteding en kinderopvang en kleinschalige bedrijvigheid. Voor de landbouw liggen hier kansen voor de multifunctionele landbouw. Boerderijwinkels met lokale producten passen hier prima.

De agrariër kan als gastheer laten zien wat bij doet en hoe belangrijk zijn werk is voor de samenleving. Hij kan zijn agrarische activiteiten hier combineren met de nieuwe maatschappelijke functies.

In deze zone heeft verkeersveiligheid en toegankelijkheid hoge prioriteit. Inwoners kunnen hier dicht bij huis wandelen en fietsen in de eigen omgeving. Het autoverkeer moet hier op de smalle landwegen een stapje terug doen. Juist hier werken ondernemers en inwoners samen om het landelijk gebied veiliger te maken en levendig en aantrekkelijk te houden.

3.4. Zonering in beeld

Met de Omgevingsvisiekaart Ede 2024 als basis zijn de eerste contouren voor deze gebieden opgenomen. Onderstaande kaart, figuur 7, is een weergave van de karakteristieken en opgaven die in de verschillende gebieden spelen en waar een initiatief op in kan spelen. Toepassing van de zones houdt nauw verband met eerdergenoemde planologische afweging per locatie. Dit betekent dat de aangegeven zones indicatief zijn in het kader van het functieveranderingsbeleid, per initiatief wordt beoordeeld en beargumenteerd op basis van welke zone het wordt beoordeeld. Uiteraard is dit vooral aan de orde bij ontwikkelingen aan de randen van de aangegeven zones. In het Ontwikkelkader Landelijk Gebied zal dit verder geconcretiseerd worden en zal (mogelijk) aanvullend beleid worden geformuleerd.

Figuur 7. Overzicht zonering Omgevingsvisie in combinatie met karakteristieken en opgaven in de verschillende gebieden.

Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Wonen stopt de agrarische onderneming volledig. Na functieverandering mogen op het perceel geen bedrijfsmatige agrarische activiteiten meer worden uitgevoerd. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort.

We hebben de voorwaarden voor functieverandering naar Wonen gevisualiseerd in figuur 8. We hanteren de voorwaarden in de stappen - sloopcompensatie, landschappelijke inpassing en afdracht aan Fonds Robuuste Natuurversterking - volgens het regionale afwegingskader. Aanvullend is de ligging in het gebied. Het gebied bepaalt immers de ontwikkelmogelijkheden, zoals opgenomen in paragraaf 4.2

Figuur 8. Principe uitwerking voorwaarden functieverandering naar Wonen

We zien de functie Wonen als een aantrekkelijke vervangende functie en als kans voor het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Deze functieverandering kan overal in het landelijk gebied plaatsvinden. Voor het toevoegen van één woonvolume onderscheiden we verschillende gebieden waar we wel of geen functieveranderingswoningen (onder voorwaarden) wenselijk vinden.

Voordat we de inhoud ingaan volgen enkele definities:

• Slooplocatie

  Bij een functieverandering wordt de vrijkomende (of overtollige) agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. De (voormalige) bedrijfswoning met privébijgebouwen blijven behouden. Het perceel waar de sloop plaatsvindt noemen we de slooplocatie.

  Ontwikkellocatie

  Het is niet altijd mogelijk om op de slooplocatie woonvolume toe te voegen. De vrijgekomen sloopmeters zijn dan op een locatie elders in te zetten. Dit noemen we de ontwikkellocatie.

  Woonvolume

  Onder één woonvolume verstaan we één vrijstaande woning of één woongebouw met twee wooneenheden.

  Functieveranderingswoning

  Een woning die onder de voorwaarden van functieverandering naar Wonen in een gebied is of kan worden toegevoegd.

4.1. Rekenregels sloopcompensatie

Voor het toevoegen van woonvolumes in het landelijk gebied hanteren we rekenregels. In basis - voorwaarden voor één woonvolume - geldt de systematiek zoals opgenomen in het ‘afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024’ van de regio.

Om woningdifferentiatie te stimuleren hanteren we een afwijkende sloopmetercompensatie. We lichten dit toe bij de verschillende mogelijkheden.

Het toevoegen van één woonvolume is mogelijk volgens de onderstaande algemene rekenregels. In de berekening hanteren we een basis bestaande uit het ‘woonrecht’ uitgedrukt in sloopmeters. Aanvullend hierop volgt een berekening van compensatie sloopmeters voor de gevraagde inhoud (m³) van de woning of woongebouw.

In bovenstaande rekensom zijn we uitgegaan van een woning met de inhoud van 660 m3. Woningen met een afwijkende/andere inhoudsmaat zijn ook toegestaan. De maximale inhoudsmaat is vastgesteld in het omgevingsplan. In de bijlage zijn enkele rekenvoorbeelden opgenomen.

In bijlage 2 wordt de sloopmetersystematiek aan de hand van een voorbeeldcasus stap voor stap toegelicht:

• •

  Rekenvoorbeeld 1, Functieverandering van Agrarisch naar Wonen.

4.2. Mogelijkheden per gebied

Functieverandering naar Wonen is in het gehele landelijk gebied denkbaar. Met functieverandering werken we aan de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied. De sloop van (voormalige) agrarische bebouwing draagt hier onder andere aan bij. Ook het toevoegen van de functie wonen, in de vorm van de zogenoemde functieveranderingswoning, kan hieraan bijdragen. Dit is echter niet overal denkbaar.

Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 geeft aan dat met functieverandering maximaal één woonvolume op de slooplocatie kan worden toegevoegd. Voor onderliggende beleidsuitwerking hebben we de mogelijkheden voor het toevoegen van woonvolumen bekeken aan de hand van de drie gebieden. We zien dat niet iedere slooplocatie geschikt is als ontwikkellocatie. Daarnaast is het voor sommige gebieden bespreekbaar om meerdere woonvolumes toe te voegen. Met deze werkwijzen sturen we op omgevingskwaliteit en ontwikkelmogelijkheden voor verschillende functies en economische dragers in het landelijk gebied.

4.3. Woningdifferentiatie

In basis gaat het functieveranderingsbeleid uit van het omzetten van een agrarische functie naar een woonfunctie. Aangevuld met de mogelijkheid om, onder voorwaarden, één woonvolume toe te voegen.

Gemeente Ede wil ook andere woonvormen faciliteren en stimuleren. We hebben dan ook voor aanvullende woonvormen of -producten voorwaarden bepaald. Deze zijn uiteengezet in deze paragraaf voor:

• -

  Woongebouw met 3- of 4 wooneenheden: de verdeling van een woongebouw in 3- of 4 wooneenheden met gemeenschappelijke voorzieningen.

• -

  Erfdelen: een woonconcept met een gemeenschappelijk karakter, gesitueerd en gebaseerd op een collectief (boeren)erf.

Deze woonvormen zijn alleen passend in de dorpenzone. Om andere woonvormen te stimuleren hanteren we een afwijkende sloopmetersystematiek ten opzichte van het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024.

4.4. Wonen met extra functieaanduiding

Werkend aan een vitaal en leefbaar landelijk gebied zien we de behoefte voor aanvullende vormen van gebruik bij de functie wonen, na functieverandering. We hebben het hierbij over kleinschalige maatschappelijke functies, kleinschalige bedrijvigheid of kleinschalige recreatie. Deze functies zijn ruimtelijk ondergeschikt aan de woonfunctie van het perceel en (fysiek) ondergebracht in een bijgebouw of terras op het compacte erf. De totale bebouwde oppervlakte van bijgebouwen bedraagt maximaal 300 m2.

Het toevoegen van een woonvolume (functieveranderingswoning) in combinatie met een dergelijke aanduiding is niet gewenst vanuit milieuaspecten en omgevingskwaliteit (compacte erf principe).

We hebben het hier over de volgende aanduidingen:

• Kleinschalige bedrijvigheid:

  Dit is een bedrijfsmatige activiteit die door de beperkte omvang bij de functie wonen in de woning of in een bijgebouw wordt uitgeoefend. Dit zijn activiteiten die passend zijn binnen de geluid en geurzone 1. Denk hierbij aan bedrijvigheid zoals: aannemersbedrijf met werkplaats, loonwerkbedrijf, kantoor, bakkerij, sociale werkvoorziening, cateringbedrijf of trimsalon

  Klein maatschappelijk:

  Met deze functie, die ondergeschikt is aan het wonen, wordt een actieve bijdrage geleverd aan de gemeenschap of samenleving. Denk hierbij aan een zorgboerderij, kinderdagverblijf, dagbesteding, educatie of kunst en cultuur. Ondergeschikte horeca-activiteiten met maximaal 20 zitplaatsen en een bebouwd oppervlak van 75 m2 is toegestaan, mits overdag geopend tot maximaal 18.00 uur.

  Kleinschalige recreatie:

  Een vorm van vrijetijdsbesteding die passend is bij de bestemming wonen. Daarom spreken we over kleinschalig qua omvang en oppervlakte (maximaal 1.000 m2). Samen met de woonfunctie vindt dit op één erf plaats. Denk hierbij aan een minicamping (maximaal 10 kampeer/camperplaatsen) of dagrecreatie zoals een theetuin, escaperoom of boogschieten. Voorwaarden bij deze functie aanduiding:

  • o

    Maximale omvang van de activiteiten bedraagt 1.000 m2, bij voorkeur aansluitend aan bouwvlak Wonen.

  • o

    Dagrecreatie en/of een minicamping met maximaal 10 camper/kampeerplaatsen.

  • o

    Ondergeschikte horeca-activiteiten met maximaal 20 zitplaatsen mag uit maximaal 75 m2 aan bebouwing bestaan.

  • o

    Bebouwing, horeca en dergelijke liggen binnen het bouwvak. Kampeerplaatsen en andere recreatieactiviteiten mogen ook buiten het bouwblok liggen direct aansluiten aan het bouwvlak.

  • o

    Afhankelijk van de activiteit kunnen aanvullende vergunningen nodig zijn, zoals een exploitatie- of alcoholwetvergunning.

Voor de functieverandering naar Wonen met extra functieaanduiding gelden de onderstaande rekenregels voor de bijgebouwen tot 300 m2:

De volgende voorwaarden zijn hierbij van toepassing:

• -

  In de huidige situatie staat al meer dan 300 m2 aan legale bijgebouwen op het perceel;

• -

  Uitgangspunt is een compact erf. Hierdoor staan we géén functieveranderingswoningen in combinatie met deze extra functieaanduiding toe. Evenals het niet toestaan van buitenopslag op het erf;

• -

  De ontwikkeling draagt expliciet bij aan het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Een ruimtelijke afweging op basis van landschappelijke-, cultuurhistorische-, en ecologische waarden ligt hierbij aan de basis. Dit dient in de landschappelijke inpassing naar voren te komen.

In bijlage 2 wordt de sloopmetersystematiek aan de hand van een voorbeeldcasus stap voor stap toegelicht:

• •

  Rekenvoorbeeld 2, Functieverandering van Agrarisch naar Wonen met extra functieaanduiding.

Fonds Robuuste Natuurversterking

Voor de functieverandering naar Wonen met extra functieaanduiding is de afdracht aan het Fonds Robuuste Natuurversterking niet van toepassing.

4.5. Landgoederen

Landgoederen dragen door hun omvang bij aan de omgevingskwaliteit vanwege de waarden op het vlak van natuur, landschap en cultuurhistorie. Nieuwe landgoederen kunnen worden gevestigd als deze aansluiten op Natuur Netwerk Nederland, Natura 2000 gebieden of gemeentelijke ecologische verbindingszones zoals opgenomen in figuur 10. Hierbij dient echter wel rekening gehouden te worden met de omliggende (agrarische) functies en de autonome groei hiervan.

Figuur 10. Nieuwe landgoederen sluiten in ligging aan op Natuur Netwerk Nederland, Natura 2000 of gemeentelijke ecologische verbindingszones. Dit zijn gebieden in donkergroen.

Voor landgoederen hanteren we een afwijkende rekensystematiek en hebben we het niet over sloopmeters. Hierdoor is de aankoop van woonrecht niet nodig en tevens geen verhandeling mogelijk. Het is van belang dat een volwaardig agrarisch bedrijf volledig stopt, bedrijfsbebouwing wordt verwijderd en de vergunningen ingeleverd. De voormalige bedrijfswoning mag behouden blijven en krijgt een woonfunctie.

Een landgoed wordt altijd in nauwe samenwerking met de eigenaar, ontwikkelaar en gemeente ontwikkeld. We kijken hierbij onder andere naar de mogelijkheden die de locatie biedt voor de situering/positionering van de landgoedwoningen, de aansluiting bij/van ecologische doelen en beeldkwaliteit van de landgoedwoningen.

Uitgangspunten nieuwe landgoederen:

• •

  Er is sprake van een stoppend agrarisch bedrijf, met de functieverandering naar Wonen voor de betreffende voormalige bedrijfswoning;

• •

  Bij de functieverandering naar wonen voor de voormalige bedrijfswoning gelden de voorwaarden uit het omgevingsplan voor bijgebouwen;

• •

  Voor een nieuw landgoed wordt minimaal 10 hectare aan nieuwe natuur aangelegd (exclusief de huiskavel). In geval van bijzondere ecologische en/of ruimtelijke winst kan de 10 hectare omvang met maximaal 20% versoepeld worden;

• •

  Minimaal 90% van het landgoed is opengesteld voor publiek;

• •

  Op het landgoed zijn maximaal 3 aaneengesloten wooneenheden van allure toegestaan passend bij de kwaliteiten van de locatie;

• •

  In zijn totaliteit hebben de nieuwe wooneenheden een maximale inhoudsmaat van 3000 m³. Dit is inclusief bijgebouwen.

Ruimtelijke voorwaarden:

Bij de ontwikkeling van nieuwe landgoederen gelden de volgende randvoorwaarden; deze worden vastgelegd in een beeldkwaliteitsplan voor het nieuwe landgoed:

• •

  Bij het ontwerp gelden drie basisprincipes: aanleg, hiërarchie en proportionaliteit;

• •

  Een gedegen ruimtelijke analyse van de locatie (lagenbenadering) van een landschapsarchitect is nodig. Dit leidt tot uitgangspunten voor onder andere de ruimtelijke structuur, ecologische of landschappelijke doelen, recreatieve routes, bebouwingskarakteristiek;

• •

  Het woongebouw is ‘van allure’: een bijzonder gebouw dat een logisch geheel met het omliggende landschap vormt en is ontworpen in samenhang met de landschapsinrichting. Schetsen van de nieuwe bebouwing worden in een vroeg stadium voorgelegd aan de welstandcommissie;

• •

  De ecologische doelen worden tevens vastgelegd in het inrichtingsplan, voorzien van een beheersplan.

• •

  Door de ligging van de ontwikkelingen in het landelijk gebied, zijn de (bouw)regels uit het bestemmingsplan Agrarisch Buitengebied en het daarbij behorende Beeldkwaliteitsplan Buitengebied 2011 (of een hierop gebaseerde geactualiseerd beeldkwaliteitsplan) van toepassing.

Fonds Robuuste Natuurversterking

Voor nieuwe landgoederen is de afdracht aan het Fonds Robuuste Natuurversterking niet van toepassing.

4.6. Overzicht mogelijkheden per gebied

We hebben in figuur 11 voor de verschillende gebieden de mogelijkheden voor de functieverandering naar Wonen in beeld gebracht. Hiermee is duidelijk afleesbaar wat in welk gebied mogelijk is.

De onderstaande tabellen vormen een samenvatting van de verschillende mogelijkheden bij functieverandering naar Wonen voor deze gebieden. Functieverandering naar Wonen is mogelijk in deze gebieden onder de voorwaarden zoals opgenomen in de beschrijving van de betreffende vorm van Wonen en in hoofdstuk 2.

Figuur 11. Gebieden voor functieverandering naar Wonen

4.7. Bredere inzet sloopmeters bij woonfuncties

Naast de mogelijkheden voor nieuwe woonfuncties kunnen sloopmeters ook worden ingezet als compensatie voor andere mogelijkheden bij woonfuncties. Dit noemen we brede inzet sloopmeters. Regionaal hebben we hierover afspraken gemaakt. Voor de gemeente Ede is het mogelijk om gebruik te maken van onderstaande mogelijkheden. Oppervlaktes en inhoudsmaten zijn opgenomen in het omgevingsplan.

Woninginhoud

Voor het vergroten van de woninginhoud gelden de voorwaarden zoals opgenomen in het Omgevingsplan. De bijbehorende sloopmetersystematiek is overeenkomstig met de voorwaarden uit het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid.

De regeling voor het vergroten van de woning is hieronder weergegeven:

Bijgebouwen

Voor het vergroten van de privé bijgebouwen gelden de voorwaarden zoals opgenomen in het Omgevingsplan. De bijbehorende sloopmetersystematiek is overeenkomstig met de voorwaarden uit het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid.

De regeling voor het vergroten van de oppervlakte aan bijgebouwen is hieronder weergegeven:

Woningsplitsing

Voor woningsplitsing gelden de voorwaarden zoals opgenomen in het Omgevingsplan. De bijbehorende sloopmetersystematiek is overeenkomstig met de voorwaarden uit het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid.

De regeling voor het omzetten van een woning naar een woongebouw is hieronder weergegeven:

Bij een functieverandering van functie Agrarisch naar functie Werken stopt de agrarische onderneming. De bedrijfsmatige agrarische activiteiten maken plaats voor andere bedrijfsactiviteiten en nieuwe ondernemingen. Hobbymatig mogen nog wel dieren gehouden worden. Het aantal is beperkt en afhankelijk van de diersoort.

We zien de functie Werken als een economische drager die bijdraagt aan een meer multifunctioneel en aantrekkelijk, vitaal en leefbaar landelijk gebied.

We hebben de voorwaarden voor functieverandering naar Wonen gevisualiseerd in figuur 12. We hanteren de voorwaarden in de stappen - sloopcompensatie, landschappelijke inpassing en afdracht aan Fonds Robuuste Natuurversterking - volgens het regionale afwegingskader. Aanvullend is de ligging in het gebied. Het gebied bepaalt immers de ontwikkelmogelijkheden, zoals opgenomen in paragraaf 5.2 en verder.

Figuur 12. Principe uitwerking voorwaarden Functieverandering naar Werken

Bij de functieverandering naar Werken onderscheiden we drie soorten werkfuncties:

• •

  Niet-agrarische bedrijfsfunctie

  In het landelijk gebied komt behalve agrarische bedrijvigheid ook niet-agrarische bedrijvigheid voor. Dit zijn ondernemingen die gelieerd of passend zijn in het landelijk gebied. Denk hierbij aan een loonwerkbedrijf, aannemersbedrijf, landbouwmechanisatiebedrijven of hovenier. Het gaat om (kleinschalige) bedrijvigheid op de voormalige agrarische locatie waarvan de overlast voor de omgeving beperkt is.

• •

  Recreatieve bedrijfsfunctie

  Deze werk functies in het landelijk gebied richt zich op ontspanning en vermaak van de inwoners en bezoekers van het gebied. Denk hierbij aan sport- en spelvoorzieningen of functies gekoppeld aan routes zoals een theetuin, of (kleinschalige) verblijfsaccommodaties. Van belang bij deze ontwikkeling is dat het een kwalitatief hoogwaardige recreatief-toeristische bedrijfsfunctie is die verbinding legt met de omgeving (voor de inwoners van het nabijgelegen kern/buurtschap danwel aansluit op routenetwerk etc.).

• •

  Maatschappelijke functie

  Dit zijn voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg. Denk hierbij aan educatieve, (para)medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, religieuze voorzieningen, onderwijs- en kinderopvangvoorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. De nadruk ligt hierbij op kleinschaligheid, passend bij de identiteit van de omgeving. Ook blijft op deze manier de draagkracht voor maatschappelijke voorzieningen zo goed mogelijk in stand.

5.1. Rekenregels sloopcompensatie

Het omzetten van de agrarische functie naar één van de werkfuncties is mogelijk volgens de systematiek zoals opgenomen in het ‘afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024’ van de regio.

In de berekening hanteren we een basis bestaande uit het ‘bedrijfsrecht’ uitgedrukt in sloopmeters. Aanvullend hierop volgt een berekening van compensatie sloopmeters voor de gevraagde vloeroppervlakte bebouwing (m2) voor de bedrijfsfunctie.

Voorbeeldberekeningen:

In bijlage 2 wordt de sloopmetersystematiek aan de hand van een voorbeeldcasus stap voor stap toegelicht:

• •

  Rekenvoorbeeld 3, Functieverandering van Agrarisch naar Werken.

• •

  Rekenvoorbeeld 4, Functieverandering van Agrarisch (met nevengebruiksfunctie) naar Werken

5.2. Mogelijkheden per gebied

Vanwege de impact op de omgevingskwaliteit moet de aard en omvang van de werkfunctie passend zijn bij het landelijk gebied. Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 geeft aan dat een vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing tot 500 m2 als passend wordt beschouwd. Hetzelfde kader geeft aan dat werkfuncties groter dan de eerdergenoemde maatvoering van 500 m2 gestimuleerd moet worden zich te vestigen op een lokaal of regionaal bedrijventerrein. Onder andere met een zwaardere sloopcompensatie kunnen functies tot een oppervlakte van 1.000 m² aan bedrijfsbebouwing onder voorwaarden mogelijk zijn.

Vrijkomende agrarische bebouwing en/of erven bieden kansen voor nieuwe bedrijven. Dit juichen we als gemeente toe, al zijn er wel grenzen wat in het landelijk gebied mogelijk is. In deze beleidsuitwerking hebben we de mogelijkheden voor deze functieverandering bekeken aan de hand van de drie gebieden. Het gebied bepaalt de ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende functies. We sturen op omgevingskwaliteit en de ontwikkelmogelijkheden voor de verschillende functies als economische dragers in het landelijk gebied.

Naast de gebiedsspecifieke mogelijkheden, in dit hoofdstuk verder toegelicht, gelden een aantal generieke ruimtelijke voorwaarden:

• •

  In het gehele landelijke gebied dat buitenopslag in principe niet is toegestaan. Alleen in uitzonderlijke gevallen en voorzien van een gedegen onderbouwing is met een omgevingsvergunning buitenopslag mogelijk.

• •

  Een andere generieke afweging voor het landelijk gebied is dat verkeer intensieve functies alleen passend zijn langs de doorgaande (met name provinciale) wegen.

• •

  Vanuit omgevingskwaliteit is het uitgangspunt dat erven compact zijn, verharding en bebouwing is beperkt tot het minimum, voorzien van één ontsluiting en een goede landschappelijke inpassing.

• •

  Initiatieven dragen toonbaar bij aan herstel van de dragende c.q. natuurlijke systemen.

Voor de Veluwe, Natuurnetwerk Nederland en de Natura 2000- gebieden gelden bijzondere regels. Hier zijn geen functieveranderingen naar een Werkfunctie of nevengebruiksfunctie mogelijk.

5.3. Niet-agrarische bedrijfsfunctie

5.4. Recreatieve functie

5.5. Maatschappelijk functie

5.6. Overzicht mogelijkheden functieverandering naar Werken

De onderstaande tabel vormt een samenvatting van de verschillende mogelijkheden bij functieverandering naar Werken in de verschillende varianten naar de gebieden. Functieverandering naar Werken is mogelijk in deze gebieden onder de voorwaarden zoals opgenomen in de beschrijving van de betreffende vorm van Werken en in hoofdstuk 2.

5.7. Bredere inzet sloopmeters bij werkfuncties

Naast de mogelijkheden voor nieuwe werkfuncties kunnen sloopmeters ook worden ingezet als compensatie voor andere mogelijkheden bij werkfuncties. Dit noemen we brede inzet sloopmeters. Regionaal hebben we hierover afspraken gemaakt. Voor de gemeente Ede is het mogelijk om gebruik te maken van onderstaande mogelijkheden:

De agrarische ondernemer kan de wens hebben tot gedeeltelijke verandering van de bedrijfsvoering. Hierbij blijft de hoofdfunctie als agrarisch bedrijf bestaan. Echter, het bedrijf kan een andere vorm aannemen. Het regionale afwegingskader functieveranderingsbeleid 2024 geeft twee mogelijkheden:

• •

  Nevengebruiksfunctie;

• •

  Gedeeltelijk slopen.

6.1. Nevengebruiksfunctie

Andere bedrijvigheid naast het hoofdinkomen van de ondernemer noemen we een nevengebruiksfunctie. Een nevengebruiksfunctie is qua oppervlak ondergeschikt aan de hoofdfunctie. Bij voorkeur komt de nevenfunctie in de bestaande bebouwing. Met omgevingskwaliteit als doel is vervangende nieuwbouw (onder voorwaarden) denkbaar. De nevenfunctie mag alleen door de ondernemer/eigenaar (of onderdeel van het familiebedrijf) worden uitgeoefend. Hiermee wordt voorkomen dat buitenstaanders (derde partij) een bedrijf vestigen op een agrarische locatie.

Bij nevenfuncties denken we aan recreatieve, maatschappelijke/zorg functies of aan niet-agrarische activiteiten zoals loonwerk of transportactiviteiten. Dergelijke functies geven het gebied nieuwe impulsen. Voor de ondernemer in economisch opzicht, als ook een kwalitatieve ruimtelijke bijdrage aan het gebied. Het is denkbaar dat de nevengebruiksfunctie de opstap is naar het definitief beëindigen van de hoofdactiviteit. Hierdoor kijken we bij het verlenen van de omgevingsvergunning naar het toekomstperctief vanuit de ruimtelijke voorwaarden van functieverandeirng naar Werken.

Buitenopslag is bij een nevengebruiksfunctie niet toegestaan.

We hebben de voorwaarden voor Nevengebruiksfunctie gevisualiseerd in figuur 16. We hanteren de voorwaarden in de stappen - sloopcompensatie, landschappelijke inpassing en afdracht aan Fonds Robuuste Natuurversterking - volgens het regionale afwegingskader.

Figuur 16. Principe uitwerking voorwaarden Nevengebruiksfunctie

6.2. Voorwaarden nevengebruiksfunctie

In ons landelijk gebied kennen wij twee verschillende soorten nevengebruiksfuncties, namelijk:

• •

  Verbrede landbouw

  Onder verbrede landbouw verstaan we nevenactiviteiten die geen relatie hebben met de agrarische bedrijfsvoering. Het kan hier gaan om bijvoorbeeld een agrarisch loonwerkbedrijf, caravanstalling of een hoveniersbedrijf.

• •

  Multifunctionele landbouw

  Onder multifunctionele landbouw verstaan we nevenactiviteiten waarmee we de burger en de agrariër aan elkaar verbinden. Denk hierbij aan bijvoorbeeld natuur- en land¬schapsbeheer, dag- en verblijfsrecreatie, educatie, dag- en verblijfsopvang zorg, verkoop van eigen of streekproducten, als ook combinaties van activiteiten.

De mogelijkheden voor beide nevengebruiksfuncties zijn verschillend in de toegestane oppervlakte (m2) aan nevenactiviteiten.

6.3. Gedeeltelijk sloop

Bij het beëindigen van een gedeelte van het bedrijf kan de agrarische ondernemer een deel van de (voormalige) opstallen slopen. Met de sloop van de opstallen kunnen deze meters als sloopmeters worden verhandeld. Dit is een verdienmodel voor de agrarische ondernemer.

6.4. Voorwaarden gedeeltelijke sloop

Een omgevingsplanwijziging is ook bij gedeeltelijke sloop nodig. Door de sloop worden de hoeveelheid vierkante meters bebouwing binnen de agrarische functie beperkt voor de toekomst. De weg gehaalde vierkante meters kunnen niet meer terugkomen. Planologisch borgen we dit in het omgevingsplan.

Aangezien niet ontwikkeld wordt is het Fonds Robuuste Natuurversterking niet van toepassing.

Heeft u een idee of al concreet plan? Dan gaan we graag met u in gesprek. Tijdens dit gesprek bespreken we het plan en praten we u bij over de te volgen stappen en planologische procedure. Ook vragen we u om uw initiatief te onderbouwen, als onderdeel van het proces.

7.1. Onderbouwing initiatief

Bij functieverandering in het landelijk gebied, streven we naar het versterken van omgevingskwaliteit. Dit hebben we gevat in een aantal voorwaarden. Deze voorwaarden zijn voor de verschillende vormen van functieverandering opgenomen in deze beleidsuitwerking. We vragen u om inzichtelijk te maken op welke wijze het initiatief voldoet aan de genoemde voorwaarden.

Afhankelijk van de ligging van het perceel in het landelijk gebied zijn verschillende ontwikkelingen mogelijk, zoals opgenomen in de voorwaarden. De ligging van het perceel vormt een belangrijke basis voor een navolgbare afweging als onderdeel van de onderbouwing. We vragen de initiatiefnemer om de effecten van het voorgestelde initiatief op de omgeving te onderzoeken. Ondanks het voldoen aan de voorwaarden, kan het zijn dat milieu, ruimtelijke kwaliteit of andere doelen tot een negatief advies leiden.

Ook vragen we om te onderzoeken of het initiatief bijdraagt aan de verschillende (beleid)thema’s en doelen van het gebied, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie. In het landelijk gebied stellen wij hoge eisen aan herstel van het natuurlijke systeem (water, bodem, lucht en biodiversiteit) en vragen een bijdrage hieraan. In de onderbouwing zien we dit graag terug.

Door het initiatief aan de voorwaarden voor functieverandering, de strategische keuzes Omgevingsvisie en het gebied te spiegelen ontstaat een transparante toewijzing dan wel weigering voor de ontwikkeling.

7.2. Maatwerk

In het landelijk gebied is ieder erf en iedere (agrarische) ondernemer uniek. Met de beleidsuitwerking functieverandering 2024 hebben we de ontwikkelrichtingen voor de meest denkbare/voorkomende situaties vastgelegd. En bieden we voldoende ruimte voor een zorgvuldige ruimtelijke en economische ontwikkeling van het landelijk gebied. Het kan echter zijn dat dit niet passend is voor een initiatiefnemer. Wanneer de bepalingen uit dit functieveranderingsbeleid een planologisch gewenste ontwikkeling in de weg staan, is maatwerk mogelijk. Een dergelijk plan vereist dan een aanvullende motivering waarom niet aan de beleidsuitwerking kan worden voldaan, maar waarin wel wordt onderbouwd op welke wijze het plan een bijdrage levert aan de overkoepelende doelstellingen.

Figuur 18. Uitsnede stroomschema