Beleidsregels handhaving Wet goed verhuurderschap Arnhem

Ondertekening

TOELICHTING OP DE BELEIDSREGELS

1.Algemeen

1.1 Inleiding

De Wet goed verhuurderschap (hierna: de Wet) bevat landelijke algemene regels die een norm stellen voor goed verhuurderschap waar verhuurders en verhuurbemiddelaars naar moeten handelen. Daarnaast voert de Verhuurverordening Arnhem 2025 (hierna: de verordening) een vergunningplicht voor het verhuren van reguliere woonruimten in bepaalde wijken en een vergunningplicht voor het verhuren van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten in. Het college is verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving op de Wet en de verordening. Handhaving kan in verschillende vormen plaatsvinden. Op grond van de Gemeentewet heeft het college het instrument bestuursdwang en dwangsom tot hun beschikking. In de verordening is in de aanvulling daarop in het opleggen van een bestuurlijke boete voorzien omdat dit in de praktijk effectiever kan zijn. In de verordening is een boetetabel opgenomen. In deze beleidsregels van het college wordt invulling gegeven aan de wijze waarop gebruik wordt gemaakt van de handhavingsinstrumenten/de bestuurlijke boete. Het college past daarbij een zogenoemde escalatieladder toe.

1.2 Escalatieladder

Wanneer melding wordt gemaakt danwel om een andere reden onderzoek wordt verricht of sprake is van een overtreding, gaat het college met de veronderstelde overtreder in beginsel eerst in gesprek. Indien een gesprek met de verhuurder niet helpt om de overtreding te beëindigen mag het college een last onder bestuursdwang/last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen. Omdat het college van mening is dat niet iedere opzichzelfstaande verplichting een even erge schending is van de normen van goed verhuurderschap, is de escalatielader gedifferentieerd. Handhaving zal dan ook per overtreden verplichting afzonderlijk geschieden.

Bij verplichtingen waar een herstelactie mogelijk is, zoals verplichtingen gericht op het voldoen aan administratieve eisen alsook verplichtingen tegen verloedering en negatieve effecten op leefbaarheid van woon- of verblijfruimte, zal aan de overtreder een herstelsanctie in de vorm van een last onder dwangsom worden opgelegd. Bij een last onder dwangsom bij een verplichting gericht op het voldoen aan administratieve eisen wordt een hersteltermijn van veertien dagen gehanteerd. Bij een last onder dwangsom bij een verplichting tegen verloedering en negatieve effecten op leefbaarheid van woon- of verblijfruimte hanteert het college in de regel een hersteltermijn van twee maanden. Aan de overtreder zal bij het opleggen van een herstelsanctie worden gemeld dat bij een volgende of voortdurende overtreding na een afgelopen hersteltermijn een bestuurlijke boete zal worden opgelegd en dat zijn gegevens openbaar zullen worden gemaakt. De bestuurlijke boete is een punitieve sanctie, die haar grondslag vindt in de verordening. Bij een voortdurende overtreding of een tweede overtreding zal, nadat de eerder opgelegde last onder dwangsom is verbeurd, worden overgegaan tot oplegging van een bestuurlijke boete en zullen de gegevens van de overtreder openbaar worden gemaakt. De overtreder is op dat moment immers al meerdere keren op zijn strijdig handelen met wet- en regelgeving gewezen en heeft zijn gedrag niet aangepast. Indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de verhoogde bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.

Bij verplichtingen waar een herstelactie richting huurder onmogelijk is, zoals verplichtingen gericht tegen onrechtmatig financieel gewin en verplichtingen tegen discriminatie en intimidatie, en overtreding zwaarder wordt gekwalificeerd door het college, zoals verplichtingen gericht op het voorkomen van misstanden bij verhuur, kiest het college ervoor bij een overtreding geen herstelsanctie op te leggen. Het college zal daarentegen na een waarschuwing een bestuurlijke boete opleggen. Dit met als doel mogelijke overtreders van daden waartegen geen herstelactie mogelijk is af te schrikken en overtreders bij dergelijk zwaarwegende overtredingen passend te sanctioneren. Bij het eerste gesprek met de veronderstelde overtreder zal dan ook worden gemeld dat bij het geen gevolg geven aan de waarschuwing een bestuurlijke boete zal worden opgelegd en dat gegevens openbaar zullen worden gemaakt. Indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan de verhoogde bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd.

Indien een overtreder de algemene regels van goed verhuurderschap overtreedt en hem in een het tijdvak van vier jaar voor de constatering van deze overtreding reeds tweemaal een boete is opgelegd voor het overtreden van de algemene regels van goed verhuurderschap, kan het college besluiten tot inbeheername van de betreffende woon- of verblijfsruimte. Indien het college op basis van bepalingen in de Wet een verhuurvergunning weigert of intrekt, terwijl de betreffende woon- of verblijfsruimte in gebruik is door een huurder, is het college verplicht tot inbeheername van de betreffende woon- of verblijfruimte. Deze inbeheername is niet aan tijd gebonden maar in beginsel wel een tijdelijke maatregel, die opgeheven kan worden als door de verhuurder voldaan is aan de volgende voorwaarden: de verhuurder heeft door middel van een verhuurplan naar het oordeel van het college voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de algemene regels of de vergunningsvoorwaarden; indien van toepassing: de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd, en de na verrekening met de geïnde huurpenningen resterende kosten door de verhuurder zijn voldaan. Gezien het ingrijpende aard van inbeheername en haar rol als ultimum remedium, zal het college terughoudend zijn in het opleggen van deze sanctie en context afhankelijk handelen.

Een overzicht van het handhavingsbeleid is zichtbaar in de handhavingstabel aan de onderkant van deze beleidsregels.

1.3 Algemene uitgangspunten boetebeleid

Deze beleidsregel voorziet in een boetebeleid bij verschillende overtredingen van de Wet. Omdat het college van mening is dat niet iedere opzichzelfstaande verplichting een even erge schending van de normen van goed verhuurderschap oplevert zijn de boetebedragen gedifferentieerd, waarbij met name de ernst van de betreffende overtreding de hoogte van het boetenormbedrag bepaalt.

Sommige overtredingen hebben in beginsel een administratief karakter. Deze kwalificeert het college als minder erge overtredingen, waar ook een relatief lager boetenormbedrag aan wordt gekoppeld. Desalniettemin is bij een aantal van deze verplichtingen gericht op het voldoen aan administratieve eisen de relatie met financieel gewin dusdanig groot dat het college bij deze overtredingen kiest voor een relatief hoger boetenormbedrag. Binnen de categorie financieel gewin wordt bij het teveel vragen van huur extra onderscheid gemaakt, in verhouding tot de mate waarin teveel huur wordt gevraagd. Verder wordt ten aanzien van de overtreder onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig. Van bedrijfsmatig wordt gesproken indien een overtreder ten minste twee zelfstandige woonruimten verhuurt. Reden om in de boetenormbedragen onderscheid te maken tussen bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig is dat van iemand die bedrijfsmatig handelt ook meer verwacht mag worden. Hoewel de regels voor elke verhuurder gelden en elke verhuurder deze in beginsel ook behoort te kennen, ziet het college voor diegenen die bedrijfsmatig handelen een extra verantwoordelijkheidsplicht.

Tot slot is ook recidive reden voor een verhoogd boetenormbedrag ten opzichte van het boetenormbedrag bij een eerste bestuurlijke boete. Een overtreder is dan immers al meermaals op de regels gewezen en de eerste boete was kennelijk niet afschrikwekkend genoeg. Bij cumulatie van verschillende overtredingen zal bij een eerste boete het maximum gelden van de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht (per 1 januari 2024: €25.750) en bij recidive het maximum van de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht (per 1 januari 2024: €103.000). Door een escalatieladder toe te passen en de boetenormbedragen te differentiëren naar de categorie overtreding en overtreder wordt voldaan aan de vereisten van proportionaliteit en subsidiariteit.

Een overzicht van het boetebeleid is zichtbaar in de boetetabel in de verordening.

Handhavingstabel

Hieronder wordt per verplichting aangegeven welke handhavende maatregel volgt. Voor de hoogtes van de bestuurlijke boete wordt verwezen naar de Verhuurverordening 2025.