Nota Kostenverhaal 2024

Ondertekening

Bijlage A: Wettelijk kader

In deze bijlage wordt ingegaan op het wettelijk kader van het kostenverhaalinstrumentarium voor locatieontwikkelingen, zoals dat vanaf 1 januari 2024 vanuit de Omgevingswet bestaat. De lijn die al sinds de invoering van de wet Ruimtelijke Ordening (1 juli 2008) bestaat wordt ook in de nieuwe Omgevingswet doorgezet, namelijk dat een gemeente verplicht is om de kosten te verhalen op de initiatiefnemer bij de vaststelling van een ruimtelijk besluit van een aangewezen bouwplan. Vanuit de Omgevingswet bestaat de mogelijkheid om zowel voorafgaand als na een besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan het kostenverhaal te regelen.

A - Anterieur kostenverhaal

De Omgevingswet stimuleert partijen om op vrijwillige basis tot afspraken te komen. Dit kan door middel van het sluiten van een anterieure overeenkomst, het privaatrechtelijke spoor. In Nederland hebben zowel gemeenten als marktpartijen over het algemeen de voorkeur voor een anterieure overeenkomst. Daarbij komt de gemeente op voorhand (anterieur) met de initiatiefnemer(s) tot een akkoord onder welke voorwaarden en welke kosten de ontwikkeling voortgezet kan worden.

A1 - Anterieure overeenkomst

In de Omgevingswet is een specifieke grondslag voor een anterieure overeenkomst over kostenverhaal opgenomen7. Hiermee verschaft de wetgever duidelijkheid en rechtszekerheid voor de initiatiefnemer van een locatieontwikkeling door een duidelijke afbakening van het kostenverhaal. Alleen kosten die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst in het Omgevingsbesluit8 kunnen via een anterieure overeenkomst verhaald worden. Daarnaast kunnen er alleen kosten worden verhaald als het initiatief voldoet aan de definitie van een bouwplan zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit9, zoals de bouw van één of meer woningen.

B - Posterieur kostenverhaal

Er kunnen zich situaties voordoen dat partijen niet tot overeenstemming komen voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Indien er aanleiding is om het omgevingsplan desondanks vast te stellen, biedt de Omgevingswet de mogelijkheid om de kosten alsnog te verhalen op de initiatiefnemer.

Hierbij is het verplicht dat er kostenverhaalsregels in het omgevingsplan worden opgenomen. Op deze manier wordt vastgelegd op welke manier de initiatiefnemer een vergunning kan verkrijgen, terwijl wel aan de verplichting wordt voldaan om de gemeentelijke kosten te verhalen.

Voor ontwikkelingen waarbij het eindbeeld en de termijn waarop de (bouw)activiteiten worden gerealiseerd onzeker zijn geldt de methode zonder tijdvak. Er is namelijk geen planning of einddatum (tijdvak) te bepalen. Hierdoor kan de ontwikkeling op een organische manier tot stand komen, waarbij het eindbeeld geleidelijk tot stand komt bij de ontwikkeling van verschillende deellocaties. Hierbij gaat het veelal om grote(re) gebiedsontwikkelingen. Voor ontwikkelingen waarbij het eindbeeld en de termijn waarop de (bouw)activiteiten (in zekere mate) wel kan worden gerealiseerd geldt de methode met tijdvak. Voor beide situaties verschillen de kostenverhaalregels op onderdelen.

Kostenverhaal zonder tijdvak (organische ontwikkeling)

In deze variant worden alleen de kosten voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte verhaald. De kosten op de bouwkavels blijven buiten het kostenverhaal. De verhaalbare kosten voor het kostenverhaalsgebied worden globaal geraamd en er worden scenario's opgesteld voor de te verwachten ontwikkeling. Het meest waarschijnlijke scenario wordt vervolgens gekozen en op basis van de aannames hiervan wordt in het omgevingsplan een plafond opgenomen voor zowel het totale kostenverhaal als voor de verschillende bouwactiviteiten.

Kostenverhaal met tijdvak (integrale ontwikkeling)

Bij kostenverhaal met tijdvak worden alle kosten in het kostenverhaalsgebied betrokken, naast de kosten die gemaakt worden voor de aanleg en inrichting van de openbare ruimte worden ook de kosten voor bouwkavels verhaald.

In deze variant kunnen niet meer kosten verhaald worden dan er opbrengsten zijn in het kostenverhaalsgebied, de zogeheten ‘macroaftopping’. De opbrengsten bestaan uit de (verkoop)waarde van de grond om de nieuwe bestemming te realiseren. Op basis van een raming van alle kosten en opbrengsten wordt per bouwactiviteit aan kostenverhaal, rekening houdend met de 'macroaftopping', in het omgevingsplan vastgelegd.

B1 - Posterieure overeenkomst

Nadat het omgevingsplan, met daarin de kostenverhaalsregels, is vastgesteld kan met de eigenaar/eigenaren van de locatie een overeenkomst over de ontwikkeling worden afgesloten. Dat wordt een posterieure overeenkomst genoemd, waarin o.a. afspraken over de uitvoering van het project worden opgenomen, zoals de fasering, verdeling van werkzaamheden en grondtransacties. Omtrent het kostenverhaal is het niet toegestaan een ander bedrag af te spreken dan in de kostenverhaalsregels is opgenomen. Wel kunnen afspraken over een betalingsregeling in de overeenkomst worden vastgelegd en kan de bijdrage worden 'vastgezet' op het bedrag dat volgens het dan geldende omgevingsplan verschuldigd is.

B2 - Kostenverhaalbeschikking

De initiatiefnemer kan ervoor kiezen geen gebruik te maken van de mogelijkheid een overeenkomst over kostenverhaal te sluiten. Om toestemming te krijgen van de gemeente kan de initiatiefnemer een kostenverhaalbeschikking aanvragen. Hierin wordt de het verschuldigde bedrag opgelegd voor de aangevraagde bouwactiviteiten.

Als de kostenverhaalsregels in het omgevingsplan zijn opgenomen zonder tijdvak worden de kosten na de aanvraag gedetailleerder geraamd en gerelateerd aan het bouwprogramma om het te verhalen bedrag per bouwactiviteit te bepalen. Dit bedrag wordt vervolgens getoetst aan het maximale verhaalbare bedrag voor zowel het kostenverhaalsgebied als per bouwactiviteit zoals in het Omgevingsplan is opgenomen. Hiermee wordt de bruto kostenverhaalbijdrage bepaald.

Vervolgens wordt een waardevermeerderingstoets uitgevoerd. Hierbij wordt bepaald wat de waarde van de grond is nadat het is gerealiseerd verminderd met de inbrengwaarde en de kosten die door de initiatiefnemer zelf zijn gemaakt. De bruto kostenverhaalbijdrage wordt vergeleken met de waardevermeerdering van de locatie. Als de waardevermeerdering hoger is, worden alle kosten verhaald. Is de waardevermeerdering lager, dan worden de kosten verhaald tot het bedrag van de waardevermeerdering.

Bij kostenverhaalsregels met tijdvak wordt voor de kostenverhaalbeschikking het bedrag per bouwactiviteit vermenigvuldigd met het aantal eenheden in de aanvraag. Vervolgens worden de inbrengwaarde en de kosten die de initiatiefnemer zelf heeft gemaakt ten behoeve van de ontwikkeling in mindering gebracht. Daaruit volgt de netto kostenverhaalbijdrage.

C - Financiële bijdragen

Aanvullend aan de kosten die zijn opgenomen in de kostensoortenlijst kunnen ook financiële bijdragen bij de initiatiefnemer in rekening worden gebracht.

C1 - Vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling

Naast de grondslag voor een anterieure overeenkomst biedt de Omgevingswet ook de mogelijkheid een overeenkomst te sluiten over een vrijwillige financiële bijdrage gebiedsontwikkeling10. Deze bijdrage kan voorafgaand aan een besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan (en aanvullend op de afspraken over de te verhalen kosten uit de kostensoortenlijst) worden overeengekomen met de initiatiefnemer. Voorwaarde is dat er een grondslag in een omgevingsvisie of -programma is opgenomen, waardoor deze bijdrage kan worden aangewend tot de (ruimtelijke) kwaliteit van een gebied.

C2 - Afdwingbare financiële bijdrage kwaliteitsverbetering

Tevens bestaat de mogelijkheid een bijdrage11 in rekening te brengen voor ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorwaarde is dat er een grondslag in het omgevingsplan is opgenomen, waaruit blijkt dat er een functionele samenhang is tussen de voorgenomen bouwactiviteit en de ontwikkelingen. Voor deze bijdrage wordt door de gemeente een beschikking vastgesteld, waardoor de initiatiefnemer verplicht is deze bijdrage te betalen. Over de besteding van de ontvangen bijdragen dient de gemeente een eindafrekening op te stellen. De bijdragen kunnen besteed worden aan kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans, de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen, de realisatie van sociale woningbouw en het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een krimpopgave. Indien de bijdragen niet is besteed aan de doelen dient deze geheel of gedeeltelijk te worden terugbetaald.