Beleidsregel Beeldkwaliteitsplan Woonbuurt Zuilense Vecht gemeente Utrecht

Ondertekening

Toelichting bij Beeldkwaliteitsplan Woonbuurt Zuilense Vecht

Algemeen

In de Woonbuurt Zuilense Vecht worden ca. 300 woningen gebouwd. In 2021 is hiervoor het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Woonbuurt Zuilense Vecht (SPvE) vastgesteld en in 2023 het Stedenbouwkundig Plan Woonbuurt Zuilense Vecht (SP). In het SPvE ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’ en in mindere mate in het Stedenbouwkundig Plan ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’, zijn een groot aantal uitspraken over beeldkwaliteit opgenomen. Deze stukken dienen als nadere onderbouwing voor de advisering van de Commissie Omgevingskwaliteit maar het vormt geen formeel toetsingskader voor de Commissie. Het Beeldkwaliteitsplan wordt dat wel.

Dit beeldkwaliteitsplan geldt voor het plangebied ‘SP Woonbuurt Zuilense Vecht’ en legt de gewenste kwaliteit voor de bouwontwikkelingen vast. Het Beeldkwaliteitsplan is specifiek gemaakt voor de nieuwe (woning)bouwontwikkeling in Zuilense Vecht. Het is het officiële toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit ten behoeve van het toetsen van bouwplannen als aanvulling op, en deels ter vervanging van, de vigerende Welstandsnota (zie Hoofdstuk 7). Het perceel aan de Amsterdamsestraatweg 1015 binnen het plangebied van het SP valt buiten dit Beeldkwaliteitsplan; hier wordt volgens het reguliere beleid van de Commissie Omgevingskwaliteit getoetst.

Deze beleidsregel (het Beeldkwaliteitsplan) is een aanvulling op de ‘Welstandsnota’. De veranderingen in de ‘gebiedskaart’ en de ‘beleidskaart’ in deze beleidsregel zijn een wijziging op de Welstandsnota. De beleidsregel sluit aan op de nieuwe ontwikkelmogelijkheden die zijn opgenomen in het Chw Bestemmingsplan Zuilense Vecht, Utrecht welke is vastgesteld op 6 december 2023.

Artikelsgewijs

Artikel 2

Het Beeldkwaliteitsplan bevat welstandscriteria voor bouwinitiatieven in het plangebied. Het voorliggende Beeldkwaliteitsplan is een aanvulling op de Welstandsnota ‘De Schoonheid van Utrecht’.

Waar het gaat om de ‘analysekaart’ en de ‘beleidskaart’ uit de Welstandsnota is het Beeldkwaliteitsplan een wijziging ten opzichte van de Welstandsnota; van beleidsniveau ‘open’ naar beleidsniveau ‘respect’ en van gebiedsaanduiding ‘groengebieden’ naar ‘tuinwijk’ en ‘vrije verkaveling, vrije situering’ (verder toegelicht in argument 2.1). De wijziging geldt enkel voor het plangebied van Zuilense Vecht. In 2021 is het SPvE Woonbuurt Zuilense Vecht vastgesteld door de Raad. In het SPvE staan al beeldkwaliteitseisen opgenomen, maar deze zijn nooit expliciet vastgesteld (beslispunt) als toetsingskader voor de Welstandscommissie (sinds 1 januari 2024 met de nieuwe naam ‘Commissie Omgevingskwaliteit’). De Commissie gebruikt het SPvE niet voor de toetsing van bouwplannen. Enkel als nadere onderbouwing.

Artikel 3

3.1 Welstandstoets: aanvullende regels

Deze beleidsregel is zowel een aanvulling op de Welstandsnota, als ook een wijziging. In artikel 3 wordt dit onderscheid ook gemaakt. De meeste eisen voor bebouwing in het Beeldkwaliteitsplan zijn aanvullend op de Welstandsnota. In de Welstandsnota staan echter ook specifieke eisen voor bijvoorbeeld dakkapellen, klimaatinstallaties die niet in het beeldkwaliteitsplan terug komen. Als er geen specifiek beleid is opgenomen in het beeldkwaliteitsplan, kan de Welstandsnota in dit soort specifieke situaties nog van toepassing blijven.

Op het gebied van Welstandscriteria en de Gebiedsaanduiding, is er voor gekozen om een wijziging aan te brengen op de welstandsnota; van beleidsniveau ‘open’ naar beleidsniveau ‘respect’ en van gebiedsaanduiding ‘groengebieden’ naar ‘tuinwijk’ en ‘vrije verkaveling, vrije situering’. Dit sluit aan op de in het SPvE en SP vastgestelde ambitieniveau.

3.2 Tijdelijke toepassing

Het Beeldkwaliteitsplan blijft ten minste de komende 15 jaar van kracht. Het is wenselijk dat er een vastgestelde einddatum is voor het Beeldkwaliteitsplan, zodat er in de toekomst geen extra raadsbesluit voor nodig is. Het is op dit moment echter moeilijk in te schatten wanneer de ontwikkeling van de Woonbuurt Zuilense Vecht gereed is. Daarom zijn een drietal scenario’s opgenomen.

Als de Grondexploitatie (GREX) gesloten is, is de hele ontwikkeling inclusief openbare ruimte en sportvelden en speeltuinen en alle bouwprojecten afgerond. Er is dan geen speciale gemeentelijke inzet meer op het plangebied. Vanaf dat moment mag er door de Commissie Omgevingskwaliteit een nieuwe lijn gekozen worden.

De 5 jaar na laatste oplevering is opgenomen om zo de eerste bouwaanvragen na de opleving voor uitbouwen en opbouwen op een gelijke manier te kunnen beoordelen. Het de precedentwerking voor de kleinschaligere aanpassingen in de wijk of voor het blok wordt dan gezet volgens de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitsplan.

Artikel 4

De afbakening van het plangebied in het Stedenbouwkundig Plan Woonbuurt Zuilense Vecht is als in de onderstaande kaart (in Bijlage BKP Woonbuurt Zuilense Vecht). Enkel het Rood gearceerde deel valt buiten het plangebied van deze beleidsregel.

Bijlage BKP Woonbuurt Zuilense Vecht

Leeswijzer

Afbakening van het plan

Plangebied

Het beeldkwaliteitsplan Woonbuurt Zuilense Vecht (vanaf nu: BKP) is het officiële toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit ten behoeve van het toetsen van bouwplannen als aanvulling op, en deels ter vervanging van, de vigerende Welstandsnota (zie Hoofdstuk 7 Wijzigingen welstandsnota).

• •

  Het beeldkwaliteitsplan (BKP) geldt voor het plangebied ‘SP Woonbuurt Zuilense Vecht’ en legt de gewenste beeldkwaliteit vast.

• •

  Het perceel aan de Amsterdamsestraatweg 1015 binnen het plangebied van het Stedenbouwkundig Plan Woonbuurt Zuilense Vecht (vanaf nu: SP) valt buiten dit BKP; hier wordt door de Commissie Omgevingskwaliteit aan het figerende welstandsbeleid getoetst en geldt dit BKP dus niet.

Vaststelling ‘ open ’ kwaliteitseisen

In dit BKP worden ‘open’ kwaliteitseisen gesteld aan de bebouwing, die op meerdere manieren geïnterpreteerd kunnen worden. Het BKP is daarom, conform artikel 4.19 van de Omgevingswet, vastgesteld door de Gemeenteraad.

Relatie vastgesteld beleid

In het SPvE ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’ en in mindere mate in het Stedenbouwkundig Plan ‘Woonbuurt Zuilense Vecht’, zijn een groot aantal uitspraken over beeldkwaliteit opgenomen. Deze stukken dienen als nadere onderbouwing voor de advisering van de Commissie Omgevingskwaliteit maar het vormt geen formeel toetsingskader voor de Commissie; het BKP wordt dat wel.

Afbeelding 1: Het BKP geldt binnen het plangebied 'SP Woonbuurt Zuilense Vecht'. De woningen aan de Amsterdamsestraatweg (rood gearceerd) vallen buiten dit BKP.

Het BKP in het Kort

Het nieuwe Park en de groene omgeving zijn de drager van de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe Woonbuurt. De identiteit van de woonbuurt is sterk verbonden aan de groene kwaliteiten in het gebied. Hieronder staan de belangrijkste ingrediënten benoemd die de beeldkwaliteit bepalen. In de volgende hoofdstukken wordt ieder punt verder uitgewerkt.

Groene woonbuurt

Het nieuwe Park en de groene omgeving zijn de drager van de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe Woonbuurt. De buurt bestaat uit een drietal bouwblokken en twee rijtjes woningen langs ‘Het Nieuwe Park’. De volgende kwaliteiten worden in het plan verder uitwerkt:

De identiteit van de woonbuurt is sterk verbonden aan de groene kwaliteiten in het gebied.

De ontwikkeling draagt bij aan een prettige stedelijk woonomgeving in het groen, aan de rand van de stad.

De nieuwe bebouwing in samenhang met de nieuwe woonstraatjes ondersteunen en versterken de kwaliteit van het park.

De bebouwingswanden langs het nieuwe park zijn deel van ‘lange lijnen’ die doorlopen vanaf Zuilen maar ook verder gaan richting Op Buuren. De bebouwing begeleidt het park en het sportpark zodanig dat deze buitenruimtes extra kwaliteit krijgen.

De nieuwe bebouwing en de nieuwe woonstraatjes ondersteunen en versterken de kwaliteit van het park.

Samenhang in bebouwing en bouwblok

Er is ontwerpvrijheid en diversiteit in bebouwing en architectuur. Naast samenhang wordt er ook gestuurd op diversiteit van de architectonische vormgeving van de bebouwing. De volgende bebouwingstypologieën in blok 1 blok 2 en het initiatievenblok hebben elk onderlinge samenhang in typologie en bouwvorm:

De bebouwing in de hogere buitenranden.

De bebouwing van de verschillende ontwikkelingen in het lagere binnengebied.

Ieder bouwblok heeft ook een eigen samenhang. Wat deze samenhang behelst kan per blok verschillen. De coördinerend architect draagt er zorg voor dat er één ruimtelijk verhaal wordt gemaakt met de verschillende architecten binnen één of meerdere bouwblok(ken) en presenteert dit aan de Commissie Omgevingskwaliteit. Kleurstelling, materialisatie en architectonische elementen worden gebruikt als middelen om samenhang te bewerkstelligen.

Diversiteit in architectuur

Er is ontwerpvrijheid en diversiteit in bebouwing en architectuur. Naast samenhang wordt er ook gestuurd op diversiteit van de architectonische vormgeving van de bebouwing.

Elk appartementengebouw heeft een eigenheid en identiteit die onderscheidend is. De mate in diversiteit is per bebouwingstypologie verschillend en wordt ook in verschillende elementen gezocht: kapvorm, gootlijn, gevelopeningen, hoekoplossingen en materiaal- en kleurgebruik.

Op hoeken van blokken zijn architectonische en programmatische verbijzonderingen gewenst.

Tevens wordt er bijzondere aandacht gevraagd voor de levendigheid van de plinten (stad op ooghoogte), materiaalgebruik (materialen die mooi verouderen) en de relatie met het groen.

1. Lange lijnen en bijzondere hoeken

In het plan zijn een aantal doorgaande lijnen die structurerend zijn voor het gebied. De architectuur ondersteunt de continuïteit van het beeld van de lange lijn.

• a.

  De bebouwingswanden begeleiden het Park. De architectuur ondersteunt de continuïteit van het park en het straatbeeld. Het perspectief vanaf het voetpad langs de woningen en vanaf het 'parklint' is leidend.

Afbeelding 2: Principe van b ebouwingswanden langs het park .

• b.

  De bebouwingswand heeft een samenhangend en evenwichtig beeld bij het zicht van een afstand. De bebouwingswand geeft een coherent beeld van bekeken een afstandje. Bijv. vanaf de tribune van U.S.V. Elinkwijk, of vanuit de route door het Park. Kappen spelen een belangrijke rol in het beeld.

Afbeelding 3: Principe van samenhangend bebouwingsbeeld van een afstandje.

• c.

  Bij de entree vanaf de Norbruislaan zijn de twee hoekgebouwen een plezierige verwelkoming. Op hoeken van blokken zijn architectonische en programmatische verbijzonderingen gewenst. Bijv. een mooie entree van het gebouw op de hoek, een bijzondere etalage, een kunstwerk. Een herkenningspunt. Een element dat op een positieve manier de toon zet voor de gevraagde kwaliteit van de buurt.

Afbeelding 4: Principe van plezierige buurtentree en l igging van bijzondere hoeken.

2. Wat hoort bij wat?

Hoewel er veel vrijheid is qua architectonische uitwerking, heeft een aantal delen van het plangebied een overkoepelende kwaliteit. De commissie stuurt op enige mate van samenhang.

Bouwblokken

• •

  Een bouwblok is een (op een logische manier) afgeronde eenheid.

• •

  Binnen een bouwblok is er een overkoepelende kwaliteit of thema (bijv. een detail, architectonisch thema, gelijke kleurstelling of materialsering); het overkoepelende thema komt in ieder geval aan de achterzijde van de bebouwing tot uiting en in mindere mate aan de voorzijde.

Buitenrand

De buitenrand bestaat uit de 5-laagse appartementengebouwen van blok 1 blok 2 en het initiatievenblok:

• •

  De appartementengebouwen (en het kopgebouw van het initiatievenblok) vormen een herkenbare doorlopende rij met bebouwing.

• •

  Elk gebouw is een architectonische eenheid; statig maar sober in de rij.

• •

  Elk gebouw heeft zijn eigen unieke architectonische uitwerking, maar nooit schreeuwend om aandacht, of overheersend binnen de rij.

• •

  Het initiatievenblok sluit aan bij de uitgangspunten voor blok 1 en blok 2. Hoewel er in bouwvorm meer vrijheid is, wordt er in materialisatie zeker niet het contrast opgezocht met de overige blokken.

Afbeelding 5: De hoekengebouwen aan het Park vormen oriëntatiepunten in het gebied. De gevels die de entree vormen tussen blok 2 en het initiatievenblok zijn ‘karakteristiek’ en met een hoger kwaliteitsniveau uitgevoerd. De twee gevels zijn op elkaar afgestemd.

Uitwerking van de architectonische eenheid

Gebouwen in de buitenrand zijn onderscheidend van het naastgelegen gebouw op de volgende punten:

• •

  Kleur: Naast elkaar gelegen gebouwen hebben nooit exact dezelfde kleur of materialisatie. Gebouwen hebben verschillende kleuren of duidelijk onderscheidende materialisatie.

• 

Afbeelding 6: Kleur.

• •

  Bouwhoogte: Naast elkaar gelegen gebouwen hebben een duidelijk zichtbaar hoogteverschil. Dit kan ook tot uiting komen d.m.v. setbacks op de bovenste bouwlaag/lagen maar ook door ‘setback’s’ of onderscheidende kapvorm worden verkregen.

• 

• Afbeelding 7: Principes b ouwhoogtes.

• •

  Plint: er is onderscheid tussen plint en bovenbouw. De plint is subtiel anders vormgegeven dan de rest van het gebouw in materialisatie, gevelindeling en of kleurstelling. Elke plint heeft een unieke gevelindeling.

• 

Afbeelding 8: Principe onderscheidende plint.

• •

  Verticaliteit: Elk gebouw heeft een verticale geleding in de gevel die de lengte van het gebouw opbreekt. Verticaliteit en kapvorm breken de lengte van het gebouw visueel gezien op.

Afbeelding 9: Voorbeelduitwerking.

Daken/ kapvorm

• •

  Er wordt gerefereerd naar de dakvormen die bij de sportaccommodaties zijn toegepast: Daken hebben een flauwe hellingshoek van ca. 15-35 graden.

• •

  Aan de zijde van de Burgemeester Norbruislaan is een kap niet verplicht. Door de aanwezige bomen is een kap nauwelijks zichtbaar: hier is dieptewerking in de gevel meer van belang.

Binnengebied

Het binnengebied bestaat uit het laagbouw deel van het initiatievenblok en het laagbouwdeel van blok 1 en blok 2.

• •

  Elk rijtje vormt één architectonische eenheid. Dit betekent niet dat de woningen allemaal exact gelijk zijn.

• •

  Eindwoningen zijn als een afwijkende beëindig van de rij vormgegeven, waarbij de gevel ‘de hoek om’ ontworpen wordt.

Afbeelding 10: In paars de gevelwanden in het binnengebied die een eenheid vormen.

De hoekgebouwen, de westhoek van het initiatievenblok en de aula van het Yuverta omkaderen samen een pleintje. Deze vier gebouwen vormen een ensemble. De hoekgebouwen zijn qua architectuur allemaal 'de hoek om' ontworpen.

Afbeelding 11: Bebouwing rondom pleintje tussen blok 1, blok 2 en het initiatievenblok.

Afbeelding 12: De aula van het Wellantcollege (wit bouwdeel). De aula is één van de 4 gebouwen die samen een ensemble vormen.

Herenhuizen aan ‘t Park

Er zijn twee kortere rijen die als ensemble worden vormgegeven en gezamenlijk een ruimtelijke eenheid vormen; de twee rijtjes zijn qua beeldkwaliteit familie van elkaar, maar mogen wel verschillend zijn in de uitwerking. Binnen een rijtje is elke woning een uniek ontwerp. De Herenhuizen hoeven qua beeldkwaliteit geen directe relatie met de tegenover gelegen appartementengebouwen te hebben. Al te grote contrasten moeten echter voorkomen worden.

De coördinerend architect zorgt voor de afstemming tussen de plannen voor de woningen, zodanig dat er een evenwichtig beeld ontstaat. De commissie toetst en stuurt waar nodig bij.

Afbeelding 13: De paarse gevelwanden vormen een ruimtelijke eenheid.

3. Identiteit

De identiteit van het buurtje wordt voor een groot deel bepaald door het naastgelegen park en de groene openbare ruimte tussen de blokken. Het gebiedje krijgt misschien wel de bijnaam 'het wijkje aan het Park’ of ‘het wijkje aan het Sportpark’. Het wordt een groen-stedelijk wonen woonmilieu. Een autovrij gebied, aan de rand van de stad. Er is veel diversiteit in de bebouwing en architectuur. Er is ruimte voor gezamenlijke functies en gezamenlijk bouwen/ontwikkelen.

Thema’s

De commissie toetst of onderstaande thema’s voldoende worden uitgewerkt in de ontwerpen voor gebouwen en bouwblokken.

Architectonisch divers

Elk gebouw heeft een net iets andere kleur en materialiteit. Dit zorgt voor een afwisselend beeld. Het gebied heeft een pandsgewijze opbouw; soms wordt er ook per rijtje ontworpen. Ieder gebouw is een ontwerpeenheid met een eigen (architectonische) identiteit. De architectuur kenmerkt zich door het gebruik van materialen die mooi verouderen, met veel aandacht voor de detaillering en tactiliteit.

Afbeelding 14 : Een architectonisch divers bouwblok: één materiaal en kleur per gebouw en zorgvuldig gedetailleerde gevels en plinten. Cadix bouwblok A5, Antwerpen. Foto: Bulk architecten.

Groen stedelijk leven met oriëntatie op het Park

De identiteit van de plek wordt in belangrijke mate bepaald door het naastgelegen Park. De bebouwing begeleidt het Park. De woningen en plintfuncties hebben een grote mate van oriëntatie en openheid naar het park toe. Bijv. door openslaande deuren of te openen gevelelementen. De uitzichten op het (sport)park worden maximaal benut. De buurt heeft een connectie met de parkomgeving.

Afbeelding 15 : Referenties voor de groene kwaliteit van het gebied. Park, privétuinen en collectieve binnentuinen zijn zeer belangrijk voor de identiteit en sfeer van het gebied.

Afgeronde gebouwen: een beetje statigheid

De appartementengebouwen en Herenhuizen stralen statigheid uit. Elk gebouw mag gezien worden. Staat met de voeten op de grond. Elk gebouw heeft een bekroning of lijst als beëindiging (bijv. kap, kroonlijst, fronton, afwijkende bovenste bouwlaag, etc.). Gevels en bouwmassa aan het binnengebied van een bouwblok mogen eenvoudiger/losser/informeler vormgegeven worden.

Afbeelding 16: Referentie van historische gebouwen met een beëindiging in de vorm van een kroonlijst. In plannen wordt een eigentijdse interpretatie gezocht van de beëindiging of bekroning van het gebouw.

Gezamenlijkheid

In de buurt worden op strategische plekken gedeelde ruimtes. Van de collectieve binnentuinen, tot gezamenlijke ruimtes in een appartementencomplex. De gezamenlijke ruimtes maken elk gebouw uniek en onderscheidend. Denk bijvoorbeeld aan: een werkplaats, gedeelde keuken of huiskamer, zwembad/sauna, guesthouse, yoga/fitness ruimte, kinderspeelkamer, textielatelier, entree met (flex)werkplekken. Deze gezamenlijke ruimtes zijn afleesbaar in de architectuur en zichtbaar/afleesbaar vanuit de openbare ruimte of collectieve binnentuin.

Afbeelding 17: Voorbeelden van gezamenlijke keuken (co- coocking ), zwembad (CO-living Seeparq , Wenen), collectieve kas, en woonkamer.

4. Samenhang, diversiteit en vrijheid

Een belangrijke kwaliteit van de woonbuurt is haar diversiteit. Diversiteit geeft het gebied rijkdom in vorm, woningplattegrond en architectonische taal en details. De verschillende architecten die gaan ontwerpen brengen ieder een stukje eigenheid mee.

Keerzijde

Te veel diversiteit kan leiden tot een onrustig beeld; er wordt door de Commissie daarom gestuurd op samenhang. Samenhang wordt in algemene zin gezocht in typologie, kleurenschema en materiaalgebruik. Per typologie zijn er verschillen in de gewenste mate van samenhang of diversiteit.

Er wordt getoetst op de volgende punten (zowel voor de rij en bouwblok, als voor het gebouw):

• •

  De gewenste balans tussen samenhang en diversiteit in de architectonische uitwerking.

• •

  Balans in gewenste kleurenpalet en materialenpalet voor zowel het bouwblok/rij als voor een gebouw.

• •

  Elk gebouw (of rijtje rijwoningen) heeft voldoende eigenheid; uniek detail, ornament of sculpturaliteit in bouwmassa.

• •

  Op een passende manier toepassen van kleuraccent en of patroonaccent om de individualiteit van het gebouw te benadrukken.

De bouwenvelop van de bebouwing is strak omschreven, maar laat ook ruimte voor flexibiliteit in de volume-opbouw. Architectonisch experiment niet alleen mogelijk, maar ook wenselijk.

Afbeelding 18. Referentiebeeld van de wijk Oostenburg (Amsterdam). Gebouwen zijn een onderscheidende eenheid. Hier is een beperkt kleurenpalet per gebouw en per gevelwand gekozen.

Rijwoningen in binnengebied

• •

  De woningen binnen de twee rijtjes vormen één geheel qua materialisatie en kleurstelling. De twee rijtjes kunnen verschillend zijn maar zijn in beeldkwaliteit wel ‘familie’.

• •

  Binnen een rijtje hebben de eindwoningen een bijzondere uitwerking waarbij de hoeken ook aan de zijkant als volwaardige ‘voorkant’ worden ontworpen.

• •

  De woningen hebben ieder elementen die zorgen voor enige mate van uniciteit. Bijv. een afwijkend kozijn- of deurontwerp

Afbeelding 19 : Schema met de mate van eenheid en diversiteit voor rijwoningen.

Afbeelding 20 : Principes en voorbeelduitwerking van voor rijwoningen.

• •

  De kapvorm heeft samenhang per rij. Een afwijkende kapvorm in de beëindiging van de rij is wenselijk.

• •

  Kap en plat dak zijn beide mogelijk, evenals setbacks op de bovenste bouwlaag.

• •

  De gootlijn heeft verspringingen op een beperkt aantal plekken. De gootlijn verspringt per groep woningen, nooit per enkele woning. De eindwoning mag hier van afwijken.

Hoekgebouwen

• •

  Een hoekgebouw is een appartementengebouw van ca. 3 bouwlagen. Het vormt een afgeronde architectonische eenheid.

• •

  Elk hoekgebouw is uniek. De hoekgebouwen en de aula vormen een familie van gebouwen met overeenkomstige karakteristieken (incl. aula Yuverta).

• •

  De plint en de bovenbouw hebben een verschillende uitwerking maar vormen samen wel een eenheid.

Afbeelding 21 : Schema met de mate van eenheid en diversiteit voor rijwoningen.

Afbeelding 22 : Principes en voorbeelduitwerking van voor hoekgebouwen .

• •

  De plint van hoekgebouwen is geprogrammeerd. Dit is bijv. een woon-werk-woning. De plintfunctie draagt bij aan de (ruimtelijke) kwaliteit van de openbare ruimte.

• •

  Het gevelontwerp heeft een tweezijdige oriëntatie. In materiaalgebruik zijn beide gevels gelijkwaardig.

• •

  Er is een subtiel hoogteverschil tussen hoekgebouw en de rijwoningen. Het hoekgebouw is een subtiele verbijzondering van de rij.

Herenhuizen

• •

  De twee rijtjes kunnen verschillend zijn maar zijn in beeldkwaliteit wel ‘familie’ van elkaar.

• •

  Binnen een rijtje hebben de hoeken een bijzondere uitwerking waarbij de hoeken ook aan de zijkant als volwaardige ‘voorkant’ wordt ontworpen.

• •

  De woningen hebben wel elk een individuele architectuur.

• •

  De woningen binnen de twee rijtjes hebben één overkoepelende beeldkwaliteit.

Afbeelding 23 : Schema met de mate van eenheid en diversiteit voor rijwoningen.

Afbeelding 24 : Principes en voorbeelduitwerking van voor herenhuizen .

• •

  Elke woning is een afgeronde architectonische eenheid.

• •

  De kapvorm kan per woning verschillend zijn.

• •

  Qua beeldkwaliteit horen de woningen wel bij elkaar (per rijtje).

• •

  De goothoogtes verspringen enigszins van woning tot woning.

• •

  De gevels van kopwoningen zijn ‘om de hoek heen’ ontworpen.

• •

  Materiaal en kleurgebruik vormen per rij een eenheid. Er wordt voor de voorgevel gebruik gemaakt van het kleuren en materiaal palet.

• •

  Voor de achtergevel wordt één ‘neutrale’ kleur gebruikt, met eventueel variatie in een lichtere of donkerdere tint.

Appartementengebouwen

• •

  De rij met appartementengebouwen heeft een overkoepelende beeldkwaliteit.

• •

  Elk gebouw is verschillend zijn maar zijn in beeldkwaliteit wel ‘familie’ van elkaar. Extreme contrasten zijn niet wenselijk.

• •

  De hoeken van een bouwblok kunnen een bijzondere uitwerking of ruimtelijk accent krijgen.

• •

  De plint en de bovenbouw hebben een verschillende uitwerking maar vormen samen wel een eenheid.

Afbeelding 25: Schema met de mate van eenheid en diversiteit voor rijwoningen.

Afbeelding 26: Principes en voorbeelduitwerking van voor appartementengebouwen .

• •

  Er wordt in elk gebouw gebruik gemaakt van setbacks, terug liggende geveldelen en/of van overhangende geveldelen. Op hoeken kan de commissie omgevingskwaliteit in samenspraak met ‘stedenbouw’ afwijken van deze regel om een ruimtelijk accent op de hoek van een bouwblok mogelijk te maken.

• •

  Elk gebouw heeft een uniek plintontwerp: er is differentiatie in hoogte, materialisatie, indeling van gevelopeningen etc.

• •

  In het geval van een kap is de dakvorm per gebouw verschillend. Er wordt gerefereerd naar de dakvormen die bij de sportaccommodaties zijn/worden toegepast. Daken hebben een flauwe hellingshoek van ca. 15-30 graden.

• •

  Aan de zijde van de sportvelden hebben gebouwen kapvorm die een verbijzondering is in het gevelbeeld.

Afbeelding 27 : Voorbeelduitwerking van de bouwblokken en meer specifiek de appartementengebouwen.

5. Beeldkwaliteit

5.1 Kleurgebruik

Kleur wordt ingezet om de identiteit van het gebied te versterken. De bebouwing en inrichting van de buurt heeft gemiddeld gezien een lichtere kleurstelling. Er is een beperkt kleurenpalet van hoofdkleuren. Gebouwen verschillen op een subtiele manier van hoofdkleur. Accentkleuren worden ingezet om de individualiteit van ieder gebouw te benadrukken. Grijswaarden mogen additioneel worden gebruikt: in het totaalbeeld houden hoofdkleuren echter de overhand. De basiskleur en plintkleur zijn aan elkaar gerelateerd.

• •

  In kleurgebruik (en materiaalgebruik) wordt goed rekening gehouden met hittestress; donkere kleuren en materialen die veel warmte absorberen worden beperkt gehouden (zeker op zuidgevels). Er wordt gestreefd naar een gemiddelde albedofactor van ten hoogste 0,4 voor alle gevels; dit wordt deels door kleurkeuze bereikt.

• •

  Kleuren dragen bij aan diversiteit in het straatbeeld. Het is niet wenselijk dat twee naast elkaar gelegen architectonische eenheden exact dezelfde gevelkleur hebben in de voorgevel. Aan de straatgevels gaat het om het visuele onderscheid tussen gebouwen.

• •

  Aan de binnenzijde van een bouwblok kan rondom de collectieve buitenruimte wel gekozen worden voor 1 gevelkleur om juist de gezamenlijkheid van de buitenruimte te benadrukken.

• •

  Bij de Herenhuizen is, naar aanleiding van participatie met de buurt, vastgelegd dat er aan de achterzijde met één hoofdkleur gewerkt wordt.

Afbeelding 28 : Indicatief kleurenpalet voor Woonbuurt Zuilense Vecht. Veelal lichte hoofdkleuren in aardetinten en (pastel) blauw-groen tinten.

Appartementengebouwen + kopgebouw

• •

  Ingetogen kleurenpalet: houtkleur, beige, geel, oker en licht rode tinten.

• •

  Gebruik van natuurlijke materialen, natuursteen, pleisterwerk of metaal.

• •

  Per woongebouw een beperkt kleuren pallet: maximaal 2 hoofdkleuren, met eventueel nog één extra accentkleur.

• 

• Afbeelding 29: principes kleurgebruik appartementengebouwen en kopgebouw .

Laagbouw binnengebied + initiatievenblok

• •

  Per rijtje een beperkt kleurenpalet passend binnen het materialenpalet binnen het blok.

• •

  In overleg met de coördinerend architect worden kleuren van naast elkaar gelegen woningen op elkaar afgestemd.

• 

• Afbeelding 30: principes kleurgebruik binnengebied .

Herenhuizen

• •

  Per woning een beperkt kleurenpalet passend binnen het materialenpalet; binnen het blok wordt een beperkt aantal kleuren gekozen.

• •

  Voor de achterzijde van de woningen wordt één hoofdkleur voor de gevels aangehouden. Het is wel mogelijk om met een schakering aan grijswaarden/helderheid/textuur te werken.

• •

  In overleg met de coördinerend architect worden kleuren van naast elkaar gelegen woningen op elkaar afgestemd.

• 

• Afbeelding 3 1 : principes kleurgebruik Herenhuizen aan ‘t Park.

5.2 Materiaalgebruik

De buurt is herkenbaar door de lichtere kleurstelling en het beperkte kleurenpalet. In overleg met de coördinerend architect worden kleuren van naast elkaar gelegen gebouwen en rijtjes op elkaar afgestemd zodat er een harmonieus geheel ontstaat

Materialen :

• •

  Natuurlijke materialen die mooi verouderen. Bijv. hout, natuursteen, pleisterwerk, keramische elementen, metaal en baksteen.

• •

  Dieptewerking in de gevels wordt (subtiel) benadrukt door materialen; bijv. door diepe negge’s in de ramen en entrees of in setbacks.

• •

  Binnen een gebouw (of rijtje) worden er maximaal 2 hoofdmaterialen gebruikt in het gevelbeeld.

• •

  Op de begane grond (en soms ook de eerste verdieping) worden een tactiele materialen gebruikt.

• 

• Afbeelding 32: Referentiebeelden van wenselijk materiaalgebruik.

Groene gevels :

• •

  Er worden zo veel mogelijk groene gevels toegepast. Groene gevels worden vanaf de eerste schets mee-ontworpen met de architectuur.

• •

  Eis is dat minimaal 10% van de gevels op de begane grond een groene gevel is;

• •

  Groene gevels en daken dragen zo goed mogelijk bij aan de biodiversiteit: er wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van inheemse planten.

• •

  Groene gevels bestaan bij voorkeur uit klimplanten en in tweede instantie uit mee-ontworpen plantenbakken.

• •

  Een gevel moet er ook zonder groen (bijv. ‘s winters) overtuigend goed uit zien. Dit wordt aangetoond met verbeelding.

• •

  Een groene gevel is goed en duurzaam (ook in de verdere toekomst) te beheren. Hier is een beheerplan voor gemaakt.

5.3 Architectuur

Dit BKP schrijft geen stijl voor. Wel wordt er kwaliteit geëist voor met name de plinten en voorgevels: hier wordt rijkdom in de detaillering en materialisatie van de gevel geëist.

Een a antrekkelijk gevelbeeld :

• •

  Gevels zijn ontworpen op de zicht afstand en snelheid van de voetganger. De gevelwand is interessant om als langzaam lopende voetganger voorbij te lopen.

• •

  Er is een subtiel onderscheid in materialisering of detaillering tussen plint en de bovenbouw. Voor de achtergevel is dit niet noodzakelijk.

• •

  De gevel is geen platte plaat, maar heeft een (subtiele) dieptewerking. Dit kan bijv. door gebruik te maken van neggen, loggia’s, subtiel overhangende of terugliggende bouwdelen.

• •

  Dieptewerking in de gevels wordt subtiel benadrukt door materialen.

• •

  Tevens wordt er gebruik gemaakt van diepe negge's in de ramen en entrees.

Afbeelding 33: Voorbeelden van gevels met dieptewerking en rijkdom in detaillering.

Afbeelding 33: Voorbeelden van dieptewerking in de gevel. Uitstekende en terug liggende bouwdelen in de naastgelegen buurt Groen Zuilen (omgeving Prof. Kohnstamstraat 10).

Afbeelding 34: Elk gebouw heeft een eigen buitenmuur. Gebouwen staan naast elkaar. Ook de isolatielaag van een buitenmuur valt binnen de grens tussen gebouwen.

Afbeelding 35: Bij meergezinswoningen is duidelijk verticaliteit zichtbaar in het gevelontwerp

Afbeelding 36: Verticaliteit hoeft niet lineair of regelmatig te zijn. Een expressiever gevelontwerp is wenselijk.

Afbeelding 37: Kapvorm is in de appartementenrand per zijde onderscheidend. Aan de Norbruislaan zijn kappen niet specifiek gevraagd (ondergeschikt wel mogelijk), langs de sportvelden zijn kappen in de gevelwand een belangrijk deel van de beeldkwaliteit (meeste gebouwen hebben een kap) en langs de Parkzijde hebben gebouwen een benadrukte hoek. (Diagram is een voorbeelduitwerking!)

Daken :

• •

  Het gebouw mag beëindigd worden met een kap met een flauwe hellingshoek (15-35 graden).

• •

  Aan de zijde van de Norbruislaan is een kap niet verplicht. Door de aanwezige bomen is een kap nauwelijks zichtbaar: hier is dieptewerking in de gevel meer van belang.

• •

  Liftschachten en daktoetreding-opbouwen worden op een ondergeschikte manier vormgegeven en zijn deel van de architectuur van het gebouw.

• •

  Geen dak blijft onbenut. Combinatie van functies, maar in de volgorde van prioriteit; groen-dak, zonne-energie, wateropvang, dakterrassen, overige installaties en toegankelijkheid.

• •

  Zonnepanelen of PVT worden waar mogelijk gecombineerd met een groen dak.

• •

  Een groen dak bestaat uit een kruidenmengsel en evt. heesters) dat aantrekkelijk is voor insecten en vogels.

Afbeelding 38: Voorbeeld van groen+zonne-dak en voorbeeld van gebouw met bijzondere kapvorm .

Entrees

• •

  Collectieve entrees tot woongebouwen hebben een formele en representatieve uitstraling en worden samen met de entreehal met extra zorg ontworpen.

• •

  Entrees van individuele begane grond-appartementen en/of maisonnettes hebben meer ondergeschikte uitstraling in het gevelbeeld maar zijn wel met zorg ontworpen.

• •

  De meeste mensen kunnen wél traplopen. Trappenhuizen worden zodanig ontworpen dat deze aantrekkelijk zijn voor dagelijks gebruik (nog aantrekkelijker dan de lift!).

Afbeelding 39: Voorbeelden van met zorg ontworpen collectieve entrees.

Balkons, loggia ’ s en erkers

• •

  Balkons en loggia’s zijn als deel van het gevelvlak mee-ontworpen; ook in ontwerp en materialisatie aan de onderzijde van balkons. Uitkragende balkons zijn alleen mogelijk aan de binnenzijde van het bouwblok.

• •

  Erkers blijven ondergeschikt in het gevelbeeld zijn mogelijk op eigen terrein tot zo ver dit niet in grote mate ten koste gaat van een ‘groen’ straatbeeld.

Afbeelding 40: Voorbeelden van met zorg ontworpen loggia en woongalerij.

Afbeelding 4 1 : Uitstekende balkons zijn niet overal toegestaan. De kaart geeft aan waar een loggia, balkon, half-intern balkon of een inpandige galerij mogelijk is.

5.4 Beeldkwaliteit: plinten

Met ‘de plint’ van een gebouw wordt de eerste (of eerste twee) bouwlaag(en) verstaan. Dit is het deel van het gebouw dat vanaf de straat zichtbaar is voor de langslopende voorbijganger, en waar de interactie plaats vindt tussen straat en gebouw. De woonbuurt wordt het domein van de voetganger. Plinten worden ontworpen vanuit het oogpunt van de voetganger.

Plinten zijn levendig, kwalitatief en aantrekkelijk:

• •

  Een levendige plint ontstaat als de functionele en ruimtelijke kwaliteit zodanig is dat deze bijdraagt aan de levendigheid van de stedelijke omgeving. Goede plinten zorgen voor interactie.

• •

  Aantrekkelijke, kwalitatieve plinten zijn plinten die door doordacht ontwerp en goede materialisatie als aangenaam, interessant en fraai ervaren worden: door tektoniek, structuur, reliëf, tactiliteit en kunstigheid.

• •

  Plinten zijn ontworpen op de snelheid van de voetganger: oog voor detail en ornament/kunst is daarom zeker in de plint belangrijk.

Afbeelding 42: Links: Gebouw met dieptewerking in de gevel en levendige plint van Paul de Ley Architectuur aan de Zwanenburgwal in Amsterdam. Rechts: Plint van het buurtcentrum in Hoograven .

Samenhang en diversiteit in de plint

Per architectonische eenheid wordt een uniek plintontwerp gemaakt. Om de verschillen tussen de panden te benadrukken verschilt de hoogte van de plint ten opzichte van die van de buren, dit heeft tevens een effect op de totale hoogte van de panden (die op hun beurt ook in (goot)hoogte af moeten wijken van de buren). Er is een samenhang in beeldkwaliteit tussen de plint en het bovenliggende gebouw.

Om diversiteit in hoogte te krijgen zijn plinten van appartementengebouwen in het gevelbeeld ca. 4-5 meter hoog. Als uitzondering is een hoogte van ca. 7,5 meter ook mogelijk (voor bijv. een sportschool). De geprogrammeerde plinten (niet wonen) in het binnengebied hebben een plafondhoogte van minimaal 3,5 meter.

Afbeelding 43 : Links, de algemene regels voor plinthoogtes. Midden, een hogere plint als uitzondering voor maatschappelijke functies woon-werk-woningen en bedrijf-aan-huis. Rechts, de uitzondering voor bel-etage-woningen waar in het SP wel aanvullende eisen voor gelden.

Woonplinten krijgen een borstwering. Bewoners willen privacy. Glas tot aan de grond zorgt er voor dat mensen gordijnen of lamellen gaan ophangen en dat alsnog een dichte plint ontstaat. Tussen de woning en de straat is er een intermediaire zone. Begane-grond-woningen hebben hun eigen voordeur aan de straat.

Een bel-etagewoning is als uitzondering mogelijk in de plint. Er moet dan wel voldaan worden aan onderstaande extra regels:

De borstwering is ontworpen met materialen die mooi verouderen en is visueel gezien voor voorbijgangers interessant door vormgeving of detaillering.

Een té hoge borstwering is niet wenselijk. Ramen van de bel-etage beginnen nooit hoger dan 1,6m van af de grond.

Het is wenselijk om een hogere borstwering visueel op te breken (bijv. met ramen naar de kelder)

Maatschappelijkeplinten vergen soms meer aandacht voor privacy. Bij zorgfuncties (bijv. huisarts, therapeut, zorgcentrum) moeten gevels waar afgeplakte ramen de overhand hebben voorkomen worden.

Afbeelding 44: Voorbeeld van een diverse en goed geprogrammeerde werkplint. Gebouw Piraeus Amsterdam, ontworpen door Kollho f f en Rapp+Rapp .

Woon-werk-plinten* bestaan uit een woning met een daaraan verbonden werkfunctie van 40-100 m2. Het werkdeel zit zichtbaar aan de straat. De werkfunctie draagt zo bij aan de levendigheid en 'ogen op straat'. De woning mag ook boven het werkdeel zitten. Een gedeelde entree (wonen en werken) aan straat is dan mogelijk.

*In de hoekgebouwen en het initiatievenblok zitten op de hoeken woon-werk-woningen. De architectuur van de plint moet zodanig worden vormgegeven, dat het ruimtelijk gezien een woonfunctie in de toekomst niet uitsluit (transformeerbaarheid).

Afbeelding 45: Een gebouw staat met de voeten op de grond.

Afbeelding 46: De plint draagt het gebouw en is uitnodigend. Grote glasoppervlaktes worden opgedeeld.

Afbeelding 47 : De woonplint heeft geen glas tot aan de grond. Plintontwerp zorgt voor gevoel van privacy en geborgenheid voor bewoners.

Afbeelding 48 : Gesloten gevelvlakken worden voorkomen. (tip: groene gevels zijn wenselijk)

Afbeelding 49 : In de plint van een woongebouw hebben appartementen en maisonnettes zo veel mogelijk een eigen voordeur.

Afbeelding 50 : De hoogte van de plint van naast elkaar gelegen gebouwen verspringt (visueel).

Collectieve fietsenberging in de plint

Collectieve fietsenbergingen zijn i.v.m. toegankelijkheid voor kinderen, ouderen en mindervaliden voorgeschreven in de plint. Het heeft de voorkeur om fietsenbergingen niet te verstoppen achter een dichte wand, maar om ze deel uit te laten maken van de gevelritmiek en gevel openingen/ramen van de rest van het gebouw. Vanuit de openbare ruimte zijn alle entrees naar de fietsenstalling zichtbaar (‘s avonds en ’s nachts verlicht) en herkenbaar.

Afbeelding 51 : Voorbeelden van fietsparkeren in de plint.

Gevelreclame

Het reclamebeleid behorend bij de welstandsnota is van toepassing (link). In Zuilense Vecht gelden aanvullende eisen i.vm. de bescherming van vleermuizen. De hoogte van de plint (ca. 4,5m) vraagt een eigen benadering.

• •

  Reclame zit nooit bóven het glazen gedeelte van de plint.

• •

  Er worden geen dichte keurvlakken gebruikt onder de belettering. Het materiaal van de gevel of het glas is de ondergrond.

• •

  Het heeft de voorkeur om uitgesneden letters en opgeplakte belettering op het glas te gebruiken.

• •

  Er wordt in verband met aanwezige vleermuizen geen gebruik gemaakt van intens verlichte (neon) reclame. Verlichting wordt alleen toegepast met instemming van de gemeentelijke ecologen.

• •

  Een uithangbord van beperkte omvang is bespreekbaar op plekken waar dit de straatverlichting (gevelverlichting) niet hindert.

Wat niet mag is:

• •

  Gevelglas volledig bestickeren met ondoorzichtig materiaal. Uitgangspunt is dat minimaal 70% van het glas doorkijkbaar is.

• •

  Privacyfolie: Als voor de functie privacy noodzakelijk is moeten slimme alternatieven gezocht worden; bijv. vitrines voor de desbetreffende ruimte, of een gang parallel aan de voorgevel.

Afbeelding 52: Goede voorbeelden van belettering van gevelreclame.

6.Wijzigingen Welstandsnota

Dit BKP dient ter aanvulling op de vigerende Welstandsnota. Momenteel is dit ‘De Schoonheid van Utrecht’ uit 2015. De Nota is niet afdoende als toetsingskader voor een nieuw wijkje, omdat de nota gebaseerd is op de huidige situatie (2024); een gebied met sportparken en ‘groen’.

Het BKP Zuilense Vecht bepaalt dat de volgende wijzigingen gelden ten opzicht van de Welstandsnota:

• •

  De gebiedsaanduiding wordt gewijzigd van ‘Groengebieden’ naar ‘Vrije verkaveling en vrije situering’ en ‘tuinwijk’. Deze gebiedsaanduiding sluit aan bij de nieuwe situatie van woonbuurt en omliggende bebouwing.

• •

  Het toetsingscriterium wordt in de beleidskaart gewijzigd van ‘Open’ naar ‘Respect’. ‘Respect’ houdt in dat essentiële eigenschappen van de bebouwings- en omgevingskarakteristiek worden gerespecteerd.

• •

  Voor de bebouwing die grenst aan ‘Het Nieuwe Park’ geldt tevens de aanduiding ‘Stimulans’. Dit geeft de commissie de mogelijkheid om te sturen op bijv. de inpassing van groene gevels en installaties op en aan het gebouw.

• •

  In 2015 is besloten dat de achterzijde van bouwwerken grotendeels is vrijgesteld aan de welstandstoets. In dit BKP worden eisen gesteld aan de gevels gericht naar collectieve buitenruimtes aan de binnenzijde van het bouwblok. Onder meer: erfafscheidingen, kleur van de gevel en materialisering van de gevel.

• •

  Voor bebouwing die grenst aan de Burgemeester Norbruislaan blijft de aanduiding ‘Stimulans' onveranderd van kracht.

Afbeelding 53 : Links de beleidskaart Welstandsnota (2014). Rechts, de wijzigingen op de Welstandsnota in de BKP.

Afbeelding 54: Links de Gebiedskaart Welstandsnota (2014). Rechts de wijzigingen op de welstandsnota in dit BKP.

7.Proces

Dit BKP is het toetsingskader voor de Commissie Omgevingskwaliteit (vanaf hier: de Commissie) in het kader van de omgevingsvergunning. Het BKP functioneert als aanvulling op, en deels ter vervanging van, de vigerende Welstandsnota (in de toekomst Nota Omgevingskwaliteit). In 2019 is het SPvE Zuilense Vecht vastgesteld door de Raad. In het SPvE staat een groot aantal beeldkwaliteitseisen. Deze eisen zijn, voor zover toetsbaar door de Commissie, overgenomen in dit BKP. De Commissie wordt in een vroeg stadium (rondom de tenders) om advies gevraagd.

Rol Coördinerend architect(en)

De coördinerend architect coördineert en begeleidt de bouwplannen na de tender(s) vanuit de ontwikkelaars en presenteert die vervolgens bij de Commissie Omgevingskwaliteit. De coördinerend architect wordt aangesteld met instemming van de gemeente. De coördinerend architect kan één van de architecten zijn van de woningen, maar kan ook een onafhankelijke architect/stedenbouwkundige zijn. Hij/zij is het aanspreekpunt voor de gemeente als het gaat om het overkoepelende ontwerp. De coördinerend architect brengt de ontwerpen van alle architecten in een gebied samen tot een coherent geheel en zorgt voor eenheid en aansluiting tussen de verschillende ontwerpen.

Gedurende de planontwikkeling heeft de coördinerend architect regelmatig overleg met de projectleider (gemeente), stedenbouwkundige en de Commissie Omgevingskwaliteit.

Einddatum en toetsing na eerste bouw

Het is wenselijk dat het BKP nog enkele jaren na de eerste bouw van kracht blijft. Nadat de woningen gebouwd zijn en weer doorverkocht worden en bewoond worden door volgende generaties, komt er een moment dat het reguliere toetsing aan de Welstandsnota weer gaat gelden. Het BKP blijft van kracht zolang:

• •

  de Grondexploitatie Zuilense Vecht nog niet gesloten is;

• •

  tot 5 jaar na de oplevering van de laatste woning binnen het plangebied.

• •

  er nog geen nieuwe of geactualiseerde opvolger is van de Welstandsnota.

Aanpassingen van woningen, zoals bijv. dakopbouwen of plaatsing van installaties zullen de eerste jaren nog conform BKP moeten worden uitgevoerd. De wijzigingen van de beleidskaart en de gebiedskaart van dit BKP worden in de eerstvolgende actualisatie van de Welstandsnota opgenomen, waardo