Grondprijsbrief 2025 gemeente Zevenaar

Bijkomende kosten: kosten die bovenop de bouwkosten komen, bestaande uit honoraria (o.a. architect, constructeur) en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitingskosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten en winst en risico.

Bouwkosten: de bouwkosten van een opstal, exclusief meerwerk en exclusief BTW, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico van de aannemer), overdrachtskosten en dergelijke.

BVO: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

Comparatieve methode: waarderingsmethodiek waarbij gebruik wordt gemaakt van de grondprijs van vergelijkbare ontwikkelingen (voornamelijk binnen de regio).

GBO: gebruikersoppervlakte. Het GBO is gelijk aan het BVO minus:

• •

  gevels en dragende wanden;

• •

  de vloeroppervlakken waarboven de vrije hoogte minder is dan 1,5 m, met uitzondering van vloeren onder trappen;

• •

  trapgaten, liftschachten of vides groter dan 4 m2.

Grondquote: het waarde aandeel van de grond (de grondprijs) in de VON-prijs van het vastgoed.

Grondquotebandbreedte: bandbreedte waarbinnen de residuele grondwaarde dient te vallen op basis van een minimale en maximale grondquote per woningtype.

Kerkdorp: de overige kernen van de gemeente Zevenaar, behoudens de kern Zevenaar (oud-Zevenaar behoort tot de kern Zevenaar). Deze overige kernen zijn: Aerdt, Angerlo, Babberich, Giesbeek, Herwen, Lathum, Lobith, Pannerden, Spijk en Tolkamer.

Maatwerk: bepaling van de grondwaarde waarbij per project specifiek de juiste waarderingsmethodiek wordt bepaald op basis van de voorgenomen ontwikkeling.

Residuele grondwaarde: de grondwaarde die resteert indien de commerciële waarde van het totale eindproduct, wordt verminderd met de stichtingskosten.

Sociale huurwoning: huurwoning waarbij de huur lager is dan de liberalisatiegrens. Deze liberalisatiegrens wordt jaarlijks van Rijkswege vastgesteld. Dit huurbedrag is tevens ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag.

Stad Zevenaar: dit betreft de kern Zevenaar inclusief de nieuwbouwwijk Groot Holthuizen. Onder de stad Zevenaar vallen niet de kerkdorpen (zie boven).

Stichtingskosten: de som van de bouw- en bijkomende kosten, exclusief de kosten voor de grond.

V.O.N.: Vrij Op Naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning (dus een -zonder meerwerk- bewoonbare woning).

Vrije sector woning: alle woningen met uitzondering van de woningen in categorie sociale huur.

In de huidige Nota Grondbeleid Gemeente Zevenaar staat onder meer dat uitgifte van bouwgrond geschiedt tegen marktconforme grondprijzen, gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. De beleidslijn luidt als volgt:

De grondprijzen zijn bepaald met de residuele grondwaardemethode en betreffen bouwrijpe grond. Jaarlijks geven Burgemeester & Wethouders inzicht in de te hanteren methoden en prijzen in de grondprijzennota, waarbij tevens rekening wordt gehouden met Europese wet- en regelgeving. Afwijkingen van het grondprijsbeleid zijn voorbehouden aan het college mits deze vallen binnen de kaders van de desbetreffende vastgestelde grondexploitatie.

Om uitvoering te geven aan deze nota stelt het College van B&W een grondprijsbrief periodiek vast. Dit gebeurt bij voorkeur één keer per jaar.

Net als voorgaande jaren heeft de gemeente Zevenaar het grondprijsbeleid geactualiseerd voor 2025. Hierbij is gebruik gemaakt van externe (markt)informatie en adviezen.

De voorliggende grondprijsbrief geeft uitsluitend inzicht in de te hanteren grondprijzen/ grondprijsmethodieken binnen onze gemeentegrenzen en gaat niet over het proces rond het verkopen van gemeentelijke gronden en vastgoed.

Leeswijzer

Voorafgaand aan deze inleiding staan de definities opgenomen zoals deze in de grondprijsbrief worden gehanteerd (hoofdstuk 1). In hoofdstuk 3 worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). In hoofdstuk 4 staat een samenvatting van het grondprijsbeleid. Hoofdstuk 5 geeft aan waar vragen over de grondprijzenbrief kunnen worden gesteld. In de bijlage zijn de verschillende grondprijsmethodieken beschreven, en is de keuze van Zevenaar voor een specifieke methodiek per functie onderbouwd.

Inwerkingtreding en uitzonderingen

De in voorliggende grondprijsbrief gehanteerde methoden en prijzen treden in werking vanaf de vaststelling door het college van B&W d.d. 04 februari 2025. De inwerkingtreding van de grondprijsbrief is na bekendmaking.

De voorliggende grondprijsbrief is niet van toepassing op reeds door beide partijen ondertekende koop-, optie- en reserveringsovereenkomsten dan wel reeds schriftelijk gedane aanbiedingen door gemeente. Voor de aangeboden kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) geldt bovendien dat gedane aanbiedingen in het jaar 2024 moeten zijn geconcretiseerd vóór 1 juli 2025 in een ondertekende koopovereenkomst. Voor aanbiedingen na 31 december 2024 en koopovereenkomsten welke na 1 juli 2025 worden ondertekend gelden de bepalingen conform voorliggende grondprijsbrief.

Keuze gemeente Zevenaar

Een grondprijs dient zoveel mogelijk de reële marktwaarde te vertegenwoordigen. In een krappe vastgoedmarkt is dat noodzakelijk om concurrerend te kunnen zijn. Dit geldt met name voor bouwgrond wat direct aan de eindgebruiker wordt verkocht (bedrijventerrein, vrije kavels). De consument zal immers “shoppen” naar een product met de beste prijs / kwaliteitsverhouding.

• -

  Sociale huur

De grondprijs onder een appartementsgebouw met sociale huurwoningen wordt per locatie specifiek bekeken. Dit omdat er verschillende factoren zijn die invloed hebben op de prijs en haalbaarheid. De grondprijs wordt in dit geval residueel bepaald. De grond onder een grondgebonden sociale huurwoning heeft een vaste grondprijs. Deze is terug te vinden in §3.1.2.

• -

  Sociale koopwoningen en vrije sector woningen (huur en koop)

Bij grond voor sociale koopwoningen en vrije sector woningen wordt de grondprijs bepaald door middel van een residuele grondwaarde berekening. Deze grondprijs wordt getoetst aan de hand van een bandbreedte van grondquotes. Ondanks de arbeidsintensiviteit, is er wel voor deze methode gekozen. De residuele grondwaarde methode biedt namelijk de mogelijkheid om flexibel om te gaan met marktomstandigheden. Daarnaast maakt de gemeente Zevenaar gebruik van grondquotes als toets op de residuele grondwaarde berekening, waarbij de residuele grondwaarde binnen de grondquotebandbreedte dient te vallen. Op deze manier is de gemeente verzekerd van een marktconforme grondprijs. Dit voorkomt dat grondprijzen, welke in de grondexploitaties zijn opgenomen, door bijvoorbeeld afnemende VON-prijzen niet behaald zouden worden. Welke grondquotes gebruikt worden is terug te vinden in §3.1.3.

Om de residuele grondwaardeberekening op een juiste wijze te kunnen toetsen is het van belang per woningtype de oppervlakten in GBO en BVO te ontvangen. Hierbij toetsen wij op marktconformiteit van VON-prijs en bouwkosten.

• -

  Vrije kavels (uitbreiden)

Voor bouwgronden die direct aan de eindgebruiker worden verkocht is de vaste grondprijsmethodiek de beste methode. Om de marktwaarde zo goed mogelijk te benaderen wordt gewerkt met een staffelkorting en onderscheid tussen kerkdorpen en stad Zevenaar. De prijzen voor vrije kavels worden periodiek op basis van referentiewoningen en op basis van de comparatieve methode herijkt.

In deze grondprijsbrief is ten aanzien van de kavels ten behoeve van particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels, zie § 3.1.4) de bepaling opgenomen dat er vanaf heden een zelfbewoningsplicht van tenminste 4 jaar geldt.

In enkele gevallen wordt door de gemeente Zevenaar grond verkocht aan particulieren woningbezitters ten behoeve van de uitbreiding van de huidige kavel. Hierbij geldt een vaste grondprijs welke in §3.1.5 staat beschreven.

• -

  Groenstroken

Onder groenstroken wordt verstaan groenpercelen die voor afstoten aan particulieren in aanmerking komen en waarop – ingevolge het bestemmingsplan- niet gebouwd mag worden. Hierbij is sprake van een vaste grondprijs. In enkele gevallen wordt de grond verhuurd en wordt het huurtarief bepaald aan de hand van de grondprijs. Dit is te lezen in §3.1.6.

• -

  Bedrijfskavels

Evenals bij de eerder benoemde vrije kavels wordt er bij bedrijfskavels gebruik gemaakt van de vaste grondprijs methode. Hierbij worden de prijzen periodiek getoetst door middel van de comparatieve methode aan vergelijkbare bedrijventerreinen binnen de regio. Omdat de uitgifte van de grond op het Businesspark 7Poort I voorspoedig is verlopen en de gronden van BusinessPark 7Poort II nog moeten worden ontwikkeld is het aanbod beperkt. Dit betekent dat er maatwerk wordt toegepast op zowel programmaring als prijsstelling. Deze grondprijzen zijn op aanvraag beschikbaar. De grondslag van deze grondprijzen wordt beschreven in hoofdstuk 3.2.

• -

  Kantoren

De grondprijs voor kantoren is afhankelijk van de opstalontwikkeling. De grondprijs voor deze functie wordt vastgesteld door middel van een residuele berekening. Hierover is te lezen in hoofdstuk 3.3.

• -

  Maatschappelijk en zorg, overige commerciële voorzieningen en overige functies

Voor de grondprijs onder functies zoals maatschappelijk en zorg, commerciële voorzieningen en nutsvoorzieningen wordt maatwerk geleverd in de vorm van de comparatieve methode. De grondprijs is namelijk sterk afhankelijk van de te realiseren ontwikkeling en de eindgebruiker. Hierover is te lezen in hoofdstuk 3.4. t/m 3.6.

In dit hoofdstuk wordt per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (grondgebonden of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). Naast woningbouw wordt ingegaan op grondprijzen voor bedrijventerrein, kantoren, maatschappelijk en zorg, overige commerciële voorzieningen, groenstroken en overige functies. Daarnaast behoudt de gemeente altijd de mogelijkheid om een onafhankelijke taxatie uit te voeren, zodat er geen ongeoorloofde staatsteun kan worden verleend.

3.1 Woningbouw

3.2 Bedrijventerrein

Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van de comparatieve methode. De grondprijzen van vergelijkbare bedrijventerreinen binnen de regio zijn daarbij met elkaar vergeleken. In vergelijking met voorgaande jaren wordt een differentiatie toegepast naar verschijningsvorm, ligging en type gebruik.

De grondprijzen per m2 voor de verschillende locaties zijn op aanvraag beschikbaar.

3.3 Kantoren

De grondprijs voor dit segment is afhankelijk van de opstalontwikkeling. Dit betreft zowel functie als het aantal m² BVO. De grondprijs voor deze functie wordt vastgesteld door middel van een residuele berekening, per specifieke ontwikkeling. Hierbij is maatwerk aan de orde.

Bij de bestemming gemengd (bijvoorbeeld bedrijven en kantoren) wordt gekeken naar de opstalontwikkeling van de potentiële koper op de desbetreffende kavel. Is er sprake van een gemengd object dan zal gebruik worden gemaakt van het “in hoofdzaak-criterium”. “In hoofdzaak” wordt gedefinieerd als “ten minste 70% van het BVO”. Met andere woorden: is 70% van het BVO bestemd voor bedrijven, dan geldt de grondprijs voor bedrijven. Indien blijkt dat de koper die een grondprijs overeenkomstig het bedrijventarief heeft afgerekend, een opstal realiseert met minder dan 70% bedrijfsfunctie (en dus meer dan 30% kantoorfunctie), dan vindt een naheffing plaats bij afgifte van de omgevingsvergunning. Deze naheffing betreft het verschil tussen de grondprijs op basis van een residuele grondprijsbepaling en de reeds betaalde grondprijs. Hiervoor is de aanvraag van de omgevingsvergunning leidend. Dit wordt expliciet in de koopovereenkomst meegenomen.

3.4 Maatschappelijk en zorg

De grondprijs voor maatschappelijke en zorgfuncties is afhankelijk van de te realiseren ontwikkeling en de eindgebruiker. De gemeente Zevenaar past maatwerk toe bij het bepalen van de grondprijs.

3.5 Overige commerciële voorzieningen

Onder overige commerciële voorzieningen wordt verstaan de detailhandel, leisure en parkeerlocaties. Deze categorie is voornamelijk voorzien op de Spoorallee. De grondprijs voor deze functie is sterk afhankelijk van het gebouw dat wordt ontwikkeld en de eindgebruiker van het gebouw. Hier wordt maatwerk toegepast. De grondprijs voor deze functie wordt bij voorkeur vastgesteld door middel van een residuele berekening. Indien een dergelijke berekening niet mogelijk is, wordt op een andere wijze een marktconforme grondprijs vastgesteld.

3.6 Overige functies

Voor de realisatie van nutsvoorzieningen wordt over het algemeen gewerkt met een recht van opstal in de openbare ruimte, waardoor er geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation of een wijkcentrale, het eigendom eist, wordt de grondprijs op basis van de comparatieve methode, passend bij de specifieke voorziening, bepaald. Indien een dergelijke berekening niet mogelijk is, wordt op een andere wijze een marktconforme grondprijs vastgesteld.

De gekozen grondprijsmethodiek en de hoogte van de grondprijs per functie in 2025 zijn in onderstaande tabellen samengevat. De genoemde prijzen in de grondprijsbrief zijn exclusief BTW. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de verkoopprijs van de grond BTW te worden betaald.

Tabel 6. Methodieken en grondprijzen/grondquotes voor woningbouw

Tabel 7. Methodieken en grondprijzen voor niet-woningbouw

Voor meer informatie over de grondprijzen van de gemeente Zevenaar kunt u contact opnemen met de afdeling Ontwikkeling leefomgeving.