Uitvoeringsprogramma inclusief afwegingskader

1.1. Inleiding

In de woon-welzijn-zorg visie zijn drie thema’s geformuleerd:

• 1.

  Een passende woningvoorraad

• 2.

  Geschikte woonomgeving

• 3.

  Toekomstbestendige ondersteuning

Voor elk van deze thema’s is in de woon-welzijn-zorgvisie uiteengezet wat de ambitie en speerpunten van de gemeente zijn. In de hierop volgende pagina’s zijn tabellen opgenomen met concrete maatregelen die hieruit volgen. Sommige van deze maatregelen worden op het moment van schrijven al gehandhaafd, anderen zullen om een meer actieve inzet vragen, vanuit de gemeente en/of vanuit corporaties, de markt, zorgpartijen, welzijnsorganisaties en inwoners. De trekkers, partners, het tijdspad en in welke kernen de actie wordt uitgevoerd wordt per actie in de tabel weergegeven.

1.2. Een passende woningvoorraad

1.3. Geschikte woonomgeving

1.4. Toekomstbestendige ondersteuning

2.1. Inleiding

Dit hoofdstuk begint met het schetsen van de randvoorwaarden. Hierbij bespreken we eerst het totale woningbouwprogramma en gaan we nader in op de voorwaarden naar grootte van een project. Hierna volgt een afwegingskader voor nieuwe initiatieven rondom wonen en wonen met zorg. Het schematische stappenplan op pagina 19 wordt in de daaropvolgende pagina’s verder uitgelegd.

2.2. Randvoorwaarden

Totale woningbouwprogramma

Het totale woningbouwprogramma van de gemeente voldoet aan de volgende uitgangspunten:

Tabel 1: Totale woningbouwprogramma, gemeente Deurne8

Deurne kiest voor een gedetailleerd overzicht, zodat het wenselijk programma helder is en afwijkingen van het onderstaand afwegingskader (de uitgangspunten per project) eenduidig te motiveren zijn.

Voorwaarden naar grootte project

Algemene voorwaarden

• •

  Zelfstandige woningen/studio’s zijn minimaal 40m2 GBO9.

• •

  Wonen achter wonen is niet toegestaan. Dit betekent dat alle woningen een directe relatie (zicht) moeten hebben op de openbare ruimte

• •

  Zelfbewoningsverplichting van 5 jaar wordt doorgelegd aan koper.

• •

  Start van de bouw moet binnen 3 jaar na afronding van de planologische procedure en binnen 1 jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning

• •

  Woningen in het huursegment moeten minimaal 15 jaar in hetzelfde prijssegment blijven, voor sociale huur is dit 25 jaar

• •

  Voor projecten met 10 woningen of meer is het verplicht om in het voortraject in gesprek te gaan met woningbouwvereniging Bergopwaarts over de realisatie van sociale huur. Indien dit niet leidt tot overeenstemming moet dit schriftelijk gemotiveerd worden. Bij projecten van 30 of meer woningen moet vervolgens onderzocht worden of met een andere woningbouwcorporatie wel overeenstemming bereikt kan worden.

• •

  Woningsplitsing binnen bestaand stedelijk gebied is alleen toegestaan als beide woningen minimaal 40m2 GBO zijn, beide een directe relatie (zicht) hebben op de openbare ruimte en voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen. Na woningsplitsing (splitsing van een bestaand pand) is kadastrale splitsing van het perceel toegestaan. Een woning mag maximaal 1x betrokken zijn bij een woning- of kavelsplitsing.

• •

  Aan kavelsplitsing binnen bestaand stedelijk gebied wordt alleen medewerking verleend als de kavels van beide woningen (de bestaande en de nieuwe) minimaal 350m2 zijn, beide kavels aan de openbare weg liggen, het bebouwingspercentage per kavel maximaal 50% bedraagt en voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen. Kavelsplitsing betreft aanvragen waarbij een bestaande woning gehandhaafd blijft en een gedeelte van de tuin kadastraal is of wordt afgesplitst ter realisatie van één nieuwe woning op het afgesplitste perceel. Een woning of kavel mag maximaal 1x betrokken zijn bij een woning- of kavelsplitsing.

• •

  Aan de realisatie één nieuwe woning op ‘losse’ kadastrale kavels binnen bestaand stedelijk gebied wordt alleen medewerking verleend als het kavel minimaal 350m2 is en aan de openbare weg ligt, het bebouwingspercentage van het kavel maximaal 50% bedraagt en voldaan wordt aan de gemeentelijke parkeernormen.

• •

  Aan woningbouw buiten het bestaand stedelijk gebied wordt alleen medewerking verleend indien:

  • ○

    Het een stedelijke ontwikkeling betreft aansluitend aan het bestaand stedelijk gebied van een van de kernen Deurne, Vlierden, Liessel, Neerkant of Helenaveen, en past binnen het beleid van de gemeente Deurne, of

  • ○

    Het een woningbouwontwikkeling betreft waarbij er op de ontwikkellocatie sprake is van substantiële/aanzienlijke ruimtelijk-planologische kwaliteitswinst (maatwerk). Woningbouw kan alleen worden gerealiseerd op of aansluitend aan de betreffende saneringslocatie en passend binnen provinciaal beleid, zoals lintbebouwing of binnen bebouwingscluster, of

  • ○

    Het een splitsing of transformatie naar wonen van een monumentaal of beeldbepalend pand betreft. De voorwaarden zijn daarbij gelijk aan het splitsen van een woning binnen bestaand stedelijk gebied

• •

  Gezien de beperkte capaciteit binnen de ambtelijke organisatie, is besloten een tijdelijke maatregel in te stellen. Deze maatregel houdt in dat projecten waarbij vijf of minder woningen worden gerealiseerd en waarvoor een planologische procedure noodzakelijk is, niet in behandeling worden genomen. Er zijn enkele uitzonderingen op deze regel:

  • ○

    (Pre)mantelzorgwoningen;

  • ○

    Bedrijfswoningen;

  • ○

    Woonzorginitiatieven;

  • ○

    Transformatie en/of splitsing van een bestaand pand /bestaande woning;

  • ○

    Sloop-nieuwbouwprojecten;

  • ○

    Projecten waarbij de betreffende woning(en) een ondergeschikt onderdeel vormen van het totale project.

Voorwaarden projecten 1-3 woningen

• •

  Hieraan worden geen voorwaarden opgelegd naar prijscategorie

• •

  Prijssegment en huur/koop moet wel bij de aanvraag kenbaar worden gemaakt aan de gemeente

Voorwaarden projecten 4-9 woningen

• •

  Minimaal 30% sociale sector (huur of koop)

• •

  Maximaal 20% dure sector (huur of koop)

• •

  Prijssegment en huur/koop moeten bij de aanvraag kenbaar worden gemaakt aan de gemeente

Voorwaarden projecten 10-29 woningen

• •

  Minimaal 30% sociale huur (bij geen belangstelling vanuit de woningcorporatie zijn deze om te zetten in sociale koop en/of lage middeldure koop)

• •

  Minimaal 10% sociale koop en/of lage middeldure koop

• •

  Maximaal 20% dure koop

• •

  Minimaal 50% nultredenwoning rollatorgeschikt

• •

  Prijssegment en huur/koop moeten bij de aanvraag kenbaar worden gemaakt aan de gemeente

• •

  De koopsegmenten kunnen in overleg met de gemeente omgezet worden in huur in hetzelfde prijssegment, mits het percentage huur in het betreffende segment in het totale woningbouwprogramma niet wordt overschreden

Voorwaarden projecten 30 woningen of meer

• •

  Sociale huur: minimaal 30%

• •

  Sociale koop: minimaal 10%

• •

  Lage middeldure koop: minimaal 10%

• •

  Midden middeldure koop: 10-15%

• •

  Hoge middeldure koop: 15-20%

• •

  Dure koop: maximaal 20%

• •

  Minimaal 50% nultredenwoning rollatorgeschikt

• •

  Prijssegment en huur/koop moeten bij de aanvraag kenbaar worden gemaakt aan de gemeente

• •

  De koopsegmenten kunnen in overleg met de gemeente omgezet worden in huur in hetzelfde prijssegment, mits het percentage huur in het betreffende segment in het totale woningbouwprogramma niet wordt overschreden

Gebiedsontwikkelingen, CPO, woonzorgconcepten

Bij gebiedsontwikkelingen zijn de voorwaarden ‘projecten 30 woningen of meer’ van toepassing. Het college kan besluiten dat bij gebiedsontwikkelingen/uitbreidingslocaties een door het college te bepalen gedeelte gereserveerd wordt voor projecten onder (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (CPO, De Derde Bouwstroom) en/of woonzorgconcepten. De kaders voor deze projecten worden per project door het college vooraf vastgesteld.

Het college kan daarnaast besluiten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap-projecten op basis van initiatieven van bijvoorbeeld Dorps- en wijkraden en/of specifieke doelgroepen te faciliteren, indien zij aanvullend zijn op het voorgaande en een meerwaarde hebben voor het dorp of de wijk. Dit kan zijn op gemeentelijke grond, maar het kan ook betekenen dat aan initiatiefnemers/ontwikkelaars wordt gevraagd projecten in overleg-samenwerking met potentiële gegadigden te ontwikkelen.

2.3. Afwegingskader

Stap 1: Toets aan kaders

Er wordt getoetst op de volgende kaders:

• •

  Woon-welzijn-zorg visie Deurne 2024-2040

• •

  Omgevingsvisie Deurne

• •

  Omgevingsplan Deurne

• •

  Regionale afspraken over woningbouw voor aandachtsgroepen

Getoetst wordt of het initiatief aansluit bij de gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van wonen, welzijn en zorg.

Resultaat van de toets

Positief: Past het initiatief binnen de beleidskaders, dan wordt stap 2 getoetst.

Negatief: Past het initiatief niet binnen de beleidskaders? Dan wordt negatief geadviseerd ten aanzien van het initiatief. Aan de indiener wordt aangegeven waarom negatief wordt geadviseerd. De indiener wordt de gelegenheid geboden een aangepast plan in te dienen. Door middel van overleg met de initiatiefnemer wordt geprobeerd het initiatief om te buigen naar initiatief dat wel kan bijdragen aan de gemeentelijke visie.

Stap 2: Behoeftetoets

Met deze stap toetst de gemeente in hoeverre een initiatief bijdraagt aan de realisatie van de ambities. In welke mate draagt het initiatief bij aan de behoefte aan (woonzorg)woningen/plekken in de gemeente? Deze opgave (het verschil tussen de toekomstige vraag en het huidige aanbod) is beschreven in de Woon-welzijn-zorg visie Deurne 2024-2040.

Kwantitatieve behoefte

Het betreft de toets op hoe het initiatief bijdraagt aan de kwantitatieve behoefte aan woningen voor een specifieke doelgroep op een specifieke plek, nu en in de toekomst. Waarom deze doelgroep? Waarom hier? Hoe ontwikkelt de kwantitatieve behoefte zich en hoe speelt dit initiatief hierop in?

• •

  Kwantiteit algemeen: Hoeveel woningen of plekken worden gerealiseerd in dit plan?

• •

  Kwantitatieve behoefte in gemeente: Is er binnen de gemeente een tekort aan woningen voor de doelgroep waar het initiatief zich op richt?

• •

  Kwantitatieve behoefte in specifieke kern: Is er in deze kern een groot verschil tussen vraag en aanbod voor deze doelgroep (en dus behoefte aan een dergelijk initiatief)?

• •

  Kwalitatieve behoefte

• •

  Het betreft de toets op hoe het initiatief bijdraagt aan de kwalitatieve behoefte van (zorg)doelgroepen in Deurne.

• •

  Kwaliteit algemeen: Wat voor soort woningen worden er gerealiseerd in dit plan? (Intramurale plekken, geschikt maken bestaande woningen, geclusterde woonvormen, e.d.).

Diversiteit

Het betreft de toets op hoe het initiatief bijdraagt aan het vergroten van de diversiteit van het woningaanbod in de gemeente en kernen.

• •

  Biedt het initiatief iets wat er nog niet (of onvoldoende) is in Deurne? (denk aan variatie in prijsklasse, doelgroepen, woonconcept)

• •

  Biedt het initiatief iets wat er nog niet (of onvoldoende) is in deze kern? (denk aan variatie in prijsklasse, doelgroepen, woonconcept)

Urgentie doelgroep (Aandachtsgroepen)

Het betreft de toets op hoe het initiatief voorziet in het oplossen van een acuut probleem.

• •

  Op welke doelgroep(en) richt het initiatief zich?

• •

  Wat is de woonbehoefte van de aandachtsgroep? Is er binnen deze doelgroep sprake van een langdurig tekort aan aanbod?

• •

  Valt de doelgroep onder de verplichte urgentiecategorieën in de (concept) Wet versterking regie volkshuisvesting?

Urgentie realisatie

Het betreft de toets op de snelheid waarmee het initiatief gerealiseerd kan worden.

• •

  Kan dit plan snel gerealiseerd worden?

Resultaat van de toets

Positief: Past het initiatief binnen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woonvoorzieningen, dan wordt stap 3 getoetst.

Negatief: Past het initiatief niet bij de behoeften die er binnen de gemeente zijn? Dan wordt negatief geadviseerd ten aanzien van het initiatief. Aan de indiener wordt aangegeven waarom het advies negatief is. De indiener wordt de gelegenheid geboden een aangepast plan in te dienen. Door middel van overleg met de initiatiefnemer wordt geprobeerd het initiatief om te buigen naar een initiatief dat wel kan bijdragen aan de gemeentelijke behoeften.

Stap 3: Kwalitatieve toets

In deze stap wordt de vraag beantwoord in hoeverre het initiatief bijdraagt aan de doelen en ambities uit de Woon-welzijn-zorg visie. Het gaat om de toetsing aan concrete criteria. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de kwaliteit van de woningen. Maar ook naar de (nabijheid van) zorg, voorzieningen, de buitenruimte en de omgeving.

Welzijn / ontmoeten / omzien naar elkaar

Het betreft de toets op hoe het initiatief bijdraagt aan het bevorderen van ontmoeten en omzien naar elkaar: tussen de toekomstige bewoners onderling en met de (directe) omgeving.

• •

  Bevordert het initiatief het ontmoeten en omzien naar elkaar van bewoners onderling?

• •

  Bijvoorbeeld:

  • ○

    Is er een ontmoetingsruimte voor bewoners?

  • ○

    Nodigt het ontwerp van het gebouw en de omgeving uit tot ontmoeten en omzien naar elkaar?

  • ○

    Kiezen bewoners er bewust voor om te willen omzien naar elkaar op het moment dat ze er komen wonen (wederkerigheid)?

• •

  Bevordert het initiatief het ontmoeten en omzien naar elkaar tussen de bewoners en bewoners van de omliggende wijk?

• •

  Bijvoorbeeld:

  • ○

    Worden bewoners uit de wijk actief benaderd om te participeren in activiteiten (als deelnemer of vrijwilliger)?

  • ○

    Wordt gedacht vanuit het principe van wederkerigheid met de wijk (iedere bewoner heeft iemand anders ook iets te geven)?

  • ○

    Is de eventuele ontmoetingsruimte ook bedoeld voor mensen uit de buurt?

  • ○

    Is de eventuele tuin openbaar toegankelijk of gesloten?

  • ○

    Wordt er dagbesteding en/of logeeropvang geboden voor mensen in de wijk?

  • ○

    Heeft het woon(zorg)initiatief een andere buurtfunctie? Of kunnen ruimten gezamenlijk gebruikt worden?

Toegankelijkheid van de woningen

Het betreft de toets op hoe de mate van toegankelijkheid van de woningen aansluit bij de behoeften van de doelgroep van het initiatief.

• •

  Voldoet het ontwerp aan het basisniveau van toegankelijkheid (nultredewoning), zodat het eventueel ook inzetbaar is voor gebruikers van loophulpmiddelen? Hanteer hiervoor BAT-score 2 (rollatorgeschikt)11.

• •

  Voldoet het ontwerp aan de toegankelijkheidsbehoefte van de doelgroep? Gebruik - afhankelijk van de doelgroep - de passende BAT-score 3 (rolstoelgeschikt) of 4 (zorggeschikt).

  • ○

    Daarnaast wordt getoetst of is nagedacht over:

    • ▪

      Voldoende liften i.v.m. brandveiligheid;

    • ▪

      Berging groot genoeg voor scootmobiel (met oplaadmogelijkheid)/driewielfiets;

    • ▪

      Aanpasbaar bouwen vraagt ook: geen leidingen in muur in badkamer die weggehaald moet kunnen worden i.v.m. draaicirkel rolstoel, stevige muur i.v.m. later bevestigen beugels/douchestoel, etc.

Geschiktheid locatie en omgeving

Het betreft de toets op in hoeverre de locatie en ligging passend is voor het huisvesten van de doelgroep van het initiatief.

• •

  Directe woonomgeving (indien initiatief (deels) gericht is op senioren en/of zorgbehoevenden)

  • ○

    Parkeergelegenheid in nabije omgeving (maximaal 100 meter);

  • ○

    Ruimte om voor de deur bewoner af te zetten (in- en uitstapplek);

  • ○

    Bestrating in directe omgeving (geen gladde tegels, geen grind etc.);

• •

  Ligging ten opzichte van voorzieningen (indien initiatief (deels) gericht is op senioren en/of zorgbehoevenden):

  Wat is de afstand tot voorzieningen?

  • ○

    Beoordeel bijvoorbeeld positief wanneer maatschappelijke en (para)medische voorzieningen zich binnen een afstand van 500 meter van de entree van het initiatief bevinden.

  • ○

    Een groter aantal voorzieningen binnen een afstand van 500 meter zorgt voor een positiever advies

  • ○

    Denk bij de toets aan voorzieningen aan:

    • ▪

      Ontmoetingsruimte

    • ▪

      Supermarkt

    • ▪

      Huisarts

    • ▪

      Openbaar vervoer

    • ▪

      Paramedische voorzieningen (fysio, ergotherapeut)

    • ▪

      Apotheek

    • ▪

      Kerk

• •

  Ligging in de omgeving: Past de omgeving van de locatie bij de doelgroep van het initiatief?

  • ○

    Het is positief wanneer de volgende omgevingskenmerken aanwezig zijn:

    • ▪

      De aanwezigheid/nabijheid van groen of een park;

    • ▪

      De omgeving nodigt uit tot gezond gedrag zoals een ommetje te maken;

    • ▪

      Is de locatie geschikt voor de doelgroep, wanneer gekeken wordt naar de hoeveelheid ‘prikkels’ in de omgeving?

    • ▪

      Is de locatie geschikt voor de doelgroep, wanneer gekeken wordt naar de afstand tot de voor de doelgroep meest relevante voorzieningen?

  • ○

    Is er nagedacht over eventuele risico’s voor de wijk/buurt/kern door het huisvesten van deze doelgroep? Hoe gaat de initiatiefnemer hiermee om?

  • ○

    Is de locatie geschikt voor de doelgroep/geschikt te maken voor de doelgroep, wanneer gekeken wordt naar toegankelijkheid van de openbare ruimte? Zijn hier aanpassingen voor nodig? Zo ja: is het haalbaar en wenselijk voor de gemeente om deze aanpassingen te realiseren (o.a. i.v.m. benodigde budgetten)? Bijvoorbeeld: oversteekplekken, instelling stoplichten, vluchtheuvels, hoogte stoepen, etc.

Positieve gezondheid

Het betreft de toets op of en hoe de brede benadering van positieve gezondheid in het plan is geïntegreerd (indien initiatief (deels) gericht is op senioren en/of zorgbehoevenden).

• •

  Wordt binnen het initiatief de positieve gezondheidsbenadering toegepast?

  • ○

    Wordt de eigen kracht van de bewoners, hun netwerk en informele zorg gestimuleerd?

  • ○

    Is in het ontwerp van het gebouw aandacht voor een ‘herstelgerichte omgeving17’? Op welke manier?

  • ○

    Is in het ontwerp van de buitenruimte aandacht voor een ‘herstelgerichte omgeving’? Op welke manier?

Eindresultaat toets na doorlopen 3 stappen:

De mogelijke eindresultaten na het doorlopen van het afwegingskader zijn:

• •

  Een positief advies;

• •

  Een positief advies onder voorwaarden;

• •

  Een negatief advies.