Beleidsregel kamerbewoning Helmond 2025

Ondertekening

Toelichting

1.Algemene uitgangspunten beleid kamerbewoning

1.1Kamerbewoning als maatschappelijke opgave

De gemeente Helmond vindt het belangrijk om voor haar inwoners te voorzien van voldoende gevarieerde woonvormen die aansluiten bij de maatschappelijke behoefte. Dit geldt ook voor onzelfstandige huisvesting in de vorm van kamerbewoning.

De gemeente Helmond ziet dat door structurele krapte op de woningmarkt er meer vraag is naar kamerbewoning. Om dit makkelijker mogelijk te maken voor met name kleinschalige kamerbewoning, worden de in 2021 vastgestelde regels herijkt. De voornaamste wijziging is dat de definitie van huishouden is verbreed, het toetsingskader voor kleinschalige situaties is versoepeld en de spreidingsscirkel van meervoudige kamerbewoning wordt verkleind. Ook is een hardheidsclausule toegevoegd.

Daar waar het initiatief afwijkt van het Omgevingsplan zal het college van B&W initiatieven beoordelen aan de hand van een aangevraagde omgevingsvergunning (aanvraag verloopt via reguliere procedure) met deze beleidsregel. Initiatieven voor kamerbewoning die moeten worden vergund met toepassing van de uitgebreide procedure vallen buiten de reikwijdte van deze beleidsregel.

1.2 Kamerbewoning als ruimtelijk relevant vraagstuk

In het belang van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties begrenzen de regels de aard, omvang en ruimtelijke uitstralingseffecten van toe te laten situaties van kamerbewoning.

Het geheel of gedeeltelijk gebruiken van een bestaande woning als kamerbewoningspand is in veel gevallen niet in overeenstemming met het geldende Omgevingsplan gemeente Helmond en niet rechtstreeks toegestaan. Het Omgevingsplan staan de woonfunctie weliswaar rechtstreeks toe, maar beperken deze functie voor de huisvesting van (niet meer dan) één afzonderlijk huishouden. Kamerbewoning is in dat geval niet rechtstreeks toegestaan. Andersom geldt: deze beleidsregel geldt niet als kamerbewoning op grond van het bestemmingsplan (wel) rechtstreeks is toegestaan.

Bij de beoordeling van een kamerbewoningsinitiatief gaat het steeds om de vraag of het wijzigen van het gebruik in kamerbewoning van een bestaand pand in planologische zin kan worden toegestaan. Om een bestaand pand te gebruiken voor kamerbewoning vereist het college van B&W altijd een omgevingsvergunning. Voor de gevallen die onder het bereik van deze beleidsregel vallen is dat een omgevingsvergunning op grond van artikel 5.1 lid 1 onder a, 5.18 en 5.21 van de Omgevingswet en afdeling 8.1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.

In deze beleidsregel is ook vastgelegd in welke situaties het college van B&W wel een aanvraag omgevingsvergunning verlangt om het verzoek/ initiatief te kunnen beoordelen. Deze beleidsregel geeft weer hoe het college van B&W tot een zorgvuldige weging van ruimtelijk relevante belangen komen. Hiervoor is een beoordelings- en afwegingskader opgenomen. De beleidsregel wordt door het college van B&W toegepast op alle aanvragen voor kamerbewoning - voor zover deze initiatieven niet rechtstreeks zijn toegestaan.

2.Specifiek beleid rondom kleinschalige kamerbewoning

Sommige kleinschalige vormen van bewoning hebben een beperkt effect op de omgeving. Zo beperkt dat het vergelijkbaar is met een regulier huishouden of een gezinssituatie. Kleinschalige vormen van bewoning (inwoning, hospitaverhuur of friends-wonen) die aan de genoemde voorwaarden voldoen, willen we op termijn in een wijziging van het omgevingsplan stadsbreed mogelijk. Tot die tijd is sprake van strijdigheid met het omgevingsplan en wordt via deze beleidsregel getoetst.

3.Specifiek beleid rondom meervoudige kamerbewoning

Voor meervoudige kamerbewoning is eveneens een omgevingsvergunning nodig, waarbij meer eisen worden gesteld. Dat heeft te maken met de ruimtelijke uitstralingseffecten van kamerbewoning, de spreiding van kamerbewoningspanden en het verdelingsvraagstuk van kamerbewoning. Deze punten worden hieronder verder toegelicht.

Algemeen bekend is dat de aard en ruimtelijke uitstralingseffecten van kamerbewoning – de bewoning van een pand door meerdere huishoudens - wezenlijk (kunnen) verschillen van zelfstandige bewoning van een pand door slechts één huishouden. Dat houdt verband met de samenstelling van de bewonersgroep die een kamerbewoningspand bewoont en het tijdelijke karakter van de samenwoning. Vanwege de uitstralingseffecten op het (geordend) woon- en leefklimaat in de directe omgeving verleent de gemeente Helmond slechts op tijdelijke basis planologische medewerking aan kamerbewoning op locaties waar dat vanuit een oogpunt van leefbaarheid verantwoord wordt geacht. Om die reden vindt onder meer ook een leefbaarheidstoets plaats en is het aantal te huisvesten bewoners in een kamerbewoningspand gemaximeerd. Hierbij wordt een spreidingscirkel gehanteerd (waarover meer in de paragrafen 3.1 en 3.2). Een omgevingsvergunning voor kamerbewoning wordt voor bepaalde duur verleend (3.3).

3.1 Evenwichtige spreiding van kamerbewoningspanden

Vanwege de uitstralingseffecten van een kamerbewoningspand op de directe omgeving is het belangrijk dat situaties van kamerbewoning evenwichtig over de stad worden verdeeld. Ook op die manier beschermen wij het woon- en leefklimaat en bewaken wij een geordend woon- en leefmilieu. Voor de gewenste evenwichtige spreiding van kamerbewoningspanden hanteren we een geobjectiveerde spreidingsystematiek. Kern daarvan is dat elk vergund kamerbewoningspand een ‘spreidingscirkel’ heeft. Dit is de denkbeeldige cirkel rondom de hoofdtoegang (voordeur) van het kamerbewoningspand met een straal van 50 meter. Binnen de spreidingssystematiek is – de kortste afstand gemeten van voordeur tot voordeur - niet meer dan één kamerbewoningspand toegestaan. Bij de beoordeling of een pand waarvoor een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend valt binnen een bestaande spreidingscirkel wordt geen rekening gehouden met bestaande illegale kamerbewoning waarvoor op dat moment geen (legaliserende) aanvraag omgevingsvergunning is ingediend. Geen spreidingscirkel hebben panden waar de bestemming kamerbewoning rechtstreeks toelaat en panden waar zogenoemde ‘kleinschalige kamerbewoning’ plaatsvindt.

3.2 Kamerbewoning als verdelingsvraagstuk

De toepassing van het spreidingscriterium creëert schaarste. Het inzetten van spreidingscirkels leidt immers tot een impliciet plafond (maximum) voor het aantal te verlenen kamerbewoningsvergunningen (niet meer dan één kamerbewoningspand binnen één spreidingscirkel). Daarmee krijgt een omgevingsvergunning voor kamerbewoning een schaars karakter.1

In recente rechtspraak is het leerstuk van de verdeling van schaarse publieke rechten nader uitgewerkt.2 Volgens dit leerstuk is het verdelend bestuursorgaan verplicht om bij potentiële schaarste ‘verdeelregels’ vast te stellen die bepalen hoe beschikbare schaarse vergunningen worden verdeeld. Het verdelend bestuursorgaan is in dit verband verplicht om voldoende mededingingsruimte te creëren voor potentiële gegadigden3. Deze moeten in de gelegenheid worden gesteld om met het indienen van formele aanvragen hun belangstelling voor een beschikbare schaarse vergunning kenbaar te maken. Ook moet een passende mate van openbaarheid worden verzekerd als het gaat om de wijze waarop de beschikbare schaarse vergunningen worden verdeeld en verleend. De beschikbare schaarse vergunningen, tenslotte, mogen niet voor onbepaalde tijd worden verleend, maar slechts tijdelijk (voor een beperkte duur).

Deze beleidsregel werkt de toe te passen verdelingsmethode van ‘selectie via loting’ nader uit en bevat de procedurele spelregels4 en inhoudelijke criteria5 aan de hand waarvan beschikbare schaarse kamerbewoningsvergunningen via een zogenoemde tenderprocedure worden verdeeld.

De beleidsregel bevat ook het beoordelingskader voor ‘losse’ aanvragen die worden ingediend buiten het kader van een tenderprocedure. Op deze categorie aanvragen wordt het verdelingsprincipe van de loting niet toegepast en zal worden beslist op volgorde van binnenkomst (waarbij in geval van twee of meer conflicterende aanvragen het moment van ontvankelijkheid bepalend is voor de volgorde waarop wordt beslist op de aanvragen).

Aanvragen waarop ten tijde van de inwerkingtreding van deze beleidsregel nog niet is beslist worden eveneens op volgorde van binnenkomst behandeld en beoordeeld naar het recht zoals dat gold voorafgaand aan de inwerkingtreding van deze beleidsregel. Op aanvragen die zijn ingediend voorafgaand aan de start van een tweede of latere tenderprocedure wordt beslist voordat wordt beslist op nadien ingediende tenderaanvragen.

3.3 Beperkte geldigheidsduur omgevingsvergunning kamerbewoning

Een omgevingsvergunning voor kamerbewoning heeft een beperkte geldigheidsduur van minimaal 5 tot maximaal 10 jaar gerekend vanaf de datum van inwerkingtreding van de vergunning. Op deze manier wordt tegemoetgekomen aan de eisen die het leerstuk van de schaarse publieke rechten volgens recente jurisprudentie aan schaarse vergunningen stelt, namelijk dat een schaarse vergunning niet voor onbepaalde tijd mag worden verleend. Overwogen is dat een initiatiefnemer hiertoe relatief laagdrempelig een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning kan indienen.

Voor de schaarse omgevingsvergunning voor kamerbewoning organiseren wij elke vijf jaar een uitgifteronde (tender) in het kader waarvan de min of meer gelijktijdig te honoreren aanvragen om omgevingsvergunning worden verleend voor de duur van 10 jaar. Aanvragen die niet in het kader van een uitgifteronde worden ingediend, worden op volgorde van binnenkomst c.q. ontvankelijkheid behandeld en beoordeeld. Voor zover deze laatstbedoelde aanvragen worden vergund, hebben deze een kortere geldigheidsduur die varieert tussen de ruim 5 en iets minder dan 10 jaar, afhankelijk van het moment waarop op die aanvragen wordt beslist.

3.4 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties (voorheen: leefbaarheidstoets)

Met de komst van de Omgevingswet hebben we nu te maken met evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Met het nemen van planologische besluiten moet een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ worden nagestreefd.

Deze toets wordt ook een onderdeel van de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor kamerbewoning. Deze toets heeft tot doel om tijdig een inschatting te kunnen maken van de impact van een concreet initiatief voor kamerbewoning op leefbaarheid in de directe omgeving. Op die manier wordt, naast en aanvullend op de spreidingscirkelsystematiek, getracht een onevenredige inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu te voorkomen. De toets vindt plaats aan de hand van relevante feiten en omstandigheden. Op basis van de beoordeling dat een (te starten of voort te zetten) initiatief voor kamerbewoning op een specifieke plek onevenredig nadelig uitwerkt op de fysieke leefomgeving zal de aanvraag omgevingsvergunning worden geweigerd.

4.Handhaving van illegale kamerbewoning en overlastpanden

Handhaving is aan de orde in situaties waarin een pand voor meervoudige kamerbewoning in gebruik is zonder dat daarvoor de vereiste omgevingsvergunning is verleend, als de feitelijke kamerbewoning afwijkt van de verleende omgevingsvergunning of als sprake is van gegronde klachten met betrekking tot een ‘overlastpand’. Het verbod op kamerbewoning zonder de vereiste omgevingsvergunning in combinatie met de doorlopende mogelijkheid om een (legaliserende) aanvraag omgevingsvergunning in te dienen legitimeren de aanpak van illegale situaties van kamerbewoning. Bij kleinschalige situaties wordt niet actief gehandhaafd.

5.Actualisatie kamerbewoningsbeleid

Deze beleidsregel vervangt de beleidsregel ‘Kamerverhuur Helmond 2021’.