Beleid (kleine) Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 2025

1.1 Aanleiding

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De mogelijkheid om af te wijken van het omgevingsplan is in het nieuwe wettelijke stelsel blijven bestaan. De vergunningplicht voor een afwijking van het omgevingsplan is vastgelegd in artikel 5.1 lid 1 onder a van de Omgevingswet. Dit is de zogenoemde omgevingsplanactiviteit.

Op grond van de Omgevingswet wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende types omgevingsplanactiviteiten:

• a.

  een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die niet in strijd is met het omgevingsplan,

• b.

  een activiteit waarvoor in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan,

• c.

  een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan.

In het eerste geval (onder a) spreken we van een (binnenplanse) omgevingsplanactiviteit (OPA). In het omgevingsplan zelf kunnen regels worden opgenomen op grond waarvan een activiteit zonder meer is toegestaan met een omgevingsvergunning, dan wel onder welke voorwaarden kan worden afgeweken van de regels in het omgevingsplan. De voormalige zogenoemde wijzigingsbevoegdheden van artikel 22.32 Bruidsschat vallen hier ook onder.

In de andere twee gevallen (onder b en c) spreken we van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Wanneer een activiteit niet past in het omgevingsplan of niet voldoet aan de daarin gestelde afwijkingsvoorwaarden, moet worden nagegaan of de omgevingsvergunning kan worden verleend gelet op het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dit betekent concreet dat als de omgevingsvergunning op grond van de in het omgevingsplan opgenomen beoordelingsregels niet kan worden verleend, de mogelijkheid moet worden bezien of de aangevraagde activiteit gelet op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (etfal) toch aanvaardbaar is, al dan niet door voorschriften te stellen.

Het kan voorkomen dat er voor het buitenplans afwijken van de onder b en c genoemde gevallen geen aanleiding kan worden gevonden in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Wanneer op andere gronden binnen de doelen van de Omgevingswet aanleiding wordt gezien om wel mee te werken, dan moet het omgevingsplan worden gewijzigd. Afwijking van het omgevingsplan door het buitenplans verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is dan niet de geëigende weg.

Deze beleidsregels voor de ‘omgevingsplanactiviteit – bouwen’ zijn deels een voortzetting van de beleidsregels ‘Planologisch afwijkingenbeleid’ zoals wij deze kenden onder de voorheen geldende Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Er zijn ten opzichte van dat beleid enkele wijzigingen aangebracht omdat het beleid op sommige punten niet overeenkwam aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarbij is gekozen voor zo concreet mogelijke regels omdat dit de efficiëntie en doorlooptijd bevordert.

Nadrukkelijk wordt vermeld dat dit beleid alleen voorziet in de gevallen die in dit beleid zijn omschreven. Initiatieven die niet in het beleid zijn omschreven vallen niet onder dit beleid.

1.2 Omgevingswet

Met het in werking treden van de Omgevingswet is het stelsel van de Wabo komen te vervallen per 1 januari 2024. De onder de Wabo opgestelde bestemmingsplannen en diverse verordeningen zijn opgegaan in het (tijdelijke) Omgevingsplan. De omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan wordt vervangen door de “Omgevingsplanactiviteit” (Opa).

1.3 Afwijken van het omgevingsplan

Alle bestemmingsplannen, beheersverordeningen e.d. zijn op 1 januari 2024, samen met een set rijksregels “(de bruidsschat)” overgegaan in het “Omgevingsplan van rechtswege“. Het is de bedoeling dat uiterlijk eind 2031 dit tijdelijke omgevingsplan om wordt gezet in een definitief plan. Daarin moeten naast het Omgevingsplan van rechtswege ook diverse regels uit gemeentelijke verordeningen worden opgenomen. Te denken valt aan artikelen die nu nog in de APV staan en gaan over de fysieke leefomgeving, zoals de vergunningplicht voor het kappen van een boom of het aanleggen van een uitweg.

Net zoals in het voorheen geldende bestemmingsplan bevat het omgevingsplan ook regels over waar je mag bouwen, waar die bouwwerken aan moeten voldoen en waar je gronden en bouwwerken voor mag gebruiken. Onder de Wabo en de Wet ruimtelijke ordening noemden wij dat “bestemmen”, waarvoor geldt dat sprake moet zijn van een goede ruimtelijke ordening. Onder de Omgevingswet spreken we van het “toedelen van functies aan locaties” waarvoor geldt dat die toedeling “evenwichtig” moet zijn.

Deze beleidsregels richten zich op de wijze waarop binnen de gemeente Súdwest-Fryslân toepassing wordt gegeven aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ voor de omgevingsplanactiviteit – bouwen voor die specifieke gevallen die zijn genoemd in dit beleid.

1.4 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening Fryslân (Omgevingsverordening) is op 22 september 2022 en 31 mei 2023 door de Provinciale Staten vastgesteld en is op 1 januari 2024 in werking getreden. Ontwikkelingen voor de omgevingsplanactiviteiten – bouwen die in strijd zijn met de regels van de Omgevingsverordening voldoen niet aan het criterium evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Een omgevingsvergunning kan dan niet worden verleend, tenzij een ontheffing van de verordening is gekregen.

In zijn algemeenheid zullen de ontwikkelingen die passen binnen deze beleidsregels, ook in overeenstemming zijn met de Omgevingsverordening. Strijd met de regels van de Omgevingsverordening is op voorhand niet uit te sluiten. Een aanvraag voor een omgevingsvergunning die in strijd is met het Omgevingsplan, moet daardoor, voordat getoetst wordt aan deze beleidsregels, getoetst worden aan de Omgevingsverordening.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het algemene toetsingskader oftewel de algemene regels omschreven die in beginsel in het algemeen van toepassing zijn op alle categorieën gevallen. Een en ander is uiteraard afhankelijk van de situatie. Zo is de algemene regel over monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten uiteraard niet van toepassing op gebouwen die geen monumentale waarde hebben of percelen die niet zijn gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Het algemene toetsingskader, betreft onder andere het beleid van de gemeente en privaatrechtelijke regels.

In hoofdstuk 3 worden de specifieke beleidsregels omschreven voor bepaalde categorieën op basis waarvan bepaald wordt of voldaan wordt aan het criterium ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’. In een aantal van de categorieën van gevallen wordt nader onderscheid en rubricering gemaakt. Dit wordt gedaan omdat sommige categorieën te algemeen zijn om in het geheel te vatten in regels. Dit betreft met name de categorie ‘bijbehorende bouwwerken’, waarin onder andere onderscheid wordt gemaakt tussen uitbreidingen van het hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen.

Voor het noodzakelijke aanvullende onderscheid en rubricering, krijgt elk geval waarin onderscheid is gemaakt een afzonderlijke set van beleidsregels met een aanduiding, welke bestaat uit een nummer en (eventueel) een letter. Voor het onderscheid van gevallen binnen een categorie worden letters gebruikt.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de regeling omtrent de hardheidsclausule en in hoofdstuk 5 op de regeling over nadeelcompensatie en het kostenverhaal.

Hoofdstuk 6 omvat de slotbepalingen, met een overzicht van de bijlagen en tot slot de titel van dit beleid en de datum van inwerkingtreding.

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zullen de beleidskeuzes en de daaruit voortvloeiende uitgangspunten en regels voor bovengenoemde onderdelen uiteengezet worden. Bij het opstellen van de beleidsregels is rekening gehouden met het beleid van de gemeente en privaatrechtelijke aspecten.

2.2 Aanvullend beleid

Bij het opstellen van deze beleidsregels is getracht aan te sluiten op het beleid van de gemeente. Daarbij wordt onder andere gedoeld op de regels van het omgevingsplan, de welstandsnota, monumentenbeleid, milieubeleid, sportbeleid, onderwijsbeleid, etc.

2.2.1 Relatie afwijking en omgevingsplan

De noodzaak om afwijkingen van het omgevingsplan toe te staan, is in het algemeen groter naarmate een onderdeel van het (tijdelijk) omgevingsplan, voorheen bestemmingsplan, ouder is. Een wat ouder ‘bestemmingsplan’ sluit niet altijd meer aan op ruimtelijke inzichten en uitgangspunten en/of de maatschappelijke ontwikkelingen. Dit beleid zal dan ook voornamelijk van toepassing zijn op (bouw)plannen die worden gerealiseerd op gronden die zijn gelegen in het (tijdelijk) omgevingsplan waaraan een ‘ouder’ bestemmingsplan ten grondslag ligt. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens van de gemeente om een uniform ruimtelijk beleid te voeren.

2.2.2 Relatie afwijking en welstand

Nadat de Omgevingswet in werking is getreden, is de welstandsnota een beleidsregel, als bedoeld in 4.19 van de Omgevingswet. Dit artikel regelt dat als regels over het uiterlijk van bouwwerken uitleg behoeven, de gemeenteraad beleidsregels vaststelt. Dit betekent niet dat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet de beleidsregels over de plaatsing van het bouwwerk in de welstandsnota vervallen. Ook deze onderdelen van de welstandsnota worden meegenomen bij de behandeling van de bouwaanvraag (onderdeel van de beoordelingsregels in artikel 22.29 van de bruidsschat).1

2.2.3 Relatie afwijking en vergunningvrije bouwwerken

Uitgangspunt van de Omgevingswet is dat het verboden is te bouwen zonder of in afwijking van een (vooraf verleende) omgevingsvergunning. Uitzondering daarop vormen de vergunningvrije bouwwerken, zoals genoemd in artikel 2.29 van het Bbl. Ook zijn er vergunningvrije bouwwerken genoemd in de zogenoemde bruidsschat. Dit zijn allemaal omgevingsplanactiviteiten die bestaan uit bouwen. Voorwaarde is wel, dat het uiterlijk van het te bouwen en in stand te houden bouwwerk niet in ernstige mate in strijd mag zijn met de redelijke eisen van welstand.

2.2.4 Relatie afwijkingen en monumenten/beschermd stadsgezicht

Voor gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en panden binnen beschermde stads- en dorpsgezichten geldt dat geen onevenredige aantasting plaats mag vinden van het monument of het beschermde stadsgezicht.

2.3 Privaatrechtelijke aspecten

Op het realiseren van een project zijn naast publiekrechtelijke regels (Algemene wet bestuursrecht, Omgevingswet etc.) ook privaatrechtelijke regels van toepassing. Privaatrechtelijke regels kunnen soms in de weg staan aan vergunningverlening, maar niet zondermeer. In beginsel moet voor bouwprojecten een omgevingsvergunning worden verleend als het plan of project voldoet aan de regels van artikel 8.0a Besluit kwaliteit leefomgeving jo. artikel 22.29 van de Bruidsschat.

Privaatrechtelijke regels leiden in beginsel niet tot een weigering van de omgevingsvergunning. Zo kan iemand een omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen van een schuur in de tuin van de buurman. Als deze schuur dan voldoet aan het toetsingskader, moet het college in beginsel de omgevingsvergunning verlenen. Dit is alleen anders als door een andere belanghebbende aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt. Bijvoorbeeld doordat de eigenaar van het perceel geen toestemming geeft voor het uitvoeren van het bouwproject. In dat geval kan het college de aanvraag niet in behandeling nemen en dus ook geen omgevingsvergunning verlenen.

Het college dient privaatrechtelijke regels echter wel bij de beoordeling van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties te betrekken om een omgevingsvergunning voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit te verlenen. Indien evidente privaatrechtelijke belemmeringen in de weg van het project staan, dient het college geen toepassing te geven aan de mogelijkheden af te wijken van het omgevingsplan. De privaatrechtelijke aspecten die bij de beoordeling voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit van belang zijn, kunnen worden onderverdeeld in beperkt zakelijke rechten, burenrecht en het eigendomsrecht.

2.3.1 Beperkt zakelijke rechten

Beperkt zakelijke rechten zijn rechten waarmee een eigendomsrecht is bezwaard. Een voorbeeld van een beperkt recht is het recht van erfdienstbaarheid. Is sprake van een dergelijk recht dan moet worden nagegaan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit zal leiden tot een continue inbreuk c.q. ontoelaatbare hinder voor de uitoefening van dit beperkte recht. Als dit het geval is, zal mogelijk geen omgevingsvergunning verleend worden wanneer niet gesproken kan worden van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

2.3.2 Burenrecht

Het burenrecht in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek geeft onder andere regels omtrent hinder door het plaatsen van schuttingen, uitzicht, te realiseren lichtopeningen, afvoer van hemelwater, bouwen over de erf- of perceelscheiding, etc. Van onevenredige hinder is overigens pas sprake als het handelen onrechtmatig is. Wanneer niet voldaan wordt of voldaan kan worden aan bepalingen uit het burenrecht, worden de buren (eigenaar en eventueel huurder) gevraagd of ze kunnen instemmen met de plannen. Indien de buren niet kunnen instemmen met het plan is er in beginsel geen sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Deze belangen dienen meegewogen te worden in de etfal-afweging voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit.

2.3.3 Eigendom

Leidt de toekenning van een afwijking tot een inbreuk op het eigendomsrecht (zonder dat hiervoor toestemming is gegeven), dan wordt in beginsel geen afwijking verleend. Een voorbeeld hiervan is het verankeren van een constructie in muren die eigendom zijn van een ander. Is een muur gemeenschappelijk eigendom dan is hierop het burenrecht van toepassing. Het gemeenschappelijk eigendom moet (indien nodig) door de aanvrager kunnen worden aangetoond.

2.4 Onderbouwing evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Initiatieven die niet voldoen aan het omgevingsplan, maar met toepassing van dit beleid mogelijk kunnen worden gemaakt, dienen nader te worden onderbouwd door initiatiefnemer. Daarbij moet worden aangetoond dat voor de afwijking van het omgevingsplan sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Met een nadere (kleine) onderbouwing kan dit inzichtelijk worden gemaakt.

2.5 Bezonning van tuinen en toetreding van daglicht

Bij de bepaling van de mate waarin een vermindering van de bezonning op het ene terrein als gevolg van de realisering van een bouwwerk op het andere terrein toelaatbaar blijft, geldt als uitgangspunt dat enige beperking van de bezonning acceptabel is. De beperking mag echter niet zodanig zijn dat daarmee een reële bezonning op het perceel niet meer goed mogelijk is. De afweging betreft overigens het verschil tussen enerzijds de schaduwwerking die de maximale invulling van het omgevingsplan en het vergunningvrije bouwen teweeg kunnen brengen ten opzichte van het effect die realisatie van de bebouwing (voor zover deze afwijkt van voornoemde regels) met zich meebrengt. Het gaat dus om een vergelijking tussen hetgeen reeds op basis van bestaande regels is toegestaan ten opzichte van hetgeen dat wordt gerealiseerd.

Ten aanzien van de toetreding van daglicht zal moeten worden beoordeeld wat het effect van het bouwplan is op de toetreding van daglicht bij de buren. Het kan daarbij nodig zijn een onderzoek naar de gevolgen op dit punt uit te voeren.

2.6 Trendsetters

Het voortborduren op een eerder, nu ruimtelijk onwenselijke, vergunde situatie dient te worden voorkomen. Het geldende omgevingsplan is in beginsel maatgevend. Toch is het veelal van belang dat nieuwe bouwwerken aansluiten op de ruimtelijke aspecten van bestaande bouwwerken. Nieuwe bouwwerken moeten zich voegen in het bestaande straat- en bebouwingsbeeld.

Bestaande bouwwerken met een afwijkende architectuur kunnen daarom, als deze voldoen aan de ruimtelijke normen en welstandstechnische kwaliteitseisen, aangemerkt worden als trendsetter. Voor bouwplannen die nagenoeg gelijk zijn aan de trendsetter(s), kan ook een omgevingsvergunning worden verleend. Dit zijn de trendvolgers.

• 1.

  Trendsetter

  • •

    Er is sprake van een trendsetter wanneer voor een bestaand bouwwerk in de afgelopen 10 jaar (danwel in dezelfde planperiode van het onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan indien dit meer dan tien jaar is) een omgevingsvergunning is afgegeven.

• 2.

  Trendvolger: om een nieuw bouwwerk als trendvolger te beschouwen dient deze aan de volgende voorwaarden te voldoen:

  • •

    Het bouwplan komt (qua ruimtelijke uitstraling) overeen met een trendsetter uit de directe omgeving, zoals het zelfde woonblok, straat of buurt, welke een bepaalde stedenbouwkundige samenhang vertoont.

  • •

    Het gebouwtype en/of de architectuur is vergelijkbaar met de trendsetter.

  • •

    Er is sprake van een vergelijkbare stedenbouwkundige situatie.

2.7 Algemene nadere regels

Naast de hiervoor genoemde algemene regels en de specifieke beleidsregels van hoofdstuk 3 in dit beleid kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit slechts worden verleend voorzover er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan:

• •

  het straat- en bebouwingsbeeld;

• •

  de milieusituatie;

• •

  de woonsituatie;

• •

  de verkeersveiligheid;

• •

  een gezonde fysieke leefomgeving;

• •

  de cultuur historie; en/of

• •

  de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden.

3.1 Inleiding

Onder de Omgevingswet is het mogelijk een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit als bedoeld in artikel 5.1 eerste lid onder a van de Omgevingswet te verlenen. Ook als het plan in strijd is met het omgevingsplan. In dat geval is er sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Omdat we eenduidig en transparant willen zijn over de regels waaraan moet worden voldaan om voor afwijking in aanmerking te komen, zijn deze beleidsregels opgesteld. Het moet bovendien geen vanzelfsprekendheid zijn dat toedeling van functies aan locaties voor ieder initiatief evenwichtig is, nu de planwetgever (de gemeenteraad) de regels voor een evenwichtige toedeling van functies bepaalt. De afwijkingsmogelijkheden zijn dan ook afgestemd op het meest recente beleid binnen de gemeente Súdwest-Fryslân. Naarmate een deel van het omgevingsplan (bestemmingsplan) van oudere datum is komt meer betekenis toe aan de regels om een omgevingsvergunning te verlenen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

3.2 Wijze van toepassing van de regels

De algemene regels zijn in beginsel van toepassing op alle genoemde categorieën/ situaties in dit hoofdstuk. Vervolgens is per categorie of situatie een limitatieve lijst met regels opgesteld waar aan moet worden voldaan (situatie 1), of is er bepaald dat per concreet geval een afweging gemaakt dient te worden (situatie 2).

In de eerste situatie dient de aanvraag voor omgevingsvergunning geweigerd te worden als aan één van de voor het geval geldende limitatieve regels niet wordt voldaan. De weigering wordt dan gemotiveerd met het argument dat niet wordt voldaan aan het vastgestelde beleid en om die reden niet wordt voldaan aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In de tweede situatie wordt per concreet geval een ruimtelijke afweging gemaakt, waarbij rekening gehouden wordt met de in het beleid voor deze specifieke categorie neergelegde uitgangspunten. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de zinsnede ‘rekening houden met’, niet zondermeer betekent dat aan de genoemde uitgangspunten dient te worden voldaan. De zinsnede ‘rekening houden met’ betekent dat deze uitgangspunten moeten worden betrokken bij de beoordeling aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.3 Begripsbepalingen en wijze van meten

3.4 Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan binnen de bebouwde kom

Hieronder wordt ingegaan op afwijkingen voor een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw binnen de bebouwde kom. Wij maken onderscheid tussen bouwen op het voorerfgebied, bouwen op het achtererfgebied, het bouwen van aan- en uitbouwen, het bouwen van vrijstaande bijgebouwen en het uitbreiden van het hoofdgebouw. Daarnaast is het van belang om aandacht te schenken aan de functie van het te bouwen bouwwerk. De functie moet in ieder geval verbonden en in overeenstemming zijn met de functie van de hoofdbebouwing. Zo moet een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten behoeve van de functie ‘wonen’ worden opgericht.

3.4.1 Bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied bij een woning

De situering van de voorgevelrooilijn is bepalend voor het stedenbouwkundige beeld en de begrenzing van de openbare ruimte. In principe vinden wij dat er geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties bij het overschrijden van de voorgevelrooilijn. Een uitzondering wordt gemaakt voor uitbouwen aan de voorzijde van een woning, in de vorm van erkers en aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de voorgevel, waarbij een oorspronkelijk bijbehorend bouwwerk aanwezig is in de voortuin. Verder wordt een uitzondering gemaakt voor hoeksituaties indien gebouwd wordt op het (naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd) zijerf.

3.4.2 Bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied bij een woning

Uitgangspunt is dat er een herkenbaar onderscheid dient te zijn tussen het hoofdgebouw enerzijds en de uitbreiding van de woning anderzijds. Nadere voorwaarden ten aanzien van positionering, oppervlakte en afmetingen worden in de beleidsregels beschreven (zie ook bijlage 2 – referentiebeeld 4).

3.4.3 Bijbehorend bouwwerk door uitbreiding van het hoofdgebouw (woningen)

Hieronder wordt ingegaan op de mogelijkheid tot uitbreiding van een hoofdgebouw. Daarmee bedoelen wij een aangebouwd bijbehorend bouwwerk dat minder dan 1 meter lager is dan de hoogte van het hoofdgebouw. Vanwege de diversiteit aan uitbreidingsmogelijkheden van hoofdgebouwen van woningen, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een vergroting van een hoofdgebouw wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse.

3.4.4 Bijbehorende bouwwerken bij andere hoofdgebouwen

Het is mogelijk bij andere hoofdgebouwen in de bebouwde kom een bijbehorend bouwwerk te plaatsen. Andere hoofdgebouwen kunnen o.a. zijn: scholen, ziekenhuizen, winkels, hotels, kantoren, agrarische bebouwing en andere bedrijfsgebouwen. Vanwege de diversiteit aan functies die voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in aanmerking komen en vanwege de verspreide ligging van deze ‘andere gebouwen’ binnen de gemeente, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een uitbreiding wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse. In ieder geval zal de uitbreiding er niet toe mogen leiden dat het aansluitende terrein voor meer dan 50% bebouwd is en de oppervlakte die op grond van het geldende omgevingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden. Een bijbehorend bouwwerk bij een ander gebouw moet dus gerealiseerd worden binnen dergelijke ten behoeve van bebouwing begrensde gronden.

Het komt nogal eens voor dat ‘andere gebouwen’ zijn gelegen in een woongebied (denk bijvoorbeeld aan scholen, verenigingsgebouwen, etc.). Deze functies kunnen het woon- en leefmilieu ter plaatse beïnvloeden. Dit is met name wanneer de functie veel bezoekers trekt en/of een grote behoefte bestaat aan parkeergelegenheid.

Uitgangspunten zijn dat er niet gebouwd wordt voor de voorgevelrooilijn, niet hoger gebouwd wordt dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte, voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein of in de nabije omgeving beschikbaar dient te zijn en geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse mogen ontstaan. Vindt op het moment van de aanvraag al een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu plaats of is zelfs sprake van een saneringssituatie, dan wordt geen omgevingsvergunning verleend.

Voor recreatiewoningen zijn aparte regels opgesteld. Er wordt terughoudend beleid gevoerd ten opzichte van bijbehorende bouwwerken bij recreatiewoningen. De totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 100 m² bedragen.

3.5 Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan buiten de bebouwde kom

Ook is afwijking mogelijk voor een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw buiten de bebouwde kom. Onderstaande beleidsregels zien op bijbehorende bouwwerken tot een maximale hoogte van 5m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf. Wij maken onderscheid tussen bouwen bij woningen en bouwen bij andere gebouwen, tussen bouwen op het voorerfgebied, bouwen op het achtererfgebied, het bouwen van aan- en uitbouwen, het bouwen van vrijstaande bijgebouwen en het uitbreiden van het hoofdgebouw. Hiertoe wordt aangesloten bij de regels die gelden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom.

Daarnaast is het van belang aandacht te schenken aan de functie van het te bouwen bouwwerk. De functie moet in ieder geval verbonden en in overeenstemming zijn met de functie van de hoofdbebouwing. Zo moet een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten behoeve van de functie ‘wonen’ worden opgericht.

3.5.2 Bijbehorende bouwwerken bij andere hoofdgebouwen buiten de bebouwde kom

Voorts is het mogelijk om bij andere hoofdgebouwen buiten de bebouwde kom een bijbehorend bouwwerk te plaatsen. Onder andere hoofdgebouwen kan onder andere worden verstaan: scholen, ziekenhuizen, winkels, hotels, kantoren, agrarische bebouwing en andere bedrijfsgebouwen. Vanwege de diversiteit aan functies die voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit in aanmerking komen en vanwege de verspreide ligging van deze ‘andere gebouwen’ binnen de gemeente, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een uitbreiding wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse en voldoet aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

In ieder geval zal de uitbreiding er niet toe mogen leiden dat het aansluitende terrein voor meer dan 50% bebouwd is en de oppervlakte die op grond van het geldende omgevingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden. Een bijbehorend bouwwerk bij een ander gebouw moet dus gerealiseerd worden binnen dergelijke ten behoeve van bebouwing begrensde gronden. Vindt op het moment van de aanvraag al een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu plaats of is zelfs sprake van een saneringssituatie, dan wordt geen ontheffing verleend.

Voor recreatiewoningen zijn aparte regels opgesteld. Er wordt terughoudend beleid gevoerd ten opzichte van bijbehorende bouwwerken bij recreatiewoningen. De totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken mag in totaal niet meer dan 100m² bedragen.

3.6 Een gebouw t.b.v. een infrastructurele of openbare voorziening

Voor de realisering van een infrastructurele voorziening of een nutsvoorziening dient onderbouwd te waarom deze voorziening noodzakelijk is. In een concreet geval zal worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en of dit niet leidt tot een verkeersonveilige situatie.

3.7 Een bouwwerk geen gebouw zijnde

Voor het plaatsen/realiseren van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, zal per concreet geval worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.7.1 Bouwwerken geen gebouw zijnde (algemeen)

In deze categorie vallen onder andere overkappingen, lichtmasten, paardenbakken, erfafscheidingen en soortgelijke constructies. Voor overkapping dient aangesloten te worden bij de regels voor bijbehorende bouwwerken. Voor erfafscheidingen zijn in paragraaf 3.7.2 specifieke regels opgenomen.

3.7.2 Erfafscheidingen

De uitgangspunten in dit beleid sluiten grotendeels aan op de vergunningvrije bouwmogelijkheden van erfafscheidingen. Daarnaast kan onder voorwaarden ook medewerking worden verleend aan erfafscheidingen op bedrijfspercelen waar (nog) geen hoofdgebouw aanwezig is. Van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor erfafscheidingen in het voorerfgebied is alleen sprake als die qua afmetingen, plaatsing en uitvoering voldoen aan bijlage 1.

Voor erfafscheiding die niet vallen onder de hieronder genoemde categorieën van de beleidsregels dient per concreet geval een afweging gemaakt te worden waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij de categorie waar het plan het meest bij aansluit voor wat betreft ruimtelijke uitstraling.

3.8 Een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, dan wel een uitbreiding met een bouwdeel van ondergeschikte aard

Dit is een restcategorie voor (ondergeschikte) gevallen die niet vergunningvrij zijn en niet voldoen aan omgevingsplanbepalingen maar waarvan de impact zo beperkt is.

3.8.1 Dakkapellen

Dakkapellen zullen over het algemeen niet in strijd zijn met de regels van het omgevingsplan. Dakkapellen moeten voldoen aan de welstandscriteria van de welstandsnota.

3.8.2 Dakopbouw door geveloptrekking

Een geveloptrekking is het doortrekken/verhogen van de gevel om hiermee de kapverdieping te verruimen. Het verschil met een dakkapel is dat hiermee de bestaande gootlijn van de kap komt te vervallen of wordt verhoogd waardoor vaak sprake is van een afwijkende goothoogte van het omgevingsplan. Het welstandsadvies is richtinggevend waarbij met name de invloed van de dakopbouw op het openbare gebied en de aantasting van de hoofdvorm van belang zijn (zie ook bijlage 2 – referentiebeeld 1).

3.8.3 Dakopbouw door nokverhoging

Een nokverhoging is het verhogen van de kap door de nok te verhogen. Hierdoor wordt de kapverdieping verruimd. Het welstandsadvies is richtinggevend waarbij met name de invloed van de dakopbouw op het openbare gebied en de aantasting van de hoofdvorm van belang zijn (zie ook bijlage 2 – referentiebeelden 2 en 3).

3.8.4 Dakopbouw waardoor een extra bouwlaag ontstaat

Het is ook mogelijk door middel van een dakopbouw op een plat dak van een bestaand gebouw, een extra bouwlaag te realiseren. Daarbij kan gedacht worden aan een opbouw op een garage.

3.9 Een antenne-installatie

Antenne-installaties voor mobiele telecommunicatie zijn onder bepaalde voorwaarden vergunningvrij.

3.9.1 GSM en UMTS antennes

Aan de hand van het vastgestelde antennebeleid wordt per geval beoordeeld of een antenne-installatie voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.9.2 Particuliere zend- en/of ontvangstinstallaties

Antenne-installaties voor particulier gebruik komen in dit digitale tijdperk nog steeds voor, zij het sporadisch. Onder bepaalde voorwaarden zijn ook deze installaties vergunningvrij. In een concreet geval zal worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en voldoet aan het criterium van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.10 Het gebruiken van recreatiewoningen voor bewoning

De afgelopen jaren heeft landelijk een groot aantal procedures plaatsgevonden over de permanente bewoning van recreatiewoningen. Uiteindelijk heeft het Ministerie van VROM aangegeven dat recreatiewoningen die voor/op de peildatum van 31 oktober 2003 al werden gebruikt als permanente woning in principe voor legalisatie in aanmerking komen. Legalisatie dient ofwel via wijziging van het desbetreffende omgevingsplan plaats te vinden ofwel via het verlenen van een omgevingsvergunning voor een (buitenplanse) omgevingsplanactiviteit.

De gemeente is echter van oordeel dat de permanente bewoning van recreatiewoningen dient te worden tegengegaan. Wij vinden daarom dat er in principe geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

3.11 Terrassen

Veel terrassen bij horecagelegenheden zijn in strijd met de regels van het omgevingsplan. Het gebruik van de grond als terras is dan niet toegestaan. Het college heeft Planologisch Terrasbeleid vastgesteld. Daarin zijn onder andere regels opgenomen over de situering van het terras.

3.12 (Pre)Mantelzorg

De wetgever heeft in bepaalde gevallen voorgeschreven dat de realisatie van mantelzorgwoningen vergunningvrij kan worden gerealiseerd. Dat kan echter niet in alle gevallen. Voor die gevallen is er doorgaans een afwijking op het omgevingsplan nodig. Deze afwijking op het omgevingsplan kan zowel op het gebruik (tweede woonfunctie) als op het bouwen (plaatsen unit) zien.

Hierbij zal er per geval een concrete afweging gemaakt moeten worden waarbij meegewogen dient te worden waar de mantelzorgfunctie komt (dient in ieder geval nabij de (bedrijfs)woning zelf te zijn gelet op de noodzaak voor het verlenen van noodzakelijke zorg).

3.13 Reclame

Aan de hand van ‘Beleidsregels reclame gemeente Súdwest-Fryslân 2024’ en de welstandsnota wordt per geval beoordeeld of een bouwwerk ten behoeve van reclame voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten omtrent de hardheid van de regels van dit beleid uiteengezet.

4.2 Algemene uitgangspunten

In de beleidsregels zijn uitgangspunten geformuleerd, die tot doel hebben bij concrete aanvragen voor verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit – bouwen een afwegingskader te bieden waarmee snel een oordeel over de aanvaardbaarheid van een plan of project kan worden gegeven.

4.3 Bijzondere omstandigheden

Algemene uitgangspunten impliceren altijd dat er bijzondere omstandigheden kunnen zijn, die in een concreet geval tot een andere dan de beschreven aanpak leiden. Of, om het in de termen van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht te formuleren: Het bestuursorgaan handelt in overeenstemming met de beleidsregel, tenzij dat voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen.

4.4 Regels inzake hardheid van het beleid

Onderkend moet worden dat elk beleid onvoorziene neveneffecten kan hebben. Met een beroep op de hardheidsclausule kunnen onvoorziene onaanvaardbare gevolgen van beleidsregels worden voorkomen. Er dient zeer spaarzaam met de mogelijkheden om toepassing te geven aan de hardheidsclausule om te worden gegaan.

Het college kan, naast het bepaalde in artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht, afwijken van deze beleidsregels, als er sprake is van:

• a.

  een kennelijke fout in het omgevingsplan;

• b.

  een onvoorziene maatschappelijke ontwikkeling in het kader van het algemeen belang, zoals onderwijs, gezondheidszorg en religieuze doeleinden;

• c.

  een aantoonbare en verifieerbare sociale- en/ of medische noodzaak (hierbij kan de noodzaak worden getoetst door een gemeentelijk, sociaal-medisch adviseur, of arts niet zijnde de huisarts);

• d.

  gewijzigde ruimtelijke inzichten en/ of recente jurisprudentie;

én een van deze omstandigheden voor één of meer belanghebbenden gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met deze beleidsregel te dienen doelen.

4.5 Procedure bij toepassen hardheidsclausule

Indien op grond van beleidsregel 13 wordt afgeweken van het beleid, wordt het verzoek aan het college voorgelegd.

In alle gevallen wordt in de omgevingsvergunning gemotiveerd aangegeven waarom in een specifiek geval wordt afgeweken van dit beleid. Met een verwijzing naar de motivering in het afwijkingsbesluit kan eventuele (ongewenste) precedentwerking worden voorkomen.

5.1 Nadeelcompensatie

• Bij het verlenen van een omgevingsplanactiviteit die voldoet aan deze beleidsregels dient, na inschatting van het schaderisico, tussen de initiatiefnemer en de gemeente een overeenkomst te worden afgesloten als bedoeld in artikel 13.3c, eerste lid van de Omgevingswet. Middels deze overeenkomst, opgesteld door de gemeente, verklaart de initiatiefnemer/vergunninghouder de eventuele indirecte schade voortkomend uit het schadeveroorzakende besluit als bedoeld in artikel 15.1, lid 2 van de Omgevingswet voor zijn of haar rekening te nemen. Desgewenst wordt tevoren op kosten van de initiatiefnemer een planschadeanalyse opgesteld.

5.2 Nota Kostenverhaal

Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) kunnen er kosten zijn die moeten worden verhaald. In principe moeten de kosten die de gemeente maakt voor het aanleggen van (publieke) voorzieningen worden betaald of teruggevorderd van de private ontwikkelpartij.

In de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit zijn de bouwactiviteiten aangewezen waarvoor kostenverhaal geldt. Ook is er een lijst met te verhalen kostensoorten. Er zijn twee manieren om het kostenverhaal te regelen2:

Publiekrechtelijk

In de omgevingsvergunning kunnen voorschriften worden opgenomen over kostenverhaal. Voordat met de bouwactiviteit mag worden begonnen, moet een afzonderlijke kostenverhaalbeschikking zijn aangevraagd en betaald.

Privaatrechtelijk

Kostenverhaal kan ook via een privaatrechtelijke overeenkomst worden geregeld. Deze overeenkomst, ook wel een “anterieure overeenkomst” genoemd, wordt afgesloten voordat de omgevingsvergunning wordt verleend. Zo zijn de kosten op een andere manier verzekerd.

In een schema:

Voor elke Bopa wordt bekeken of kostenverhaal van toepassing is en op welke wijze het kostenverhaal plaatsvindt. Aan een project dat financieel-economisch niet uitvoerbaar is of waarvan de uitvoerbaarheid niet kan worden aangetoond kan geen medewerking worden verleend.

6.1 Bijlagen

De volgende bijlagen zijn als bijlage opgenomen bij deze beleidsregels:

• •

  Bijlage 1: Regels voor erfafscheidingen

• •

  Bijlage 2: Referentiebeelden

• •

  Bijlage 3: Bijbehorende bouwwerken percelen Tolhûsdyk 3, 5, 7, 9 en 11 te Sneek

• •

  Bijlage 4: Planologisch Terrasbeleid

6.2 Inwerkingtreding en citeertitel

• 1.

  Het Beleid Buitenplanse omgevingsplanactiviteit 2025 treedt in werking de dag volgend op de bekendmaking.

• 2.

  Deze beleidsregel wordt aangehaald als: (kleine) BOPA-beleid.