Beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad gemeente Waalre

Artikel 1. Definities

In deze beleidsregels wordt verstaan onder:

• a. Verkameren: Het transformeren van één zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten. De kamers/onzelfstandige woonruimten hebben géén eigen voorzieningen: het sanitair en de keuken worden gedeeld met andere bewoners.

• b. Splitsen: Het transformeren van één zelfstandige woonruimte naar twee zelfstandige woonruimten in de vorm van meerdere woningen en/of appartementen en/of studio(‘s). Deze zijn van elkaar gesplitst: elke woonruimte heeft een eigen adres. Ze hebben ieder hun eigen voorzieningen: het sanitair en de keuken worden niet met elkaar gedeeld.

• c. Zelfstandige woonruimte: Woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

• d. Onzelfstandige woonruimte: Woonruimte die niet alle wezenlijke voorzieningen zelfstandig heeft, maar voor één of meerdere wezenlijke voorzieningen afhankelijk is van een gezamenlijk met andere woonruimtes gedeelde voorziening.

Artikel 2.2 Voldoende woonoppervlak

De gemeente Waalre wil een minimale gebruiksoppervlakte bij verkamering en woningsplitsing hanteren, zodat voldoende woonkwaliteit wordt geboden. We maximeren het aantal kamers per woning bij verkamering, om zo te voorkomen dat er teveel mensen in één woning wonen. Als niet aan de minimale gebruiksoppervlakte kan worden voldaan, wordt geen medewerking verleend aan verkamering of woningsplitsing.

• a. Er is sprake van voldoende woonoppervlak bij verkameren als:

  • •

    Er na verkamering sprake is van een minimaal gebruiksoppervlakte van 12m2 per bewoner;

  • •

    De kamer een minimale breedte van drie meter heeft;

  • •

    De kamer voldoende daglichttoedreding heeft, zodanig dat het voldoet aan het BBL;

  • •

    Er in één woning maximaal vier kamers worden verhuurd aan maximaal vier personen. Er mag maximaal één persoon per kamer wonen.

• b. Er is bij verkamering sprake van een zelfbewoningsplicht. Dat wil zeggen: de eigenaar van de woning is verplicht in de (deels) verkamerde woning te (blijven) wonen.

• Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.

• c. Er is sprake van voldoende woonoppervlak bij woningsplitsing als er na splitsing sprake is van een minimaal gebruiksoppervlakte van 30m2 per woning.

• d. Er worden in één woning niet meer dan twee zelfstandige woonruimten gerealiseerd.

• Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.

Artikel 2.4 Voldoende bergruimte

Een mogelijk negatief effect van verkamering of woningsplitsing is een rommelige of zelfs verloederde openbare ruimte. Bewoners moeten de mogelijkheid hebben om spullen (zoals een fiets en afvalzakken) op te bergen op eigen terrein, zodat dit niet in de openbare ruimte komt te staan. Is deze mogelijkheid er niet, dan zal er niet worden meegewerkt aan verkamering of splitsing.

• a. Er is bij verkamering sprake van voldoende bergruimte als:

  • •

    Er per woonruimte een bergruimte aanwezig is van minimaal 1,5m2;

  • •

    De bergruimte dient bereikbaar te zijn voor fietsen;

  • •

    De bergruimte dient geschikt te zijn voor de stalling van fietsen;

  • •

    De bergruimte bevindt zich op het terrein van de verkamerde woning. Hier is ook een voorziening aanwezig voor afvalinzameling;

  • •

    De bergruimte dient vanaf de openbare weg (al dan niet via de eigen tuin of via een achterpad of via een gemeenschappelijke verkeersruimte) te bereiken zijn zonder door de woning te moeten.

• b. Er mag sprake zijn van een gemeenschappelijke bergruimte als:

  • •

    De gemeenschappelijke bergruimte een minimale vloeroppervlakte van 1,5 m2 per woonruimte bedraagt;

  • •

    De gemeenschappelijke bergruimte een minimale breedte van 1,8 meter en een hoogte van minimaal 2,3 meter heeft.

• c. Er is bij splitsing sprake van voldoende bergruimte als:

  • •

    Bij een nieuw gebruiksoppervlakte van meer dan 50m2 per woonruimte er een eigen bergruimte aanwezig is met een minimumoppervlakte van 5m2. De bergruimte is op eigen erf aanwezig, en dient direct vanaf het buitenterrein bereikbaar te zijn;

  • •

    Bij een nieuw gebruiksoppervlakte van minder dan 50m2 per woonruimte er een gemeenschappelijke bergruimte aanwezig is, mits de vloeroppervlakte minimaal 5m2 maal het aantal splitseenheden bedraagt. Er mag bij een nieuw gebruiksoppervlakte van minder dan 50m2 per woonruimte ook gekozen worden voor eigen bergruimten. De aanvrager kan hier zelf over beslissen.

Het college mag onderbouwd afwijken van bovenstaande beoordelingscriteria.

Artikel 5. Inwerkingtreding en citeertitel

• 1. Deze beleidsregel treedt in werking op 23-01-2025.

• 2. Deze beleidsregel wordt aangehaald als: beleidsregel Betere benutting bestaande woningvoorraad

Bijlage 1: toelichting bij beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad

Aanleiding

De ontwikkelingen op de woningmarkt zorgen voor een stijgende vraag naar kleine (betaalbare) woningen. In het hele land is er een woningnood, en dat speelt ook in de gemeente Waalre. Waalre telt relatief veel ‘traditionele’ eengezinswoningen. Het bijbouwen van nieuwe, kleine, betaalbare woningen kost veel tijd en veel geld. Bovendien speelt er een stikstofcrisis, wat het snel bijbouwen van passende woningen in de weg kan staan.

Door het hoge aantal eengezinswoningen en de stijgende vraag naar kleine (betaalbare) woningen, is er een ‘mismatch’ op de woningmarkt. Een (deel)oplossing hiervoor is om bestaande woningen te splitsen of te verkameren (definities staan in artikel 1 van de beleidsregel). Deze optie van huisvesting werd aangedragen in de actualisatie van de Woonnotitie (2023):

‘In het Uitvoeringsprogramma is opgenomen dat de Visie op Goed Wonen en de Woonnotitie worden geëvalueerd en zo nodig aangepast om aan te sluiten bij de actuele stand van zaken op de woningmarkt, inclusief een herijking van de eerder vastgestelde woningbouwdifferentiatie en de doorvertaling van de voorziene aanpassing van de Huisvestingswet. In dit programma is ook aangegeven dat het gewenste ‘stimulerend woonbeleid’ voor de bestaande woningvoorraad (zoals woningsplitsing, kamerverhuur) in 2024 zal worden opgesteld.’

Er wordt bij splitsing en verkamering gebruik gemaakt van het ‘huidige steen’: binnen de bestaande woningvoorraad wordt het aantal woningen binnen de gemeentegrenzen verhoogd. We maken slim gebruik van de huidige woningvoorraad, waardoor er geen ‘nieuw steen’ nodig is voor extra woningen. Dit kan het proces naar een passend aanbod versnellen.

Hoe groot de vraag naar kleine woonruimten in de gemeente Waalre exact is, weten we niet. Wat we wel weten is dat er krapte is in de sector sociale huur en er dus behoefte is aan betaalbare woonruimten. Vanuit woningbouwcorporaties komt het signaal dat het splitsen van eengezinswoningen een mogelijkheid is om aan bijvoorbeeld jongeren meer betaalbare woningen aan te kunnen bieden.

De aanbodkant in de gemeente Waalre ziet er heel anders uit dan de vraagkant. Het aanbod bestaat grotendeels uit ruime eengezinswoningen in de koopsector, geschikt voor de ‘traditionele gezinssituatie’. Een (momenteel té) klein deel is gericht op betaalbare woningen voor kleine huishoudens, bedoeld voor 1 of 2 personen. Dit terwijl dat type huishoudens juist groeit. Ook de grotere woningbouwlocaties in onze gemeente voorzien grotendeels in nog meer grondgebonden koopwoningen. Om in de bestaande bouw het aanbod meer op de vraag aan te laten sluiten en de ‘kwalitatieve mismatch’ aan te pakken, is faciliteren in verkameren en splitsen een interessante mogelijkheid.

De gemeente Waalre wil het splitsen en verkameren van woningen, onder bepaalde voorwaarden, beperkt toestaan. We gaan uit van een ‘ja, mits’-principe: de gemeente Waalre staat positief tegenover deze ontwikkeling, maar er moet wel sprake zijn van een goede sturing. In deze beleidsregel wordt uitgelegd onder welke omstandigheden het splitsen en verkameren van woningen wordt toegestaan (met andere woorden: ‘welke sturing is nodig’) en hoe we deze vorm van huisvesting passend maken voor de gemeente Waalre.

De sturing wordt vormgegeven in een aantal beoordelingscriteria. Zo wordt bijvoorbeeld getoetst op de leefbaarheid en het oppervlakte van de gesplitste of verkamerde woningen. Voldoet een potentieel te verkameren of te splitsen woning niet aan de criteria, dan werkt de gemeente Waalre niet mee aan verkamering of splitsing en wordt hiervoor dus geen vergunning verleend.

Ook vanuit de ontwikkeling om mensen met een zorgbehoefte langer zelfstandig te laten wonen, is het splitsen van woningen interessant. Een voorbeeld is het mogelijk maken van (tijdelijke) mantelzorgwoningen. In de Omgevingswet is een algemene uitzondering gemaakt voor mantelzorgwoningen. Een mantelzorgwoning mag als tijdelijke voorziening vergunningsvrij worden gebouwd als een zelfstandige eenheid bij een al bestaande woning. Hiervoor moet echter wel sprake zijn van een aantoonbare zorgbehoefte. De gemeente Waalre wil dit ook mogelijk maken in preventieve vorm, oftewel: mensen die de pensioenleeftijd hebben bereikt en zonder directe medische noodzaak laten ‘voorsorteren’ op een eventuele toekomstige zorgbehoefte, waarbij ze in hun eigen omgeving (met bijvoorbeeld hun eigen kinderen) kunnen blijven wonen. Hiervoor wordt in deze beleidsregel ruimte gemaakt.

Deze toelichting is onlosmakelijk verbonden met de beleidsregel Betere benutting bestaande woningvoorraad.

Positieve grondhouding: ja, mits

Vanuit het volkshuisvestelijk beleid (de Woonvisie) is het faciliteren van dit soort ontwikkelingen door particulieren, marktpartijen en corporaties een goed idee. Wanneer verkamering en woningsplitsing plaatsvindt, kan er sprake zijn van effecten op de leefbaarheid in de omgeving, maar dat hoeft natuurlijk niet. Voor het splitsen van een vrijstaande woning zal het effect doorgaans meevallen. Er wordt dan (waarschijnlijk veelal) verticaal gesplitst. In een rijtjeswoning wordt horizontaal gesplitst en dan kan het effect groter zijn. Voorbeelden van effecten op de leefbaarheid zijn toenemende parkeerdruk, geluidsoverlast, overbewoning, verschillende leefritmes in de buurt en veiligheidsissues. Verder zien we in gesplitste of verkamerde woningen soms een hoge mutatiegraad: het percentage van woningen dat van bewoner(s) is veranderd is hoog. Dit kan effect hebben op de sociale verbanden in de woonomgeving. Het uitgangspunt van de gemeente is een positieve grondhouding ten opzichte van verkamering en woningsplitsing, maar wel met een goede sturing (het ‘ja, mits’-principe).

Deze beleidsregel is het primaire instrument om verkamering en woningsplitsing te sturen binnen onze gemeente. We staan verkamering en woningsplitsing gemeentebreed toe.

Algemene opmerkingen

Ter aanvulling op de beleidsregel zijn hier een aantal algemene opmerkingen opgenomen. Deze geven toelichting op en/of context aan de artikelen uit de beleidsregel.

In het eerste artikel van de beleidsregel wordt gesproken over het verkameren of splitsen van zelfstandige woonruimten naar onzelfstandige of zelfstandige woonruimten. In de regionale begrippenlijst wonen 2025 wordt ‘woning’ verder toegelicht als een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie. Indien niet aan de eisen van een zelfstandig verblijfsobject met een woonfunctie wordt voldaan (bijvoorbeeld bij studentenkamers of instellingsplaatsen) dan wordt gesproken over onzelfstandige woonruimten. De Rijksoverheid definieert een zelfstandige woning als een woning met eigen toegang, een eigen keuken, toilet en wasgelegenheid (een bad en/of douche). Als een woning dat niet heeft (lees: de faciliteiten worden gedeeld) dan wordt gesproken van een onzelfstandige woonruimte.

Woningsplitsing, zoals opgenomen in de beleidsregel, is het splitsen van één zelfstandige woonruimte naar maximaal twee zelfstandige woonruimten. Het college mag hiervan onderbouwd afwijken en een splitsing in drie (of zelfs meer) zelfstandige woonruimten toestaan, mits aan de beoordelingscriteria wordt voldaan. Dit kan op het moment dat de te splitsen woning erg groot is.

Woningsplitsing mag, indien de aanvrager dat wil, kadastraal geschieden. In dat geval wordt het perceel opgedeeld in het aantal zelfstandige woonruimten dat bestaat na de splitsing. Kadastraal splitsen is echter niet verplicht. De aanvrager kan er dus ook voor kiezen om niet kadastraal te splitsen en de nieuwe zelfstandige woonruimte te verhuren. Bij verkameren wordt nooit kadastraal gesplitst.

Een van de beoordelingscriteria is ‘Leefbaarheid’. Hierbij wordt een maximum gesteld aan de concentratie van het aantal verkamerde en gesplitste woningen. Om bij te houden wanneer hier sprake van kan zijn, wordt een database opgetuigd. Hierin staan alle adressen van de verkamerde en gesplitste woningen. De aanvragen worden behandeld en de vergunningen worden verleend in volgorde van binnenkomst (wie het eerst komt, wie het eerst maalt). De regels dienen als volgt gelezen te worden:

• •

  In een straat van negen of minder woningen is maximaal 1 woning gesplitst of verkamerd;

• •

  Er zijn in één straat maximaal drie gesplitste of verkamerde woningen;

• •

  Er is altijd minimaal vijftig meter afstand tussen gesplitste en/of verkamerde woningen. Deze vijftig meter geldt in alle richtingen: het is een straal om de verkamerde of gesplitst woning.

Gesplitste en verkamerde panden worden bij elkaar opgeteld. Bij evident langere straten (bijvoorbeeld de Burgemeester Mollaan) kan in sommige gevallen worden afgeweken van de leefbaarheidsregels waarin een maximum voor een straat wordt gesteld. Een evident langere straat wordt in dat geval, naar oordeel van de gemeente Waalre, opgedeeld in duidelijke kleinere (en natuurlijke) gehelen, bijvoorbeeld tussen zijstraten. Op het moment dat niet aan de leefbaarheidscriteria kan worden voldaan, is splitsing of verkamering in principe niet mogelijk. Echter, de aanvrager kan dan nog steeds een verzoek indienen waarbij het college (middels een goede motivatie) gevraagd wordt van de leefbaarheidscriteria af te wijken.

De leefbaarheidsregels zijn voornamelijk opgesteld voor verkamering in het algemeen en voor splitsen in situaties met een hoge concentratie aan woningen (lees: rijtjeshuizen). Bij een lagere concentratie aan woningen (lees: vrijstaand en half-vrijstaand) is dat anders, aangezien het splitsen van woningen dan minder snel tot een lagere leefbaarheid zal leiden. Er moet altijd een vergunning worden aangevraagd, alleen kan er in gebieden met een lagere concentratie aan woningen wellicht worden afgeweken van de regels omtrent leefbaarheid.

Het verlenen van een tijdelijke vergunning in het kader van verkameren is de norm. De aanvrager krijgt een vergunning voor tien jaar. Na de tien jaar kan de vergunning opnieuw worden verleend. Zo wordt voorkomen dat een verkamerde woning voor altijd verkamerd blijft. Dit in het kader van het criterium ‘Leefbaarheid’. Het is zonde als een vergunning wel is verleend, maar niet meer als dusdanig wordt gebruikt. Dit ontneemt de rest van de inwoners van Waalre mogelijk de kans om een dergelijke vergunning aan te vragen. 9,5 jaar na verlening van de tijdelijke vergunning wordt een gesprek gevoerd met de vergunninghouder over hoe de vergunning wordt gebruikt en of deze opnieuw verleend moet worden.

Er wordt in artikel 2.2 gesproken over voldoende woonoppervlakte. Hierbij wordt de term ‘gebruiksoppervlakte’ gebruikt. Gebruiksoppervlakte (of: GBO) is de oppervlakte van een wooneenheid die nuttig gebruikt kan worden. In het BBL zijn hierover regels opgesteld. De aanvraag dient hieraan te voldoen.

Een vergunning voor verkamering wordt in principe als dusdanig verleend dat in één kamer maximaal één persoon kan wonen. Hier kan van afgeweken worden, waarbij de vuistregel van 12m2 per bewoner wordt aangehouden. Mocht de kamer groter zijn dan 24m2, dan kan een kamer (indien het college onderbouwd afwijkt van de beoordelingscriteria) verhuurd worden aan maximaal twee personen.

Bij verkamering is de zelfbewoningsplicht opgenomen als beoordelingscriterium. De eigenaar woont zelf ook in het (deels) verkamerde pand. Dit criterium is opgenomen om (voornamelijk geluids-)overlast tegen te gaan. Zo lang de eigenaar zelf in het pand woont en staat ingeschreven, is er sprake van toezicht en dat komt de leefbaarheid ten goede. Een tweede reden is het tegengaan van ‘kleine particuliere investeerders’: verhuurders bezitten meerdere panden en proberen met een minimale besteding een zo hoog mogelijke winst te behalen. Dit is een ontwikkeling die we het liefst niet in Waalre zien. Door een zelfbewoningsplicht in te voeren, wordt dit tegengegaan. Hierop wordt een uitzondering gemaakt bij woningbouwcorporaties, waar geen zelfbewoningsplicht geldt.

In artikel 2.4 wordt gesproken over een aanwezige voorziening voor afvalinzameling. Hoe het afval ingezameld wordt, is aan de verhuurder. Een kliko volstaat. Bij woningsplitsing wordt in ditzelfde artikel gesproken over de minimale oppervlakte van de bergruimte. De bergruimte van meerdere gesplitste woonruimten (indien ze kleiner dan 50m2 zijn) mag worden gedeeld. Op het moment dat een woning in twee zelfstandige woonruimten van ieder 45m2 wordt gesplitst, bedraagt de bergruimte 5m2 x 2 = minimaal 10m2.

Met de invoering van de Omgevingswet zijn ook Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) in werking getreden. Een van deze AMvB’s is het Besluit bouwwerken leefomgeving, ofwel: BBL. De regels zoals opgenomen in het BBL zijn leidend. In de beleidsregel zijn een aantal regels overgenomen en een aantal regels aangescherpt. Nieuwe woonruimten dienen te allen tijde te voldoen aan de in het BBL en de beleidsregel opgestelde regels. Een voorbeeld hiervan is de brandveiligheid.

Splitsing wordt, middels deze beleidsregel, alleen toegestaan binnen stedelijk gebied. Voor het buitengebied geldt het beleid van de provincie Noord-Brabant. Verkamering is wel mogelijk, net als het plaatsen van een preventieve mantelzorgwoning.

In artikel 3, over de preventieve mantelzorgwoning, staat dat er een tijdelijke vergunning wordt verleend voor afwijkend gebruik van een bijgebouw bij een hoofdwoning. Er wordt echter geen termijn van instandhouding vastgelegd. Reden hiervoor is dat er geen moment aan te wijzen is waarop de woonbehoefte van de preventieve mantelzorgwoning vervalt: dat kan over één jaar zijn maar ook over twintig jaar of meer. Daarom wordt de tijdelijkheid van de vergunning gekoppeld aan de woonbehoefte. Op het moment dat deze woonbehoefte verdwijnt (de pre-mantelontvanger verhuist, komt te overlijden of verlaat om een andere reden de preventieve mantelzorgwoning), dan wordt de vergunning ingetrokken. De woonvoorzieningen moeten binnen drie maanden na beëindiging van de woonbehoefte worden verwijderd.

Tussen de preventieve mantelverzorger en de preventieve mantelontvanger moet sprake zijn van een relatie. We definiëren de term ‘relatie’ niet verder dan wat deze in de kern betekent: een verband tussen twee of meer personen. De aanvrager moet verklaren dat er een relatie is tussen de preventieve mantelverzorger en de preventieve mantelontvanger. Het college van B&W beoordeelt in hoeverre er sprake is van een relatie.

Er geldt een leeftijdsgrens van 65 jaar of ouder voor de pre-mantelzorgontvanger. Hier kan in sommige gevallen van worden afgeweken. Het college van B&W beoordeelt bij dergelijke aanvragen of er van de leeftijdsgrens afgeweken kan worden of niet.

Bij verkamering en preventieve mantelzorgwoningen wordt geen nadeelcompensatieregeling aangegaan. Dit omdat er sprake is van het verlenen van een tijdelijke vergunning. Nadeelcompensatie is dan niet mogelijk.

Handhaving

Bij de vergunningsaanvraag voor de splitsing of verkamering van een woning, wordt getoetst aan de in de beleidsregel opgenomen beoordelingscriteria. Een vergunning wordt alleen verleend als wordt voldaan aan de criteria. Ook op een later moment dient de verkamerde of gesplitste woning nog aan deze criteria te voldoen. De gemeente Waalre kan toezicht houden op de situatie en, op het moment als blijkt dat er niet aan de criteria wordt voldaan, handhaven. Afhankelijk van de situatie kan handhaving variëren van een waarschuwing tot een bestuurlijke boete of het intrekken van de verleende vergunning.

Evalueren beleidsregel

De beleidsregel is bedoeld om als toetsingskader te fungeren voor het splitsen en verkameren van woningen en voor preventieve mantelzorgwoningen. Twee jaar na vaststelling wordt de beleidsregel geëvalueerd en wordt vastgesteld of deze tot de gewenste resultaten leidt. Indien er aanleiding voor is, kan het college ervoor kiezen om wijzigingen in de beleidsregel aan te brengen. De gemeenteraad wordt via een raadsinformatiebrief geïnformeerd over de resultaten van de evaluatie en de eventuele wijzigingen aan de beleidsregel.

Aandachtspunten aanvragers/verhuurders en huurders

• •

  Er zijn kosten (leges) verbonden aan de aanvraag voor een omgevingsvergunning, het uitvoeren van onderzoeken en de realisatie van parkeerplaatsen. Deze kosten zijn voor rekening van de aanvrager van de vergunning;

• •

  Er kan nadeelcompensatie van toepassing zijn;

• •

  Het is een goede zaak wanneer voor alle bewoners van het betreffende perceel duidelijk is wie eigenaar van grond en opstallen is;

• •

  Duurzaamheid vinden we belangrijk en we beschouwen het BBL hierin als leidend;

• •

  Huurders kunnen op grond van het woningwaarderingsstelsel nagaan of de huurprijs klopt.