Ruimtelijke Ontwikkelingen in het buitengebied 2024

1.2.1 Gewenste herziening beleid

In de Kadernota Landelijk gebied, die de gemeenteraad op 15 december 2011 heeft vastgesteld, worden ruimtelijke kaders beschreven die worden gebruikt als toetsings- en afwegingskader voor ontwikkelingen in het buitengebied. De Kadernota doet echter geen concrete uitspraken over het toepassen van het rood- voor-rood beleid en het VAB-beleid. Daarom heeft de gemeenteraad op 4 juni 2015 als aanvulling op de Kadernota Landelijk gebied het beleid ‘ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied’ vastgesteld. De gemeenteraad heeft aangegeven deze aanvulling te willen evalueren en daarna te herzien. Aanleiding hiervoor is een aantal rood-voor-rood principeverzoeken die passend waren in het huidige beleid, maar door de commissie grondgebied niet positief ontvangen zijn. Daarnaast is er sprake van gewenste ontwikkelingen die niet passen in het huidige beleid. De gemeenteraad wil het huidige beleid aanvullen voor die situatie waarbij een compensatiewoning niet op de slooplocatie kan worden gerealiseerd. Hiervoor worden gebieden aangewezen waar compensatiewoningen kunnen worden gerealiseerd. Verder wordt er een alternatieve planologische route geboden om een inwoonsituatie om te zetten naar een reguliere woning. In de volgende hoofdstukken wordt een actueel beleidskader gegeven voor VAB-locaties en rood-voor-rood. Deze beleidsregels zijn een aanvulling op de Kadernota Landelijk gebied of de opvolger daarvan.

Bij een (grootschalige) uitbreiding of nieuwvestiging (al dan niet op een bestaand erf) in het buitengebied is de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving van toepassing, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel. Het voorliggende beleid zal ook een richtlijn geven voor een rekenmethode waarbij de investering in de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in het buitengebied inzichtelijk wordt gemaakt.

1.2.2 Actualiteiten & noodzaak doorontwikkeling beleid

Momenteel zijn er verschillende landelijke en provinciale stoppersregelingen. Zij hebben als doel de reductie van stikstofuitstoot door vrijwillige beëindiging van veehouderijen.

Ook in de gemeente Rijssen-Holten komen veehouderijen in aanmerking voor deze regelingen. De implementatie van landelijke en provinciale stoppersregelingen heeft gevolgen voor de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied van de gemeente Rijssen-Holten. Doordat de rijksregelingen te combineren zijn met gemeentelijke regelingen zijn de volgende aandachtspunten geconstateerd:

• -

  (Grote) toekomstbestendige bedrijven kiezen ervoor gebruik te maken van de landelijke en provinciale regelingen en te stoppen (soms in combinatie met omschakelen naar akkerbouw).

• -

  Binnen deelgebieden 3 & 4 zijn er ondernemers die er voor kiezen te stoppen middels de stoppersregelingen.

Ons voorgaande beleid speelde niet in op het combineren van deze regelingen met de rood voor roodregeling, VAB regeling en sloopmeterregistratieregeling. En werd er geen maximum aan het aantal te compenseren woningen gesteld bij het combineren van regelingen. Met deze doorontwikkeling van het beleid is de samenhang van verschillende regelingen bekeken en zijn de regelingen (of combinaties hiervan) op onderdelen aangescherpt.

3.3.1 Sloop en nieuwbouw

Uitgangspunt van het beleid is hergebruik van bestaande gebouwen. Echter in sommige situaties is sloop en nieuwbouw gewenst als onderdeel van het verhogen van ruimtelijke kwaliteit. Daarom gelden de volgende specifieke uitgangspunten:

• •

  Vervangende nieuwbouw is mogelijk tot maximaal 1000 m2. Indien meer vierkante meters gewenst zijn geldt er een saneringsregeling van 50%. Dit houdt in dat van alles wat bovenop de 1000 m2 gesloopt wordt, 50% terug mag worden gebouwd;

• •

  Bestaande bebouwing welke niet hergebruik wordt dient gesloopt te worden;

• •

  De toegestane vierkante meters aan bebouwing voor de nieuwe bedrijfsfunctie wordt gebaseerd op de aanwezige legale (agrarische) bebouwing. Indien er wordt gesloopt en niet teruggebouwd wordt, worden deze vierkante meters bebouwing afgetrokken van het maximale toegestane oppervlakte;

• •

  Ter compensatie om een gebouw voor vab te gebruiken wat minder dan 5 jaar in agrarisch gebruik geweest is, mag andere bebouwing op het perceel gesloopt worden;

• •

  De investering die gedaan moet worden in het kader van de kwaliteitsimpuls groene omgeving kan ook gedeeltelijk gebruikt worden voor het opknappen van karakteristieke en/of monumentale bebouwing.

• •

  Voor het realiseren van een VAB locatie > dan 1000m2 geldt dat aangetoond moet worden middels een bedrijfsplan dat is nodig /levensvatbaar is.

3.3.2 Nevenactiviteit of kleinschalige bedrijfsactiviteit bij een actief agrarisch bedrijf

Sinds een aantal jaar vindt er verbreding plaats van de landbouw. Dit resulteert in nieuwe bedrijfsmatige nevenactiviteiten welke al dan niet agrarisch gerelateerd zijn. Het is van belang om deze nieuwe bedrijfsmatige activiteiten planologisch goed te regelen. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen nevenactiviteiten en bedrijfsactiviteiten.

Nevenactiviteiten

Een nevenactiviteit kan als volgt worden gedefinieerd: een aanvullende, ondergeschikte activiteit ten opzichte van de hoofdactiviteit.

Het agrarische bedrijf vormt hierbij altijd de hoofdactiviteit. Omdat het gaat om een aanvullende activiteit ten opzichte van het agrarische bedrijf stopt deze nevenactiviteit altijd wanneer het agrarische bedrijf stopt. Voorbeelden van agrarische gerelateerde nevenactiviteiten zijn bijvoorbeeld: een kaasmakerij, een ijsmakerij en verkoop van eigen producten. Daarnaast kunnen nevenactiviteiten ook niet-agrarisch zijn, zoals verhuur van fietsen of een caravanstalling. Om te bepalen of het een ondergeschikte activiteit betreft wordt er gekeken naar arbeidsbehoefte, ruimtebeslag en milieuhinder (maximaal milieucategorie 2 uit de VNG Handleiding voor bedrijven en milieuzonering). Een aantal veelvoorkomende nevenactiviteiten zijn opgenomen in het geldende bestemmingsplan/ omgevingsplan en kunnen met een melding of een omgevingsvergunning gerealiseerd worden. Voor andere nevenactiviteiten biedt dit beleid handvatten.

Een kleinschalige agrarische nevenactiviteit kan als volgt worden gedefinieerd: een zelfstandige Kleinschalige bedrijfsactiviteit

bedrijfsactiviteit ten opzichte van het agrarische bedrijf.

Omdat het gaat om een zelfstandige bedrijfsactiviteit ten opzichte van het agrarische bedrijf stopt deze nevenactiviteit niet wanneer het agrarische bedrijf stopt. Dit geldt echter niet voor de deelgebieden 3 en 4 uit het Landschapsontwikkelingsplan. Hier geldt voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten dat deze stoppen wanneer het agrarische bedrijf stopt. Dit omdat het gebied primair bedoeld is voor agrarische bedrijvigheid en uitbreiding daarvan.

Het agrarische bedrijf blijft de hoofdactiviteit. De functie blijft dan ook agrarisch bedrijf met een aanduiding voor de nieuwe kleinschalige bedrijfsactiviteit. Het kan hier gaan om agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten (o.a. landschapsonderhoud, landbouwmechanisatie) of niet-agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten (o.a. kinderopvang) of een mix van beiden (o.a. zorgboerderij). Om te bepalen of het een ondergeschikte activiteit betreft wordt er gekeken naar arbeidsbehoefte, ruimtebeslag en milieuhinder. Voor niet-agrarisch gerelateerde bedrijfsactiviteiten geldt een maximum omvang die wenselijk is in het buitengebied. Als het gaat om een ontwikkeling die niet gelegen is in de deelgebieden 3 en 4 van het Landschapsontwikkelingsplan, dan moet er bij het verzoek ook nog onderbouwd worden dat de bedrijfsactiviteit kan worden voortgezet als het agrarische bedrijf stopt. In alle gevallen moet onderbouwd worden dat de bedrijfsactiviteit past binnen de omgeving. Kleinschalige bedrijfsactiviteiten bij een agrarisch bedrijf zijn niet in het geldende bestemmingsplan/omgevingsplan geregeld en zullen dus via een wijziging van het plan planologisch geregeld moeten worden.

6.2.1 Omgevingsvisie

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel.

6.2.2 Omgevingsverordening

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat een effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen uit de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van die instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen uit de Omgevingsvisie waaraan de provincie waarde hecht dat die juridisch geborgd worden.

6.2.3 Of-generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een maatschappelijke opgave. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van de Europese Unie, het Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Andere generieke beleidskeuzes betreffen het voorkomen van overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantoorlocaties.

Ook wordt er in deze fase de zogenaamde Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking gehanteerd. Deze Overijsselse ladder geeft een nadere invulling aan de vraag hoe de behoefte moet worden bepaald, zowel in de stedelijke als in de groene omgeving, en op welke wijze de regionale afstemming vorm gegeven moet worden. Integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, (boven)regionale afstemming en zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik zijn beleidskeuzes die invulling geven aan de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor specifieke gebieden in Overijssel geldt dat niet alle initiatieven mogelijk zijn. Dit heeft te maken met zwaarwegende publieke belangen. Gebied specifieke beleidskeuzes om de zwaarwegende publieke belangen te borgen zijn: reservering voor waterveiligheid en beperking van wateroverlast, drinkwater/grondwaterbeschermingsgebieden, het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), de Nationale Landschappen en het provinciaal routenetwerk transport gevaarlijke stoffen.

6.2.4 Waar-ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit in de toekomst. In de Groene Omgeving gaat het vooral om:

• •

  behoud en versterking van kwaliteit van natuur en landschap;

• •

  het realiseren van een samenhangend netwerk van gebieden met natuur- en waterkwaliteit;

• •

  ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw, het toerisme en andere economische dragers;

• •

  realisatie van waterkwaliteitsdoelen;

• •

  het duurzaam beheer van drinkwatervoorraden;

• •

  het opwekken van duurzame energie.

Dit uit zich voor de Groene Omgeving in de volgende ruimtelijke kwaliteitsambities:

• •

  een zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;

• •

  sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;

• •

  voortbouwen aan de kenmerkende structuren van het agrarisch cultuurlandschap;

• •

  natuur als ruggengraat;

• •

  een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur in Overijssel;

• •

  het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken.

6.2.5 Hoe-gebiedskenmerken

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven vor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag ‘hoe’ een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

6.2.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)

Vanwege sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen kan er aanleiding zijn om een uitzondering te maken op de algemene regel ‘inbreiding voor uitbreiding’, mits het verlies van ecologisch en landschappelijk kapitaal in voldoende mate wordt gecompenseerd. Bij toepassing van de KGO zijn de bepaling over ruimtelijke kwaliteit uit de Omgevingsverordening van toepassing, dit wordt gezien als een basisinspanning.

Onder het toepassingsbereik van de KGO vallen onder andere de volgende gevallen:

• •

  Nieuwe verblijfsrecreatieve bedrijven en complexen;

• •

  Uitbreiding van bestaande verblijfsrecreatieve complexen;

• •

  De bouw van nieuwe woningen;

• •

  Nieuwe bouwlocaties voor bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden;

• •

  Grootschalige uitbreiding van bestaande locaties voor niet-agrarische bedrijvigheid die niet aan de Groene Omgeving is gebonden;

• •

  Hergebruik van vrijkomende agrarische bouwpercelen, waarbij de nieuwe functie vraagt om ingrijpende aanpassing van bestaande bebouwing en bestaande erfinrichting;

• •

  Het vab-beleid, waarbij gezocht wordt naar nieuwe functies voor voormalige agrarische bebouwing om karakteristieke bebouwing voor de Groene Omgeving te behouden en kapitaalvernietiging tegen te gaan, onder de werking van de kwaliteitsimpuls.

De regeling stelt als eis dat onderbouwd wordt dat er een evenwicht is tussen het toevoegen van rood en de investering in ruimtelijke kwaliteit.

6.2.7 Gemeente Rijssen-Holten

De gemeente Rijssen-Holten heeft een structuurvisie (of zijn rechtsopvolger: omgevingsvisie) voor het gehele grondgebied. Hierin staan de gewenste ontwikkelingsrichtingen voor de gemeente. Daarnaast zijn er nog meer visies vastgesteld, zoals de Kadernota Landelijk gebied. De Kadernota is echter niet volledig en is lastig te gebruiken voor het toetsen van concrete initiatieven. Daarom is er deze aanvulling op de Kadernota, Ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied. Tezamen met de Omgevingsvisie Overijssel geeft dit voldoende handvatten om te kunnen beoordelen of een gevraagde ontwikkeling in het buitengebied wenselijk en mogelijk is. Deze richtlijn geeft uitgangspunten voor een financiële regeling voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van Rijssen-Holten.

6.4.1 Rekenmethode

Eenvoudig gezegd komt het er op neer dat door het initiatief de betrokken gronden een meerwaarde krijgen. Deze meerwaarde moet (gedeeltelijk) worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Dit kan zijn op de locatie zelf of ergens in de omgeving. Mocht dit niet mogelijk zijn, dan is afstorten in het landschapsfonds ook een mogelijkheid.

Een investering in ruimtelijke kwaliteit kan zowel een investering in landschappelijke inpassing zijn of een investering in de (kwaliteit van de) omgeving, architectuur of duurzaamheid etc.. Om tot een bedrag te komen van de totaalinvestering voor de initiatiefnemer, is er een rekenmethode opgesteld. Uitgangspunt voor deze rekenmethode is de oude waarde en de nieuwe waarde van de functie. In de bijlage is het taxatierapport opgenomen met de onderbouwing van de verschillende normwaarden. Deze taxatie geldt als uitgangspunt voor deze richtlijn. In specifieke gevallen kan het echter noodzakelijk zin dat een initiatiefnemer een gerichte taxatie laat uitvoeren.

Tabel 1: Normwaarden functies buitengebied op peildatum 1 juli 2020

Op basis van de in tabel 1 genoemde normwaarden kan de rekenmethode als volgt ingevuld worden:

Opbrengsten

Kosten:

Het bedrag dat gebruikt wordt voor de berekening, is de uitkomst van de opbrengsten minus de kosten, oftewel:

Als uitgangspunt voor de sloopkosten geldt €30,- per m2. Wanneer de sloopkosten hoger liggen mag er ook op basis van werkelijke sloopkosten gerekend worden. Hiertoe worden drie offertes ingediend, de laagste wordt gebruikt voor de te berekenen sloopkosten. De sanering van asbest kan ook opgevoerd worden, op basis van werkelijke kosten. Ook hier wordt de laagste van drie offertes gebruikt voor het berekenen van de asbestsanering.

Daarnaast geldt, als bestaande bebouwing wordt gesloopt ten dienste van het initiatief en deze vierkante meters niet worden teruggebouwd, dat 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde in mindering mag worden gebracht.

Aan de hoogte van de advies-, onderzoek-, leges en bestemmingsplankosten is een maximum gesteld van €25.000,-. Aan de hoogte voor de kosten voor het bouwrijp maken is een maximum gesteld van €10.000,-.

6.4.2 Wegingsfactoren

De meerwaarde alleen geeft geen afdoende beeld van de benodigde compensatie. De omgevingsvisie van de provincie Overijssel noemt een aantal (wegings)factoren die van invloed zijn op de hoogte van de aanvullende kwaliteitsprestaties. Door toepassing van de wegingsfactoren kan het bedrag van de meerwaardeberekening naar boven of naar beneden worden bijgesteld. De wegingsfactoren zijn meegenomen in een puntenberekening (zie onderstaande tabel).

Het puntensysteem wordt omgezet naar concrete euro’s. Daarvoor geldt dat de optelsom het percentage geeft wat van de meerwaarde geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit.

De getallen achter de wegingsfactoren die op het initiatief van toepassing zijn worden bij elkaar opgeteld en vormen op deze wijze het percentage waarmee het bedrag van de meerwaarde wordt aangepast. Het bedrag van de meerwaarde dat is aangepast met de wegingsfactoren is de kwaliteitsbijdrage om het initiatief ruimtelijk in te passen. Aanpassing van de meerwaarde met de wegingsfactoren kan leiden tot een investering van 60 tot 120% van de meerwaarde. Dit bedrag wordt in overleg met de initiatiefnemer geïnvesteerd in aanpassingen van het erf (basisinspanning) en in de kwaliteit van de omgeving.

6.4.3 Totaalinvestering KGO

Voor de verdeling van de totaalinvestering over het betreffende perceel geldt dat de landschappelijke inpassing op het perceel in ieder geval moet plaatsvinden (basisinspanning). Wanneer de landschappelijke inpassing kan worden gerealiseerd voor minder dan de totaalinvestering, dan wordt het resterende bedrag geïnvesteerd in de kwaliteit van de omgeving. Wanneer de landschappelijke inpassing duurder is dan de totaalinvestering, dan dienen deze meerkosten door de initiatiefnemer zelf te worden betaald bovenop de totaalinvestering.

Er wordt samen met initiatiefnemer bekeken hoe de landschappelijke inpassing (basisinspanning) plaats moet vinden. Naast de gemeentelijke visies en beleidsnota’s kunnen de gebiedskenmerken en de daarbij omschreven ambities in de Omgevingsvisie dienen als inspiratiebron. In ieder geval moet de nieuwe bebouwing een kwaliteitsbijdrage leveren aan de omgeving qua vormgeving, architectuur en duurzaamheid en het moet passend zijn in het landschap.

6.4.4 Aanvullende kwaliteitsbijdrage

De aanvullende kwaliteitsbijdrage is het bedrag wat bovenop de te investeren meerwaarde komt. Het bedrag dat meer is dan 100%. De aanvullende kwaliteitsbijdrage dient te worden geïnvesteerd in de omgeving. Gedacht kan worden aan ruimtelijke of sociale kwaliteit. Uitzondering hierop is de investering bij ontwikkelingen binnen de Zone Ondernemen met natuur en water. Deze investeringen moeten gericht zijn op natuur, water en landschap.

6.4.5 Effecten landelijke regelingen op de rekenmethode

De rood-voor-rood regeling wordt in principe bewerkstelligd met een gesloten beurs, dit om de opgave van het verhogen van de ruimtelijke kwaliteit haalbaar te maken. Dat betekent dat van de waarde van de nieuwe bouwkavel de kosten van het slopen, asbestsanering en procedure kosten in mindering mogen worden gebracht. Normaal gesproken wordt hierbij ook de waarde die de stallen nog vertegenwoordigen betrokken (gecorrigeerde vervangingswaarde) en mag 30% van deze gecorrigeerde vervangingswaarde bij de berekening worden opgevoerd. Daarnaast moet op grond van ons beleid de basis inspanning worden geïnvesteerd in ruimtelijke kwaliteit. Bij een combinatie met een LBV-regeling mag de gecorrigeerde vervangingswaarde niet worden opgevoerd, omdat hier via de LBV-regeling al een vergoeding voor gegeven wordt. Dat betekent dat er door de combinatie LBV en rood-voor-rood uiteindelijk (aanmerkelijk) meer geïnvesteerd zal moeten worden in ruimtelijk kwaliteit.

WAARDERING PER BESTEMMING

Bepaling “normwaarden” ten behoeve van nieuwe bestemmingen in het buitengebied Rijssen-Holten

• 1.

  INLEIDING

  • 1.1

    Opdracht

• Bij e-mail van 10 juni 2020 heeft de gemeente Rijssen-Holten, Postbus 244, 7460 AE Rijssen) aan ondergetekenden verzocht een taxatie te maken. Het doel van de taxatie blijkt uit het mailbericht:

• In 2013 heeft uw kantoor voor onze gemeente (Rijssen-Holten) een taxatie gemaakt van de (gemiddelde getaxeerde) waarden van nieuwe bestemmingen in het buitengebied. Doel van deze taxatie was om de gemeente norm bedragen te bieden voor onze KGO rekenmethode die onder andere gebruikt kan worden bij realisatie van Rood-voor-Rood projecten, vrijkomende agrarische bebouwing, uitbreiding van agrarische bedrijven en nieuw vestiging van bestemmingen in het buitengebied. Ik heb het taxatierapport uit 2013 bijgevoegd in de bijlage. Deze taxaties zijn nu onderdeel van het beleid voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Rijssen-Holten dat in 2015 door de gemeenteraad is vastgesteld. Diezelfde gemeenteraad heeft nu gevraagd om dit beleid tegen het licht te houden en waar nodig aan te vullen en daar waar nodig te herzien.

• Vandaar dat wij weer bij u uitkomen met de vraag of het mogelijk is een nieuwe taxatie op het huidige prijspeil van de (gemiddelde getaxeerde) waarden op te stellen. De uitgangspunten komen grotendeels overeen met de eerdere uitvraag, namelijk:

  • •

    peildatum taxatie: heden

  • •

    taxeren per bestemming, waarbij is uitgegaan van levering in volledig vrij te aanvaarden staat

  • •

    bodem en grondwater zijn voor beoogd gebruik geschikt ("niet-verontreinigd")

  • •

    taxatie exclusief eventueel verschuldigde BTW of overdrachtsbelasting de marktwaarde is getaxeerd

  • •

    er is geen onderscheid tussen het buitengebied van Rijssen en het buitengebied van Holten (en Dijkerhoek).

• Daarnaast zijn er een aantal 'nieuwe bestemmingen' die wij willen toevoegen aan de lijst met bestemmingen die de vorige keer opgenomen zijn.

• Zo willen we in het beleid de mogelijkheid opnemen om via rood-voor-rood van een woning met inwoning twee volwaardige woningen te maken.

• Ook willen we de mogelijkheid voor het realiseren van jongeren/ouderenwoningen opnemen. Het gaat hierbij om kleine wooneenheden tot maximaal 60 m2, waarbij er altijd minimaal 3 en maximaal 5 kleine wooneenheden geschakeld zijn tot één gebouw, de gronden zullen gedeeltelijk in gezamenlijk eigendom komen, we zitten hierbij te denken aan Vereniging van Eigenaren constructie. Ook bestaat de mogelijkheid om voorzieningen samen uit voeren, zoals bergingen, washok etc.

  • 1.2

    Procedure

• Op 6 juli 2020 is in concept gerapporteerd aan opdrachtgever. Opdrachtgever heeft hierop gereageerd. Dit heeft geleid tot de volgende aanpassingen: P.M.

  • 1.3.

    Correspondentiegegevens

• De onderhavige opdracht is uitgevoerd door:

• HOOGSTATE Taxateurs o/z en Rentmeesters B.V.

• Lage Esweg 18

• 7441 AX Nijverdal

• www.hoogstate.nl 

• Ons kenmerk: 20.2 Rijssen-Holten.

• 2.

  UITGANGSPUNTEN EN NRVT

  • 2.1.

    Uitgangspunten

• Voor onderhavige taxatie gelden de volgende uitgangspunten:

  • a.

    ondergetekenden merken op dat het taxeren van “gemiddelden” een uit de aard van de zaak (wat) arbitraire wijze van waarderen is, omdat zich bij ieder voorkomend concreet geval omstandigheden voor kunnen doen die van invloed zijn op deze normwaarden;

  • b.

    nu onderhavige taxatie gehanteerd zal worden voor toekomstig beleid is als peildatum gehanteerd: 1 juli 2020;

  • c.

    getaxeerd is per bestemming, hierbij is uitgegaan van levering in volledig vrij te aanvaarden staat;

  • d.

    als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat bodem en grondwater voor het beoogde gebruik geschikt zijn (“niet-verontreinigd”);

  • e.

    getaxeerd is exclusief eventueel verschuldigde BTW of overdrachtsbelasting;

  • f.

    door taxateurs dient de “marktwaarde” te worden getaxeerd. Voor dit begrip is aansluiting gezocht bij de definitie van “marktwaarde” uit de European Valuation Standard (EVS): het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang”;

  • g.

    geen onderscheid is gemaakt tussen het buitengebied van Rijssen en het buitengebied van Holten (en Dijkerhoek) omdat een dergelijke differentiatie, ten opzichte van de getaxeerde gemiddelde waarden, niet meer oplevert dan schijnzekerheid.

  • 2.2.

    NRVT

• De onderhavige rapportage betreft geen concrete taxatie-opdracht, maar een bepaling van normwaardes waarop de NRVT-taxatiestandaarden in beginsel niet van toepassing zijn (artikel 7.3 NRVT-reglement wonen). De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen zoals neergelegd in algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.

• 3.

  REFERENTIES

  • 3.1.

    Algemeen

• Voor een waardering als de onderhavige is het niet mogelijk en zinvol om per bestemming referenties op te nemen. Zo zijn van een aantal bestemmingen geen concrete referenties

• Ondergetekenden hebben hierna enkele referenties opgenomen voor de agrarische grondwaarde en de waarde van bouwkavels. De overige waarden zijn een afgeleide van die waardes en zijn voorts vastgesteld op basis van ervaring met andere waarderingen bij bijvoorbeeld herbestemming of fiscale waarderingen bij overdracht binnen maatschappen.

  • 3.2.

    Agrarisch

• De prijs van agrarische grond in Twente ligt relatief hoog, zo rond de €6,60 tot €7,50/m2 hieronder de middels www.boerderij.nl verkregen info:

  

• In de gemeente Rijssen-Holten zijn ondergetekenden voorts bekend met onder meer de navolgende transacties:

• A.

• 

  Datum	23 december 2019
  Locatie	Borkeld, Rijssen
  Kadastrale aanduiding	Rijssen, M, 339
  Vindplaats	Hyp4 77093/80
  Oppervlakte	16.865 m2
  Prijs	€ 111.015
  Prijs per m2	€ 6,85

  B. 

  

  Datum	20 januari 2020
  Locatie	Fliermatenweg, Holten
  Kadastrale aanduiding	Holten, I, 1814
  Vindplaats	Hyp4 77281/49
  Oppervlakte	31.975 m2
  Prijs	€ 199.843
  Prijs per m2	€ 6,25

• 3.3

  Wonen

  Ondergetekenden zijn onder meer bekend met de navolgende verkochte bouwkavels voor Rood-voor-Rood:

  A. 

  

  Vianenweg 18, Holten 

  Datum	14 februari 2020
  Kadastrale aanduiding	Holten, B, 5065
  Vindplaats	Hyp4 77445/15
  Oppervlakte	2.490 m2
  Prijs	€ 248.000
  Prijs per m2	€ 99,60

  B. 

  

  Vianenweg 18 A, Holten 

  Datum	31 januari 2020
  Kadastrale aanduiding	Holten, B, 5066
  Vindplaats	Hyp4 77357/44
  Oppervlakte	2.000 m2
  Prijs	€ 236.000
  Prijs per m2	€ 118

• 4.

  OVERWEGINGEN

  • 4.1.

    Agrarisch

    • a.

      vanwege het doel van deze taxatie is door ondergetekenden voor de waardering van agrarische grond aansluiting gezocht bij het hogere segment van de in paragraaf 3.2. genoemde referenties: €7/m2;

    • b.

      volgens opgave van opdrachtgever is een agrarisch bouwblok in het buitengebied standaard circa 10.000 m2, waarbij kuilvoerplaten binnen 50 meter buiten het bouwblok mogen worden geplaatst;

    • c.

      agrarische erfgrond wordt niet “los” verhandeld. Daarom is aansluiting gezocht bij fiscale taxaties waarbij erfgrond doorgaans op €15/m2 wordt gewaardeerd, gebaseerd op uitsplitsing van de koopsommen van gehele boerderijen;

    • d.

      grond voor uitbreiding van dit agrarische bouwblok is door ondergetekenden daarom getaxeerd op €15/m2.

  • 4.2.

    Wonen (rood-voor-rood)

    • e.

      voor de waardering van rood-voor-roodkavels waarbij compensatie op eigen terrein (slooplocatie) plaatsvindt, geldt dat een kavel in de praktijk doorgaans groter is dan 1.000 m2;

    • f.

      hoe groter de kavel, hoe minder waarde de extra m2 vertegenwoordigen. De zogenaamde “wet van het afnemend grensnut”. Aldus komt aan de eerste m2 (onder en rond de woning de hoogste waarde toe;

    • g.

      worden recent verkochte rood-voor-roodkavels in het buitengebied via de “staffelmethode”, van een kavel in de orde van grootte van 2.500 m2, teruggerekend naar deze 1.000 m2, dan worden deze door ondergetekenden gewaardeerd op €150.000 (=€150/m2);

    • h.

      er is mee gerekend dat kosten van (technisch) bouwrijp maken nog in mindering komen op nagenoemde getaxeerde waarden;

    • i.

      voor rood-voor-roodkavels waarbij compensatie elders plaatsvindt, in de bebouwde kom van Rijssen, Holten of Dijkerhoek, aansluitend aan de bebouwde kom of aan lintbebouwing in het buitengebied, geldt dat een kavel van 1.000 m2 als relatief ruim aangemerkt moet worden. De waarde van deze kavels is getaxeerd op €185.000 (=185/m2);

    • j.

      €75.000. Bij een kavel van 1.000 m2 is dit 75/m2;

    • k.

      over het via rood-voor-rood mogelijk maken van het realiseren van jongeren- c.q. ouderenwoningen merken ondergetekenden het volgende op. Het gaat om kleine wooneenheden tot maximaal 60 m2, waarbij er altijd minimaal 3 en maximaal 5 kleine wooneenheden geschakeld zijn tot 1 gebouw; de gronden zullen gedeeltelijk in gezamenlijk eigendom komen. De gemeente denkt hierbij aan een Vereniging van Eigenaren constructie. Ook bestaat de mogelijkheid om voorzieningen samen uit te voeren, zoals bergingen, washok, etc. Ondergetekenden zoeken voor de meerwaarde van de grondcomponent aansluiting op de uitgifteprijzen van sociale woningbouw (zie hiervoor ook ‘Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen 2019’ van de Rijksoverheid). Er is te rekenen met een meerwaarde van €25.000 per kleine wooneenheid. Bij een kaveloppervlakte van 200 m2 is dit €125m2.

  • 4.3.

    Vab-locaties

    • l.

      bij de waardering van de Vab-locaties (locaties vrijkomende agrarische bebouwing) is onderscheid gemaakt tussen “wonen met aanduiding bedrijf” en “bedrijfsbestemming met bedrijfswoning”;

    • m.

      bij de eerstgenoemde variant vormt “wonen” de hoofdbestemming, waarbij de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing een specifieke, toegespitste bestemming krijgt. Door de woonbestemming mag ook burgerbewoning plaatsvinden zonder bedrijfsmatige activiteiten; er is derhalve sprake van “wonen met een plus”. Voor de woonlocatie is gerekend met een kavel van 500 m2 op €90.000 (=180/m2). De overige te bebouwen grond (lees: ondergrond) is gewaardeerd op €60/m2;

    • n.

      voor de Vab-locatie “bedrijfsbestemming met bedrijfswoning” geldt dat er een toegespitste bedrijfsbestemming komt te gelden. Door de aanduiding als bedrijfswoning is burgerbewoning niet toegestaan. In de taxatie is daarom een differentiatie gemaakt tussen deze twee varianten. Of in de praktijk ook een verschil tussen beide Vab-locaties komt te gelden is grotendeels afhankelijk van de mate van handhaving door de gemeente Rijssen-Holten;

    • o

      voor beide Vab-locaties geldt dat de bedrijfsactiviteiten alleen mogen worden uitgeoefend in de bestaande bebouwing. Het oprichten van nieuwe bedrijfsbebouwing is niet toegestaan;

    • p.

      de eerste 500 m2 onder en rond de bedrijfswoning zijn gewaardeerd op €50.000 (=€100/m2). De overige gronden (lees: het bouwvlak) – waarop een toegespitste bedrijfsbestemming geldt – zijn gewaardeerd op €4m2;

    • q.

      nadere differentiatie tussen bijvoorbeeld een kinderopvangbedrijf en een landschapsonderhoudsbedrijf is niet opportuun; dit soort bedrijven zijn doorgaans enkel “rendabel” te exploiteren met veel eigen arbeid.

  • 4.5.

    Bedrijf

    • r.

      de waardering van bedrijvenbestemmingen in het buitengebied is met name gericht op uitbreiding van bestaande bedrijven, omdat nieuwvestiging in het buitengebied volgens opdrachtgever niet wenselijk is;

    • s.

      daarbij is aansluiting gezocht bij verplaatsing naar een bedrijventerrein als alternatief. De getaxeerde waarde van 100/m2 is in lijn met de door de gemeente Rijssen-Holten gehanteerde uitgifteprijs op Vletgaarsmaten à €105/m2.

  • 4.6.

    Verblijfsrecreatie

    • t.

      voor verblijfsrecreatie geldt dat een onderscheid gemaakt dient te worden tussen verschillende vormen van recreatie, te weten (globaal): recreatiewoningen, kampeerterreinen en groepsaccommodaties;

    • u.

      voorts dient een onderscheid gemaakt te worden tussen nieuwvestiging van recreatie en uitbreiding van bestaande locaties;

    • v.

      voor recreatiewoningen is door ondergetekenden gerekend met kavels van rond de 600 m2. Uitgaande van een recreatieve bestemming waarbij permanente bewoning is uitgesloten zijn deze kavels getaxeerd op €30.000 (=€50/m2). Deze taxatie geldt zowel voor nieuwvestiging als voor uitbreiding;

    • w.

      voor nieuw te vestigen kampeerterreinen of uitbreidingen van bestaande kampeerterreinen waarbij nieuwe voorzieningen moeten worden aangelegd is de prijs door ondergetekenden vastgesteld op een “agrarische waarde met plus”: €10/m2. Als sprake is van uitbreiding zonder dat daarvoor nieuwe voorzieningen hoeven te worden gerealiseerd kan gerekend worden met €15/m2;

    • x.

      groepsaccommodaties kunnen onder omstandigheden lucratief zijn, bijvoorbeeld in combinatie met vergadermogelijkheden. Het verdient dan ook aanbeveling om bij een concreet verzoek om vestiging/uitbreiding van een groepsaccommodatie een nadere taxatie op te laten maken. Voor een indicatie van een gemiddelde prijs is aansluiting gezocht bij een “uitgeklede” bedrijfsbestemming als bedoeld onder punt p. van paragraaf 4.3 van dit rapport á €40/m2;

    • y.

      een laatste situatie betreft uitbreiding enkel voor de realisering van voorzieningen ten behoeve van bestaande recreatieterreinen. Te denken valt aan toiletgroepen, zwembaden of een sportveldje. Omdat deze vorm van exploitatie op zichzelf niet winstgevend is, maar dienstbaar aan de recreatiebestemming, is de waarde van deze gronden getaxeerd op €10/m2.

  • 4.7.

    Bos/natuur

    • z.

      gronden met een bos- of natuurbestemming kennen geen lucratieve aanwending. Het is gebruikelijk deze gronden te waarderen tegen €1,25/m2.

• 5.

  TAXATIE PER BESTEMMING

• Bovenstaande overwegingen leiden samengevat bestemming, waarbij de toelichting is te vinden in bovenstaande overwegingen.

• Ondergetekenden tekenen daarbij nogmaals aan dat zich in voorkomende gevallen concrete redenen voor kunnen doen om af te wijken van deze standaardbedragen. Een op de situatie toegespitste taxatie zal dan noodzakelijk zijn.

  Bestemming	Waarde per m2	Opmerkingen
  Agrarisch Agrarisch gebied Agrarisch bedrijf	€ 7,-- € 15,--
  Rood-voor-Rood Compensatie op slooplocatie Compensatie in/nabij kern	€130,-- €170,--	Voor een kavel á 1.000 m2 Voor een kavel á 1.000 m2
  Vab-locatie Wonen met aanduiding bedrijf Overige gronden Bedrijfswoning Bedrijfsbestemming (toegespitst)	€180,-- € 60,-- €100,-- € 25,--	Voor de woonkavel á 500 m2 Ondergrond Voor de woonkavel á 500 m2 Overige gronden
  Bedrijf Bedrijfsbestemming	€ 90,--
  Verblijfsrecreatie Recreatiewoningen Kampeerterrein (nieuw) Kampeerterrein (uitbreiding) Groepsaccommodatie Realisering voorzieningen	€ 50,-- € 10,-- € 15,-- € 40,-- € 10,--	Uitgaande kavel á 600 m2 Geen nieuwe voorzieningen Taxatie benodigd per casus Voorzieningen zonder uitbreidingscapaciteit
  Bos/natuur Bos- en natuurbestemming	€ 1,--

• Aldus gedaan in de maanden juli en augustus 2020.

Voorbeeld berekening: rood-voor-rood project met compensatiekavel elders