Beleidsregels functiewijziging VAB en woningbouw buitengebied

Artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken

Figuur 1 gebiedsindeling VAB-beleid (2)

Op het moment dat de agrarische bedrijfsactiviteiten op een locatie zijn beëindigd is het mogelijk op deze locatie de hoofdfunctie en het gebruiksdoel van het bouwvlak te wijzigen. Hierbij geldt in ieder geval dat:

• 1.1 overtollige bedrijfsbebouwing (3) dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden;

• 1.2 buitenopslag (4) is niet toegestaan ;

• 1.3 eventuele bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd door de bewoner(s) of in opdracht van de bewoners (5);

• 1.4 ondersteunende detailhandel (6) bij de activiteit ter plaatse tot een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m² is in beginsel voorstelbaar, passend binnen de maximaal toegestane maatvoering van de hoofdfunctie;

• 1.5 de ontwikkeling is op milieu hygiënische aspecten inpasbaar en er mag uitsluitend sprake zijn van een bedrijf in milieucategorie 1 en 2 (7);

• 1.6 er is geen sprake van onevenredige publieks- en of verkeersaantrekkende werking en er zijn op eigen terrein voldoende parkeervoorzieningen, er is een goede verkeersontsluiting en de verkeersveiligheid komt niet in het geding;

• 1.7 er wordt zorg gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied (8). Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:

• a. wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• b. welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;

• c. welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• d. op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;

• e. op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

Tabel 1 te respecteren kenmerken per landschapstype

• 1.8 de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan (9) met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 1. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

• 1.9 functiewijzigingen anders dan naar wonen worden beschouwd als ‘categorie 3 ontwikkelingen’ in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap. Sloop die plaatsvindt op basis van deze beleidsregels maakt onderdeel uit van de bijdrage in kwaliteitsverbetering van het landschap;

• 1.10 bij herontwikkeling geldt dat in de verschillende gebieden zoals opgenomen in afbeelding 1 wordt uitgegaan van de functies en daarbij behorend bebouwingsoppervlak zoals vastgelegd in onderstaande tabel 2 (10);

Tabel 2 overzicht functies en passende maatvoering binnen de gebiedsindeling

• 1.11 de oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de functie ‘Wonen’ mag worden vergroot tot ten hoogste 400 m² op het moment dat voor het surplus boven de 150 m² tenminste 2x deze oppervlakte aan legaal aanwezige agrarische bedrijfsgebouwen of voormalige agrarische bedrijfsgebouwen (14) binnen het grondgebied van de gemeente Sint-Michielsgestel wordt gesloopt;

• 1.12 op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of de functiewijziging op de locatie mogelijk is. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals de voorstelbaarheid van de functie op de betreffende locatie (samenhang met omgeving), inpasbaarheid binnen provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

• 1.13 de volgende functies zijn in ieder geval niet toegestaan:

• a. kantoor met baliefunctie;

• b. detailhandel met een verkoopvloeroppervlak van meer dan 200 m2;

• c. lawaaisport (15);

• d. mestbewerking (16);

• 1.14 er is geen sprake van een netto toename van het oppervlak aan bedrijfsgebouwen.

Artikel 2 Woningbouw in het buitengebied (ruimte voor ruimte, maatwerkwoningen en collectieve woonvormen)

Woningbouw dient primair plaats te vinden in stedelijk gebied. In afwijking daarvan zijn in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel uitsluitend mogelijkheden voor kleinschalige woningbouwontwikkeling aan een bebouwingslint, in een collectieve woonvorm of in een bebouwingscluster . Hierbij geldt in ieder geval dat:

• 2.1 voor het realiseren van nieuwe woningen in het landelijk gebied is op grond van het provinciaal beleid een bouwtitel nodig. Het provinciaal beleid schrijft voor dat deze benodigde bouwtitel uitsluitend verworven kan worden:

• a. voor ruimte-voor-ruimte kavels door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor Ruimte (aankoop bouwtitel, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit);

• b. voor woningen op grond van de regeling ‘Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit’ door te voldoen aan de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7’ (maatwerk);

• c. doordat er sprake is van een collectieve woonvorm conform provinciaal beleid op een bestaand bouwperceel;

  • 2.2

    er dient sprake te zijn van een kleinschalige woningbouwontwikkeling buiten de beekdalen (zie fig. 2 (17)). Het betreffende gebied dient het toe te voegen aantal woningen ook qua draagkracht aan te kunnen en de locatie dient passend te zijn voor de beoogde doelgroep. Hierover wordt per nieuw initiatief een afweging gemaakt. Woningen conform de ambities uit het Programma volkshuisvesting krijgen hierbij prioriteit (bijvoorbeeld meerdere woningen in één bouwmassa of Tiny houses);

  • 2.3

    zorg wordt gedragen voor een goede ruimtelijke inpassing in relatie tot het buitengebied (18). Dit betekent in ieder geval dat de kansen onderzocht zijn in antwoord op de volgende vragen:

• a. wat is de landschappelijke karakteristiek van de plek en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• b. welke cultuurhistorische waarde bevat de betreffende locatie en haar omgeving en op welke wijze houdt de nieuwe ontwikkeling hier rekening mee en versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk (gebouwen en hun oorspronkelijke context en omgeving)?;

• c. welke natuurwaarden en doelen zijn in de omgeving van de nieuwe ontwikkeling te vinden. Op welke wijze versterkt de nieuwe ontwikkeling deze waar mogelijk?;

• d. op welke wijze draagt de nieuwe ontwikkeling bij aan de energietransitie en klimaat(adaptieve)doelstellingen en wordt rekening gehouden met de waterreserveringsdoelen?;

• e. op welke wijze wordt geborgd dat de beoogde herontwikkeling geen belemmering vormt voor omliggende (agrarische) bedrijven en het agrarisch grondgebruik in de omgeving?;

Tabel 3 te respecteren kenmerken per landschapstype

• 2.4 overtollige bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt, waarbij cultuurhistorisch waardevolle bebouwing wordt behouden. Voor de functiewijziging en nieuwe functies gelden de voorwaarden zoals opgenomen in artikel 1 Functiewijziging vrijkomende agrarische bouwvlakken;

• 2.5 de ontwikkeling moet een kwalitatief goed stedenbouwkundig- en inrichtingsplan (19) met analyse en toelichting voor de totale erfinrichting (inclusief de bijbehorende bouwwerken, ontsluiting en parkeren) bevatten, gebaseerd op de uitgangspunten die gelden voor het landschapstype van de betreffende locatie zoals benoemd in tabel 3. Ook moet rekening worden gehouden met de opgaves met betrekking tot versterking van cultuurhistorische-, landschaps- en natuurwaarden, energietransitie, klimaat(adaptieve) doelstellingen en waterbergingsdoelstellingen;

• 2.6 de ontwikkeling moet binnen het straatbeeld passen en/of dit versterken en het landschap respecteren en/of versterken. In veel situaties betreft dit een lage goot met een landelijke architectonische verschijningsvorm. De verschijningsvorm kan ook hedendaags worden geïnterpreteerd, waarbij wordt uitgegaan van een in het gebied passende erfopzet;

• 2.7 op locatieniveau dient nader onderzoek gedaan te worden. Pas na een integrale ruimtelijke toets blijkt of woningen daadwerkelijk op de locatie mogelijk zijn. Daarbij worden (niet-limitatief) aspecten zoals provinciaal beleid, archeologie en cultuurhistorie, geluidshinder, bedrijvigheid, verkeer, flora en fauna, waterhuishouding, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en geluid op locatieniveau bekeken en onderzocht;

Figuur 2 overzicht bebouwingsconcentraties

• 2.8 ruimte-voor-ruimte kavel(s) of woning(en) op grond van de Beleidsregel ‘omgevingsrecht Noord-Brabant hoofdstuk 7 (maatwerk)’ zijn uitsluitend toegestaan binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint of bebouwingscluster;

• 2.9 binnen een in figuur 2 aangewezen bebouwingslint zijn uitsluitend nieuwe woningen toegestaan op een bestaand bouwperceel (20) (bouwvlak). Op een bestaand bouwperceel (bouwvlak) mag uitsluitend bouwmassa voor wonen conform onderstaande tabel 4 worden gerealiseerd (21);

Tabel 4 Overzicht in te leveren bouwvlak en te slopen gebouwen om bouwmassa voor wonen toe te voegen (22)

• 2.10 in de aangewezen bebouwingsclusters is het toevoegen van woningen toegestaan, mits dit gepaard gaat met sloop in het buitengebied van de gemeente Sint-Michielsgestel conform tabel 4. Verder dient de nieuwe bebouwing hier ingepast te worden binnen de karakteristiek van het betreffende cluster, dient aandacht te worden besteed aan het versterken van doorzichten en rekening te worden gehouden met de uitgangspunten van het betreffende cluster zoals opgenomen in onderstaande tabel 5.

Tabel 5 Overzicht te respecteren kenmerken en aandachtspunten per bebouwingscluster

• 2.11 wooncollectieven (23) conform mogelijkheden op grond van de Omgevingsvisie, het provinciaal beleid en het Programma Volkshuisvesting zijn toegestaan op een bestaand agrarisch bouwvlak (24) mits deze niet is gelegen in de beekdalen (fig. 2). Ook in of aansluitend aan het Natuurnetwerk Brabant zijn wooncollectieven niet passend. Uitgangspunt is waar mogelijk hergebruik van de bestaande bebouwing of bij nieuwbouw een afname van de huidige op de locatie aanwezige bebouwing met minimaal 25%. Het is niet toegestaan hiervoor bebouwing in te zetten waarvoor op grond van een ander project of regeling al vergoeding voor sloop is ontvangen. Naast de afstand tot voorzieningen dient de ontwikkeling ook passend te zijn gezien de aanwezige gebiedskwaliteiten, bereikbaarheid en ontsluiting.

Artikel 3 Nevenactiviteiten bij agrarische bedrijven

Indien er sprake is van nevenactiviteiten bij een agrarisch bedrijf geldt in ieder geval dat:

• 3.1 bij een verbrede agrarische bedrijfsvoering hoeven de niet-agrarische bedrijfsactiviteiten niet ondergeschikt te zijn aan de agrarische bedrijfsvoering. De agrarische bedrijfsvoering moet wel volwaardig en herkenbaar aanwezig zijn. Dit is ter beoordeling aan een externe deskundige, zoals de Adviescommissie Agrarische Bouwaanvragen;

• 3.2 het deel van het agrarische bouwvlak dat ten dienste staat van de niet-agrarische verbrede bedrijfsactiviteiten heeft een omvang van maximaal hetgeen wat toegestaan is als de agrarische bedrijfsvoering wordt gestaakt zie artikel 1;

• 3.3 nevenfuncties op grond van deze beleidsregels worden op voorhand beschouwd als categorie 3 ontwikkelingen in het kader van de kwaliteitsverbetering van het landschap;

• 3.4 er mag slechts één bedrijf per bouwvlak aanwezig zijn. Er mag geen sprake zijn van splitsing van bouwvlakken of meerdere bedrijven die gevestigd zijn op één adres. De samenhang tussen de agrarische bedrijfsvoering en de nevenactiviteit wordt op deze wijze geborgd.

Artikel 4 Maatwerk

• 1.1 Het kan in een specifiek geval voorkomen dat zich een initiatief aandient dat niet past binnen dit afwegingskader, maar waarvan gemeente en provincie constateren dat dit initiatief toch voldoende bijdraagt aan de kwaliteit van het landelijk gebied van de gemeente Sint-Michielsgestel en past binnen de ambities zoals vastgelegd in de Omgevingsvisie. Indien een dergelijk initiatief zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak, maar daarmee wel een duidelijke meerwaarde realiseert in relatie tot de geformuleerde doelstellingen van dit beleidskader kan besloten worden tot het aangaan van een maatwerkafspraak, zodat in afwijking van paragraaf 1.1 en 1.2 meer ruimte kan worden geboden. Dit betekent in ieder geval dat de kwaliteitswinst zich niet beperkt tot uitsluitend het voormalig agrarisch bouwvlak maar ook op omliggende gronden een bijdrage plaatsvindt aan de met de omgevingsvisie beoogde belevingswaarde, landschaps-, natuur-, landbouw-, en/of klimaatdoelen;

• 1.2 Maatwerk kan van toepassing zijn voor wat betreft het bepaalde in artikel 4.2 lid 8 en 9 voorprincipe verzoeken die zijn ingediend voor 23 mei 2023 en waarvan is aangetoond dat de hierin voorgestelde ontwikkeling wel voorstelbaar was op grond van het op dat moment geldende beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Sint-Michielsgestel 2025 (08-12-2011) en Structuurvisie buitengebied in ontwikkeling (13-02-2012 en aanvullingen van 9 juni 2015) en er geen andere gronden zijn die de haalbaarheid daarvan in de weg staan. Daarnaast dient naar het oordeel van de gemeente er sprake te zijn van een passend woonprogramma en dient het initiatief te passen binnen de kaders van de Omgevingsvisie. Deze maatwerkbepaling kan alleen van toepassing zijn indien de gemeente voor 1 januari 2026 een nadere onderbouwing heeft ontvangen die aantoont dat het betreffende initiatief aan alle genoemde voorwaarden kan voldoen.