Verlenging Beleidsnotitie Juridisch eigendomsbeheer 2021– 2025 Gemeente Súdwest-Fryslân en vaststelling prijslijst 2025

Juridisch eigendomsbeheer

Afwegingskader

Verhuur, verkopen grond

• 1.

  Het perceel grond is niet nodig voor de uitoefening van een gemeentelijke taak en/of is niet nodig in het algemeen (maatschappelijk) of een toekomstige (plan) ontwikkeling;

• 2.

  Het perceel grond maakt geen deel uit van een lopende grondexploitatie;

• 3.

  Het perceel grond betreft geen functioneel of structureel groen en geldt niet als beeldbepalend (dus geen functionele delen van bermen, groenstroken etc.);

• 4.

  Het perceel grond sluit logisch en direct aan bij de eigendom van verzoeker zodat sprake is van een acceptabele verkaveling;

• 5.

  Huurders komen niet in aanmerking voor koop van een perceel grond naast het gehuurde; bij uitzondering is verhuur een mogelijkheid;

• 6.

  Verkoop of verhuur van een perceel grond vindt niet plaats als dit ongewenste gevolgen heeft voor bijvoorbeeld het onderhoud, de verkeersveiligheid of het leefgenot van omwonenden;

• 7.

  Als er kabels of leidingen in de grond liggen dienen Nutsbedrijven in te stemmen met de verkoop of verhuur;

• 8.

  Verhuur voor onbepaalde tijd is niet mogelijk; bij uitzondering worden er nieuwe huurovereenkomsten gesloten; deze nieuwe huurovereenkomsten worden voor 5 jaar aangegaan (met aansluitende verlengingsmogelijkheid) tegen een vaste huurprijs (geen jaarlijkse indexering) en aanpassing van de huurprijs na 5 jaar aan de hand van het geldende grondprijzenbeleid;

• 9.

  Percelen grond die kunnen worden verkocht worden niet (opnieuw) verhuurd (uitsterfconstructie). In dat geval is de keuze: koop van het perceel grond of beëindiging van het gebruik.

Verhuur van gebouwen

• 1.

  De gemeente brengt tenminste de integrale kostprijs in rekening.

• 2.

  Bij verhuur van woningen is de gemeente gebonden aan de maximale huurprijsgrenzen.

• 3.

  In de meeste gevallen zal de wettelijke regeling van verhuur bedrijfsruimte (artikel 7: 230a BW of 7: 290 BW) dwingend van toepassing zijn.

Huur van gebouwen

• 1.

  Het huren van een (gedeelte van een) vindt plaats tegen een huurprijs die vastgesteld is op basis van een exerne taxatie of een eigen taxatie mits een actueel referentiekader beschikbaar is.

• 2.

  In de meeste gevallen zal de wettelijke regeling van verhuur bedrijfsruimte (artikel 7: 230a BW of 7: 290 BW) van toepassing zijn.

Verkoop van panden

• 1.

  Het college stelt jaarlijks een lijst op van panden die verkocht kunnen worden. Bij deze lijst wordt beoordeeld of de panden voor de uitoefening van gemeentelijke taken of toekomstige ontwikkelingen nog noodzakelijk zijn.

• 2.

  Na vaststelling van de lijst vindt er via een externe taxatie verkoop plaats.

Pacht

Agrarische grond die voorlopig niet nodig is voor een toekomstige planontwikkeling wordt zolang kortdurend (maximaal drie jaar) verpacht.

Erfpacht

Een bouwkavel kan in erfpacht worden uitgegeven (beleidsnota erfpacht 2016); voor het overige wordt erfpacht niet toegepast, mede ook omdat er weinig vraag naar is.

Opstalrecht

• 1.

  Er kan een recht van opstal worden gevestigd als de gemeente de eigendom van de grond wenst te houden;

• 2.

  De voorwaarden worden per geval bepaald.

Bruikleen

• 1.

  De gemeente geeft slechts bij hoge uitzondering een perceel grond schriftelijk in bruikleen, voorbeeld om een beroep op verjaring tegen te gaan. De bruikleen wordt beëindigd als de grondgebruiker verhuisd.

• 2.

  Bestaande mondelinge of schriftelijke bruikleenovereenkomst worden zo mogelijk omgezet in een huur- of koopovereenkomsten of via een overgangsregeling beëindigd.

Huurkoop

• 1.

  Het perceel grond kan worden verkocht (zie afwegingskader verkoop,verhuur);

• 2.

  Huurkoop is bij uitzondering mogelijk, op basis van bijzondere omstandigheden, een en ander ter beoordeling aan de gemeente.

Aankoop van gronden

Aankoop vindt plaats voor realisatie van een gemeentelijke taak- of doelstelling (nieuwe woonwijk etc.). De aankooponderhandelingen vinden altijd plaats op basis van recent opgestelde externe taxatierapporten en de daarin opgenomen waardebepaling van de aan te kopen gronden c.q. gebouwen.

Recognities

In het (verre) verleden zijn recognities geheven. Een recognitie is een vergoeding voor het gebruik van gemeentegrond met erkenning van het eigendomsrecht. Bestaande recognities worden nog in rekening gebracht. Nieuwe recognities worden niet meer toegepast vanwege de administatieve lasten. Bestaande recognities worden omgezet in huur- of koopovereenkomsten.

Optieovereenkomst

Als een bedrijventerrein of een bouwkavel beschikbaar is kan er onder voorwaarden een optie worden verleend.

Nr.

• 1.

  Verkoop van grond - uitgangspunten prijsvaststelling

1.1A

Er wordt geen rekening gehouden met de bebouwingsmogelijkheden van de grond.

Toelichting:

Het onderscheid tussen grond MET en ZONDER bebouwingsmogelijkheden is in de praktijk lastig omdat er soms (illegale) bouwwerken op de grond aanwezig zijn terwijl het bestemmingsplan geen bebouwing toestaat.

1.2

Er wordt rekening gehouden met de waarde en de ligging van de grond.

Toelichting:

De marktwaarde in een grotere kern is namelijk anders dan de waarde van de grond in een kleine kern of het buitengebied.

1.3

Er wordt onderscheid gemaakt tussen percelen grond ten behoeve van woon- en bedrijfsdoeleinden.

1.4

Als er sprake is van een overduidelijke meerwaarde dan wordt de grondprijs met minimaal 50% verhoogd.

Prijsverhogende elementen zijn onder meer: ligging aan water, vrij uitzicht en bovengemiddelde waardestijging van de woning door toevoeging van de aan te kopen grond.

1.5

Als er sprake is van factoren die een verlaging van de waarde tot gevolg hebben dan wordt de betreffende grondprijs met maximaal 50 % verlaagd.

Een prijsverlagend element is bijvoorbeeld de zeer slechte kwaliteit van de grond.

1.6

De gemeente heeft de laatste jaren wijkgericht actief de daarvoor in aanmerking komende verhuurde percelen grond te koop aangeboden aan de huidige huurders. Omdat sommige huurovereenkomsten een zeer lage huurprijs kennen ontvangen huurders als stimulans een korting van 25% op de vastgestelde verkoopprijs, een zogenaamde huurderskorting.

1.7

Het bepaalde in de nummers 1.1 tot en met 1.6 geldt niet voor:

• •

  de verkoop van (delen van) sloten en waterovergangen voor slootdemping; de verkoopprijs bedraagt 50 % van de verkoopprijs van snippergroen;

• •

  de verkoop van water voor bedrijfsmatig gebruik; in afwachting van een voorstel over verhuur/verkoop van bedrijfsmatig gebruik van water wordt het bestaande tarief gehanteerd;

• •

  de verkoop van grond voor transformatorkasten voor nutsbedrijven; hier wordt een afwijkende, marktconforme vergoeding gehanteerd.

1.8

Bij verkoop wordt de aanwezige walbeschoeiing mee verkocht.  Afhankelijk van de onderhoudsstaat van de walbeschoeiing, zulks ter beoordeling aan de gemeente, kan de koopprijs eventueel worden verlaagd (zie 1.5). Op verzoek van de koper kan de gemeente de walbeschoeiing voor de overdracht vervangen  waarbij de kosten voor rekening van de koper zijn.

Nr.

• 2.

  Verhuur van grond – uitgangspunten prijsvaststelling

2.1

De huurprijs voor overhoeken (niet bedrijfsmatig) bedraagt 5% van de verkoopprijs per m², voor overhoeken die bedrijfsmatig worden gebruikt is de huurprijs 10 % van de verkoopprijs per m2.

2.2

De huurprijs voor reclame- en informatieborden is marktconform.

2.3

De huurprijs voor gemeentegrond voor burgerinitiatieven (buurttuinen etc.) is in 2014 bij afzonderlijk besluit vastgesteld op € 50,00 per jaar en blijft ongewijzigd.

2.4

Voor nieuwe huurovereenkomsten vindt geen indexering plaats. Een eventuele verhoging van de huursom zal slechts zelden de administratieve kosten dekken zodat uitgangspunt is dat de huurprijs voor de looptijd van maximaal 5 jaar zal worden vastgesteld en op grond van het grondprijsbeleid wordt aangepast bij een eventuele verlenging van de huurovereenkomst.

2.5

Nieuwe huurprijzen zullen niet lager zijn dan € 50,00 per jaar om daarmee de gemeentelijke kosten in verband met administratie, incasso e.d. te dekken.

Nr.

• 3.

  Opstalrecht - uitgangspunten prijsvaststelling

De gemeente vestigt regelmatig een opstalrecht voor opstallen op gemeentelijke eigendommen. Voorbeelden van deze opstallen zijn: kabels en leidingen, zonnepanelen, sportgebouwen, kaatsmuren, zendmasten, steigers, viskiosken, pannakooien, stroomkasten, een waterskibaan en vetvangputten. Door het vestigen van een opstalrecht wordt voorkomen dat de gemeente door natrekking eigenaar wordt van het opstal. Voor het gebruik van gemeentergrond is een vergoeding (retributie) verschuldigd.

3.1

Voor sportgebouwen en –objecten blijft de vergoeding ongewijzigd (€ 50,00 per jaar). Het vestigen van een opstalrecht is opgenomen in de beleidsnota Sport en Bewegen 2013-2016 en de vergoeding van € 50,00 is in 2013 afgestemd met de belastingdienst.

3.2

Voor zendmasten wordt een commerciële vergoeding in rekening gebracht die mede gebaseerd is op het tarief in andere gemeenten.

3.3

Voor kabels en leidingen wordt een marktconforme vergoeding per m1 vastgesteld.

3.4

Voor zonnepanelen wordt een marktconforme vergoeding vastgesteld, per paneel of per m2.

3.5

Voor de overige objecten bedraagt de vergoeding 4 % van de waarde van de grond met een minimum bedrag van € 100,00 per jaar.

3.6

De looptijd van het opstalrecht bedraagt minimaal 10 en maximaal 30 jaar met verlengingsmogelijkheden.

3.7

De retributie staat voor 5 jaar vast en wordt niet jaarlijks geïndexeerd; na 5 jaar wordt de vergoeding geïndexeerd.

Basis: De jaarlijkse retributie wordt vanaf 1 januari * om de vijf (5) jaar herzien. Dit aan de hand van de procentuele stijging van het indexcijfer consumentenprijzen, reeks alle huishoudens, zoals gepubliceerd door het CBS met toepassing van het laatste basisjaar = 100. Een en ander zal verder worden uitgewerkt in de overeenkomst opstalrecht en akte van levering.

3.8

De vergoeding (retributie) kan worden afgekocht als deze jaarlijks lager is dan € 100,00.

De afkoopsom bedraagt de totale vergoeding die berekend is over de looptijd.

Voorbeeld: Een jaarlijkse vergoeding van € 100,00 gedurende een looptijd van 30 jaar kan worden afgekocht tegen een bedrag van € 3.000,00.

Nr.

• 4.

  Privaatrechtelijke toestemmingen (als eigenaar) – uitgangspunten prijsvaststelling

4.1

Voor het plaatsen van een zendmast wordt een commerciële vergoeding in rekening gebracht.

4.2

Voor het plaatsen van een pinautomaat wordt een marktconforme vergoeding gehanteerd.

4.3

Voor het plaatsen van infopanelen, gedenkstenen, monumenten en plaquettes alsmede brugdoeken wordt een marktconforme vergoeding in rekening gebracht; voor het plaatsen van een gedenksteen voor een verkeerslachtoffer wordt geen vergoeding in rekening gebracht omdat het hier gaat om een tijdelijk karakter.

Nr.

• 5.

  Verpachting – uitgangspunten prijsvaststelling

5.1

De vergoedingen zijn gebaseerd op het Pachtnormenbesluit.

5.2

De gemeente sluit, vanwege het flexibele aard, liberale pachtovereenkomsten (geliberaliseerde pacht). De looptijd van nieuwe pachtovereenkomsten bedraagt maximaal drie jaar met de mogelijkheid om de overeenkomst jaarlijks op te zeggen. Bij einde van een pachtovereenkomst sluit de gemeente een nieuwe pachtovereenkomst met de pachter of zoekt de gemeente een geschikte nieuwe pachter.

Nr.

• 6.

  Optie – uitgangspunten

6.1

Om langdurig en onnodig beslag op de bouwgrond te voorkomen wordt voor het verlenen van een optie een vergoeding in rekening gebracht. Deze vergoeding geldt voor particulieren alleen bij de eerste uitgifte van de vrije bouwkavels en voor iedere uitgifte van bedrijfskavels aan ondernemers. Als er een koopovereenkomst tot stand komt wordt de optievergoeding in mindering gebracht op de koopsom.

Nr.

• 7.

  Verkopen of verhuren van onroerende zaken (geen panden of bouwkavels) – procedure

7.1

Registratie van de ontvangst van het verzoek in Corsa.

7.2

Eerste beoordeling op basis van feiten, beleid en wet; verzoek direct afwijzen als dit helder is.

7.3

Intern advies vragen (ROEZ, Openbare Werken, Groenbeheer etc.).

7.4

Klic melding doen; kosten verhalen bij overeenstemming over verkoop of verhuur.

7.5

Besluit door teammanager Vastgoed en bekend maken (via grondaanbieding of huurovereenkomst).

Nr.

• 8.

  Verpachting van agrarische grond

Het betreft geliberaliseerde pacht

8.1

De agrarische gronden worden voor maximaal drie jaar verpacht waarbij de verpachting jaarlijks kan worden opgezegd.

8.2

Als de gemeente de agrarische grond (nog) niet nodig heeft en er verder geen bijzonderheden zijn wordt pachtovereenkomst jaarlijks stilzwijgend verlengd.

8.3

Als de pachter de pachtovereenkomst beëindigt en de gemeente de agrarische grond opnieuw wenst te verpachten dan wordt een nieuwe pachter gezocht. Hierbij heeft een pachter, die zijn bedrijf (het meest) nabij de agrarische grond heeft gevestigd, de voorkeur.

Nr.

• 9.

  Verkoop panden – procedure

Op verzoek of initiatief van de gemeente

9.1

De gemeente geeft een taxatieopdracht aan een externe, onafhankelijke deskundige om de waarde te bepalen; het college stelt de verkoopmethode, verkoopmarges eventuele aanvullende criteria vast

9.2

Publicatie van de voorgenomen verkoop op de gemeentelijke website, sociale media en weekbladen.

De publicatie bevat: adres/kadastrale naam van het pand, korte omschrijving van het pand incl. bestemming overeenkomstig het geldende bestemmingsplan, vaste koopsom dan wel bodemprijs, contactpersoon bij de gemeente inclusief telefoonnummer, wijze van reageren en toewijzing en eventuele bijzondere selectiecriteria

9.3

Gegadigden kunnen binnen de reactietermijn van tenminste 15 dagen via een reactieformulier hun belangstelling kenbaar maken. Als de gemeente een bodemprijs hanteert zal ook de (voorwaardelijke) biedprijs door gegadigde kenbaar moeten worden gemaakt

9.4

Als de gemeente een vaste koopsom hanteert wordt bij gelijkwaardigheid het pand toegewezen door loting. Bij de loting kunnen gegadigden aanwezig zijn. Wanneer de gemeente een bodemprijs hanteert wordt het pand toegewezen aan de hoogste bieder.

9.5

De gegadigde wordt binnen 5 werkdagen na de toewijzing schriftelijk geïnformeerd en ontvangt een overeenkomst. De overeenkomst geldt als een aanbod. De gegadigde dient de overeenkomst binnen de gestelde termijn te tekenen of te reageren op de inhoud. Een niet tijdige reactie door de gegadigde of een inhoudelijke reactie op de hoogte van de koopsom, de ligging of de bestemming kan door de gemeente worden aangemerkt als een afwijzing van het aanbod. Bij afwijzing van het aanbod ontvangt de eerstvolgende op de lijst van de loting een aanbod. Toewijzing wordt (anoniem) bekend gemaakt op de website. Overige gegadigden ontvangen een afschrijving.

Nr.

• 10.

  Verkoop van vrije bouwkavels (geen bedrijfskavels) – procedure

10.1

De kavelprijzen staan vast en zijn gebaseerd op de Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijzen.

10.2

Publicatie van de voorgenomen verkoop (eerste uitgifte) op de gemeentelijke website, sociale media en weekbladen.

De publicatie bevat: adres/kadastrale naam van de kavel(s), korte omschrijving van de kavel(s) en het nieuwbouwplan incl. bestemming overeenkomstig het geldende bestemmingsplan, koopsom, contactpersoon bij de gemeente incl. telefoonnummer, wijze van reageren plus wijze van toewijzing en eventuele bijzondere, door de gemeente te formuleren, selectiecriteria.

10.3

Gegadigden kunnen binnen de reactietermijn via een reactieformulier hun belangstelling voor één of meer kavels kenbaar maken. Als de gemeente een bodemprijs hanteert zal ook de (voorwaardelijke) biedprijs door gegadigde kenbaar moeten worden gemaakt.

10.4

Toewijzing vindt plaats via loting tenzij bijzondere selectiecriteria en andere toewijzing bepalen.

10.5

Als de gemeente een vaste koopsom hanteert wordt bij gelijkwaardigheid de kavel(s) toegewezen via loting door een notaris. Uitgangspunt is dat een particulier niet twee kavels toegewezen kan krijgen. Heeft een particulier een kavel toegewezen gekregen dan doet hij/zij niet meer mee in de verdere verloting of toewijzing op grond van hoogste bieding.

10.6

Na de loting wordt de gegadigde 5 werkdagen na de toewijzing schriftelijk geïnformeerd en ontvangt de gegadigde een optieovereenkomst (met optievergoeding). De gegadigde dient de overeenkomst binnen de gestelde termijn te tekenen of te reageren op de inhoud. Een niet tijdige reactie of een inhoudelijke reactie op de hoogte van de koopsom, de ligging of de bestemming kan door de gemeente worden aangemerkt als een afwijzing van het aanbod. Toewijzing wordt (anoniem) bekend gemaakt op de website. Overige gegadigden ontvangen een afschrijving. Na afloop van de gestelde termijn worden de niet verkochte bouwkavels opnieuw geloot volgens de procedure. Daarmee eindigt de eerste uitgifte van bouwkavels.

10.7

Na de eerste uitgifte van bouwkavels vindt de verkoop van de niet verkochte bouwkavels plaats via publicatie op de gemeentelijke website, sociale media en weekbladen. Verkoop vindt dan plaats aan belangstellende die zich het eerst meldt.

Nr.

• 11.

  Loting van vrije bouwkavels – procedure

11.1

Alle gegadigden dienen zich op te geven door middel van door de gemeente te verstrekken opgaveformulier.

11.2

Aan alle gegadigden wordt door een notaris of een ambtenaar een nummer toegekend, beginnend vanaf 1 en daarna oplopend.

11.3

Er wordt vervolgens in het openbaar, op een bij aanvang van de inschrijving te noemen locatie, een verloting plaatsvinden. Alle gegadigden kunnen hierbij aanwezig te zijn. Ook dienen er twee vertegenwoordigers van de gemeente aanwezig te zijn.

11.4

Bij de verloting zal de notaris of de ambtenaar uit een koker een nummer trekken, welk nummer correspondeert met een gegadigde.

11.5

De gegadigde die bij het betreffende nummer hoort krijgt de kavel toegewezen. In geval van verkoop van meerdere onroerende zaken krijgt de gegadigde het recht om een onroerende zaak/kavel aan te wijzen welke hij in eigendom wenst te verwerven.

11.6

Er wordt net zo lang doorgeloot tot dat alle kavels zijn geloot.

Nr.

• 12.

  Verkoop bedrijfskavels – procedure

12.1

De kavelprijzen staan vast en zijn gebaseerd op de Nota Grondbeleid en de Nota Grondprijzen.

12.2

Een belangstellende heeft belangstelling voor de aankoop van een bedrijventerrein of een bouwkavel. De gemeente beoordeelt het verzoek en bij instemming wordt er een optie-overeenkomst (met optievergoeding) aangeboden. Bij niet tijdige betaling komt er geen optieovereenkomst tot stand.

12.3

Als een belangstellende gebruik wil maken van de optie stuurt hij de optieovereenkomst getekend terug binnen 10 werkdagen na verzending door de gemeente. Bij niet tijdige verzending door de belangstellende komt er geen optieovereenkomst tot stand.

12.4

De optieovereenkomst kan op verzoek éénmalig tegen vergoeding worden verlengd.

12.5

Als de belangstellende de bedrijfskavel wenst te kopen wordt dit schriftelijk kenbaar gemaakt aan de gemenete.

12.6

De belangstellende ontvangt vervolgens binnen 14 dagen een koopovereenkomst. Deze overeenkomst geldt als een aanbod. De belangstellende dient de overeenkomst binnen de gestelde termijn te tekenen of te reageren op de inhoud. Een niet tijdige reactie door de gegadigde of een inhoudelijke reactie op de hoogte van de koopsom, de ligging of de bestemming kan door de gemeente worden aangemerkt als een afwijzing van het aanbod. Als er een koopovereenkomst tot stand komt wordt de betaalde optievergoeding in mindering gebracht op de aankoopsom.