Grondprijzenbrief 2025

1.1 Inleiding

De Nota Grondbeleid Capelle aan den IJssel is door de gemeente raad vastgesteld op 11 november 2024. In de Nota Grondbeleid is vastgesteld dat het College van Burgemeester en Wethouders jaarlijks de grondprijzenbrief met de actuele grondprijzen vaststelt. Met het vaststellen van de Grondprijzenbrief 2025 vervalt de Grondprijzenbrief 2024.

De grondprijzen voor woningbouw, kantoren en bedrijventerrein worden residueel bepaald. De overige prijzen zijn geïndexeerd en blijven daarmee marktconform. Ten opzichte van de Grondprijzenbrief 2024 zijn de vaste grondprijzen met het Consumentenprijsindex (CPI-index) verhoogd. Het CPI-cijfer is 3,5%, deze is genomen voor de jaarmutatie van oktober 2023 tot en met oktober 2024.

1.2 Doelstelling van de Grondprijzenbrief

De Grondprijzenbrief heeft als doelstelling om zowel het bestuur als de organisatie inzicht te geven in de wijze van vaststelling en hoogte van de grondprijzen. De hoogte van de prijzen is bepalend voor de te genereren gemeentelijke opbrengsten. Hierbij is het streven om de door de gemeente gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

Het niet hanteren van marktconforme prijzen door de gemeente is in strijd met de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun. Behoudens voor sociale huur; die vallen onder de DAEB vrijstelling. Door het opstellen van deze Grondprijzenbrief en het jaarlijks actualiseren hiervan worden door de gemeente marktconforme prijzen toegepast. Hiermee wordt (ongeoorloofde) staatssteun voorkomen.

De Grondprijzenbrief is tot stand gebracht door gebruik te maken van:

• -

  gemeentelijke gronduitgifte gegevens;

• -

  marktgegevens;

• -

  gegevens uit prijzennota’s van omliggende gemeenten in de regio

1.3 Uitvoering van de Grondprijzenbrief

De Grondprijzenbrief is een uitwerking van het gemeentelijk grondbeleid zoals vastgesteld in de Nota Grondbeleid 2024. Voor het college van burgemeester en wethouders, en daarmee de afdeling Stadsontwikkeling, is het een kader waarbinnen vaststellingen van en onderhandelingen over grondprijzen plaatsvinden.

Deze brief vormt vervolgens de basis voor alle onderhandelingen en transacties met betrekking tot gronden. Ook voor het opstellen van gemeentelijke grondexploitaties, anterieure overeenkomsten en eventueel exploitatieplannen wordt deze nota toegepast voor voornamelijk het ramen van grondopbrengsten.

De afdeling Stadsontwikkeling is belast met de uitvoering van de Grondprijzenbrief en met het op basis daarvan voorstellen doen over de te hanteren grondprijzen. Voor de afdeling Stadsontwikkeling is deze brief kader stellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen.

1.4 Verandering grondprijzen

De grondprijzen van 2025 zijn geïndexeerd ten opzichte van de grondprijzen 2024. De indexatie heeft plaats gevonden door middel van het CPI, welke door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) bepaald is. Voor de CPI-jaarmutatie wordt de maand oktober aangehouden, voor oktober 2024 is de CPI-jaarmutatie 3,5%. De grondprijzenprijzen 2025 zijn daarom 3,5% verhoogt ten opzichte van 2024.

Met het oog op 2026 wordt in 2025 een benchmark uitgevoerd. Deze benchmark richt zich op het prijspeil van vergelijkbare en omliggende gemeenten. Mogelijk resulteert dit in een aanpassing van de grondprijzen in 2026.

Sociale woningbouw

Betaalbare woningbouw staat steeds meer onder druk, vanwege hoge bouwkosten. In het Programma Wonen 2024-2028 heeft de gemeente de ambitie uitgesproken de betaalbare voorraad uit te breiden. De grondprijzen voor sociale woningbouw is voor 2025 geïndexeerd met het CPI.

Voor de grondprijzenbrief 2026 wordt er in een vroeg stadium het gesprek aangegaan met de woningbouwcorporaties. In overleg wordt er voor 2026 gekeken naar de mogelijheid voor het opsplitsen van de grondprijzen in verschillende appartemententypes om deze beter aan te laten sluiten bij de gemeentelijke opgaven en ambitie.

2.1 Algemeen

Bij het tot stand komen van grond en onroerende zaaktransacties dient een prijs te worden bepaald. Voor de bepaling van de hoogte van de prijzen ten behoeve van het tot stand komen van een transactie zijn verschillende prijsmethodieken toepasbaar. In deze paragraaf staan de verschillende situaties voor het tot stand komen van een transactie en de door de gemeente gekozen prijsmethodieken beschreven. Ook wordt kort toegelicht waarom die keuze is gemaakt.

2.2 Methodes van grondprijsberekening

Vaste prijs

Voor bepaalde bestemmingen hanteert de gemeente Capelle aan den IJssel vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de grondprijzenbrief. Vanwege de diversiteit (en soms complexiteit) van bepaalde gronden, wordt in een aantal gevallen door middel van een afzonderlijke taxatie de prijs bepaald. In de grondprijzenbrief is dit ook als zodanig opgenomen.

Genormeerde (residuele) methode

Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet worden en bekend is welke functie het betreft. Het bouwplan wordt getoetst aan de markt en getaxeerd door een onafhankelijke taxateur.

Bij de genormeerde residuele methode wordt in de ontwikkelfase van een project door de gemeente op basis van marktonderzoek een inschatting gemaakt van de marktconforme commerciële waarde. Vervolgens wordt dit verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden. Dit is dus een rekenwijze op basis van kengetallen die ingezet wordt om de haalbaarheid van een project te onderzoeken.

In figuur 1 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning.

Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW)

* bij woningbouw V.O.N.-prijs (inclusief BTW)

** bij woningbouw netto opbrengst = V.O.N.-prijs exclusief BTW

Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen met een huurwaarde of bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend.

In figuur 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning.

Figuur 2: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoning

* inclusief BTW

De residuele grondprijzen worden getoetst middels de comparatieve methode, zodat de gronden een minimale waarde houden en niet een restant is van een vastgoedontwikkeling.

Comparatieve methode

Bij de comparatieve (vergelijkende) methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond en de vergelijking met de omliggende gemeenten is hierbij van belang.

Voor een aantal functies wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Dit houdt in dat ook ervaringscijfers en vergelijkingen een rol spelen bij de vaststelling van grondprijzen. Dit geldt vooral bij het bepalen van de grondprijzen voor vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), bedrijventerreinen, detailhandel en horeca. Hiervoor is gekozen, aangezien bij particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen de bouwplanuitwerkingen en dus ook de stichtingskosten, per bouwplan verschillend kunnen zijn. Dit kan resulteren in uiteenlopende grondprijzen in hetzelfde uitgiftegebied wat niet bevorderlijk is voor eenduidige en transparante grondprijzen.

2.3 Beleidskeuze per bestemming / functie

In onderstaand overzicht staat per bestemming / functie weergegeven op welke wijze (methode) de grondprijs wordt bepaald en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan.

Voor de grondprijsbepaling geldt dat inzicht nodig is in de opbrengsten en kostenkant van de betreffende gebruiksfunctie.

3.4 Uitgangspunten bij levering grond

Voor alle in deze Grondprijzenbrief genoemde grondprijsniveaus gelden de volgende uitgangspunten:

• -

  de genoemde prijzen hebben prijspeil 1 januari 2025 en zijn exclusief BTW en kosten koper, tenzij anders vermeld;

• -

  de grondprijzen zijn vrij van subsidies (behoudens sociale huurwoningen) en premies.