Programma Vereveningsfondsen 2025

1.1 Aanleiding

Stimulering Woonambities

De gemeente Kaag en Braassem heeft beleidsambities ten aanzien van de bouw van nieuwe woningen. In de Woonagenda Holland Rijnland (2023) en de Omgevingsvisie Kaag en Braassem (2024) is de norm aangegeven van minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment in nieuwbouwprojecten.

We willen de ontwikkeling van sociale huurwoningen en woningen in het middensegment (goedkope koop, middenhuur en betaalbare koop) in de kernen van de gemeente stimuleren met een bijdrage uit het Programma Vereveningsfondsen. Het fonds wordt gevoed met bijdragen van ontwikkelingen waar de voorgenoemde norm niet wordt gerealiseerd.

Op 21 november 2023 is de Nota Vereveningsfondsen d.d. 17 juni 2013 vastgesteld als Programma onder de Omgevingswet. Daarbij is aangegeven dat onderzoek zou worden gedaan naar de actualisering van de systematiek van de verevening. Deze moet in lijn zijn

met het raadsakkoord 2022-2026 “Samen bouwen aan de toekomst van onze dorpen”.

Via dit geactualiseerde Programma wordt dit bewerkstelligd.

Flexibiliteit in het voorzien van de parkeerbehoefte

Ruimtelijke bouwplannen moeten voldoen aan de parkeernorm uit bijvoorbeeld de richtlijnen van het CROW. Om meer flexibiliteit bij de toelating van bouwplannen te creëren ten aanzien van een verplicht aantal parkeerplaatsen wordt een fonds voor parkeren in stand gehouden.

Financiële verantwoording

In dit Programma wordt het functioneren van het fonds behandeld. Dit fonds is, conform de definities in het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten, formeel een bestemmingsreserve. De gemeenteraad stelt met dit Programma de noodzakelijke voorwaarden vast en bepaalt de financieel-economische en juridische spelregels voor deze reserve.

1.2 Doelstelling

De gemeente houdt op dit moment een bestemmingsreserve sociale woningbouw in stand om particuliere en eigen gemeentelijke ruimtelijke ontwikkelingsprojecten meer flexibiliteit te bieden voor een beter inpasbaar ruimtelijk plan. De bestemmingsreserve heeft conform het raadsbesluit d.d. 17 juni 2013 de volgende doelstellingen:

• •

  Doelstelling van de bestemmingsreserve Sociale woningbouw is oplossing bieden voor ruimtelijke en volkshuisvestelijke a-flexibiliteit die in sommige woningbouwprojecten kunnen ontstaan door consequente toepassing van de minimaal 30% sociale huur en 40% middensegment in woningbouwprojecten.

• •

  Doelstelling van de Bestemmingsreserve Parkeren is oplossing bieden voor ruimtelijke knelpunten die in projecten (kunnen) ontstaan door strikte toepassing van de parkeernormering in de publicatie 182 van CROW die de gemeente hanteert als parkeernorm.

1.3 Afbakening

Dit Programma is gebaseerd op de Omgevingswet. Ook is het Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV) in acht genomen. Verder geeft dit Programma aanvullende gemeentelijke voorwaarden met betrekking tot de financiële compensatieregeling bij de ontwikkeling van een woningbouwlocatie.

Dit Programma heeft betrekking op alle nieuwbouwprojecten waarvoor een vergunning op het moment van vaststelling van de actualisering van het Programma nog moet worden aangevraagd. Projecten waarover de gemeente al geruime tijd in gesprek is en/of waarvoor al een overeenkomst aanwezig is, zijn vrijgesteld worden van deze geactualiseerde regeling.

1.4 Bevoegdheid gemeenteraad en college

De gemeenteraad is bevoegd tot aanwijzing van een bestemmingsreserve. Ook is de raad bevoegd tot doteren aan en onttrekken van middelen uit de (bestemmings)reserves. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om in bijzondere gevallen te besluiten af te wijken van de beleidseis sociale huur en middensegment en parkeernormering in ruimtelijke projecten/bouwplannen. Het college kan daartoe een financiële compensatie vaststellen met behulp van dit Programma. De gemeenteraad faciliteert daarmee een andere verdeling van sociale huur en middensegment en lost het parkeerprobleem van bouwplannen op.

De bestemmingsreserves vormen onderdeel van de reserve Bouwgrondexploitatie, verwezen wordt naar de Nota Reserves en voorzieningen 2024. Geen bijdrage wordt gegeven als het saldo in de bestemmingsreserve ontoereikend is.

De bevoegdheid om te beslissen over een ontheffing ligt bij het college. Een aanvrager van een omgevingsvergunning kan geen rechten ontlenen aan het bestaan van de bestemmingsreserve.

De wijze waarop deze bestemmingsreserve gevoed wordt en middelen daaraan kunnen worden onttrokken wordt in dit Programma behandeld. Het college zal binnen het in dit Programma vastgelegd kader een nadere regeling uitwerken.

1.5 Leeswijzer

In de volgende hoofdstukken worden de twee bestemmingsreserves toegelicht: de bestemmingsreserve Sociale woningbouw en middensegment huur (hoofdstuk 2) en de bestemmingsreserve Parkeren (hoofdstuk 3).

2.1 Introductie

In dit hoofdstuk wordt het functioneren de bestemmingsreserve sociale woningbouw beschreven en aangegeven onder welke voorwaarden de werking van de reserve geldt.

Deze reserve heeft een vereveningsfunctie voor het tot stand brengen van diverse typen gewenste woningbouw, sociale woningbouw en woningen in het middensegment.

De Omgevingswet geeft een handvat om woningbouw onder andere naar verplichte hoeveelheid sociale huur en middensegment te categoriseren. Het te realiseren percentage sociale huur en middensegment is bepaald in de Woonagenda Holland Rijnland en wordt vastgelegd in een planologisch besluit. Voor Kaag en Braassem is dat de Omgevingsvisie (versie 2024) d.d. 5 februari 2024 en tegelijkertijd ook in het omgevingsplan of het betrokken planologische besluit anderszins.

2.2 Reserve Bouwgrondexploitatie

De reserve bouwgrondexploitatie heeft de volgende drie functies:

• 1.

  Buffer voor geanalyseerde risico's bij verliesgevende plannen.

• 2.

  Compensatiefunctie (ook met externe partijen) om plan overschrijdend budgettair te kunnen voldoende aan de gewenste woningdifferentiatie, sociale huur, middensegment en duur segment.

• 3.

  Het beschikbaar houden van gelden van derden die zij op grond van het Programma Vereveningsfondsen om aan de ter zake van een bepaalde ontwikkeling geldende parkeernorm te kunnen voldoen (onderdeel bestemmingsreserve Parkeren, zie raadsbesluit d.d. 17 juni 2013)).

2.3 Definities

Sociale woningbouw

• •

  Woningen in de categorie sociale huur en middensegment gezamenlijk.

Sociale huurwoning

• •

  Sociale huurwoning - zijnde huurwoningen (conform artikel 5.161c (aanwijzing woningbouwcategorieën uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Link ) met een aanvangshuurprijs onder de huurtoeslaggrens, bedoeld artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag. De huurtoeslaggrens, conform de Wet op de huurtoeslag bedraagt per 1 januari 2024 € 879,66. Conform het omgevingsplan, c.q. de doelgroepenverordening, is de termijn van instandhouding van deze woningen gedurende twintig jaren na ingebruikname verzekerd.

Middensegment woning

Het middensegment bestaat uit huurwoningen en koopwoningen. Hieronder worden deze beide categorieën nader toegelicht. Hierbij is aangesloten op de toegepaste definities in de Woonagenda Holland Rijnland.

• •

  Middenhuur woning - zijnde huurwoningen met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in huurtoeslag artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, en ten hoogste de maximale huurprijs behorende bij 186 punten volgens het Woningwaarderingsstelsel op grond van de Wet betaalbare huur. Per 1 juli 2024 is deze maximale huurprijs € 1.157,95.

• De instandhouding van deze woning is in het omgevingsplan, dan wel in de doelgroepenverordening bepaald op tenminste tien jaren na ingebruikname ervan.

• •

  Goedkope koopwoning - zijnde een woning die voldoet aan twee eisen. Ten eerste mag de VON-koopsom niet hoger liggen dan € 270.555,00 (prijspeil 1 januari 2024). Conform de doelgroepenverordening is de instandhoudingstermijn van deze woning tenminste 10 jaar. Definitie op basis van de Woonagenda Holland Rijnland juli 2023 (link)

• •

  Betaalbare koop – zijnde zowel grondgebonden als gelijkvloerse woningen onder de betaalbaarheidsgrens van € 390.000,- VON (prijspeil 1 januari 2024.. Deze betaalbaarheidsgrens volgt de jaarlijkse actualisatie door de rijksoverheid (Ministerie van BZK).

Welke bouwprojecten

Deze nota is van toepassing op alle nieuwbouw projecten. Kleine bouwprojecten (minder dan 12 woningen) kunnen via dit Programma verevenen middels een bijdrage. Grotere bouwprojecten dienen aan de norm te voldoen en alle projecten (klein of groot) kunnen een bijdrage verkrijgen als meer dan de norm wordt gerealiseerd.

Een nieuwbouwwoning

Onder nieuwbouw woning wordt verstaan één nieuw te realiseren woning als toevoeging aan de woningvoorraad. Het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen valt dus niet binnen het bestek van deze nota, maar bijvoorbeeld het verbouwen van een kantoorpand naar appartementen wel.

Prijsgrens en indexering

Genoemde prijzen hebben prijspeil 1 januari 2024. Zodra er een nieuwe prijsgrens bekend is, per 1-1-2025 of opvolgend jaar, zal in de plaats van de nu weergegeven bedragen de nieuwe bedragen gelezen moeten worden.

2.4 Doelstelling

De doelstelling van het programma vereveningsfondsen is de stimulering van woningbouw in de categorie sociaal (sociale huur) en middensegment (middenhuur, goedkope koop en betaalbare koop). Bouwplannen waarbinnen sociaal en middenhuur boven de norm gerealiseerd worden kunnen in aanmerking komen voor een financiële bijdrage.

Anderzijds heeft het vereveningsfonds tot doel het financieel voordeel van bouwplannen waar deze woningcategorieën niet worden gerealiseerd, te verevenen.

De essentie is om aan een programmaontwikkeling met een lagere grondwaarde (waarin meer sociale huur en middensegment huur dan de norm gerealiseerd wordt) op aanvraag een bijdrage toe te kennen en een programmaontwikkeling met een hogere grondwaarde (door minder sociale huur en minder middensegment huur dan norm) via een anterieure overeenkomst of krachtens een omgevingsvergunning te laten betalen voor een programma-ontwikkeling met een lagere grondwaarde. Deze verevening vormt de kern van dit Programma.

De realisering van het gewenste bouwprogramma kan privaatrechtelijk worden vastgelegd, in een anterieure overeenkomst of publiekrechtelijk via het omgevingsplan, de betrokken planologische maatregel of de omgevingsvergunning inclusief voorschriften. De privaatrechtelijke weg heeft onze voorkeur. Indien een initiatiefnemer een bouwplan wil bouwen dat niet in de mix van 30/40/30 sociale huur/middensegment/vrije sector tot uiting komt, maar bijvoorbeeld 0/0/100 (100% vrije sector) zal hij een bijdrage voor het bouwen van sociale woningbouw en middensegment elders moeten betalen. Deze verplichting zullen wij met hem in de anterieure overeenkomst vastleggen.

In dit voorbeeld zal de ontwikkelaar een hogere grondwaarde realiseren door de bouw van alleen vrije sector woningen in plaats van te voldoen aan de verplichting van minimaal 30% sociale huurwoningen en minimaal 40% middensegment woningen met een lagere grondwaarde. De overwaarde die daarmee behaald wordt zal ingezet moeten worden om in een ander project meer sociale huur woningen en/of middensegment woningen te realiseren om per saldo aan de gestelde norm van respectievelijk 30% en 40% te voldoen.

2.5 Afwegingskader

De hoofdregel is dat bij nieuwbouw van woningen 30% als sociale huur en 40% in de categorie middensegment wordt gerealiseerd. Bij de ontwikkeling van bouwplannen is dit beleid leidend en moet aan deze norm worden voldaan.

In deze paragraaf wordt het afwegingskader gegeven voor de situaties waarbij een bijdrage kan worden verkregen vanuit het vereveningsfonds en de situaties waarbij het onder omstandigheden geaccepteerd wordt dat wordt afgeweken van de norm. In die gevallen kan een bijdrage verschuldigd zijn.

Wel voldoen aan de norm, voorwaarden voor het verkrijgen van een bijdrage:

Bij meer dan 30% sociale huur en/of 40% middensegment woningen kan een bijdrage worden verkregen. De bijdrage voor het middensegment zal alleen gegeven worden voor middenhuur woningen die boven de 40% norm worden gerealiseerd.

Voorwaarde is verder dat aantoonbaar overleg met de woningcorporatie heeft plaatsgevonden met behulp van het regionale afsprakenkader over de overname, c.q. afname, van de (sociale-) en de middenhuur huurwoningen. Woningcorporaties hebben namelijk een belang bij het realiseren van meer sociale huurwoningen en middenhuurwoningen. Met woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over de instandhouding en uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen. Uitgangspunten zijn hierbij: Bij nieuwbouw projecten zullen woningcorporaties 100% sociaal bouwen. Bij sloop en nieuwbouw zullen in ieder geval evenveel sociale huurwoningen moeten terugkeren als er eerder aanwezig waren.

Met de woningcorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt over de realisatie van woningen in de categorie middensegment, onderdeel middenhuur.

Na de realisering van (sociale huur-) en middenhuur-woningen worden deze in alle gevallen toegewezen via het woningtoewijzingssysteem van Holland Rijnland.

Sociale en middensegment woningen dienen te voldoen aan de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten en de daarop gebaseerde regelgeving en aan de Doelgroepenverordening sociale woningbouw Kaag en Braassem voor wat betreft de instandhoudingstermijn 20 of 10 jaren.

Tenslotte moet worden voldaan aan de Uitvoeringsregels sociale woningbouw en middensegment huur.

Niet voldoen aan de norm: bijdrage verschuldigd.

De gronduitgevende partij (of de gemeente) heeft te allen tijde de plicht een keuze hiertoe schriftelijk aan te tonen en te voorzien van gegronde redenen en inspanningen. Argumenten van louter financiële aard worden niet gehonoreerd. In deze gevallen kan in het belang van de gewenste goede ruimtelijke ordening worden afgeweken van de norm van 30% sociale huur en 40% middensegment. De verschuldigde bijdrage wordt gestort in de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw en middensegment huur.

Uitzonderingen - situaties waarin geen of een lagere bijdrage is verschuldigd.

Het optimaal gebruiken van bestaande woningen, c.q. woonruimte, wordt gestimuleerd.

Geen bijdrage is dus verschuldigd indien nieuwe woningen binnen de woningvoorraad ontstaan als gevolg van de splitsing van een bestaande, zelfstandige woning in een hoofdgebouw met uitsluitend een woonbestemming. Het aantal nieuwe woningen dat per splitsing zonder betaling van een bijdrage gerealiseerd mag worden is maximaal vier woningen.

Het college is bevoegd om in bepaalde situaties af te zien van het vragen van een bijdrage.

Situaties waarin zich dit kan voordoen zijn:

• •

  (Voormalige) bedrijfswoningen die door middel van een planologische procedure de status van burgerwoning verkrijgen;

• •

  Voor zeer kleine woningbouwontwikkelingen met 5 (of minder) woningen geldt dat het aandeel te realiseren sociale huurwoningen ook gerealiseerd kunnen worden in de vorm van Goedkope koopwoningen;

• •

  Ten aanzien van middensegment woningen geldt deze uitzondering niet omdat binnen deze categorie al verschillende woningtypes mogelijk zijn zoals goedkope koop, betaalbare koop en middenhuur;

• •

  Overgangsrecht: Voor bouwplannen waar voor reeds een anterieure overeenkomst is ondertekend of binnen drie maanden na het van kracht worden van dit Programma ondertekend zal worden zal de oude regeling blijven gelden.

• •

  Geen of beperkte ruimte voor kostenverhaal: Hiervan is sprake als de opbrengsten van een project onvoldoende hoog zijn om alle te verhalen kosten te dekken. In dat geval worden de te verhalen kosten gemaximeerd op de beschikbare opbrengsten minus de kosten. Dit wordt ook wel macro-aftopping genoemd.

• Situaties waarbij zich dit kan voordoen zijn bijvoorbeeld bouwprojecten waarbij aantoonbaar sanering moet plaatsvinden vanwege een geval van ernstige bodemverontreiniging, of omdat het bouwproject voorziet in het behoud of herstel van een karakteristiek pand, object of gebied zoals bedoeld in de Verordening adviescommissie omgevingskwaliteit Kaag en Braassem d.d. 7 november 2022.

Tenslotte neemt de kans op macro aftopping toe als er ook andere bijdragen zijn verschuldigd zoals een exploitatiebijdrage in een gebied waar een exploitatieplan van kracht was en nu kostenverhaalregels voor zijn opgenomen in het Omgevingsplan.

2.6 De compensatiebijdrage

Methodiek

De compensatiebijdragen aan het fonds zijn berekend op basis van het verschil tussen de grondwaarde van een woning in de categorie sociale huur of middensegment vergeleken met de grondwaarde van een woning in de categorie vrije sector (en niet zijnde middensegment).

Het verschil in grondwaarde is berekend aan de hand van de residuele grondwaarde van aantal gedefinieerde ‘normwoningen’ waar vervolgens de grondontwikkelingskosten (kosten voor bouw- en woonrijpmaken en plankosten) vanaf zijn getrokken. Deze grondwaarde is vergeleken met de grondwaarde van sociale huurwoningen of woningen in de categorie middensegment. De grondwaarde van sociale huurwoningen en middensegment woningen hebben wij bepaald op basis van het grondbeleid voor sociale huurwoningen en de residuele waardebenadering voor wat betreft de middensegment woningen en de vrije sectorwoningen.

Per type normwoning is de compensatiebijdrage aan het vereveningsfonds berekend. Vervolgens is voor de uitvoerbaarheid van het Programma ervoor gekozen om één bijdrage voor grondgebonden eengezinswoningen en appartementen te vragen, waarbij wel onderscheid wordt gemaakt tussen bijdrage voor een woning in de categorie sociale huur en categorie middensegment.

De methode in woorden uiteengezet

De grondwaarde onder een sociale huur- en/of middensegmentwoning is onvoldoende om de kosten die gemaakt worden in de grondexploitatie volledig te dekken. Om toch een haalbare grondexploitatie te kunnen maken worden vrije sectorwoningen toegevoegd. Bij vrije sectorwoningen is de grondwaarde gemiddeld ruim voldoende om de grondexploitatiekosten te dekken. De overmaat in de grondwaarde kan ingezet worden om het tekort in grondwaarde bij het realiseren van sociale woningbouw te dekken. Indien voldaan wordt aan de algemene norm van 30% sociale huur en 40% middensegment is er evenwicht in de grondexploitatie.

Indien afgeweken wordt van deze norm zal een bijdrage betaald of ontvangen moeten worden om alle kosten te kunnen dekken.

Dit geld is nodig om elders voldoende grondwaarde te verkrijgen voor de dekking van de kosten van een grondexploitatie waarbinnen die extra benodigde sociale huurwoningen en woningen in de categorie middensegment gerealiseerd zullen worden.

Het verschil in de gemiddelde grondwaarde tussen een sociale huurwoning en/of middensegment woning en een vrije sector woning is voldoende om dit bedrag te rechtvaardigen (let op: het gaat om gemiddelden die altijd toegepast moeten worden).

De bijdrage.

Indien er onvoldoende sociale huurwoningen of woningen in de categorie middensegment worden gerealiseerd zullen de volgende bijdragen worden gevraagd:

• •

  de compensatiebijdrage per niet-gebouwde grondgebonden sociale huurwoning bedraagt € 65.000,-;

• •

  de compensatiebijdrage per niet-gebouwde grondgebonden woning in het middensegment bedraagt € 25.000,-;

• •

  de compensatiebijdrage voor appartementen in de categorie sociale huurwoning bedraagt € 25.000,-;

• •

  de compensatiebijdrage voor een appartement in de categorie middenhuur bedraagt € 15.000,-.

Voorgenoemde bedragen hebben een prijspeil van 1 januari 2025 en zullen jaarlijks bij vaststelling van de grondprijsbrief worden geactualiseerd.

De vanuit een bouwproject te betalen bijdrage wordt via een anterieure overeenkomst vastgelegd.

In de anterieure overeenkomst zal ook worden vastgelegd dat betaling van de bijdrage moet plaatsvinden bij het verkrijgen van een bouwtitel in de vorm van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Bij meerdere omgevingsvergunningen op basis van één anterieure overeenkomst zullen er ook meerdere betaalmomenten zijn.

De eis voor 30% sociale huur en 40% middensegment in de praktijk

De norm van 30% sociale huur bij nieuwbouw wordt berekend over het gehele nieuwbouwprogramma van een bepaald bouwproject. De bepaling van de aantallen te bouwen sociale huurwoningen voor een bouwproject zal op één decimaal worden berekend. De 30% en 40% eis geldt ook voor één nieuwbouw woning.

2.7 Enkele voorbeelden

Aan de hand van enkele voorbeelden wordt de compensatiebijdrage per type woning berekend.

Voorbeelden bij bouwplannen die niet voldoen

Een bouwplan met een bouwprogramma dat niet voldoet aan de regionale Woonagenda dient een bijdrage aan het vereveningsfonds te doen. Een plan voldoet hier niet aan als er geen 30% sociaal en/of geen 40% middensegment wordt gerealiseerd.

Per niet gerealiseerde woning in de voorgenoemde categorieën wordt per type woning de compensatie bijdrage berekend.

Voorbeeld 1. Bouw van één vrijstaande woning.

• •

  Bijdrage niet-gebouwde sociale huurwoning: Aantal woningen (1) maal norm (30%) maal vaste compensatiebijdrage voor een grondgebonden woning € 65.000,- is subtotaal € 19.500,-

• •

  Bijdrage niet gebouwde middensegment woning: Aantal woningen (1) maal norm (40%) maal vaste compensatiebijdrage voor een grondgebonden woning € 25.000,- is subtotaal € 10.000,-

Totale te betalen compensatiebijdrage (€ 19.500 + € 10.000): € 29.500,-

Voorbeeld 1a. Bouw van één middensegment grondgebonden woning.

• •

  Bijdrage niet-gebouwde sociale huurwoning : Aantal woningen (1) maal norm (30%) maal vaste compensatiebijdrage voor een grondgebonden woning € 65.000,- is € 19.500,-

• •

  Te ontvangen bijdrage per extra gerealiseerde middensegment woning: Aantal woningen (1) minus de norm (1 x 40%) = 0,6 maal het compensatiebedrag per middensegment woning € 25.000,-. Subtotaal € 15.000,-

Totale te ontvangen compensatiebijdrage (€ 19.500 -/- € 15.000): € 4.500,-

Voorbeeld 2. Bouw van 5 rijenwoning, categorie markt.

• •

  Bijdrage niet-gebouwde sociale huurwoning: Aantal woningen (5) maal norm (30%) maal vaste compensatiebijdrage voor een grondgebonden woning € 65.000,- is subtotaal € 97.500,-;

• •

  Bijdrage niet gebouwde middensegment woning: Aantal woningen (5) maal norm (40%) maal vaste compensatiebijdrage voor een grondgebonden woning € 25.000,- is subtotaal € 50.000,-;

Totale te betalen compensatiebijdrage (€ 97.500 + € 50.000): € 147.500,-

Voorbeeld 3. Bouw van elf appartementen, categorie markt (> 90 m²).

• •

  Bijdrage niet-gebouwde sociale huurwoning: Aantal woningen (11) maal norm (30%) maal vaste compensatiebijdrage voor een gestapelde woning € 25.000,- is subtotaal € 82.500,-;

• •

  Bijdrage niet gebouwde middensegment woning: Aantal woningen (11) maal norm (40%) maal vaste compensatiebijdrage voor een gestapelde woning € 15.000,- is subtotaal € 66.000,-;

Totale te betalen compensatiebijdrage (€ 82.500 + € 66.000): € 148.500,-

Voorbeelden bij bouwplannen waar meer sociaal en middensegment wordt gerealiseerd

Het vereveningsfonds kan ook de andere kant op werken bij een bouwplan waar juist méér woningen in de categorie sociaal en middensegment worden gerealiseerd dan in de Regionale woonagenda is vereist. In dat geval kan een bijdrage uit het vereveningsfonds worden verkregen.

De berekende bijdrage in de volgende voorbeelden is een maximale bijdrage, waarbij aan de volgende voorwaarden en de voorwaarden uit de Uitvoeringsregels Programma Vereveningsfondsen met betrekking tot het verkrijgen van een bijdrage moet zijn voldaan.

Voorbeeld 4. Bouw van 5 woningen: geen sociaal wel 5 midden huurwoningen (rijwoningen)

• •

  Te betalen bijdrage niet-gebouwde sociale huurwoning: Aantal woningen (5) maal norm 30% : 1,5 sociale huurwoningmaal vaste compensatiebijdrage voor grondgebonden woningen € 65.000,- is subtotaal € 97.500,- (te betalen)

• •

  Te ontvangen bijdrage per extra gerealiseerde middensegment woning: Aantal woningen (5) minus de norm 2 (5 x 40%) = 3 maal het compensatiebedrag per midden huurwoning € 25.000,-. Subtotaal € 75.000,- (te ontvangen)

Totale te betalen compensatiebijdrage (€ 97.500 -/- € 75.000): € 22.500,-

Voorbeeld 5. Bouw van 5 woningen: 5 sociale huurwoningen (rijwoningen)

• •

  Bijdrage per extra (> 30%) gerealiseerde sociale woning: 5 woningen minus de norm 1,5 (5 x 30%) = 3,5 maal de compensatiebijdrage van € 65.000,- per woning. Subtotaal is € 227.500,- (te ontvangen)

• •

  Bijdrage per niet gebouwde middensegment woning: ‘nul’ gerealiseerde woningen in categorie middensegment minus de norm (5 x 40%) = 2 maal het compensatiebedrag per middensegment woning van € 25.000,-. Subtotaal is € 50.000,- (te betalen)

Totale te ontvangen compensatiebijdrage (€ 227.500 -/- € 50.000): € 177.500,-

Voorbeeld 6. Bouw van 10 woningen: 5 sociaal én 5 middensegment rijwoningen.

• •

  Bijdrage per extra (> 30%) gerealiseerde sociale woning: 5 woningen minus de norm 3 (10 x 30%) = 2 maal de compensatiebijdrage van € 65.000,- per woning. Subtotaal € 130.000,- (te ontvangen)

• •

  Bijdrage per extra (>40%) gerealiseerde middensegment woning: 5 woningen minus de norm 4 (10 x 40%) = 1 maal de compensatiebijdrage van € 25.000 = € 25.000,- (te ontvangen)

Totale te ontvangen compensatiebijdrage (€ 130.000 + € 25.000): € 155.000,-

2.8 Samenvatting : Beleidsuitgangspunten

De volgende beleidsuitgangspunten zijn van toepassing in woningbouwprojecten waarin de gemeente een ontwikkelende partij faciliteert. Op grond van het Raadsakkoord 2022-2026 en de Omgevingsvisie dient bij nieuwbouw 30% aan sociale huur en 40% aan middensegment woningen te worden gerealiseerd. Als aan deze norm niet wordt voldaan wordt een financiële bijdrage overeengekomen in een anterieure overeenkomst ex 13.22 Omgevingswet en toegevoegd aan de bestemmingsreserve:

• 1.

  De eis van de bouw van tenminste 30% sociale woningbouw en 40% middensegment woningen uit het Omgevingsvisie is van toepassing op alle bouwprojecten waarbinnen nieuwe woningen aan de woningvoorraad worden toegevoegd. De eis geldt voor alle nieuwbouwprojecten ongeacht de omvang daarvan, ook voor bouwprojecten van één nieuwe woning. De te betalen bijdrage wordt bepaald op basis van de toetsing van een te realiseren bouwplan.

• 2.

  Voor de berekening van de te ontvangen of te betalen bijdrage wordt het te realiseren bouwprogramma vergeleken met de normen 30 % sociale woningbouw en 40 % middensegment. Voor de te ontvangen bijdrage worden alleen woningen in het segment middenhuur, qua aantal liggend boven de norm van 40 %, in aanmerking genomen. Voor de te betalen bijdrage wordt gekeken naar het voldoen aan de norm van 30% sociale woningbouw en 40% middensegment, zowel in de koop- als in de huursfeer.

• 3.

  Geen bijdrage is verschuldigd indien nieuwe woningen binnen de woningvoorraad ontstaan als gevolg van splitsing van een bestaande, zelfstandige woning in een hoofdgebouw met uitsluitend een woonbestemming. Het aantal nieuwe woningen dat per splitsing zonder betaling van een bijdrage gerealiseerd mag worden is maximaal vier woningen.

• 4.

  Het college is bevoegd in de volgende situaties geen of een lagere bijdrage te verlangen:

  • a.

    (Voormalige) bedrijfswoningen die door middel van een planologische procedure de status van burgerwoning verkrijgen.

  • b.

    Voor zeer kleine woningbouwontwikkelingen met 5 (of minder) woningen geldt dat het aandeel te realiseren sociale huurwoningen ook gerealiseerd kan worden in de vorm van Goedkope koopwoningen (VON koopsom maximaal € 270.555,--, prijspeil 1 januari 2024). Ten aanzien van middensegment woningen geldt deze uitzondering niet omdat binnen deze categorie al verschillende woningtypes zijn opgenomen.

  • c.

    Bouwplannen waarvoor alleen anterieure overeenkomst is ondertekend of binnen drie maanden na inwerkingtreding van dit Programma zal worden ondertekend Hiervoor zal de oude regeling gelden;

  • d.

    Herontwikkelingen van monumenten of karakteristieke panden zoals bedoeld in de Verordening adviescommissie omgevingskwaliteit Kaag en Braassem d.d. 7 november 2022;

  • e.

    Projecten waarbij geen volledige kostenverhaal kan plaatsvinden en sprake is van macro aftopping.

• 5.

  Bij projecten waar meer sociale huurwoningen of middensegment woningen worden gerealiseerd dan de norm, kan een bijdrage uit het Programma Vereveningsfonds worden ontvangen.

• 6.

  Het college besluit aan welk woningbouwproject een financiële bijdrage wordt gedaan waarin meer dan 30% sociale huur en/ of meer dan 40% middensegment in de sfeer van middenhuur wordt gerealiseerd. Hierbij geldt dat het college zich het recht voorbehoudt om :

  • a.

    De financiële bijdrage voor woningcorporaties en/of toegelaten instellingen nader te bepalen;

  • b.

    Geen bijdrage toe te kennen indien de kwaliteit van het woningbouwproject als onvoldoende wordt beoordeeld.

• 7.

  Indien er onvoldoende sociale huurwoningen of woningen in de categorie middensegment worden gerealiseerd zullen de volgende bijdragen worden gevraagd, waarbij voor de bepaling van de bijdrage voor het middensegment gerekend wordt op basis van het verschil tussen het gerealiseerde aantal woningen en 20% van het betrokken bouwprogramma, er wordt immers alleen gestuurd op het huurdeel van het middensegment:

  • a.

    de compensatiebijdrage per niet-gebouwde grondgebonden sociale huurwoning bedraagt € 65.000,-;

  • b.

    de compensatiebijdrage per niet-gebouwde grondgebonden woning in het middensegment bedraagt € 25.000,-;

  • c.

    de compensatiebijdrage voor appartementen in de categorie sociale huurwoning bedraagt € 25.000,-;

  • d.

    de compensatiebijdrage voor een appartement in de categorie middenhuur bedraagt € 15.000,-.

• 8.

  Het college kan, onder omstandigheden en mits gemotiveerd, ontheffing verlenen van de bij 2. bedoelde eis mits een financiële bijdrage op grond van dit Programma is overeengekomen in een anterieure overeenkomst.

• 9.

  Deze ontheffing wordt voor alle woningbouwprojecten toegepast. Met de woningcorporaties worden in het kader van de Prestatieafspraken maatwerkafspraken bij herstructureringsprojecten gemaakt.

• 10.

  Binnen de Reserve Bouwgrondexploitatie worden de op grond van dit Programma te ontvangen of uit te betalen middelen afzonderlijk voor het doel Sociale Woningbouw en het doel Middensegment huur geoormerkt geadministreerd.

• 11.

  Bijdragen worden gestort in de bestemmingsreserve Bouwgrondexploitatie waarvan de bestemmingsreserve Sociale Woningbouw en Middensegment deel van uitmaakt.

• 12.

  Voor de uitvoering van dit Programma stelt het college Uitvoeringsregels vast. Deze worden ter kennis van de raad gebracht.

• 13.

  De financiële bijdrage uit de bestemmingsreserve aan ruimtelijke bouwprojecten voor de compensatie van sociale woningbouw boven de 30% norm en boven de 40% norm middensegment huurwoningen, vindt alleen plaats in gevallen waarbij een onrendabele grondexploitatie van de gronduitgevende partij is aangetoond. De bijdrage is maximaal ter hoogte van deze onrendabele top.

• 14.

  De bijdrage-bedragen worden jaarlijks, in de Grondprijzenbrief, geactualiseerd.

3.1 Introductie

Inleiding

Op basis van de Omgevingsvisie en het omgevingsplan worden bouwplannen aan parkeernormen getoetst. De borging van het behalen van de gevraagde parkeernormen moet door middel van onderzoek of feiten worden onderbouwd. Dit is primair een verantwoordelijkheid voor de ontwikkelende partij.

Daar waar de geëiste parkeeroplossing niet op eigen terrein mogelijk is kan geen omgevingsvergunning worden verleend.

Voor deze situaties is de bestemmingsreserve parkeren ingesteld.

Ontheffing parkeereis

In bijzondere gevallen kan het college ontheffing verlenen van de parkeereis, onder de voorwaarden dat

• 1.

  de aanvrager van de omgevingsvergunning een financiële bijdrage stort in de genoemde reserve en

• 2.

  een te realiseren alternatief, indien vereist planologisch wordt verankerd.

De financiële middelen, geoormerkt als reserve, worden vervolgens door de gemeente ingezet voor de aanleg van de resterend benodigde parkeerruimte in de openbare ruimte.

Op die manier kan het totale parkeerareaal in evenwicht worden gehouden en blijft de bereikbaarheid en leefbaarheid gewaarborgd.

Leeswijzer

Allereerst worden de definities en het juridisch kader behandeld. Daarna komt aan de orde onder welke voorwaarden ontheffing van de gemeentelijke parkeereis kan worden verleend. Tot slot komen de hoogte van de parkeerbijdrage en het aanwenden van de financiële middelen uit de bestemmingsreserve Parkeerfonds aan de orde.

3.2 Definities

Bestemmingsreserve

Een bestemmingsreserve is een afgezonderd vermogensbestanddeel dat met het oog op het realiseren van een vooraf bepaald doel is gevormd. Een reserve behoort tot het eigen vermogen van de gemeente.

Parkeerplaatsbijdrageregeling

Parkeerplaatsbijdrageregeling is onder gestelde voorwaarden en toestemming van het gemeentebestuur mogen afwijken van de te hanteren parkeereis. Daarbij wordt besloten wat de afkoopsom zou moeten bedragen in geval van te verevenen parkeerruimte in de directe nabijheid van het plangebied.

3.3 Juridisch kader

Parkeernorm

Parkeernormen zijn van kracht op basis van het Omgevingsplan en de Omgevingsvisie. Voor onze gemeente zijn zij uitgewerkt in de Beleidsregel Parkeernormen Kaag en Braassem 2018.

Bestemmingsreserve Parkeren

De gemeente bestemt middelen voor de verevening van parkeerplaatsen, verwezen kan worden naar bladzijde 18 van dit Programma. In deze bestemmingsreserve Parkeren kunnen ontwikkelende partijen (of de gemeente zelf) wanneer zij geen of onvoldoende parkeerruimte op eigen terrein kunnen realiseren een financiële bijdrage doen. Via deze reserve kan de gemeente de aanleg en exploitatie van nieuwe parkeerplaatsen in de directe nabijheid van het plangebied realiseren.

3.4 Ontheffing: financiële bijdrage

De gemeente geeft in principe geen omgevingsvergunning af als een bouwplan niet voldoet aan de aangegeven parkeernorm voor het (te realiseren) vastgoed. Als niet aan de parkeernorm binnen het plangebied van het bouwplan kan worden voldaan, is afkoop van (een deel van) de parkeernorm mogelijk, mits de benodigde parkeerplaatsen in de directe omgeving kunnen worden gerealiseerd.

Het college neemt een schriftelijk verzoek tot ontheffing van de gemeentelijke parkeereis in behandeling nadat:

• •

  de aanvrager van een omgevingsvergunning op voldoende wijze getracht heeft de parkeereis conform bouwplan op eigen (uit te geven) terrein op te lossen;

• •

  de aanvrager van een omgevingsvergunning ook nog op deze wijze moeilijkheden voorziet, in bijvoorbeeld onevenredige kosten(verhoging) of stedenbouwkundig knelpunt

• •

  de aanvrager dient onderbouwd aan te tonen dat het niet mogelijk is op eigen terrein de parkeeroplossing te kunnen bieden conform de parkeernorm. Hij moet daarbij aantonen dat in de nabijheid van het plangebied wel aan de parkeereis kan worden voldaan.

• •

  De ontheffing kan worden verleend als het college de realisatie van het initiatief belangrijker acht dan de (tijdelijke) nadelige gevolgen op het gebied van bereikbaarheid en leefbaarheid en als het college bereid is om de verplichting van de aanvrager over te nemen om te zorgen voor voldoende parkeerruimte. Bij dit ontheffingsbesluit wordt tevens vastgesteld dat:

• •

  het restant van de openbare parkeerbehoefte binnen een loopafstand op de bestaande infrastructuur van maximaal 200 meter van het hoofdgebouw in het plangebied kan worden gecompenseerd

• •

  indien de resterende parkeerbehoefte in de openbare ruimte wordt opgelost, de aanvrager een (anterieure) overeenkomst met de gemeente sluit, waarin specifiekere voorwaarden zijn opgenomen over de realisatie van de (resterende) parkeerruimte en de financiële bijdrage

Wanneer het college besluit om ontheffing te verlenen van de verplichting voor het realiseren van een deel van de openbare parkeerbehoefte conform de gevraagde parkeernorm, moet de aanvrager van een omgevingsvergunning een afkoopsom voor de ontbrekende parkeerruimte in de bestemmingsreserve Parkeren storten.

De betaling van de parkeerbijdrage dient ontvangen te zijn voordat de (omgevings-) vergunning, dan wel het betrokken ontheffingsbesluit, is verzonden.

3.5 Bepalen financiële bijdrage

In de Grondprijzenbrief 2024 is de financiële bijdrage voor de verevening van een parkeerplaats al vastgesteld. De afkoopsom voor de parkeerruimte zal gestort worden in de reserve Parkeren. De gemeente draagt zorg voor de aanleg van de resterende parkeerruimte.

De gemiddelde bijdrage voor een te verevenen parkeerplaats bedraagt € 10.000 excl. BTW, prijspeil 1-7-2024.

De afkoopsom per parkeerplaats is gelijkgesteld aan de gemiddelde reële stichtingskosten van een parkeervoorziening. De voorwaarde is dat de gemeente ook daadwerkelijk de aan te leggen parkeerplaatsen op maaiveld kan bekostigen, zonder dat zij zelf extra middelen beschikbaar hoeft te stellen.

Het hoofduitgangspunt van de voorziening Parkeren is dat deze kostenneutraal functioneert. Het genoemde tarief wordt jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex voor Grond-, Weg- en Waterbouw (GWW-index), tenzij de reële kostenontwikkelingen dermate uit de pas lopen dat de bijdrage opnieuw moet worden bepaald en vastgesteld.

3.6 Voorwaarden financiële bijdrage

Openbaar

De parkeerplaatsbijdrage wordt gebruikt voor de aanleg van extra parkeerplaatsen in de openbare ruimte op maaiveld, conform het gestelde in dit Programma De status van deze parkeerplaatsen is openbaar. De aanvrager van de omgevingsvergunning kan geen rechten ontlenen of voorwaarden stellen aangaande de parkeerplaatsenvoorziening in de openbare ruimte. Er is geen sprake van eigendomsrecht.

Loopafstand

De gemeente zal binnen 200 meter, op loopafstand, van het hoofdgebouw van het bouwplan via de bestaande infrastructuur de resterende parkeervoorzieningen realiseren. Dit moet voor de vaststelling van het omgevingsplan onderzocht zijn qua ruimtebehoefte en inpasbaarheid.

Bestemmingsreserve Parkeren: verplichting

De gemeente voegt de parkeerplaatsbijdrage toe aan haar Bestemmingsreserve Parkeren van waaruit zij de kosten van het aanleggen van de extra parkeerplaatsen kan betalen. De middelen vormen een bijdrage in het kader van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling en met een heel specifiek doel en worden daarom ondergebracht in een bestemmingsreserve. Het is dus niet toegestaan om deze middelen anderszins in te zetten.

3.7 Beleidsuitgangspunten

De volgende beleidsuitgangspunten zijn van toepassing:

• 1.

  De op grond van de Nota Vereveningsfondsen 2013 bestaande functie van de Reserve Bouwgrondexploitatie handhaven, die als volgt luidt : “Het beschikbaar houden van gelden van derden die zij op grond van de Nota of het Programma Vereveningsfondsen hebben gestort om aan de ter zake van een bepaalde ontwikkeling (een bouwplan) geldende parkeernorm te kunnen voldoen.

• 2.

  De totale afkoopsom is afhankelijk van de te compenseren aantal parkeerplaatsen, de locatie van het plangebied en het bouwplan

• 3.

  De ontwikkelende partij of initiatiefnemer koopt geen parkeerplaats. De partij draagt bij in de (eventuele) verwervings- en aanlegkosten van de parkeervoorziening. Deze bijdrage is te beschouwen als een bijdrage aan de kosten in verband met de grondexploitatie als bedoeld in artikel 13.22 Omgevingswet. De afkoopsom voor een te realiseren parkeerplaats is bepaald op € 10.000,- excl. BTW (prijspeil 1-1-2024). Deze afkoopsom wordt jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex voor Grond-, Weg en Waterbouw

• 4.

  Voor elk bouwplan dat niet voldoet aan de primaire eis van de te realiseren parkeernorm op eigen (uit te geven) terrein, worden afspraken gemaakt in een (anterieure) overeenkomst over de betaling van de financiële bijdrage, de hoogte en het tijdstip van betaling alsmede de realisatie van de compenserende parkeerruimte door de gemeente

• 5.

  De oplossing van de parkeerdruk moet binnen een straal van 200 meter vanaf het hoofdgebouw over de bestaande infrastructuur in het plangebied gevonden worden.

• 6.

  De gemeente compenseert alleen door middel van te realiseren parkeervoorzieningen op maaiveldniveau.