Beleidsregels Ruimtelijke structuur Theresiazone

De beleidsregels ‘Ruimtelijke structuur Spoorzone2019, deelgebieden 4 en 5 c.q. de Theresiazone’ zijn bedoeld om de stedelijke ontwikkeling in dit deelgebied van de Spoorzone planologisch en stedenbouwkundig te ondersteunen. De beleidsregels zijn te lezen als een nadere invulling van het Koersdocument van de Spoorzone (2019), waarin de belangrijkste inrichtingsprincipes voor de gehele Spoorzone zijn vastgelegd. Het Koersdocument is nadrukkelijk geen keurslijf maar een richtinggevend kader, dat flexibiliteit en dus verandering toelaat. Tegen de achtergrond van de dynamische planvorming voor de Spoorzone worden de principes uit het Koersdocument telkens vertaald naar de specifieke randvoorwaarden van het deelgebied dat ‘aan snee’ is. Voor de Thersiazone is de planvorming in een dusdanig vergevorderd stadium dat nadere planologische en stedenbouwkundige specificering van randvoorwaarden en eisen voor de (her)ontwikkeling van de locatie(s) nodig is. Bij de opstelling van deze randvoorwaarden en eisen is het Kwaliteitsteam Spoorzone geraadpleegd. Voor de toetsing van bouwplannen voor deelgebieden in de Spoorzone gelden de volgende kaders:

• A.

  Bestemmingsplan Spoorzone 2019, vastgesteld op 6 april 2020 met:

  • -

    toelichting;

  • -

    regels;

  • -

    verbeelding.

• B.

  Beleidsregels op grond van artikel 14.1 van het bestemmingsplan te weten:

  • 1.

    beleidsregel 'Ruimtelijke structuur Spoorzone';

  • 2.

    beleidsregel 'Ruimtelijke structuur deelgebied';

  • 3.

    beleidsregel 'Evenementen, locatiematrix';

  • 4.

    beleidsregel 'Externe veiligheid';

  • 5.

    beleidsregel 'Parkeerkader Spoorzone 2019'.

De beleidsregel (1) ‘Ruimtelijke structuur Spoorzone’ betreft de globale ruimtelijke kaders op het gebied van stedenbouw, openbare ruimte en milieu/groen/duurzaamheid, afgeleid van de (ruimtelijke) uitgangspunten voor de ontwikkeling zoals vastgesteld in het Koersdocument.

In de beleidsregel (2) ‘Ruimtelijke structuur deelgebied' wordt per in het bestemmingsplan benoemde deellocatie (of een deel daarvan) een nader ruimtelijke beoordelingskader opgesteld, op een eenduidige toetsbare wijze ten behoeve van bouwplantoetsing in kader van verlenen van omgevingsvergunning. Hiervoor gelden de eisen en regels zoals vastgesteld in het bestemmingsplan en de beleidsregel 'Ruimtelijke structuur Spoorzone' (1) als randvoorwaarde. Nader locatie-specifiek uitgevoerd ruimtelijk/programmatisch onderzoek is de basis voor de verdere specificatie van de algemene kaders.

Beleidsregel (4) ‘Externe veiligheid’ betreft een technisch toetsingskader op gebied van externe veiligheid waaraan voldaan moet worden om een omgevingsvergunning te krijgen. Het betreft hierbij zowel technische eisen voor bouw en gebruik van de opstallen voor het gebouw zelf als voor de omgeving. Daarnaast betreft het een nader beoordelingskader wat betreft het vanuit het totaalprogramma voor Spoorzone en omgeving kunnen voldoen aan gestelde bijdrage aan de maximaal toelaatbare overschrijding van de oriënterende waarde.

Met vastleggen van de volumes, positionering daarvan en het programma in de beleidsregel (2) ‘Ruimtelijke structuur deelgebied’ zal ook de maximale bijdrage van de specifieke locatie aan de gebiedsbrede oriënterende waarde voor het Groepsrisico specifiek worden vastgesteld binnen de kaders van de beleidsregel (4) ‘Externe veiligheid’.

Beleidsregels (3) ‘Evenementen, locatiematrix’ en (5) ‘Parkeerkader Spoorzone 2019’ zijn niet-locatiespecifieke, generieke beleidsdocumenten en behoeven geen verdere uitwerking in de nader vast te stellen beleidsregel ruimtelijke structuur deelgebied, tenzij hiervoor dringende noodzaak toe is op basis van gewijzigde inzichten.

2.1 Plangebied

Het plangebied van deze beleidregel is onderdeel van de Spoorzone, gelegen ten noorden van de Burgemeester Brokxlaan en ten zuiden van de wijk Theresia, tussen de Stadscampus en de Wagenstraat. De omvang van het plangebied is ca. 10.700 m2.

Kaartje ligging plangebied

2.2 Bestemmingsplan Spoorzone 2019

Op grond van het bestemmingsplan geldt ter plaatse de bestemming ‘Gemengd’. De maximum bouwhoogte is 30 m voor het meest westelijke gebouw, 18 meter voor de gebouwen aan de Burgemeester Brokxlaan, 12 m voor de overige gebouwen die aan openbare ruimte grenzen en 6 m voor gebouwen die aan privégebieden grenzen. Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor het gedeeltelijk overbouwen van o.a. het voet- en fietspad aan de Burgemeester Brokxlaan, binnen de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de bestemming(en), inclusief de binnenplanse afwijkingsmogelijkheden.

Voor het Ketelhuis zijn afzonderlijke beleidsregels opgesteld.

Plankaart bestemmingsplan Spoorzone 2019, uitsnede Theresiazone

2.3 Koersdocument Spoorzone Tilburg

Het Koersdocument (UrbanXchange, Bogdan & Van Broeck) is vastgesteld door de Raad op 25 maart 2019. Hieronder volgen de uitgangspunten zoals in het koersdocument omschreven, voor zover relevant voor de beleidsregels voor de Theresiazone. De teksten en afbeeldingen in deze paragraaf komen dus uit het Koersdocument. Uitzondering daarop zijn de nadere uitwerking van de gebouwkwaliteiten in de ‘Codes van de Spoorzone’.

Het indicatieve programma in het Koersdocument is als volgt verdeeld:

Thersiazione-west:

Wonen: 12.000 m2 BVO

Werken/commercieel: 3.400 m2 BVO

Vrije tijd/ vermaak: 2.500 m2 BVO

Totaal: 17.900 m2 BVO

Theresiazone-Oost:

Wonen: 7.200 m2 BVO

Werken/ commercieel: 900 m2 BVO

Kennis/ cultuur/ maatschappelijk: 900 m2 BVO

Totaal: 9.000 m2 BVO

Met deze ontwikkeling wordt voldaan aan het woonprogramma dat is toebedeeld aan de diverse ontwikkelingen in de Spoorzone. Spoorzone – breed wordt voldaan aan de doelstelling v.w.b. betaalbaar wonen. Ook wordt invulling gegeven aan de beschikbaar gestelde Woningbouw impuls voor de ontwikkeling Theresiazone – Young Professional Campus.

Het Ketelhuis is inmiddels in aanbouw. Er komen 9 gebouwen, waarvan 5 naar voren geschoven, meer prominente gebouwen, de Bielzen, en 4 terugliggende gebouwen.

De Spoorzone heeft een stoer en eigenzinnig karakter. De nieuwe identiteit bouwt voort op het industrieel verleden: een oorspronkelijke, eigenstandige en ongepolijste plek in de stad. Maar anders dan destijds opent het gebied zich nu naar buiten en verbindt zich met de omgeving.

Het Stedenbouwkundig concept

DE SPOORZONE ALS EEN SPOORWEG – EEN METAFOOR

De ruimtelijke figuur van de Spoorzone kan gezien worden als een spoorweg bestaande uit twee rails, dwarse Bielzen en de tussenruimtes tussen de Bielzen.

“De rails” worden gevormd door de zone langs het spoor – het Locomotiefpad – en de Burgemeester Brokxlaan, zij verbinden de hele Spoorzone. Beide banen maken bewegingen in de lengterichting mogelijk, net zoals vroeger de spoorbewegingen.

De gebouwen vormen “De Bielzen” in de spoorzone. De historische gebouwen van de Werkplaats werden dwars op de sporen gebouwd. De nieuwe gebouwen aan de Burgermeester Brokxlaan vormen de verbinding tussen de Theresiazone en de binnenstad.

1- Rails-2- Bielzen en-3- Tussenruimte

De burgemeester Brokxlaan en de Locomotiefboulevard de rails en de gebouwen als Bielzen

Primaire gebouwkwaliteiten Theresiazone

De gebouwkwaliteiten die in het Koersdocument worden genoemd, dienen voor de Theresia zone op de volgende wijze te worden vertaald:

Iconische gebouwen als Prima Donna

In de Theresiazone liggen het Ketelhuis, het Deprezgebouw en het Transformatorhuis. Nieuwe bebouwing voegt zich zonder er uit te willen springen.

Ingenieurslogica

De nieuwe gebouwen hebben een draagstructuur die hergebruik/ herprogrammering mogellijk maakt.

Serene architectuur

Achter de rustig en ritmisch vormgegeven gevels is het specifieke gebruik niet direct als zodanig herkenbaar.

Lichttoetreding

Positionering en hoogte van de bebouwing wordt bepaald door de optimale lichttoetreding in de nieuwbouw en de bestaande bouw.

Actieve Plint

Een hoge verdiepingshoge, een flexibele structuur en een open gevel zorgen ervoor dat uiteenlopende functies kunnen worden gefaciliteerd faciliteren zodat er een sociaal-veilige en aangename plek ontstaat. In deze zone wordt gedacht aan zakelijke dienstverlening en buurtfuncties.

De Primaire gebouwkwaliteiten zijn nader uitgewerkt in de “Codes van de Spoorzone”. Deze codes zijn eerder als concept opgesteld en worden nu, in de beleidsregels voor de Theresiazone, voor het eerst formeel vastgesteld.

De Codes geven inhoud en concretisering aan de geformuleerde primaire gebouwkwaliteit. De codes zijn integraal onderdeel van de stedenbouwkundige regie en worden bij de verdere architectonische uitwerking expliciet gemaakt. Het resultaat is een hoogwaardige ruimtelijke en architectonische kwaliteit binnen een cultuurhistorische context.

Ze zijn in principe opgesteld voor het kerngebied van de Spoorzone. Daardoor zijn ze meer van toepassing op de Bielzen van de Theresiazone dan op de terugliggende woongebouwen, hoewel uitdrukkelijk sprake is van stedenbouwkundige samenhang daartussen.

De codes:

• -

  Er is sprake van gebouwen uit verschillende tijdsperioden (gerestaureerd, geheel of gedeeltelijk geherstructureerd, geheel vernieuwd). Door hun rauwe ongepolijstheid en door hun verschillende herkomst, functie en uitstraling gaan ze met elkaar in dialoog en vertellen ze gezamenlijk het verhaal van de Spoorzone.

• -

  De constructie van een gebouw is pragmatisch, repetitief en tijdsgebonden, zorgt inpandig voor een weidse, open en doorwaadbare ruimtelijkheid en is aan de buiten- en binnenkant ervan goed afleesbaar.

• -

  Door de invulling en vormgeving van de plint alsmede door de wisselwerking met de buitenruimte staat een Spoorzone-gebouw op de grond en is het ontworpen vanuit het gegeven: zwaartekracht.

• -

  Een gebouw in de Spoorzone heeft aan de bovenzijde een duidelijke beëindiging; het hoofdvolume wordt aan de bovenzijde van een kader voorzien door middel van een herkenbare en expressieve ‘bekroning’. Dit geldt niet voor grondgebonden woningen, die vaak al zijn voorzien van een kapconstructie.

• -

  Een gebouw in de Spoorzone wordt gekenmerkt door een heldere ritmiek; structuren of motieven worden met regelmatige tussenpozen herhaald op zo’n manier dat er een spanningsvol geheel ontstaat.

• -

  Een gebouw in de Spoorzone kent een karakteristieke verticale gevelgeleding, dat wil zeggen dat er sprake is van een afwisseling van open en gesloten geveldelen waardoor een verticaal lijnenspel, dieptewerking en ‘clair-obscur‘ (uit de schilderkunst: versterken van licht en schaduw) ontstaan. Hierbij kan voorts nog onderscheid gemaakt worden tussen de verschillende gevels van solitaire en alzijdige gebouwen.

• -

  De lichttoetreding van de gebouwen in de Spoorzone vraagt speciale aandacht; door de inval van daglicht van opzij, van boven, onder verschillende invalshoeken en van onder mogelijk te maken ontstaan er in de gebouwen onverwacht lichte plekken. De soms donkere uitstraling van de massieve bakstenen gevels van de Spoorzone wordt zo van binnen ruimschoots gecompenseerd door een feest van licht.

• -

  In de Spoorzone zijn/ komen hier en daar forse gebouwen. Als gemeenschappelijk kenmerk hebben de gebouwen gemeen dat de menselijke maat er altijd en overal in afleesbaar is. Ze zijn ondanks hun kloeke voorkomen als het ware esthetisch verfijnd en teruggeschaald naar de menselijke maat.

• -

  De gebouwen in de Spoorzone refereren door hun organisatie aan de hand van transversale lijnen (evenwijdig en haaks op het spoor) en door de annexen en voorruimtes voor ingaan – even ‘rangeren’ en ‘opstellen’ – en weer uitgaan aan de metafoor van komen & gaan die de Spoorzone kenschetst.

• -

  Refererend aan de ‘zwierigheid’ van de sporen en de boogstralen in de Spoorzone (die verwijst naar het van richting veranderen) wordt er in het ontwerp van elk gebouw van de Spoorzone gezocht naar de variatie op het hoofdthema dat in het ontwerp is ingezet. Zo kan elk gebouw een eigenzinnige ‘twist’ en een verdraaiing van een anders te vast stramien meekrijgen. En kan het geheel een ‘dansant’ karakter vormen.

De hierboven genoemde codes dragen er aan bij dat de gebouwen in de verschillende onderdelen van de Spoorzone elk een eigen karakteristiek gezicht hebben, maar desondanks samen één familie van gebouwen vormen.

Primaire Kwaliteiten openbare ruimte

Identiteit

De openbare ruimte is stoer en karakteristiek voor de spoorzone het kenmerkt zich door een rijkdom aan plekken. Sommige zijn doorgaand, sommige open en sommige zijn besloten van karakter.

Toe-eigenen van openbare ruimte

De activiteiten van het broedplaatsmilieu vinden ook buiten de bestaande gebouwen plaats, en mixen in de open ruimte.

Stadsnatuur en stadslandbouw

Tussenruimtes kunnen door bewoners en gebruikers gebruikt worden. Groene doorgaande zones vormen een onderdeel van de stadsnatuur/ ecologische hoofdstructuur.

Doorwaadbaarheid

Het gebied is in noord-zuid richting doorwaadbaar met fiets en wandelverbindingen.

Tussenruimte op verschillende niveaus’s

Daken en terrassen kunnen ook gebruikt worden als collectieve tuinen voor de gebruikers van het betreffende gebouw.

Bovenstaande uitgangspunten uit het Koersdocument worden per bouwblok onderzocht. Daaronder valt ook het inpassen van het huidige gebruik, zoals achterpaden, in combinatie met de achterontsluiting van de nieuwe bouwblokken.

1 DIVERSITEIT

De herinrichting van de Burgmeester Brokxlaan (op termijn) tot een stadsstraat heeft een menselijke schaal tot doel en daarom derhalve niet om een lange wand met identieke gevels. In de participatie is dit door bewoners van Theresia benoemd als ‘niet-repeterende tussenwoningen’. De verschillende gebouwen worden bij voorkeur ontworpen door verschillende architecten.

2 GROENE ZONE In de groene zone achter de nieuwbouw ontmoeten de Theresiazone en de Spoorzone elkaar en kan uitwisseling ontstaan zoals tussen een boutique hotel in een villa aan de Lange Nieuwstraat en een herbestemming van het Ketelhuis. Deze zone kan een aangename groene plek worden voor bewoners met ruimte voor stadslandbouw zoals de buurttuin ‘Bij Ons Achter’ en met ruimte voor bestaande iconische bomen. In de verdere planuitwerking worden deze mogelijkheden nader onderzocht.

3 TUSSENRUIMTES

Er ontstaan groene tussenruimtes over de Burgemeester Brokxlaan met een rijke stadsnatuur en ook met ruimte voor de voetganger en de verschillende functies aan de Burgemeester Brokxlaan. Een en ander gaat volgens dezelfde primaire kwaliteiten voor de open ruimte als in de andere zones.

4 OVERKRAGINGEN

Er wordt een menselijke schaal aan de Burgemeester Brokxlaan gegeven door een aantal insnoeringen te maken. Deze markeren de dwarse verbinding tussen de stad, de Spoorzone en de Theresiawijk. De zeer open gevel van de Burgemeester Brokxlaan opent naar de binnengebieden van de Spoorzone.

2.4 Primaire kwaliteiten gebouwen en openbaar gebied, verbindende functie Theresiazone

Het deelgebied Theresiazone is, zoals omschreven in het Koersdocument Spoorzone, onderdeel van een groter stedenbouwkundig geheel. De Theresiazone is een belangrijke schakel tussen enerzijds de reeks ontwikkelingen Young Professional Campus – Binnentuin – Mindlabs – Lochal – Brabander – Stadscampus aan de zuidzijde van de Bugemeester Brokxlaan, en anderzijds de bestaande wijk Theresia en het Deprez-gebouw aan de noodzijde van het plangebied. Als onderdeel van de Theresiazone is het Ketelhuis herontwikkeld. Aansluitend aan de westzijde van de Theresiazone is de Clarissentoren gepland, en aan de oostzijde De Burgemeester. De Theresiazone wordt doorsneden door 2 dwarsverbindingen voor langzaam verkeer: op stadsniveau de Atelierstraat (Binnentuin/fietsenstalling/Willem II pasage), en op gebiedsniveau de Wagenstraat.

De Theresiazone krijgt dus een belangrijke rol in het verbinden van de bestaande iconen, zoals de Lochal, de bestaande wijk Theresia en de eerder genoemde nieuwe ontwikkelingen in de Spoorzone. Daarom krijgt de Theresiazone vooruitgeschoven bouwdelen die overkragen, de Bielzen, terugliggende bouwdelen die aansluiten bij Theresia en groene tussenruimtes, de ‘pocket parks’, die zorgen voor de samenhang daartussen, de Burgemeester Brokxlaan opdelen en aangenaam maken om aan te wonen en te verblijven.

Dat leidt tot de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten:

• -

  Herkenbaarheid van en samenhang in de Theresiazone als onderdeel van de Spoorzone;

• -

  Het systeem van Bielzen en terugliggende gebouwen, waartussen symbiose wordt ontworpen;

• -

  Samenhang van de openbare ruimte met de Spoorzone en Theresia;

• -

  Activering van de noord-zuidverbindingen met stedelijk (Atelierstraat) en wijkgericht programma;

Verder worden uitgangspunten geformuleerd over:

• -

  de ontsluiting en het parkeren;

• -

  de klimaatadaptatie en waterbergingsopgave;

• -

  het woon- en leefklimaat van de bestaande woningen.