Beleidsregels buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA) Sint-Michielsgestel 2025

4. De BOPA onder de Omgevingswet

Per 1 januari 2024 zijn de bestaande bestemmingsplannen omgezet naar het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Dit beleidsdocument is bruikbaar totdat het omgevingsplan voldoet aan alle vereisten van de Omgevingswet. Bij de omzetting van de bestemmingplannen naar het volwaardig omgevingsplan worden deze beleidsregels hierin opgenomen.

De gemeente Sint-Michielsgestel kan ook onder de Omgevingswet op verschillende manieren initiatieven die buiten het geldende omgevingsplan vallen faciliteren. Eén van die manieren is het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Er zijn twee situaties waarin een initiatief valt onder het begrip BOPA:

• 1. Het omgevingsplan bevat een vergunningplicht voor het initiatief. De vergunning kan niet binnenplans verleend worden, omdat het initiatief niet past binnen de beoordelingsregels die voor deze vergunningplicht in het omgevingsplan staan.

• 2. Het omgevingsplan bevat geen vergunningplicht voor het initiatief, maar het initiatief is in strijd met algemene regels in het omgevingsplan.

In beide situaties is het initiatief in strijd met regels in het omgevingsplan. Het kan alleen ‘buitenplans’ worden vergund met een BOPA-omgevingsvergunning.

5. Beoordelingsregels

Een BOPA-vergunning kan alleen verleend worden:

• 1. Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL): dit is de algemene beoordelingsregel BOPA uit artikel 8.0a lid 2 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);

• 2. als daarbij voldaan wordt aan de (specifieke) beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Hierbij moet ook voldaan worden aan de instructieregels uit hoofdstuk 5 Bkl.

8. Hardheidsclausule

Er kunnen altijd bijzondere omstandigheden zijn die bij toepassing van het vastgestelde beleid in een concreet geval tot onevenredige gevolgen in verhouding tot de daarmee te dienen belangen kunnen leiden. In het algemeen zal er een beroep op de hardheidsclausule kunnen worden gedaan indien:

• 1. Er bijzondere omstandigheden worden aangevoerd die tot medewerking in afwijking van het beleid noodzaken en er geen alternatieven bestaan om hierin te voorzien, mits de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en geen sprake is van (ongewenste) precedentwerking;

• 2. Indien de aanvraag niet binnen het geldend beleid past maar als gevolg van het verzoek een beleidswijziging in de rede ligt.

Artikel 1: Begripsbepalingen

• a. Aan huis gebonden beroep: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, psychisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie kunnen worden uitgeoefend.

• b. Aan huis gebonden bedrijf: het beroepsmatig verlenen van diensten of het uitvoeren van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk, waarvan de omgeving in een woning met behorende gebouwen past en de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin in overwegende mate blijft behouden.

• c. Achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen.

• d. Achterzijde: het deel van het perceel achter de voorgevel van het hoofdgebouw.

• e. Antennedrager: antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

• f. Antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

• g. Bed & breakfast: een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt.

• h. Bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.

• i. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond dat een eenheid vormt in gebruik, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar horende bebouwing is toegestaan.

• j. Bouwperceelgrens: de grens van een bouwperceel.

• k. Carport: een bouwwerk dat, voorzien van een dak en ten hoogste twee wanden, door zijn plaatsing, indeling en inrichting uitsluitend bestemd is voor het stallen van motorvoertuigen.

• l. Daknok: hoogste punt van een schuin dak.

• m. Dakvoet: laagste punt van een schuin dak.

• n. Erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een (tijdelijk) omgevingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

• o. Hoekperceel: een perceel gelegen aan twee wegen of aan twee zijden grenst aan het openbaar toegankelijk gebied.

• p. Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

• q. Openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer.

• r. Overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en omsloten door maximaal één wand of twee wanden wanneer de overkapping tegen bestaande wanden wordt gebouwd zonder op deze wanden te rusten.

• s. Voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel, die als zodanig dient te worden aangemerkt.

• t. Voorzijde: het deel van het perceel voor de voorgevel van het hoofdgebouw.

• u. Pergola: een losstaande, open constructie die een terrasoverkappingen vormt.

• v. Luifel: afdak aangebracht aan de gevel van een pand eventueel rustend op kolommen.

Artikel 3: Algemene afwegingscriteria

Bij de toepassing van de beleidsregels geldt dat iedere aanvraag tot afwijking in elk geval moet worden beoordeeld dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, er niet wordt gehandeld in strijd met de beoordelingsregels uit de artikelen 8.0b en 8.0e van het Bkl en dat in ieder geval voldaan wordt aan de onderstaande criteria, mits van toepassing op het specifieke geval:

• a. er dient geen onevenredige aantasting plaats te vinden van het woon- en leefmilieu;

• b. er dient geen onevenredige aantasting plaats te vinden van de verkeersveiligheid en de bestaande parkeerbelasting;

• c. het straat- en bebouwingsbeeld mogen niet in negatieve zin worden beïnvloed;

• d. de uitbreiding mag de bestaande rechten van omliggende bedrijven niet beperken.

Artikel 4: Uitbreiding van een bijbehorend bouwwerk Artikel 4, lid 1: Specifieke beleidsregels met betrekking tot dit artikel binnen de bebouwde kom:

• a. Voor de uitbreiding van de hoofdmassa van een woning en aan- en uitbouwen en bijbehorende bouwwerken aan de achterzijde geldt dat:

  • 1.

    aan- en uitbouwen en bijbehorende bouwwerken dienen op een afstand van ten minste 3 m achter de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd;

  • 2.

    de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw mag, voor zover deze worden gebouwd buiten het bouwvlak:

  • 3.

    op bouwpercelen tot 300 m² niet meer bedragen dan 65 m²;

  • 4.

    op bouwpercelen gelijk aan of groter dan 300 m2 niet meer bedragen dan 65 m2 , vermeerder met 10% van het aantal vierkante meters dat het bouwperceel groter is dan 300 m2, met dien verstande dat de totale bebouwde oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijbehorende bouwwerken zowel binnen als buiten het bouwvlak niet meer dan 250 m2 mag bedragen;

  • 5.

    de goothoogte van een aan- en uitbouw en bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 3,30 m bedragen;

  • 6.

    de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 6 m bedragen.

• b. Voor uitbreiding van de hoofdmassa van de woning aan de voorzijde geldt dat:

  • 1.

    deze in één bouwlaag dient te worden uitgevoerd, al dan niet met aankapping;

  • 2.

    de hoogte niet meer mag bedragen dan 0,3 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning met een maximale hoogte van 5 m;

  • 3.

    de breedte mag niet meer bedragen dan maximaal 60% van de oorspronkelijke gevel;

  • 4.

    de voorgevelrooilijn dan wel de bebouwingsgrens mag met niet meer dan 1,5 m worden overschreden;

  • 5.

    er dient een strook van minimaal 1,5 m tot openbaar toegankelijk gebied onbebouwd te blijven.

• c. Voor de uitbreiding van de hoofdmassa van een woning en aan- en uitbouwen en bijbehorende bouwwerken gelegen op een hoekperceel is bebouwing toegestaan onder de navolgende voorwaarden:

  • 1.

    er mag slechts gebouwd worden 1 m achter de voorgevel en 1 m vanaf het openbaar toegankelijke gebied en /of openbare weg;

  • 2.

    de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en de bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw mag, voor zover deze worden gebouwd buiten het bouwvlak:

    • •

      op bouwpercelen tot 300 m² niet meer bedragen dan 65 m²;

    • •

      op bouwpercelen gelijk aan of groter dan 300 m² niet meer bedragen dan 65 m², vermeerderd met 10% van het aantal vierkante meters dat het bouwperceel groter is dan 300 m², met dien verstande dat de totale bebouwde oppervlakte aan aan- en uitbouwen en bijbehorende bouwwerken zowel binnen als buiten het bouwvlak niet meer dan 250 m² mag bedragen.

  • 3.

    de goothoogte van een aan- en uitbouw en bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 3,30 m bedragen;

  • 4.

    de bouwhoogte van een aan- en uitbouw en bijbehorende bouwwerken mag niet meer dan 6 m bedragen.

• d. Overige gevallen voor de uitbreiding van de hoofdmassa van een woning geldt dat indien een bouwplan voor de uitbreiding van de hoofdmassa van een woning niet valt in de genoemde categorie van sub a tot en met c van artikel 4, eerste lid van de Beleidsregels, dan per geval bekeken wordt of aan deze mogelijkheid toepassing wordt gegeven. Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van goede ruimtelijke kwaliteit nadere eisen stellen.

• e. Voor uitbreidingen van overige gebouwen, niet zijnde woningen geldt dat indien een dergelijk geval zich voordoet burgemeester en wethouders per geval zullen bekijken of aan deze mogelijkheid toepassing wordt gegeven. Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nadere eisen stellen.

Artikel 4, lid 2: Specifieke beleidsregels met betrekking tot dit artikel buiten de bebouwde kom:

Het realiseren van een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan wordt buiten de bebouwde kom toegestaan, mits:

• a. sprake is van een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan tot maximaal 50 m², met dien verstande dat maximaal 150 m² aan bijbehorende bouwwerken op het perceel aanwezig mogen zijn, of;

• b. sprake is van een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan niet hoger dan 5m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf.

Artikel 5: Gebouw ten behoeve van infrastructurele of openbare voorzieningen

Burgemeester en wethouders kunnen omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het (tijdelijk) omgevingsplan voor een gebouw ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2.29 onder p Bbl dat niet voldoet aan de in dat subonderdeel genoemd eisen, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

• a. Niet hoger dan 5 m, en;

• b. De oppervlakte niet meer dan 50 m².

Artikel 6, lid 2: Voor overkappingen of carports geldt het navolgende:

• a. De oppervlakte van de overkapping of carport mag niet meer bedragen dan 30 m².

• b. De bouwhoogte van de overkapping of carport mag niet meer bedragen dan 3 m.

• c. De overkapping of carport mag niet vóór de voorgevellijn van het hoofdgebouw worden gebouwd.

Artikel 6, lid 3: Zonnepaneleninstallatie:

Een zonnepaneleninstallatie is zowel binnen als buiten de bebouwde kom kom toegestaan, mits aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

• a. de zonnepaneleninstallatie mag maximaal 50 m2 bedragen;

• b. de bouwhoogte is maximaal 2 m;

• c. de zonnepaneleninstallatie dient binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd. Als dit niet mogelijk is, moet worden gemotiveerd dat er binnen het bouwvlak geen mogelijkheid is om de zonnepaneleninstallatie te realiseren. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

  • 1.

    de aanvrager dient de reden te motiveren waarom de zonnepaneleninstallatie niet binnen het bouwvlak gesitueerd kan worden. Middels berekeningen dan wel een rapportage dient aangetoond te worden dat de verwachte opbrengst van zonnepanelen binnen het bouwvlak minder dan 60% van de optimale opbrengst bedraagt. Bovenstaande geldt niet voor het geval de dakconstructie minder geschikt is voor de montage van zonnepanelen. Dit is bijvoorbeeld in geval van een rieten dak;

  • 2.

    de zonnepaneleninstallatie dient binnen een zone van 30 meter tot de grens van een aangrenzend bouwvlak gesitueerd te worden.

• d. Indien in het (tijdelijk) omgevingsplan zonnepaneleninstallatie zijn toegestaan dan mag de gezamenlijke oppervlakte van de zonnepaneleninstallatie binnen en buiten het bouwvlak maximaal 100m2 bedragen.

Artikel 6, lid 5: Pergola en luifel:

• a. Pergola’s zijn toegestaan, mits maximaal 2,25 m hoog.

• b. Luifels zijn toegestaan, mits de horizontale diepte voor de voorgevel, gemeten vanaf de voorgevel (en het verlengde daarvan) maximaal 1 m is en de bouwhoogte maximaal 3 m bedraagt.

Artikel 6, lid 6: Voor overige bouwwerken geldt het navolgende:

Per geval wordt bekeken of aan deze mogelijkheid toepassing wordt gegeven, mits voldaan wordt aan de volgende eisen:

• a. niet hoger dan 10 m, en;

• b. de oppervlakte niet meer dan 50 m² bedraagt.

Artikel 7, lid 1: Dakopbouw:

Voor dakopbouwen wordt afgeweken van het (tijdelijk) omgevingsplan, mits:

• a. er is gebouwd op (een) hoofdgebouw(en), en;

• b. de nokhoogte van de dakopbouw maximaal 1 m hoger is dan de nokhoogte die bepaald is in de bouwregels van het desbetreffende vigerende (tijdelijk) omgevingsplan, en;

• c. de dakhelling van de dakopbouw gelijk is aan de dakhelling van het hoofdgebouw, en;

• d. de zijkanten van de dakopbouw liggen op meer dan 50 cm van de zijkanten van het dakvlak, of;

  • 1.

    aansluiten op een identieke, belendende dakopbouw, of;

  • 2.

    geplaatst is tussen schoorstenen;

• en;

• e. de hoogte, gemeten vanaf de voet van dakopbouw tot aan de goot van de dakopbouw niet meer bedraagt dan 1,10 m, en;

• f. de onderkant van de dakopbouw minimaal 85 cm boven de snijlijn van het dakvlak met de buitenzijde van de daaronder gelegen gevel of met het dakvlak en het hart van de daaronder gelegen woningscheidende wand ligt, en;

• g. het bouwen van de dakopbouw niet tot gevolg heeft dat de inhoud van de woning groter wordt dan de inhoud die op grond van het (tijdelijk) omgevingsplan is toegestaan, en;

• h. bij het plaatsen de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Er dient tenminste rekening gehouden te worden met:

  • 1.

    de bezonning van omliggende percelen voor en na plaatsing;

  • 2.

    privacy.

Artikel 8: Antenne-installaties

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van het (tijdelijk) omgevingsplan ten behoeve van een antenne-installatie, mits deze niet hoger is dan 40 m en voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

• a. Het aantal zendmasten mag niet meer bedragen dan noodzakelijk is voor de realisering van een adequaat dekkend netwerk van voldoende capaciteit.

• b. Bij plaatsing van een antenne-installatie is het uitgangspunt dat verschillende operators gebruik maken van elkaars opstelpunten (site-sharing), tenzij uit technisch rapport blijkt dat dit niet mogelijk is.

• c. Zendmasten dienen bij voorkeur op hoge bouwwerken te worden geplaatst of op bedrijventerreinen.

• d. Per aanvraag moet een afweging gemaakt worden waar de mast, met het oog op een goede inpassing, het beste geplaatst kan worden.

Artikel 9, lid 1: Specifieke beleidsregels voor het wijzigen voor beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten:

Voor de uitoefening van een beroeps- en bedrijfsmatige activiteit in een woning en/of bij deze woning behorende gebouwen in de bebouwde kom, onder de voorwaarde dat:

• a. het pand dient legaal als woning te mogen worden gebruikt op grond van het vigerende (tijdelijk) omgevingsplan;

• b. de woonfunctie dient in overwegende mate behouden en herkenbaar te blijven, waarbij het vloeroppervlak in gebruik voor de beroepsmatige activiteiten ten hoogste 30% van het binnenwerks vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken mag bedragen, tot een maximum van:

  • 1.

    1.45m² bij bouwpercelen tot 750 m²;

  • 2.

    60m² bij bouwpercelen vanaf 750 m² tot 1500 m²;

  • 3.

    75 m² bij bouwpercelen vanaf 1500 m².

• c. het beroep of de activiteit dient door de bewoner(s) van het hoofdgebouw te worden uitgeoefend; ten behoeve van een bedrijfsmatige activiteit mogen ten hoogste twee personeelsleden, waaronder de bewoner van het pand, werkzaam zijn;

• d. voor bedrijfsmatige activiteiten mag uitsluitend op afspraak worden gewerkt;

• e. het gebruik mag geen zodanige verkeersaantrekkende werking hebben dat deze kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte;

• f. er mag geen detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die verband houdt met de beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten;

• g. geen afwijking wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid die onder de werking van de Wet milieubeheer valt en daarin een categorie 3 of hoger heeft;

• h. geen afwijking wordt verleend voor prostitutie, erotische massages of soortgelijke activiteiten aan huis.

Artikel 9, lid 2: Bed & Breakfast:

Een bed & breakfast in een hoofdgebouw dan wel bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom kan worden toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de uitvoering van bed & breakfast vindt plaats ondergeschikt aan de woonfunctie, wat inhoudt dat de woonfunctie als hoofdactiviteit als zodanig aanwezig is en herkenbaar blijft;

• b. de kamers mogen niet als zelfstandige wooneenheid functioneren waarbij geldt dat een eigen keukenvoorziening niet is toegestaan;

• c. het gebruik is recreatief, met dien verstande dat permanente bewoning niet is toegestaan;

• d. het is niet toegestaan de bed & breakfast te gebruiken voor het huisvesten van arbeiders voor tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid;

• e. er mogen maximaal 4 kamers voor maximaal 8 personen (gasten) worden gebruikt voor de bed & breakfastvoorziening;

• f. de oppervlakte per kamer mag maximaal 30 m² bedragen;

• g. de bed & breakfast mag niet meer bedragen dan 30% het binnenwerks vloeroppervlak van hoofdgebouwen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken mag bedragen, tot een maximum zoals beschreven onder e en f;

• h. er mogen geen andere horeca-activiteiten plaatsvinden dan het verstrekken van logies en ontbijt;

• i. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven;

• j. de activiteiten moeten infrastructureel goed inpasbaar zijn en geen onevenredige toename van de verkeersbelasting tot gevolg hebben;

• k. er mag geen extra (separate) inrit worden aangelegd;

• l. indien er reeds een aan huis gebonden beroep of een aan huis gebonden bedrijf op het perceel gevestigd is, moet de oppervlakte van het aan huis gebonden beroep of het aan huis gebonden bedrijf worden meegenomen bij de berekening of niet meer dan 30% van binnenwerks vloeroppervlak van hoofdgebouwen wordt gebruikt ten behoeve van een bed & breakfast;

• m. de werkzaamheden dienen door de bewoner(s) van het hoofdgebouw te worden uitgeoefend.

Artikel 9, lid 3: Woningvermeerdering:

Woningvermeerdering binnen de bebouwde kom kan worden toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. de vermeerdering past binnen het provinciale en gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid;

• b. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

  • 1.

    de instandhouding en versterking van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden;

  • 2.

    het straat- en bebouwingsbeeld;

  • 3.

    de woonsituatie;

  • 4.

    de parkeersituatie;

  • 5.

    de sociale veiligheid;

  • 6.

    de verkeersveiligheid, en

  • 7.

    de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

• c. de minimale gebruiksoppervlakte van de toegevoegde woning(en) dient minstens 50 m2 per woning te bedragen;

• d. de geluidbelasting vanwege het wegverkeer van geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, of een verkregen hogere grenswaarde.

Artikel 10, lid 1: Tijdelijke (tweede) woning

Per geval wordt bekeken of aan deze mogelijkheid toepassing wordt gegeven. Indien medewerking wordt verleend, dient de aanvrager duidelijk te motiveren hoelang de tijdelijkheid gaat duren. Dit om te voorkomen dat standaard een tijdelijk ander gebruik ontstaat voor de duur van vijftien jaar. Met dien verstande dat het college alleen medewerking verleend aan het toestaan van het creëren van een tijdelijke (tweede) woning, indien sprake is van:

• a. een calamiteit (oorspronkelijke woning is beschadigd/vernietigd door brand, storm of iets dergelijks), of;

• b. een onherroepelijke omgevingsvergunning voor het oprichten van een woning op het perceel, of;

• c. ingrijpend veranderen van het woonhuis op het betreffende perceel, mits aangetoond wordt dat sprake is van een zodanige ingrijpende verandering dat een tijdelijke (tweede) woning noodzakelijk is.

Artikel 11: Hardheidsclausule

In aanvulling op de mogelijkheid om op grond van artikel 4:84 van de Awb in individuele gevallen af te wijken van deze beleidsregels kan in ieder geval worden afgeweken van deze beleidsregels voor één van de hieronder genoemde gevallen:

• a. gevallen met een maatschappelijk belang;

• b. gevallen waarbij de beperkingen in dit beleid onevenredig zijn voor de aanvrager;

• c. gevallen waarbij achteraf is gebleken dat er sprake is van een planologische omissie, waarvan het evident is dat deze wordt hersteld.