Beleidsregel Nota grondprijzen 2025

Artikel 1 Inleiding

De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid de kaders voor het grondprijsbeleid voor gemeente De Wolden vastgelegd. De huidige Nota Grondbeleid is in 2024 vastgesteld. Voortvloeiend uit dit gemeentelijk grondbeleid wordt de nota grondprijzen jaarlijks geactualiseerd. De nota grondprijzen is in het bijzonder opgesteld om inzicht te geven in en richtlijnen vast te leggen over de hoogte van grondprijzen, onder andere ten behoeve van kaveluitgifte.

1.2 Woon(zorg)visie

In de woon(zorg)visie zijn de volkshuisvestelijke uitgangspunten opgenomen die voor onder andere het grondprijzenbeleid van belang zijn. De woon(zorg)visie voorziet in een fors woningbouwprogramma van 750 tot 1000 woningen tot en met 2030, waarvan minimaal tweehonderd sociale huurwoningen. Het woningbouwprogramma voorziet in de behoeften van alle doelgroepen, zowel onze eigen inwoners als nieuwe inwoners, starters, alleenstaanden, (jonge) gezinnen, senioren en zorgbehoevenden. De gemeente streeft naar een woningbouwprogramma met zowel goedkopere als duurdere huur- en koopwoningen, maar ook nieuwe woonvormen worden gestimuleerd.

De woon(zorg)visie is verder uitgewerkt in een concreet uitvoeringsprogramma voor de verschillende kernen. De gemeenteraad heeft in maart 2023 de woon(zorg)visie vastgesteld en op dit moment wordt gewerkt aan de ontwikkeling van diverse locaties.

1.4 Gestanddoeningstermijn

Bij onderhandelingen, prijsafspraken, reserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk aangegeven welke prijzen gelden en voor hoe lang die prijzen gestand worden gedaan. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte wordt berekend.

De in deze notitie genoemde prijzen worden gehanteerd per 1 januari 2025.

Artikel 2 Prijzentabel

Artikel 3 Grondprijsmethodiek

Om de marktconforme prijs te bepalen, hanteren wij de residuele grondwaardemethode. Het principe van de residuele grondwaardemethode is echter niet tot in extreme door te voeren bij kavelprijzen, aangezien er vooraf geen complete informatie voorhanden is met betrekking tot hetgeen gerealiseerd wordt.

Om toch te komen tot marktconforme prijzen wordt naast de residuele grondwaardemethode de comparatieve methode toegepast en worden de marktomstandigheden betrokken. Deze combinatie zorgt voor een extra controle op marktconformiteit waarbij de prijs voldoende aansluit bij het gekozen uitgangspunt en leidt er bovendien toe dat aansluiting wordt verkregen bij de buurgemeenten.

3.1 Residuele grondwaardemethode

De residuele grondwaardemethode is een top down benadering, waarbij de gronduitgifteprijs het residu is dat overblijft nadat van de bruto-opbrengsten van de onroerende zaak (geraamd op basis van de verkoopprijs V.O.N.) de totale productiekosten (stichtings- en verkoopkosten) zijn afgetrokken. Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden toegerekend.

Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van bestaande onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten, maar liever nog gebruiken wij een recent concreet bouwproject als voorbeeld. Deze methode is bij voorrang geschikt om een indicatie van de grondwaarde te geven. De toepassing van de residuele grondwaardemethode biedt transparantie, zowel intern als extern.

3.2 Comparatieve methode

Bij de comparatieve methode wordt vergeleken met de uitgifteprijzen die gehanteerd worden in direct omliggende of anderszins vergelijkbare gemeenten. Hierbij dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging ten opzichte van (snel)wegen, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het uitgiftetempo, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van uit te geven percelen en het algemene voorzieningenniveau.

Door het gebruik van de comparatieve methode verkleint de gemeente het risico om zichzelf met uit te geven gronden uit de markt te prijzen, of gronden te voordelig en dus niet marktconform te verkopen. Met een te hoge grondprijs zal er geen of onvoldoende vraag zijn.

Artikel 4 Grondprijzen woningbouw

Bij de vaststelling van de grondprijzen wordt rekening gehouden met de bestaande marktsituatie. De grondprijzen zijn daarmee marktconform en worden residueel en comparatief bepaald.

4.1 Sociale huurwoning

Grondprijs

In de sociale huursector is het gebruikelijk om ongeacht de omvang van de kavel en de feitelijke stichtingskosten, een vaste prijs per kavel of gestapelde eenheid vast te stellen. Het hanteren van een vaste prijs maakt de vanuit ruimtelijke ordening en volkshuisvesting gewenste realisatie van sociale huurwoningen mogelijk.

Voor de door woningcorporaties te realiseren sociale huurwoningen hanteert de gemeente een lagere grondprijs dan voor de vrijesectorwoningen. De gemeente draagt hiermee - samen met de corporaties - bij aan de klassieke volkshuisvestelijke doelstellingen zoals verankerd in de prestatieafspraken. Commerciële overwegingen zijn hieraan ondergeschikt. Als verkoopvoorwaarde bepaalt de gemeente dat de aanvangshuur van deze woningen niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde aftoppingsgrens, zodat de woningen bereikbaar zijn voor de betreffende doelgroep.

Verkoop van sociale huurwoningen dient bij voorkeur aan corporaties plaats te vinden omwille van langdurig behoud van deze sociale huurwoningen voor dit segment en adequaat beheer van deze woningen.

Met de woningcorporatie die actief is in de gemeente De Wolden, zijn meerjarige prestatieafspraken vastgelegd voor de jaren 2024-2028. In deze prestatieafspraken staat dat de vastgestelde sociale kavelprijzen worden gehanteerd zoals geformuleerd in de nota grondprijzen van de gemeente De Wolden en dat deze prijzen jaarlijks worden geïndexeerd. In 2023-2024 zijn de sociale kavelprijzen niet geïndexeerd. Om de prijzen van deze kavels meer gelijk te trekken met de omliggende gemeenten en tegelijk te blijven voldoen aan de prestatieafspraken, wordt in 2025 voor twee opvolgende jaren de kavelprijs geïndexeerd. Dit betekent dat de prijs eerst met de CPI voor 2023 wordt verhoogd (3,8%) en vervolgens met de verwachte CPI voor 2024 (3,2%). Op deze manier sluiten de prijzen van kavels voor sociale huurwoningen beter aan bij de prijzen die omliggende gemeenten voor de grond vragen.

Grondprijs grondgebonden sociale huurwoningen

Voor 2025 geldt voor de grondgebonden huurwoningen een vaste lage grondprijs van

€ 16.600,- exclusief BTW voor kavels tot 200 m². Als de kaveloppervlakte groter is dan 200 m² dienen deze extra meters apart te worden afgerekend tegen een prijs van

€ 93,50 per m².

Als meerdere kavels voor sociale woningen tegelijk worden afgenomen, dan mag het oppervlak “gemiddeld” worden benaderd door het oppervlak te delen door het aantal sociale woningen.

Grondprijs gestapelde sociale huurwoningen

In verband met de hogere bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen, kiest de gemeente bij het bepalen van de grondprijs voor gestapelde sociale huurwoningen voor een percentage van 90% van de prijs voor grondgebonden sociale huurwoningen, ongeacht het aantal bouwlagen. Dit levert een grondprijs per gestapelde sociale huurwoning op van € 14.950,- excl. BTW voor 2025.

Termijn instandhouding

In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen.

In artikel 5.161c Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) onder de Omgevingswet is een instandhoudingstermijn vastgelegd van ten minste tien jaar na ingebruikname. Bij verkoop van een sociale huurwoning in de periode binnen tien jaar na ingebruikname vindt een nabetaling plaats ter grootte van het verschil tussen de oorspronkelijk betaalde grondprijs voor de sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrijesectorwoning op moment van verkoop.

4.2 Betaalbare koopwoning

Conform de woon(zorg)visie 2023-2027 van gemeente De Wolden is er sprake van een betaalbare koopwoning bij een vrij op naam-prijs van maximaal € 275.000,- (prijspeil 2023). Naar verwachting vindt begin 2025 een wijziging plaats in de prijssegmenten. Het is mogelijk dat hierdoor de maximale vrij op naam-prijs voor een betaalbare koopwoning zal stijgen. Tijdens het opstellen van de nota grondprijzen 2025 kan hier nog geen uitspraak over worden gedaan en ligt de maximale vrij op naam-prijs voor een betaalbare koopwoning nog op € 275.000,-.

Door de ontwikkelingen in de markt worden de kavels telkens kleiner om zo de woningen toch betaalbaar te kunnen houden. Per project zal residueel en comparatief bepaald worden welke prijs gehanteerd zal worden per m². Hierdoor ontstaat een marktconforme kavelprijs, passend bij de betreffende ontwikkeling.

4.3 Geliberaliseerde huur

Geliberaliseerde huurwoningen zijn woningen die niet door woningstichtingen op de markt gebracht worden, maar door particuliere of institutionele beleggers. Deze woningen, met een huur boven de liberalisatiegrens, behoren tot de ‘vrije sector’ huurwoningen. Boven deze liberalisatiegrens heeft een verhuurder de vrijheid om de huurprijs en de huurverhoging te bepalen. Uit de woon(zorg)visie volgt dat er meer behoefte is aan deze categorie woningen. De doelgroep die hier behoefte aan heeft, bestaat veelal uit starters die te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar nog geen vrijesectorwoning willen of kunnen kopen. Als grondprijs voor deze categorie huurwoningen wordt de marktwaarde voor dergelijk onroerend goed gehanteerd.

4.4 Vrije sectorwoningen/projectmatig gebouwde woningen

Grondgebonden

De grondprijzen van de vrije sector/projectmatig gebouwde woningen zijn gekoppeld aan de vrij op naam-prijzen van deze woningen. Met de vrij op naam-prijs (incl. BTW) wordt bedoeld de prijs waarvoor een woning in de markt wordt gezet, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau heeft dat deze na oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen.

Voor het bepalen van de grondprijs voor een (projectmatige) vrije sectorkavel wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode toegepast. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

Appartementen

Bij appartementen worden vaak lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes en omdat er in bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren. Deze lagere grondprijs voor appartementen bedraagt evenals bij de sociale sector 90% van de prijs voor grondgebonden woningen.

4.5 Vrije sector kavels particulieren

Bij nieuwe grondexploitaties worden de grondprijzen per project marktconform vastgesteld door middel van de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode. Hierbij worden factoren als ligging, oppervlakte, bebouwingsmogelijkheden, kwaliteit van de omgeving en marktsituatie mee- genomen. De waardebepalingen zullen intern worden uitgevoerd, indien daar aanleiding toe is wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

Artikel 5 Commerciële en niet-commerciële voorzieningen

Onder commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven. De bebouwing is veelal specifiek geschikt voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden zijn: winkels, horeca, bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, telecommunicatievoorzieningen, brandstofverkooppunten en apotheken.

De grondprijs voor commerciële voorzieningen wordt door middel van de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Hierbij wordt wel rekening gehouden met een richtprijs van € 200,- per vierkante meter grond exclusief BTW. Wanneer de hoeveelheid meters bruto vloeroppervlak groter is dan het terreinoppervlak (Floor Space Index > 1,0) geldt als minimale grondprijs de prijs per vierkante meter bruto vloeroppervlak.

5.3 Nutsvoorzieningen

Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een grondprijs van € 200,- per vierkante meter grond exclusief BTW. Mocht het om een verkoop in het buitengebied gaan, dan kan eventueel met een lagere grondprijs worden gerekend. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.035,- exclusief BTW. De kosten van notariële overdracht met toebehoren zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf.

5.4 Niet-commerciële voorzieningen

Gebruikelijk is dat naast voorzieningen met een winstoogmerk (commerciële voorzieningen) onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende vormen van niet commerciële ofwel maatschappelijke voorzieningen. Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt.

Het onderverdelen in meerdere categorieën is hierbij wenselijk, om te zorgen voor duidelijkheid en helderheid bij belanghebbenden. Differentiatie in de categorieën en grondprijzen zorgt voor het leveren van meer maatwerk en marktconformiteit.

5.7 Woonzorgvoorzieningen

Onder deze categorie vallen zorgwoningen en zorgappartementen of andersoortige woonzorgvoorzieningen, inclusief gezamenlijke ruimten en overige ruimten met een sociaal doel. Eveneens vallen ruimten voor commerciële doeleinden zoals een restaurant of een fysiotherapeut onder deze categorie. Voor het bepalen van de grondprijs voor dergelijke voorzieningen wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Hierdoor ontstaat een marktconforme prijs, passend bij de betreffende ontwikkeling.

5.8 Overige bestemmingen

5.8.2. Agrarische gronden

Agrarische gronden worden tegen marktconforme prijzen verkocht. Gezien de verscheidenheid en de specifieke kenmerken van de verschillende gronden zullen er onderling prijsverschillen zijn. De waardebepaling zal in eerste instantie intern worden uitgevoerd. Wanneer daar aanleiding voor is, wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

5.8.3 Overige bestemmingen

Wanneer er sprake is van uitgifte van gronden voor niet in deze nota genoemde bestemmingen, wordt de waardebepaling in eerste instantie intern uitgevoerd. Wanneer daar aanleiding voor is, wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.

Artikel 6 Pacht, erfpacht en verhuur

6.1. Pacht en verhuur agrarische gronden

Agrarische percelen > 10.000 m²

In het pachtnormenbesluit val de gemeente De Wolden onder het Noordelijk weidegebied. Voor dit gebied is de pachtnorm voor 2024 vastgesteld op € 723,- per hectare per jaar. In 2025 wordt gebruik gemaakt van dit in 2024 vastgestelde bedrag.

De gemeente verpacht landbouwgrond alleen kortlopend (geliberaliseerd). Daarvoor geldt geen prijstoets door de grondkamer. Toch sluiten we aan bij het pachtnormenbesluit. Naast de pachtprijs worden ook de administratiekosten, die door de grondkamer in rekening worden gebracht, doorbelast.

Agrarische percelen < 10.000 m²

De huur voor agrarische percelen kleiner dan 1 hectare wordt eveneens berekend aan de hand van het pachtnormenbesluit (Noordelijke weidegebied). De gemeente verpacht deze agrarische gronden (doorgaans) door middel van jaarcontracten.

Vaste pachters/huurders kunnen jaarlijks de grond opnieuw pachten/huren. Bij opzegging worden agrarische gronden openbaar aangeboden en vindt een loting plaats indien er meerdere inschrijvingen zijn.

6.2 Verhuur overige gronden

De gemeente heeft naast de gronden die verpacht worden voor agrarisch gebruik ook een aantal percelen in de verhuur voor ander gebruik. Deze verhuur wordt door middel van een overeenkomst vastgelegd.

De huurprijs wordt jaarlijks verhoogd met de CPI van voorgaande jaar. De CPI van 2024 is 3,2%, De huurprijs tot 75 m² bedraagt in 2025 € 171,-. Voor extra vierkante meters geldt een toeslag van € 1,92 per m².

De huur wordt jaarlijks in januari geïndexeerd op basis van de CPI van het voorgaande jaar.

6.3 Volkstuinen

Er vindt jaarlijks indexatie plaats op basis van de CPI van het voorgaande jaar.

De huurprijzen van volkstuinen worden daarmee jaarlijks verhoogd met de CPI van het voorgaande jaar. De verwachte CPI van 2024 is 3,2%.

6.4 Erfpacht en recht van opstal commercieel

Indien grond in erfpacht of recht van opstal wordt uitgegeven, wordt de erfpachtcanon afgestemd op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond van toepassing was geweest.

De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50% van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico-, beheers- en administratiekosten.

Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het Kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening van de erfpachter/opstalnemer.

Erfpacht wordt jaarlijks in januari geïndexeerd op basis van de CPI van het voorgaande jaar.

6.5 Erfpacht en recht van opstal maatschappelijk

Erfpacht en recht van opstal voor maatschappelijke doeleinden wordt per situatie bepaald, waarbij er tot nu toe veelal sprake was van erfpacht om niet. Ook bij deze categorie zal in beginsel een marktconforme, dan wel kostendekkende canon in rekening worden gebracht. Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het Kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.

Erfpacht wordt jaarlijks in januari geïndexeerd op basis van de CPI van het voorgaande jaar.

6.7 Erfpacht en recht van opstal flexwonen/tijdelijke woningen

In de Woon(zorg)visie 2023-2027 wordt voorzien dat vrijkomende locaties worden ingezet voor flexwonen of tijdelijke woningen. Deze kleine woningen worden ingezet om versneld woningen te realiseren voor bepaalde doelgroepen zoals starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten. Deze doelgroepen worden met name getroffen door de krapte op de woningmarkt.

Bij de uitgifte van grond in deze categorie zijn belangrijke criteria: tijdelijkheid, snelheid, kosten van realisatie en grip houden op de gemeentegrond. Het gaat hier om gemeentegrond die tijdelijk beschikbaar gesteld wordt voor het realiseren van flexwoningen. Na afloop van de afgesproken periode wordt het perceel weer aan de gemeente opgeleverd in oorspronkelijke staat.

Op basis van bovenstaande criteria en omdat het om locaties gaat voor tijdelijke woningen, is erfpacht in combinatie met een recht van opstal de meest logische vorm om deze grond uit te geven. De jaarlijkse erfpachtcanon komt tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met 50% van de wettelijke rente voor handelstransacties die op het moment van afsluiten van toepassing is. Dit bedrag is inclusief risico-, beheers- en administratiekosten.

Notariskosten en daarmee ook de kosten voor de inschrijving bij het Kadaster en eventuele kadastrale splitsingskosten zijn voor rekening erfpachter/opstalnemer.

Mocht zich een situatie voordoen waarbij bestaand vastgoed voor één van deze categorieën wordt verhuurd, dan zal in beginsel een marktconforme huurprijs worden gehanteerd.

Erfpacht wordt jaarlijks in januari geïndexeerd op basis van de CPI van het voorgaande jaar.

6.8 Bruikleen

Gemeente De Wolden geeft geen gronden uit in bruikleen, tenzij de gemeente het wenselijk acht om gronden in eigendom te behouden maar het onderhoud niet zelf wil of kan doen. Door niet langer gronden uit te geven in bruikleen, wordt voorkomen dat verjaring ontstaat. Tevens wordt door verhuur of verkoop van de grond inzicht verkregen in het gebruik.

6.9 Jachtrecht

Voor gronden waarvoor een jachtovereenkomst is afgesloten geldt een jaarlijkse gebruiksvergoeding van € 5,- per hectare.