Nota Grondbeleid Oudewater 2024

1.1.1 Actief Grondbeleid

Traditioneel hebben gemeenten een belangrijke rol in de ontwikkeling van gebieden. In Nederland komt het veelal voor dat gemeenten grond verwerven, de grond voorbereiden voor ontwikkelingen en vervolgens uitgeven/verkopen aan externe partijen. Omdat gemeenten niet zelf deze ontwikkeling op zich nemen, zijn ze voor de implementatie van een actief grondbeleid afhankelijk van externe partijen zoals projectontwikkelaars en investeerders. Hoewel dit beleid gemeenten meer sturingsmogelijkheden en potentieel financieel voordeel biedt, brengt het ook financiële risico’s met zich mee die niet altijd te voorzien zijn.

De trend van gemeentelijke grondbedrijven in Nederland in de afgelopen 10 jaar laat zien dat veel gemeenten, vooral kleinere, financiële uitdagingen hebben ondervonden als gevolg van de economische crisis. De actieve rol van gemeenten in grondontwikkeling heeft geleid tot financiële tegenvallers tijdens de crisis, voornamelijk door stagnatie in de vraag naar woningen en dalende grondprijzen. Andere specifieke oorzaken voor de moeilijkheden van kleine gemeenten zijn onder meer een neerwaartse aanpassing van de woningbouw-ambitie, optimistisch handelen van gemeenten en politieke motieven.

Het Nederlandse grondbeleid is een voorbeeld van actief grondbeleid waarbij gemeenten/overheden betrokken zijn bij de ontwikkeling van grond. Actief grondbeleid kent een aantal voordelen:

Controle en regie: Bij actief grondbeleid hebben gemeenten meer controle over gebiedsontwikkelingen, omdat ze zelf grondposities innemen en grond bouwrijp maken.

Financieel voordeel: Dit beleid kan financieel voordeel opleveren doordat gemeenten de bouwgrond verkopen aan derden na het bouwrijp maken.

Samenwerking: Er is sprake van gedeelde regie met marktpartijen, wat leidt tot samenwerking en het delen van financiële winsten en verliezen.

Maatwerk: Door actief grondbeleid kunnen gemeenten maatwerk leveren in de samenwerking en de afspraken die worden gemaakt in een (samenwerkings)overeenkomst.

Deze voordelen dragen bij aan een effectieve sturing van ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Naast de voordelen kent actief grondbeleid ook een aantal nadelen:

Financiële risico's: Actief grondbeleid kan leiden tot financiële verliezen voor de gemeente, vooral als de waarde van grond daalt of als grondposities niet verkocht kunnen worden.

Duidelijkheid rollen: Er kunnen conflicten ontstaan door de 'dubbele petten' van de overheid, die zowel als marktpartij als regulerend orgaan optreedt.

Complexiteit: Actief grondbeleid vereist een hoge mate van expertise en capaciteit binnen de gemeentelijke organisatie, wat het complex en uitdagend maakt om uit te voeren.

1.1.2 Passief Grondbeleid

Als actief grondbeleid wordt gezien als een te risicovolle keuze dan is er ook de mogelijkheid om te kiezen voor een faciliterend oftewel passief grondbeleid. Passief grondbeleid is een veiligere benadering waarbij de gemeente geen financiële risico’s draagt. In plaats daarvan faciliteert de gemeente de ontwikkelingen van derden. Dit kan bijvoorbeeld door medewerking te verlenen aan het wijzigen van bestemmings- of omgevingsplannen. Hierbij zorgt de gemeente ervoor dat de kosten voor haar diensten worden teruggevorderd van de initiatiefnemers. De aanpak van de gemeente Oudewater met betrekking tot het verhalen van deze kosten is vastgelegd in de Nota Kostenverhaal Oudewater 2018. Deze nota zal t.z.t. geactualiseerd worden mede door de invoering van de Omgevingswet.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) trad in werking op 1 juli 2008. Vanaf 1 januari 2024 is de Wro niet meer van kracht en zijn de bepalingen opgenomen in de Omgevingswet. Deze wet biedt, net als haar voorganger, instrumenten zoals de anterieure overeenkomst en het exploitatieplan, waarmee gemeenten kosten voor zaken als ambtelijke inzet en aanleg van openbare ruimte op ontwikkelaars kunnen verhalen. Wat betreft het realiseren van gewenste ruimtelijke kwaliteit, beperkt een faciliterende rol van de gemeente de mogelijkheden niet noodzakelijkerwijs. Door een beeldkwaliteitsplan en programmatische invulling in het bestemmingsplan/omgevingsplan te hanteren, is actief grondbeleid niet vereist om de beoogde esthetische en programmatische kwaliteit te waarborgen. Binnen dit grondbeleid heeft de gemeente echter weinig tot geen invloed op het ontwikkelingstempo.

1.1.3 Mengvormen van grondbeleid

Grondbeleid is niet beperkt tot enkel actieve of passieve benaderingen; er bestaan diverse mengvormen. Naast samenwerking met private partijen (zie blok ‘samenwerkend grondbeleid’), wat een meer ingetogen rol voor de gemeente impliceert, zijn er talrijke voorbeelden waarbij de gemeente per geval beslist over haar rol. Begrippen als ‘situationeel grondbeleid’, ‘opgavegericht grondbeleid’ of ‘maatschappelijk gedreven grondbeleid’ duiden op een meer genuanceerd afwegingskader voor de keuze van het grondbeleidstype.

1.1.4 Historisch grondbeleid Oudewater

In recente jaren is een significante transformatie waargenomen in het gemeentelijke grondbeleid zoals vastgelegd in beleidsdocumenten. Voor de economische crisis was een actief grondbeleid dominant, wat gemeenten financiële voordelen bood en bijdroeg aan huisvestings- en economische doelstellingen. Echter, tussen 2008 en 2014 kelderde de grondwaarde, wat leidde tot financiële verliezen en een verschuiving naar een meer passieve grondpolitiek. De introductie van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 ondersteunde deze verandering, waardoor gemeenten hun beleid konden herzien. De meeste Nederlandse gemeenten hebben hun grondbeleidsnota’s bijgewerkt om aan te geven dat ze voortaan een passief beleid zouden voeren, tenzij er sterke argumenten waren voor een actieve aanpak. Het wijst uit dat er relatief weinig verandering heeft plaatsgevonden in de toepassing van actief en passief grondbeleid in gebiedsontwikkelingsprojecten (Witting, 2020). Daarmee lijkt een harde beleidskeuze voor één type grondbeleid achterhaald.

De historische keuzes van Oudewater laat zien dat er vaker gekozen wordt voor een situationeel grondbeleid, dat wil zeggen dat er zowel voor actief als passief gekozen kan worden. Dit ligt in lijn met wat hierboven is beschreven. In de afgelopen periode heeft Oudewater zowel actief als passief grondbeleid toegepast. Actieve projecten omvatten onder andere Oranje Bolwerck, Tappersheul III en mogelijk Kerkwetering in de toekomst. Voorbeelden van passieve projecten zijn bijvoorbeeld Schuylenburcht en Oranjepark II.

1.2.1 Het Afwegingskader

Het Afwegingskader omvat drie kerncomponenten: urgentie, regie en rendement, elk met hun eigen relevante aspecten. Allereerst wordt de urgentie beoordeeld, waarbij de focus ligt op de gemeentelijke visie (zoals beschreven in het waardenkader van de Omgevingsvisie) en de beleidsdoelstellingen (bijvoorbeeld de strategische planning voor woningbouw). De kernvraag hier is welke visie de gemeente nastreeft en welke doelen zij kan bereiken door ontwikkeling. Vervolgens wordt de regie onder de loep genomen, waarbij vragen centraal staan zoals of de markt de ontwikkeling kan dragen, welke positie de gemeente hierin moet innemen en wat de status is van de eigendomsverhoudingen. Als laatste wordt het rendement geëvalueerd, waarbij zowel het financiële resultaat, risicoanalyse als maatschappelijke waarde worden verkend. De evaluatie van deze aspecten is afhankelijk van de locatie en situatie, en kan dus variëren. Het gaat hier om een kwalitatieve beoordeling op basis van de genoemde factoren. Dit Afwegingskader wordt toegepast op het niveau van gebiedsontwikkeling, niet op individuele bouwplannen.

Tabel 1 Voorbeeld afwegingskader

Voor zowel passieve projecten/initiatieven die een nieuw omgevingsplan vereisen (uitgezonderd wijzigings- of uitwerkingsplannen) als voor actieve grondexploitatiecomplexen, streeft het college naar vroege coördinatie met de raad over de keuze van het te hanteren grondbeleid. Dit omvat het overwegen van kansen en risico's en de omgang daarmee bij het ontwikkelen van plannen. De initiatief- en haalbaarheidsfase van een project is het meest geschikt voor dit type gesprek met de raad. Tijdens deze fase worden de ruimtelijke, beleidsmatige en financiële richtlijnen vastgesteld. Daarom is het zinvol om de resultaten van het Afwegingskader te verbinden met deze richtlijnen en hierover een integrale besluitvorming te laten plaatsvinden.

2.1.1 Minnelijke verwerving

Wanneer de gemeente besluit om gronden te verwerven, wordt in eerste instantie geprobeerd om dit minnelijk te doen. Minnelijke verwerving houdt in dat de gemeente (op eigen initiatief) in onderhandeling treedt met de grondeigenaar om vrijwillig overeenstemming te bereiken over de aan- of verkoop van gronden of rechten. Bij aankoop wordt de marktwaarde van de gronden bepaald door een onafhankelijke taxatie. De onderhandelingen leiden tot een koopovereenkomst, die vervolgens via de notaris wordt vastgelegd. Als het niet lukt om de gronden vrijwillig en marktconform te verwerven, kan de gemeente ervoor kiezen andere verwervingsinstrumenten inzetten.

2.1.2 Voorkeursrecht

Mocht minnelijke verwerving niet lukken dan is het vestigen van voorkeursrecht een ander verwervingsinstrument. Het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Omgevingswet geeft de overheid het eerste recht van koop. Wanneer een eigenaar van gronden waarop een voorkeursrecht rust, deze gronden wil verkopen, moet hij ze eerst aan de gemeente aanbieden. De gemeente kan de eigenaar echter niet dwingen om de gronden binnen de wettelijk gestelde termijnen te verkopen. Als de grondeigenaar besluit om de gronden te verkopen, is de gemeente niet verplicht om van het aanbod gebruik te maken. Het bevoegde orgaan moet binnen de gestelde termijn een besluit nemen over de potentiële verwerving. Als het besluit negatief is, kan de eigenaar zijn gronden aan derden aanbieden. Doordat de gemeente de mogelijkheid geboden krijgt om de grond te kopen, kan de gemeenste desgewenst (en indien financieel haalbaar) voorkomen dat bij geplande ontwikkelingen de grondprijzen worden opgedreven of dat particulieren of organisaties grondposities innemen die de ontwikkeling van gebieden kunnen belemmeren.

Het vestigen van voorkeursrecht is een onderdeel van de Omgevingswet (Aanvullingswet Grondeigendom). Hoewel de reikwijdte van het voorkeursrecht gelijk blijft, worden de grondslagen voor het geven van een voorkeursrechtbeschikking aangepast. De structuurvisie is bijvoorbeeld vervangen door de Omgevingsvisie. Onder de Wvg trad het voorkeursrecht in werking op de dag na dagtekening van het Gemeenteblad/Staatscourant waarin het voorkeursrecht bekend was gemaakt. In de Omgevingswet treedt het voorkeursrecht in werking vanaf het moment van inschrijving in de openbare registers door het bevoegd gezag. Ten slotte is de geldigheidsduur van het voorkeursrecht gewijzigd: vijf jaar met de mogelijkheid tot verlenging van nog eens vijf jaar, in plaats van tien jaar.

2.1.3 Onteigening

Indien, na inspanning van de gemeente om op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen, niet tot overeenstemming kan worden gekomen, heeft de gemeente de mogelijkheid om tot onteigening over te gaan. Onteigening is het gedwongen ontnemen van grondeigendom door de overheid in het algemeen belang. Onteigening is het meest ingrijpende verwervingsinstrument dat een gemeente kan inzetten. Het maakt immers inbreuk op het eigendomsrecht. Onteigening kan immers alleen plaatsvinden wanneer sprake is van een algemeen belang, denk hierbij aan voorbeelden als de aanleg van een weg, brug, spoorweg, waterweg, of andere ontwikkelingen zoals woningbouw, bedrijventerrein, infrastructuur, dijkversterking, energietransitie of natuurontwikkeling.

Hier zijn de belangrijkste stappen:

Administratieve procedure (bekrachtigingsprocedure bij de bestuursrechter):

• •

  De overheidsinstantie (bijvoorbeeld de gemeente) neemt een besluit tot onteigening (de onteigeningsbeschikking).

• •

  De bestuursrechter moet dit besluit goedkeuren.

• •

  De grondeigenaar kan reageren bij de bestuursrechter als hij/zij het niet eens is met de onteigeningsbeschikking.

Schadeloosstellingsprocedure bij de civiele rechter:

• •

  De onteigenaar (meestal de overheid) vraagt de civiele rechter om de schadeloosstelling vast te stellen.

• •

  De eigenaar krijgt hierover bericht en kan zijn/haar reactie aan de rechter laten weten.

Overdracht van eigendom:

• •

  De onteigenaar wordt pas eigenaar van de grond nadat de notaris de onteigeningsakte in de openbare registers heeft ingeschreven.

De eigenaar kan in geval van onteigening wel een beroep doen op zelfrealisatierecht, en kan in dat geval niet worden onteigend. Dit betekent dat als de grondeigenaar aantoont de nieuwe bestemming (die de overheid wenst) zelf te kunnen bereiken, onteigening niet aan de orde is. Vanwege de langdurige procedure, waaraan nogal wat risico's zijn verbonden, is dit instrument niet geschikt voor het strategisch innemen van grondposities. Wel kan het als 'stok achter de deur' worden ingezet tijdens de onderhandelingen over de minnelijke verwerving van de benodigde gronden.

2.1.4 Stedelijke kavelruil

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuw instrument geïntroduceerd: stedelijke kavelruil. Stedelijke kavelruil is geregeld in hoofdstuk 12 van de Aanvullingswet Grondeigendom ‘Bijzondere instrumenten voor de inrichting van gebieden’. Dit instrument stelt eigenaren van onroerende zaken in staat om hun eigendommen onderling te ruilen. Stedelijke kavelruil biedt uitkomst wanneer versnippering van eigendomsposities stedelijke gebiedsontwikkeling belemmert. Minimaal drie partijen moeten vrijwillig bereid zijn om hun onroerende zaken te ruilen. De kavelruilovereenkomst legt vast welke percelen worden samengevoegd en hoe de eigendommen worden herverdeeld. De nieuwe verdeling wordt ingeschreven in de openbare registers.

2.2.1 Tijdelijk beheer

Tijdens de periode tussen grondverwerving en sloop/herontwikkeling is het soms wenselijk om gronden en opstallen tijdelijk te laten gebruiken. Dit heeft meerdere doelen: ten eerste om rentelasten en gederfde winst (gedeeltelijk) te compenseren, en ten tweede om risico’s van verloedering en oneigenlijk gebruik (zoals kraken) te beperken. Bij opstallen kan gedacht worden aan tijdelijke verhuur, terwijl bij gronden tijdelijke verpachting of ingebruikgeving mogelijk is. Uiteraard gaan deze inkomsten uit tijdelijke verhuur gepaard met kosten voor beheer en onderhoud. Vaak is het financiële resultaat van tijdelijk beheer negatief, omdat kortdurende huurovereenkomsten vaak een relatief laag huurprijsniveau hebben.

2.2.2 Wijze van gronduitgifte

Erfpacht

In plaats van het overdragen van eigendom kan op onroerende zaken een recht van erfpacht worden gevestigd. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter toestaat om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Erfpacht kan van voortdurende of tijdelijke aard zijn. Bij tijdelijke erfpacht behoudt de zogenoemde blooteigenaar (de gemeente) op termijn volledige beschikkingsmacht over de grond.

Het voordeel van erfpacht is dat het gebruik van de grond onder juridisch sterkere voorwaarden kan plaatsvinden dan bij eigendomsoverdracht. Zo kunnen er bepalingen worden opgenomen over het gebruik of de bestemming van de grond, evenals de wijze waarop bebouwd moet worden. Ook kan er gedacht worden aan het verankeren van de betaalbaarheid van woningen. Bovendien kan een gemeente door het heffen van een erfpachtcanon en periodieke herziening daarvan de waardestijging van de grond ten goede laten komen aan de gemeenschap.

Een nadeel van erfpacht is dat het innen van de jaarlijkse canon een extra administratieve last met zich meebrengt.

De gemeente Oudewater kent een aantal voorbeelden waar gekozen is voor erfpacht. De voorbeelden zijn voornamelijk sport-gerelateerde overeenkomsten. Gronden worden vaak in erfpacht uitgegeven indien de gemeente voorziet dat zij de gronden in de toekomst weer tot haar beschikking wenst te hebben of indien hier andere moverende redenen voor zijn.

(Ver)huur

De gemeente verhuurt gronden en gebouwen aan verenigingen en maatschappelijke instellingen, zoals onderwijs- en welzijnsaccommodaties. Ook tijdelijke verhuur van te herontwikkelen of te slopen objecten komt voor. Hierbij kan gedacht worden aan De Klepper. Kenmerkend voor huur is dat partijen in beginsel zelf de huurperiode kunnen bepalen, terwijl de onderhoudsverplichtingen wederzijds zijn vastgelegd.

2.3.1 Types grondprijsbeleid

De positie van een gemeente op de grondmarkt wordt beïnvloed door verschillende factoren. Eén daarvan is de omvang van het gemeentelijke bezit aan onroerend goed. Een groot deel van het gemeentelijk eigendom is echter niet bedoeld voor de markt; deze eigendommen worden gebruikt voor wegen, groenvoorzieningen en andere openbare voorzieningen. Daarnaast speelt de wens en financiële mogelijkheid om gronden te verwerven een rol. Deze wens kan voortkomen uit de keuze om actief grondbeleid te voeren.

Bij actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid. In Oudewater hanteert men bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Bovendien differentieert Oudewater de grondprijzen op basis van de functie of bestemming van de grond. Dit noemen we functioneel grondprijsbeleid. Hierbij wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie, en de locatie. Zo heeft een bestemming als een vrijstaande woning meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, wat resulteert in een hogere grondprijs voor de eerste. Ook bij zichtkavels op bedrijventerreinen bestaat de mogelijkheid dat deze een hogere grondwaarde hebben dan niet-zichtkavels.

Residuele grondwaarde methode

Het uitgangspunt van de gemeente Oudewater voor het grondprijsbeleid is het gebruik van de residuele grondwaarde methode. Hierbij wordt de residuele grondwaarde berekend door de vrij-op-naamprijs (VON-prijs) te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten. Deze methode vereist deskundigheid om de VON-prijzen en bouwkosten te bepalen en te evalueren. Het is vooral geschikt voor vastgoed waarbij voldoende marktwerking is, zodat een marktconforme prijs kan worden vastgesteld.

Kostprijsmethode

Bij de kostprijsmethode worden alle kosten in rekening gebracht die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding, planontwikkeling en bijdragen aan fondsen. Vervolgens worden deze kosten doorberekend in de grondprijs. Het gebruik van deze methode levert voor de gemeente geen inkomsten op en wordt alleen toegepast bij maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.

Comparatieve methode

Bij de comparatieve methode wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties uit het verleden of aanbiedingen van grond op vergelijkbare locaties of door vergelijkbare gemeenten. Op basis van deze vergelijking wordt een grondprijs bepaald.

Grondquote

Bij de grondquote wordt een vastgesteld percentage van de VON-prijs (exclusief btw) in rekening gebracht voor de grond. Deze methode richt zich voornamelijk op de opbrengsten en houdt in mindere mate rekening met de kosten. Bijvoorbeeld, als bepaalde kwaliteitsverbeteringen worden doorgevoerd die de bouwkosten per vierkante meter verhogen, wordt in deze methode geen rekening gehouden met de invloed op de grondwaarde. De grondprijs wordt immers bepaald op basis van de VON-opbrengst, waardoor ontwikkelaars niet worden gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen te realiseren.

Inschrijving

Bij een inschrijving kunnen geïnteresseerden een prijs bieden voor de grond. De grond wordt vervolgens toegewezen aan de bieder met de beste prijs-kwaliteitverhouding of het beste plan/ontwerp. De gemeente kan daarbij al dan niet een minimumprijs vaststellen.

2.3.2 Grondprijsbeleid per type vastgoed

Sociale huur- en koopwoningen

Op basis van de (prestatie)afspraken met de woningbouwcorporaties (bijvoorbeeld Woningraat) ligt het primaat van ontwikkeling voor deze woningen bij de corporaties. De gemeente hanteert hierbij een sociale grondprijs, en de corporatie financiert zelf de onrendabele top. De grondprijs wordt bepaald aan de hand van normbedragen, die gelijk worden geïndexeerd met de aftoppings- en liberalisatiegrens van de sociale huurprijzen.

KoopGarant is ook een mogelijkheid om ‘sociale koopwoningen’ te realiseren. Door de toepassing van KoopGarant kan de gemeente Oudewater voor een langere periode betaalbare koopwoningen aan starters en mensen met een lager inkomen aanbieden, deze variant is niet risicoloos. De gemeente verkoopt de woningen met een koperskorting op de marktwaarde. Wanneer de koper op termijn wil verhuizen, koopt de gemeente de woning weer terug en delen zij de waardeontwikkeling. Na de terugkoop wordt de woning opnieuw betaalbaar verkocht met KoopGarant. Op dit moment wordt KoopGarant toegepast op 10 woningen die deel uitmaakten van het project Oranje Bolwerck. Er zijn een aantal toewijzingscriteria waar men aan moet voldoen:

• •

  Wonen in Oudewater of economisch gebonden zijn;

• •

  Niet ouder zijn dan 35 jaar;

• •

  Geen koopwoning achterlaten.

Vrije sector huur- en koopwoningen

Voor de ontwikkeling van vrijesectorwoningen worden marktpartijen geselecteerd, in lijn met de procedure beschreven in hoofdstuk 4. Corporaties kunnen onder dezelfde voorwaarden meedingen. Bij projectmatige woningbouw in de vrije sector wordt gebruikgemaakt van de residuele grondwaardemethode. Hierbij worden de gehanteerde VON-prijzen (vrij-op-naamprijzen) op twee momenten beoordeeld. De eerste toets vindt plaats in het ontwerpstadium en heeft tot doel de beoogde VON-prijzen te evalueren in relatie tot de geboden kwaliteit en de marktvraag. Bij grootschalige projecten wordt deze zogenoemde markttoets vaak uitgevoerd door een externe makelaar-taxateur. Vervolgens wordt de minimale residuele grondwaarde vastgesteld. De daaropvolgende bieding van de ontwikkelaar wordt residueel doorgerekend. Hierbij worden ook de gehanteerde bouw- en bijkomende kosten beoordeeld. Deze toetsing heeft als resultaat dat de bieding in- en overzichtelijk wordt en vaak vindt er een optimalisering van de bieding plaats.

Uitgifte (particuliere) kavels

Bij de verkoop van kavels voor individuele en gezamenlijke bouwplannen, zoals twee-onder-een-kapwoningen, wordt een kavelprijs vastgesteld. Deze prijs wordt bepaald op basis van factoren zoals ligging, kavelgrootte, bouwvolume en architectonische eisen. Hierbij wordt ook gekeken naar vergelijkbare kavelprijzen in de regio (comparatieve methode). Bij het bepalen van de prijzen wordt doorgaans een externe taxateur ingeschakeld.

Vaak zijn er meer geïnteresseerden voor vrije kavels dan beschikbare percelen. Toewijzing kan plaatsvinden via loting, inschrijving (tegen het hoogste bod) of beoordeling van de kwaliteit van het woningontwerp.

Bij collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), bijvoorbeeld woongroepen of afbouwwoningen, kan het collectief zelf de opdrachtgever zijn, eventueel in samenwerking met een corporatie als er ook huurwoningen zijn. Het collectief moet voldoen aan bepaalde eisen (zoals rechtspersoonlijkheid en financiële draagkracht), en de doelstelling van het collectief moet duidelijk worden vastgelegd in de statuten. Een collectief kan vooraf worden gevormd of tijdens de selectie als individuele leden zich inschrijven. Bij meerdere geïnteresseerde collectieven worden ze geselecteerd volgens vergelijkbare criteria als bij ontwikkelaars, waarbij aanvullende overwegingen zoals maatschappelijk nut en achtergelaten woningen een rol kunnen spelen. De grondprijs wordt in deze gevallen ook volgens de eerdergenoemde residuele methode bepaald.

Bedrijventerreinen

Bij het bepalen van de grondwaarde wordt vaak gebruikgemaakt van de comparatieve methode. Hierbij wordt een vergelijking gemaakt met grondprijzen op andere locaties binnen de gemeente én met grondprijzen in andere gemeenten. Deze methode is vooral geschikt voor bedrijfsmatig vastgoed. Hoewel de residuele methode in dit geval niet optimaal is vanwege de diversiteit in bedrijfsmatig vastgoed, kan een variabele grondprijs wel worden ingezet om specifieke beleidsdoelstellingen te bevorderen, zoals intensief ruimtegebruik, herontwikkeling of parkmanagement

Kantoren

Voor kantoren worden de grondprijzen berekend met behulp van de residuele grondwaardemethode, omdat dit type vastgoed een uniformer karakter heeft dan bedrijfsmatig vastgoed. Daarnaast wordt nog een vergelijking gemaakt met de grondprijzen in Oudewater én omliggende gemeenten om de prijs te toetsen.

Detailhandel

Onder deze noemer vallen naast de detailhandel ook baliefuncties, zoals een kantoor met een publiek aantrekkende hoofdfunctie (bijvoorbeeld een bank, postkantoor, gemeentehuis of reisbureau), met uitzondering van geldwisselkantoren en telefoneerinrichtingen. Ook horecavoorzieningen vallen hieronder. De uitgifte van grond door de gemeente voor deze categorie gebeurt sporadisch. Hierbij wordt de residuele grondwaardemethode gehanteerd in combinatie met een vergelijking met recente transacties (comparatieve methode).

Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent)

Bij maatschappelijke voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs, recreatie en sociaal-cultureel wordt vaak een niet-marktconforme grondprijs gehanteerd bij ontwikkeling door de gemeente. Dit gebeurt om specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken en vanwege de beperkte bestemmingsplanmogelijkheden. Traditioneel wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Men gaat ervan uit dat deze grond bij het verlies van de maatschappelijke functie weer tegen kostprijs terugkomt naar de gemeente of het grondbedrijf. Als er sprake is van een combinatie van maatschappelijke en commerciële voorzieningen, wordt bij de grondprijsbepaling gezocht naar een combinatie van methoden.

Verhuur van grond aan verenigingen

In dit geval verhuurt de gemeente grond aan instellingen, zoals sportverenigingen die opstallen en velden realiseren voor eigen rekening. Deze situatie wordt aangeduid als ‘huur met een opstalrecht’. Voor bebouwde en onbebouwde grond wordt een verschillend tarief per vierkante meter in rekening gebracht. Er wordt geen aparte retributie gevraagd voor het opstalrecht. De eenmalige kosten voor het notarieel vestigen van het opstalrecht zijn echter voor rekening van de desbetreffende vereniging. Bij ‘opzegging door huurder’ komt de huurder niet in aanmerking voor vergoeding voor de opstallen.

Verhuur gemeentelijke objecten

Bij verhuur van een object, meestal met een maatschappelijke functie, wordt de passende huur vastgesteld. Partijen wiens activiteiten aansluiten bij specifieke beleidsdoelstellingen van de gemeente, kunnen mogelijk in aanmerking komen voor subsidie.

Overige objecten

In bestaand (al ontwikkeld) gebied verkoopt de gemeente snippers grond (snippergroen) aan particulieren om hun tuin uit te breiden. Hiervoor wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, waarbij overheadkosten en een toeslag voor de grondwaarde zijn inbegrepen.

Daarnaast verkoopt de gemeente regelmatig snippers grond aan andere overheidsorganen, zoals provincies en waterschappen. Dit gebeurt vaak om infrastructurele voorzieningen (zoals wegen en water) te realiseren. Ook hierbij wordt een vast bedrag per vierkante meter gehanteerd, zonder overheadkosten.

Het gemeentelijk beleid met betrekking tot snippergroen is vastgelegd in de Beleidsregels en Voorwaarden verkoop snippergroen Oudewater februari 2018 (18i.01541).

Tot slot verkoopt de gemeente incidenteel gemeentelijke gebouwen. Hierbij wordt de meest geschikte methode gebruikt. Bij een breed scala aan bestemmings- en herontwikkelingsmogelijkheden van het object is een residuele benadering logisch. Ook kan een inschrijvingsmethode met een bod worden toegepast, eventueel in combinatie met een beoordeling van het ontwerp. In alle gevallen geldt de actuele boekwaarde als bodemprijs. Indien nodig wordt het object extern getaxeerd.

2.3.3 Grondprijsbrief

Na vaststelling van onderhavige Nota Grondbeleid Oudewater 2024 zal de gemeente Oudewater gebruik gaan maken van een grondprijsbrief. Het college stelt jaarlijks, binnen de kaders van de Nota Grondbeleid, de Grondprijsbrief voor dat specifieke jaar vast. In deze Grondprijsbrief worden de te hanteren grondprijsmethoden per soort bestemming gecommuniceerd. Met de Grondprijsbrief is de marktconformiteit van de grondprijzen geborgd. Voor de actuele gemeentelijke grondprijzen wordt verwezen naar de Grondprijsbrief. Het sjabloon van de nieuw te hanteren Grondprijsbrief is te vinden in bijlage 3. Aan het begin van ieder nieuw kalenderjaar zal de Grondprijsbrief geactualiseerd worden en als RIB aan de gemeenteraad worden toegezonden.

3.1.1 Privaatrechtelijk spoor

Onder de Omgevingswet blijft het aangaan van anterieure overeenkomsten voor kostenverhaal de voorkeur hebben, vergelijkbaar met de situatie (voor 1 januari 2024) onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het privaatrechtelijke spoor blijft grotendeels ongewijzigd. Hierbij worden kostenverhaalafspraken vastgelegd in overeenkomsten tussen de gemeente en de initiatiefnemer.

3.1.2 Publiekrechtelijk spoor

Met de komst van de Omgevingswet worden alle gemeentelijke bestemmingsplannen gebundeld in één omgevingsplan, dat dient als instrument en grondslag voor het kostenverhaal. Locatie-eisen in het Omgevingsplan wijzen kostenverhaalgebieden en -regels aan. Het publiekrechtelijke spoor in de Omgevingswet houdt in dat het bevoegd gezag (meestal de gemeente) een beschikking oplegt als er geen anterieure overeenkomst is. De verschuldigde bijdrage wordt dan vastgesteld volgens de wet, het Omgevingsplan, de omgevingsvergunning of het projectbesluit. In plaats van te spreken over “aangewezen bouwplannen” zoals in de Wro, wordt in de Omgevingswet gesproken over “aangewezen activiteiten” voor het bebouwen of gebruiken van gronden, zoals opgenomen in het Omgevingsbesluit.

Er zijn twee methoden voor kostenverhaal onder de Omgevingswet:

Kostenverhaal met tijdvak: Dit komt overeen met de bestaande methode van integrale gebiedsontwikkeling, waarbij een eindbeeld bekend is en de ontwikkeling in fasen plaatsvindt binnen een vastgesteld tijdvak.

Kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling): Bij deze nieuwe methode bestaat geen blauwdruk voor de ontwikkeling en is het onduidelijk wanneer deze zal plaatsvinden. Er wordt niet vooraf vastgelegd in welke periode het gebied moet worden ontwikke

4.1.1 Complex

In financiële termen omvat het grondbedrijf alle inkomsten, uitgaven en vooruitzichten die verband houden met de gemeentelijke activiteiten bij de (her)ontwikkeling van gronden. Deze (her)ontwikkelingsactiviteiten worden financieel geregistreerd, inhoudelijk vormgegeven en verantwoord binnen exploitatiegebieden, die ook wel “grondexploitatiecomplexen” worden genoemd. Deze complexen worden geopend door een raadsbesluit in de aanloop naar een ontwikkeling. Zodra het grondexploitatiecomplex is gerealiseerd, worden de gronden en eventuele gebouwen overgedragen voor beheer en onderhoud, waarmee het grondexploitatiecomplex wordt afgesloten.

Het is vaak een combinatie van overwegingen die ertoe leidt dat (her)ontwikkelingsactiviteiten in een apart complex worden ondergebracht:

• 1.

  Geografische begrenzing: Het kan wenselijk zijn om (her)ontwikkelingen die zich in een specifiek gebied voordoen, zowel beleidsmatig als financieel te integreren. Op deze manier kunnen opbrengsten specifiek worden toegewezen aan uitgaven in datzelfde gebied.

• 2.

  Specifieke categorie vastgoed: Soms is het nodig om (her)ontwikkelingen van een bepaalde categorie vastgoed, zelfs als ze verspreid zijn over verschillende locaties, toch beleidsmatig, financieel en bestuurlijk te integreren.

• 3.

  Financiële verrekening: Het combineren van de financiële resultaten van meerdere (her)ontwikkelingen kan gunstig zijn. Dit maakt het mogelijk om kosten en opbrengsten efficiënter te verrekenen.

• 4.

  Activering van gemaakte kosten: Het grondbedrijf kan ervoor kiezen om al gemaakte kosten te activeren, bijvoorbeeld voor infrastructuur of voorbereidende werkzaamheden.

Een kenmerk van (her)ontwikkelingsactiviteiten is dat ze vaak grootschalig zijn, met aanzienlijke financiële belangen en een meerjarige voorbereidings- en uitvoeringstermijn. Beheersmatig wordt echter vaak besloten om het aantal complexen te beperken.

4.1.2 Grondexploitatie(berekening)

Voor elk grondexploitatiecomplex waar feitelijke activiteiten plaatsvinden, wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten kosten en opbrengsten. Deze berekening, bekend als de grondexploitatieberekening, houdt rekening met inflatie en rentekosten gedurende de gehele ontwikkeling. De grondexploitatieberekening sluit aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt jaarlijks geactualiseerd op basis van nieuwe inschattingen van werkzaamheden en opbrengsten. Deze worden gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG).

Deze berekeningen worden ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad, die verantwoordelijk is voor het vaststellen van het kader en het budget. Bij de goedkeuring wordt onderscheid gemaakt tussen de hoofdlijnen en de financiële details. Voor de financiële uitwerking van projecten geldt geheimhouding op basis van de Wet open overheid (Woo).

Het uitgangspunt is dat de grondexploitatie van een complex minimaal sluitend moet zijn. Dit kan worden bereikt door de kosten lager te houden dan de opbrengsten, of door aanvullende financiering (verliesvoorziening) in te zetten als de kosten de opbrengsten overstijgen. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie is nauwlettend toezicht essentieel. Naast de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties moeten de budgetten worden bewaakt als onderdeel van het interne financiële beheer van projecten. Bij uitzonderlijke situaties kan escalatie naar het college of de raad nodig zijn. Zelfs vóór de definitieve vaststelling van een exploitatieberekening worden de kosten en opbrengsten van een (her)ontwikkeling inzichtelijk gemaakt, bijvoorbeeld in de vorm van een haalbaarheidsanalyse of een grondexploitatie in de voorbereidingsfase (voorbereidingskosten).

4.2.1 Planvorming

Planvorming is de eerste stap. De planvorming zelf kent ook verschillende fasen, die in de tijd parallel kunnen lopen met de vervolgstappen uit het grondbedrijf proces. Globaal vallen de volgende fasen te onderscheiden:

• A.

  Aanleiding en context

• B.

  Initiatief

• C.

  Projectdefinitie

• D.

  Ontwerp

• E.

  Contractering

• F.

  Uitvoering

• G.

  Afronding

A) Aanleiding en context

De aanleiding voor planvorming kan bijvoorbeeld zijn het realiseren van bestaand gemeentelijk beleid (meerjarenplanning), het verzoek van een particulier, het (onvoorzien) vrijvallen van gemeentelijk eigendom, (onverwachte) kansen voor herontwikkeling e.d. In geval van een verzoek van een particulier zal gekeken moeten worden of er ruimte en vraag is voor deze specifieke particuliere ontwikkeling, of het verzoek niet concurrerend is met andere gemeentelijke ontwikkelingen/overeenkomsten, of een bestemmingswijziging/-aanpassing gewenst is en of de particulier bereid is een exploitatieovereenkomst voor het verhaal van gemeentelijke kosten af te sluiten. Indien de genoemde aspecten geen belemmeringen vormen, kan worden overgegaan naar de initiatieffase en het opstellen van een exploitatieovereenkomst. In deze fase is het van groot belang om de gemeentelijke positie, wensen en stellingnames goed in kaart te brengen en procedureel zorgvuldig te doorlopen. Indien een gemeentelijk eigendom vrijvalt, worden de mogelijkheden van herontwikkeling overwogen. Op basis van een aanname van uitgangspunten wordt een financiële, ruimtelijke en juridische verkenning gemaakt van de mogelijkheden op de locatie. Op basis hiervan wordt besloten al dan niet te starten met de initiatieffase.

B) Initiatief

In deze fase wordt een startnotitie opgesteld waarin de context, de aanleiding en de opdracht worden weergegeven. Tevens wordt in deze fase het projectdoel en het op te leveren projectresultaat bepaald. Het is van belang om reeds in deze fase aan te geven wat de financiële kaders van het uit te voeren project zijn. Met andere woorden: is het de verwachting dat er een positief resultaat uitkomt c.q. is voorzien in de dekking van een eventueel tekort.

C) Projectdefinitie

In deze fase wordt het projectplan opgesteld. En in deze fase wordt gelet op de economische uitvoerbaarheid van het (woning)bouwprogramma (passend binnen de kaders van de Woonvisie), het gewenste kwaliteitsniveau en de financiële consequenties, het kostenniveau van de noodzakelijke investeringen in het openbare gebied en uiteindelijk het gewenste resultaat van de grondexploitatie. Een overzicht van deze kosten en opbrengsten wordt weergegeven in de grondexploitatie. Veelal is er sprake van een spanningsveld tussen kwaliteit en betaalbaarheid waarbij de directe of indirecte (gederfde winst) inzet van gemeentelijke middelen aan de orde is. Overigens zal vanuit het grondbedrijf worden gestreefd naar opbrengstoptimalisatie binnen de vastgestelde kaders.

D) Ontwerp

Tijdens de ontwerpfase wordt het gedefinieerde project vormgegeven d.m.v. stedenbouwkundige randvoorwaarden. In deze fase worden ook de afgesproken financiële uitgangspunten zoals het grondgebruik, flexibiliteit en het kwaliteitsniveau bewaakt. Het grondgebruik is van belang omdat hiermee meestal direct de investeringen en de opbrengstcapaciteit worden beïnvloed. Ook is het in deze fase van belang dat bijvoorbeeld de ontworpen woningen of kavels voldoen aan markteisen zoals grootte, ligging, vorm en verkoopbaarheid, een markttoets dus. Nadat het gemeentelijke matenplan is vastgesteld en daarmee de scheiding tussen openbaar gebied en uitgeefbaar terrein bepaald is, kan het plan verder worden ingetekend.

E) Contractering

Na selectie van (een) ontwikkelaar(s) zullen hiermee een of meerdere overeenkomsten moeten worden gesloten. Cruciaal hierbij is het vastleggen van het bouwprogramma, tijdstip van betaling c.q. rentedragend worden van de verschuldigde grondprijs, de afnameverplichting, bouwplichtregeling en een winstdelingsregeling indien de marktontwikkeling dit toelaat.

F) Uitvoering

Op het moment dat de planologische procedure afgerond is, wordt de grond notarieel geleverd en betaalt de koper de vastgestelde grondprijs. Voordat met de bouw kan worden begonnen, moet het terrein bouwrijp worden gemaakt. Hiertoe wordt tijdig opdracht gegeven voor het gereed maken van het bestek en het aanbesteden van de werken. Bij voorkeur wordt het openbare gebied woonrijp gemaakt vóór de oplevering van de woningen.

G) Afronding

De gemeente heeft directie (toezicht op de uitvoering) gevoerd tijdens het bouw- en woonrijp maken. Na de onderhoudsperiode volgens het bestek komt het openbare gebied in onderhoud bij de gemeente. Het spreekt voor zich dat bij de verschillende fasen ook verschillende gemeentelijke afdelingen betrokken zijn. Een goed samenspel daarbij is essentieel.

4.4.1 Wat is een longlist?

De gemeente Oudewater hanteert op dit moment nog geen actieve longlist. Na vaststelling van de Nota Grondbeleid zal de gemeente Oudewater een longlist gaan gebruiken. De gemeente gaat een longlist gebruiken bij de selectie van ontwikkelende partijen bij grotere bouwprojecten. In eerste instantie wordt een longlist opgesteld van ontwikkelaars die volgens de gemeente in aanmerking komen om projecten in de gemeente te realiseren. Vervolgens worden de stappen van de ‘marktselectie’ gevolgd.

4.4.2 Stappen marktselectie

Stap 1 Algemene selectie

Op basis van ervaringen binnen de gemeente met ontwikkelaars en op basis van verstrekte informatie c.q. getoonde belangstelling door ontwikkelaars, wordt door de gemeente een longlist opgesteld van ontwikkelaars/bouwers waarmee de gemeente zou willen samenwerken en waarvan de gemeente verwacht dat zij de doelstelling en het ambitieniveau van de gemeente ondersteunen. De longlist is in beginsel projectonafhankelijk en zal periodiek geactualiseerd moeten worden. Criteria bij deze algemene selectie zijn:

• –

  Organisatorische en financiële elementen (waaronder een toetsing van kredietwaardigheid en integriteit);

• –

  Projectkwaliteiten (bijvoorbeeld woonproduct, stedenbouwkundige kwaliteit, duurzaamheid);

• –

  Proceskwaliteiten (bijvoorbeeld consumentgerichtheid).

Deze longlist heeft een open karakter om te voldoen aan de aanbestedings- en mededingingsregelgeving. Overigens is een longlist alleen interessant als er in de gemeente op behoorlijke schaal wordt gebouwd en de gemeente grondeigenaar is. In voorkomende gevallen kan een longlist worden opgesteld voor een specifiek project.

Stap 2 Projectmatige selectie

Indien sprake is van een concreet project worden criteria opgesteld waaraan de ontwikkelaars van de longlist worden getoetst. Minimale projectcriteria zijn het gewenste bouwprogramma, stedenbouwkundige en financiële randvoorwaarden, alsmede de wensen ten aanzien van bijvoorbeeld duurzaamheid. Afhankelijk van de omvang van het project worden minimaal drie ontwikkelaars/bouwers uitgenodigd; deze vormen de shortlist. Deze ontwikkelaars worden geselecteerd op basis van verschillende criteria. Hierbij kan gedacht worden aan:

• –

  Acceptatie van het gemeentelijke beleid ten aanzien van bouwbeleid, stedenbouwkundige invulling op hoofdlijnen, grondprijssystematiek, concept-ontwikkelingsovereenkomst en procedures;

• –

  Referenties van soortgelijke projecten;

• –

  Marktvisie;

• –

  Bereidheid om risico's te nemen;

• –

  Financiële kaders.

De geselecteerde ontwikkelaars worden uitgenodigd om vrijblijvend hun visie over de ontwikkeling en de realisatie van het project in te dienen. Tevens wordt hun gevraagd een bieding uit te brengen op het recht om het project te realiseren.

Stap 3 Voorlopige keuze

De ingediende visies worden beoordeeld, wat leidt tot een voorkeur voor een van de visies. Uiteindelijk gaat het in de selectie om het bepalen van een rangorde en niet om een absoluut waardeoordeel. De visies en biedingen zijn voor de gemeente vrijblijvend: er wordt een vergoeding uitgekeerd aan de afvallers en bij onvoldoende kwaliteit gaat de gemeente niet tot realisatie over. De beoordeling wordt zo veel mogelijk geobjectiveerd door vooraf de criteria vast te leggen in de selectieleidraad van het project. Parallel aan beoordeling van de visies zullen de biedingen bij de eindbeoordeling worden betrokken. De bieding dient ten minste op het niveau van de vastgestelde grondexploitatie c.q. de gemeentelijke vraagprijs te liggen. De gemeentelijke vraagprijs wordt bepaald door een eigen residuele grondwaardeberekening. Indien de bieding lager is dan de vraagprijs zal de bieding samen met de visie niet ontvankelijk worden verklaard. Door de niet-ontvankelijk verklaring vervalt het recht op vergoeding.

De ontvankelijke ontwikkelaars worden in een voorkeursvolgorde geplaatst. De ontwikkelaar op de eerste plaats wordt uitgenodigd om een eerste uitwerking te maken van de ingediende visie. De ontwikkelaar op de tweede plaats staat als reserve opgesteld voor het geval de eerste ontwikkelaar alsnog afvalt in het proces (zie stap 5).

Stap 4 Ontwikkelingsovereenkomst

De gekozen ontwikkelaar wordt een ontwikkelingsovereenkomst voorgelegd op basis waarvan de verdere ontwikkeling zal plaatsvinden. Op basis van de gesloten ontwikkelingsovereenkomst doet de ontwikkelaar een aanbetaling (ook wel (grond)reserveringsvergoeding genoemd) van 10% van de koopsom.

Stap 5 Definitieve keuze

Na indiening van het DO en de definitieve bieding besluit de gemeente om de ontwikkelaar een grondaanbieding te doen of afscheid te nemen en met de reserve kandidaat een VO/DO-traject in te gaan.

4.6.1 Voorbereidingskrediet

Voor projecten in de initiatieffase (en soms ook nog in de projectdefinitiefase) moet een voorbereidingskrediet worden aangevraagd bij de gemeenteraad voordat er sprake is van een vastgestelde grondexploitatie of een intentie/anterieure overeenkomst. Dit krediet is bedoeld om kosten in de voorbereiding te dekken. Het college van B&W keurt het projectplan goed op basis waarvan de gemeenteraad het krediet kan goedkeuren.

De voorbereidingskosten omvatten onder andere de inzet van het ambtelijk apparaat (apparaatskosten), het inhuren van externe projectmedewerkers of advies, en het uitvoeren van diverse onderzoeken (zoals ecologisch onderzoek en bodemonderzoek). Ook de ambtelijke inzet voor de aanvraag van het voorbereidingskrediet valt hieronder. Voordat de raad het voorbereidingskrediet goedkeurt, wordt er immers al aan het plan gewerkt.

Voor elk nieuw project wordt een administratief nummer (FCL-nummer) geopend waarop de kosten voor dat project worden geboekt. De feitelijke kosten per project worden op deze manier inzichtelijk gehouden en vervolgens geactiveerd onder de immateriële vaste activa (IMVA). Deze werkwijze is conform het BBV toegestaan onder de volgende drie cumulatieve voorwaarden:

• 1.

  De kosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro);

  en

• 2.

  De kosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de IMVA. Na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot:

  • a)

    Een actieve grondexploitatie (bij actief grondbeleid); of

  • b)

    Realisatie van kostenverhaal (bij faciliterend/passieve grondbeleid); of

  • c)

    Een afboeking van de kosten ten laste van het jaarresultaat.

• en

• 3.

  Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit of collegebesluit.

4.6.2 Startpunt en looptijd grondexploitatie

Het startpunt van een grondexploitatie, formeel 'bouwgrond in exploitatie (BIE)' genoemd, is het raadsbesluit waarin het grondexploitatiecomplex wordt vastgesteld, inclusief de grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten onder de immateriële vaste activa (IMVA) op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans worden bijgeschreven. Dit betekent dat als er voorbereidingskosten zijn, deze bij de opening van de grondexploitatie worden beschouwd als gemaakte kosten (boekwaarde) binnen de betreffende grondexploitatie. Om de risico's die gepaard gaan met langlopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.

4.6.3 Actualisatie grondexploitaties

Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd moeten worden. De gemeente Oudewater zal dit gaan doen door middel van een Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Dit MPG wordt jaarlijks samen met de jaarrekening aan de gemeenteraad aangeboden. Het MPG biedt transparant inzicht in de gemeentelijke grondexploitaties. De informatie in het MPG heeft vooral betrekking op de waardebepalende factoren in de grondexploitaties en hun ontwikkeling. Onder ‘waardebepalende’ vallen zaken zoals het programma, de planning (fasering), plankosten, (reken)parameters en (grond)prijzen. Op basis van deze factoren wordt een meerjarenprognose gemaakt van kosten, opbrengsten en resultaat. Daarnaast wordt in het MPG ook inzicht gegeven in de risico’s van de grondexploitaties en hoe deze gedekt worden. Deze werkwijze volgt de regels van de commissie BBV.

Rentetoerekening en disconteringsvoet

Voor de toegestane toerekening van rente moet worden gekeken naar de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het is niet toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen aan de grondexploitaties. Het rentepercentage dat wordt gehanteerd voor het vreemd vermogen moet conform het BBV als volgt worden bepaald: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, rekening houdend met de verhouding tussen vreemd vermogen en totaal vermogen (ook wel weighted average cost of capital, WACC genoemd). De rentetoerekening wordt gebaseerd op de boekwaarden van de grondexploitaties tot en met 31 december. De disconteringsvoet die conform het BBV moet worden gehanteerd, is voor alle gemeenten vastgesteld op 2%.

Winstneming

Het voorzichtigheidsbeginsel vereist dat winstrealisatie wordt uitgesteld totdat er voldoende zekerheid is. Dit betekent echter niet dat winst pas moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Volgens het realisatiebeginsel moet winst worden genomen zodra er voldoende zekerheid is over de winst. Binnen de grondexploitaties worden verplichte winstnemingen gedaan volgens het BBV, waarbij de percentage of completion (POC)-methode wordt gevolgd. Dit betekent dat winst wordt genomen op basis van de mate van projectrealisatie. Bijvoorbeeld, als 50% van de kosten is gemaakt en 50% van de opbrengsten is gerealiseerd, is de projectrealisatie 50% x 50% = 25%. In dat jaar wordt dan 25% van het verwachte positieve eindresultaat als winst genomen. Nieuwe winstnemingen worden verminderd met eerder genomen winsten.

Verliesvoorziening negatieve grondexploitaties

Voor verliesgevende (negatieve) grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden getroffen. Deze verliezen worden gedekt uit de Algemene Reserve (AR), zodra ze bekend zijn, meestal bij de opening of herziening van een grondexploitatie.

De verliesvoorzieningen van een grondexploitatie worden bepaald op basis van het voorziene resultaat op eindwaarde. Bij herziening van de grondexploitaties wordt de verliesvoorziening aangepast op basis van het herziene resultaat, zolang dit nog negatief is. Hierdoor zal de verliesvoorziening voldoende zijn om het negatieve resultaat aan het einde van het project op te vangen. Bij actualisatie van de grondexploitatie en eventuele wijzigingen wordt de verliesvoorziening aangepast.

4.6.4 Risicomanagement

Professioneel risicomanagement is essentieel voor een goede financiële beheersing van ruimtelijke ontwikkelingen. Door risico’s te signaleren en te beheersen, kunnen vertragingen, onverwachte gebeurtenissen en budgetoverschrijdingen worden voorkomen of beperkt. Risico’s zijn toekomstige gebeurtenissen die een negatief effect kunnen hebben op het projectresultaat. Risicomanagement omvat het continu en systematisch identificeren en analyseren van deze risico’s, evenals het nemen van maatregelen om de gevolgen en kans op deze risico’s te minimaliseren. In samenwerking met verschillende vakdisciplines worden in elk MPG de risicoanalyses geactualiseerd en worden de risico’s voor elke grondexploitatie opnieuw gekwantificeerd. De Monte Carlo-simulatie is een benadering waarbij verschillende scenario's worden gesimuleerd op basis van willekeurige variabelen.

Monte Carlo-simulatie

Zoals hierboven genoemd zal vanaf nu jaarlijks bij de herziening van het MPG de risico’s in beeld gebracht en gekwantificeerd worden. Naast het feit dat risicomanagement zorgt voor een betere sturing en beheersing van risico’s in projecten, is de benodigde stand van de risicovoorziening om deze risico’s financieel af te dekken medebepalend voor het totaal benodigde risicobedrag binnen de gemeente.

In het kader van risicomanagement hanteert Oudewater de zogenoemde Monte Carlo-simulatie. Deze werkt als volgt:

Bij de herziene grondexploitaties zijn uitgangspunten vastgesteld en geformuleerd. Bij deze uitgangspunten worden vervolgens variabelen geformuleerd met bandbreedtes waarbinnen afwijkingen kunnen ontstaan. Een voorbeeld is dat de plankosten 5% lager of hoger kunnen uitvallen. Wanneer alle variabelen en bandbreedtes zijn geformuleerd, de Monte Carlo-simulatie simuleert de waarschijnlijkheid dat de uitgangspunten zullen afwijken; hierbij worden in totaal 10.000 trekkingen gedaan. De beschreven procedure wordt voor iedere grondexploitatie verricht. Het resultaat van de simulatie is een grafiek met een standaardnormale verdeling waarin met een 95% waarschijnlijkheid het meest realistische saldo (eindwaarde) van een project en van de gehele portefeuille van grondexploitaties wordt weergegeven. Hierin is af te lezen wat met 95% waarschijnlijkheid het meest negatieve en het meest positieve resultaat van een grondexploitatie kan worden als gevolg van de opgegeven risico’s en de uitgangspunten in de grondexploitatie.

De uitslag van de Monte Carlo-simulatie zal meegenomen in het weerstandsvermogen van de gemeente Oudewater.

4.7.1 Rol van de gemeenteraad

De gemeenteraad heeft een kaderstellende, vertegenwoordigende en controlerende functie, geen uitvoerende. Bij de uitvoering van zowel actief als faciliterend grondbeleid ligt het zwaartepunt dan ook bij het college. De raad zal het kader stellen (in financiële en inhoudelijke zin) voor het handelen van het college en kan dit handelen achteraf beoordelen. Het oordeel over de rechtmatigheid van gedane uitgaven ligt bij de raad. Instrumenten voor de raad op het vlak van grondbeleid zijn met name de begroting en jaarstukken alsmede de ter vaststelling aangeboden grondexploitaties in het MPG.

Voor een overzicht van de rollen en bevoegdheden van de raad wordt zie bijlage 2.

4.7.2 Rol van het college van burgemeester en wethouders

Het zwaartepunt van de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college. Het college is immers, bevoegd om te besluiten tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten door de gemeente, bijvoorbeeld de aan- of verkoop van kavels, en tot samenwerking in het kader van publiek-private samenwerkingen. Een totaaloverzicht van de rollen en bevoegdheden van het college is te vinden in bijlage 2.

4.7.3 De raad en ingrijpende overeenkomsten

Het hiervoor gestelde over de bevoegdheden van het college behoeft een nuancering. Het college informeert de raad over voorgenomen collegebesluiten tot het aangaan van overeenkomsten indien de raad daarom verzoekt of indien het ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Het zijn bestuurlijke en financiële aspecten die van geval tot geval moeten uitmaken of een voorgenomen collegebesluit aan de raad wordt voorgelegd.

4.7.4 Verantwoording

Verantwoording van het college aan de raad over het gevoerde grondbeleid vindt in beginsel plaats via de daarvoor bedoelde instrumenten: paragrafen in begroting en jaarstukken en (eveneens jaarlijks) via het Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG). Daarbij is sprake van een spanningsveld tussen openbaarheid en vertrouwelijkheid. Bij grondbedrijfactiviteiten is, in afwijking van de reguliere overheidstaken, sprake van commercieel belang. De gemeente is immers een actor op de grond- en vastgoedmarkt. Dat maakt het onder omstandigheden noodzakelijk om bijvoorbeeld bedrijfsstrategie of financiële aspecten niet naar buiten te brengen. Als (juridisch) kader gelden hierbij de belangen zoals genoemd in de Wet open overheid (Woo). Op grond van de Gemeentewet kan, om deze belangen te beschermen, geheimhouding worden opgelegd ten aanzien van het MPG en de bijbehorende bijlagen die aan de raad worden voorgelegd.

De jaarrekening van het grondbedrijf is met name financieel gericht. Het is wenselijk om het bestuur ook meer (inhoudelijk) inzicht te geven in de projecten, de voortgang hiervan en de tendensen die worden waargenomen zoals marktontwikkelingen op het gebied van afzetprijs. Ook over de hoogte en verwachte ontwikkeling van het voor het grondbedrijf noodzakelijke weerstandsvermogen en de afdrachten aan de algemene dienst dient gerapporteerd te worden aan het bestuur. Deze aspecten zullen nadrukkelijk aan de orde komen in begroting en jaarrekening.

4.7.5 Rol van de individuele wethouder

Indien een wethouder tijdens onderhandelingen optreedt als vertegenwoordiger van het college, dient hij/zij beducht te zijn voor het risico dat de wethouder het college, en daarmee de gemeente, bindt aan tijdens de onderhandelingen gemaakte afspraken. Het is dan ook van belang dat een wethouder die deelneemt aan de onderhandelingen duidelijk maakt dat alle onderhandelingen plaatsvinden onder voorbehoud van besluitvorming door het college en dat de raad de financiële kaders bepaalt. Een wethouder die zelfstandig onderhandelt is niet bevoegd tot het doen van toezeggingen. De gemeente accepteert alleen toezeggingen die schriftelijk zijn vastgesteld door het college van B&W.

4.7.6 Rol van de ambtenaar

Wat hiervoor is gezegd over de wethouder geldt evenzeer voor de ambtenaren die in hun taakuitoefening onderhandelingen voeren. Onderhandelingsgesprekken worden gevoerd met inachtneming van het zogenoemde ‘vier-ogenprincipe’, dat wil zeggen dat projectleider nooit alléén het gesprek aangaat, maar wordt bijgestaan door een contractjurist en/of planeconoom. De uitkomst van een gesprek is altijd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Waar bevoegdheden zijn gemandateerd (bijvoorbeeld ten aanzien van standaardovereenkomsten) dienen betrokkenen zich rekenschap te geven van de reikwijdte van hun bevoegdheid en dienen zij deze reikwijdte naar de externe partij helder te communiceren. Waar ambtelijk grondaanbiedingen worden gedaan, dient dit te gebeuren onder voorbehoud van besluitvorming door het college.