Nota Grondbeleid Capelle aan den IJssel 2024

De Nota Grondbeleid 2024 actualiseert de Nota Grondbeleid 2018. Recente ontwikkelingen hebben invloed op het gemeentelijke grondbeleid en daarmee is actualisatie belangrijk. De Nota Grondbeleid zet de koers uit voor Capelle aan den IJssel voor de komende jaren. Om het beleid rondom grondzaken centraal en overzichtelijk te houden is de Nota van Openbaar Groen en Restgronden 2015 geïntegreerd in de Nota Grondbeleid 2024.

1.1.Nota Grondbeleid 2018

Op 5 februari 2018 is de Nota Grondbeleid 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Dit was een update van de Nota Grondbeleid 2011 en een samenvoeging van de Nota Strategisch Verwerven 2013. In de periode van 2018 tot en met 2024 is er veel veranderd. De ambities, doelen en behoeftes van Capelle aan den IJssel zijn veranderd en de Omgevingswet is in werking getreden. Het grondbeleid moet worden aangepast aan deze nieuwe ontwikkelingen. Een evaluatie van de Nota Grondbeleid 2018 is de basis voor deze update.

Functioneren nota

In de Nota Grondbeleid 2018 is gekozen voor een sturend grondbeleid. Per situatie wordt gekeken welke vorm van grondbeleid passend is. Sinds de inwerkintreding van de deze nota in 2018 zijn in totaal 1210 woningen gerealiseerd in Capelle aan den IJssel. Van dit totaal zijn 371 woningen gerealiseerd door middel van een grondexploitatieplan. De grond waarop deze woningen gerealiseerd zijn, was veelal in eigendom van de gemeente. In de looptijd de Nota Grondbeleid 2018 is er voor totaal 2,2 miljoen grond aangekocht verdeeld over 4 projecten. Hierbij is geen gebruik gemaakt van het vestigen van voorkeursrecht of onteigeningsprocedures. Voornamelijk is bij ontwikkelingen een passieve of faciliterende grondbeleid ingezet. De opbrengst door het verkopen van gemeentegrond bedroeg in deze periode 35,3 miljoen euro. Het merendeel hiervan bevond zich in ontwikkellocatie Fascinatio.

Wijzigingen

De afgelopen jaren zijn er veranderingen geweest in wet- en regelgeving. Dit heeft ertoe geleid dat enkele beleidspunten uit de nota van 2018 niet meer toepasbaar zijn. Deze wijzigen dus in de nieuwe nota. Als eerste is de Reserve Herstructurering Actief Grondbeleid (HAG) opgeheven. Het gevolg is dat een groot deel van het financiële proces uit de nota van 2018 niet meer actueel is. Als tweede is met de inwerkingtreding van de Omgevingswet is de Wet ruimtelijke ordening komen te vervallen. Het kostenverhaal in de nota dient uitgebreid en aangepast te worden naar de methodiek van de Omgevingswet. Als laatste is het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) in 2019 geüpdatet. Deze aanpassingen moeten meegenomen worden in de actualisatie.

Uitbreiding

Naast wijzigingen op de Nota Grondbeleid 2018 is het ook noodzakelijk om de nota uit te breiden op een paar punten. Door middel van grondbeleid streeft de gemeente haar (ontwikkelings)doelen na. In de nieuwe nota dienen de gemeentelijke doelstellingen beschreven te worden en de wijze waarop grondbeleid kan bijdragen aan het behalen van deze doelstellingen. Daarnaast moet de nota aansluiten op de laatst vastgestelde financiële verordening. Er mag geen verschil zijn tussen het grondbeleid en de financiële verordening over de werkwijze rondom verantwoording, reserve, voorziening, omgaan met risico en andere financiële kwesties. Als laatste is het toevoegen van een transparante besluitvorming van belang. De wijze waarop een beslissing voor het inzetten van het grondinstrumentarium wordt genomen moet door middel van een afwegingskader duidelijkheid scheppen. De keuze voor het inzetten van een instrument of ontwikkelingsrecht moet minder geld en meer opgave gestuurd zijn.

1.2.Omgevingswet

Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. De Omgevingswet heeft een integrale benadering ten aanzien van de fysieke leefomgeving en hiermee een directe impact op het gemeentelijk grondbeleid en de grondexploitaties. Deze impact is onderdeel van de actualisatie.

Onder de Omgevingswet werkt de gemeente met een omgevingsplan deze vervangt het bestemmingsplan. Het omgevingsplan biedt meer regels en mogelijkheden voor het gebruik en de ontwikkeling van grond. Capelle aan den IJssel heeft hierdoor meer ruimte voor maatwerk en het stimuleren van duurzame ontwikkelingen. Daarnaast legt de Omgevingswet de nadruk op participatie en samenwerking bij ruimtelijke vraagstukken. Participatie kan plaatsvinden bij het opstellen van het omgevingsplan en bij de uitvoering van concrete plannen.

De Omgevingswet heeft ook gevolgen voor de instrumenten die de gemeente kan gebruiken bij grondexploitaties. Het instrumentarium is op onderdelen veranderd en stedelijke kavelruil is als nieuw instrument toegevoegd. In de Omgevingswet is geen maximale looptijd voor een grondexploitatie vastgesteld.

Aanvullend op het kostenverhaal biedt de Omgevingswet de mogelijkheid tot twee aanvullende financiële bijdragen. Een vrijwillige financiële bijdrage voor de ontwikkeling van een gebied en een afdwingbare financiële bijdrage voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. De financiële bijdragen kunnen alleen gevraagd worden voor investeringen die niet voldoen aan het kostenverhaal. In het hoofdstuk Capels grondbeleid wordt het kosten verhaal verder toegelicht.

Didam-arrest

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Het arrest heeft gevolgen voor het vervreemden van gemeentegrond en de praktijk van gebiedsontwikkeling. De Hoge Raad oordeelt in het arrest dat wanneer een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen aan derden, hij ruimte moet bieden aan (potentiële) kopers om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn, of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Het ten onrechte niet bieden van de door de Hoge Raad geformuleerde mededingingsruimte kan gevolgen hebben voor de rechtmatigheid van koop-, huur-, bruikleen-,ruil-, opstal, en erfpachtovereenkomsten. Deze overeenkomsten vallen allemaal binnen de reikwijdte van het Didam-arrest. Het Didam-arrest is dus ook van invloed op de uitgifteprocessen van gemeentegrond binnen de gemeente Capelle aan den IJssel.

1.3.Nota Uitgifte van Openbaar Groen en Restgronden 2015

De Nota Uitgifte van Openbaar Groen en Restgronden 2015 dient ook een update te krijgen. Besloten is om deze update tegelijk te doen met de update van de Nota Grondbeleid 2018 en daarnaast de Nota Uitgifte Openbaar Groen en Restgronden in de nota te integreren. In het hoofdstuk instrumentarium wordt het beleid voor uitgifte van openbaar groen en restgronden beschreven. Met de inwerkingtreding van de Nota Grondbeleid 2024 vervalt de Nota Uitgifte Openbaar Groen en Restgronden 2015.

Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel om het ruimtelijke beleid op een doelmatige wijze te realiseren. Het grondbeleid omvat dus ook geen visie over de ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente. Het grondbeleid geeft wel duidelijkheid over het inzetten van instrumenten om de regie over de ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen voeren.

De gemeente heeft in de Stadsvisie en de verschillende programma’s ambities en doelen vastgesteld. Het grondbeleid heeft invloed op de ruimtelijke opgaven die hierbij horen en moet aansluiten bij de opgave waar de gemeente voor staat.

Het grondbeleid worden ingezet voor het behalen van de gemeentelijke ambities. In dit hoofdstuk komen de ambities en doelen van Capelle aan den IJssel aan bod. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de ambities en opgaven. Zo draagt het grondbeleid positief bij aan het ontwikkelen van de stad en het behalen van de visies en doelen.

2.1.Stadsvisie

De Stadsvisie vormt een brede toekomstvisie op de Capelse leefomgeving gericht op de ruimte, maatschappij en veiligheid. De Stadsvisie is ook een omgevingsvisie zoals bedoeld in de Omgevingswet. In de Stadsvisie zijn drie belangrijke pijlers opgenomen.

Dorps Capelle

Capelle voor elkaar waar het prettig en veilig wonen, werken en leven is.

De Nederlandse rijksoverheid heeft in de Nota Ruimtelijke Ordening 1966 Capelle aan den IJssel aangewezen als groeikern, ook wel New Town. Hierdoor is Capelle aan den IJssel de afgelopen 60 jaar gegroeid van een dorp naar een stad. Desondanks is het dorpse karakter nog aanwezig. Hierdoor wordt er de komende jaren ingezet op de volgende punten.

• •

  Doorstroming op gang brengen;

• Gericht aanbod voor empty-nesters en ouderen om starters en jonge gezinnen meer mogelijkheden te bieden.

• •

  Voorzieningen in de buurt;

• Het versterken van het draagvlak voor voorzieningen en het aanbod van voorzieningen aansluiten bij de verschillende doelgroepen.

• •

  Aanpassen naar doelgroep;

• Bestaande bebouwing aanpassen zodat deze beter aansluit bij de doelgroepen.

• •

  Mogelijkheden voor sociale contacten;

• Een kwalitatief goede leefomgeving die de mogelijkheid geeft om te bewegen, te spelen, te ontspannen en elkaar te ontmoeten.

• •

  Combinaties van voorzieningen.

• Slimme combinaties tussen maatschappelijke en commerciële functies zodat er draagvlak blijft voor een passend voorzieningenaanbod op buurtniveau.

Stads Capelle

Stedelijke zones rondom OV-punten

Als New Town heeft Capelle aan den IJssel een enorme groei doorgemaakt. De grond is vol gebouwd en er is weinig grond voor het ontwikkelen van nieuwbouw. De vraag naar nieuwbouw blijft echter groot. Vooral de vraag naar centraal ontsloten locaties met voorzieningen. De aanwezige OV-lijnen bieden mogelijkheden voor Capelle aan den IJssel. De komende jaren wordt ingezet op de volgende punten.

• •

  Verdichting;

• De OV-zones kunnen verdicht worden door een stedelijk gemengd programma van wonen, werken en voorzieningen.

• •

  Mogelijkheid voor hoogbouw;

• Capelse hoogbouw met een Capelse maat en typologie.

• •

  Hoogwaardige OV-verbindingen;

• Vanaf metrostation Capelle centrum in slechts 12 minuten naar metrostation Rotterdam Blaak.

• •

  OV-zones met potentie.

• Deze zones hebben de potentie om uit te groeien tot een specifiek Capels gemengd stedelijk milieu.

Groen en waterrijk Capelle

Het groen-blauwe raamwerk als drager

De aanwezigheid van groen en blauw heeft een positieve invloed op de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Capellenaren waarderen de rustige, dorpse en groene kwaliteit van hun buurt. De gemeente streeft naar een duurzame leefomgeving. Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten opgenomen.

• •

  Klimaat en energie;

• Gevels en daken inzetten voor energieopwekking, verkoeling door water vast te houden en te vergroenen.

• •

  Groen netwerk op stadsniveau;

• Op stadsniveau versterken van het groene netwerk van recreatieve routes en stadsparken.

• •

  Groene dooradering;

• Op buurtniveau zorgen dat de groene dooradering kwalitatief en hoogwaardig blijft.

• •

  Recreatief regionaal netwerk;

• Verbindende recreatieve zones zijn dragers van een regionaal recreatief netwerk met koppelingen naar recreatieve gebieden.

• •

  Ondersteunende en recreatieve voorzieningen.

• Zones versterken met ondersteunende recreatieve voorzieningen, bijv. educatieve voorzieningen met aandacht voor cultuur-historische aspecten.

2.2 Omgevingsagenda

De Omgevingsagenda is een concretisering van de Stadsvisie. Hierin worden de ambities verder uitgewerkt. Enkele keuzes hebben betrekking op het grondbeleid. De definitieve Omgevingsagenda wordt in december 2024 ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

In de concept Omgevingsagenda is opgenomen dat de gemeente meer regie wil hebben bij het verwezenlijken van haar ruimtelijke ambities. Dit door het inzetten van gemeentelijke en maatschappelijke eigendommen als vliegwiel In gebieden met sociaal maatschappelijke opgaven waar de gemeente en haar partners een eigendomspositie hebben gaat de gemeente proactief en regisserend te werk. Er is een selectie en prioritering van gebieden waar proactief aan de slag wordt gegaan. Voorbeelden van deze gebieden zijn de Poortmolen, de Florabuurt en de Meeuwensingel.

2.3.Programma’s

De afgelopen jaren zijn voor verschillende thema’s binnen de gemeente programma’s opgesteld. Niet alle programma’s hebben betrekking op het grondbeleid. Onderstaand worden de punten die betrekking hebben op het grondbeleid kort toegelicht. In het grondbeleid moeten de ambities uit de programma’s meegenomen worden.

Programma Economie

Het Programma Economie beschrijft waar de gemeente vanuit economisch oogpunt in 2030 wil staan. Voor verschillende thema’s is er een visie opgesteld. Sommige visies brengen een ruimtelijke opgave met zich en hebben daarmee betrekking op het grondbeleid.

‘Capelle heeft in 2030 moderne, flexibele, duurzame en aantrekkelijke bedrijfshuisvesting en (woon-) werkgebieden.’

‘In 2030 heeft Capelle vitale, compacte winkelgebieden en moderne PDV-concepten met aantrekkelijke horeca.’

Programma Wonen

Het Programma Wonen 2024-2028 heeft voor het wonen in Capelle aan den IJssel vier ambities opgenomen: De betaalbare voorraad uitbreiden; zorgen dat woningen aantrekkelijke zijn voor verschillende doelgroepen; beschikbare woningen eerlijk verdelen; en Capellenaren voorop stellen.

Programma Duurzaamheid

In het Programma Duurzaamheid wordt ingegaan op klimaatadaptatie en biodiversiteit. Klimaatadaptatie kan problemen als hittestress en wateroverlast voorkomen. Vergroenen is de oplossing. Hiervoor moet in ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee worden gehouden. Het Programma Duurzaamheid zet in op Capelle als parkstad waar inwoners volop kunnen genieten van het groen en water.

Programma Mobiliteit

Een groeiende stad betekent meer vraag naar goede mobiliteit. Capellenaren hebben ruimte nodig voor de auto, de fiets, voetgangers en het openbaar vervoer. Mobiliteit heeft een grote invloed op de ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente wil met alle vervoersmiddelen goed bereikbaar zijn. Openbaar vervoer is belangrijk. Daarnaast moet de stad op het gebied van verkeer veilig, duurzaam en toekomstbestendig zijn.

De gemeente kan het grondbeleidinstrumentarium op verschillende manieren gebruiken. In de Nota Grondbeleid van 2011 en in de Nota Grondbeleid 2018 heeft Capelle aan den IJssel voor een sturend (situationeel) grondbeleid gekozen. Hierin wordt bij planontwikkelingen in een vroeg stadium bewust gekozen voor de wijze waarop het grondbeleidinstrumentarium wordt ingezet.

In hoofdlijnen zijn er twee uiterste vormen van grondbeleid: Actief- en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de benodigde gronden, en ontwikkelt deze gronden om vervolgens als bouwkavels aan derden te verkopen. Bij faciliterend grondbeleid is er een private ontwikkeling door een derde. De gemeente heeft alleen een faciliterende rol. Naast deze uiterste vormen is er ook een tussenvorm mogelijk, participerend grondbeleid. Namelijk participerend grondbeleid als hybride variant waarbij de gemeente en initiatiefnemer samenwerken.

Onderstaand tabel geeft de voor- en nadelen van de drie grondbeleidsvormen. In Bijlage 1 worden de drie grondbeleidsvormen verder toegelicht.

Het grondbeleid in Capelle aan den IJssel is een belangrijk middel voor het verwezenlijken van de ruimtelijke ambities. De keuzes voor het grondbeleid dienen de gemeente de mogelijkheid te geven om de ambities te verwezenlijken. De gemeente is gebaat bij een flexibele vorm van grondbeleid waarin verschillende grondbeleidsvormen gehanteerd kunnen worden, afhankelijk van factoren zoals locatie of project.

4.1.Situationeel grondbeleid

Capelle aan den IJssel hanteert een situationeel grondbeleid. De gemeente heeft te maken met projecten die veel verschillen van elkaar bijvoorbeeld op schaalgrootte, locatie en belangen. De rol die de gemeente speelt is daarom niet bij iedere ontwikkeling hetzelfde. De keuze voor situationeel grondbeleid geeft de gemeente per situatie de keuze voor de meest passende vorm van grondbeleid. Deze keuze wordt in een vroeg stadium gemaakt. De gemeente heeft hierbij de keuze uit de verschillende grondbeleidsvormen die in hoofdstuk 3 zijn beschreven. Het situationele grondbeleid heeft ten opzichte van de Nota Grondbeleid 2018 een actiever karakter. De gemeente wil vaker actieve grondbeleid voeren om zo meer regie te kunnen hebben op de ontwikkelingen en om meer gemeentelijke ambities te kunnen realiseren.

4.2.Afwegingskaders

De keuze voor de rol van de gemeente bij ontwikkelingen is afhankelijk van verschillende factoren. Op pagina 12 is een beslisboom opgenomen. De beslisboom geeft aan welke type grondbeleid de gemeente toepast in verschillende situaties. De factoren zoals aangeven in de beslisboom worden hieronder verder toegelicht:

1.Draagt het initiatief bij aan de gemeentelijke ambities?

Een initiatief vanuit de markt of vanuit de gemeente moet voldoen aan de ambities zoals beschreven in de Stadsvisie en de Omgevingsagenda en de verschillende programma’s, zoals beschreven in het hoofdstuk Capelse ambities.

2.Zijn er financiële of maatschappelijke belangen?

Niet elk initiatief voldoet aan de gemeentelijke ambities. Als een initiatief niet voldoet, maar wel financiële of maatschappelijke belang heeft, kan er wel medewerking verleend worden.

3.Betreft het een opgavengebied?

In de concept Omgevingsagenda zijn opgavengebieden opgenomen. Deze gebieden hebben prioriteit en de gemeente wil hier meer regie pakken op ontwikkelingen. Een initiatief in deze gebieden wil de gemeente actief oppakken, ondanks dat er misschien wel bereidheid is vanuit de markt.

4.Is er bereidheid vanuit de markt?

Als er marktpartijen zijn die een ontwikkeling willen realiseren kan de gemeente gebruik maken van de kennis van deze partijen. Als hiertoe geen bereidheid is, kan de gemeente kijken of zelf ontwikkelen mogelijk is.

5.Is er urgentie?

Is de ontwikkeling voor de gemeente wenselijk en is het urgent.

6.Is er grondeigendom? Of mogelijkheid tot aankoop?

Is de grond in gemeentelijk bezit?, en wanneer dit niet het geval is, is de gemeente bereid om de grond op een actieve manier te verwerven door gebruik te maken van het beschikbare instrumentarium (zie hoofdstuk 5).

7.Is het een haalbaar en/of wenselijk initiatief?

Een initiatief moet in principe voor de gemeente financieel haalbaar zijn. Ook moet er maatschappelijk draagvlak te zijn. Bij een financieel niet haalbaar initiatief kan de gemeente ervoor kiezen om de verliezen te dekken als het voor de gemeente wenselijk is dat het initiatief door gaat.

8.Zijn de risico’s aanvaardbaar?

Ontwikkelingen brengen risico’s met zich mee. De gemeente moet afwegen of deze risico’s acceptabel zijn. Als dit het geval is, kan er een actief grondbeleid gevoerd worden.

9.Is gemeentelijke sturing nodig?

Een initiatief vanuit de markt kan gemeentelijke sturing nodig hebben om te slagen. In dit geval kan de gemeente kiezen voor participerend grondbeleid, of anders faciliterend.

Situationeel grondbeleid kan afhankelijk van de situatie verschillende vormen aannemen. De verschillende vormen van grondbeleid kennen verschillende instrumentaria om sturing uit te kunnen oefenen. Afhankelijk van de keuze voor het grondbeleid, volgend uit het schema op pagina 12 kan de gemeente een kiezen voor het inzetten van een instrument.

5.1.Verwerven

Bij de keuze voor een actief of participerend grondbeleid kan de gemeente kiezen om gronden te verwerven. Er zijn twee hoofdvormen te onderscheiden bij grondverwerving. Bij reguliere verwerving worden grondaankopen verricht in gebieden waar de gemeenteraad een grondexploitatie heeft vastgesteld. Strategische grondverwerving worden uitgevoerd ten behoeve van toekomstige plannen, daar waar de gemeenteraad nog geen grondexploitatie heeft vastgesteld. De raad heeft het college van burgemeester en wethouders gemachtigd om gronden en/of panden strategisch te verwerven met een maximum van drie miljoen euro per jaar. Bij deze verwerving wordt in het eerst volgende Planning & Control document, na verwerving, verantwoording afgelegd. Door de actievere rol kan de pot voor verwerving ontoereikend worden.

Uitgangspunt bij het verwerven van grond is dat de gemeente alleen gronden verwerft in gebieden die (her)ontwikkelend worden, waar de gemeentelijke doelstellingen worden gerealiseerd en/of de verwerving een toegevoegde waarde heeft voor de ontwikkelingen van de omgeving. Toegevoegde waarde ontstaat wanneer de aankoop mogelijkheden geeft tot het optimaliseren van de ontwikkelingen, het versnellen van de ontwikkelingen en betere controle geeft op het risicomanagement. Binnen de verwerving kan de gemeente gebruikmaken van de volgende instrumenten.

Minnelijke verwerving

Bij de minnelijke verwerving komen de gemeente en de grondeigenaar op vrijwillige basis tot een grondtransactie. Wanneer de gemeente inzet op grondverwerving wordt er eerst ingezet op het minnelijk verwerven van de grond.

Voorkeursrecht gemeente

Op grond van de Omgevingswet kan de gemeente Capelle aan den IJssel een voorkeursrecht vestigen. Het voorkeursrecht geeft de gemeente het recht om als eerste te beslissen over de aankoop van een stuk grond in een bepaald gebied. Hiermee kan de gemeente de regie over ruimtelijke ontwikkelingen houden. Wanneer de gemeente een voorkeursrecht vestigt moet de eigenaar, wanneer die voornemens is om de onroerende zaak te verkopen, de onroerende zaak als eerst aan de gemeente aanbieden. Uitgangspunt is dat het voorkeursrecht alleen wordt ingezet als de gemeente een duidelijk doel heeft met de grond, er bestuurlijk draagvlak is voor het aankopen van de grond en de financiële middelen beschikbaar zijn.

Onteigening

Onteigening is een gedwongen overdracht van het eigendomsrecht aan de overheid. Dit is tegen de wil in van de eigenaar. Onteigening kent een strikte procedure en biedt de eigenaar recht op volledige schadeloosstelling. Onteigening is een uitzonderlijke maatregel en een laatste redmiddel. Uitgangspunt is dat de gemeente geen gebruik maakt van onteigening, behalve in uitzonderlijke gevallen wanneer minnelijke verwerving niet lukt, het vestigen van een voorkeursrecht niet het gewenste resultaat behaalt en de grond dusdanig belangrijk is voor een ontwikkeling.

Stedelijke kavelruil

Stedelijke kavelruil is als instrument geïntroduceerd in de Omgevingswet. Kavelruil is een hulpmiddel wanneer er een sterke versnippering is van het grondeigendom. Bij kavelruil is het mogelijk om gronden te ruilen, om zo een efficiëntere indeling te krijgen. Met een kavelruilovereenkomst kan een groot aantal koop- of ruilovereenkomsten in een overeenkomst worden opgenomen. Hierdoor is het gemakkelijker en financieel aantrekkelijker om de kavels te herindelen. Kavelruil is onder de Omgevingswet mogelijk in het landelijk- en het stedelijk gebied.

5.2.Uitgifte grond

De gemeente Capelle aan den IJssel geeft (bouw)grond uit aan particulieren en marktpartijen. Gebruikelijk gebeurt dit door middel van verkoop van de gronden. In dit geval wordt het volledige eigendomsrecht van de grond overgedragen aan de kopende partij. Bij gronduitgifte zet de gemeente bij voorkeur in op de verkoop van gronden. De prijzen worden bepaald in de grondprijzenbrief, welke jaarlijks door het college wordt vastgesteld. Naast uitgifte door verkoop kent de gemeente verschillende vormen van uitgifte.

Erfpacht

Erfpacht is een vorm van gronduitgifte waarbij pachter een beperkt zakelijk recht vestigt. In deze situatie blijft de gemeente eigenaar van de grond, maar heeft de pachter het recht om de grond te gebruiken en bebouwen. Hiervoor betaalt de pachter jaarlijks een erfpachtcanon. Uitgangspunt is dat er geen nieuwe erfpachtcontracten worden afgesloten. Het college van burgemeester en wethouders kan hiervan gemotiveerd afwijken op grond van ruimtelijke en/of financiële belangen.

Recht van opstal

Recht van opstal is een beperkt zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van derde gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Als er een recht van opstal wordt gevestigd ontstaat er een juridische scheiding tussen de grond en de opstal. Bij het vestigen van een recht van opstal geldt een marktconforme retributie.

Uitgifte grond onder Didam-arrest

Het Didam-arrest van 26 november 2021 heeft gevolgen voor de uitgifte van gemeentelijke gronden. (Het Didam-arrest en de daarin beschreven procedure is nog niet volledig uitgekristalliseerd. De Hoge Raad wijst naar verwachting op 25 oktober 2024 opnieuw arrest op basis van de bodemprocedure. Het tweede (aanvullende) arrest van de Hoge Raad in de Didam zaak kan gevolgen hebben voor de reikwijdte en de uitvoering van de Didam-regels). De Hoge Raad heeft in het arrest geoordeeld dat wanneer een overheidslichaam een onroerende zaak wil verkopen aan derden, hij ruimte moet bieden aan (potentiële) kopers om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Er dient zorgvuldig gemotiveerd te worden waarom met een bepaalde partij een overeenkomst wordt gesloten. De gemeente dient een passende mate van openheid te bieden met betrekking tot:

• 1.

  De beschikbaarheid van de onroerende zaak;

• 2.

  De selectieprocedure;

• 3.

  Het tijdschema;

• 4.

  De toe te passen selectiecriteria.

De gemeente moet voorafgaand aan de selectieprocedure tijdig duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten op een zodanige wijze bekend te maken dat (potentiële) gegadigde daarvan kennis kunnen nemen. De gemeente Capelle aan den IJssel heeft beleidsvrijheid om haar eigen selectiecriteria te hanteren. Deze selectiecriteria dienen objectief, redelijk en toetsbaar te zijn.

De Hoge Raad heeft ook een uitzondering geformuleerd op de plicht om een selectieprocedure te hanteren. Als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één potentiële gegadigde is, hoeft de gemeente geen mededingingsruimte te bieden. Dit geldt bijvoorbeeld voor de uitgifte van snippergroen of restgronden waarbij de onroerende zaak grenst aan het perceel van slechts één andere eigenaar. Deze aangrenzende eigenaar is de enige potentiële gegadigde. Hierdoor blijft één-op-één uitgifte van snippergroen en restgronden mogelijk, mits er één aangrenzende eigenaar is. Er dient wel een passende mate van openbaarheid te worden verzekerd door iedere voorgenomen gronduitgifte bekend te maken op de gemeentepagina en in het Gemeenteblad. De regels zoals opgenomen in bijlage 3 (Uitgifte Openbaar groen en Restgronden) voldoen hiermee aan de Didam-regels.

In Bijlage 2 is een stroomschema opgenomen die voor de gemeente aangeeft of er volgens Didam-arrest een openbare selectieprocedure doorlopen dient te worden, of dat één-op-één uitgifte mogelijk is voor de gronduitgifte. Hierbij worden de te nemen stappen beschreven voor uitgifte bij een selectieprocedure en bij een één-op-één uitgifte.

Grondprijzenbrief

De gemeente geeft gronden uit aan bewoners en aan ontwikkelaars. Over de gronduitgifte moeten prijsafspraken gemaakt worden. Het college van Burgemeester en Wethouders stelt jaarlijks de grondprijzenbrief vast. Hierin wordt de hoogte van de diverse grondprijzen vastgesteld. De grondprijzenbrief heeft als doelstelling om zowel het bestuur als de organisatie inzicht te geven in de wijze van vaststelling en hoogte van de grondprijzen. De hoogte van de grondprijzen is bepalend voor de te genereren gemeentelijke opbrengsten. Hierbij is het streven om de door de gemeente gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken.

Het niet hanteren van marktconforme grondprijzen door de gemeente is in strijd met de Europese regelgeving ter voorkoming van ongeoorloofde staatssteun. Uitzondering hierop is de grondprijs voor sociale huur. Hiervoor worden vaste grondprijzen gehanteerd. De prijzen worden bepaald door de comparatieve methode (vergelijking met omliggende gemeente). Deze prijzen zijn niet marktconform. Dit is mogelijk omdat sociale huurwoningen onder de DAEB vrijstelling vallen (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Door het opstellen van de grondprijzenbrief en het jaarlijks actualiseren hiervan, worden door de gemeente marktconforme prijzen toegepast. Hiermee wordt (ongeoorloofde) staatssteun voorkomen.

5.3.Uitgifte Openbaar groen en Reststroken

In Capelle aan den IJssel kunnen bewoners openbaar groen en/of reststroken kopen of huren voor het vergroten van de tuin. Hiervoor dient een aanvraag ingediend te worden bij de gemeente. Bij toekenning van de aanvraag verandert het openbaar groen en/of reststrook in privéterrein. In situaties waarbij de bewoners de tuin al hebben vergroot zonder toestemming van de gemeente wordt getoetst of de grond in aanmerking komt voor uitgifte. Als dit niet het geval is moet de grond teruggevorderd worden. De grond wordt ontruimd en opnieuw ingericht als gemeentegroen. De uitgifte criteria voldoen aan de volgende eisen:

• •

  Objectieve criteria geven aan wanneer grond in aanmerking komt voor uitgifte en wanneer niet, zodat in gelijke gevallen dezelfde beslissing kan worden genomen;

• •

  De criteria zijn efficiënt en klantgericht en worden op een heldere manier gecommuniceerd;

• •

  De criteria zijn van toepassing op koop van de grond (door eigenaren), huur van de grond (door huurders en eigenaren) en op oneigenlijk grondgebruik;

• •

  De criteria beschrijven de acties die ondernomen worden ter bevordering van uitgifte;

• •

  De criteria beschrijven hoe omgegaan wordt met situaties van oneigenlijk grondgebruik;

• •

  Er wordt geen uitspraak gedaan over in het verleden behandelde zaken. Het kan zijn dat opnieuw indienen van en verzoek een andere beslissing geeft.

Toetsingscriteria

In de beslisboom die opgenomen is op pagina 19 staan de criteria waaraan voldaan dient te worden, voordat er tot uitgifte van de grond overgegaan kan worden. De toetsingscriteria zijn onderverdeeld in vier categorieën en worden verder uitgelicht in Bijlage 3. Daarnaast gelden de volgende randvoorwaarden.

Groene erfafscheiding:

Uitgifte mag niet te koste gaan van de kwaliteit van een buurt. Hiervoor is een groene erfafscheiding verplicht. In bijlage 3 zijn voorwaarde opgenomen waaraan een groene erfafscheiding moet voldoen.

>50% van de uitbreiding groen:

In het programma duurzaamheid wordt vanuit de klimaatadaptatie ingezet op vergroening. Minder tegels en meer groen zorgen voor een snellere opname van regenwater, herstel van biodiversiteit en een koelere stad. Bij de uitgifte moet minimaal 50% van de uitgegeven grond groen blijven. Aangezien de uitgegeven grond eerst groen was kan door deze eis het oppervlakte verharding in de stad toenemen, voorheen was er echter geen verplichting tot het inrichten van de gehuurde of gekochte grond met minimaal 50% groen. Het toevoegen van de eis is dus een groene verbetering en randvoorwaarden.

De gemeente handhaaft na uitgave of er aan de randvoorwaarde wordt voldaan. De controle vindt steekproefsgewijs plaats. Huurders en kopers die niet voldoen aan de voorwaarde worden aangeschreven en gewezen op de (kwalitatieve) verplichtingen en bedingen zoals omschreven in de overeenkomst, zoals bijvoorbeeld een boetebeding of een ontbindingsmogelijkheid.

Verhuur weilanden

Naast het openbaar groen en de reststroken verhuurt de gemeente weilanden voor hobbyvee. Om in aanmerking te komen voor het huren van een weiland dient de huurder in het bezit te zijn van eigen, hobbymatig gehouden hobbyvee. Plaatsing van andermans hobbyvee is niet toegestaan. In de huurovereenkomst staan meer voorwaarden over de huur van het weiland. Handhaving van de voorwaarden vindt steekproefsgewijs plaats. Huurders die niet voldoen aan de voorwaarden worden aangeschreven en gewezen op de artikelen zoals omschreven in de huurovereenkomst.

Bij de verhuur van de weilanden wordt gebruik gemaakt van een wachtlijst. Wanneer een weiland beschikbaar komt, wordt deze aangeboden aan de eerste op de wachtlijst. In bijzondere gevallen kan het college van burgemeester en wethouders besluiten om af te wijken van de wachtlijst en het weiland toe kennen aan een andere gegadigde. De weilanden worden alleen verhuurd aan inwoners van de gemeente Capelle aan den IJssel.

De huurprijs voor de weilanden wordt jaarlijks vastgesteld in de grondprijzenbrief. Deze prijs is voor de gemeente minimaal kostendekkend en is gebaseerd op grondprijzen van weilanden in de omgeving. Oude overeenkomsten worden wel geïndexeerd, maar niet opgehoord naar de grondprijzenbrief. Pas bij mutatie naar nieuwe huurder wordt conform de grondprijzenbrief een voorstel gedaan.

Groen adopteren (zelfonderhoud) en geveltuinen

Naast het huren en kopen van openbaar groen is het voor bewoners ook mogelijk om openbaar groen te adopteren en te onderhouden en/of een geveltuin aan te leggen.

5.4.Kostenverhaal

Actief grondbeleid genereert de gemeente inkomsten door de uitgifte van gronden. Wanneer de gemeente geen grondposities heeft en een faciliterende of participerende rol bekleed, maakt zij wel kosten, maar genereert zij geen inkomsten. Kosten uit een ontwikkeling worden in dit geval verhaald op de initiatiefnemer. Het kostenverhaal is in de Omgevingswet opgenomen onder artikel 13.6. De verplichting tot kostenverhaal geldt voor kostenverhaalplichtige bouwplannen. Bij een plan dat onder het kostenverhaal niet financieel uitvoerbaar is, kan de gemeente planologische medewerking weigeren.

Anterieure overeenkomst

De anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst. De gemeente maakt hierin afspraken met een private partij over de ruimtelijke ontwikkelingen. In de overeenkomst worden de taakverdeling, verantwoordelijkheden en risico’s vastgelegd. Ook kunnen hierin voorwaarden aan de ontwikkeling opgenomen worden.

Capelle aan den IJssel sluit een anterieure overeenkomst af bij bouwplannen waarbij het kostenverhaal verplicht is. Hiermee kan de gemeente de te maken/gemaakte kosten verhalen op de initiatiefnemer. Bij omvangrijkere planontwikkelingen wordt er voorafgaand aan de anterieure overeenkomst een intentie overeenkomst gesloten. Een ontwikkelingsprocedure die in strijd is met het omgevingsplan kan pas van start gaan als het kostenverhaal verzekerd is. Voor ontwikkelingen waarvoor het kostenverhaal niet verplicht is, verhaalt de gemeente de door haar te maken/gemaakte kosten door het heffen van leges op grond van de legesverordening.

Samenwerking marktpartijen

Capelle aan den IJssel kan bij en ontwikkeling ook kiezen om samen te werken met een private marktpartij, dan is sprake van participerend grondbeleid. Een samenwerking kan op verschillende manieren vorm gegeven worden afhankelijk van welke rol de gemeente wil innemen in de samenwerking. Er zijn meerdere samenwerkingsvormen. De bekendste twee zijn het bouwclaim-model en het concessie-model. Het bouwclaim-model geeft de ontwikkelaar recht op het ontwikkelen van woningen in ruil voor het inbrengen van een grondpositie in de gemeentelijke grondexploitatie. Bij het concessie-model is de gemeente grondeigenaar en verkoopt deze onder voorwaarde door aan de ontwikkelaar. In de voorwaarden wordt de planontwikkeling neergelegd bij een private partij. Dit wordt vastgelegd in een overeenkomst.

Uitgangspunt bij de keuze van de samenwerkingsvorm is dat de gemeente de keuze voor de samenwerkingsvorm maakt op basis van de eigen gemeentelijke grondpositie en het belang dat de gemeente zelf op de desbetreffende locatie heeft. Daarnaast moet een samenwerking altijd meerwaarde opleveren voor beide partijen. Bij de selectie van marktpartijen worden de regels van het gemeentelijke aanbestedingsprotocol gevolgd. Het bevorderen van marktwerking is hierbij leidend.

Verevening sociale woningbouw

Om de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren, richten de gemeente een reserve ‘verevening sociale woningbouw’ op. Op sommige locaties kan meer sociale woningbouw gerealiseerd worden dan op andere locaties. Dit hangt nauw samen met de omvang van de ontwikkeling en de locatie. Aangezien het realiseren van sociale huurwoningen een dempend effect heeft op de opbrengstpotentie van een locatie, wordt voorgesteld om een reserve in te zetten om de hiermee samenhangende kosten te verevenen over verschillende gebiedsontwikkelingen. Woningbouwprojecten die minder dan 30% sociale huurwoningen realiseren doen een afdracht aan het vereveningsfonds. Bij een nieuw project met meer dan 30% sociale huurwoningen, ontvangt de ontwikkelaar een bijdrage uit deze reserve. Zo waarborgen we op het niveau van de gemeente de realisatie van voldoende sociale huurwoningen, maar wordt ook maatwerk per project geboden.. De voorwaarden zoals hoogte van de afdracht en de bijdrage worden later uitgewerkt. Om een bijdrage uit de reserve te kunnen doen als er nog geen storting vanuit een ander project is gedaan, kan worden gekozen om vanuit de gemeente een startbedrag in de reserve te storten. Dit wordt meegenomen bij het verder uitwerken van dit actiepunt.

De uitwerking van deze financieel afdwingbare bijdrage is opgenomen als actiepunt in het Programma wonen 2024-2028. Een voorstel voor het instellen van het fonds wordt eind 2024 door het college voorgelegd aan de gemeenteraad.

Vrijwillige of afdwingbare financiële bijdrage

De Omgevingswet geeft naast het kostenverhaal de gemeente de mogelijkheid tot een financiële bijdrage. De financiële bijdrage is te verdelen in een vrijwillige- en een afdwingbare financiële bijdrage. Deze bijdragen kunnen worden gevraagd voor investeringen die niet voldoen aan de criteria van het kostenverhaal. Daarnaast dient een bijdrage een verband te hebben met het initiatief en kan deze alleen gevraagd worden. Momenteel maakt de gemeente geen gebruik van vrijwillige of afdwingbare financiële bijdrage. In de Omgevingsagenda is opgenomen dat andere instrumenten zoals revolverende fondsen verder verkend wordt.

De financiële kaders van deze Nota Grondbeleid worden hoofdzakelijk bepaald door wat is voorgeschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in de begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV en de Financiële verordening gemeente Capelle aan den IJssel 2023. Indien genoemde stukken worden geactualiseerd of herzien dan zal de meest actuele versie leidend zijn voor deze kaders. Hieronder wordt de Capelse werkwijze beschreven voor de financiële administratie en verantwoording van het grondbeleid.

6.1.Voorbereidingskredieten

Voordat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie, dient voor projecten in de initiatieffase (en soms ook nog in de projectdefinitiefase) een voorbereidingskrediet te worden aangevraagd bij de gemeenteraad. Dit krediet is bedoeld om kosten in de voorbereiding te kunnen dekken, totdat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie of een anterieure overeenkomst. Het krediet kan door de gemeenteraad worden gevoteerd op basis van een door het college van B&W goedgekeurd projectplan.

Bij voorbereidingskosten valt onder meer te denken aan inzet van het ambtelijk apparaat (apparaatskosten), het inhuren van externe projectmedewerkers of extern advies en het laten uitvoeren van diverse onderzoeken (bijvoorbeeld ecologisch onderzoek, bodemonderzoek etc.).

Volgens de notitie van de Commissie BBV is deze werkwijze toegestaan onder de volgende drie (cumulatieve) voorwaarden:

• 1.

  De kosten passen binnen de kostensoortenlijst zoals beschreven in art. 8.15 van het Omgevingsbesluit.

• 2.

  De kosten mogen maximaal 5 jaar als voorbereidingskosten geadministreerd worden. Daarna moet er 1) een grondexploitatie geopend worden of 2) het kostenverhaal verzekerd zijn (middels overeenkomst) of 3) de kosten afgeboekt worden ten laste van het jaarresultaat.

• 3.

  De plannen tot ontwikkeling waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt moeten bestuurlijk instemming hebben (college- en/of raadsbesluit).

6.2.Start en looptijd grondexploitatie

Het startpunt van een grondexploitatie, formeel ’bouwgrond in exploitatie (BIE)’ genoemd, is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de grondexploitatie geopend en kunnen voorbereidingskosten bij opening van de grondexploitatie onderdeel uitmaken van de desbetreffende grondexploitatie als gemaakte kosten (boekwaarde).

Om de risico’s, die samenhangen met langlopende projecten, te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn.

6.3.Verantwoording en actualisatie

Het BBV schrijft voor dat de grondexploitaties minimaal jaarlijks geactualiseerd dienen te worden. De gemeente Capelle aan den IJssel rapporteert hierover door middel van een geheime bijlage bij de Capelle bouwt aan de Stad monitor (CBADS). Deze monitor wordt jaarlijks tegelijk met de voorjaarsnota aangeboden aan de gemeenteraad. Met deze rapportage wordt op transparante wijze inzicht gegeven in de gemeentelijke grondexploitaties. De informatie in de rapportage heeft voornamelijk betrekking op het programma, de planning (fasering), plankosten, bouw- en woonrijp maken, (reken)parameters en (grond)prijzen. Op basis van deze factoren wordt een meerjarenprognose van kosten, opbrengsten en resultaat gemaakt. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de risico's van de grondexploitaties en het effect op het benodigde weerstandscapaciteit. De onderstaande spelregels zijn daarbij geldend en in lijn met de regels van de commissie BBV.

6.4.Parameters, winsten en verliezen

Het te hanteren rentepercentage moet conform het BBV als volgt worden bepaald: het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen, ook wel weighted average cost of capital (WACC). De rentetoerekening vindt plaats op basis van de boekwaarden van de grondexploitaties tot en met 31 december. De disconteringsvoet die conform BBV moet worden gehanteerd is voor alle gemeenten bepaald op 2%. De overige parameters, waaronder meerjarige kosten- en opbrengstenstijgingen worden jaarlijks door team planeconomie van SO herzien en vastgelegd in een cluster overstijgend parameteradvies.

Volgens het realisatiebeginsel dient winst te worden genomen wanneer voldoende zekerheid is over de winst. Indien daarover voldoende zekerheid bestaat binnen de grondexploitaties worden de verplichte winstnemingen gedaan conform het BBV. Hierbij wordt de percentage of completion (POC)-methode gevolgd. Dat betekent dat er winst wordt genomen naar rato van de realisatie van het project. Als bijvoorbeeld 50% van de kosten is gemaakt en 50% van de opbrengsten is gerealiseerd, is de projectrealisatie 50% x 50% = 25%. In het betreffende jaar wordt dan 25% van het verwachte positieve eindresultaat uitgenomen als winstneming. ‘Indien sprake is van winstnemingen in eerdere jaren, wordt de nieuwe winstberekening verminderd met de reeds in eerdere jaren genomen winst.’

Voor verliesgevende (negatieve) grondexploitaties moet een verliesvoorziening worden getroffen ten laste van de Algemene Reserve op het moment dat deze bekend zijn. Dit is in de regel bij opening of herziening van een grondexploitatie. Verliesvoorzieningen van een grondexploitatie worden bepaald op basis van het voorziene resultaat op eindwaarde. Hiermee zal de verliesvoorziening voldoende zijn om aan het eind van het project het negatieve resultaat op te vangen.

6.5.Risico’s en weerstandcapaciteit

Voor alle grondexploitaties en overige projecten met grote ruimtelijke en financiële impact wordt een uniform risicoanalysemodel gehanteerd. De methodiek is gebaseerd op de RISMAN-methode, waarmee risico’s overzichtelijk geïdentificeerd, gekwantificeerd en van beheersmaatregel voorzien kunnen worden. Daarnaast kan de analyse doorlopend actueel gehouden worden, zodra de effecten van een uitgevoerde beheersmaatregel het risico zichtbaar reduceren. De analyses worden minimaal één keer per jaar geactualiseerd door de projectteams, waarbij er vanuit iedere discipline input kan worden geleverd.

Het product van de trefkansen en de financiële effecten in de risicoanalyse bepaalt per risico de benodigde weerstandscapaciteit. De optelling hiervan bepaalt de benodigde weerstandscapaciteit voor het project. En vervolgens kan ook van alle grondexploitaties en overige projecten tezamen de benodigde weerstandscapaciteit worden bepaald. Het (mogelijke) effect van een uitgevoerde beheersmaatregel wordt buiten beschouwing gelaten voor de weerstandscapaciteit. Dit effect zal pas bij actualisatie zichtbaar worden in de resultaten.

Over de weerstandscapaciteit stelt het BBV het volgende: “Wanneer een gemeente niet kiest voor een afzonderlijke reserve inzake grondbeleid kan in de paragraaf grondbeleid worden aangegeven op welke wijze bij het bepalen van de weerstandscapaciteit (o.a. algemene reserve) voor de gehele gemeente rekening wordt gehouden met de projectspecifieke en conjunctuur- en marktrisico’s inzake het grondbeleid. Hierbij is van belang inzicht te hebben hoeveel weerstandscapaciteit wordt aangehouden om de risico’s van het grondbeleid te kunnen opvangen.”