Beleidsregel splitsing en omzetting van woningen gemeente IJsselstein 2024

Om een woning om te splitsen in verschillende zelfstandige wooneenheden moet voldaan worden aan onderstaande toetsingscriteria:

• •

  de woningsplitsing vindt in het hoofdgebouw plaats;

• •

  gesplitste woningen hebben een eigen kadastrale eenheid, adres en nutsaansluiting conform de Wet basisregistratie adressen en gebouwen;

• •

  de woningsplitsing dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand;

• •

  de aanvraag gaat over het splitsen van de woning naar 2 of maximaal 3 woningen;

• •

  de woningen dienen te voldoen aan het te voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving;

• •

  de woningen hebben ieder een gebruiksoppervlakte van minimaal 50 m². Het college kan bij de beoordeling van de vergunningaanvraag om bouwtechnische redenen neerwaartse afwijking tot maximaal 20% van de minimale maatvoering in uitzonderlijke gevallen voor de binnenstad toestaan. Voor de begrenzing van de binnenstad hanteren we de gegevens van het CBS;

• •

  de woningen beschikken over buitenruimte (een balkon, dakterras of tuin, mag gemeenschappelijk zijn);

• •

  in beginsel mag bij woningsplitsing het totale aantal vierkante meters voor bijgebouwen niet toenemen;

• •

  er worden adequate voorzieningen getroffen voor het plaatsen van vuilcontainers conform het Afvalbeleidsplan van de gemeente.

Om een woning om te zetten in verschillende onzelfstandige wooneenheden moet voldaan worden aan onderstaande toetsingscriteria:

• •

  omzetting vindt in het hoofdgebouw plaats;

• •

  de omzetting van de woning leidt tot maximaal 4 te verhuren kamers;

• •

  er wordt voldaan aan het Besluit bouwwerken leefomgeving;

• •

  elke toekomstige huurder heeft een af te sluiten eigen kamer;

• •

  in een kamer wordt maximaal één persoon gehuisvest;

• •

  de kamers hebben elk een gebruiksoppervlak van minimaal 12 m2;

• •

  de (hoofd)toegang tot de kamers vindt rechtstreeks plaats via de hoofdmassa en alle kamers zijn vanuit de hoofdmassa intern bereikbaar;

• •

  er dienen altijd toereikende gezamenlijke voorzieningen te zijn. Hieronder wordt verstaan een gemeenschappelijke natte cel/toilet, een gezamenlijke woonkamer en een gezamenlijke keuken (of gecombineerd een woonkeuken). De gezamenlijke woonkamer+ keuken (of woonkeuken) zijn/bij elkaar opgeteld minimaal 12,5 m2 + 2 m2 per te verhuren kamer. Rekenvoorbeeld in het geval van 3 te verhuren kamers: 12,5+6=18,5 m2. Verkeersruimte (ruimte nodig om een andere ruimte te kunnen bereiken) wordt niet meegerekend bij de oppervlakte van een gezamenlijke voorziening;

• •

  initiatiefnemer dient aan te tonen dat geluidsoverlast wordt voorkomen. Dat kan door het aanbrengen van diverse voorzieningen, zoals bv. geluiddempende trapbekleding, voorzetwanden of een deurdranger op de gemeenschappelijke voordeur;

• •

  er worden adequate voorzieningen getroffen voor het plaatsen van vuilcontainers, conform het Afvalbeleidsplan van de gemeente.

Met dit deel van de leefbaarheidstoets wordt de leefbaarheid in de directe omgeving van de woning waarvoor een vergunning is aangevraagd in kaart gebracht. Het gaat om de omgeving in een straal van 100 meter vanuit de woning. Bekeken wordt of de buurt al onder druk staat dan wel of wordt verwacht dat door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid toeneemt.

De volgende vragen worden beantwoord en betrokken bij de behandeling van het verzoek. De beantwoording wordt gemotiveerd in de vergunning of de afwijzing van een verzoek om vergunning.

Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?

Om een beeld van de leefbaarheid in buurt te vormen wordt feitelijke informatie verzameld over de buurt. Deze informatie heeft betrekking op verschillende aspecten in de fysieke leeromgeving zoals afval en overlast. Er wordt ook informatie ingewonnen omtrent de openbare orde, veiligheid en handhaving waarbij bijvoorbeeld gebruik gemaakt kan worden van de gemeentelijke beleidsmonitor en de politiecijfers.

Tevens wordt een aanvraag gepubliceerd en dient de initiatiefnemer de omgeving te informeren volgens de IJsselsteinse participatieaanpak "Samenwerken in IJsselstein". Belanghebbenden kunnen een reactie indienen. Ook deze reacties worden meegenomen.

Is er sprake van clustervorming?

Spreiding van woningen waarvoor een vergunning tot met name omzetting is verleend, is wenselijk. Clustervorming binnen bepaalde buurten kan ten koste gaan van de leefbaarheid. Hier is van belang dat wordt bekeken welke vergunningen tot omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing reeds zijn verleend rondom de woning waarvoor nu een vergunning wordt aangevraagd. Ook wordt een onderzoek in de Basisregistratie personen verricht. In die registratie wordt nagegaan op welke adressen in de omgeving van de woning meer dan 3 volwassen personen wonen met een verschillende achternaam. Als dat het geval is wordt ervan uitgegaan dat sprake is van 'woningdelers'. Als richtlijn geldt dat tot maximaal 10% van de woningen in een cirkel van 100 meter om de woning kan worden gewijzigd via omzetting, woningvorming of splitsing. Dit geldt voor situaties die legaal bestaan op het moment van inwerkingtreding van deze beleidsregel.

Hoe zit het met de parkeersituatie?

Er moet worden voldaan aan de het Parkeerbeleidsplan IJsselstein (2006) of diens rechtsopvolger. Parkeren van auto’s vindt op eigen terrein plaats, met dien verstande dat in incidentele gevallen hiervan kan worden afgeweken. Als op eigen terrein niet kan worden voorzien in de toename van de parkeervraag, doet de initiatiefnemer een voorstel hoe in de extra parkeerbehoefte kan worden voorzien. De gemeente toetst het voorstel aan het parkeerbeleid. Ook na wijziging van de woningvoorraad dient er voordoende parkeerruimte aanwezig te zijn.

Parkeren van fietsen vindt plaats op eigen terrein in daarvoor bestemde overdekte stallingsvoorzieningen.

Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?

Als voorbeeld kunnen de aanwezigheid van horecagelegenheden, prostitutie, coffeeshops en bij de gemeente bekende probleemgezinnen worden genoemd. Deze factoren leiden mogelijk al tot overlast zodat er vanuit de leefbaarheid geen ruimte bestaat om woningen bijvoorbeeld om te zetten.

Voor een nieuwe wooneenheid dient een goed en veilig woon- en leefklimaat gewaarborgd te zijn. Hierbij worden de gangbare milieu-hinderaspecten beschouwd. Ook wordt inzichtelijk gemaakt dat de belangen van bedrijven - vergund of bestemd - niet worden geschaad.

Initiatieven in het landelijk gebied worden niet op voorhand afgewezen. Wel zal in lijn met het provinciaal beleid verstening voorkomen moeten worden. Als een woning gesplitst wordt ontstaan er meer woningen waarbij per woning meer bijgebouwd kan worden aan bijbehorende bouwwerken. Bij de vergunningaanvraag wordt een erfinrichtingsplan ingediend waaruit een goede landschappelijke inpassing van het hoofdgebouw, de verschillende woningdelen, bijgebouwen en verdere erfinrichting blijkt. Bij initiatieven in het landelijk gebied wordt per geval beoordeeld hoe ongewenste (vergunningsvrije) verstening voorkomen kan worden.

Omgevingswet

Aanvragen voor woningsplitsing of omzetting worden ingediend via het Omgevingsloket en worden door de Omgevingsdienst Regio Utrecht (Odru) in behandeling genomen.

Voor het uitvoeren van de leefbaarheidstoets is een ambtelijk toetsingsteam ingesteld. Dit team bestaat uit de ambtenaar die de aanvraag in behandeling heeft, een ambtenaar van Wonen en een toezichthouder bouwen. Dit team komt bijeen om de aanvragen tot omzetting en woningsplitsing te bespreken. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning wordt verleend of niet.

Huisvestingsverordening

Als uit de ambtelijke toetsing blijkt dat er ook een vergunning nodig is op grond van de Huisvestingsverordening wordt de aanvrager daarop gewezen. Die aanvraag wordt ingediend bij de gemeente.