Reglement tijdelijke geschillencommissie schriftelijke aanbiedingen en boetebrieven in verband met bestaande particuliere erfpachtrechten 2024

Ondertekening

Toelichting

Algemeen deel

Met betrekking tot de collegeperiode van 2022 tot 2026 werd tussen coalitiepartijen in het coalitieakkoord: ‘Amsterdams akkoord’ onder meer afgesproken dat onderzoek zal worden verricht naar de instelling van een onafhankelijke geschillencommissie om een laagdrempelige rechtsbescherming te bieden waarbij onder meer de reikwijdte en afbakeningen van deze commissie nog nader zouden worden onderzocht.

Naar mening van het college kan (naast een adviescommissie voor voorgenomen beleidswijzigingen) ook een laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting het sentiment dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt wegnemen, doordat erfpachters de mogelijkheid wordt geboden om de inhoud van een erfpachtaanbieding op bepaalde onderdelen voor te leggen aan een onafhankelijke geschillencommissie. Op die manier wordt onafhankelijk getoetst of het erfpacht- en grondprijsbeleid op de juiste wijze is toegepast. Ook dit kan bijdragen aan de acceptatie en het draagvlak voor (de uitvoering van) het Amsterdamse erfpachtstelsel vergroten. Gelet op uitkomsten van het onderzoek dat door Grond&Ontwikkeling is uitgevoerd, heeft het college tegelijkertijd geconcludeerd dat er reeds bestaande procedures zijn waar erfpachters in het kader van geschillenbeslechting op een laagdrempelige manier gebruik van kunnen maken. Omdat uit het onderzoek blijkt dat erfpachters in de praktijk relatief weinig gebruik maken van de reeds bestaande procedures heeft het college besloten om – als verder onderdeel van het onderzoek naar de invoering van een onafhankelijke geschillencommissie – deze in te richten in de vorm van een pilot, waarbij de leden van de geschillencommissie bestaan uit ten minste één extern lid aangevuld met medewerkers van de gemeente Amsterdam. De pilot zal starten voor de periode van een jaar om zo een beeld te kunnen vormen van hoeveel erfpachters daadwerkelijk van de geschillencommissie gebruik maken. Op die manier kan het nut en de noodzaak van een geschillencommissie – naast de reeds bestaande procedures – worden vastgesteld.

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1

Sub b. Anders dan in het bestuursrecht zijn in verband met de geschillenbeslechting tussen erfpachter en gemeente geen wettelijke bepalingen vastgesteld. Hoewel bij dit reglement zoveel mogelijk wordt aangesloten bij de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dienen begrippen binnen beide domeinen onderscheidenlijk te worden benoemd. Zo wordt een beslissingen met betrekking tot een erfpachtwijziging geen “beschikking” maar een “schriftelijke aanbieding” genoemd.

Artikel 2

Hoofdregel

Bedenkingen kunnen worden ingediend tegen schriftelijke aanbiedingen die plaatsvonden op verzoek van de particuliere erfpachter. Voorbeelden hiervan zijn een erfpachtaanbieding inzake de wijziging van de bestemming of bebouwing of een overstapaanbieding.

Naast het doen van een erfpachtaanbieding in verband met een wijziging van het erfpachtrecht, kan de gemeente op grond van de Algemene bepalingen een boete opleggen in het geval erfpachter zich niet houdt aan de verplichtingen die zijn vastgelegd in de erfpachtakte. Hier wordt zeer terughoudend mee omgegaan, in die zin dat dit instrument vrijwel niet wordt ingezet. Erfpachters kunnen ook bedenkingen indienen in het (uitzonderlijke) geval dat de gemeente een boete heeft opgelegd.

Uitzonderingen

• •

  Een canonherziening einde tijdvak met betrekking tot een voortdurend erfpachtrecht is uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie. Dit betreft immers geen schriftelijke aanbieding die plaatsvond op verzoek van de erfpachter, een canonherziening einde tijdvak vindt plaats op grond van de Algemene Bepalingen. Daarnaast wordt de erfpachter de mogelijkheid geboden om de aanbieding van de gemeente te weigeren en om de grondwaarde en canon door een onafhankelijke deskundigencommissie te laten vaststellen. Deze erfpachtwijziging is daarom uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie.

• •

  Nieuwe erfpachtuitgiften zijn uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie. Dit betreft immers geen schriftelijke aanbiedingen die plaatsvond op verzoek van een erfpachter zoals hiervoor omschreven. Daarnaast is het uitgangspunt van het selectiebeleid van de gemeente Amsterdam bij gronduitgifte een openbare meervoudige selectie van partijen (tenders). Dit betekent dat kavels vaak op een bepaalde wijze en met bepaalde voorwaarden op de markt worden gezet. Partijen gaan bij hun inschrijving uit van bepaalde uitgangspunten en hierop kan niet achteraf een wijziging plaatsvinden. Op basis van andere uitgangspunten hadden de (aspirant) erfpachters namelijk mogelijk een andere inschrijving gedaan. Ook na selectie van een partij is het niet meer mogelijk dat de gemeente en de (aspirant) erfpachter overeenkomen om de voorwaarden te wijzigen. Richting de andere inschrijvers is dit niet geoorloofd: de overige inschrijvers kunnen dan immers stellen dat zij op basis van gewijzigde voorwaarden een andere inschrijving zouden hebben gedaan.

Artikel 3

In dit artikel wordt bepaald waar ingediende bedenkingen aan moeten voldoen.

Verder wordt bepaald dat de indiening van bedenkingen, de termijnen zoals genoemd in de bestreden schriftelijke aanbieding of boetebrief opschorten tot het moment dat er een beslissing op de bedenkingen is genomen.

Artikel 5

Bij deze bepaling wordt vastgesteld hoe de geschillencommissie zal worden ingericht. Gestart zal worden met een commissie die is samengesteld uit medewerkers van de gemeente Amsterdam die niet direct betrokken waren bij de voorbereiding van de schriftelijke aanbieding of boetebrief waartegen de bedenking werd ingediend, aangevuld met tenminste één lid die niet werkzaam is bij of werkzaam in opdracht van de gemeente.

Artikel 6

Voor de leden van de geschillencommissie moet helder zijn binnen welke kaders advies kan worden gegeven. Wettelijke bepalingen in verband met het erfpachtrecht worden onder meer gesteld in het Burgerlijk Wetboek en de Algemene wet bestuursrecht. Ook wordt in Europese wetgeving regels gesteld in verband met het tegengaan van ongewenste staatssteun. Wettelijke bepalingen, jurisprudentie, en eerder bestuurlijk vastgesteld erfpacht- en grondprijsbeleid vormen het juridisch kader.

De geschillencommissie beoordeelt niet de juistheid of rechtmatigheid van het beleid, maar beoordeelt de toepassing van het beleid in individuele gevallen. Uitgangspunt van het juridisch kader van de geschillencommissie vormt het Beleid grondwaardebepaling bestaande rechten. Dit beleid geldt voor tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpachtrechten. In dit beleid is bepaald dat de grondwaarde voor de bestemming wonen wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Grond&Ontwikkeling baseert zich bij het vaststellen van de grondwaarde op de WOZ-waarde en de daaraan onderliggende gegevens die onherroepelijk zijn vastgesteld door de directie Belastingen van de gemeente Amsterdam. Nadat de WOZ-waarde en onderliggende gegevens onherroepelijk zijn vastgesteld door de directie Belastingen zijn deze voor Grond&Ontwikkeling – en ook voor de geschillencommissie – vaststaand. Ten aanzien van de WOZ-waarde konden erfpachters immers in bezwaar en beroep. Indien er geen WOZ-waarde beschikbaar of bruikbaar is, stelt Grond&Ontwikkeling de onbezwaarde waarde op en bij het ontbreken van een BSQ een maatwerk BSQ vast die wordt gehanteerd voor de grondwaardebepaling. Hiertegen staat, in tegenstelling tot de WOZ-waarde, geen bezwaar en beroep open. De erfpachter kan bedenkingen uiten tegen parameters die niet vooraf zijn vastgesteld. In iedere erfpachtaanbieding waarbij een onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ werd vastgesteld voor de bepaling van de grondwaarde, wordt de erfpachter op deze procedure gewezen.

Er is sprake van drie groepen onbezwaarde waarden. Bij twee groepen, woningen die meerdere erfpachtrechten omvatten en woningen in aanbouw, is de onbezwaarde waarde direct gebaseerd op de WOZ-waarde. Tegen de WOZ-waarde heeft de erfpachter reeds mogelijkheden gehad voor bezwaar en beroep. Bij deze twee groepen zijn hierdoor de bedenkingen die geuit kunnen worden beperkt tot de bewerking van Grond&Ontwikkeling van vastgestelde WOZ-waarden. Dit betreft respectievelijk de juiste verdeling van de WOZ-waarde en de juiste sommatie van de waarden van de afzonderlijke deelobjecten. Bij de derde groep, woningen zonder (bruikbare) WOZ-waarde, heeft G&O de onbezwaarde waarde berekend. De erfpachter kan bedenkingen uiten op de berekening en daarmee op de onbezwaarde waarde. De erfpachter kan bedenkingen uiten tegen parameters die niet vooraf zijn vastgesteld. Naast de onbezwaarde waarde betreft dit ook de maatwerk BSQ. De erfpachter kan daarmee bedenkingen uiten op de berekening en daarmee op de maatwerk BSQ.

Bij bedenkingen op onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ beoordeelt de geschillencommissie of het Grondwaardebeleid en de werkwijze zoals beschreven in de beleidsregel ‘onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen 2019”(Gemeenteblad 2019, 310328 bijlage 4) is toegepast. Daarnaast beoordeelt de geschillencommissie specifiek de bedenkingen van de erfpachter. De geschillencommissie beoordeelt niet de hoogte van de onbezwaarde waarde en/of de BSQ. De onbezwaarde waarde en/of maatwerk BSQ is immers direct of indirect gebaseerd op WOZ-waarden en achterliggende gegevens. Dit zijn extern vastgestelde gegevens. Het objectieve karakter van de onbezwaarde waarde en maatwerk BSQ is verder gewaarborgd door de modelmatige en daarmee uniforme berekening van onbezwaarde waarden en maatwerk BSQ’s. De erfpachter kan bedenkingen uiten ten aanzien van woningkenmerken die overgenomen zijn van de directie Belastingen voor het bepalen van de onbezwaarde waarde. Aangezien dit externe gegevens zijn kan G&O de juistheid van deze gegevens niet goed beoordelen. G&O baseert de onbezwaarde waarde op andere woningkenmerken indien de directie Belastingen aan de erfpachter en/of G&O bevestigt dat de aangepaste woningkenmerken van toepassing zijn op de woning op de toestandpeildatum van het betreffende belastingjaar. De bevestiging kan onder meer een toegekend bezwaar zijn of een aanpassing van de woningkenmerken voor de WOZ-waarde uit latere belastingjaren.

Artikel 7

Als niet eerder tot overeenstemming kan worden gekomen tussen de commissie en de erfpachter, zal de commissie advies uitbrengen aan het college of aan de directeur Grond en Ontwikkeling die beslissingen op de bedenkingen in mandaat kan nemen in verband met het geschil tussen erfpachter en gemeente. Dit advies wordt aangemerkt als zwaarwegend.