Verordening Grondzaken gemeente Haarlemmermeer 2024

2.1 Om de grondexploitaties goed te kunnen volgen en, indien gewenst, bij te sturen, wordt apart gerapporteerd over de herziening en actualisatie van de gemeentelijke en faciliterende grondexploitaties in een meerjarenperspectief grondzaken. Hiermee kan de paragraaf grondbeleid in begroting en jaarstukken een meer geconsolideerde vorm krijgen.

2.2 Het college rapporteert halfjaarlijks aan de raad een meerjarenperspectief grondzaken (MPG) of tussentijds meerjarenperspectief grondzaken (tMPG). Het MPG met standlijn 1 januari wordt uiterlijk in het tweede kwartaal, vooruitlopend op vaststelling jaarrekening, aan de raad ter vaststelling aangeboden en het tMPG met de standlijn 1 juli uiterlijk in het vierde kwartaal. In het MPG en tMPG is minimaal aandacht voor:

• a.

  te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten;

• b.

  risico’s die samenhangen met de grondontwikkeling;

• c.

  afwijkingen van planning en financiële uitkomsten, mede in relatie tot de voorgaande rapportage;

• d.

  financiële prognoses.

2.3 Indien van toepassing wordt bij het MPG of tMPG besluitvorming aan de raad gevraagd over:

• a.

  actualisaties van gemeentelijke grondexploitaties;

• b.

  (aanvullende) krediet of budgetaanvragen.

7.1 Een voorbereidingskrediet wordt verstrekt voor de kaderstellende fase. Deze fase betreft de werkzaamheden om te komen tot vastlegging van de ruimtelijke en financiële kaders (gemeentelijke grondexploitatie).

7.2 Een voorbereidingskrediet wordt verstrekt voor de te maken kosten voor VTA.

7.3 De kosten in een voorbereidende gemeentelijke grondexploitatie worden gedekt door een vastgesteld voorbereidingskrediet op basis van een raadsbesluit. Het college doet daarvoor een voorstel aan de raad.

7.4 Bij het voorstel tot het verstrekken van een voorbereidingskrediet verschaft het college inzicht in een (globale) projectdefinitie en een bijbehorend voorbereidingskrediet.

7.5 Voor het verstrekte voorbereidingskrediet wordt een risico-inschatting gemaakt of een deel van de gemaakte kosten uiteindelijk niet kan worden terugverdiend in een gemeentelijke grondexploitatie. De risico-inschatting bepaalt de opbouw van de voorziening overige ruimtelijke projecten (voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties).

7.6 De gemaakte kosten in een voorbereidende gemeentelijke grondexploitatie worden verrekend en zijn boekwaarde bij het openen van de gemeentelijke grondexploitatie. Als een voorbereidende gemeentelijke grondexploitatie niet wordt omgezet in een gemeentelijke grondexploitatie, worden de reeds gemaakte kosten verrekend met de voorziening overige ruimtelijke projecten (voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties). Het deel dat niet gedekt kan worden uit de voorziening komt vervolgens ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

7.7 Kosten van voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties mogen maximaal vijf jaar geactiveerd blijven onder de immateriële vaste activa. Daarna dienen de kosten te hebben geleid tot een geopende gemeentelijke grondexploitatie. Is dit niet het geval, dan wordt voor deze kosten een voorziening getroffen in de voorziening overige ruimtelijke projecten (voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties) tot het moment dat er wel een gemeentelijke grondexploitatie wordt geopend. Als er niet gekomen wordt tot een gemeentelijke grondexploitatie dan worden deze kosten verrekend met de voorziening overige ruimtelijke projecten (voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties). Het deel dat niet gedekt kan worden uit de voorziening komt vervolgens ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

7.8 Het college informeert de raad halfjaarlijks via het (t)MPG over het voorbereidingskrediet voor voorbereidende gemeentelijke grondexploitaties.

9.1 Met het openen van een gemeentelijke grondexploitatie wordt onderscheid gemaakt tussen bouwgrond in exploitatie en andere grondontwikkeling gerelateerde projecten.

9.2 Een gemeentelijke grondexploitatie wordt geopend op basis van een raadsbesluit. Het college doet daarvoor een voorstel aan de raad.

9.3 Het voorstel, als bedoeld in artikel 9 lid 2 van deze verordening bevat ten minste:

• a.

  een kaart van het grondexploitatiecomplex;

• b.

  een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes;

• c.

  een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex;

• d.

  een grondexploitatiebegroting waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd;

• e.

  een projectspecifieke kansen- en risicoanalyse.

9.4 Op het moment dat het college een voorstel aan de raad doet voor het openen van een negatieve gemeentelijke grondexploitatie, bevat het voorstel aanvullend een algemeen belangbesluit.

9.5 Op het moment dat het college een voorstel aan de raad doet voor het openen van een gemeentelijke grondexploitatie met een looptijd langer dan tien jaar, bevat het voorstel aanvullend een motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen.

9.6 Het inboeken van gemeentelijke gronden in de gemeentelijke grondexploitaties gebeurt tegen boekwaarde. Bij gronden uit de strategische grondvoorraad kan het voorkomen dat voor de betreffende gronden een voorziening getroffen is. Er ontstaat dan een keuze om deze voorziening (deels) te laten vrijvallen. Indien bij het inboeken van de gronden er gemotiveerd voor gekozen wordt om een getroffen voorziening (deels) te laten vrijvallen, dan gebeurt dit ten gunste van de Algemene reserve grondzaken.

9.7 De raad stelt bij het openen van de gemeentelijke grondexploitatie ook een VTA-budget en Uitvoeringsbudget beschikbaar voor de te maken kosten voor de gehele looptijd van de grondexploitatie.

9.8 Afwijkingen op het beschikbaar gestelde VTA-budget en Uitvoeringsbudget worden gerapporteerd op het niveau van het totale vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie en daarmee op basis van de gehele looptijd. De afwijkingen worden halfjaarlijks gerapporteerd bij het (t)MPG.

10.1 Van herzien is sprake voor zover de uitvoering van het project binnen de vastgestelde kaders blijft, zoals omschreven in artikel 11 lid 1 a t/m e van deze verordening.

10.2 Elke gemeentelijke grondexploitatie wordt halfjaarlijks herzien. Deze herziene grondexploitaties vormen de basis voor de totstandkoming van het (t)MPG zoals aangegeven in artikel 2 van deze verordening.

10.3 Een herziene grondexploitatie omvat minimaal een geactualiseerde grondexploitatiebegroting met het saldo weergegeven op netto contante waarde, een kansen- en risicoanalyse, een planning en een analyse van de verschillen ten opzichte van de laatst gerapporteerde grondexploitatie.

10.4 Als de budgetbehoefte voor de resterende looptijd van een gemeentelijke grondexploitatie zodanig wijzigt dat een nieuw budgetvoorstel nodig is, legt het college dit aan de raad ter besluitvorming voor.

11.1 Een gemeentelijke grondexploitatie wordt elke vier jaar geactualiseerd of eerder voor zover noodzakelijk op basis van één van de volgende vijf overwegingen:

• a.

  de kosten en/of de opbrengsten op netto contante waarde wijken substantieel af van de laatst gerapporteerde grondexploitatie. Onder substantiële afwijkingen wordt het volgende verstaan:

  • 1°.

    Afwijkingen groter dan 10% van de kosten en/of de opbrengsten bij projecten tot € 30 miljoen aan kosten en/of opbrengsten.

  • 2°.

    Afwijkingen groter dan 5% van de kosten en/of de opbrengsten bij projecten tussen de € 30 miljoen en € 50 miljoen aan kosten en/of opbrengsten.

  • 3°.

    Afwijkingen groter dan 3% van de kosten en/of de opbrengsten bij projecten groter dan € 50 miljoen aan kosten en/of opbrengsten.

• b.

  het programma wijkt meer dan 10% af van het laatst bestuurlijk vastgestelde programma;

• c.

  het eindpeil van de fasering verschuift meer dan drie jaar naar achteren ten opzichte van het laatst bestuurlijk vastgestelde eindpeil;

• d.

  de raad verzoekt aan het college om een actualisatie;

• e.

  het college wil een actualisatie ter besluitvorming aan de raad aanbieden zoals bij substantiële aanpassingen van het referentiekader welke niet ‘vallen’ onder lid 1 sub a t/m c.

11.2 Een voorstel tot actualisatie van de gemeentelijke grondexploitatie omvat ten minste:

• a.

  een kaart van het grondexploitatiecomplex;

• b.

  een beschrijving van de bouwkavels, de bestemming en toegestane bouwvolumes;

• c.

  een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het grondexploitatiecomplex, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het grondexploitatiecomplex;

• d.

  een grondexploitatiebegroting waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd;

• e.

  een projectspecifieke kansen- en risicoanalyse;

• f.

  een analyse van de verschillen ten opzichte van het laatst vastgestelde referentiekader.

11.3 Een voorstel tot actualisatie van de gemeentelijke grondexploitatie bevat een opnieuw vast te stellen VTA-budget en Uitvoeringsbudget, waarbij de budgetaanvraag gelijk is aan de kostenramingen van de geactualiseerde grondexploitatie. Het college legt, bij voorkeur bij het tMPG, de budgetaanvraag aan de raad ter besluitvorming voor.

12.1 Iedere gemeentelijke grondexploitatie wordt voorzien van een kansen- en risicoanalyse met een beschrijving van de maatregelen om die te beheersen of te benutten.

12.2 Bij het openen van een gemeentelijke grondexploitatie is de kansen- en risicoanalyse onderdeel van het raadsvoorstel.

12.3 De kansen- en risicoanalyse wordt halfjaarlijks geactualiseerd bij het (t)MPG.

12.4 Een risico of kans wordt ten laste of ten bate van de gemeentelijke grondexploitatie gebracht op het moment dat er een actualisatie of herziening plaatsvindt van de desbetreffende grondexploitatie.

12.5 Voor verliesgevende gemeentelijke grondexploitaties worden in de voorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties de risico’s met een verwachte kans van optreden van 85% volledig opgenomen. Risico’s bij winstgevende grondexploitaties, hebben geen direct financieel effect.

12.6 Het saldo van de risico’s bij de verliesgevende gemeentelijke grondexploitaties met een kans van optreden lager dan 85%, wordt opgenomen in het gemeentelijk risicosysteem en meegenomen in de berekening van het gewenste weerstandscapaciteit.

13.1 De conjuncturele kansen en risico's worden bepaald op basis van een gevoeligheidsanalyse van alle gemeentelijke grondexploitaties met betrekking tot grondprijzen, fasering, parameters (rente, opbrengsten- en kostenstijgingen) of andere marktomstandigheden.

13.2 De conjuncturele kansen en risico's worden jaarlijks geactualiseerd bij het MPG. De drie conjuncturele risico’s met de meeste impact op het saldo worden opgenomen in het gemeentelijk risicosysteem en meegenomen in de berekening van het weerstandscapaciteit van de gemeente.

14.1 Bij winstgevende gemeentelijke grondexploitaties wordt volgens het realisatiebeginsel jaarlijks de winst genomen bij het MPG.

14.2 Er is volgens het realisatiebeginsel sprake van winst op een gemeentelijke grondexploitatie indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a.

  de resterende looptijd van de grondexploitatie is tien jaar of minder; én

• b.

  het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én

• c.

  de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én

• d.

  de kosten zijn gerealiseerd.

14.3 Tussentijdse winstneming wordt naar rato van de realisatie genomen (‘Percentage of Completion methode). Daarnaast worden vanuit het voorzichtigheidsprincipe projectspecifieke risico’s in mindering gebracht op het verwachte resultaat voordat via de POC-methode de tussentijdse winstneming wordt bepaald.

14.4 Tussentijds genomen winsten komen direct ten bate van de Algemene reserve grondzaken.

14.5 In het geval dat, bijvoorbeeld vanwege veranderende omstandigheden, blijkt dat er in het verleden te veel tussentijdse winst is genomen wordt dit bij het MPG teruggedraaid door een lagere tussentijdse winstneming of door een bijdrage vanuit de Algemene reserve grondzaken aan de gemeentelijke grondexploitatie.

15.1 Voor zover in een lopende gemeentelijke grondexploitatie of een deelplan daarvan alle werkzaamheden afgerond zijn, wordt, uiterlijk 12 maanden na overdracht van de laatste openbare ruimte binnen een deelplan aan de staande organisatie, een voorstel tot afsluiten van de grondexploitatie door het college aan de raad ter besluitvorming bij het (t)MPG voorgelegd.

15.2 Het vroegtijdig afsluiten van een gemeentelijke grondexploitatie is in twee situaties mogelijk:

• a.

  de grondexploitatie wordt afgesloten en vervolgens (deels) ingebracht in een andere grondexploitatie;

• b.

  de grondexploitatie wordt afgesloten en de resterende activiteiten worden opgenomen in een restplan.

15.3 Een voorstel tot afsluiten van een gemeentelijke grondexploitatie omvat een berekening van het resultaat op netto contante waarde. Bij winstgevende grondexploitaties vindt de resterende winstneming plaats ten bate van de Algemene reserve grondzaken en bij verliesgevende grondexploitaties wordt het negatief eindresultaat verrekend met de voorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties en vervolgens komt het resterende saldo ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

16.1 Het openen van een faciliterende grondexploitatie vindt plaats om inzichtelijk te krijgen welke kosten de gemeente maakt op basis van gesloten overeenkomsten met een ontwikkelaar in relatie tot de vastgelegde vergoedingsafspraak. Alleen de omvangrijkere of complexere faciliterende grondexploitaties worden geopend.

16.2 Een faciliterende grondexploitatie wordt geopend op basis van een tweezijdig ondertekende anterieure overeenkomst.

16.3 De raad stelt bij het openen van een faciliterende grondexploitatie op dat moment ook een VTA-budget en Uitvoeringsbudget beschikbaar.

17.1 Het college informeert de raad halfjaarlijks via het (t)MPG over het verleende budget voor een faciliterende grondexploitatie.

17.2 Aanvullende budgetaanvragen legt het college bij het (t)MPG aan de raad ter besluitvorming voor.

17.3 Voor het verleende budget wordt een risico-inschatting gemaakt of een deel van de gemaakte kosten niet kan worden verhaald op ontwikkelende partijen. De risico-inschatting bepaalt de opbouw van de voorziening overige ruimtelijke projecten (faciliterende grondexploitaties).

18.1 Op het moment dat bij een anterieure overeenkomst alle gemeentelijke werkzaamheden afgerond zijn, informeert het college via het MPG de raad over de boekwaarde van het definitieve resultaat en een voorstel tot verrekening van het eventuele niet verhaalde deel van de gemaakte kosten met de voorziening overige ruimtelijke projecten (faciliterende grondexploitaties). Het resterende saldo komt vervolgens ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

19.1 De verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties wordt gebruikt om het begrote verlies van negatieve gemeentelijke grondexploitaties te dekken. Positieve gemeentelijke grondexploitaties hebben geen invloed op de verliesvoorziening.

19.2 De verliesvoorziening wordt gelijkgesteld aan het resultaat op netto contante waarde van een verliesgevende gemeentelijke grondexploitatie. Dit vindt plaats bij het openen van een gemeentelijke grondexploitatie.

19.3 In het (t)MPG wordt halfjaarlijkse gerapporteerd over de verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties. Wijzigingen in het resultaat van negatieve gemeentelijke grondexploitaties leiden tot mutaties in deze voorziening ten laste of ten bate van de Algemene reserve grondzaken. Verwerking van de mutaties vindt jaarlijks per 31 december plaats bij het MPG.

20.1 De verliesvoorziening overige ruimtelijke projecten wordt gebruikt voor het geval dat:

• a.

  een voorbereidende grondexploitatie, op basis van een voorbereidingskrediet, niet leidt tot een gemeentelijke grondexploitatie;

• b.

  een voorbereidende grondexploitatie leidt tot een negatieve gemeentelijke grondexploitatie en een deel van de boekwaarde niet gedekt kan worden door de te openen gemeentelijke grondexploitatie;

• c.

  een voorbereidende faciliterende grondexploitatie, op basis van een voorbereidingsbudget, niet leidt tot een faciliterende grondexploitatie. Er komt dus geen anterieure overeenkomst tot stand met een ontwikkelaar en het kostenverhaal is evenmin op een andere manier geregeld;

• d.

  een voorbereidende faciliterende grondexploitatie leidt tot een faciliterende grondexploitatie waarbij het kostenverhaal niet volledig is afgedekt via een anterieure overeenkomst of anderszins. Het ongedekte deel van het kostenverhaal komt ten laste van de verliesvoorziening.

20.2 De opbouw van de verliesvoorziening overige ruimtelijke projecten wordt bepaald op basis van een risico-inschatting of een deel van de gemaakte kosten niet kan worden ingeboekt in een gemeentelijke of faciliterende grondexploitatie.

20.3 In het MPG wordt jaarlijks gerapporteerd over de verliesvoorziening overige ruimtelijke projecten. Mutaties in de verliesvoorziening overige ruimtelijke projecten komen ten laste of ten bate van de Algemene reserve grondzaken. Verwerking van de mutaties vindt jaarlijks per 31 december plaats bij het MPG.

21.1 Het doel van de Algemene reserve grondzaken is het voorkomen van rechtstreekse beïnvloeding van de programmabegroting en de jaarrekening door (project)resultaten op het gebied van grondzaken. Over de stand van de Algemene reserve grondzaken vindt één keer per jaar besluitvorming plaats door de raad met het vaststellen van het MPG.

21.2 Met de Algemene reserve grondzaken worden de volgende posten verrekend:

• a.

  gerealiseerde winsten gemeentelijk grondexploitaties;

• b.

  Voorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties;

• c.

  afsluiten (deel) gemeentelijke grondexploitaties;

• d.

  Voorziening overige ruimtelijke projecten;

• e.

  afsluiten overige ruimtelijke projecten;

• f.

  mutaties strategische gronden.

21.3 Besluiten over kosten ten laste van de Algemene reserve grondzaken vinden plaats op basis van een (eerder genomen) raadsbesluit. Het college informeert jaarlijks via het MPG over de financiële gevolgen van de genomen besluiten. De volgende structurele kosten komen jaarlijks ten laste van de Algemene reserve grondzaken:

• a.

  ambtelijke kosten voor het bijhouden van gegevens en opstellen (t)MPG waarbij er afgerekend wordt op basis van werkelijk gemaakte kosten;

• b.

  initiatievenbudget voor initiatieven gericht op ruimtelijke ontwikkeling;

• c.

  kunstbijdrage voor beeldende kunst;

• d.

  ambtelijke kosten voor de behandelingskosten van de vennootschapsbelastingplicht waarbij er afgerekend wordt op basis van werkelijk gemaakte kosten.

21.4 Afdracht van de vennootschapsbelasting die betrekking heeft op de gemeentelijke grondexploitaties wordt ten laste gebracht van de Algemene reserve grondzaken. Het college informeert jaarlijks via het MPG over de financiële gevolgen van de vennootschapsbelastingplicht en doet een voorstel aan de raad tot verrekening in de Algemene reserve grondzaken.

21.5 De Algemene reserve grondzaken heeft een bovengrens van € 5 miljoen.

21.6 Jaarlijks wordt de daadwerkelijke hoogte van de Algemene reserve grondzaken bij het MPG vastgesteld. Dit kan leiden tot vier situaties:

• a.

  het bedrag is gelijk aan de bovengrens. Er vinden geen afdrachten of bijstortingen vanuit de Algemene reserve grondzaken of Algemene dekkingsreserve plaats;

• b.

  het bedrag is lager dan de bovengrens, maar hoger dan € 0,-. Er vinden geen afdrachten plaats. De Algemene reserve grondzaken wordt via de winsten van het daaropvolgende jaar eerst aangevuld tot het niveau van de bovengrens;

• c.

  het bedrag is lager dan € 0,-. Er wordt uit de Algemene dekkingsreserve bijgestort tot het niveau van € 0,-;

• d.

  het bedrag is hoger dan de bovengrens. Het meerdere wordt afgedragen aan de Algemene dekkingsreserve of, indien van toepassing en op basis van een raadsbesluit, een andere reserve/bestemming.

22.1 De Verordening Grondzaken wordt eens per zes jaar, of zoveel eerder als daar aanleiding toe is geactualiseerd en alsdan opnieuw door de raad vastgesteld.

23.1 Deze verordening treedt in werking op 23 mei 2024.

23.2 De Verordening Grondzaken gemeente Haarlemmermeer 2020 wordt ingetrokken.

23.3 Deze verordening wordt aangehaald als de Verordening Grondzaken gemeente Haarlemmermeer 2024.