Beleidsregel tweedelijns bebouwing

Aanleiding

Bij de gemeente komen regelmatig verzoeken binnen voor het toevoegen van woonbebouwing in de tweede lijn. Tot nu toe werd dit vaak alleen op basis van de ligging in de tweede lijn afgewezen. Het is bij tweedelijns bebouwing vanwege de inpassing tussen bestaande percelen lastiger om voldoende ruimtelijke kwaliteit voor zowel de woningen zelf als de omliggende percelen te realiseren. Gezien het huidige woningtekort en de veranderde vraag naar woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens wordt er nu gezocht naar een manier waarop, onder voorwaarden, toch aan tweedelijns bebouwing meegewerkt kan worden. En omdat meerdere kleinere projecten samen een substantiële bijdrage kunnen leveren aan het verkleinen van de woningnood, kan er met dit beleid bijgedragen worden aan het toevoegen van meer woningen.

Reikwijdte beleid

In dit document wordt aangegeven onder welke voorwaarden er wel meegewerkt kan worden aan verzoeken voor tweedelijns bebouwing die als vooroverleg of omgevingsvergunning ingediend worden. Dit beleid heeft alleen betrekking op locaties binnen het stedelijk gebied, omdat het een bijdrage wil leveren aan de stedelijke verdichting.

Met het opstellen van de randvoorwaarden wordt de ruimtelijke kwaliteit voor zowel de nieuwe bebouwing als de omgeving geborgd. De kwaliteit van de leefomgeving is het uitgangspunt van de Omgevingswet. De Omgevingswet wil deze kwaliteit beschermen en tegelijkertijd ontwikkelingen mogelijk maken. Deze leefkwaliteit wordt ook benoemd in de kernkwaliteiten in de Omgevingsvisie van de gemeente, net als het toevoegen van nieuwe woningen in de ambities van de schijf van vijf. Dit beleid is daarmee een uitwerking van de Omgevingsvisie waarmee het realiseren van nieuwe woningen in de tweede lijn binnen het bestaande bebouwde gebied eenvoudiger wordt, passend bij de opgave het landschap te sparen en bij de keuze voor verdichting. In het omgevingsplan wordt een koppeling gelegd met de beleidsregel. Dit gebeurt bij de herziening van het omgevingsplan.

Daarnaast biedt het beleid duidelijkheid aan aanvragers om welke redenen er wel of niet meegewerkt wordt aan het verzoek.

Een verzoek tot tweedelijns bebouwing moeten voldoen aan het geldende beleid en wetgeving, van zowel de gemeente als rijk, provincie, omgevingsdienst, regio, waterschap, etc. Dat beleid wordt in dit document niet nader beschreven, omdat de voorwaarden al in het vigerende beleid staan. Alleen als er een duidelijke reden is om in de situatie met tweedelijns bebouwing een aanvullende randvoorwaarde te stellen om voldoende ruimtelijk kwaliteit te krijgen, is zo’n randvoorwaarde in deze beleidsregel opgenomen.

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk worden alle randvoorwaarden kort op een rij gezet. Dit is de kern van de beleidsregel en wordt gebruikt voor de toetsing van verzoeken. Hoofdstuk 3 geeft een onderbouwing waarom er onder deze randvoorwaarden meegewerkt kan worden aan tweedelijns bebouwing. Dit hoofdstuk is bedoeld als achtergrond en uitleg bij de gemaakte keuzes voor de randvoorwaarden in hoofdstuk 2. In de bijlages staan de definities van de onderstreepte woorden uit de tekst van de beleidsregel en een kaart met de begrenzing van het gebied waarop deze beleidsregel van toepassing is.

Een plan moet aan onderstaande randvoorwaarden voldoen voor medewerking aan de transformatie naar tweedelijns woonbebouwing mogelijk is:

Locatiekenmerken

• •

  De locatie moet binnen het stedelijk gebied van de kernen liggen, zoals aangegeven op de kaart in bijlage 2.

• •

  Het moeten zelfstandig functionerende woningen worden, geen mantelzorg- of kangoeroewoningen en geen kamerverhuur in de nieuwe bebouwing.

• •

  De nieuwe kavelindeling en stedenbouwkundige korrel van de bebouwing moeten passen in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving.

• •

  Er moet op de locatie al bestaande legale bebouwing van minimaal 30 m² in de tweede lijn op het terrein aanwezig zijn die getransformeerd wordt. Daarbij is vervangende bebouwing en/of uitbreiding van de bestaande bebouwing mogelijk.

Ruimtelijke kwaliteitseisen

• •

  Door de tweedelijns bebouwing moet de ruimtelijke kwaliteit van het perceel toenemen.

• •

  Er moet een volwaardige toegang tot de woningen komen. Dit betekent dat de ontsluiting van de tweedelijns bebouwing via een goed vormgegeven openbare ruimte van minimaal 3,0 m breed mogelijk is. De andere optie is dat de ontsluiting van de tweedelijns woningen via de voorgelegen bebouwing verloopt, op dezelfde manier als appartementen via een centrale toegang ontsloten worden.

• •

  De nieuwe woningen moeten volwaardige woningen worden, met bijbehorende buitenruimtes en bergruimtes.

• •

  Bij de transformatie moet er rekening worden gehouden met de privacy en de bezonning van de omringende percelen. Dit moet o.a. worden aangetoond met een bezonningsstudie.

• •

  Het plan levert een positieve bijdrage aan de hoeveelheid groen en zorgt voor een toename van de biodiversiteit in de directe omgeving.

Overige voorwaarden

• •

  Er moet worden voldaan aan het geldende beleid van de gemeente en voor zover van toepassing provincie, omgevingsdienst, regio en waterschap. Met name het woon- en parkeerbeleid, milieuaspecten, welstand (CRK&E), duurzaamheidsbeleid, waterberging en de bereikbaarheid voor de hulpdiensten zijn hierbij van belang.

• •

  Tweedelijns bebouwing is altijd maatwerk. Het plan wordt daarom beoordeeld door de gemeentelijk stedenbouwkundige, waarbij gekeken wordt naar:

  • ○

    Samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

  • ○

    Leefbaarheid;

  • ○

    Sociale veiligheid;

  • ○

    Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen.

Stedelijk gebied

Het beleid voor tweedelijns bebouwing heeft alleen betrekking op locaties binnen het stedelijk gebied. Hieronder vallen globaal de kernen van Bussum, Muiden, Muiderberg en Naarden. De ligging is op de kaart in bijlage 2 te zien. Deze keuze is gemaakt omdat het beleid een bijdrage wil leveren aan de stedelijke verdichting. Daarnaast heeft het buitengebied andere ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten, waarbij nieuwe woningen op een andere manier ruimtelijk ingepast moeten worden.

Wonen

De nieuwe woningen moeten zelfstandig functionerende woningen zijn, met een eigen keuken, badkamer, berging en buitenruimte. Daarmee wordt het gebruik voor alleen kamerverhuur uitgesloten. Het is wel mogelijk dat het woningen met een kleiner oppervlak worden, geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens, zodat er voor gewenste doelgroepen als starters en senioren gebouwd kan worden.

Dit beleid gaat nadrukkelijk niet om het geschikt maken van bijgebouwen voor mantelzorg of om kangoeroewoningen. Die vallen onder hun eigen beleidsregels, waarmee dit soort woningen al mogelijk zijn. Een belangrijk verschil is dat een mantelzorgwoning weg moet als de zorgrelatie er niet meer is. Het beleid voor tweedelijns bebouwing is gericht op woningen die permanent blijven staan en waarbij er ook geen relatie is of hoeft te zijn tussen de bewoners van de eerste- en tweedelijns woning. Dit zorgt voor aanvullende eisen die voor een mantelzorg- of kangoeroewoning niet nodig zijn.

Kavelindeling

Het is met dit beleid niet de bedoeling grote tuinen zondermeer op te splitsen in meerdere woningen. Als de stedenbouwkundige structuur gekenmerkt wordt door grote en/of diepe tuinen, zoals bijvoorbeeld in Het Spiegel voorkomt, dan moeten deze behouden blijven om deze structuur in stand te houden en kan zo’n kavel niet zomaar gedeeld worden. De nieuwe kavelindeling en de nieuwe bebouwing zelf moeten passen in de stedenbouwkundige structuur van de omgeving.

Dit betekent dat de kavels wat betreft vorm en grootte passend zijn in de omgeving en dat de nieuwe bebouwing in stedenbouwkundige korrel aansluit op de in de omgeving voorkomende bebouwing.

Aanwezigheid bestaande bebouwing

Als tweedelijns bebouwing toegestaan wordt moet dit zorgen voor een toename van de ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onder andere geborgd door de voorwaarde dat er op het perceel al bestaande legale bebouwing (vergund en/of vergunningsvrij) van minimaal 30 m² in de tweede lijn aanwezig moet zijn, zoals bijvoorbeeld een bestaande bedrijfsloods achter de eerstelijns bebouwing. Deze bebouwing wordt getransformeerd en/of vervangen, waarbij er een kwalitatief betere bebouwing ontstaat. Een aanpassing van de eerstelijns bebouwing is niet noodzakelijk bij deze randvoorwaarde, maar het is wel mogelijk om bij de ontwikkeling van tweedelijns bebouwing ook de bestaande bebouwing in de eerste lijn aan te passen. De minimale maat van 30 m² is gebaseerd op de minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 40m² voor sociale huurwoningen uit de doelgroepenverordening van de gemeente. Met 30 m² is het bij een (gedeeltelijke) tweede laag mogelijk aan deze minimale GBO te voldoen voor een sociale huurwoning. Binnen een andere prijscategorie is er met 30 m² een goede studio voor een éénpersoonshuishouden te realiseren. Bovendien wordt met een minimale oppervlaktemaat voorkomen dat de aanwezigheid van een heel klein bijgebouw voldoende is om een grote(re) tweedelijns woning te kunnen realiseren. Dat laatste draagt niet bij aan de gewenste toename van ruimtelijke kwaliteit.

Toegang

Een van de belangrijkste kenmerken van een goede inpassing van tweedelijns bebouwing is dat het duidelijk moet zijn dat de woningen via een openbare route bereikbaar zijn. Dit betekent dat de weg ernaartoe duidelijk als een brede en goed toegankelijke openbare ruimte vormgegeven wordt. De aangegeven breedte van 3,0 meter hoeft niet helemaal uit een weg voor auto’s te bestaan, maar kan bijvoorbeeld ook een voetpad en groenstrook bevatten. Dit is zowel voor de ruimtelijke kwaliteit als voor de toegankelijkheid voor hulpdiensten van belang. Daarom is het niet mogelijk deze toegang geheel te gebruiken voor het parkeren van auto’s. Als het om te voldoen aan de parkeernorm nodig is te parkeren op eigen terrein en het alleen mogelijk is dat op te lossen door te parkeren op de toegang van 3 m breed dan voldoet de aanvraag niet aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit voor tweedelijns bebouwing. Er moet dan naar een andere oplossing gezocht worden, zoals het toevoegen van een extra toegang tot de tweedelijns woning op het perceel waar het zicht niet geblokkeerd wordt door voertuigen. Of door de toegang breder te maken, zodat er naast de geparkeerde auto(‘s) nog 3 m ruimte overblijft. De inrichting van het terrein moet duidelijk op een tekening bij de aanvraag aangegeven worden, zodat dit beoordeeld kan worden.

Voorbeelden goede toegangen tot tweedelijnsbebouwing

Een andere optie is dat de ontsluiting van de woningen via de voorgelegen bebouwing verloopt en daarmee verbonden wordt, op dezelfde manier als appartementen via een centrale toegang ontsloten worden.

Inrichting buitenruimte

Daarnaast is ook de inrichting van de ruimte tussen de eerste en tweedelijns bebouwing van belang. Voor voldoende ruimtelijke kwaliteit mag deze ruimte niet geheel gevuld zijn met parkeerplaatsen voor auto’s of met hoge schuttingen in kleine hokjes verdeeld worden. De ruimte moet als (groene) buitenruimte gebruikt kunnen worden. Er moet dus naast de benodigde ruimte voor parkeren om te voldoen aan de parkeernorm nog voldoende verblijfsruimte over blijven. Een veel gebruikte oplossing is dat de ruimte tussen de eerste en tweedelijns bebouwing als een hofje wordt vormgegeven. Dit kan bijvoorbeeld als een gezamenlijke tuin of in de vorm van kleine private buitenruimtes die een mee-ontworpen erfafscheiding hebben van maximaal 1 meter hoog in bijvoorbeeld de vorm van een bankje, een plantenbak, een laag muurtje, een haag, etc.

Voorbeeld binnentuin en bankje onder veranda als overgang openbaar-privé

Deze ruimte kan als openbare ruimte aan de gemeente overgedragen worden of in beheer van een vereniging van eigenaren komen, dat is afhankelijk van inrichting van de openbare ruimte en de grootte van het project. Voor een binnentuin ligt een VVE meer voor de hand dan bij een nieuwe doorgaande weg. Belangrijk is dat het openbaar toegankelijk is en dus niet met een hekwerk afgesloten wordt van het stedelijk weefsel. Als het private grond wordt kan deze eigendomsgrens zichtbaar gemaakt worden door bijvoorbeeld een verschil in materiaalgebruik of een uitritconstructie.

Het moeten volwaardige woningen worden, dus met een eigen keuken en badkamer en met bijbehorende buitenruimtes en bergingen. Dit betekent dat er bij grondgebonden woningen een tuin (al dan niet collectief) met voldoende maat voor minimaal een zitje met loopruimte rondom voor de bewoners komt om te kunnen gebruiken en niet een snippertje omdat er niet meer plek is op de kavel. Als er gekozen wordt voor appartementen kan de buitenruimte ook in de vorm van balkons o.i.d. aanwezig zijn. Hierbij moet natuurlijk worden voldaan aan de eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL).

Privacy en bezonning

Bij de transformatie moet er rekening worden gehouden met de privacy en de bezonning van de omringende bebouwing, die mag niet te veel aangetast worden. Dit geldt zowel voor het zicht vanuit de nieuwe woningen en buitenruimtes op de omringende percelen als vanuit de omgeving naar de nieuwe woningen. De benodigde afstand hiervoor verschilt per situatie en zal beoordeeld worden door de stedenbouwkundige van de gemeente. Bij bebouwing die een blinde muur heeft naar de omgeving is een kleinere afstand mogelijk dan bij ramen in de muur. Als er ramen of dakkapellen in de bestaande situatie vergund zijn voor een andere functie dan wonen, moeten deze aangepast worden om te voldoen aan de wettelijke regels omtrent privacy (bijvoorbeeld ondoorzichtig maken). Bebouwing van één laag hoog geeft minder schaduw dan bij twee of meer lagen. Met een bezonningsstudie kan inzichtelijk gemaakt worden of en hoe het verschil in de schaduwwerking is. Verder moeten de regels van het burgerlijk wetboek in acht genomen worden.

Groen en biodiversiteit

Het plan levert een positieve bijdrage aan de hoeveelheid groen en zorgt voor een toename van de biodiversiteit in de directe omgeving. Dit kan door de bestaande hoeveelheid bebouwing en/of verharding te verminderen en hier onverhard terrein met (inheemse) beplanting van te maken. De inrichting van het terrein moet duidelijk op een tekening bij de aanvraag aangegeven worden, zodat dit beoordeeld kan worden. Deze randvoorwaarden zorgen voor een toename van de ruimtelijke kwaliteit, doordat er een minder verharde, groenere omgeving ontstaat die op die manier ook een bijdrage levert aan de klimaatadaptatie en biodiversiteit.

Geldend beleid en wetgeving

Net als andere plannen en aanvragen zal ook een verzoek tot tweedelijns bebouwing moeten voldoen aan het geldende beleid en wetgeving. Zowel van de gemeente als van provincie, omgevingsdienst, regio en waterschap, voor zover dat van toepassing is. Hierbij zijn vooral het parkeer- en woonbeleid van de gemeente van belang, milieuaspecten, duurzaamheidsbeleid, de waterberging op het eigen terrein en de bereikbaarheid van de nieuwe woningen voor hulpdiensten. Alleen als er een duidelijke reden is om in de situatie met tweedelijns bebouwing een aanvullende randvoorwaarde te stellen om voldoende ruimtelijk kwaliteit te krijgen, zijn in dit beleid bij de ruimtelijke kwaliteitseisen aanvullende eisen gesteld.

Maatwerk

Tweedelijns bebouwing is altijd maatwerk, waarbij de bebouwing vaak ingepast moet worden tussen de bebouwing en het gebruik van de omringende percelen. Door als voorwaarde mee te geven dat het plan beoordeeld moet worden door de gemeentelijk stedenbouwkundige (naast alle andere disciplines) is er ruimte om een goede afweging te maken voor onvoorziene situaties waar in dit beleid nog geen rekening mee gehouden is. Bij deze afweging wordt gekeken naar de gebruikelijke aspecten:

• •

  Samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;

• •

  Leefbaarheid;

• •

  Sociale veiligheid;

• •

  Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen, waarbij rekening wordt gehouden met de vergunningsvrije mogelijkheden die er zijn.