Beleidskader ‘Uitgifte bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen Oirschot 2024’

1. Dit beleidskader beschrijft het te volgen proces (of onderdeel ervan), wanneer sprake is van uitgifte van bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen in de gemeente. Daarbinnen zijn de volgende onderdelen te onderscheiden:

• a.

  de wervingsprocedure, omschreven in artikel 3;

• b.

  de inschrijvingsprocedure, omschreven in artikel 4;

• c.

  de toewijzingsprocedure, omschreven in artikel 5;

• d.

  de uitgifteprocedure, omschreven in artikel 6 en 7;

• e.

  het anti-speculatiebeding, omschreven in artikel 8;

• f.

  de slotbepalingen, omschreven in artikel 9 tot en met 11.

2. Dit beleidskader is van toepassing op situaties, waarin:

• a.

  de gemeente bouwkavels ten behoeve van zelfbouw of (nog te realiseren) nieuwbouwkoopwoningen uitgeeft, waarbij de gemeente de daarvoor bestemde uit te geven gronden in eigendom heeft;

• b.

  de gemeente bouwkavels ten behoeve van zelfbouw of (nog te realiseren) nieuwbouwkoopwoningen aanwijst, waarbij een andere partij dan de gemeente de daarvoor bestemde uit te geven gronden in eigendom heeft.

Dit beleidskader is zowel van toepassing bij uitgifte van slechts één bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning als bij uitgifte van meerdere bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen binnen een plangebied.

3. Het doel van dit beleidskader ‘Uitgifte Bouwkavels en Nieuwbouwkoopwoningen’ is om regels vast te leggen, waardoor zoveel mogelijk geïnteresseerden de kans wordt geboden om in aanmerking te komen voor de koop van een door de gemeente binnen een plangebied uit te geven of aangewezen bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning. Dit beleidskader heeft ook als doel om initiatiefnemers kenbaar te maken op welke wijze bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen uitgegeven dienen te worden, op het moment dat een initiatiefnemer een potentieel plangebied wenst te (her)ontwikkelen.

4. Dit beleidskader is uitdrukkelijk niet van toepassing op situaties, waarin:

• a.

  de gemeente (een gedeelte van) een plangebied aanwijst of uitgeeft ten behoeve van CPO. In deze situaties voorziet het beleidskader ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Oirschot 2024’, vastgesteld door het college op 17 september 2024 (of beleid wat ter vervanging van het beleidskader ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Oirschot 2024’ in de toekomst wordt vastgesteld).

• b.

  een reeds gevormd CPO-collectief of CPO-collectief in oprichting zich met een potentieel plangebied bij de gemeente meldt, met een verzoek om via CPO hierop meerdere woningen te realiseren. Hierbij geldt dat het potentieel plangebied gelegen is op één of meerdere kadastrale percelen die niet in eigendom zijn van de gemeente of door de gemeente zijn aangewezen voor (projectmatige) woningbouw. In een dergelijke situatie wordt de reguliere planologisch procedure gevolgd. Hierbij geldt dat het aantal afzonderlijke percelen binnen het potentieel plangebied gelijk is aan het aantal leden binnen het CPO-collectief of CPO-collectief in oprichting.

• In een situatie, waarbij er sprake is van meer afzonderlijke percelen binnen het potentieel plangebied dan het aantal leden binnen het CPO-collectief of CPO-collectief in oprichting, geldt dat het resterend aantal afzonderlijke percelen binnen het potentieel plangebied afhankelijk van de gewenste situatie:

  • i.

    wel uitgegeven dienen te worden volgens dit beleidskader, of:

  • ii.

    uitgegeven dienen te worden volgens het beleidskader ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Oirschot 2024’, vastgesteld door het college op 17 september 2024 (of beleid wat ter vervanging van het beleidskader ‘Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Oirschot 2024’ in de toekomst wordt vastgesteld).

5. Dit beleidskader is uitdrukkelijk ook niet van toepassing op situaties, waarin een eigenaar een potentieel plangebied beschikbaar stelt, waarbij (een gedeelte van) het beschikbaar gestelde plangebied ten behoeve van zelfbewoning wordt verkocht als bouwkavel aan eerstegraads familieleden. Tot familie in de eerste graad behoren (adoptie)ouders en (adoptie)kinderen. Dit beleidskader is wel van toepassing op de eventuele resterende bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen die binnen het potentieel plangebied zijn voorzien.

1. Op het moment dat er in de gemeente bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen worden aangeboden door de gemeente of een andere partij, maakt de gemeente dit onder andere kenbaar door publicatie in het Oirschots Weekjournaal, de gemeentelijke website en via haar sociale media kanalen.

2. De communicatie als bedoeld in lid 1 van dit artikel kan in verschillende fases openbaar worden gemaakt (niet alle informatie zal op hetzelfde moment bekend zijn) en omvat tenminste:

• a.

  de algemene projectinformatie;

• b.

  de eventuele doelgroep bepaling (bijvoorbeeld starters of senioren) met toelichting;

• c.

  de algemene informatie over de bouwkavel(s) of de nieuwbouwkoopwoning(en), inclusief prijzen en de identiteit van de eigenaar en aanbieder als dit binnen de kaders van de wetgeving rondom privacy mogelijk is;

• d.

  de van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden;

• e.

  het inschrijfformulier;

• f.

  de start- en einddatum van de inschrijftermijn;

• g.

  voor zover reeds bekend, de van toepassing zijnde algemene of bijzondere verkoopvoorwaarden.

Bij de communicatie als hiervoor bedoeld, kan ook worden verwezen naar derden (bijvoorbeeld een webpagina van een verkopend makelaar).

3. Iedere geïnteresseerde kan zich als zodanig melden vanaf het moment dat de gemeente of een initiatiefnemer een plangebied met bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen beschikbaar stelt.

4. De registratie van geïnteresseerden voor het betreffende plangebied, verzorgt de initiatiefnemer of de gemeente.

1. Inschrijving staat open voor iedere geïnteresseerde. Hierbij is het niet noodzakelijk dat een geïnteresseerde al als geïnteresseerde is geregistreerd, zoals omschreven in artikel 3 lid 4.

2. In situaties dat er sprake is van een vooraf vastgestelde doelgroep, hebben geïnteresseerden die voldoen aan deze voorwaarden voorrang ten opzichte van geïnteresseerden die niet of slechts gedeeltelijk voldoen aan deze voorwaarden. Eventuele voorwaarden staan omschreven in de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden. In de inschrijfvoorwaarden staat ook opgenomen of de criteria waaraan voldaan moet worden om tot de vooraf vastgestelde doelgroep gerekend te kunnen worden, wel of geen verplicht karakter hebben.

3. Inschrijving vindt plaats door middel van het invullen en indienen van het inschrijfformulier. De wijze waarop het inschrijfformulier kan worden ingediend, wordt toegelicht in de algemene projectinformatie als omschreven in artikel 3 lid 2 onder a. Voor het indienen van een inschrijfformulier, kan een digitale applicatie worden gebruikt. Het inschrijfformulier wordt op die wijze ingericht, dat de geïnteresseerde moet aangeven voor welke bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen die binnen het plangebied in aanmerking wenst te komen. Daarbij moet de geïnteresseerde alle bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen waarvoor die in aanmerking wil komen, rangordelijk schikken op basis van voorkeur.

Per plangebied wordt vastgesteld op hoeveel bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen een geïnteresseerde binnen het plangebied voorkeur mag aangeven.

4. Aan de inschrijving zijn geen kosten verbonden.

5. Er wordt maximaal één inschrijfformulier per geïnteresseerde geaccepteerd.

6. Na sluiting van de inschrijftermijn, worden geen wijzigingen of aanpassingen geaccepteerd.

7. Bij geconstateerde fraude behoudt de gemeente het recht een geïnteresseerde uit te sluiten van deelname, om voor een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning binnen het betreffende plangebied in aanmerking te komen. Een geïnteresseerde wordt hiervan op de hoogte gebracht.

1. De gemeente of een andere partij controleert voorafgaand aan de toewijzing alle ontvangen inschrijvingen. Hierbij wordt getoetst of de geïnteresseerden voldoen aan de inschrijfvoorwaarden. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij een vooraf vastgestelde doelgroep.

Een voorrangspositie kan bijvoorbeeld aan geïnteresseerden worden toegekend op basis van leeftijd. Een voorrangspositie kan als voorbeeld ook worden toegekend aan geïnteresseerden die een financiele scan aanleveren. Een financiële scan moet verstrekt zijn door een erkend financieel adviseur. Met de financiële scan moet een geïnteresseerde aan kunnen tonen dat de financiële positie van de geïnteresseerde is gecontroleerd én dat het financieel haalbaar is om een bouwkavel ten behoeve van zelfbouw of een nieuwbouwkoopwoning af te nemen.

De eventuele voorrangspositie die kan worden toegekend, wordt per plangebied vastgesteld en wordt opgenomen in de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden. Als bepaalde criteria vereist zijn, zijn die in de inschrijfvoorwaarden opgenomen.

Geïnteresseerden die zich hebben ingeschreven en voldoen aan de inschrijfvoorwaarden, zijn kandidaten. Een kandidaat kan via het inschrijfformulier inschrijven op meerdere bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen binnen een plangebied, als bedoeld in artikel 4 lid 3.

2. Alle beschikbare bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen worden afzonderlijk toegewezen. Bij de toewijzing gelden de volgende twee uitgangspunten:

• a.

  De gemeente wenst zoveel mogelijk kandidaten die volledig voldoen aan de inschrijfvoorwaarden een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning toe te kunnen wijzen.

• b.

  Bij meerdere kandidaten voor een specifieke bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning, wenst de gemeente de kandidaten die op basis van diens voorkeurssituatie op dat moment in aanmerking komen, gelijke kansen te bieden. Voor deze kandidaten wordt op dat moment specifiek voor die bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning een loting uitgevoerd.

3. De toewijzing vindt als volgt plaats:

• a.

  Allereerst worden alle bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen toegewezen, waarop slechts één kandidaat heeft ingeschreven. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de voorkeurssituatie die de kandidaat heeft ten aanzien van die betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning ten opzichte van andere bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen.

  In het geval de kandidaat de enige kandidaat is bij meerdere bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen, krijgt deze de bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning met diens voorkeur toegewezen, die het dichts is gelegen bij diens eerste voorkeur. Voorwaarde hierbij is dat deze kandidaat voldoet aan de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden.

• b.

  De resterende bouwkavels en nieuwbouwkoopwoningen worden vervolgens in volgorde van het laagst aantal (overblijvende) kandidaten toegewezen. Hierbij geldt dat de betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning steeds wordt toegewezen aan de kandidaat met de voorkeurssituatie die het dichtst is gelegen bij de eerste voorkeur, mits deze voldoet aan de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden.

  Zijn er binnen de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden meerdere criteria geformuleerd op basis waarvan een voorrangspositie kan worden toegekend? Dan geldt dat de betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wordt aangeboden aan de eerstvolgende kandidaat die voldoet aan alle in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden.

• c.

  Zodra een situatie zich voordoet als omschreven in lid 3 onder b van dit artikel, waarbij meerdere kandidaten op basis van dezelfde voorkeurssituatie in aanmerking komen, worden deze kandidaten geloot. De loting vindt als volgt plaats:

  • i.

    De loting wordt verricht door een vooraf aangewezen notaris op een nader te bepalen locatie. Dit kan bijvoorbeeld het kantoor van de notaris zijn, maar ook het gemeentehuis van de gemeente of een andere locatie.

  • ii.

    Iedere kandidaat die voldoet aan alle in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden, krijgt een lotingsnummer toegekend. Het lotingsnummer ontvangt de kandidaat voorafgaand aan de loting per email. Hiervoor dient iedere kandidaat op het in artikel 4 lid 3 bedoelde inschrijfformulier een geldig emailadres op te geven.

  • iii.

    De kandidaat die gekoppeld is aan het lotingsnummer die tijdens de loting als eerste wordt getrokken, krijgt de betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning toegewezen.

  • iv.

    Alle resterende lotingsnummers worden getrokken, waarbij geldt dat de daaraan gekoppelde kandidaten rangordelijk op volgorde van de loting als reservekandidaat worden geregistreerd. Als er binnen het plangebied nog bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen toegewezen moeten worden, heeft de registratie als reservekandidaat geen invloed op het in aanmerking komen voor die betreffende bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen.

4. Als na de toewijzing als omschreven in lid 3 van dit artikel niet alle bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen zijn toegewezen, geldt voor de resterende bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen dat ook een potentiële koper dient te voldoen aan de in artikel 3 lid 2 onder d bedoelde van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden.

5. Daar waar kandidaten uitvallen of zich terugtrekken, maken deze in een later stadium geen kans meer op toewijzing van die betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning binnen het betreffende plangebied. In deze situaties worden allereerst de in lid 3 onder c sub iv van dit artikel bedoelde reservekandidaten benaderd. Als er geen reservekandidaten meer zijn, is de situatie van toepassing als omschreven in lid 3 onder b en eventueel c van dit artikel.

6. Als voorafgaand aan de toewijzing als bedoeld in lid 3 van dit artikel blijkt dat de belangstelling te gering is, volgt nader overleg tussen de gemeente en de betrokkenen van het project (bijvoorbeeld de initiatiefnemer). Het overleg heeft als doel het vervolg van het project te bespreken. In het uiterste geval kan dit leiden tot het afbreken van het initiatief, zonder dat kandidaten enige aansprakelijkheid kunnen doen gelden voor de gevolgen daarvan. Belangstelling is te gering in situaties dat minder dan 50% van de kandidaten voldoet aan de van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden, zoals bedoeld in artikel 3 lid 2 onder d.

1. De kandidaat aan wie een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning is toegewezen, ontvangt zo snel mogelijk na de toewijzing een verkoopaanbieding. In de verkoopaanbieding wordt in ieder geval opgenomen:

• a.

  de (kadastrale) begrenzing van de bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning;

• b.

  de koopprijs;

• c.

  de voorwaarden die op de verkoop van toepassing zijn;

• d.

  de identiteit van koper en verkoper;

• e.

  de van toepassing zijnde algemene en eventuele bijzondere (verkoop)voorwaarden.

De verkoopaanbieding zal indien mogelijk direct in de vorm van een koopovereenkomst of een koop-/aanneemovereenkomst worden gedaan.

2. Zo snel mogelijk na de datum van toezending van de koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst, dient de kandidaat als koper de koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst volledig geparafeerd en ondertekend te retourneren. De termijn waarbinnen dit moet gebeuren zal in een begeleidend (digitaal) schrijven worden gecommuniceerd. Ook de manier waarop de volledig geparafeerde en ondertekende koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst geretourneerd dient te worden, zal worden toegelicht in een begeleidend (digi-taal) schrijven.

3. Wordt de koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst niet, niet tijdig of niet op juiste wijze geparafeerd en ondertekend geretourneerd, dan vervalt de mogelijkheid tot afname van de bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning. De betreffende kandidaat wordt hierover schriftelijk bericht en de betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning geldt als ‘teruggegeven’.

De betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning wordt opnieuw toegewezen aan de eerstvolgende kandidaat die deze bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning als voorkeur heeft opgenomen. Deze toewijzing zal geschieden in lijn met de werkwijze, zoals deze is omschreven in artikel 5.

4. Een verkoopaanbieding wordt uitsluitend gedaan aan de kandidaat die als geïnteresseerde op het inschrijfformulier staat vermeld. In het geval van meerdere natuurlijke personen, worden alle natuurlijke personen als koper op de koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst vermeld. Aanpassingen hierop zijn niet mogelijk.

1. De in artikel 6 lid 2 bedoelde geparafeerde en ondertekende koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst wordt doorgestuurd naar de (project)notaris. De notaris bereidt de benodigde leveringsakte voor, met als doel de eigendomsoverdrachten te formaliseren. Afhankelijk van de eigendomssituatie van de uit te geven gronden en de identiteit van koper en verkoper, kan er indien nodig gebruik gemaakt worden van een ABC-levering.

2. Vanaf de datum dat de levering van de bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning heeft plaatsgevonden en de eigendomsoverdracht is geformaliseerd, maken reservekandidaten en resterende kandidaten geen kans meer op het verkrijgen van de betreffende bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning.

1. In de koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst én de leveringsakte als bedoeld in artikel 7 lid 1 wordt een zelfbewoningsplicht en doorverkoopverbod opgenomen.

2. Het doel van de zelfbewoningsplicht en het doorverkoopverbod is dat de nog te realiseren of gerealiseerde woning gedurende een bepaalde termijn niet verkocht, verhuurd of anderszins in gebruik gegeven mag worden. De koper dient dus zelf de woning te bewonen, nadat deze bouwtechnisch gereed is gemeld.

3. Van de zelfbewoningsplicht of het doorverkoopverbod kan enkel in bepaalde situaties én met schriftelijke toestemming van het college worden afgeweken. Deze situaties staan omschreven in de in artikel 6 bedoelde koopovereenkomst of koop-/aanneemovereenkomst óf de hierop van toepassing zijnde voorwaarden.

1. Een kandidaat die een bouwkavel of nieuwbouwkoopwoning binnen een plangebied weigert of die uitvalt door welke omstandigheid dan ook, komt bij de uitgifte van bouwkavels of nieuwbouwkoopwoningen van eventuele opvolgende plangebieden opnieuw als kandidaat in aanmerking, als deze zich ook als geïnteresseerde inschrijft voor toewijzing en voldoet aan de op dat plangebied van toepassing zijnde inschrijfvoorwaarden. Het weigeren of uitvallen heeft geen gevolgen voor deelname aan nieuwe uitgiftes.

2. Bij ieder plangebied vindt een nieuwe toewijzing plaats. Aan deelname aan de toewijzing kunnen na de afronding van de levering als omschreven in artikel 7 lid 2, geen rechten worden ontleend ten aanzien van andere plangebieden.