Beleidskader bovenwijkse voorzieningen Eersel-West Gemeente Eersel

1.1. Inleiding

Voor u ligt het beleidskader bovenwijkse voorzieningen Eersel-West (hierna: het beleidskader).

De gemeente Eersel is voornemens de locatie Eersel-West te ontwikkelen naar een locatie voor maat- schappelijke en dienstverlenende functies. De locatie Eersel-West wordt begrensd door de A67 (aan de (noord)westzijde), de Wolverstraat (aan de noordzijde), de Postelseweg (aan de oostzijde) en de Dalemsedijk (aan de zuidzijde). Op 20 april 2021 is hiervoor door de gemeenteraad het Stedenbouwkundig raamwerk voor Eersel-West (hierna: stedenbouwkundig raamwerk) met onderliggende uitgangspunten vastgesteld. In het stedenbouwkundig raamwerk wordt de locatie Eersel-West ingedeeld in vier kwadranten.

De ontwikkeling van de locatie Eersel-West heeft tot gevolg dat verschillende voorzieningen in de openbare ruimte dienen te worden getroffen. Er is sprake van een versnipperde eigendomssituatie, waarbij een groot gedeelte van de te ontwikkelen gronden in handen is van derden.

Binnen de locatie Eersel-West geldt het bestemmingsplan Kom Eersel, eerste herziening. Zie hieronder een uitsnede van laatstgenoemd bestemmingsplan.

Voor de gronden die voor ontwikkeling in aanmerking komen, geldt overwegend een agrarische bestemming. In het geldende bestemmingsplan is voorzien in een wijzigingsbevoegdheid, waarbij de geldende bestemming kan worden gewijzigd naar een bestemming ten behoeve van de vestiging van/nieuwbouw voor maatschappelijke en dienstverlenende functies met bijbehorende groen- en verkeersvoorzieningen. Een dergelijke wijziging vindt plaats via een door burgemeester en wethouders vast te stellen wijzigingsplan (artikel 3.6 lid 1 sub a Wet ruimtelijke ordening (Wro)).

Aanvankelijk uitgangspunt voor de ontwikkeling van Eersel-West was om de planologische mogelijkheden voor de in aanmerking komende delen van de locatie op te nemen in één gebiedsdekkend bestemmings- plan. In een dergelijk bestemmingsplan wordt de relatie gelegd tussen enerzijds de voor maatschappelijke en dienstverlenende functies te ontwikkelen gronden en anderzijds de voor het geheel van deze ontwikkelingen aan te leggen c.q. aan te passen voorzieningen in de openbare ruimte (zoals aanpassing/ verlenging insteekweg, aanleg langzaamverkeerverbindingen, aanleg openbaar groen etc.).

Op de gemeente rust de wettelijke plicht de kosten van de grondexploitatie te verhalen, indien sprake is van een wijzigings- of bestemmingsplan waarin zogenaamde ‘aangewezen bouwplanmogelijkheden’ (zoals de bouw van een woning of van een ander hoofdgebouw1) zijn opgenomen. Dit is vastgelegd in afdeling 6.4 Wro. De in het kader van de gebiedsontwikkeling Eersel-West aan te leggen voorzieningen behoren tot de verplicht te verhalen kosten van de grondexploitatie. In de in procedure te brengen planologische besluiten voor de gebiedsontwikkelingen ontstaan bouwplanmogelijkheden zoals hiervoor omschreven.

Indien de gronden waarop de aangewezen bouwplannen zijn voorzien in handen zijn van de gemeente, vindt het verhaal van kosten plaats via de uitgifte van bouwkavels. Zijn de gronden waarop de bouwplannen zijn voorzien in handen van derden, dan vindt het kostenverhaal in beginsel plaats via het sluiten van een anterieure overeenkomst. Indien echter bij de vaststelling van een wijzigings- of bestemmingsplan blijkt dat het kostenverhaal niet voor alle gronden waarop aangewezen bouwplanmogelijkheden zijn voorzien is verzekerd, dient bij het wijzigings- of bestemmingsplan een zogenaamd exploitatieplan te worden vast- gesteld. In een exploitatieplan wordt een exploitatieopzet voor de toepassing van de wettelijke kosten- verhaalsplicht opgenomen. Na de vaststelling van een exploitatieplan vindt het kostenverhaal dan plaats via:

• •

  het sluiten van een posterieure overeenkomst, dan wel

• •

  het verbinden van een financieel voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage in de omgevings- vergunning voor het bouwen.

Op 27 september 2022 heeft de gemeenteraad besloten tot de ontwikkeling van een nieuw zwembad in een gedeelte van kwadrant 4 van de locatie Eersel-West. Voor deze ontwikkeling is vereist dat de aanleg plaats- vindt van diverse voorzieningen in de openbare ruimte, waaronder de aanpassing en verlenging van de bestaande insteekweg met bijbehorende voorzieningen en de aanleg van een langzaamverkeerverbinding. Voor deze deelontwikkeling zal op korte termijn een wijzigingsplan in procedure worden gebracht.

Voor het geheel van de resterende te ontwikkelen delen van de kwadranten 1 tot en met 3 en het resterende gedeelte van kwadrant 4 is de aanpak gericht op een in de toekomst in procedure te brengen bestemmings- plan.

Deze aanpak heeft tot gevolg dat de gebiedsontwikkeling Eersel-West niet langer plaatsvindt vanuit het aanvankelijke uitgangspunt van één gebiedsdekkend bestemmingsplan, maar in twee opvolgende planologische besluiten, die ieder betrekking hebben op een gedeelte van de ontwikkellocatie.

Daarbij is voorts van belang dat per 1 januari 2024 de (nieuwe) Omgevingswet (Ow) in werking zal treden. Vanaf dat moment kan er geen bestemmingsplan meer in procedure worden gebracht. Voor de (planologische) grondslag kan de gemeente dan gebruikmaken van het instrument van wijziging van het omgevings- plan Eersel. Waar hierna wordt gesproken van ‘het bestemmingsplan' voor de kwadranten 1 tot en met 3 en het resterende gedeelte van kwadrant 4’ wordt daaronder (mede) verstaan een wijziging van het omgevings- plan Eersel betreffende de genoemde kwadranten.

Voor de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht is van belang dat aan het deelgebied dat gekoppeld is aan het wijzigingsplan voor het zwembad (i.c. een gedeelte van kwadrant 4), én aan het deelgebied dat gekoppeld is aan het bestemmingsplan voor de kwadranten 1 tot en met 3 en het resterende gedeelte van kwadrant 4 van de locatie Eersel-West, de aan het betreffende deelgebied toe te rekenen verplicht verhaalbare kosten van voorzieningen van de openbare ruimte worden toegerekend. In het beleids- kader zijn de kaders en uitgangspunten opgenomen voor de toerekening van de kosten van de aan te leggen voorzieningen in de openbare ruimte aan de beide deelgebieden.

1.2. Leeswijzer

Het voorliggende beleidskader is als volgt opgebouwd:

• •

  Hoofdstuk 2, wettelijke kaders toepassing kostenverhaal. Hierbij wordt ingegaan op de huidige wettelijke regeling van kostenverhaal (Wet ruimtelijke ordening) en de toekomstige wettelijke regeling onder de Omgevingswet.

• •

  Hoofdstuk 3, de ontwikkellocatie Eersel-West. In dit hoofdstuk is een beschrijving opgenomen van de

• •

  gehanteerde uitgangspunten en de gebiedsbegrenzing van de ontwikkellocatie.

• •

  Hoofdstuk 4, de te realiseren werken en werkzaamheden verbonden aan de ontwikkellocatie Eersel- West. In dit hoofdstuk is een beschrijving opgenomen van de uit te voeren werken/werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.

• •

  Hoofdstuk 5, de gefaseerde ontwikkeling van de ontwikkellocatie Eersel-West. In dit hoofdstuk is een beschrijving opgenomen van de gefaseerde aanpak voor de ontwikkeling van de locatie. Dit in de vorm van, zoals thans voorzien, twee in de tijd gespreide planologische besluiten. Ook is in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de voorzieningen die als gevolg van deze getrapte planologische besluit- vorming een bovenwijks karakter hebben naar elk van de beide exploitatiegebieden.

• •

  Hoofdstuk 6, toerekening van de kosten van de bovenwijkse voorzieningen aan de beide exploitatie- gebieden. In dit hoofdstuk is de financiële uitwerking van de toerekening van de verhaalbare kosten van de bovenwijkse voorzieningen opgenomen.

• •

  Hoofdstuk 7, actualisatie beleidskader. Het voorliggende beleidskader is gebaseerd op de inzichten van

• •

  dit moment. Indien die inzichten en gehanteerde uitgangspunten wijzigen, heeft dit tot gevolg dat het beleidskader dient te worden aangepast.

• •

  Bijlagen. Tot het beleidskader behorende volgende bijlagen:

• 1.

  overzicht kostensoorten die behoren tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie onder de toepassing van de Wro;

• 2.

  overzicht kostensoorten die behoren tot de verhaalbare kosten onder de toepassing van de Omgevingswet;

• 3.

  overzicht werken/werkzaamheden behorende tot de openbare ruimte;

• 4.

  resultaten verkeersonderzoek.

2.1. Van Wet ruimtelijke ordening naar Omgevingswet

Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. De Ow gaat het huidige omgevingsrecht, dat is opgenomen in circa 26 wetten en talrijke algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, vervangen. Het omgevingsrecht omvat onder meer het taakveld ruimtelijke ordening. Dit betekent dat per

1 januari 2024 ook de Wro komt te vervallen. Op 1 januari 2024 ontstaat van rechtswege het gemeentelijke omgevingsplan Eersel, dat onder meer bestaat uit het geheel van de binnen de gemeente geldende bestemmingsplannen. Na de inwerkingtreding is het niet meer mogelijk een bestemmingsplan in procedure te brengen. In de plaats daarvan dient te worden gekomen tot een wijziging van het gemeentelijke omgevingsplan Eersel.

Met het vervallen van de Wro per 1 januari 2024 vervalt tevens het huidige instrumentarium voor het verhalen van de kosten van de grondexploitatie. In de Ow wordt daarvoor een nieuw instrumentarium opgenomen. Daarbij blijft het uitgangspunt van de wettelijke kostenverhaalsplicht ongewijzigd.

De verandering van het wettelijk instrumentarium is hierdoor van belangrijke invloed op de uitvoering van de wettelijke kostenverhaalsplicht bij de gebiedsontwikkeling van Eersel-West. In paragraaf 2.2 wordt allereerst stilgestaan bij de hoofdlijnen van de wettelijke regeling van het kostenverhaal onder de huidige Wro. In paragraaf 2.3 wordt de toekomstige wettelijke regeling voor het kostenverhaal onder de Ow toegelicht.

2.2. De kostenverhaalsregeling in de huidige Wet ruimtelijke ordening

Er geldt een wettelijke plicht voor gemeenten tot het verhalen van kosten indien een aangewezen bouwplan- mogelijkheid is opgenomen in een aangewezen planologisch besluit.

Tot de aangewezen bouwplanmogelijkheden worden gerekend2:

• a.

  de bouw van een of meer woningen;

• b.

  de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

• c.

  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte of met een of meer woningen;

• d.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

• e.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² brutovloeroppervlakte bedraagt;

• f.

  de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² brutovloeroppervlakte.

Tot de aangewezen planologische besluiten worden onder meer gerekend3:

• a.

  een bestemmingsplan;

• b.

  een wijzigingsplan;

c. een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken (uitgebreide procedure);

d. een omgevingsvergunning voor planologisch afwijken (kruimelgevallenregeling)

De Wro kent een uitzondering van de wettelijke kostenverhaalsplicht indien er sprake is van zogenaamde ‘kostenverhaalskruimelgevallen’ én daartoe door het bevoegd gezag wordt besloten4. Hiervan is in dit geval geen sprake.

Dit betekent dat indien op grond van een wijzigings- of bestemmingsplan nieuwbouwmogelijkheden voor hoofdgebouwen op bouwpercelen ontstaan, de gemeente toepassing dient te geven aan de plicht om de kosten van de grondexploitatie te verhalen. De kostensoorten die behoren tot de kosten van de grond- exploitatie, zijn opgenomen in het Bro. Het overzicht van de wettelijk verhaalbare kostensoorten is opgenomen als bijlage 1 bij dit beleidskader.

De kostenverhaalsplicht is van toepassing ongeacht de eigendomssituatie. Indien de gronden waarop de bouwplanmogelijkheden ontstaan in handen zijn van de gemeente, geschiedt de toepassing van de kosten- verhaalsplicht via gemeentelijke gronduitgifte.

Zijn de gronden waarop de bouwplanmogelijkheden ontstaan in handen van particuliere eigenaren, dan heeft de wetgever voorzien in de mogelijkheid dat voorafgaand aan de vaststelling van het betreffende planologische besluit, door de gemeente met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst over grond- exploitatie wordt gesloten. In die overeenkomst worden de afspraken vastgelegd over de aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage in de kosten van de grondexploitatie.

Bij het vaststellen van het planologische besluit dient te worden nagegaan of voor alle binnen het planologische besluit gelegen gronden waarop bouwplanmogelijkheden ontstaan, het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Is dit niet het geval, dan is de gemeenteraad dan wel het college van burgemeester en wet- houders verplicht om bij het betreffende planologische besluit een exploitatieplan vast te stellen.

In een exploitatieplan wordt een exploitatieopzet opgenomen, die opgesteld wordt naar de wettelijke regels voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Met de vaststelling van het exploitatieplan ligt vast wat de omvang is van de te verhalen kosten van de gronden waarop bouwplanmogelijkheden ontstaan en waarvoor geldt dat het kostenverhaal niet tevoren anderszins is verzekerd. Na de vaststelling van een exploitatieplan zijn er twee methoden om uitvoering te geven aan de kostenverhaalsplicht:

• a.

  Er wordt alsnog een overeenkomst over grondexploitatie gesloten met de betreffende initiatiefnemers, waarbij in dat geval wordt aangesloten bij de uitkomsten van de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

• b.

  Indien de onder a bedoelde overeenkomst niet wordt gesloten en de initiatiefnemer een bouwaanvraag indient, dan wordt, in geval van vergunningverlening, aan die vergunning een financieel voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage verbonden. Ook in dat geval wordt aangesloten bij de uitkomsten van de exploitatieopzet van het exploitatieplan.

Voor de toepassing van het publiekrechtelijk kostenverhaal gelden verdere wettelijke uitvoeringsregels.

2.3. De kostenverhaalsregeling in de toekomstige Omgevingswet

Onder de nieuwe Ow is opnieuw sprake van een wettelijke kostenverhaalsplicht. De plicht tot toepassing van kostenverhaal is aan de orde, indien er een aangewezen kostenverhaalsplichtige activiteit is die is opgenomen in een aangewezen (omgevingswet)besluit.

Tot de aangewezen kostenverhaalsplichtige activiteiten worden gerekend5:

• a.

  de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• b.

  de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;

• c.

  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• d.

  de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m² brutovloeroppervlakte;

• e.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of

• f.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve brutovloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m² bedraagt.

De aangewezen (omgevingswet)besluiten omvatten:

• a.

  (een wijziging van) het omgevingsplan;

• b.

  een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

De Ow kent eveneens een uitzondering van de wettelijke kostenverhaalsplicht, indien er sprake is van zogenaamde ‘kostenverhaalskruimelgevallen’ én daartoe door het bevoegd gezag wordt besloten6. Hiervan is in dit geval geen sprake.

Met de invoering van de Ow komt de Wro te vervallen. Dit betekent dat het niet meer mogelijk is vanaf dat moment een bestemmingsplan of wijzigingsplan in procedure te brengen. Voor het creëren van nieuwe bouwplanmogelijkheden in een gebiedsontwikkeling is de gemeente aangewezen op het wijzigen van het gemeentelijke omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Indien op grond van een van beide besluiten nieuwbouwmogelijkheden voor hoofd- gebouwen op bouwpercelen ontstaan, dient de gemeente toepassing te geven aan de plicht om kosten te verhalen.

De verplicht verhaalbare kostensoorten zijn opgenomen in het Omgevingsbesluit (Ob). Het overzicht van de wettelijk verhaalbare kostensoorten is opgenomen als bijlage 2 bij dit beleidskader.

De kostenverhaalsplicht is van toepassing ongeacht de eigendomssituatie. Indien de gronden waarop de bouwplanmogelijkheden ontstaan in handen zijn van de gemeente, geschiedt de toepassing van de kosten- verhaalsplicht via gemeentelijke gronduitgifte.

Zijn de gronden waarop de bouwplanmogelijkheden ontstaan in handen van particuliere eigenaren, dan heeft de wetgever opnieuw voorzien in de mogelijkheid dat voorafgaand aan de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan of het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, door de gemeente met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst over grondexploitatie wordt gesloten. In die overeenkomst worden dan de afspraken vastgelegd over de aan de gemeente te betalen exploitatiebijdrage in de te verhalen kosten.

Bij het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan of de verlening van de genoemde omgevings- vergunning dient te worden nagegaan of voor alle binnen het besluit gelegen gronden waarop bouwplan- mogelijkheden ontstaan, het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Is dit niet het geval, dan dienen in de wijziging van het omgevingsplan of de genoemde omgevingsvergunning publiekrechtelijke kostenverhaals- regels respectievelijk kostenverhaalsvoorschriften te worden opgenomen. Deze kostenverhaalsregels respectievelijk -voorschriften nemen de plaats in van het huidige exploitatieplan. De rechtsfiguur van het exploitatieplan komt in de Ow te vervallen.

De kostenverhaalsregels of -voorschriften worden opgesteld op basis van de nieuwe wettelijke regels voor publiekrechtelijk kostenverhaal.

Na de vaststelling van de kostenverhaalsregels in een omgevingsplan zijn er twee methoden om uitvoering te geven aan de kostenverhaalsplicht:

• a.

  Er wordt alsnog, voor de start van de bouwactiviteiten, een overeenkomst over grondexploitatie gesloten met de betreffende initiatiefnemers, waarbij in dat geval wordt aangesloten bij de uitkomsten van de kostenverhaalsregels of -voorschriften.

• b.

  Indien de onder a bedoelde overeenkomst niet wordt gesloten en de initiatiefnemer wenst te starten met de bouw, dan dient deze eerst een zogenaamde kostenverhaalsbeschikking aan te vragen. In deze kostenverhaalsbeschikking wordt de hoogte van de exploitatiebijdrage vastgelegd. Ook in dat geval wordt aangesloten bij de eerder vastgestelde kostenverhaalsregels of -voorschriften.

Voor de toepassing van het publiekrechtelijk kostenverhaal gelden eveneens verdere wettelijke uitvoerings- regels.

Voor de onderbouwing van de wijze van toerekening van de kosten van voorzieningen over de twee binnen de ontwikkellocatie Eersel-West onderscheiden deelgebieden is het van belang eerst de uitgangspunten voor de omvang van de ontwikkellocatie vast te leggen. Dit is in dit hoofdstuk uitgewerkt.

Zoals aangeven in hoofdstuk 1, ligt de basis voor de gebiedsontwikkeling van Eersel-West in het door de raad op 20 april 2021 vastgestelde stedenbouwkundige raamwerk. Hieronder is een overzichtskaart uit het stedenbouwkundig raamwerk opgenomen, waarin vier kwadranten worden onderscheiden.

Zoals in het kaartbeeld is aangegeven, betreft het een indicatieve en globale invulling van de locatie.

Voor het vaststellen van het beleidskader is een nadere uitwerking opgesteld in de vorm van een indicatieve stedenbouwkundige opzet. Deze is hieronder opgenomen.

In de indicatieve stedenbouwkundige opzet zijn de volgende uitgangspunten verwerkt:

De ontwikkellocatie Eersel-West omvat niet het gehele gebied dat wordt begrensd door de A67, de Wolverstraat, de Postelseweg en de Dalemsedijk, maar is beperkt tot een gedeelte daarvan. Niet tot de ontwikkellocatie behoren de delen waar sprake is van bestaande te handhaven bebouwing (waarbij geen aanvullende kostenverhaalsplichtige bouwplanmogelijkheden ontstaan) en waar sprake is van bestaande te handhaven openbare ruimte (en waarvoor geldt dat er geen sprake is van aanpassingen aan die openbare ruimte). Op basis van de huidige inzichten betreft dit de volgende gedeelten:

• 1.

  de bestaande te handhaven groenvoorziening hoek Wolverstraat/Postelseweg;

• 2.

  het benzineverkooppunt aan de Postelseweg;

• 3.

  de beide woningen, gelegen aan de Postelseweg 21 en 25);

• 4.

  het politiebureau (Postelseweg 31);

• 5.

  de brandweerkazerne (Dalemsedijk 1);

• 6.

  de bestaande parkeerplaats voor het kinderdagverblijf naast de brandweerkazerne aan de Dalemsedijk;

• 7.

  het kinderdagverblijf (Dalemsedijk 5);

• 8.

  het terrein van Flex-Logies (bestaande uit de bestaande bebouwing aan de Dalemsedijk, en de drie gebouwen voor migrantenhuisvesting daarachter, alsmede het daartussen gelegen onbebouwde erf);

• 9.

  Dijkmans Bestratingen en Tegeltuin Eersel (Dalemsedijk 13);

• 10.

  de bestaande te handhaven watergang tussen het derde en vierde kwadrant van het stedenbouwkundig raamwerk.

Op basis van deze uitgangspunten kan de omvang van de ontwikkellocatie Eersel-West als volgt worden aangegeven:

4.1. Indeling ruimtegebruik ontwikkellocatie Eersel-West

De uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk naar de indicatieve stedenbouwkundige opzet leidt tot de volgende indicatieve ruimtegebruiksindeling van de ontwikkellocatie Eersel-West:

Deze kaart kan als volgt worden toegelicht.

• a.

  Binnen het uitgeefbaar gebied (grijze kleur) is ruimte voor de realisatie van aangewezen bouwplan- mogelijkheden met bijbehorend erf.

• b.

  Binnen de ontwikkellocatie is sprake van de volgende te realiseren voorzieningen, als onderdeel van de openbare ruimte:

• 1.

  de verlenging van de insteekweg (De Vonder) (gele kleur);

• 2.

  het aanpassen van de bestaande insteekweg (De Vonder) (bruine kleur);

• 3.

  de aanleg van langzaamverkeerverbinding A (rode kleur);

• 4.

  de aanleg van langzaamverkeerverbinding B (rode kleur);

• 5.

  de aanleg/herinrichting van de openbare groenzones A en B (groene kleur);

• 6.

  de aanleg van een vuilwaterriool, met inbegrip van bijbehorende voorzieningen. Deze voorziening is niet afzonderlijk op de kaart aangeduid. Het tracé van dit riool is gelegen naast/onder langzaam- verkeerverbinding A en onder de verlengde insteekweg.

In bijlage 3 is een inrichtingsschets van de hierboven genoemde voorzieningen onder b.1 en b.3 opgenomen.

De ontwikkeling van Eersel-West heeft tot gevolg dat verschillende werken en werkzaamheden in verband met de grondexploitatie nodig zijn binnen de ontwikkellocatie:

• •

  het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied;

• •

  de aanleg van nutsvoorzieningen;

• •

  de inrichting van de openbare ruimte.

Deze verschillende groepen werken/werkzaamheden worden hierna beknopt toegelicht.

4.2.1. Het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied

Het uitgeefbaar gebied is op de bovenstaande kaart in grijze kleur aangeduid. Op deze gronden wordt in de planologische besluiten voorzien in de kostenverhaalsplichtige bouwplanmogelijkheden. Alvorens deze gronden te kunnen bebouwen, dient het uitgeefbaar gebied bouwrijp te worden gemaakt. Daarbij gaat het om de volgende uit te voeren werken en werkzaamheden:

• •

  het verwijderen en afvoeren van bestaande opstallen, opstanden, boven- en ondergrondse obstakels,

• •

  verhardingen, funderingen en kabels en leidingen in het uitgeefbaar gebied;

• •

  het verwijderen van struiken, bomen, gewassen en boomstronken in het uitgeefbaar gebied;

• •

  het ontgraven, ophogen en egaliseren van het terrein in het uitgeefbaar gebied;

• •

  het dempen van bestaande watergangen in het uitgeefbaar gebied;

• •

  (voor zover noodzakelijk) het uitvoeren van bodemsanering afgestemd op de nieuwe functie;

• •

  het uitvoeren van werken en werkzaamheden ter bescherming van aanwezige archeologisch waarde- volle elementen;

• •

  het, waar nodig, opsporen en verwijderen van niet-gesprongen explosieven;

• •

  het aanbrengen van een aansluiting van een bouwperceel op de openbare vuilwaterriolering;

• •

  het aanbrengen op het bouwperceel van waterbergende voorzieningen voor hemelwaterafvoer.

4.2.2. De aanleg van nutsvoorzieningen

Onder deze werkzaamheden wordt verstaan de aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassingen van nutsvoorzieningen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: (drink)water-, elektriciteits-, cai-, telecommunicatieleidingen, inclusief de benodigde bovengrondse voorzieningen, zoals transformator- huisjes, verdeelstations en verdeelkasten. Binnen de ontwikkellocatie is niet voorzien in de aanleg van leidingen en voorzieningen voor (aard)gas.

De aanleg van deze werken is veelal voorzien binnen de openbare ruimte zoals aangegeven in de ruimte- gebruikskaart.

4.2.3. De inrichting van de openbare ruimte

Zoals aangegeven op de hierboven opgenomen kaart voor de ruimtegebruiksindeling, bestaat de openbare ruimte binnen de ontwikkellocatie uit de volgende delen:

• •

  de verlenging van de insteekweg (De Vonder);

• •

  de aanpassing van de bestaande insteekweg (De Vonder);

• •

  de aanleg van langzaamverkeerverbinding A;

• •

  de aanleg van langzaamverkeerverbinding B;

• •

  de aanleg/herinrichting van de openbare groenzones A en B;

• •

  de aanleg van een vuilwaterriolering met inbegrip van bijbehorende werken.

4.3. Uit te voeren werken en werkzaamheden buiten de ontwikkellocatie

De realisatie van de ontwikkellocatie Eersel-West heeft verder tot gevolg dat er buiten de ontwikkellocatie enkele voorzieningen dienen te worden gerealiseerd. Voorzien is in de aanleg van een langzaamverkeer- verbinding en oversteekplaats naast/over de Postelseweg, die een aansluiting kent met de binnen de ontwikkellocatie voorziene aan te leggen langzaamverkeerverbinding A. Zie de aanduiding op de hiervoor opgenomen kaart voor de indeling van het ruimtegebruik.

5.1. Gefaseerde ontwikkeling leidt tot twee in de tijd gespreide (planologische) besluiten

Zoals in hoofdstuk 1 is aangegeven, zal de realisatie van de ontwikkellocatie plaatsvinden op basis van twee in de tijd gespreide (planologische) besluiten:

• a.

  Fase 1: een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6 Wro voor een gedeelte van de ontwikkellocatie als basis voor de realisatie van de zwembadlocatie (onderdeel kwadrant 4), de aanleg van de verlengde insteekweg en de aanleg van de langzaamverkeerverbinding A. De start van deze procedure is voor- zien in het najaar van 2023.

• b.

  Fase 2: een bestemmingsplan voor het resterende deel van de ontwikkellocatie (i.c. voor kwadrant 1 tot en met 3 en het restant van kwadrant 4). Deze procedure is voorzien na 1 januari 2024, zodat op dat moment de Ow van toepassing is. Zoals hiervoor is aangegeven, betekent dit dat er in plaats van het in procedure brengen van een bestemmingsplan sprake is van een wijziging van het omgevingsplan.

De afbakening van het gebied waarop het onder a genoemde wijzigingsplan betrekking heeft is hieronder opgenomen.

Het wijzigingsplan voor fase 1 heeft tot gevolg dat daarbinnen gronden zijn gelegen waarop mogelijkheden worden geboden tot het realiseren van zogenaamde aangewezen bouwplannen, waardoor er op de gemeente de plicht rust uitvoering te geven aan de wettelijke kostenverhaalsplicht (zie paragraaf 2.2).

Ook de in fase 2 voorziene wijziging van het omgevingsplan Eersel onder de werking van de toekomstige Ow voor het resterende deel van de ontwikkellocatie heeft tot gevolg dat daarbinnen gronden zijn gelegen voor de realisatie van aangewezen bouwplanactiviteiten, waardoor er op de gemeente de plicht rust uitvoering te geven aan de wettelijke kostenverhaalsplicht (zie paragraaf 2.3).

Deze gefaseerde (planologische) besluitvorming heeft tot gevolg dat er bij elk van de genoemde planologische besluiten sprake is van een bijbehorend exploitatie- of kostenverhaalsgebied7 .

Een exploitatiegebied bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1.

  aanduiding van de gronden waarvoor geldt dat daar de realisatie van aangewezen bouwplanactiviteiten mogelijk is op grond van het gekoppelde planologische besluit onder a respectievelijk b;

• 2.

  aanduiding van de gronden waar de aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte c.q. aanpassing van bestaande voorzieningen in de openbare ruimte binnen het gebied van het gekoppelde planologische besluit onder a respectievelijk b is voorzien;

waartussen sprake is van ruimtelijke en/of functionele samenhang.

De beide exploitatiegebieden zijn nader aangeduid op de onderstaande kaart.

5.2. Gefaseerde ontwikkeling leidt tot in de tijd gespreide aanleg van voorzieningen in de openbare ruimte

De gefaseerde ontwikkeling heeft tot gevolg dat de uitvoering van de in hoofdstuk 4 omschreven werken en werkzaamheden in verband met de grondexploitatie gespreid in de tijd plaatsvinden. Hierbij geldt de volgende aanpak:

5.3. Het bovenwijkse karakter van de aan te leggen voorzieningen in de openbare ruimte

Voor de toepassing van publiekrechtelijk kostenverhaal gelden diverse uitvoeringsregels. Tot die regels behoort dat de kosten van werken en werkzaamheden dienen te worden toegerekend aan een exploitatie- gebied op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Deze criteria uit de Wro zijn ook na de inwerkingtreding van de Ow van toepassing8.

Deze criteria kunnen als volgt worden toegelicht:

• •

  Profijt: Een exploitatiegebied moet geheel of gedeeltelijk nut ondervinden van de werken en werkzaamheden. Veelal gaat het daarbij om fysiek nut.

• •

  Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband tussen de werken/werkzaamheden en de ontwikkeling van het exploitatiegebied (de kosten van de werken/werkzaamheden zouden niet gemaakt zijn zonder de ontwikkeling van het exploitatiegebied), of de werken/werkzaamheden worden mede aangelegd/uitgevoerd ten behoeve van ontwikkeling van het exploitatiegebied.

• •

  Proportionaliteit: Als meerdere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken profijt hebben van werken en werkzaamheden, worden de kosten naar rato van profijt over de exploitatie- gebieden verdeeld.

Indien voor bepaalde werken en werkzaamheden geldt dat de toepassing van deze criteria ertoe leidt dat er sprake is van profijt voor meerdere exploitatiegebieden en/of bestaande wijken, spreken we van ‘bovenwijkse voorzieningen’.

Voor de toepassing van de in hoofdstuk 4 omschreven werken en werkzaamheden betekent dit het volgende.

a.Het bouwrijp maken van uitgeefbaar gebied

Dit betreft de werken en werkzaamheden die nodig zijn om te komen tot bebouwing op een bouwperceel (als onderdeel van uitgeefbaar gebied). Dit betreffen gebiedseigen kosten die volledig toerekenbaar zijn aan het exploitatiegebied waarbinnen het uitgeefbaar gebied is gelegen.

b.De aanleg van nutsvoorzieningen

Dit betreft werken en werkzaamheden betreffende de aanleg van nutsleidingen (uitgezonderd huis- aansluitingen) die nodig zijn voor het volledige uitgeefbaar gebied binnen de beide exploitatiegebieden. Daarnaast is bijvoorbeeld de aanleg van elektriciteitsvoorzieningen ook nodig voor de aanleg van openbare verlichting (als onderdeel van de voorzieningen in de openbare ruimte).

De aanleg van nutsvoorzieningen (uitgezonderd huisaansluitingen) heeft daarmee een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. Op basis van de huidige inzichten is het uitgangspunt dat de gemeente niet te maken heeft met kosten in verband met de aanleg van nutsvoorzieningen.

Een uitzondering geldt daarbij voor de kosten van huisaansluitingen die verbonden zijn aan de ontwikkeling van concrete bouwpercelen.

c.De inrichting van de openbare ruimte

c.1. Verlenging insteekweg

Voor de ontsluiting van het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het wijzigingsplan zwembad en een gedeelte van het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het bestemmingsplan voor de kwadranten 1 tot en met 3 en het restant van kwadrant 4 dient de bestaande insteekweg De Vonder te worden verlengd. Dit inclusief de aanleg van bijbehorende voorzieningen als de aanleg van openbare verlichting, een naastliggend voetpad en groenvoorzieningen.

Hierdoor heeft de aanleg van de verlengde insteekweg met bijbehorende werken een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. De kosten van aanleg worden verdeeld over de beide exploitatiegebieden naar rato van de te verwachten verkeersbewegingen voor autoverkeer. Hiernaar is onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 4. Samenvattend leidt dit tot de volgende uitkomsten:

c.2. Aanpassing van de bestaande insteekweg

De verlenging van de insteekweg heeft onder meer tot gevolg dat aanpassingen nodig zijn aan de bestaande insteekweg, en het daarbij behorende voetpad, de openbare verlichting et cetera.

Hierdoor heeft de aanpassing van de bestaande insteekweg een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. De kosten van aanleg worden verdeeld over de beide exploitatiegebieden naar rato van de te verwachten verkeersbewegingen voor autoverkeer. De onderzoeksresultaten zijn opgenomen in bijlage

4. Samenvattend leidt dit tot de volgende uitkomsten:

c.3. De aanleg van de langzaamverkeerverbinding A

Voor de bereikbaarheid van het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het wijzigings- plan zwembad en het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het bestemmingsplan voor de kwadranten 1 tot en met 3 en het restant van kwadrant 4 wordt voorzien in de aanleg van langzaam- verkeerverbinding A. Dit inclusief de aanleg van bijbehorende voorzieningen als de aanleg van openbare verlichting en openbaar groen.

Hierdoor heeft de aanleg van deze langzaamverkeerverbinding een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. De kosten van aanleg worden verdeeld over de beide exploitatiegebieden naar rato van de verhouding in het aantal fietsparkeerplaatsen. Hiernaar is onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 4. Samenvattend leidt dit tot de volgende uitkomsten:

c.4. De aanleg van de langzaamverkeerverbinding B

Voor de bereikbaarheid van het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het wijzigings- plan zwembad en het uitgeefbaar gebied binnen het exploitatiegebied behorende bij het bestemmingsplan voor de kwadranten 1 tot en met 3 en het restant van kwadrant 4 wordt voorts voorzien in de aanleg van langzaamverkeerverbinding B. Dit inclusief de aanleg van bijbehorende voorzieningen als de aanleg van openbare verlichting en openbaar groen.

Hierdoor heeft de aanleg van deze langzaamverkeerverbinding een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. De kosten van aanleg worden verdeeld over de beide exploitatiegebieden naar rato van de verhouding in het aantal fietsparkeerplaatsen. Hiernaar is onderzoek uitgevoerd, waarvan de resultaten zijn opgenomen in bijlage 4. Samenvattend leidt dit tot de volgende uitkomsten:

c.5. De aanleg/herinrichting van de openbare groenzones A en B

Onderdeel van de uitgangspunten in het stedenbouwkundig raamwerk is het behoud en aanpassing van de twee ‘bosjes’. Naast de hiermee verband houdende landschappelijke en ecologische voordelen zorgen zij voor een volwassen landschappelijke inpassing voor de op te richten bebouwing in de beide exploitatie- gebieden.

De aanpassing/herinrichting van deze beide groenzones heeft daarmee een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. De verdeling van de kosten van aanpassing/herinrichting over de beide exploitatiegebieden vindt plaats naar rato van de verhouding uitgeefbaar gebied in de beide exploitatie- gebieden:

c.6. De aanleg van een vuilwaterriolering met inbegrip van bijbehorende werken

Ten behoeve van de op te richten bebouwing in het uitgeefbaar gebied wordt voorzien in de aanleg van vuilwaterriolering.

De aanleg van deze riolering met inbegrip van bijbehorende werken heeft daarmee een bovenwijks karakter voor de beide exploitatiegebieden. Daarbij wordt er voor het exploitatiegebied dat behoort bij het bestemmingsplan kwadranten 1 tot en met 3 en het restant van kwadrant 4, van uitgegaan dat de aansluiting van bebouwing op deze nieuw aan te leggen riolering ziet op het volledige uitgeefbare gebied van de beide exploitatiegebieden. De verdeling van de kosten van aanleg over de beide exploitatiegebieden vindt plaats naar rato van de verhouding uitgeefbaar gebied in de beide exploitatiegebieden:

c.7. De aanleg van een langzaamverkeerverbinding en oversteekplaats naast/over de Postelseweg Buiten de beide exploitatiegebieden wordt voorzien in de aanleg van een langzaamverkeerverbinding met oversteekplaats over de Postelseweg, die verbonden is met de aan te leggen langzaamverkeerverbinding A. Gezien het bovenwijkse karakter van langzaamverkeerverbinding A heeft de aanleg van de langzaam- verkeervoorziening met oversteekplaats over de Postelseweg eveneens een bovenwijks karakter. De kosten van aanleg worden verdeeld over de beide exploitatiegebieden naar analogie van de verdeelmaatstaf zoals die is gehanteerd voor langzaamverkeerverbinding A (i.c. de verhouding in het aantal fietsparkeerplaatsen). Samenvattend leidt dit tot de volgende uitkomsten:

6.1. De kosten van de bovenwijkse voorzieningen

Het beleidskader heeft tot doel inzicht te bieden in de verdeling van de kosten van de realisatie van de in paragraaf 5.3 omschreven bovenwijkse voorzieningen. De verdeelsleutel van de kostenverdeling per bovenwijkse voorziening is toegelicht in paragraaf 5.3. In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de raming van de te verwachten kosten van realisatie van de verschillende bovenwijkse voorzieningen.

Uitgaande van de in de Wro respectievelijk Ow opgenomen regels over de verhaalbare kostensoorten (zie bijlage 1 (Wro) respectievelijk bijlage 2 (Ow) bestaan de verhaalbare kosten van deze voorzieningen uit drie bestanddelen:

• 1.

  De inbrengwaarde van de ondergrond van de voorzieningen.

• Uit de wettelijke uitvoeringsregels en de in dat kader gevormde jurisprudentie volgt, dat de waarde van de ondergrond van de te realiseren voorzieningen onderdeel is van de verplicht te verhalen kosten. De raming van deze inbrengwaarde van gronden dient te worden gebaseerd op een taxatie, uitgebracht door een onafhankelijke taxateur.

• 2.

  De kosten van aanleg van de voorzieningen.

• Op basis van de voorlopige inzichten is een indicatieve civieltechnische raming van de kosten van aanleg opgesteld, die als basis is gehanteerd voor de raming van de aanlegkosten.

• 3.

  De kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de aanleg.

• Hierbij gaat het om onder meer de kosten van het opstellen van bestekken, voeren van directie, kosten van dagelijks toezicht et cetera. Daarbij is voor de binnen de exploitatiegebieden voorziene aanleg van voorzieningen gebruikgemaakt van de Regeling plankosten exploitatieplan (Stcrt. 2017, nr. 6470). Op grond van deze regeling is sprake van een forfaitaire begrenzing van de verschillende publiekrechtelijk verhaalbare plan- en apparaatskosten, waaronder de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering. Voor de buiten de exploitatiegebieden voorziene aanleg van de langzaamverkeerverbinding met oversteekplaats over de Postelseweg is uitgegaan van een percentage van15,0%.

De bovenwijkse voorzieningen voor de beide exploitatiegebieden zijn in paragraaf 5.3 omschreven en bestaan uit:

• a.

  de aanleg van nutsvoorzieningen;

• b.

  de verschillende voorzieningen die onderdeel zijn van de openbare ruimte binnen de exploitatie- gebieden;

• c.

  de buiten de exploitatiegebieden voorziene aanleg van een langzaamverkeerverbinding met oversteek- plaats over de Postelseweg.

Voor onderdeel a geldt dat de gemeente ervan uitgaat dat er voor haar geen kosten van de aan te leggen nutsleidingen zijn. Daarbij geldt dat de kosten van huisaansluitingen voor nutsvoorzieningen niet gelden als door de gemeente te verhalen kosten. De gebruiker van gebouwen et cetera is deze kosten rechtstreeks verschuldigd aan de nutsbedrijven.

Voor de kosten van de realisatie van de voorzieningen die onderdeel zijn van de openbare ruimte binnen de exploitatiegebieden en de aanleg van de langzaamverkeerverbinding/oversteekplaats over de Postelseweg kan het volgende overzicht worden verstrekt (alle bedragen exclusief btw en op basis van nominale waarde):

6.2. De toerekening van de kosten van de bovenwijkse voorzieningen aan de beide exploitatie- gebieden

Op basis van de in paragraaf 5.3 omschreven verdeelsleutels kunnen de in de vorige paragraaf geraamde totale verhaalbare kosten van € 1.808.878 als volgt worden toegerekend aan de beide exploitatiegebieden (alle bedragen exclusief btw en op basis van nominale waarde):

6.3. Onderscheid toerekening en verhaalbaarheid van kosten in een exploitatiegebied

Uit het overzicht zoals opgenomen in de vorige paragraaf, volgt dat van de totale geraamde verhaalbare kosten van bovenwijkse voorzieningen in het kader van de realisatie van de ontwikkellocatie Eersel-West ter grootte van € 1.808.878 wordt toegerekend aan:

• a.

  het exploitatiegebied wijzigingsplan zwembad c.a.: € 307.772;

• b.

  het exploitatiegebied bestemmingsplan kwadranten 1 tot en met 3 en restant kwadrant 4: € 1.390.746.

Het restant ter grootte van € 110.360 wordt niet toegerekend aan een of beide exploitatiegebieden.

De toepassing van het beleidskader ziet op het bieden van inzicht in de mate van toerekening van de kosten van de verhaalbare bovenwijkse voorzieningen aan elk van de onderscheiden exploitatiegebieden. Het beleidskader beantwoordt daarmee niet de vraag of de op deze aan een exploitatiegebied toe te rekenen kosten ook daadwerkelijk binnen dat exploitatiegebied kunnen worden verhaald via publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit laatste is afhankelijk van onder meer de uitkomst van de toepassing van de verdere uitvoeringsregels voor het publiekrechtelijk kostenverhaal.

In dit beleidskader is, op basis van de huidige inzichten en uitgangspunten, een indicatieve raming opgenomen van de te verwachten kosten van de aanleg van voorzieningen binnen de openbare ruimte in het kader van de realisatie van de ontwikkellocatie Eersel-West, en de wijze van toerekening van die kosten aan de beide onderscheiden exploitatiegebieden.

De opgenomen analyse is gebaseerd op de inzichten en uitgangspunten van het moment van het vaststellen van het beleidskader. Het is daarmee denkbaar dat in de toekomst de gehanteerde uitgangspunten zullen wijzigen. In dat geval behoeft het beleidskader actualisatie. Hiermee dient rekening te worden gehouden.

Inwerkingtreding en citeertitel

• 1.

  Deze beleidsregel treedt in werking op 31 mei 2024.

• 2.

  Deze beleidsregel wordt aangehaald als: Beleidskader bovenwijkse voorzieningen Eersel-West Gemeente Eersel.