Beleidsnota Toezicht en Handhaving Huisvestingsverordening gemeente Sluis 2024

• 1.

  Aanleiding

Op 1 januari 2024 is de Huisvestingsverordening gemeente Sluis 20241 in werking getreden. Deze verordening is gebaseerd op (de doelstellingen van) de Huisvestingswet 2014 en het eveneens per 1 januari 2024 in werking getreden Beleidsplan Wonen2. De Huisvestingsverordening voorziet in een vergunningplicht voor tweede woningen en een registratie- en meldingsplicht voor toeristische verhuur. Dit kader beantwoordt de vraag hoe wij omgaan met toezicht en handhaving van deze verordening.

Met dit kader beogen wij op een transparante manier aan onze inwoners, aan woningeigenaren en aan (andere) belanghebbenden te laten weten hoe wij omgaan met de verordening. We beantwoorden vragen hoe wij betrokkenen informeren, hoe wij omgaan met toezicht, hoe we informatie vergaren, welke prioriteiten we stellen, welke controles we uitvoeren en op welke manier we dat doen en welke maatregelen we treffen als we overtredingen constateren. We leggen uit hoe we toezicht en handhaving vormgeven en in welke volgorde.

Dit kader wordt vastgesteld door het college. Dit kader dient te worden gelezen als uitwerking van het Handhavingsuitvoeringsprogramma Toezicht / Handhaving Gemeente Sluis 20243. Meer in het bijzonder is dit kader een uitwerking van paragraaf 2.2 onder d en e, paragraaf 2.3 onder 5, hoofdstuk 7 onder “illegale recreatie” en paragraaf 8.3 onder “toeristische verhuur en het woondossier” HUP 2024. In dit kader wordt aangesloten bij de in het HUP 2024 opgenomen taakstelling van 1450 uur voor toezicht op dit onderwerp.

We publiceren dit kader als uitwerking van het gemeentelijk beleid. De gemeenteraad wordt over dit kader geïnformeerd. Na evaluatie van de Huisvestingsverordening, voorzien per 2026, wordt ook dit kader geëvalueerd en waar nodig aangepast.

• 2.

  Doelstelling van de Huisvestingsverordening

De Huisvestingsverordening voorziet in de regulering van zowel het gebruik van woningen als tweede woning (paragraaf 2 van de verordening) als het gebruik van woningen voor toeristische verhuur (paragraaf 3 van de verordening). De achterliggende redenen voor regulering liggen deels in elkaars verlengde en zijn deels separaat benoemd.

In de praktijk kan sprake zijn van samenloop van gebruik als tweede woning in combinatie met toeristische verhuur of van gebruik van een woning als hoofdverblijf in combinatie met toeristische verhuur.

• 1.

  Regulering van tweede woninggebruik

Regulering van het gebruik als tweede woning is in de kern gebaseerd op het Beleidsplan Wonen en de daarin benoemde overkoepelende doelstelling om in 2040 een woningmarkt te hebben die kwalitatief en kwantitatief in evenwicht is.

De in het beleidsplan genoemde doelstelling leidt tot een samenstel aan maatregelen om die doelstelling te (kunnen) bereiken. Schematisch ziet dat er als volgt uit.

Als onderdeel van de strategie richten we ons op versterking van de functie wonen binnen de bestaande woningvoorraad en daarmee op het behoud en de versterking van de leefbaarheid. Speciale aandacht daarbij heeft de geconstateerde schaarste aan woonruimte in het betaalbare huursegment en het koopsegment tot een WOZ-waarde van € 355.0004.

De verordening kent een verbod om een woning met een WOZ-waarde tot € 355.000 zonder vergunning te gebruiken als tweede woning5. Boven deze WOZ-waarde is (op korte termijn) geen schaarste te verwachten binnen de bestaande woningvoorraad. De Huisvestingsverordening wordt niet ingezet om deze woningen te behouden voor de woningvoorraad. Voor woningen die een WOZ-waarde hebben lager dan € 355.000 wordt op aanvraag de afweging gemaakt of deze woning voor de woningvoorraad behouden dient te blijven voor de woningmarkt. Daarbij wegen mee de mate van verkoopbaarheid tegen een redelijke prijs en objectieve woningkenmerken zoals bijvoorbeeld woonoppervlakte, inhoud, bouwjaar of energielabel in verhouding tot elkaar. Er komt dus geen absoluut verbod op tweede woningen. De vergunningplicht beoogt een voorkeurspositie voor de woningzoekende die een woning voor permanente bewoning wil gebruiken.

We hanteren, overeenkomstig de Huisvestingsverordening, een ruimhartig overgangsbeleid voor die situaties waarin een woning reeds op 31 december 2023 als tweede woning werd gebruikt.

De bedoeling is dat woningen die geschikt (of geschikt te maken) zijn voor permanente bewoning, en waar vraag naar is tegen een redelijke prijs, ook behouden blijven voor die permanente bewoning. Tweede woningbezit wordt voor die woningen ondergeschikt aan permanente bewoning. Op die manier krijgen mensen die woonruimte zoeken als hoofdverblijf voorrang boven mensen die een tweede woning willen verkrijgen. Daarmee draagt de Huisvestingsverordening bij aan het behalen van de doelstellingen die worden nagestreefd in het Beleidsplan Wonen.

• 2.

  Regulering van toeristische verhuur

Hetgeen onder paragraaf 2.1 is gesteld geldt in min of meer gelijke mate voor de regulering van toeristische verhuur. Bij toeristische verhuur ziet de vragende partij op de woningmarkt niet op woningzoekenden die een woning voor eigen (deeltijd)gebruik gebruiken, maar op personen6 die (primair) een rendement uit die woning willen halen door deze kortdurend toeristisch te verhuren7. Tweede woninggebruik en toeristische verhuur gaan overigens vaak samen. Een tweede woning wordt in die gevallen gedeeltelijk verhuurd om daarmee de woonlasten deels te dekken. Daarmee ontstaat een (verder) prijsopdrijvend effect.

Naast het tegengaan van dit oneigenlijk gebruik van woonruimte speelt bij toeristische verhuur mee de impact op de leefbaarheid van de woonomgeving, de (brand)veiligheid bij kortdurende commerciële verhuur en het bevorderen van een gelijk speelveld tussen commerciële aanbieders van verblijfsaccommodaties (bijvoorbeeld op recreatieparken) en aanbieders van woonruimte. Deze doelstellingen zijn uitgewerkt in de toelichting op de Huisvestingsverordening.

In deze verordening is de keuze gemaakt voor een registratieplicht voor alle woningen die toeristisch worden verhuurd en een meldingsplicht voor verhuur, waarbij een woning voor maximaal 28 nachten per jaar mag worden verhuurd8. Er is bewust niet gekozen voor een quotum en geen vergunningplicht ingevoerd. Daarmee geldt een gelijk speelveld voor iedere woningbezitter om de woning, bij eigen afwezigheid, deels voor verhuur aan te bieden. Wij geven in principe geen toestemming voor verhuur meer dan 28 dagen per jaar. Op die manier wordt kortdurende en incidentele verhuur niet per definitie onmogelijk gemaakt maar worden de negatieve (bij)effecten zoveel als mogelijk geëlimineerd. De toelichting op de Huisvestingsverordening bevat de volledige motivering.

• 3.

  Verbodsbepalingen

De Huisvestingsverordening kent een aantal verbodsbepalingen waar wij toezicht op houden. De wijze waarop wij dit toezicht houden en (indien nodig) handhaven worden uitgelegd in de volgende paragrafen. Het gaat om de volgende bepalingen.

Om het nalevingsgedrag van artikel 8 en 9 te borgen is in artikel 12 de mogelijkheid opgenomen van een totaalverbod bij herhaalde overtreding. Om het nalevingsgedrag van het verbod uit artikel 9 lid 2 te bevorderen is in artikel 11 het verbod opgenomen om een aanbieding te publiceren in een kalenderjaar indien reeds 28 dagen is verhuurd in dat betreffende jaar.

In de bijlagen I tot en met IV werken wij uit hoe wij voorzien in toezicht en handhaving.

• 4.

  Handhavingsstrategie

Regulering om een vooraf bepaald doel na te streven heeft enkel zin indien een effectief stelsel van toezicht en handhaving wordt ingericht. Daarbij is het uiteraard niet de bedoeling om een spreekwoordelijke heksenjacht in te zetten. Het doel is om zo goed mogelijk naleving van regelgeving te bereiken op een zo min mogelijk belastende wijze. Bij deze doelstelling hoort dat we vooraf goed en transparant communiceren over de wijze waarop we toezicht en handhaving inzetten. Dat doen we door onze prioriteiten vooraf vast te stellen, conform deze prioriteiten te handelen en door zoveel mogelijk in te zetten op informatieverstrekking. Niemand zal worden beboet of worden ‘verrast’ met repressieve maatregelen zonder voorafgaand te worden geïnformeerd. Die informatieverstrekking gebeurt generiek: middels campagnes, mailings en informatieverstrekking op social media. Bij individuele constateringen worden betrokkenen ook individueel aangesproken op constateringen. Eerst daarna kan sprake zijn van handhaving.

We voorzien in een strategie die voorziet in 4 stappen.

Dat laat overigens onverlet dat de bezitter van een woning buiten het werkingsgebied wel aan de bepalingen uit het Omgevingsplan dient te voldoen.

AFBEELDING 1

In de eerste fase, die loopt vanaf de vaststelling van het beleid medio 2023, zetten we in op informatieverstrekking.

Het is een bewuste keuze om de verordening reeds op 19 juli 2023, bijna 6 maanden voor inwerkingtreding te publiceren. Met deze publicatie start de termijn dat personen kunnen anticiperen op de toekomstige regelgeving. Dat gaat onder meer over afwegingen die te maken zijn rondom aan- en verkoopbeslissingen en het al dan niet aannemen van reserveringen voor toeristische verhuur vanaf 1 januari 2024. Met de formele publicatie is de fase van informatievoorziening omtrent (de werking van) de regelgeving gestart.

In de periode juli-oktober 2023 is een informatiepagina op de website ingericht, waarbij ook een Q&A is opgesteld en continue geactualiseerd aan de hand van veelgestelde vragen. In november 2023-januari 2024 zijn de veranderingen in het woonbeleid actief gecommuniceerd via de website, social media en huis-aan-huis-blad. Aan de hand van stroomdiagrammen is inzichtelijk gemaakt in welke gevallen het nieuwe beleid ten aanzien van tweede woningen en toeristische verhuur geldt. In 2024 werken wij verder aan mailings/folders met informatie, voornamelijk ten aanzien van de registratie- en meldingsplicht toeristische verhuur. Overigens is ook voorafgaand aan de besluitvorming ook een intensief participatietraject doorlopen. De communicatie richt zich in deze eerste fase in de brede zin op het woonbeleid en de Huisvestings-verordening en niet specifiek op doelgroepen.

In de tweede fase, die loopt sinds de inwerkingtreding per 1 januari 2024, zetten we in op het zo goed als mogelijk actief bereiken van de doelgroepen. Daartoe richten we ons (onder meer) op koppelingen van bestanden waar wij over beschikken.

In de derde fase richt de strategie zich op individuele contacten. Enkel wanneer we constateren of een gefundeerd vermoeden hebben dat de regelgeving niet (op de juiste wijze) wordt nagekomen, spreken we personen aan op de verplichting tot naleving. Dat gebeurt door een gepersonaliseerde benadering waarbij we mensen informeren over de regelgeving en de sancties, de wijze waarop ze aan die regelgeving kunnen voldoen, welke stappen ze daartoe dienen te zetten, welke termijn we redelijk achten en welke ondersteuning we bieden. Pas als we constateren dat personen niet binnen de gestelde termijn reageren, en geen ondersteuning vragen, komen we toe aan de fase van repressief handhaven (sanctioneren). De wijze waarop we de fases 2 tot en met 4 inrichten worden per proces beschreven in de bijlagen I tot en met IV.

De hiervoor getoonde omgekeerde pyramide illustreert onze aanpak. Deze gaat van grofmazig naar fijnmazig maar toont eveneens de voorziene filterende werking. We gaan er vanuit dat na de tweede en derde fase nauwelijks sprake zal zijn overtredingen die zich lenen voor repressieve handhaving in de vierde fase. Uiteraard kunnen personen ervoor kiezen handhaving uit te lokken om een individuele zaak voor te leggen aan (bijvoorbeeld) de bestuursrechter. Niemand kan in de vierde fase van repressief handhaven terechtkomen zonder voorafgaande informatieverstrekking in fase 3. Wij garanderen dat niemand jegens wie wij repressief handhaven zich, objectief bezien, kan beroepen op onbekendheid met de regelgeving. Iedereen jegens wie wij repressief handhaven is in het voortraject persoonlijk benaderd.

Wij achten deze aanpak het meest rechtvaardig. Allereerst om reden dat tweede woningbezit tot 31 december 2023 in bijna alle gevallen rechtmatig is toegestaan. Voor toeristische verhuur geldt dat dit in bijna alle gevallen niet is toegestaan volgens het bestemmingsplan maar dat hier nimmer actief op is gehandhaafd. Tweede woningbezit en -gebruik was tot 1 januari 2024 in (nagenoeg) alle gevallen legaal. Toeristische verhuur was nimmer een prioriteit in toezicht en handhaving. Deze ommezwaai in handelen van de gemeente maakt onze verantwoordelijkheid groot om recht te doen aan de belangen van woningeigenaren en -gebruikers. Dat doen we aanvullend door matiging van de sancties in de vierde fase, doch primair door (extra) inzet in de fasen 1 tot en met 3.

Toezicht en handhaving dient wel een legitiem doel. Dat doel wordt niet bereikt door regels enkel aan het papier toe te vertrouwen en daar niets mee te doen. Een verschil kan pas worden gemaakt als wij toezicht houden en waar nodig handhaven. De reden waarom we deze regels stellen hebben we uitgelegd in het Beleidsplan Wonen9 , in de Huisvestingsverordening en de daarbij behorende toelichting10 en, kort samengevat, in paragraaf 2 van dit kader. Behalve onze eigen inzet kunnen belanghebbenden ons ook verzoeken om handhavend op te treden tegen (vermeende) overtredingen. Ook daarover gaat dit kader.

Repressief handhaven doen we, afhankelijk van de overtreding door:

• a.

  Het opleggen van een bestuurlijke boete11 ;

• b.

  Het opleggen van een last onder dwangsom;

• c.

  Het intrekken van een vergunning;

• d.

  Het intrekken of opleggen van een vergunningvoorschrift.

Welk instrument we ten aanzien van welke overtreding inzetten bespreken we in de bijlagen I tot en met IV.

• 5.

  Effect dat wordt nagestreefd

Met toezicht en handhaving op de Huisvestingsverordening streven we de volgende doelstellingen na.

• a.

  Een rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte: we geven voorrang aan woningzoekenden die een woning zoeken voor permanente bewoning.

• b.

  Behoud van de woningvoorraad: we voorkomen dat woningen die geschikt zijn voor permanente bewoning voor andere doelen worden gebruikt.

• c.

  Behoud van de prettige leefomgeving: we voorkomen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan door extra inzet in die kernen waar relatief gezien minder permanent wordt gewoond en door actief te handelen bij klachten. Uitgangspunt is en blijft dat woonkernen primair zijn bedoeld om te wonen.

• d.

  Een gelijk speelveld voor professionele en particuliere aanbieders van toeristische overnachtingsmogelijkheden

Om deze effecten te bereiken zetten we ons in om de volgende nalevingsdoelstellingen te bereiken:

• a.

  Eigenaren van woningen die als tweede woning worden gebruikt beschikken over een tweede woningvergunning.

• b.

  Toeristische verhuur vindt plaats enkel in die woningen die voorafgaand geregistreerd zijn en waarbij de betreffende overnachting is gemeld.

• c.

  Toeristische verhuur is ondergeschikt aan de woonfunctie en vindt maximaal 28 nachten per jaar plaats.

• d.

  Toeristische verhuur vindt plaats in woningen die (brand)veilig zijn.

• e.

  Aanbieders van toeristische verhuur voldoen in gelijke mate als professionele aanbieders van overnachtingsmogelijkheden aan overige wet- en regelgeving.

We streven naar een hoge mate van nalevingsgedrag. Daarmee bereiken we tevens dat de cijfers over het gebruik van woningen binnen de gemeente Sluis zo veel mogelijk betrouwbaar zijn en aldus de inzet van beleidsinstrumenten goed gewogen kan worden bij evaluatie van het beleid in 2026. De prioriteiten die we stellen voor 2024 en 2025 leggen we uit in bijlage I tot en met IV.

• 6.

  Toezichtstrategie

We hanteren de volgende strategie.

Handhaving op meldingen van overlast: één van de doelstellingen van de Huisvestingsverordening is het bevorderen van een prettig woonklimaat. Dat maakt dat wij meldingen van overlast door omwonenden serieus nemen. Iedere melding van overlast leidt tot een actie om te bezien of aan de wet- en regelgeving wordt voldaan. Dat kan ook buiten dit kader liggen. Bij meldingen brengen we een bezoek ter plaatse en bekijken we de oorzaken van overlast. Bij herhaalde meldingen leggen we contact met politie. Indien sprake is van meldingen van overlast en de woning is in eigendom van een woningcorporatie leggen we daar contact. We onderzoeken of wordt voldaan aan de eisen omtrent het beheer van de woning zoals die in de verordening zijn gesteld. Bij verzoeken om handhaving door omwonenden geldt in principe de beginselplicht tot handhaving. Bij meldingen van overlast hanteren we ons klachtenprotocol.

Overige meldingen door derden: behalve meldingen van overlast ontvangen wij meldingen van (potentiële) overtredingen. We registreren deze overige meldingen als signalen. Alle signalen worden door ons geregistreerd, (administratief) getoetst op naleving en waar nodig opgevolgd. Bij niet-naleving kan in het uiterste geval repressieve handhaving volgen.

Actief toezicht: onder actief toezicht verstaan we de situatie dat het initiatief tot toezicht vanuit de gemeente zelf komt. Er is dus geen sprake van een verzoek of melding van een derde. We houden actief toezicht overeenkomstig de benoemde prioriteiten in dit kader. Toezicht kan administratief plaatsvinden en kan bestaan uit toezicht in ‘het veld’. We voorkomen dat toezicht en handhaving willekeurig worden toegepast.

Prioriteiten zijn duidelijk: we houden ons aan de prioriteiten zoals benoemd in dit kader. Dit kader kan zodoende worden gelezen als aanvulling op het HUP 2024. Een inschatting van de benodigde capaciteit behoort bij dit kader.

Gedogen: de gemeente Sluis kent een gedoogstrategie. Deze strategie wordt omschreven in de Zeeuwse strategie voor Vergunningverlening, Toezicht en Handhaving (VTH-beleid). Wij gaan terughoudend om met het gedogen van illegale situaties middels een gedoogbeschikking. In de gedoogstrategie staat in welke situaties en onder welke condities we tijdelijk niet handhaven.

Administratie en evaluatie: we registreren alle data geanonimiseerd in totale aantallen om mee te wegen bij de evaluatie van de effectiviteit van het beleid. Evaluatie van toezicht en handhaving loopt mee in de reguliere tussentijdse evaluaties van het woonbeleid (1x per 2 jaar). Om die reden ziet dit kader op 2 kalenderjaren. Na evaluatie zal het kader worden herzien en, waar nodig, herijkt. Bij de evaluatie wegen we tevens de kosten (inzet mensuren) mee.

Mandaat: de in dit kader benoemde bevoegdheden mandateren we conform het principe zoals de mandaatregeling dat thans ook kent. Wij passen de mandaatregeling aan. Het opleggen van bestuurlijke boetes en beschikkingen last onder dwangsom worden in 2024 en 2025 niet gemandateerd.

Geen privaatrechtelijke bemoeienis: wij richten ons bij toezicht en handhaving op de taak zoals we die uitvoeren conform de Huisvestingsverordening. De vraag of een woning feitelijk als tweede woning wordt gebruikt en/of toeristisch wordt verhuurd door een huurder toetsen wij niet in de privaatrechtelijke verhouding tussen de verhuurder en de huurder van het onroerend goed. Het feit dat wij bekend zijn met het gebruik als tweede woning of toeristische verhuur van een woonruimte impliceert niet dat dit bekend is of toegestaan wordt door een (eventuele) woningeigenaar, hypotheekverstrekker of anderszins. De enige uitzondering die wij hierop maken is dat wij overleg hebben met de verhuurder in gevallen van (aangetoonde) overlast.

Grondgebied van de gemeente: bij toezicht en handhaving maken we geen onderscheid tussen de verschillende kernen (deelgebieden) van de gemeente. Wel zijn we ons er van bewust dat we niet op alle plaatsen tegelijkertijd toezicht kunnen uitoefenen. Dat maakt dat we er voor kiezen om ons eerst te richten op de kernen die in de kusstrook liggen en daarna op het overige grondgebied van de gemeente.