Grondprijzennotitie 2024-2025 gemeente Dijk en Waard

Ondertekening

Bijlage 1 Grondprijzennotitie 2024-2025 Gemeente Dijk en Waard

1.Inleiding

In hoofdstuk 1 staat de aanleiding en het doel van de grondprijzennotitie centraal.

1.1Aanleiding Grondprijzennotitie

Het college van de gemeente Dijk en Waard stelt jaarlijks een Grondprijzennotitie vast. De Grondprijzennotitie geeft uitvoering aan de Nota Grondbeleid 2024, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2024, waarin de kaders van het grondbeleid zijn vastgelegd.

1.2Doel Grondprijzennotitie

Het doel is enerzijds het vastleggen van verschillende methodieken voor het bepalen van grondprijzen. Afhankelijk van de beoogde functie wordt vervolgens een bepaalde grondprijsmethodiek voorgeschreven. Waar mogelijk worden concrete grondprijzen en/of bandbreedtes van grondprijzen vastgelegd. Tot slot worden ook kaders gesteld voor (erf)pacht en verhuur van grond.

1.3Toepassingsbereik

Het toepassingsbereik is als volgt:

• •

  De Grondprijzennotitie treedt in werking vanaf het moment van vaststelling;

• •

  De genoemde grondprijzen in de Grondprijzennotitie hebben het prijspeil 1 juli 2024;

• •

  De genoemde grondprijzen gelden met terugwerkende kracht van 1 juli 2024 tot 1 juli 2025;

• •

  Alle grondprijzen zijn exclusief BTW, kosten koper en overige bijkomende kosten, tenzij anders aangegeven.

• •

  Uitgangspunt bij verkoop van bouwgrond is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, dus in de BTW-sfeer, geschikt voor de beoogde bestemming.

1.4Aansprakelijkheid

Aan de inhoud van de Grondprijzennotitie 2024-2025 is de nodige zorg besteed. Echter, de gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type- en drukfouten.

2.Grondprijsmethodieken

Voor het bepalen van de grondprijzen gebruiken gemeenten verschillende waarderingsmethoden. De meest voorkomende zijn:

• •

  Residuele methode;

• •

  Comparatieve methode;

• •

  Vaste grondprijs methode;

• •

  Kostprijsmethode;

• •

  Grondquotemethodiek;

• •

  Tender;

• •

  Lump sum.

In dit hoofdstuk worden de voor- en nadelen van de verschillende methoden nader toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt per functiecategorie de meest geschikte waarderingsmethode voorgeschreven. In de praktijk is het mogelijk dat een combinatie van methodieken wordt gebruikt.

2.1Residuele grondwaardemethode

Bij de residuele grondwaardemethode vormt de grondprijs de restwaarde (residu) van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten).

2.2Comparatieve methode

Bij de comparatieve methode worden grondprijzen bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt.

2.3Vaste grondprijs

In deze methode worden vaste grondprijzen gehanteerd, die periodiek worden aangepast.

2.4Kostprijsmethode

Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is.

2.5Grondquote

Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Deze quote wordt vaak bepaald door een vergelijking met referentieprojecten of het residueel bepalen van de grondquote voor een aantal veel voorkomende woningtypen.

2.6Tender

Een tender is een manier om te komen tot de bepaling van een uitgifteprijs is waarbij meerdere (markt)partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op een perceel bouwgrond. Als resultaat geldt het bod dat het best voldoet aan de gestelde criteria, bijvoorbeeld de hoogste grondprijs of het bod met de beste prijs / kwaliteit verhouding.

Bij de tender wordt vaak een combinatie gemaakt met een ontwerpcompetitie of prijsvraag waarbij een programma van eisen (o.a. beeldkwaliteit en woningbouw programma) als basis dient. Bij een tender dient wel een referentiemogelijkheid beschikbaar te zijn, dit om het resultaat voor wat betreft de grondprijs te kunnen toetsen. Hiervoor kan de residuele grondwaarde methode dienen (zie 2.1).

2.7Lump Sum

Bij de lump sum methode wordt voor een uit te geven perceel grond (locatie) een vooraf bepaalde grondprijs bepaald, waarbij nadien aangebrachte wijzigingen van het woningbouwprogramma geen invloed meer hebben op de vooraf bepaalde prijs.

3.Grondprijzen woningbouw

Voor de bepaling van de grondprijzen voor woningbouw kunnen verschillende woningbouwcategorieën worden onderscheiden:

• •

  Sociale sector:

  • •

    Sociale huur;

  • •

    Sociale koop;

  • •

    pecifieke doelgroepen en alternatieve woonvormen.

• •

  Marktsector:

  • •

    Vrije kavels voor PO (Particulier Opdrachtgeverschap);

  • •

    Kavels voor CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap);

  • •

    Vrije sector projectmatige woningbouw.

In de gemeente Dijk en Waard worden de woningbouwcategorieën nader gedifferentieerd naar prijsklasse. Zie onderstaande tabel (prijspeil 1 januari 2024, de prijsgrenzen worden jaarlijks geïndexeerd).

3.1Sociale sector

Sociale huur

In de categorie sociale huur vallen enkel de huurwoningen in categorie 1 en 2. Ongeacht de grootte van de kavel en de feitelijke stichtingskosten wordt voor een sociale huurwoning een vaste grondprijs voorgeschreven 1 (zie bijlage 1).

Indien afspraken worden gemaakt over gefaseerde afname van gronden, dan wordt daarbij ook een indexering van de grondprijzen afgesproken.

Sociale koop

In categorie 1 en 2 kunnen tevens woningen worden aangeboden voor verkoop. Voor categorie 1 en 2 sociale koop geldt een vaste grondprijs (zie bijlage 1).

3.2Marktsector

Particulier Opdrachtgeverschap (vrije kavels)

Bij kavels met particulier opdrachtgeverschap (PO) gaat het om de verkoop van vrije kavels ten behoeve van zelfbouw.

Voor vrije kavels geldt een vaste grondprijs per m². Deze grondprijs kan per project en zelfs per kavel verschillen afhankelijk van de ligging, gebruiksmogelijkheden en grootte. Voordat de betreffende kavels daadwerkelijk in verkoop gaan, vindt een onafhankelijke taxatie van de verkoopprijzen plaats.

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

Van collectief particulier opdrachtgeverschap is sprake indien grond wordt uitgegeven aan een collectief van particulieren die op de grond gezamenlijk woningen gaan ontwikkelen / bouwen. Dit zonder tussenkomst van een ontwikkelende partij. Het kan daarbij gaan om twee-onder-één-kapwoningen, rijwoningen of zelfs een appartementencomplex.

De grondprijs bij collectief particulier opdrachtgeverschap wordt bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode.

Projectmatige woningbouw

Bij projectmatige woningbouw gaat het om kavels die worden verkocht aan een ontwikkelende partij, die deze kavels vervolgens projectmatig gaat ontwikkelen.

De grondprijs voor projectmatige woningbouw wordt bepaald op basis van de residuele grondwaarmethode.

4.Grondprijzen ondernemingen

In hoofdstuk 4 staat de grondprijsbepaling voor kantoorlocaties, winkels en horeca en bedrijventerreinen centraal.

4.1Grondprijzen kantoren

Voor nieuwe kantoorontwikkelingen wordt de residuele grondwaardemethode als basis gebruikt om de grondprijs per locatie vast te stellen. Als het aantal vierkante meters bvo lager is dan het aantal vierkante meters grondoppervlak van de kavel wordt in plaats van het aantal m² bvo de grondoppervlakte gehanteerd (floor space index2 lager dan 1).

De hoogte van de marktwaarde en daarvan afgeleid de grondprijs is afhankelijk van de locatiekwaliteiten (zoals goede bereikbaarheid, aanwezigheid voorzieningen, ligging ten opzichte van infrastructuur). Dit kan op een gunstige locatie logischerwijs hogere grondprijzen met zich meebrengen.

4.2Grondprijzen commerciële voorzieningen

Commerciële voorzieningen zijn voorzieningen en/of diensten met een commerciële doelstelling. Het gaat om private/particuliere ondernemingen, waarbij sprake is van een bedrijfsvoering met winstoogmerk. Hierbij kan gedacht worden aan winkels en horeca.

De grondprijzen worden bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethode. Hierbij wordt uitgegaan van marktconforme huur- en commerciële waarden alsmede het bruto aanvangsrendement (BAR) voor de betreffende gebruiksfunctie. De huurprijzen/commerciële waarden lopen per gebruiksfunctie sterk uiteen.

Gezien de complexiteit van de waardering van dergelijke voorzieningen zal voor de bepaling van de grondprijs indien nodig een onafhankelijke deskundige / taxateur worden ingeschakeld.

4.3Grondprijzen bedrijven

De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden bepaald aan de hand van de comparatieve methode. Dat betekent dat gekeken wordt wat de gehanteerde grondprijzen per m² zijn op bedrijventerreinen in de regio. Hierbij wordt mede gekeken naar aspecten als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen. In bijlage 1, onderdeel 2, zijn de huidige grondprijzen voor bedrijventerreinen weergegeven.

5.Grondprijzen overige voorzieningen

In hoofdstuk 5 staat de grondprijsbepaling voor overige voorzieningen centraal. Het gaat specifiek om maatschappelijke voorzieningen, openbaar groen, reststroken, agrarische gronden, parkeren en nutsvoorzieningen.

5.1Maatschappelijke voorzieningen

Maatschappelijke voorzieningen zijn voorzieningen met een publiek/maatschappelijk karakter. Het gaat doorgaans om functies als zorg, onderwijs, sport, kunst en cultuur en buurtvoorzieningen.

Maatschappelijke voorzieningen dienen een publieke/maatschappelijke functie en worden zonder winstoogmerk geëxploiteerd (non-profit)3 . Enkele voorbeelden zijn:

• •

  Overheidsgebouwen (brandweerkazerne, politiebureau);

• •

  Onderwijsgebouwen (basisschool, middelbare school);

• •

  Niet commerciële sociaal-culture voorzieningen (kerken, buurthuizen, bibliotheken);

• •

  Niet-commerciële recreatieve- en sportvoorzieningen (kinderboerderij, speeltuin, voetbalclub).

Voor maatschappelijke voorzieningen wordt maatwerk geleverd binnen een vaste bandbreedte van € 75,- tot € 125,- per m2 exclusief BTW.

5.2Snippergroen

Snippergroen is gemeentegrond van beperkte omvang en heeft geen of minimale betekenis (meer) voor de openbare ruimte. Deze grond draagt niet bij aan (toekomstige) beleidsdoelstellingen van de gemeente. Voor snippergroen zijn er uitgiftemogelijkheden die zijn vastgelegd in de Beleidsnota Snippergroen d.d. 25 april 2023.

De grondprijs voor snippergroen wordt bepaald met een vaste grondprijs van € 128,= per m² kosten koper. Wanneer de grond moeilijk beheer- en/of bereikbaar is komt de grondprijs op € 76,= per m². Als de grond aan het water ligt, wordt de aanwezige beschoeiing ook verkocht. Als compensatie voor de kosten van het onderhoud aan de beschoeiing, geldt een korting op de grondprijs van € 103,= per strekkende meter beschoeiing.

Bij percelen groter dan 200 m² wordt de waarde van de grond vastgesteld door een taxateur in opdracht van de gemeente. De kosten van een taxatie komen voor rekening van de koper.

5.3Agrarische gronden

De gemeente Dijk en Waard heeft verschillende agrarische gronden in eigendom. Een deel daarvan betreft strategisch bezit op locaties waarvan de verwachting is dat deze op langere termijn ontwikkeld gaan worden. Deze gronden worden verpacht. Pachtprijzen zullen aan bod komen in paragrafen 6.1 en 6.2.

5.4Parkeren

In uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat de gemeente een afzonderlijke parkeerplaats verkoopt, zonder dat deze onderdeel uitmaakt van een bouwplan of reeds verrekend is in de grondprijs van een bouwplan. Als dit het geval is, wordt voor de grondprijsbepaling van een parkeerplaats, op maaiveld of in een gebouwde parkeervoorziening, maatwerk geleverd.

5.5Nutsvoorzieningen

Bij de verkoop van grond aan nutsbedrijven ten behoeve van de realisatie van nutsvoorzieningen (bijvoorbeeld telecommunicatie- en energielevering) wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 220,= per m² excl. BTW. Om de kosten van de desbetreffende grondtransactie te kunnen dekken, wordt een minimumprijs van € 2.500,= excl. BTW per transactie gehanteerd.

6.(Erf)pacht, retributie zakelijke rechten en verhuur van grond

In hoofdstuk 6 staat (erf)pacht, recht van opstal en verhuur van grond centraal.

6.1Pacht

De gemeente Dijk en Waard heeft diverse agrarische gronden in eigendom (compensatiegrond). De meeste agrarische gronden worden door de gemeente verpacht. Er bestaan een drietal pachtvormen:

• •

  Reguliere pacht (hoeve met land, agrarische woningen, agrarische bedrijfsgebouwen, los land);

• •

  Teeltpacht (los land gebruikt voor vruchtwisseling);

• •

  Geliberaliseerde pacht (los land).

De meest gebruikte pachtvorm binnen de gemeente Dijk en Waard is de geliberaliseerde pacht. Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. De pachtvorm is echter flexibeler dan reguliere pacht, omdat er minder wettelijke bepalingen gelden. Een verpachter mag bijvoorbeeld een bepaald stuk grond een onbeperkt aantal keren achtereen verpachten, waarbij de verpachter vrij is in de keuze van de pachter alsmede de pachtprijs.

Er is een onderscheid tussen contracten van zes jaar of korter en contracten van langer dan zes jaar. Het verschil tussen deze contracten is dat bij geliberaliseerde pacht van los land voor langer dan zes jaar de grondkamer de pachtprijs toetst. Bij een looptijd van zes jaar of korter is de pachtprijs vrij, zolang de prijs maar niet hoger is dan de pachtprijs volgens het Pachtnormenbesluit. De verpachter is tevens vrij in de keuze voor de pachter zolang zij het gelijkheidsbeginsel maar in acht neemt (Didam-arrest). De grondkamer is verplicht de overeenkomst te registeren. Er vindt dus geen toetsing plaats van de pachtprijs.

6.2Pachtprijzen

In deze paragraaf wordt alleen ingegaan op de pachtprijzen in relatie tot geliberaliseerde pacht van los land, aangezien binnen de gemeente Dijk en Waard deze pachtvorm het meest wordt gebruikt.

Contracten langer dan zes jaar worden getoetst door de grondkamer. De pachtprijs mag niet hoger zijn dan de pachtprijs bepaald volgens het Pachtnormenbesluit. Dit wordt elk jaar vastgesteld. In het Pachtnormenbesluit wordt voorzien in de vaststelling van de maximale pachtprijzen voor contracten die op of ná 1 september 2007 zijn aangegaan en in de vaststelling van percentages waarmee de geldende pachtprijzen in contracten die zijn aangegaan vóór 1 september 2007 wijzigen (zogeheten veranderpercentages). Per 1 juli 2024 is het Pachtnormenbesluit van 2024 van kracht. Voor langdurige pachtcontracten afgesloten vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs elk jaar aangepast conform de veranderpercentages uit het Pachtnormenbesluit.

Pachtprijs contracten korter dan 6 jaar

Bij geliberaliseerde pacht voor 6 jaar of korter is de pachtprijs geheel vrij. Voor 2024 is de pachtprijs € 1.500,= per hectare.

Pachtprijs contracten langer dan 6 jaar

Voor contracten van vóór 1 september 2007 geldt per 1 juli 2024 voor Westelijk Holland (regio waaronder de gemeente Dijk en Waard valt) een veranderpercentage van +41%.

Voor contracten die ná 1 september 2007 zijn gesloten geldt een maximale pachtprijs, de regionorm. De regionorm vanaf 1 juli 2024 in Westelijk Holland, is voor los bouw- en grasland vastgesteld op € 729,= per hectare. De pachtnormen zijn gebaseerd op de bedrijfsresultaten van middelgrote akkerbouw- en melkveebedrijven in het gebied.

Bollentoeslag

In het kader van de zogeheten “reizende bollenkraam” wordt incidenteel verzocht om grasland te scheuren om dit voor een jaar te mogen gebruiken als bollengrond. Dit levert voor de pachter van gemeenteland een veel hogere prijs op. De pachter moet in dat geval een bollentoeslag aan de verpachter betalen, bovenop de normale pachtprijs. De bollentoeslag is € 1.500,= per hectare. De pachter blijft aansprakelijk voor mogelijke vervuiling in de grond.

6.3Erfpacht

Erfpacht is een beperkt zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een onroerende zaak van een ander (de bloot eigenaar) te houden en te gebruiken. Hierbij wordt als tegenprestatie een periodieke vergoeding (canon) in rekening gebracht. Het is ook mogelijk de canon voor langere periode af te kopen.

Erfpachtuitgifte is op dit moment alleen mogelijk op woningbouwlocatie Westerdel, bedrijventerrein Breekland en bedrijventerrein De Vaandel Midden. Voor toekomstige projecten wordt erfpacht als uitgifte-instrument in heroverweging genomen.

Bedrijfskavels

Voor bedrijfskavels geldt een canonpercentage van 2,5%. De erfpachtcanon wordt bepaald door het canonpercentage van 2,5% te vermenigvuldigen met de grondwaarde van de kavel.

Het canonpercentage wordt bepaald aan de hand van de gemeentelijk interne rekenrente, vermeerderd met een opslag voor het risico op renteschommelingen en administratieve lasten. De canonpercentages worden ook getoetst aan de ontwikkelingen op de hypotheek- en kapitaalmarkt.

6.4Recht van opstal

Opstalrecht is een zakelijk recht dat de houder toestaat om gebouwen of constructies te bezitten en te beheren op iemand anders zijn grond, zonder eigenaar van de grond zelf te zijn. Hierbij wordt als tegenprestatie een periodieke vergoeding (canon) in rekening gebracht.

Voor het vestigen van een recht van opstal geldt voor de canonbepaling een percentage van 2,5%. De canon wordt bepaald door het canonpercentage van 2,5% te vermenigvuldigen met de grondwaarde van de kavel.

De retributie voor een recht van opstal ten behoeve van antennemasten vormt een uitzondering en wordt afzonderlijk bepaald (zie paragraaf 6.8).

6.5Verhuur van snippergroen

In bepaalde gevallen kunnen bewoners stukjes snippergroen huren. Er wordt een verhuurprijs van 3% van de grondprijs aangehouden (zie paragraaf 5.2). Bij verhuur zijn er geen bijkomende kosten. In de huurovereenkomst wordt bepaald dat de huur jaarlijks geïndexeerd wordt aan de hand van de consumentenprijsindex.

6.6Verhuur sportbestemmingen en recreatieve voorzieningen

Grondslag voor de bepaling van de huurprijs voor sportbestemmingen en recreatieve voorzieningen is de onder paragraaf 5.1 genoemde bandbreedte voor maatschappelijke voorzieningen € 75,- tot € 125,- per m2 exclusief BTW.

De huurprijs wordt bepaald aan de hand van het voortschrijdend gemiddeld rentepercentage, over de voorafgaande periode van vijf jaar berekend, dat de gemeente als schuldenaar is verschuldigde inzake met de BNG afgesloten geldleningsovereenkomsten met een looptijd van ten miste tien jaar vermeerderd met een opslag van één procentpunt voor beheer- , administratiekosten en risico. Dit percentage wordt vervolgens gekoppeld aan de totaal benodigde oppervlakte en de daarbij behorende m²-prijs.

Deze huurprijs is van toepassing bij de verhuur van de uitgenomen gronden uit de grondexploitatie, welke geactiveerd zijn en benodigd voor de realisatie (nieuw) van maatschappelijke functies. Het resultaat van deze huurprijs in relatie tot de maatschappelijke functie (voorziening) wordt benut voor de bepaling van de huurprijs en de voorgestane subsidie vanuit het subsidiebeleid.

De verhuur van grond aan de volkstuinverenigingen vindt plaats tegen een verhuurprijs van € 0,25 per m² per jaar. Deze verhuurprijs zal als basis dienen voor de verhuurde locaties voor volkstuinen. Een evaluatie waarbij de grondprijs van omliggende gemeenten vergeleken wordt met die van gemeente Dijk en Waard zal moeten uitwijzen of een huurverhoging aan de orde is en met hoeveel procent de grondprijzen voor de volkstuinen worden verhoogd.

6.7Verhuur openbare buitenruimte: terrassen

In de gemeente Dijk en Waard bevinden zich meerdere horecagelegenheden. Bij sommige van deze gelegenheden wordt de openbare buitenruimte benut voor terrassen. De huurprijzen voor het gebruik van deze ruimtes zijn in het verleden gefaseerd ingevoerd. Als gevolg van deze gefaseerde invoering variëren de huurprijzen. Op deze verschillende prijzen voor terrassen zal jaarlijks een prijsindex worden toegepast, die aansluit bij de uitgangspunten die worden vastgesteld bij de gemeentelijke begroting van het betreffende jaar.

6.8Antennemasten

Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten en dergelijke op gemeentegrond wordt er een recht van opstal gevestigd. Dit houdt in dat de antennemast eigendom wordt van de opstalhouder, terwijl de ondergrond eigendom van de gemeente blijft. Hiervoor geldt een jaarlijkse vergoeding. De jaarlijkse vergoeding bedraagt € 5.000,= per jaar en voor elke medegebruiker een aanvullend bedrag van € 2.500,= per jaar. De bedragen van de vergoedingen worden jaarlijks geïndexeerd. De notaris-/kadasterkosten en bijkomende kosten zijn voor rekening van de verzoeker.

Bijlage 1 – Tabel met grondprijzen