Beleidsregels woningsplitsing gemeente Wageningen 2024

De gemeenteraad heeft de ambitie in de periode tussen 2020 en 2040 de realisatie van 3.500 woningen in Wageningen mogelijk te maken - waarvan 3.000 woningen tot 2030. Om een bijdrage te leveren aan deze woningbouwopgave kan splitsing van woningen of kavels een uitkomst bieden. Om dit ruimtelijk mogelijk te maken is splitsingsbeleid gewenst. Dit splitsingsbeleid biedt een helder afwegingskader op basis waarvan kan worden afgeweken van het Omgevingsplan. Het beleid en het bijbehorend afwegingskader is vastgelegd in de ‘beleidsregels woningsplitsing gemeente Wageningen 2024’.

Dit splitsingsbeleid maakt inwoners duidelijk onder welke voorwaarden het college meewerkt aan woningsplitsing. Daarbij is het de bedoeling om woningsplitsing te stimuleren. Zeker in gebieden waar grote woningen staan en woningen met een lage bezettingsgraad, bijvoorbeeld alleenstaanden of echtparen waarvan de kinderen al uit huis zijn, is woningsplitsing een kans om woningen toe te voegen aan de bestaande woningvoorraad. Tegelijkertijd kan splitsing ten koste gaan van de leefbaarheid, door bijvoorbeeld toegenomen parkeerdruk of geluidsoverlast. Dit splitsingsbeleid biedt een helder afwegingskader waardoor de juiste balans gevonden wordt tussen het toevoegen van woningen en het borgen van de leefbaarheid.

Kavelsplitsing heeft betrekking op het splitsen van een bestaand kavel in twee of meer kavels ten behoeve van meer woningen. Bij dergelijke gevallen dient er een unieke ruimtelijke en stedenbouwkundige afweging te worden gemaakt. In deze beleidsregels wordt hier niet op ingegaan.

Het splitsingsbeleid is van toepassing op situaties waar één bestaande woning wordt gesplitst in twee of meer zelfstandige woningen. Deze nieuwe ontstane woning wordt zelfstandig en permanent bewoond door een afzonderlijk huishouden. Dit splitsingsbeleid heeft betrekking op zowel bouwkundige splitsing als kadastrale splitsing van woningen. Daarnaast kan splitsing zowel koop- als huurwoningen opleveren. De gesplitste woning mag niet voor recreatiedoeleinden gebruikt worden.

In geval van de realisatie van (deels) onzelfstandige woningen in een woning, is het beleid kamergewijze verhuur van toepassing. Vormen van woningdelen, zoals inwoning, hospitaverhuur en friendscontracten, vallen niet onder het splitsingsbeleid. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan hoe de gemeente omgaat met inwoning van een huishouden (ook wel zachte splitsing genoemd), waarbij er sprake is van een permanente situatie. Het gaat dus niet om een tijdelijke situatie waarbij sprake is van inwoning ten behoeve van mantelzorg.

In Wageningen geldt voor woningen in een aantal wijken met een WOZ-waarde tot €355.000,- opkoopbescherming. Dit betekent dat u als eigenaar zulke woningen niet zomaar mag verhuren, maar moet voldoen aan de regels van opkoopbescherming

Op dit moment kan al een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor woning- en kavelsplitsing. In de meeste gevallen is splitsing op basis van het omgevingsplan echter niet mogelijk. Om mee te kunnen werken aan splitsing moet worden afgeweken van het omgevingsplan via de reguliere procedure omgevingsvergunning. Een helder afwegingskader om de afwijking op te baseren ontbreekt echter. De beleidsregels woningsplitsing biedt het kader om gemotiveerd af te wijken van het omgevingsplan. Hierdoor kunnen splitsingen straks onder eenduidige voorwaarden worden toegestaan.

• •

  Bouwkundige splitsing: Het verbouwen van een huis tot 2 of meer kleinere zelfstandige wooneenheden. Splitsing kan horizontaal en/of verticaal. Er ontstaan 1 (of meer) nieuwe huizen met eigen huisnummer(s) op een gedeeld terrein.

• •

  Juridisch of kadastraal splitsen: Het verbouwen van een woning en kadastraal splitsen. Dit is gelijk aan bouwkundige splitsing, met als enige verschil het afzonderlijke kadastraal splitsen van de woning en tuin. . Dit vereist een gang naar de notaris en wordt vaak toegepast bij koopwoningen.

• •

  Zachte splitsing: Woonvorm waarbij de woning wordt gedeeld met een tweede huishouden, zonder dat er sprake is van twee zelfstandige woonruimten. Vaak hebben de huishoudens een familieband met elkaar. Een deel van de voorzieningen en de toegang worden gedeeld.

• •

  Zelfstandige woonruimte: Woonruimte met een eigen toegang, die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

• •

  Onzelfstandige woonruimte: Woonruimte die niet alle wezenlijke voorzieningen zelfstandig heeft, maar voor één of meerdere wezenlijke voorzieningen afhankelijk is van een gezamenlijk met andere woonruimtes gedeelde voorziening.

• •

  Eigen toegang: Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer.

• •

  Huishouden: Eén of meer personen die een gezamenlijke huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.

• •

  Wezenlijke voorzieningen: Douche- en/of badruimte, toilet, keuken, eigen toegang.

• •

  Waardevol groen: groen dat deel uitmaakt van de ecologische structuur, bomen die middels BEA zijn geclassificeerd als een boom met een levensverwachting van meer dan 15 jaar, overig groen dat biodiversiteit geeft in het plangebied.

5.1. Algemene vereisten voor splitsing van woningen

• 5.1.1

  Het dient te gaan om een woonactiviteit (woning, tuin, erf).

• 5.1.2

  De regeling is enkel bedoeld voor grondgebonden woningen. Het splitsen van appartementen is niet toegestaan 1 .

• 5.1.3.

  Het geldt voor alle woonactiviteit zowel binnen als buiten de bebouwde kom (Wegenwet is leidend). Voor woningen buiten de bebouwde kom gelden aanvullende/afwijkende regels. Deze staan separaat benoemd achter de betreffende beleidsregel.

• 5.1.4

  De overige voorwaarden genoemd in het omgevingsplan (bijvoorbeeld hoogte, diepte, oppervlak van aan-, uit- en bijgebouwen) blijven onverminderd van kracht.

• 5.1.5

  De splitsing dient te voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. De overige regels van het omgevingsplan zoals die op dat moment gelden zoals onder andere regels over beroep aan huis, aan- en of bijbouwen blijven gelden. Ook dient rekening gehouden te worden met de Omgevingswet, eventuele programma’s en het omgevingsplan (in het kader van nabijheid van bedrijven en het wegverkeerslawaai).

• 5.1.6

  Voor de gesplitste woningen geldt dat er aandacht is voor de normen van NEN 5077 (Besluit bouwwerken leefomgeving nieuwbouw niveau) voor luchtgeluidsisolatie voor woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten.

5.2 Fysieke leefbaarheidseisen splitsing woningen

Er kunnen zich ook situaties voordoen dat een woning (tijdelijk) wordt gedeeld, zonder hier formeel een bouwkundige of juridische splitsing aan te verbinden. Voor het opdelen in onzelfstandige eenheden is hiervoor het beleid kamerverhuur van toepassing. Een andere vorm is het door twee huishoudens delen van een woning, waarbij ieder huishouden beschikking heeft over eigen voorzieningen als een badkamer en keuken, maar er worden ook wezenlijke voorzieningen gedeeld. De voordeur, tuin en andere voorzieningen worden gedeeld. Gezien het uitgangspunt van zorgzaam samenleven willen we ook deze woonvorm faciliteren. Omdat er sprake is van meerdere huishoudens op een adres moet hier een omgevingsvergunning voor het afwijken van het omgevingsplan voor worden aangevraagd. Hierbij hanteren we de volgende voorwaarden:

• -

  Het gaat om maximaal 2 huishoudens op 1 van gemeentewege verleend huisnummer;

• -

  De gezamenlijke toegang vanaf de openbare weg wordt gedeeld en er komt geen apart huisnummer;

• -

  Eén van de wezenlijke voorzieningen (douche- en/of badruimte, toilet, keuken) wordt gedeeld, maar ieder huishouden heeft ook eigen wezenlijke voorzieningen;

• -

  De woning heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 130m²

• -

  De twee huishoudens hebben ieder de beschikking over de minimale gebruiksoppervlakte voor een zelfstandige woning zoals opgenomen in de doelgroepenverordening Wageningen;

• -

  De voordeur, buitenruimte, bergingsruimte, afvalscheiding en de parkeervoorzieningen worden gedeeld.

Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt aan de hand van tekeningen aangetoond hoe met deze voorwaarden wordt omgegaan.