Grondprijsbrief 2024

2.1.1 Sociale huurwoningen

In het wetsvoorstel van Versterking regie volkshuisvesting wordt voorgesteld om de omschrijving van sociale huur in het Besluit kwaliteit leefomgeving als volgt op te nemen:

• •

  Een laag-segment-huurwoonruimte als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014;

• •

  Die bij aanvang wordt verhuurd aan huurders met een inkomen onder de DAEB-inkomensgrens4; en

• •

  Een nieuwbouwwoning waarvoor op grond van een omgevingsplan op grond van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of een doelgroepenverordening een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, of waarvoor die instandhoudingstermijn anderszins is verzekerd.

Wordt een nieuwbouwwoning gerealiseerd en verhuurd door een andere partij dan een woningcorporatie, dan zal de gemeente gemotiveerd moeten aantonen dat de gerealiseerde woningen voldoen aan alle van de hiervoor beschreven elementen van de nieuwe definitie voor sociale huur. Alleen dan tellen ze mee als onderdeel van de sociale huurvoorraad binnen een gemeente.

Omdat nog geen zekerheid bestaat of het wetsvoorstel in zijn huidige vorm zal worden vastgesteld, worden in dit grondprijsbeleid tot dat moment de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• •

  Voor nieuwbouw sociale huurwoningen, waarvoor een instandhoudingstermijn van 25 jaar geldt, worden vaste grondprijzen gehanteerd;

• •

  Voor huurwoningen, waarvan de aanvangshuur onder de liberalisatiegrens ligt maar waarvoor geen instandhoudingstermijn geldt, wordt de grondwaarde op basis van een minimale grondquote bepaald.

Die grondquote is afgeleid van een genormeerde residuele grondwaardeberekening. Voor sociale huurwoningen is de liberalisatiegrens voor 2024 bepaald op € 879,66, terwijl de hoge aftoppingsgrens in 2024 € 697,07 bedraagt. Wanneer de instandhoudingstermijn van toepassing is, is de aftoppingsgrens als uitgangspunt gehanteerd. Wanneer die instandhoudingstermijn niet geldt, is de liberalisatiegrens als uitgangspunt gehanteerd. Voor marktpartijen, die bereid zijn de instandhoudingstermijn na te komen, worden dezelfde voorwaarde als voor de corporatie De Bouwvereniging gehanteerd, te weten een vaste grondprijs zoals hierna wordt beschreven.

Voor sociale huurwoningen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• •

  Een gemiddelde kavelgrootte van 125 m²;

• •

  Een BAR5 van 5,4% gehanteerd;

• •

  Een woninggrootte van 85 m² gbo voor grondgebonden woningen en 70 m² gbo voor appartementen.

Op basis van het huurbeleid van de corporatie leidt een residuele grondwaardebepaling tot een negatief resultaat. Daarom is de vaste grondprijs voor sociale huurwoningen met behulp van de comparatieve methode bepaald. Die bedraagt in 2024 € 24.000 excl. btw voor grondgebonden woningen en € 18.000 excl. btw voor appartementen.

Uit een door RIGO in opdracht van BZK in 2022 uitgevoerd onderzoek6 blijkt dat bij marktpartijen bij de verhuur van sociale huurwoningen vaker sprake is van appartementen en de oppervlakte van de woningen kleiner is. De marktpartijen verhuren de nieuwe woningen waar mogelijk met een prijs op of tegen de liberalisatiegrens, terwijl de woningcorporatie passend toewijst aan lagere inkomens met bijbehorende lagere huren. Verder houden marktpartijen geen rekening met specifieke toewijzingscriteria (doelgroepenbeleid).

De verwachting is dat marktpartijen bij de huidige bouwkosten in combinatie met de maximale huur alleen appartementen in de sociale huur kunnen en willen realiseren. Of marktpartijen bereid zijn een instandhoudingsplicht van 25 jaar te accepteren moet nog blijken.

In combinatie met afspraken over de aanvangshuur maar zonder instandhoudingstermijn wordt een minimale grondquote van 15% t.o.v. de beleggingswaarde excl. btw gehanteerd. De beleggingswaarde wordt gedefinieerd als jaarhuur excl. btw/BAR. Bij gronduitgifte c.q. anterieure overeenkomst zal de aanvangshuur worden gedefinieerd.

Tabel 2 Grondprijs en minimale grondquote sociale huur excl. btw en

2.1.2 Particuliere verhuur

Nieuwbouw huurwoningen met een puntenaantal vanaf de huurtoeslaggrens tot 187 WWS punten mogen na aanvaarding van de Wet Betaalbare huur door de Eerste Kamer, inclusief nieuwbouwopslag, worden verhuurd voor maximaal 1.235 euro per maand. Daarbij moet wel worden aangetekend dat deze huur via de puntentelling van het WWS8 middeldure huur moet worden onderbouwd.

Grondgebonden nieuwbouwwoningen zijn op basis van die puntentelling in deze categorie niet rendabel te realiseren. Appartementen groter dan ca. 65 m2 gbo, in combinatie met energiemaatregelen, zullen die grens ook overschrijden. Op basis van de huidige bouwkosten zijn in het segment middenhuur nieuwbouwappartementen alleen realiseerbaar als zij tegen een voor Harlingen relatief hoge huur (14,35/m² gbo) en tegen de huurgrens van het 187 WWS punten aanschurken en geen hoge bouwkwaliteit wordt nagestreefd.

Dure huur zijn de nieuwbouwwoningen met een huur van meer dan € 1.235 per maand. Voor het duur segment wordt uitgegaan van een minimale grondquote van 20%. Om deze grondquote te kunnen realiseren zijn, afhankelijk van het woningtype, huren van € 1.500 tot € 1.900 per maand noodzakelijk. Gezien de woningmarkt in Harlingen zal hier naar verwachting maar beperkt vraag naar zijn.

Tabel 3 Minimale grondquote vrije sector huurwoningen

2.3.1 Bedrijven

De gemeente heeft op dit moment nauwelijks bouwrijpe grond voor bedrijvigheid in voorraad. Om over een grondslag bij de verhuur van grond t.b.v. bedrijfsmatige activiteiten te beschikken, wordt een grondprijs van € 65 per m2 gehanteerd. Deze grondprijs is bepaald op basis van een comparatieve analyse.

2.3.2 Maatschappelijke voorzieningen

De gemeente zal naar verwachting in 2024 geen bouwrijpe grond ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen uitgeven. Toch wordt deze grondprijsbrief gebruikt om een kader voor de toekomst te creëren.

Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die een publieke (ideële) functie zonder winstoogmerk dienen. De ‘lijst maatschappelijk vastgoed’ uit de Europese beschikking staatssteun (dec. 2009) wordt als leidraad gebruikt bij de bepaling van wat niet-commerciële voorzieningen zijn.

Conform de Nota grondbeleid 2024-2027 wordt een onderscheid gemaakt in twee categorieën:

• a.

  De gronduitgifte en interne overdrachten t.b.v. maatschappelijke voorzieningen aan andere (semi-)overheden (bijvoorbeeld scholen, politie of brandweer en welzijnsvoorzieningen)

• b.

  De gronduitgifte t.b.v. voorzieningen die worden aangewend om onder marktwerking maatschappelijke diensten te verlenen (o.a. kinderopvang, medische voorzieningen, zorg, etc.), aangemerkt als commercieel maatschappelijk vastgoed.

Voor de categorieën a. zal een maatschappelijke grondprijs gelden, die niet marktconform behoeft te zijn. Voor categorie b. zal uitgifte op basis van taxatie plaatsvinden

Voorwaarde voor het toepassen van maatschappelijke, niet marktconforme grondprijzen, is dat activiteiten als DAEB9-activiteit zijn aangewezen. Een aanwijzingsbesluit is in beginsel vormvrij. Wel moet in dit besluit worden vastgelegd waar de dienst uit bestaat, wat het toepassingsbereik ervan is en onder welke voorwaarden de dienst uitgevoerd zal worden.

Voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk wordt gerekend met een vaste vierkante meter prijs. De vierkante meterprijs is bepaald met behulp van de comparatieve methode. In onderstaande tabel zijn de vaste grondprijzen per m² kavel opgenomen.

Tabel 5 Grondprijzen maatschappelijke voorzieningen (excl. btw)

Commerciële maatschappelijke voorzieningen

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt als gevolg van de in afgelopen jaren ingevoerde marktwerking in de zorg, kinderdagverblijven en recreatieve voorzieningen commercieel geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend:

• •

  (Para)medische beroepen die solitair dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;

• •

  Particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel);

• •

  Medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke.

Voor al deze functies geldt een marktconforme prijs, die op basis van taxatie wordt bepaald.

2.3.3 Overhoeken

De Nota grondbeleid 2024-2027 is in verband met maatschappelijke ontwikkelingen terughoudend in het afstoten van overhoeken, die voorheen als groenstroken/snippergroen werden aangemerkt. In de nota Groenstroken- en erfpachtbeleid Gemeente Harlingen d.d. 1 april 2020 zijn voor het laatst de uitgangspunten voor grondprijzen bepaald. De wijze van prijsbepaling is afhankelijk van de grootte. Uit een comperatieve prijsvergelijking met omliggende gemeenten blijkt dat de in 2020 vastgestelde prijs relatief laag is.

Tabel 6 Comperatieve vergelijking grondprijzen overhoeken

Conform de Nota Grondbeleid 2024-2027 is maatgevend voor de prijsbepaling of de te verkopen overhoek wel of niet bebouwd mag worden. Het onderscheid kleiner of groter dan 200 m² komt daarmee te vervallen. Bij overhoeken > 200 m², die zonder bebouwingsmogelijkheid worden verkocht, zal conform de Nota grondbeleid 2024-2027 een meerwaardeclausule worden opgenomen. Daarmee wordt speculatie voorkomen.

Tabel 7 Grondprijzen overhoeken 2024

Het minimumbedrag is voldoende om de kosten die de gemeente maakt voor een dergelijke uitgifte/ verkoop te dekken. De kosten van overdracht zijn voor rekening van de koper.

Met betrekking tot de hoogte van de grondprijs wordt een uitzondering gemaakt als naar het oordeel van de gemeente de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan gemelde grondprijs. Dit zou zich onder andere kunnen voordoen bij uitgifte van snippergroen in gebieden met een relatief hoge grondprijs (zoals de binnenstad en aan de binnenstad grenzende wijken) of wanneer de toevoeging van het perceel snippergroen zal leiden tot een forse waardeverhoging van de woning. In dat geval zal de grondprijs worden bepaald door middel van een taxatie. Deze wordt uitgevoerd door een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur.

2.4.1 Verhuur van gronden

Algemeen uitgangspunt bij de verhuur van gronden is dat deze tegen een percentage van de grondprijs van de functie van de grond wordt verhuurd. Dit verhuurpercentage is gebaseerd op de actuele risicovrije vrije rente op de kapitaalmarkt (tienjarige staatslening), verhoogd met een risicopercentage van 2% en 0,5% voor administratieve kosten. Uitgaande van een rentevoet van 2,8% voor de tienjarige staatslening kan daarmee het percentage worden bepaald op 5,3%.

Opslagterrein

Voor onverhard opslagterrein bedraagt de verhuurprijs € 3,90 per m².

Agrarisch (hobbymatig)

Voor de huur van agrarische niet bebouwde percelen ten behoeve van niet commerciële (hobbymatige) doeleinden geldt een vergoeding van 5,3% per jaar van de grondprijs. De grondprijs wordt marktconform bepaald. Als grondslag wordt het op moment van verhuur laatst gepubliceerde Kwartaalbericht agrarische grondmarkt van het Kadaster. De gemiddelde agrarische grondprijs bedraag in het 4e kwartaal van 2023 voor Fryslân € 59.500.

Volkstuinen

Voor volkstuinen geldt een gemiddelde huurprijs van € 0,20 per m² bij een gemiddelde oppervlakte van 100 m² per tuin.

Verhuur overhoeken (snippergroen)

De huurprijs waaronder overhoeken worden verhuurd is afgeleid van de in deze grondprijsbrief gehanteerde verkoopprijs. Verhuur vindt alleen plaats t.b.v. onbebouwd gebruik. Bij de bepaling van de huurprijs gelde een vergoeding van 6% van de grondprijs.

Jachtrecht

De jaarlijkse vergoeding voor nieuwe of verlengde jachtrechten € 5,- per hectare.

Visrecht

Visrechten worden verhuurd aan de federatie van sportvissers en plaatselijke visclubs (hobbymatig). Daarnaast vindt verhuur plaats beroepsmatig aan de bond voor binnenvissers en beroepsvissers. Voor het visrecht voor hobbymatige doeleinden wordt €50,- per in de overeenkomst omschreven locatie per jaar in rekening gebracht. Beroepsmatige verhuur van het visrecht is maatwerk.

Zend- en ontvangstinstallaties

Hiervoor geldt een huur van € 3.500,00 per jaar per provider.

2.4.2 Pacht

Pacht heeft alleen betrekking op agrarische grond. De gemeente past alleen geliberaliseerde pacht toe. Bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst van 6 jaar of korter geldt dat de pachtprijs vrij is. Als minimale grondslag geldt de regionorm, zoals die voor reguliere pacht is bepaald. Op dit moment bedraagt die voor het Noordelijk weidegebied, waar Harlingen in is gelegen, € 621/ha.