Verordening vereveningsfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024

Ondertekening

Toelichting

Algemeen:

In alle woningbouwprojecten in Lelystad wordt gestreefd naar de gewenste verdeling over de verschillende categorieën woningen. Deze verdeling, ook aangeduid als de Lelystadse mix, is vastgesteld door het college op 4 juli 2023 en wordt nader uitgewerkt in de Beleidsregel Betaalbaar bouwen en bewonen Lelystad 2024.

Het doel van deze verordening is om:

• •

  Een grondslag te bieden voor financiële verevening tussen projecten op een zodanige manier dat projecten, waarbij het aandeel betaalbare woningbouw beneden de in het woonprogramma opgenomen beleidsnorm ligt, een bijdrage leveren aan projecten waarbij het aandeel betaalbare woningbouw boven de beleidsnorm ligt.

• •

  Mede daardoor de realisatie van betaalbare woningbouw in Lelystad te sturen en te stimuleren om daarmee te voldoen aan de realisatie van een voldoende aandeel sociale en middeldure huurwoningen en goedkope en betaalbare koopwoningen.

Uitgangspunt is dat in elk woningbouwproject de Lelystadse mix wordt gerealiseerd. Alleen om dringende redenen kan hiervan worden afgeweken. Indien het college instemt met een afwijking van de Lelystadse mix, waardoor er in het betreffenden project een geringer aandeel betaalbare woningbouw wordt gerealiseerd, dan dient de Initiatiefnemer van het woningbouwproject een financiële bijdrage te storten in het vereveningsfonds.

De aldus verkregen financiën worden ingezet om subsidie te verstrekken aan initiatiefnemers van woningbouwprojecten waarin juist een groter aandeel betaalbare woningen kan worden gerealiseerd. Op deze wijze kan het tekort aan betaalbare woningbouw in het ene project financieel en getalsmatig gecompenseerd worden door een groter aandeel betaalbare woningbouw in één of meer andere woningbouwprojecten.

De hoogte van de financiële bijdragen respectievelijk subsidies worden gebaseerd op het genormeerde verschil in opbrengst van de goedkopere woningen ten opzichte van de duurdere woningen.

Artikel 2 Toepassingsbereik en afbakening

Artikel 2 regelt bij welke woningbouwprojecten deze regeling van toepassing is.

Financiële verevening is alleen aan de orde bij projecten die gerealiseerd worden op particuliere gronden. De achtergrond hiervan is dat bij woningbouwprojecten die gerealiseerd worden op locaties in bezit van de gemeente Lelystad, het gemeentelijk grondbeleid van toepassing is. In dergelijke gevallen, waar de grond ten behoeve van woningbouw door een initiatiefnemer gekocht wordt van de gemeente Lelystad, wordt hierbij de commerciële prijs van de grond berekend op basis van het toekomstige gebruik. Deze ‘residuele grondwaarde’ houdt daardoor al rekening met de verschillende categorieën woningen die na de verkoop gerealiseerd zullen worden. Voor een kavel waarop (bijvoorbeeld) een sociale huurwoning gebouwd wordt, is een lagere koopprijs van toepassing dan voor een kavel waarop een vrije-sector koopwoning zal worden gebouwd. Daarmee vindt dus al een vergelijkbare vorm van financiële verevening plaats. Daarom is het vereveningsfonds alleen van toepassing bij woningbouw op particuliere grond.

Bij projecten die gedeeltelijk op particuliere grond worden gerealiseerd en waarvoor gedeeltelijk ook grond van de gemeente wordt aangekocht, is het vereveningsfonds alleen van toepassing voor de particuliere grond. De eventuele financiële bijdrage wordt dan aangepast naar rato van de beide oppervlakten.

Bij een beperkt aantal actuele woningbouwprojecten is de planvoorbereiding gestart voor de vaststelling van de Lelystadse mix (collegebesluit 4 juli 2023). Indien voor een woningbouwproject afspraken zijn gemaakt over het woningbouwprogramma en deze zijn vóór de inwerkingtreding van deze verordening vastgelegd in besluiten, overeenkomsten etc., dan is deze verordening niet van toepassing.

Artikel 3 Bevoegdheid college

Het college is belast met de uitvoering van de verordening en stelt op basis hiervan de financiële bijdragen bij projecten vast.

In het derde lid wordt het college gemachtigd om de normbedragen aan te passen aan de ontwikkeling van de gemiddelde kosten en opbrengsten in woningbouwprojecten, indien hierin aanmerkelijke wijziging optreedt waardoor de nu vastgestelde bedragen niet meer aansluiten bij de praktijk.

Artikel 4 Storting in het vereveningsfonds

In artikel 4 wordt vastgelegd hoe het aandeel betaalbare woningbouw in de verschillende categorieën wordt berekend. Indien een lager aantal dan berekend wordt gerealiseerd, is een financiële bijdrage in het fonds vereist.

Artikel 5 Hoogte van de financiële bijdrage

In artikel 5 is de berekening van de financiële bijdragen aan het vereveningsfonds vastgelegd.

Uit praktische overwegingen worden normbedragen gehanteerd, gebaseerd op ervaringscijfers in actuele woningbouwprojecten. De actuele normbedragen zijn als volgt bepaald:

• a.

  Per sociale huurwoning: de indicatieve grondopbrengst van een vrije sectorwoning minus de indicatieve grondopbrengst van een sociale huurwoning = €69.000

• b.

  Per goedkope koopwoning/middeldure huurwoning: de indicatieve grondopbrengst van een vrije sectorwoning minus de indicatieve grondopbrengst van een goedkope koopwoning / middeldure huurwoning = €42.000

• c.

  Per betaalbare koopwoning/middeldure huurwoning: de indicatieve grondopbrengst van een vrije sectorwoning minus de indicatieve grondopbrengst van een betaalbare koopwoning / middeldure huurwoning (à €50.000) = €12.000

Het college stelt de normbedragen vast en past deze periodiek aan naar aanleiding van de ontwikkeling van de residuele grondopbrengsten bij woningbouw in Lelystad.

De financiële bijdrage wordt berekend op basis van het aantal woningen per categorie dat te weinig is ten opzichte van het vereiste aantal x een normbedrag per categorie. Hiervoor wordt de onderstaande tabel gebruikt:

Voorbeeld berekeningen:

Als voorbeeld 1. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 20 woningen, bestaande uit uitsluitend vrije sector koopwoningen:

Als voorbeeld 2. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 60 woningen, bestaande uit 20% sociale huurwoningen (12 w.), 20% goedkope koopwoningen (12 w.), 20% betaalbare koopwoningen (12 w.) en 40% overige (duurdere) woningen (24 w.).

In dit voorbeeld is voor het lagere aandeel sociale huurwoningen een financiële bijdrage van 414.000 euro vereist. Doordat het aandeel betaalbare koopwoningen iets hoger is dan vereist wordt dit bedrag verminderd met 24.000 euro, zodat een financiële bijdrage van 390.000 resteert.

Als voorbeeld 3. berekenen we de financiële bijdrage van een (theoretisch) project van 40 woningen bestaande uit 20 goedkope koopwoningen en 20 middeldure huurwoningen.

Het ontbreken van sociale huurwoningen in dit project zou tot een storting van 828.000 euro leiden, maar dit wordt gecompenseerd door het hogere aandeel goedkope koopwoningen en middeldure huurwoningen. Ondanks afwijking van de Lelystadse mix is geen financiële bijdrage vereist. Indien in het vereveningsfonds middelen beschikbaar zijn, kan door het college voor dit project juist een subsidie worden toegekend.

NB: Middeldure huurwoningen kunnen in twee categorieën worden ingedeeld; de gerealiseerde middeldure huurwoningen worden daarom 50-50 over deze beide categorieën verdeeld.

Artikel 6 Subsidieregeling

In dit artikel wordt de bestemming van het vereveningsfonds benoemd, namelijk voor subsidiëring van de compenserende extra betaalbare woningbouw in andere woningbouwprojecten. Het verstrekken van subsidies is een bevoegdheid van het college en wordt in een separate subsidieregeling uitgewerkt.