Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028

Deze Bevelandse woon(zorg)visie is opgesteld door de vijf gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal. Sinds de huidige regionale woonvisie van 2019, zijn zowel de nationale beleidscontext, de situatie op de woningmarkt, als de woonbehoeftes van onze inwoners veranderd. De nieuwe visie bevat een analyse en ambitie voor de verschillende thema’s:

• -

  Nieuwbouw

• -

  (Ouderen)zorg

• -

  Aandachtsgroepen

• -

  Bestaande bouw & toekomstbestendigheid

• -

  Betaalbaarheid

De woon(zorg)visie is een kader stellende visie die per gemeente uitgewerkt wordt, maar vaststelt wat de vijf gemeenten samen moeten bereiken. Ons regionale uitvoeringsprogramma bevat acties om de doelstellingen tot stand te brengen. Lokaal kan de gemeente zelf nadere invulling geven aan de doelstellingen.

Onze regio vergrijst. Thuis zorg kunnen ontvangen wordt steeds belangrijker voor mensen. Daarom komt het thema wonen & zorg nadrukkelijk naar voren in onze visie.

De vijf gemeenten werken samen binnen Samenwerking de Bevelanden. Dit is een samenwerkingsverband op het gebied van wonen, werken en recreëren. Binnen de Actielijn Wonen in de Bevelanden, hebben de vijf gemeenten voor het eerst gezamenlijk een regionale woonvisie vastgesteld in 2019. De woon(zorg)visie is een actualisatie van deze vorige woonvisie. De nieuwe woon(zorg)visie vormt een belangrijke bouwsteen om in samenwerking met ontwikkelaars tot goede woningbouwplannen te komen. Daarnaast vormt de visie de basis om met de woningcorporaties prestatieafspraken te maken over de opgaven voor de sociale huursector.

Participatietraject woon(zorg)visie

De woon(zorg)visie is een integraal document, waarbij een diverse groep belanghebbenden is betrokken en bevraagd. We streven naar breed gedragen ambities binnen onze regio. Zowel onder de partijen die we betrekken bij de0 thema’s als onder onze inwoners.

We kijken hierbij ook naar projecten die zich afspelen op Zeeuws niveau, zoals bijvoorbeeld het Burgerberaad georganiseerd door de Zeeuwse Zorg Coalitie, en het Jongerenparlement over wonen van de provincie Zeeland van november 2022.

Er zijn bij de totstandkoming van deze woon(zorg)visie diverse stakeholderbijeenkomsten georganiseerd. Zo is er bijvoorbeeld eind juni een eerste Bevelands ‘bestuurlijk regieoverleg woonzorgopgave senioren’ geweest. Hierbij hebben we samen met de bestuurders van o.a. Beveland Wonen, het CZ Zorgkantoor en een vertegenwoordiging van de Bevelandse zorginstellingen voor ouderen een eerste aanzet gedaan voor het opstellen van ambities voor de woonzorgopgave voor senioren in onze regio. Deze aanpak willen wij ook opzetten met de GGZ- en Beschermd wonen instellingen en gehandicaptenzorg.

Hiernaast nodigden we Beveland Wonen, de Huurdersvereniging de Bevelanden en de koepels van ontwikkelaars, bouwers en makelaars uit voor stakeholderbijeenkomsten.

Ook binnen en tussen de vijf gemeenten is ingezet op meer samenwerking en een integrale benadering. Tussen de taakvelden wonen, duurzaamheid en het sociaal domein vindt structureel overleg plaats over de gezamenlijke opgaven die op de regio afkomen. Om te sturen op de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen kunnen gemeenten juridische instrumenten inzetten ter ondersteuning van beleid. In deze woon(zorg)visie komen in te zetten instrumenten op verschillende onderdelen terug. Naast deze concrete voorstellen is het zaak voor de regio om te onderzoeken bij welke sturingsinstrumenten we gezamenlijk moeten optrekken. Dat is in sommige gevallen wenselijk, om een waterbedeffect na het implementeren van maatregelen te voorkomen. De woningmarkt stopt immers niet bij de gemeentegrenzen.

Stand van zaken op de woningmarkt

De vijf Bevelandse gemeenten functioneren als één woningmarkt. Veel verhuisbewegingen van onze inwoners vinden binnen de regio plaats. De afgelopen jaren is de situatie op de Bevelandse woningmarkt sterk veranderd. Steeds meer inwoners hebben moeite om een woonruimte te vinden. Daarnaast wonen sommige inwoners in een woning die niet goed past bij hun woonbehoefte. De demografische ontwikkeling, de stijging van de bouwkosten en de prijsontwikkeling van de bestaande woningen hebben op dit moment veel invloed op de Bevelandse woningmarkt. De gemiddelde verkoopprijs van bestaande koopwoningen in elk van de vijf gemeenten is met meer dan 30 % toegenomen tussen 2017 en 2022.

Regio de Bevelanden is de afgelopen jaren qua bevolking gegroeid tot 107.000 inwoners in januari 2024. De verwachting is dat de bevolkingsgroei zich de komende jaren doorzet. De groei is onder andere het gevolg van een relatief goede economische uitgangspositie, waardoor het aantal banen is gestegen in onze regio.

We zien wel veranderingen in die bevolkingsgroei. Sinds 2021 is er sprake van een hoger aantal sterftegevallen dan geboortes in onze regio. We hebben dus te maken met een negatieve natuurlijke aanwas. De motor achter de bevolkingsgroei is dan ook buitenlandse en binnenlandse migratie; er vestigen zich hier meer mensen, dan dat er vertrekken. Buitenlandse migratie zijn met name mensen uit andere Europese landen. Voor binnenlandse migratie zien we dat vooral mensen uit andere Zeeuwse gemeenten, de provincie Zuid-Holland en Noord-Brabant naar de regio de Bevelanden verhuizen.

Figuur 1: Ontwikkeling bevolking regio De Bevelanden , 2015-2023

Bovengemiddelde vergrijzing

De vergrijzing van de bevolking en de toename van 65+’ers gaat in Zeeland sneller dan het gemiddelde van Nederland. In de Bevelanden verschuift het zwaartepunt van de bevolking ook naar 65+ huishoudens. Zoals de volgende figuur laat zien, zit de groei met name in de groep met 80+’ers. Hierdoor groeit de behoefte aan woningen die geschikt zijn voor senioren, al dan niet met een zorgvraag.

Figuur 2: Ontwikkeling bevolking regio De Bevelanden , 2022-2040

Huishoudens naar inkomensklasse

Hieronder (figuur 3) staat de inkomensverdeling van onze huishoudens. In vergelijking met 2019, is het aandeel huishoudens wat onder de doelgroep van de corporaties valt wat groter. Nu is dat 47% van de huishoudens, toen was dat rond de 42%. Dit heeft deels te maken met een wijziging van de definitie van de doelgroep1. Ook speelt vergrijzing een rol. Zo bestaat bijvoorbeeld een deel van de doelgroep van de corporaties uit ouderen die met pensioen zijn gegaan (en een relatief laag inkomen hebben). In het thema betaalbaarheid komt de inkomensverdeling terug.

Figuur 3: Inkomensverdeling Bevelanden (prijspeil 2022) InFact rapport (2023) blz. 25

Resultaten in de nieuwbouwopgave

In 2019 hebben we als Bevelandse gemeenten nieuwe woningmarkt¬afspraken gemaakt voor de periode 2020-2030. Na 4 jaar (2020, 2021, 2022 en 2023) is ongeveer twee- derde van deze afspraken gerealiseerd. De afgelopen jaren zijn bijna 530 nieuwbouwwoningen per jaar opgeleverd. Door nieuwbouw en de overige toevoegingen, minus de sloop, is de woningvoorraad in de periode 2020 tot en met 2023 met bijna 1600 woningen toegenomen.

Figuur 4: Ontwikkeling woningvoorraad regio De Bevelanden , 2020-2023

De woningvoorraad op de Bevelanden bestond op 1 januari 2024 uit 49.101 woningen. Hiervan is het grootste deel koop, zo’n 68%. 23% zijn huurwoningen in bezit van woningcorporaties en 9% van de woningvoorraad is particuliere huur.

De krapte op de Bevelandse woningmarkt valt vergeleken met andere Nederlandse regio’s mee. Toch hebben we ook hier te maken met een toenemende druk op de woningmarkt. Het gaat dan om een tekort aan zowel koop- als huurwoningen. In hoofdstuk 3 gaan we in op de vraag van verschillende aandachtsgroepen. De figuur hieronder laat zien hoe de vestiging en vertrek- bewegingen van de Bevelanden zijn verdeeld tussen 2020-2023. Vanuit andere Zeeuwse gemeenten komen er bijvoorbeeld relatief meer mensen in de Bevelanden wonen, dan dat er naar de rest van Zeeland verhuizen. Ook uit de provincie Zuid – Holland is er sprake van een positief vestigingssaldo.

Figuur 5: Verhuizingen naar en van de regio, 2020-2023

Landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidscontext

De Bevelanden streeft naar evenwicht in vraag en aanbod op de woningmarkt. De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionale woningbouwprogramma en de Woondeal die we met de provincie Zeeland en de Rijksoverheid hebben gesloten. Het realiseren van de doelstellingen uit de Woondeal, met behoud van bestaande kwaliteiten en de regionale identiteit, blijft één van de belangrijkste opgaven in ons woonbeleid.

Onze ambitie: “We bouwen gecontroleerd, met aandacht voor het wegwerken van actuele tekorten. Hierbij volgen we de ambities van de Woondeal”

Woondeal

De behoefte aan nieuwe woningen blijft de komende tijd hoog. In onze regio wordt een groei verwacht van 4.000 tot 4.500 huishoudens tussen 2022 en 2030. Onze regio groeit daarmee in deze periode naar meer dan 50.000 huishoudens. In de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd dat we bouwen voor deze groei, voor het inlopen van tekorten en het creëren van ruimte voor herstructurering. Onze ambitie is daarom om 5.500 nieuwe woningen te realiseren in de periode tot en met 2030. Van deze nieuwe woningen is 30% sociale huur.

Het Rijk heeft de regie op de volkshuisvesting weer gepakt. De provincie krijgt een belangrijke toezichthoudende rol. Zoals besproken in het vorige hoofdstuk, stellen het Rijk en de provincie kwantitatieve en kwalitatieve eisen aan nieuwbouw. Deze eisen zijn opgenomen in de Woondeal. De gemeenten zijn aan zet om de Woondeal uit te voeren. De ambities uit de Woondeal zijn het uitgangspunt in ons nieuwbouwprogramma. We monitoren jaarlijks de Woondeal en sturen waar nodig bij in overleg met het Rijk en de provincie.

Behoefte

De Bevelanden is een echte ‘koop’-regio. De woningmarkt op de Bevelanden bestaat momenteel voor het grootste deel uit koopwoningen (68%). Daarnaast is er vooral gereguleerde huur vanuit de woningcorporaties (23%), en nog een klein deel particuliere huur (9%). Deze percentages verschillen sterk per gemeente. Zo kent de gemeente Noord-Beveland bijvoorbeeld relatief veel meer koopwoningen dan de gemeente Goes.

De vraag naar betaalbare (grondgebonden) koopwoningen blijft groot. De koopsector blijft daarom ruim vertegenwoordigd in ons nieuwbouwprogramma. Daarnaast zijn er ook in de Bevelandse huursector tekorten. Zowel in de sociale sector als in de middenhuur.

Die behoefte is niet uitsluitend gebaseerd op lokale vraag. Het Rijk eist dat gemeenten, die nu minder dan 27% sociale huur in hun voorraad hebben, extra bouwen om bij te dragen aan de bovenlokale behoefte. Op deze opgave komen wij terug in het hoofdstuk betaalbaarheid.

Omdat een groot deel van de Bevelandse woningbehoefte voortkomt uit de vergrijzing van de lokale bevolking, is het belangrijk om in de nieuwbouwprogrammering voldoende oog te hebben voor de wensen van deze doelgroep. Dit betekent vooral: Bouwen dichtbij lokale voorzieningen en met kwalitatieve eisen aan de woningen, zodat deze voor senioren geschikt zijn.

Regio De Bevelanden is geschikt voor buitenactiviteiten: Watersport, fietsen, wandelen en plezier op de strandjes is mogelijk in elk van de vijf gemeenten. De uitgestrektheid en de nabijheid tot het water zorgt ervoor dat mensen graag op De Bevelanden wonen en recreëren. Iedere Bevelandse gemeente heeft haar eigen identiteit: Inwoners voelen zich verbonden met hun woonplaats. In ons nieuwbouwprogramma houden we daarom altijd de omgeving in het achterhoofd, en hebben we respect voor bestaande kwaliteiten.

Aanpasbaar bouwen

We streven als regio naar een meer flexibel inzetbare woningvoorraad. Voor ouderen met kwalitatieve eisen aan woningen, moeten er genoeg zorggeschikte woningen zijn. Starters zoeken tegelijkertijd naar woningen die betaalbaar zijn. Om flexibiliteit in onze woningmarkt te garanderen, hanteren we aanpasbare bouw als norm voor onze nieuwbouwopgave. Aanpasbare woningen zijn levensloopbestendig-ready. Dat wil zeggen dat deze woningen zonder grote bouwkundige aanpassingen geschikt te maken zijn voor senioren of volledig levensloopbestendig te maken zijn. De daadwerkelijke levensloopbestendige maatregelen, zoals een traplift, zijn nog niet toegepast, maar wel mogelijk. In feite is de structuur van deze woning op zo’n manier ontworpen, dat de nodige aanpassingen redelijk eenvoudig zijn. Aanpasbare woningen zijn dus voor huishoudens in elke leeftijdscategorie, maar bouwkundig voorbereid op een toekomstige zorgvraag. We bouwen aanpasbare woningen vooral in de stad en de dragende kernen. De groeiende groep (alleenstaande) ouderen krijgt hierdoor op termijn meer kansen om in de buurt van voorzieningen te wonen. Doordat deze woningen ook geschikt en aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen, zijn deze woningen flexibel inzetbaar, ook als de vergrijzing afneemt. Voor sommige aandachtsgroepen, kan huisvesting in de vorm van bijvoorbeeld tiny houses een oplossing zijn. Dit zijn echter woningen die niet aanpasbaar te bouwen zijn, en zijn daarom uitgezonderd van de doelstelling. Hetzelfde geldt voor andere innovatieve woonvormen.

Doorstroming

We blijven inzetten op doorstroming door de bouw van woningen die geschikt zijn voor ouderen en levensloopbestendige woningen. Dit doen we zodat starters en jonge gezinnen kunnen instromen, maar ook om de sociale huurwoningvoorraad beschikbaar te houden voor de primaire doelgroepen.

Daarbij is het belangrijk om in te zetten op zo lang mogelijke verhuisketens in de bestaande voorraad. Deze ketens zijn over het algemeen het langst bij het toevoegen van onderscheidende woningtypen in de duurdere categorieën, zodat bewoners worden verleid een stap te maken in hun wooncarrière. De toevoeging van één (onderscheidende) nieuwbouwwoning kan circa vier tot vijf verhuisbewegingen in de bestaande voorraad mogelijk maken. Bij het toevoegen van goedkope starterswoningen zijn de verhuisketens over het algemeen beperkt tot één verhuisbeweging.

Samenwerking

De Bevelandse woningvoorraad is in de afgelopen drie jaar toegenomen met 1.200 woningen. We werken op de Bevelanden onder andere nauw samen aan een gefaseerd programma voor de realisatie van 450 flexwoningen in de periode 2024-2028, verspreid over de regio voor de doelgroepen starters, spoedzoekers en statushouders. De eerste fase van 200 woningen, die in samenwerking met Beveland Wonen tot stand komt wordt in 2024 afgerond.

We hebben voor onze vijf gemeenten genoeg plancapaciteit om de nieuwbouwambities waar te maken. Om tot resultaat te komen is afstemming met alle partijen op de woningmarkt essentieel. We werken daarom nauw samen met marktpartijen en de corporaties aan deze opgave.

Omgevingsfactoren kunnen nieuwbouw afremmen. Op de Bevelanden lopen woonprojecten soms vertraging op door hoge bouwkosten, tegenstand van omwonenden, een gebrek aan personeel en beschikbare locaties en regelgeving met betrekking tot flora en fauna. Deze knelpunten verschillen per project, en zijn afhankelijk van locatie, betrokken partijen en financiële middelen. Sinds kort is er, overigens in heel Nederland, een nieuw knelpunt bijgekomen; congestie op het elektriciteitsnet. Om dit knelpunt op te lossen is een goede afstemming met de netbeheerder nodig. Met de provincie blijven wij ook in het kader van de Woondeal steeds in gesprek. We stellen een regionale versnellingstafel in om samen met marktpartijen knelpunten op te lossen. Daarnaast benutten we het ondersteuningsaanbod van de Rijksoverheid zoals Expertteams Woningbouw en Huisvesting aandachtsgroepen.

Kleinwonen, nieuwe innovatieve woonvormen

Regio De Bevelanden wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans is, ook voor de meest kwetsbare groepen. Hiervoor is samenwerking tussen alle betrokken partijen en een goede koppeling tussen sociaal en fysiek domein een voorwaarde. Ook wil de regio meer dynamiek op de woningmarkt creëren door senioren met een (sluimerende) verhuiswens te coachen en senioren meer bewust te maken van de toekomstmogelijkheden in hun huidige woonsituatie. Tot slot ziet de regio kansen voor innovatieve vormen van wonen met zorg die de diversiteit aan woonmilieus voor de regionale woningmarkt als geheel zullen vergroten.

Onze ambitie: “Wonen met zorg op de Bevelanden is wonen zonder zorgen en gericht op kwaliteit van leven”

Huidige situatie

Op de Bevelanden kan men goed oud worden. De Zeeuwse natuur en de nabijheid van voorzieningen en cultuur, maken onze regio een ideale woonplek voor senioren. Dit willen we graag zo houden. Iedere Bevelandse oudere moet de mogelijkheid hebben om zo lang mogelijk, gezond, veilig en comfortabel zelfstandig te wonen met de zorg en ondersteuning die daarbij nodig is. We zien dat de bevolking van de Bevelanden, net als in de rest van Nederland, de komende jaren verder vergrijst en meer zorg gaat vragen. Vooral het aandeel somatische zorg zal toenemen. Dit zijn chronisch lichamelijke ziekten.

De landelijke beleidssituatie voor het verlenen van zorg is de afgelopen periode sterk veranderd. Onder het laatste kabinet is besloten het aantal verpleeghuisplekken te bevriezen. Het zwaartepunt van het verlenen van zware zorg verschuift daarom steeds meer van het verpleeghuis naar de thuissituatie. Op de Bevelanden bestaat er nu nog een intramurale capaciteit van 1.052 plaatsen, verspreid over onze vijf gemeenten.

De verwachte toename van de zorgvraag op de Bevelanden is 610 mensen tot 2040 (circa 300 tot 2030), die niet meer intramuraal opgevangen kunnen worden wanneer de verpleeghuiscapaciteit wordt bevroren. Deze groep mensen moet dus voornamelijk thuis hun zorg kunnen ontvangen. Dat stelt eisen aan de woningen van deze mensen. Daarnaast is de ligging van de woningen dichtbij voorzieningen een voorwaarde.

Uitbreiding woningen voor ouderen

We moeten er als gemeenten voor zorgen dat we het aantal zorggeschikte woningen voor ouderen uitbreiden. Dit kan in de vorm van nieuwbouw, maar er liggen ook mogelijkheden om met aanpassingen een deel van de opgave in de bestaande voorraad op te lossen. We willen deze uitbreiding voor een groot deel geclusterd realiseren. Concentratie van dergelijke woonvormen biedt een aantal voordelen; saamhorigheid, tegengaan van vereenzaming en draagvlak voor het verlenen van (zware) zorg.

Voor de periode tot en met 2030 bedraagt het aantal te realiseren nultredenwoningen voor de Bevelanden ongeveer 2.100. Deze woningen moeten geschikt zijn om zorg te ontvangen. Minimaal 400 van deze woningen willen we geclusterd realiseren. Daarbovenop komt de extra behoefte van ongeveer 300 geclusterde woningen met zorg ter vervanging van de intramurale capaciteit, als het rijksbeleid (de bevriezing van het aantal verpleeghuisplaatsen) ongewijzigd blijft. Voor de betaalbaarheid van deze nultredenwoningen hanteren we in grote lijnen dezelfde verdeling als voor onze totale nieuwbouwopgave. Dat betekent twee derde betaalbaar (waarvan ongeveer de helft in de sociale voorraad), en een derde in de dure categorie. Met deze uitbreiding kunnen we een deel van de extramuralisering van de zorg en de groei van het aantal Wlz-indicaties opvangen. Met de clustering van een deel van deze woningen komen er bovendien voldoende geschikte woningen beschikbaar in een passende woonomgeving, waar welzijn en zorg gegarandeerd zijn.

Geclusterd wonen kan echter niet in elke Bevelandse kern. Vooral de zwaardere zorg kan alleen in geclusterde complexen of geclusterd in een verzorgingsgebied geleverd worden, in kernen waar al de benodigde infrastructuur en openbaar vervoer aanwezig is. Als een bepaalde zorgbehoefte ontstaat, kan een verhuizing noodzakelijk zijn.

Om vereenzaming te verminderen blijven we inzetten op het organiseren van ontmoeting. Naast de hiervoor benodigde fysieke infrastructuur, in de vorm van een gezamenlijke huiskamer of een wijk- of buurtcentrum, is het ook nodig om activiteiten te organiseren. Een project als ‘indicatie-loze dagbesteding’, georganiseerd vanuit de zorgaanbieders in samenwerking met welzijn, is een mooi voorbeeld. Dit soort projecten blijven we ondersteunen vanuit het sociaal domein.

Op deze manier bouwen we aan zorgzame wijken, buurten en dorpen, waar ouderen met een zwaardere zorgvraag of met bijvoorbeeld dementie, bij elkaar en dichtbij belangrijke (zorg)voorzieningen wonen. De komende jaren werken we de verzorgingsgebieden nader uit.

Langer zelfstandig thuis & belang van de leefomgeving

De wil om te verhuizen is onder senioren over het algemeen niet groot, totdat een (toenemende) zorgvraag de verhuizing naar een zorggeschikte woning noodzakelijk maakt.

We willen senioren stimuleren om eerder over de toekomstige woonsituatie na te denken; verhuizen naar een geschikte woning of de huidige woning aanpassen?

Figuur 6: Geschiktheid woningvoorraad voor ouderen (KWOZ, 2019, blz.38)

Nu is nog maar een klein deel (20%) van de Bevelandse woningvoorraad geschikt om zorg te ontvangen, of geschikt voor mensen met mobiliteitsbeperkingen. Het potentieel is echter groot: ongeveer twee derde van onze voorraad is aanpasbaar, en geschikt te maken voor ouderen (zie figuur 6 hierboven). In Kapelle en Borsele bestaat al de zogenaamde “opplusregeling” en “woon+++-regeling”. Hiervoor is financiële ondersteuning beschikbaar om het aanpassen van de eigen woningen mogelijk te maken. Deze regelingen kunnen als voorbeeld dienen voor de regio. Een groot deel van de opgave ligt besloten in het ondersteunen en stimuleren van mensen om hun eigen woning levensloopbestendig te maken. Dit hangt samen met bewustwording. We willen, ondersteund door Wmo-beleid, inwoners op de Bevelanden gericht advies geven (en indien noodzakelijk financiële ondersteuning) over hoe zij huizen levensloopbestendig kunnen inrichten en hoe zij huisautomatisering (domotica) het beste kunnen inzetten. Dit is een ambitie die ook werd genoemd in het Inwonerakkoord van het Burger Beraad Zorg Zeeland (2023). De advisering kan worden vormgegeven door de inzet van bijvoorbeeld verhuis- of seniorencoaches. Deze coaches kunnen inwoners ook adviseren over de geschiktheid van hun woning. Op deze manier stimuleren we onze inwoners tijdig maatregelen te nemen in de eigen woning of te verhuizen naar een geschikte woning. Wanneer van toepassing, kan in de advisering ook de verduurzaming van de woning worden betrokken.

Samenwerking

We bevorderen samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarmee borgen we visievorming, coalitievorming en uitvoeringsafspraken met als doel bij te dragen aan de houdbaarheid van de zorg. Een verdergaande samenwerking is in ieder geval nodig tussen zorginstellingen, het zorgkantoor, ontwikkelaars, de corporaties, de huurdersvereniging en de gemeenten. We betrekken hierbij de adviezen van het Inwonerakkoord volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. We zoeken ook een verdere versterking en borging van de samenwerking tussen het fysieke- en het sociale domein, binnen en tussen de gemeenten, maar ook met bijvoorbeeld de provincie. In veel van de kernen binnen onze vijf gemeenten is sprake van sterke gemeenschappen, waarbinnen men naar elkaar omkijkt. Met de samenwerking tussen het fysieke en het sociale, en met de uitwerking van verzorgingsgebieden, willen we deze sterke gemeenschappen blijven ondersteunen.

We verbreden de prestatieafspraken, zodat naast afspraken over wonen ook in het leveren van zorg- en ondersteuning wordt voorzien. De zorg wordt partner bij het opstellen van deze afspraken.

(Pre-)mantelzorg woningen

Mantelzorgers spelen een steeds grotere rol in de zorg en ondersteuning. Om hen in staat te stellen om deze taak te vervullen, is een goed aanbod aan mantelzorgondersteuning essentieel. Er is een landelijke regeling die het plaatsen van een mantelzorgwoning vergunningsvrij mogelijk maakt, als er sprake is van een zorgindicatie. Sommige ouderen willen echter vooruitlopend op een zorgvraag al dicht bij hun kinderen wonen. We stellen daarom een Bevelandse regeling op, naar het voorbeeld van de gemeente Reimerswaal, die de ontwikkeling van pre-mantelzorgwoningen makkelijker maakt.

Innovatieve woon(zorg)-concepten

Veel initiatieven die vanuit de bevolking komen, bieden een goede oplossing voor de uitdagingen die er zijn rondom gezamenlijk wonen, en wonen en zorg. Ruimte geven aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), coöperatieve vormen of aan mede opdrachtgeverschap (MO) kunnen een goede manier zijn om bijzondere woonconcepten te faciliteren. Bij een CPO-project zit een groep particulieren op de stoel van de projectontwikkelaar, zij regisseren hun eigen bouwproject. Bij een MO-project wordt het particuliere project samengedaan met een professionele partij. Het kan gaan om nieuwbouw, maar er zijn in het land ook mooie voorbeelden van transformaties van bijvoorbeeld scholen of kantoren. Vaak organiseren initiatiefnemers zich in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever richting een architect en aannemer optreedt. CPO- of MO-projecten kunnen bijdragen aan de vraag naar geclusterde woonvormen. We willen als regio dit soort projecten promoten en faciliteren. Knarrenhofjes zijn een voorbeeld van een woonvorm waarbij mensen in een gemeenschap samenwonen. Daarnaast kijken we of deze vorm van samenwerking ook mogelijk is tussen ouderen en andere groepen met een zorgvraag. Of bijvoorbeeld een doelgroepen mix tussen jongeren en ouderen. Ten slotte kijken we ook bij nieuwe (innovatieve) woon(zorg)concepten goed naar de fysieke leefomgeving en het welzijn. Uiteraard is de toegankelijkheid van de woningen belangrijk, maar zeker ook van de omgeving, denk bijvoorbeeld aan veilige looproutes. Daarnaast is bereikbaarheid met het openbaar vervoer belangrijk, maar ook met scootmobielen en rollators. De nabijheid van voorzieningen is een voorwaarde voor locaties waar clustering van woonvormen plaatsvindt.

Er zijn groepen inwoners op de woningmarkt die specifieke aandacht vragen. Sommige mensen hebben minder kansen, omdat ze zich in een kwetsbare situatie bevinden. Zo ook op de Bevelanden. We willen in onze regio een thuis voor iedereen bieden. Hierin pakken we als gemeenten de regie; een faciliterende rol is daarin niet genoeg. We willen een regionale balans vinden, en de aandachtsgroepen waar dat kan evenredig verdelen over onze vijf gemeenten.

Onze ambitie: “Aandacht & evenwicht voor een regionale verdeling”

Aandacht voor de behoeftes

We schetsen in deze regionale woon(zorg)visie niet alleen de kwantitatieve woonopgave. We kijken ook achter de cijfers, door aandacht te hebben voor bepaalde groepen die op de Bevelandse woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden.

We streven naar een balans en een evenredige verdeling binnen de regio. Elke gemeente draagt bij aan de opgave, en neemt verantwoordelijkheid voor het geheel. Dat geheel wordt evenredig verdeeld. De samenwerking met de woningcorporatie is daarin essentieel. In het kader hieronder staan de aandachtsgroepen opgenomen. We lichten voor de groepen die op de Bevelanden de meeste aandacht behoeven, de woonbehoeftes toe.

Uitstroom uit instellingen en Jeugdzorg

Onder de groep uitstromers uit instellingen vallen mensen die al dan niet definitief uitstromen uit een intramurale situatie. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn: (dreigend) dakloze mensen incl. uitstroom maatschappelijke opvang, uitstromers uit beschermd wonen, uitstromers uit de klinische geestelijke gezondheidszorg, uitstromen vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel, uitstromers jeugdhulp, uitstromers jeugddetentie en forensische zorg. Beschermd wonen (BW) en de Maatschappelijke opvang (MO) zijn bedoeld om mensen tijdelijk op te vangen in een situatie waarin zij niet zelfstandig kunnen wonen. Vanuit BW en MO stromen ieder jaar mensen uit naar een zelfstandige woning of kamer, al dan niet met ambulante begeleiding. Het landelijke programma “Weer Thuis” vraagt partijen hierover afspraken te maken. Op Zeeuws niveau is er de Regiovisie Beschermd Wonen Maatschappelijke Opvang, met samenwerkingsafspraken tussen de Zeeuwse gemeenten.

Het programma “Weer Thuis” wordt op regionaal niveau uitgevoerd door de Gemeenschappelijke Regeling (GR) De Bevelanden in samenwerking met de woningcorporatie en zorginstellingen. Zij hebben een convenant ondertekend om de uitstroom vanuit een instelling naar zelfstandig wonen te ondersteunen, de overgang voor cliënten zo soepel mogelijk te laten verlopen en terugval te voorkomen.

Samen met de woningcorporatie en de zorgaanbieder verloopt de uitvoering hiervan goed in onze vijf gemeenten.

We signaleren wel een knelpunt voor de uitstromers uit de Jeugdzorg. Voor jongeren vanaf 18 jaar zijn er niet altijd betaalbare huurwoningen beschikbaar. In overleg met de corporatie kijken we hoe we jongeren meer kansen kunnen bieden op de woningmarkt.

Wij maken afspraken met de partijen over voldoende woonplekken voor mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, beschermd wonen-voorzieningen, veilige- vrouwenopvang, residentiële jeugdinstellingen en ggz-kliniek. De afspraken sluiten aan op het programma ‘Een thuis voor iedereen’ en de afspraken uit de Zeeuwse Woondeal. Er zijn per gemeente (prestatie-)afspraken over beschikbare woonplekken, waardoor de uitstroom uit en de doorstroom binnen voorzieningen worden gestimuleerd.

Personen die uitstromen uit BW en MO worden zo veel mogelijk evenredig gehuisvest over de regio, waarbij we aandacht hebben voor de kracht van de gemeente. We zijn een voorstander van het combineren van diverse groepen binnen complexen met geclusterde woningen.

Woonwagenbewoners

Er zijn momenteel 45 bewoonde standplaatsen in de Bevelanden; dat is ongeveer 4,3 standplaatsen per 10.000 inwoners. Vergeleken met Nederland en de rest van Zeeland is dat relatief weinig. Met Stichting Woonwagenbeheer wordt de behoefte aan woonwagenstandplaatsen afgestemd. Op twee locaties staan er op dit moment mensen op de wachtlijst voor een woonwagenstandplaats. Voor de locatie in Goes gaat dit om negen personen, op de wachtlijst voor de locatie in Reimerswaal zijn dit vijf personen.

Arbeidsmigranten

Sinds mei 2020 heeft De Bevelanden regionale afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten. Aan de basis hiervan lag een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de woonbehoefte van arbeidsmigranten in de Bevelanden in 2019 en de verwachte ontwikkeling hiervan in de komende 10 jaar. De op basis hiervan vastgestelde behoefte aan 1000 huisvestingsplaatsen tot en met 2028 is nog steeds actueel en mogelijk groter.

De uitbreiding van de hiervoor benodigde huisvesting is in de afspraken via een verdeelsleutel over de vijf gemeenten verdeeld. Ons bestaande beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten is vooral faciliterend. We signaleren een gebrek aan nieuwe voorzieningen. We zullen daarom meer moeten stimuleren om voldoende en kwalitatief goede woonvoorzieningen te krijgen. Het goed huisvesten van arbeidsmigranten is ten eerste een ethisch uitgangspunt. Ten tweede blijkt uit onderzoek dat wonen één van de belangrijkste criteria is voor arbeidsmigranten om naar de regio’s toe te komen; en daarom een succesfactor om de gaten in onze arbeidsmarkt te vullen op verantwoorde wijze. We doen dit in lijn met de Wet goed verhuurderschap en de al geldende normen in ons beleid.

Studenten en jongeren

Landelijk is er, vooral in steden met een hogere of universitaire onderwijsvoorziening, een tekort aan studentenwoningen. Bij ons op de Bevelanden is die problematiek minder voelbaar. Ongeveer 2% van het aantal inwoners op de Bevelanden studeert op dit moment. Er wonen op de Bevelanden in vergelijking met de rest van Nederland minder inwoners tussen de 15 en 25 jaar. Jongeren vertrekken relatief vaak uit de regio voor werk of studie elders. Meer beschikbare studentenwoningen voor deze groep kunnen onze regio echter aantrekkelijker maken. De studenten die aan een hogeschool of omliggende universiteit studeren, moeten ook de mogelijkheid hebben om tijdens hun studietijd binnen de regio op kamers te gaan. Dit geldt ook voor jongeren onder de 23 jaar, die op zichzelf willen wonen. Na de opleiding is een goede start op de zelfstandige woningmarkt van groot belang. We werken samen met de corporatie aan het mogelijk maken van zo’n goede start.

Starters

Een substantieel deel van de Bevelandse woningzoekenden bestaat uit starters op de woningmarkt. Qua voorkeuren geldt dat starters die vanuit de thuissituatie willen verhuizen, snel kijken naar het kopen van een betaalbare grondgebonden woning. Door de stijgende prijzen op de koopmarkt, zijn koopwoningen voor starters met een middeninkomen vaak onbereikbaar. We voorzien daarom een forse toevoeging van het aantal betaalbare koopwoningen, wat de gemiddelde starter ten goede moet komen (zie hoofdstuk Betaalbaarheid). Ook continueren we de starterslening in onze vijf gemeenten om het gat tussen hun maximale leencapaciteit (voor een hypotheek) en de prijs van de beoogde woning te overbruggen.

Daarnaast willen we met de ontwikkeling van meer middenhuur woningen, de kloof tussen sociale huur en betaalbare koop in onze regio dichten. We investeren in het realiseren van flexwoningen in onze regio, die voor 50% zijn bedoeld voor starters.

Overige groepen

Ten aanzien van statushouders is de invulling per gemeente geregeld via de huidige wettelijke taakstelling statushouders. Iedere gemeente in Nederland krijgt elk jaar van het Rijk de opdracht om statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning krijgen) binnen de gemeente een woning aan te bieden. Het aantal statushouders dat een gemeente per jaar moet huisvesten wordt bepaald op basis van het aantal inwoners. In de regio hebben we afspraken met de woningcorporatie over de huisvesting van deze mensen. Als een statushouder wordt aangemeld, zorgt de woningcorporatie binnen korte tijd voor een geschikte woning. Deze worden aangeboden op basis van beschikbaarheid (vrijkomende huurwoningen doordat andere mensen verhuizen). Een analyse van de woningbehoeftes van stoppende sekswerkers op de Bevelanden is niet gemaakt. Voor dak- en thuislozen bestaat er op landelijk niveau een Nationaal Actieplan Dakloosheid waar we bij aansluiten. Een innovatief concept om mensen op te vangen die moeilijk te huisvesten zijn, is ‘Skaeve Huse’. In Terneuzen is dit concept voor het eerst kleinschalig toegepast, onder andere voor daklozen. We kijken of dit voor de regio wellicht ook interessant is. Voor vluchtelingen en asielzoekers wordt opvang geboden. Het is niet uitgesloten dat er op termijn een impact op de reguliere woningvoorraad is.

Verduurzaming van de woningvoorraad is een speerpunt van gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. We sluiten met ons Bevelandse woonprogramma aan op de landelijke, Zeeuwse en de lokale ambities die we in onze gemeenten op dit vlak hebben. Tot 2030 maken we stappen om 15.000 woningen in onze regio te isoleren. Daarbij focussen we ons op de laagste energie labels. We benutten het bestaande: een groot deel van onze woningvoorraad toekomstbestendig maken met simpele aanpassingen.

Onze ambitie: “Duurzamer in stappen, benutten van het bestaande”

Huidige situatie

We willen onze Bevelandse woonomgeving toekomstbestendig maken. We zien hiervoor meerdere thema’s. We dragen ten eerste bij aan de energie- en warmtetransitie. Op dit moment wordt ongeveer 15 % van het energieverbruik in Nederland verbruikt door woningen. In het Klimaatakkoord zijn afspraken gemaakt over de verduurzaming van de landelijke gebouwde omgeving. In 2050 moet deze aardgasvrij zijn, en duurzaam worden verwarmd. Volgens de Regionale Energiestrategie moeten daarnaast alle particuliere woningen in 2045 energieneutraal zijn, waarbij huizen zoveel energie verbruiken als ze opwekken. Om energie-neutrale woningen te realiseren is een combinatie nodig van energiebesparing, duurzame elektriciteit en duurzame warmte. Om stappen te zetten richting energieneutraal, is afgesproken om in Zeeland in 2030 al 32% verlaging van het energieverbruik te hebben gerealiseerd in de particuliere woningvoorraad. Dit betekent dus het isoleren van een-derde van de woningen in Zeeland voor 2030. Dit komt neer op ongeveer 59.000 woningen, en ongeveer 15.000 woningen voor onze vijf gemeenten voor 2030. Daarbij geldt dat de focus ligt op het verbeteren van de laagste labels D, E, F en G. Er zijn ongeveer 7.000 woningen op de Bevelanden die vallen binnen één van deze vier labels. Dit zijn voornamelijk particuliere woningen. In de bijlage is een figuur (figuur 10) toegevoegd, waarin de verdeling van de energie labels in onze vijf gemeenten is uitgesplitst.

Aansluiten bij Bevelands duurzaamheidsbeleid

De verduurzaming van de woningvoorraad is één van de speerpunten van het lokale duurzaamheidsbeleid van onze vijf gemeenten. We sluiten met onze woonvisie de komende vijf jaar aan bij de bestaande doelen die zijn gesteld. Verduurzamen begint vaak met isoleren. Maar er is meer nodig om de doelstellingen voor de gebouwde omgeving te halen. Dit wordt concreet in de gemeentelijke uitvoeringsplannen, waar de beschikbare alternatieven voor een verwarming op 100% gas, in beeld komen. Cruciaal voor de uitvoering van deze plannen, is dat bewoners actief meedoen in de transitie naar aardgasvrije wijken.

We hebben op de Bevelanden al stappen gezet om de doelstellingen op de taakvelden duurzaamheid en wonen te integreren.

Vanaf januari 2023 is Duurzaamheid een eigen actielijn binnen de Strategische Samenwerking De Bevelanden. Daarnaast zijn we in november 2023 gestart met het regionale project Energiearmoedebestrijding, waar we inwoners met een hoge energierekening helpen te verduurzamen. Ook start een regeling om via vouchers nieuwe woningeigenaren van een energieadvies te voorzien.

Particuliere woningvoorraad

Zoals aangegeven bestaat het grootste deel van de Bevelandse woningvoorraad uit koopwoningen. Van deze koopwoningen is ongeveer de helft gebouwd voor 1970 (in de figuur hieronder is een overzicht te zien van de Bevelandse woningen naar bouwjaar). Het bouwjaar van de woningen is terug te zien in de verduurzamingsopgave voor de particuliere woningvoorraad. Zo heeft 40% van de koopwoningen (ongeveer 7.000 woningen) een energielabel lager dan label D. Eigen woningen hebben daarnaast vaak een grotere oppervlakte dan huurwoningen, en staan vaker (half-)vrij, waardoor het energieverbruik hoger is. Hier ligt dus een grote opgave.

De verantwoordelijkheid voor verduurzaming van dit deel van de woningvoorraad ligt in eerste instantie bij de woningeigenaren. We voeren als gemeenten echter wel regie om de warmtetransitie te volbrengen. We stimuleren verduurzaming daarom door bijvoorbeeld financiële middelen en kennis beschikbaar te stellen. Hier ligt wel een uitdaging. Zo worden duurzaamheidsleningen vaak aangevraagd door mensen die het kunnen betalen en die durven te lenen. Het Nationaal Warmtefonds biedt daarom renteloze financiering voor verduurzaming van huizen voor lage inkomens.

Subsidies en andere middelen komen soms ook terecht bij personen met een grotere beurs en misschien niet bij de mensen die het meest gebaat zijn met een subsidie voor verduurzaming. We geven daarom in onze uitvoering extra aandacht aan woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit voor verduurzaming. Bewustwording is hierbij een belangrijke voorwaarde. Daarom hebben de Bevelandse gemeenten gezamenlijk een energieloket om inwoners van de Bevelanden te voorzien van informatie om hun woning te verduurzamen (Duurzaam Bouwloket).

Figuur 7: Huur en koopwoningen op de Bevelanden Bron: Basisregistratie adressen en gebouwen 2023

Verduurzaming sociale sector

Van huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit is van de corporatie, zijn de energie labels over het algemeen groener. We werken samen met de corporatie om de verduurzamingslag op gang te houden. In de vorige woonvisie is opgenomen om te streven naar een energie-neutrale sociale woningvoorraad, met een gemiddeld label B in 2021 en naar een CO2 neutrale sociale huurwoningvoorraad in 2050. Het doel van 2021 is gehaald. In de Nationale Prestatieafspraken van 2022 zijn nieuwe doelen opgenomen voor de corporaties voor de periode tot 2050. Zo ligt er ook bij de corporatiesector een grote opgave om woningen van het gas af te krijgen. Daarnaast stellen de Nationale Prestatieafspraken dat de corporatiesector uiterlijk in 2028 alle woningen met een E, F, of G label heeft verduurzaamd.

Bestaande voorraad benutten

Naast de energietransitie draagt ook het meer levensloopbestendig maken van bestaande woningen bij aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit kent twee voordelen: Aanpassen van woningen is vaak duurzamer dan slopen en vervangen, en het zorgt voor het behouden van de oorspronkelijke woongemeenschappen.

Ook heeft de bestaande woningvoorraad, vanwege de betaalbaarheid, een belangrijke functie in het bedienen van de vraag van starters. Daarnaast is ongeveer 2/3 van onze voorraad aanpasbaar en geschikt te maken voor ouderen. Daarover meer in het thema ‘(Ouderen)zorg’.

Leegstand is redelijk beperkt in onze regio, ongeveer 2% van onze woningen staat leeg. Een deel van de Bevelandse woningen zijn echter verouderd, en dus kwetsbaar. Dit betekent dat er zowel op woningkenmerken (energielabel, levensloopbestendigheid) en omgevingskenmerken (voorzieningenniveau, veiligheid) relatief veel te verbeteren valt. Op de Bevelanden is het grootste deel van de kwetsbare voorraad in particulier bezit (rond de 70%). Ook zijn er relatief gezien veel kleine sociale huurappartementen in de kwetsbare voorraad. Het verbeteren van particulier bezit is een grote uitdaging, ook omdat de investeringskracht van eigenaren in veel gevallen beperkt is. We leggen daarom nadrukkelijker de focus op het stimuleren van woningeigenaren om na te denken over de toekomstbestendigheid van hun woning. We streven naar een goede balans tussen faciliteren en stimuleren. We willen we in beeld hebben of panden met een ander gebruiksdoel, zoals kantoren, getransformeerd kunnen worden naar woningen.

Klimaatbestendig bouwen, circulaire bouwprincipes

Het thema toekomstbestendigheid gaat ook over de risico’s van klimaatverandering. Huizen kunnen bijvoorbeeld schade oplopen door hevige regengeval en periodes van droogte. Eigenaren van woningen zijn zich hier niet altijd van bewust. We houden daarom op de woningmarkt meer rekening met de risico’s van klimaatverandering. Naast energie labels kunnen zogenaamde klimaatlabels meer transparantie geven over welke wijken risico’s lopen door een veranderend klimaat en zeespiegelstijging. We onderzoeken daarom of zulke labels voor de regio interessant zijn. Zo kunnen we bewoners informeren over de risico’s van klimaatverandering. Zeker in Zeeland en de Bevelanden is het van belang om zoveel mogelijk klimaatbestendig te bouwen. Daarnaast moedigen we circulaire en biobased bouwen aan3. Hierbij wordt er zoveel mogelijk gekeken naar het hergebruik van materialen voor de bouw. Een voorbeeld hiervan is het project ‘Een Zeeuwse Circulaire Beleving’ waarin recreatieondernemers worden gestimuleerd om aan de slag te gaan met circulair bouwen.

De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. We willen iedereen in de regio de kans geven op een kwalitatief goede woning, voor een betaalbare prijs. Prettig en goed wonen vindt vrijwel iedereen belangrijk. In aantal en in kwaliteit moeten er voldoende woningen en keuzemogelijkheden zijn voor onze (toekomstige) bewoners.

Onze ambitie: “We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij”

Huidige situatie

Betaalbaarheid en bestaanszekerheid zijn in Nederland thema’s die momenteel veel aandacht krijgen. Inflatie, hogere energiekosten, maar ook toenemende zorgkosten, maken dat inwoners meer moeten nadenken over de besteding van hun inkomen.

Hoewel in onze regio de woningen goedkoper zijn dan in de rest van Nederland, zijn ook op de Bevelanden de koopprijzen van woningen de laatste jaren fors gestegen. Waar de gemiddelde verkoopprijs in 2019 nog lag op tweeënhalve ton in onze regio, is dat in 2022 gestegen naar meer dan drie ton per woning. In Nederland is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2022 zelfs meer dan vier ton. De gemiddeld duurste huizen van de regio staan in Goes en Kapelle.

Zoals aangegeven, stuurt het Rijk op de betaalbaarheid van het wonen. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting vormt hiervoor het wettelijk kader. De eisen aan betaalbaarheid van de nieuwbouw komen terug in de Zeeuwse Woondeal, die in maart 2023 is ondertekend. Van de totale nieuwbouw tot 2030 moet ongeveer een derde gerealiseerd worden in de sociale sector, en een derde moet betaalbaar zijn, koop of huur.

Hiervoor worden nieuwe definities van betaalbaar wonen gebruikt. Deze worden ieder jaar herijkt. Betaalbaarheid is een landelijke term die in de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd, waar we bij aansluiten. Hierin is rekening gehouden met de Consumenten Prijs Index (CPI) en de gemiddelde kosten om woningen op dit moment in Nederland te bouwen. Voor specifieke doelgroepen zoals starters / middeninkomens, willen we gemeentelijke instrumenten inzetten om voor hen betaalbaarheid van woningen te vergroten.

Om betaalbaarheid te meten, is het nodig om te kijken naar de totale woonlasten van huishoudens. Woonlasten bestaan naast de netto huur of hypotheeklasten, uit de kosten voor energie en lokale heffingen van gemeenten en waterschappen. Het percentage van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan woonlasten is dus een graadmeter voor betaalbaarheid van het wonen.

Op de Bevelanden waren deze in 2022 als volgt:

• -

  voor eigenaar-bewoners 24%

• -

  particuliere huurders 41%

• -

  huurders corporatie 35%.

Deze percentages zijn sinds 2019 ongeveer gelijk gebleven.

Betaalbaarheid van wonen heeft ook te maken met koopkrachtontwikkelingen en daarmee betaalrisico’s. Er is sprake van een betaalrisico als men, na de uitgaven voor primair levensonderhoud, onvoldoende bestedingsruimte heeft om alle woonlasten te kunnen betalen. Betaalrisico’s spelen vooral bij huurders. Op de Bevelanden heeft momenteel 20% van de huishoudens die huurt van de corporaties een betaalrisico. Voor particuliere huurders is het betaalrisico 22%, voor eigenaar-bewoners een stuk lager: 5%. Het percentage van huurders bij de corporaties met een betaalrisico is de afgelopen jaren licht toegenomen. Dit zal voornamelijk komen door aan verhoogde uitgaven aan primair levensonderhoud. Bij het thema betaalbaarheid moet daarom altijd een link zijn met het armoedebeleid van de vijf gemeenten.

In de huursector is op de Bevelanden enige sprake van “goedkoop scheefwonen”. Dit betekent dat de huur die betaald wordt in sommige gevallen minder hoog is dan mensen op basis van hun inkomen zouden kunnen betalen. Men woont eigenlijk te goedkoop.

“Duur scheef wonen”, waarbij mensen relatief gezien te veel huur betalen, komt in onze vijf gemeenten relatief weinig voor.

Sociale huursector

De zoekduur naar een geschikte huurwoning op de Bevelanden is de laatste jaren toegenomen. Waar de gemiddelde zoekduur in 2020 nog 9 maanden was, is dit in 2022 gestegen naar een jaar. Dit is laag in vergelijking met de rest van Nederland. We proberen voor de Bevelanden de wachttijden niet verder op te laten lopen en handhaven de norm voor een maximale gemiddelde zoekduur van twee jaar in Goes en één jaar in Borsele, Noord-Beveland en Reimerswaal. Voor Kapelle passen we de norm aan van twee naar één jaar.

Onze inzet is om de slaagkansen van woningzoekenden in het sociale segment niet verder te laten afnemen. Dit gaan we actief monitoren. Hierbij hebben we ook aandacht voor bepaalde groepen die gemiddeld langer moeten wachten dan anderen. We houden ook rekening met ouderen die buiten de doelgroep van de corporaties vallen, en dus niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Zoals ouderen met een hoger inkomen (pensioen), maar onvoldoende vermogen om een (senioren-) woning te kopen. Opvallend aan de huidige wet- en regelgeving is dat een oudere met een hoog vermogen en een bescheiden (AOW) pensioen wel in aanmerking komt voor sociale huur. Het is daarom belangrijk om goed inzicht te krijgen en houden in de ontwikkeling van de oudere doelgroep. Daarmee kan de woonbehoefte qua inhoudelijke kenmerken en prijssegmenten goed gematcht worden met het aanbod.

In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat er in 2030 gemiddeld 30% sociale huurwoningen per gemeente zouden moeten zijn. Gemeenten die minder hebben dan het landelijke gemiddelde van 27% moeten meer bijbouwen, zodat er in ieder geval toegegroeid wordt naar die 30%.

Het aanbod in de sociale huursector is in onze regio tussen 2016 en 2020 licht gedaald. Er zijn behoorlijke tekorten ten opzichte van de landelijke doelstelling. De tabel hiernaast laat zien, wat het aandeel sociale huurwoningen in de huidige woningvoorraad per gemeente is. Hieruit blijkt dat Goes (als stedelijke kern) boven het landelijk gemiddelde van 27% sociale huur zit. De overige vier Bevelandse gemeenten zitten daar onder (zie figuur 8 hieronder).

Figuur 8: Aandeel sociale huur per Bevelandse gemeente. Bron: InFact rapport (2023) blz. 31

Als we uitgaan van 30% van onze nieuwbouw in de sociale sector, dan moeten we in de periode tot en met 2030 zo’n 1.650 sociale huurwoningen bouwen. Deze Bevelandse sociale woningbouwopgave is als volgt opgebouwd:

• 1.

  Ten eerste bouwen we voor vervanging van verouderde delen van de sociale huurwoningvoorraad, de herstructurering. In de sociale sector worden in de periode tot 2030 circa 800 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw.

• 2.

  Daarnaast bouwen we voor de toegenomen lokale behoefte aan sociale huur. Deze is op basis van woningmarktonderzoek vastgesteld. Voor de regio geldt een toename van de behoefte van 420 sociale huurwoningen in de periode tot 2030.

• 3.

  Tenslotte hebben we te maken met een maatschappelijke opgave. Er is een landelijk tekort aan sociale huurwoningen, en als regio moeten we ons steentje bijdragen om dit tekort weg te werken. Het Rijk wil mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning beter spreiden over de regio’s. Deze maatschappelijke opgave bedraagt zo’n 430 woningen.

We bouwen in de regio in ieder geval geen nieuwe woonwijken meer zonder sociale huurwoningen. Dit moet worden vastgelegd in een resultaatverplichting voor de regio.

Middenhuur

Middenhuurwoningen hebben een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (€ 808 in 2023) en € 1.000. Ze behoren daarom tot de betaalbare sector en worden vaak gezien als een tussenproduct, een opstapje naar een koopwoning. Op de Bevelanden heeft zo’n 27% van de huishoudens een middeninkomen (een inkomen van circa 40.000 tot 56.000 euro per jaar). Op de Bevelanden kennen we echter weinig middenhuurwoningen, circa 1.500, ongeveer 10 % van de huurwoningvoorraad en 3% van de totale woningvoorraad. De woningcorporatie bedient in onze regio vooral het sociale segment; slechts een klein deel van het aanbod heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Woningmarktonderzoek toont aan dat de lokale vraag naar deze woningen toeneemt met ongeveer 300 woningen, dit komt onder andere door de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Op basis van de Woondeal zet de Bevelanden zich in om 610 middenhuurwoningen toe te voegen aan de voorraad tot en met 2030.

We moeten daarbij innovatief zijn, samen met marktpartijen en woningcorporaties. Een uitbreiding en afstemming van ons instrumentarium biedt mogelijkheden om hierin te voorzien. Zo kan er voor het stimuleren van middenhuur, in bestemmingsplannen een categorie geliberaliseerde woningen voor middenhuur worden opgenomen. Daarbij is een verordening nodig, waarbij de maximale huurprijs en de termijn worden vastgelegd.

We zien ook een taak voor de corporaties om met name in de lage middenhuur meer aanbod te realiseren en de 15% vrije toewijzingsruimte te gebruiken om ook hogere inkomens te huisvesten in deze categorie. Hiermee wordt de doelgroep van de corporaties in feite vergroot. Bijkomend voordeel van deze aanpak is dat de woningen binnen de sociale sector (DAEB) worden gerealiseerd, waardoor ze bij afnemende vraag ook aan de primaire doelgroep kunnen worden toegewezen.

Betaalbare koop

Zoals aangegeven is de Bevelanden een koopregio. In 2023 was de gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen op de Bevelanden ongeveer 300.000 euro (CBS, 2023). Niet alle koopwoningen zijn betaalbaar. Nu heeft meer dan de helft (57%) van de totale Bevelandse koopwoningvoorraad een geschatte verkoopwaarde onder de 355.000 euro. Woningmarktonderzoek toont aan dat de woningbehoefte in onze regio tot 2030 voor ruim 60% bestaat uit mensen die een betaalbare woning zoeken. Dit zijn zo’n 2.000 huishoudens.

In lijn met de Woondeal willen we het aanbod betaalbare koopwoningen aanzienlijk uitbreiden. We hanteren hierbij de nieuwe landelijke definitie van een betaalbare koopwoning, namelijk een woning met een koopprijs van maximaal 390.000 euro (prijspeil 2024). Hoewel de huizenprijzen in Zeeland lager liggen dan in de rest van het land, hanteren we voor onze regio geen aangepaste norm, maar houden we ons aan de afspraken uit de Woondeal. Goedkoper bouwen kan natuurlijk altijd. We willen vooral bouwen in de segmenten van de markt waarin zich tekorten voordoen. Dit doen we ook in de wetenschap dat de toevoeging van woningen kan zorgen voor doorstroming, en het vrijkomen van goedkopere woningen. We hebben daarnaast als gemeenten en als regio mogelijkheden om de prijs wat te drukken. Voorbeelden van zulke instrumenten of financiële arrangementen, zijn de inzet van Koopgarant en Koopstart4. Hiermee beogen we meer woningen beschikbaar te maken voor kopers met middeninkomens.

Betaalbare koopwoningen bouwen brengt uitdagingen met zich mee. Welke norm je ook hanteert. Soms zijn het de grondexploitatiekosten die de marktprijs verhogen, maar vaker zijn het de gestegen bouwkosten die het kostenplaatje beïnvloeden. Als gemeenten moeten we gezamenlijk optrekken. Modulair bouwen kan één van de oplossingen zijn om bouwkosten te drukken. Modulair bouwen is een bouwtechniek waarbij prefab modules worden gekoppeld of gestapeld om een gebouw te creëren. Wanneer we instrumenten gebruiken om betaalbare koop te realiseren, moeten we dit zoveel mogelijk regionaal instellen om waterbedeffecten te voorkomen. Bij het benutten van woningmarktinstrumenten kijken we ook naar het aspect betaalbaarheid. Naast het betaalbaar maken van woningen, is het betaalbaar houden ook relevant. Een instrument om de woningen in de bestaande voorraad uit te breiden en meer woningen beschikbaar te maken, is het stimuleren van woningsplitsen.