Nadere regels en beleidsregels bij Huisvestingsverordening Vlissingen 2023

Artikel 1. Geluidsisolatie

De geluidisolatie van de om te zetten of te vormen woonruimte moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voor woningscheidende constructies (horizontaal/verticaal) van gebruiksruimten (afdeling 3.4. Geluidwering tussen ruimten, nieuwbouw). De uitvoering van de metingen en berekeningen staan in de norm NEN 5077.

Artikel 2. Fysieke leefbaarheidseisen bij omzetten van zelfstandige woning/woonruimte naar onzelfstandige woonruimte

• 1.

  Na omzetting heeft de woning een gebruiksoppervlakte (volgens de normen van NEN 2580) van minimaal 18 m² per bewoner.

• 2.

  Het pand, waarvoor de omzettingsvergunning wordt gevraagd:

• a. beschikt over een inpandige berging voor de opslag van huishoudelijke artikelen en huishoudelijk afval van tenminste 1 m2 per wooneenheid / kamer en over een al dan niet inpandige stallingsruimte voor fietsen van tenminste 2 m2 per wooneenheid / kamer;

• b. de inpandige berging is gelegen in een afzonderlijke ruimte;

• c. de inpandige berging mag deel uitmaken van de stallingsruimte van fietsen, mits de totale omvang voldoet aan het gestelde onder a;

• d. de inpandige beging mag vervallen, indien deze op eigen terrein in de buitenlucht aanwezig is, mits dit een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het perceel is, een deze de omvang heeft als bedoeld onder a;

• e. een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte en mag niet hoger gelegen zijn dan de begane grondvloer;

• f. een inpandige berging of stalling voor fietsen wordt in de vergunning expliciet opgenomen, met een daarbij behorende bouwkundige tekening.

• 3.

  a. Bij omzetting geldt de verplichting, dat er een gemeenschappelijke woon-, leef- of verblijfsruimte van tenminste 18 m2 aanwezig moet zijn, die ter beschikking moet staan aan alle bewoners in het pand, waarvoor de omzettingsvergunning wordt gevraagd.

• b. De gemeenschappelijke woon-, leef- of verblijfsruimte wordt in de vergunning expliciet opgenomen met een daarbij behorende bouwkundige tekening.

Artikel 3. Fysieke leefbaarheidseisen bij woningvorming en splitsing

• 1.

  a. De feitelijk te verbouwen woning heeft een oorspronkelijke gebruiksoppervlakte (volgens NEN 2580) van minimaal 120 m².

• b. De te vormen woning heeft een minimale gebruiksoppervlakte van 30 m² (volgens NEN 2580).

• c. Het maximum aantal woningen wordt in de vergunning met een daarbij behorende bouwkundige tekening opgenomen.

• 2.

  a. De nieuwe woning, waarvoor de splitsingsvergunning wordt gevraagd, beschikt over een inpandige berging voor de opslag van huishoudelijke artikelen en huishoudelijk afval van tenminste 2 m2 en over een al dan niet inpandige stallingsruimte voor fietsen van tenminste 4 m2.

• b. De inpandige berging is gelegen in een afzonderlijke ruimte.

• c. De inpandige berging mag deel uitmaken van de stallingsruimte van fietsen, mits de totale omvang voldoet aan het gestelde onder a.

• d. De inpandige beging mag vervallen, indien deze op eigen terrein in de buitenlucht aanwezig is, mits dit een niet naar de openbare weg gekeerde zijde van het perceel is, een deze de omvang heeft als bedoeld onder a.

• e. Een inpandige stalling voor fietsen is gelegen in een afzonderlijke ruimte en mag niet hoger gelegen zijn dan de begane grondvloer.

• f. Een inpandige berging of stalling voor fietsen wordt in de vergunning expliciet opgenomen, met een daarbij behorende bouwkundige tekening.

• 3.

  Financiële compensatie

• Als er woningen worden toegevoegd [splitsing], vraagt de gemeente een financiële compensatie. Hieronder enkele voorbeelden ter illustratie

• Voorbeeld: een pand met 3 bouwlagen, bestaande uit 1 leegstaande winkel op de begane grond en op de 2e en 3e bouwlaag één oorspronkelijke woning [alle dus geschikt of bestemd voor wonen] wordt gesplitst in 5 studio’s [zelfstandige woonruimten]: in dat geval is een bedrag verschuldigd van 5 minus 3 = 2 x € 12.500, in totaal dus € 25.000. De leegstaande winkel [wel bestemd voor wonen] wordt gelijkgesteld aan 1 zelfstandige woning.

• Deze compensatie zal, op grond van dezelfde overwegingen, nu ook bij omzetting naar onzelfstandige woonruimte worden geëist. De compensatie bedraagt € 4.000 per gevormde onzelfstandige woonruimte [kamer] onder aftrek van het in de oorspronkelijke woning aanwezig aantal woon- en slaapkamers met een grotere oppervlakte dan 12 m2. Deze compensatie wordt gebruikt voor maatregelen ten gunste van de leefbaarheid.

• Voorbeeld: een woning bestaande uit 1 woonkamer en 3 slaapkamers, waarvan 1 kleiner dan 12 m2, wordt omgezet naar 6 kamers: dit betekent, dat het aantal kamers 3 was, het worden er 6, zodat in totaal gecompenseerd moet worden een bedrag van 3 maal € 4.000 = € 12.000.

• Deze bedragen zijn enerzijds afgeleid van de kengetallen van het CROW [Kennisbank openbare werken] en anderzijds van alle in de gemeentelijke begroting opgenomen kosten voor het beheer en onderhoud van en investeringen in de openbare ruimte van de hiervoor opgesomde voorzieningen.

• Direct voorafgaand aan de vergunningverlening [mits er uiteraard geen andere weigeringsgronden van toepassing zijn], wordt de aanvrager verzocht dit bedrag te voldoen. Het niet [tijdig] betalen van deze compensatie vormt vervolgens een weigeringsgrond.

Artikel 4. Voorwaarden

Aan een vergunning voor omzetting worden in het kader van goed verhuurderschap de volgende voorwaarden aan de vergunning verbonden:

• a.

  Er is sprake van huisvesting, die niet ten koste gaat van de leefbaarheid in de omgeving van de betreffende woonruimte:

• b.

  Van de overdracht in eigendom van het pand waarvoor een vergunning voor omzetting is verleend wordt binnen vier weken na datum overdracht schriftelijk of elektronisch melding gedaan aan het college van burgemeester en wethouders van Vlissingen.

Artikel 5. Weigeringsgronden

• 1.

  Het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad wordt groter geacht dan het belang van de aanvrager bij de aangevraagde vergunning wanneer:

• a.

  als gevolg van een aanvraag vergunning wijziging samenstelling woonruimtevoorraad voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte:

• i.

  een zelfstandige woonruimte direct aansluitend komt te liggen tussen panden met een onzelfstandige woonruimte;

• ii.

  De percentages als bedoeld in het Aanwijzingsbesluit Huisvestingsverordening Vlissingen 2023 worden overschreden.

• b.

  als gevolg van een aanvraag vergunning wijziging samenstelling woonruimtevoorraad voor onttrekking aan de bestemming tot permanente bewoning:

• i.

  De percentages als bedoeld in het Aanwijzingsbesluit Huisvestingsverordening 2023 worden overschreden;

• 2.

  Het verlenen van de vergunning wijziging samenstelling woonruimtevoorraad wordt geacht te kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het pand waarvoor vergunning wordt aangevraagd als:

• a.

  niet wordt voldaan aan de fysieke leefbaarheidseisen zoals genoemd in artikel 1, 2 en 3.

• b.

  de vraag of een inbreuk op of aantasting van een geordend woon- en leefmilieu en de leefbaarheid in de omgeving van het pand, waarop de aanvraag betrekking heeft, redelijkerwijs valt te verwachten. Daarbij spelen de volgende factoren een rol:

• •

  Hoe scoort de buurt/wijk/straat op leefbaarheid in de meest recente wijkenmonitor?

• •

  Wat is het beeld van de wijk en in welke mate wordt er overlast ervaren in de wijk?

• •

  Is er sprake van clustervorming?

• •

  Is er voldoende spreiding van woningen, waarvoor een omzettingsvergunning is verleend of wordt aangevraagd?

• •

  Zijn er overige relevante factoren aanwezig rondom de woning?

Artikel 6. Intrekking vergunning wegens schenden voorwaarden

Een vergunning voor omzetting kan worden ingetrokken wegens het schenden van aan de vergunning verbonden voorwaarden in onder meer de volgende gevallen:

• a.

  er sprake is van objectief vastgestelde overlast (door politie, buitengewoon opsporingsambtenaren of toezichthouders van de gemeente Vlissingen);

• b.

  de overlast een nadelige impact heeft op de omgeving die uitstijgt boven de overlast die men in een stedelijke omgeving - normaal gesproken van zijn buren dient te tolereren;

• c.

  de overlast structureel van aard is. Dit betekent drie of meer constateringen van overlast per kwartaal, waarbij geldt dat geconstateerde drugs-gerelateerde overlast direct tot een eerst constatering lijdt;

• d.

  de vergunninghouder door omwonenden of het college gewaarschuwd is wegens de ervaren overlast;

• e.

  de overlast het afgelopen jaar heeft plaatsgevonden, of;

• f.

  de vergunninghouder (en bewoners van het pand) door het college schriftelijk op de hoogte zijn gesteld van de gemelde overlast en de gelegenheid is geboden om daarop te reageren en om daaraan zelf iets te doen (lees: voornemen tot handhaven). Om een mogelijke intrekking te voorkomen, zal de verhuurder in ieder geval moeten aantonen welke actie er ondernomen wordt en/of reeds ondernomen is.