Programma kostenverhaal en financiële bijdragen

Waarvoor dient dit programma?

Door de Omgevingswet is een gemeente verplicht om kosten in rekening te brengen die zij maakt voor nieuwe bouwplannen. Het in rekening brengen van deze kosten heet het verhalen van kosten: het kostenverhaal. Het kostenverhaal is verder uitgewerkt in het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling.

In deze wetten zijn een aantal categorieën bouwplannen en functiewijzigingen bepaald waarvoor het kostenverhaal geldt. Voorbeelden hiervan zijn bouwplannen voor woningbouw, bedrijvigheid en kassen of het veranderen van een functie bijvoorbeeld een kantoorgebouw naar woningen. Ook is bij wet bepaald welke kosten de gemeente verplicht is om te verhalen en welke investeringen zij mag verhalen.

Kostenverhaal en financiële bijdragen

In dit programma wordt toegelicht hoe Etten-Leur deze kosten gaat verhalen. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in de verschillende kosten die de gemeente op een initiatiefnemer gaat verhalen. Er zijn namelijk kosten die direct samenhangen met de nieuwe ontwikkeling en er zijn kosten die voor meerdere ontwikkellocaties gemaakt worden of waarvan ook bestaande gebieden profiteren.

De eerste soort, specifiek voor de betreffende ontwikkeling, zijn de kosten voor het opstellen of het toetsen van de ruimtelijke kaders van de ontwikkeling en de aanpassingen die moeten worden verricht aan de openbare inrichting.

De investeringen die niet alleen gemaakt worden voor de nieuwe ontwikkeling en waarvan dus meerdere gebieden profijt hebben, worden op een evenredige manier verdeeld.

Dit programma geeft duidelijke kaders voor de manier waarop de bijdrage wordt bepaald. Het schrijft een uniforme werkwijze voor die geldt voor iedere initiatiefnemer die een nieuw bouwplan of bouwactiviteit1 binnen de gemeente wil realiseren. Na het vaststellen van dit programma kan de gemeente op een transparante manier de bijdrage die zij verhaalt op initiatiefnemers bepalen. Dit programma vormt ook de basis voor een bijdrage vanuit de gemeentelijke grondexploitaties. Ook onze grondexploitaties profiteren namelijk van de investeringsopgave van Etten-Leur.

Groeiopgave

In Etten-Leur is het prettig, veilig en gezond om te wonen, werken en leven. Om dit ook voor de toekomst te waarborgen zijn er heel wat opgaven, maar ook kansen om de kwaliteit van Etten-Leur verder uit te bouwen. Door de ligging in een dynamische regio kan Etten-Leur zich onderscheiden.

Een van de belangrijkste, zo niet de hoofdopgave, is het voorzien in voldoende woningen. Tot 2040 is er de behoefte om 3.800 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen.

De verdere ontwikkeling van Etten-Leur en het voorzien in de maatschappelijke opgaven en wensen wil Etten-Leur vanuit een duurzame gedachten oppakken. Daarbij wordt een balans gezocht tussen de mensen, de leefomgeving en de economie.

Investeren om een fijne leefomgeving te behouden

Het huidige landschap van Etten-Leur is een product van eeuwenlange ontwikkeling en menselijk ingrijpen. De turfwinning, de inpoldering en de landbouw vormen hiervoor de basis. Om dit landschap te behouden en te versterken is een investering van de gemeente nodig. Denk hierbij aan het herstel van natuur en biodiversiteit zowel in het landelijk als stedelijk gebied. Voorbeelden hiervan zijn het natuurontwikkelingsproject Noordrand-Midden in het noordelijk buitengebied, het realiseren van ecologische verbindingszones tussen robuuste natuurgebieden en het stedelijk uitloopgebied.

Naast het behoud en versterken van het landschap heeft Etten-Leur de opgave om te voorzien in voldoende woningbouw. Om deze woningbouw mogelijk te maken maar ook om de bereikbaarheid van Etten-Leur te waarborgen moet geïnvesteerd worden in het mobiliteitsnetwerk. Door de ontwikkeling van de strategische ontwikkelgebieden met bijbehorende randwegen worden bestaande verkeersknelpunten opgelost en toekomstige knelpunten voorkomen.

Etten-Leur investeert op verschillende manieren om de leefomgeving te behouden of te verbeteren.

Kortom: Etten-Leur doet het gewoon!

Leeswijzer

Dit programma is compact en beschrijft in hoofdstuk 2 wat de wettelijke verplichtingen en bevoegdheden zijn.

Hoofdstuk 3 geeft weer hoe Etten-Leur hier invulling aangeeft. In hoofdstuk 4 staan de bevoegdheden van de raad en het college. De bijlagen gaan dieper in op de materie. Bijlage I geeft een uitleg van de gebruikte begrippen en in de overige bijlagen zijn wettelijke uitgangspunten en nadere onderbouwing gegeven.

Wettelijk kader

Het programma is geschreven op basis van de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling.

Kostenverhaalsplicht en verbod

Gemeenten zijn verplicht om bij aangewezen bouwactiviteiten kosten te verhalen. Hierbij geldt dat de toerekenbare kosten proportioneel moeten zijn wat betreft het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft.

Het kostenverhaal is verbonden aan het mogelijk maken van de aangewezen activiteit in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Als hiervan geen sprake is, is het kostenverhaal ook niet aan de orde.

Zolang de initiatiefnemer de verschuldigde kosten niet heeft betaald, geldt een verbod om de aangewezen activiteit te verrichten; een bouwverbod. In een anterieure overeenkomst kunnen een gemeente en een initiatiefnemer overeenkomen dat de betaling geheel of gedeeltelijk na aanvang van de activiteit plaatsvindt. Een voorwaarde hierbij is dat de initiatiefnemer aanvullende zekerheden voor betaling overlegt. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een bankgarantie.

Financiële bijdragen2

Een gemeente heeft de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en te verhalen. Dit is geen wettelijke verplichting, maar een gemeentelijke keuze. Gemeenten mogen een financiële bijdrage vragen en verhalen voor de verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Voorbeelden hiervan zijn landschappelijke verbetering, de aanleg en bescherming van natuur, de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang, aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad en stedelijke herstructurering.

Het is verplicht om in de omgevingsvisie of een programma de financiële bijdragen vast te leggen en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de activiteit te borgen. De bekostiging van de beoogde ontwikkeling mag niet al op een andere manier zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een subsidie.

De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde ontwikkelingen. De gemeente legt periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.

De financiële bijdrage is afdwingbaar voor de aangewezen bouwactiviteiten. Maar ook voor andere activiteiten kan de gemeente op basis van vrijwilligheid afspraken maken over een financiële bijdrage. Deze aanvullende activiteiten zijn opgenomen in artikel 8.20 b en c van het Omgevingsbesluit. In bijlage 2 van dit programma is een overzicht gegeven van deze aanvullende activiteiten.

Figuur 1 Kostenverhaal en financiële bijdragen onder de Omgevingswet

Hoe verhaalt een gemeente kosten?

Een gemeente kan haar kosten op twee manieren verhalen op initiatiefnemers, namelijk via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor.

Figuur 2 Privaatrechtelijk of publiekrechtelijk spoor voor kostenverhaal en eventueel financiële bijdragen (Handreiking Kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet april 2022, bewerking GrondGidsen )

Privaatrechtelijk spoor

Een gemeente kan privaatrechtelijke afspraken maken met een initiatiefnemer over de aangewezen activiteit. Het maken van privaatrechtelijke afspraken wordt ook wel het anterieure spoor genoemd en heeft de voorkeur van Etten-Leur. De afspraken gaan over de ruimtelijke kaders, het te realiseren programma, de fasering, het kostenverhaal en de financiële bijdragen. Deze afspraken leggen de gemeente en de initiatiefnemer vast in een anterieure overeenkomst. Dit is een privaatrechtelijke overeenkomst die de gemeente en de initiatiefnemer ondertekenen voordat de planologische maatregel (het omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit) wordt vastgesteld. De anterieure overeenkomst is vrijwillig en vormvrij voor beide partijen. Dit betekent dat de gemeente en de initiatiefnemer maatwerk kunnen toepassen.

Grondslag en kaders

De mogelijkheden voor kostenverhaal en financiële bijdragen zijn ruimer dan bij het publiekrechtelijke spoor. De financiële bijdragen kunnen op vrijwillige basis overeengekomen worden voor verruimde activiteiten. Hierbij gelden wel grenzen.

In de eerste plaats kunnen onderhoudskosten en vervangingsinvesteringen niet doorberekend worden. Vervolgens moeten gemeenten altijd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur volgen en moet het kostenverhaal redelijk en billijk zijn. Als een gemeente een programma kostenverhaal en financiële bijdragen vaststelt, dan geeft dit de kaders voor het kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen transparant weer. Dit geeft initiatiefnemers vooraf duidelijkheid. Dit is een belangrijke voorwaarde om te voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en om de redelijkheid en billijkheid te waarborgen.

Tenslotte mogen gemeenten geen baatafroming plegen, dus de verkregen bijdragen dienen te zijn gebaseerd op concrete kosten die de gemeente maakt of gaat maken. Een programma geeft duidelijkheid over de doelbestemming van bijdragen en sluit hiermee baatafroming uit.

Publiekrechtelijk spoor

Als een gemeente het kostenverhaal niet kan borgen met een anterieure overeenkomst en zij brengt de planologische wijziging van een aangewezen activiteit in procedure, dan moet zij het kostenverhaal publiekrechtelijk borgen. De gemeente neemt dan voor het kostenverhaalsgebied kostenverhaalsregels op in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften bij een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Het publiekrechtelijke kostenverhaal is strikt gebonden aan de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Omgevingsregeling. Bijvoorbeeld de onderbouwing dat de verhaalbare kosten proportioneel zijn in verhouding tot het profijt dat het kostenverhaalsgebied van de kostensoorten heeft. Ook publiekrechtelijk kunnen de financiële bijdragen afgedwongen worden voor aangewezen bouwactiviteiten.

3.1 Contractering

Het ruimtelijk proces begint met een intakegesprek. Hierbij legt een initiatiefnemer zijn initiatief om te bouwen of gebruiken dat in strijd is met het geldende bestemmings- of omgevingsplan voor aan de gemeente. Ambtelijk wordt dit bekeken en een eerste inschatting gemaakt of het initiatief voorstelbaar is. De gemeente geeft hierbij aan met welke aspecten de initiatiefnemer rekening moet houden bij het indienen van een principeverzoek.

Voor het indienen van een principeverzoek zijn leges verschuldigd. Het college van burgemeester en wethouders behandelt de principeverzoeken. Als het college van burgemeester en wethouders wenst mee te werken dan neemt zij een positief principebesluit. In het principebesluit staan de afspraken over de haalbaarheidsfase, waaronder ook het kostenverhaal van gemeentelijke plan- en apparaatskosten. Het principebesluit dient daarmee als basis voor de intentieovereenkomst. Nadat de initiatiefnemer de intentieovereenkomst heeft ondertekend en de gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de haalbaarheidsfase heeft betaald, start de gemeente met haar werkzaamheden.

Als de haalbaarheidsfase is doorlopen en wanneer deze heeft geleid tot een in beginsel haalbaar initiatief, dan sluiten de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst. Hierin worden gemeentelijke plan- en apparaatskosten voor de uitvoeringsfase, eventuele nadeelcompensatie, uitvoeringskosten, andere relevante kosten en financiële bijdragen opgenomen. Nadat de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst hebben ondertekend, brengt de gemeente de planologische maatregel in procedure.

Figuur 3 Relatie leges en kostenverhaal

Het uitgangspunt is dat Etten-Leur met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.

3.2 Financiële zekerheid

Om de betaling van de te verhalen kosten en de financiële bijdragen te verzekeren vraagt de gemeente de initiatiefnemer om een zekerheid van betaling. In de basis betreft dit de daadwerkelijke betaling van het kostenverhaal bij het afsluiten van de intentieovereenkomst en de anterieure overeenkomst. De gemeente bepaalt in de anterieure overeenkomst of, en zo ja, wanneer de initiatiefnemer de te verhalen kosten en financiële bijdragen in termijnen kan voldoen. Als sprake is van een betaling in termijnen dan dient de initiatiefnemer een onherroepelijke bankgarantie af te geven voor het restant van het verschuldigde bedrag. Een onherroepelijke bankgarantie dient ook te worden afgegeven voor de in paragraaf 3.5 genoemde nadeelcompensatie. De gemeente brengt zonder deze financiële zekerheid de planologische maatregel niet in procedure. Bij de facturatie gelden de gemeentelijke betaaltermijnen en betalingsvoorwaarden. Als niet is voldaan aan de betalingsverplichting geldt een bouwverbod.

3.3 Afwijken

De hoofdregel is dat de gemeente bij iedere nieuw aangewezen activiteit haar kosten verhaalt en dat deze bijdraagt aan de investeringsopgave met de financiële bijdragen. Het college kan hier in uitzonderlijke situaties van afwijken. Dit kan als een gebiedsontwikkeling voor de gemeente een maatschappelijke meerwaarde heeft én de initiatiefnemer objectief met een onderbouwing van een ter zake deskundige kan aantonen dat een gebiedsontwikkeling financieel niet haalbaar is als het kostenverhaal en de financiële bijdragen betaald dienen te worden (en de gemeente komt tot dezelfde conclusie). Deze afwijking houdt in dat het college in uitzonderlijke situaties beperkt of geen kosten verhaalt en een lagere of geen financiële bijdragen kan overeenkomen. Dit vormt een uitzondering en verlangt een gemotiveerd besluit van het college of de raad.

3.4 Samenvatting kostenverhaal en financiële bijdragen.

Het kostenverhaal en financiële bijdragen in Etten-Leur ziet er schematisch als volgt uit:

3.5 Kostenverhaal

Per aangewezen activiteit bepaalt de gemeente voor het kostenverhaalsgebied wat de te verhalen kosten zijn. Dit is maatwerk. De te verhalen kosten kunnen binnen het kostenverhaalsgebied liggen, maar ook daarbuiten. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt. Het uitgangspunt hierbij is dat alle gemeentelijke kosten, die worden voorzien voor de ontwikkeling van het gebied, ten laste komen van de initiatiefnemer. Een gemeente is bevoegd om in een aantal gevallen ervoor te kiezen om de kosten niet te verhalen4. Etten-Leur maakt geen gebruik van de bevoegdheid om af te zien van kostenverhaal. Dus kostenverhaal wordt altijd toegepast.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De hoogte van de plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente voor complexe projecten met de plankostenscan. De uitkomst van de plankostenscan wordt aangevuld met kosten voor het opstellen van de intentie- en anterieure overeenkomst. De uitkomst wordt geïndexeerd naar het verwachte betalingsmoment. Per product en activiteit bepaalt de gemeente wie de activiteit uitvoert. Het deel dat de gemeente uitvoert, moet de initiatiefnemer vergoeden aan de gemeente. Werkzaamheden die de initiatiefnemer zelf uitvoert, worden uiteraard niet in rekening gebracht aan de initiatiefnemer. Voor kleine woningbouwplannen berekent de gemeente de gemeentelijke plan- en apparaatskosten met een vast bedrag per woning. De grens voor deze kleine plannen wordt gesteld tot en met vier woningen. Hierbij geldt in algemeenheid dat voor deze plannen de inrichting van de openbare ruimte niet hoeft te worden aangepast. Mochten er wel aanpassingen noodzakelijk zijn, of een complexe stedenbouwkundige inpassing aan de orde zijn, dan geldt een opslag op de vaste bedragen.

De kosten die de gemeente maakt voor het behandelen van eventuele zienswijzen en beroepsprocedure worden afzonderlijk aan de initiatiefnemer in rekening gebracht.

Bouw- en woonrijp maken

Per gebied wordt bepaald of de initiatiefnemer of de gemeente het gebied geheel of gedeeltelijk bouw- en woonrijp maakt. Als de gemeente de aanleg of aanpassingen van werken5 in het openbaar gebied verzorgt, dan bepaalt de gemeente het te verhalen bedrag voor de investering op basis van kengetallen of een bestekraming. Hierbij kan indien wenselijk een eindafrekening gemaakt worden op basis van gerealiseerde kosten.

Het kan ook nodig zijn om werkzaamheden te verrichten die buiten het kostenverhaalsgebied liggen. Ook deze kosten inclusief de daarbij behorende plankosten, het voorbereiden en het toezicht op deze werkzaamheden wordt bij de initiatiefnemer in rekening gebracht.

Bovenwijkse voorzieningen

Het kan voorkomen dat meerdere exploitatiegebieden profijt hebben van de werken die zowel binnen als buiten het kostenverhaalsgebied liggen, zogenaamde bovenwijkse voorzieningen. De gemeente zal op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit de kosten van deze werken toerekenen aan de exploitatiegebieden en verhalen op de initiatiefnemer.

Onderzoeken

Het uitgangspunt is dat de initiatiefnemer de onderzoeken laat uitvoeren. Mocht de gemeente onderzoeken laten uitvoeren, dan belast de gemeente de onderzoekskosten volledig door aan de initiatiefnemer. Denk hierbij aan onderzoeken voor de planologische procedure en de uit te voeren werken, zoals grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek en onderzoek voor natuurbescherming.

Nadeelcompensatie

De tegemoetkoming in nadeelcompensatie en de procedurekosten voor de afhandeling belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer op basis van de werkelijk gemaakte kosten en uitgekeerde nadeelcompensatie. Op basis van vooraf verricht onderzoek naar de hoogte van de nadeelcompensatie wordt door initiatiefnemer voor dit bedrag, te vermeerderen met een inschatting van de procedurekosten een onherroepelijke bankgarantie afgegeven.

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Buiten de hierboven genoemde gebiedseigen kosten zijn er nog meer verhaalbare kosten. Meestal verricht de initiatiefnemer de hieraan gerelateerde werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten. Mocht het voorkomen dat de gemeente deze kosten maakt, dan belast zij deze volledig door aan de initiatiefnemer op basis van werkelijk gemaakte kosten of indien van toepassing de legesverordening. Denk hierbij aan slopen van opstallen en bodemsanering.

3.6 Financiële bijdragen

Bij aangewezen bouwactiviteiten6 en verruimde activiteiten7 vraagt de gemeente een financiële bijdrage voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

Dit gaat dan om investeringen waar het bestaand en nieuw gebied profijt van hebben. Er is een functionele samenhang tussen de verbeteringen en de groei van de gemeente. Het uitgangspunt is dat Etten-Leur met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst sluit en hierin de afspraken over kostenverhaal en financiële bijdragen vastlegt. De gemeente maakt hierbij gebruik van contractsvrijheid. Het kan voorkomen dat de gemeente geen anterieure overeenkomst kan sluiten en dat zij de planologische maatregel om de aangewezen activiteit mogelijk te maken toch in procedure wil brengen. In dat geval borgt zij het kostenverhaal en de financiële bijdragen publiekrechtelijk.

Figuur 4 Soorten gebiedsoverstijgende kosten (bovenwijkse voorzieningen en financiële bijdragen)

Om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen. Hierna volgt het stappenplan om het tarief voor de financiële bijdragen te bepalen. Bijlage IV geeft twee voorbeeldberekeningen van financiële bijdragen bij een aangewezen activiteit.

Stap 1 investeringsopgave

Om de gevolgen van de nieuwbouwplannen op te vangen en de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren kan Etten-Leur investeren in de verbetering van de fysieke leefomgeving door:

• -

  Aanpassingen te verrichten aan de inrichting van het landelijk gebied door een verbetering van de landschappelijke kwaliteit. Voorbeelden hiervan zijn het verwijderen van bebouwing of het herstellen van landschappelijke elementen;

• -

  de aanleg en bescherming van natuur;

• -

  de aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbare vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang;

• -

  de aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur;

• -

  ontwikkelingen gericht op het bereiken van een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. In paragraaf 3.8 wordt verder ingegaan op de verdeling;

• -

  stedelijke herstructurering zoals het wijzigen van de functies of het moderniseren van een oude wijk.

Omdat de concreetheid van de (beoogde) investeringen zoals opgenomen in bijlage III verschilt, zijn deze opgedeeld in drie groepen, namelijk:

In 2023 investeerde en de komende tien jaar investeert Etten-Leur naar verwachting € 113,9 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid ten goede komen; dit is de netto-investering.

In dit programma is € 62,3 miljoen opgenomen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:

De investeringen kwamen / komen voort uit onder andere het raadsprogramma 2022-2026, het college-uitvoeringsprogramma 2022-2026 met de daaraan gekoppelde programmabegroting en de omgevingsvisie.

De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten of een actuele kostenraming. De ramingen variëren van globale ramingen tot werkelijke kosten als het werk aanbesteed en uitgevoerd is. De raming bevat de eventuele verwervingskosten, sloopkosten, aanlegkosten, plankosten en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering. De investeringsbedragen zijn netto bedragen. Dit betekent dat subsidies en bijdragen van derden in mindering op het bruto investeringsbedrag zijn gebracht. De grote(re) investeringen lichten we hierna toe. In bijlage III staat de totale investeringsopgave.

Natuur en landschappelijke verbetering

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang rekening te houden met de risico’s voor de gezondheid als gevolg van onder andere emissies van fijnstof, ammoniak en de verspreiding van zoönose. Sanering of omvorming van (intensieve) veehouderij kan helpen om gezondheidsrisico’s te beperken of bouwmogelijkheden te verruimen.

Infrastructuur

Het bestaande wegennet van Etten-Leur nadert op een aantal locaties zijn maximale capaciteit. Binnen de huidige ruimte zijn niet altijd mogelijkheden om de doorstroming te verbeteren. We kijken daarom naar de aanleg van nieuwe wegen om leefbaarheidsproblemen aan te pakken. Deze nieuwe wegen lossen bestaande verkeersknelpunten op. Daarnaast voorkomen ze knelpunten als in de toekomst met de bouw van nieuwe woningen ook het aantal verkeersbewegingen toeneemt.

Om aan de westzijde van Etten-Leur de doorstroming te verbeteren en de veiligheid te optimaliseren worden een aantal infrastructurele maatregelen genomen. Zo wordt er een nieuwe weg over het voormalige Fri-Jado terrein gelegd die de doorstroming van de Heistraat en de Kattestraat moeten verbeteren.

Om extra verkeersbewegingen veilig te laten verlopen worden er rotondes in de Hoevenseweg aangelegd. Er komen nieuwe rotondes ter hoogte van de Kattestraat en ter hoogte van de Oude Grind. Daarnaast wordt de rotonde Hoevenseweg – Concordialaan verbreed. Een ander knelpunt vormt de Statenlaan. Deze weg is op sommige plaatsen te smal en moet verbreed worden zodat ook hier een veilige situatie ontstaat.

De ontwikkeling van een groot woongebied vraagt ook om de aanleg van nieuwe infrastructuur. Een noordelijke randweg ontsluit die wijk én functioneert als scheiding tussen stedelijk en landelijk gebied. Daarnaast zal het de bestaande infrastructuur die door de bebouwde kom loopt ontlasten.

Een oostelijke randweg met een tunnel onder het spoor biedt een effectieve oplossing voor de verkeersproblemen in Etten-Leur noord en leidt tot verbetering van het woon- en leefklimaat langs verschillende wegen en in het centrum van Etten-Leur noord.

Recreatie

Het in stand houden en uitbreiden van de recreatiemogelijkheden is niet alleen van belang voor de vrijetijdsbesteding van de eigen inwoners en hun gezondheid. Het is ook belangrijk voor de bevordering van het toerisme en de recreatie in zijn algemeenheid. Kijken we naar extra voorzieningen, dan willen we ruimte bieden aan nieuwe kleinschalige voorzieningen die de netwerken versterken en functies die aanvullend zijn. Bijvoorbeeld een natuurspeelplaats in het stedelijk uitloopgebied.

Stap 2 Bepalen vastgoedwaarde bestaand en nieuw gebied

De investeringsopgave komt grotendeels voor rekening van het bestaande gebied en voor een klein deel draagt het nieuw gebied bij. De toerekening is bepaald op basis van de vastgoedwaarde van het onroerend goed8 in Etten-Leur. Het resultaat is dat het bestaande gebied 84% en het nieuw gebied 16% krijgt toegerekend van het totaal aan investeringsopgave.

Wij zien weer ruimte voor woningbouw: In de Omgevingsvisie zijn aan de noordwestzijde (Haansberg) en aan de oostzijde (Lage Vaartkant) aangemerkt als potentiële locaties. Dit zijn dan ook de grootste locaties die als nieuw gebied zijn aangemerkt. In beide nieuwe woongebieden gaan we uit van een groene groei. Een kwaliteit en kenmerk van Etten-Leur is namelijk een structuur van ruim opgezette wijken met een (centrale) groene ruimte die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Daarnaast streven we naar een klimaatadaptieve woonwijk waar het wonen samengaat met landschapsontwikkeling.

De nieuw te ontwikkelen wijk Haansberg biedt door zijn ligging, in de buurt van het centrum, buitengebied en treinstation, kansen voor een aantrekkelijke en lokaal en regionaal goed verbonden woonwijk. Maar ook een toevoeging van bijzondere architectuur of woonvormen voor een specifieke doelgroep, zoals wonen in combinatie met zorg of ecologie en ook woonwagenstandplaatsen, dragen bij aan de ontwikkeling van onze gemeente.

De investeringsopgave is bij stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaand gebied en het nieuw gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaand gebied. Ook komen de lasten van het deel van het nieuw gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van dit programma en de gemeentelijke grondexploitaties voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de procentuele toerekening op basis van de vastgoedwaarde per onderdeel weergegeven.

Stap 3 Berekenen van het gewogen programma en het aandeel in de investeringsopgave van het nieuw gebied voor wonen en niet-wonen

De functies in het nieuw gebied verdeelt Etten-Leur onder in twee hoofdcategorieën, wonen en niet-wonen. Om te bepalen welk aandeel van de investeringen moet worden toegerekend aan de betreffende categorie is een wegingsfactor van 0,4 voor niet-wonen ten opzichte van 1,0 voor de categorie wonen. De vastgoedwaarde van niet-wonen is lager dan van wonen. Door deze wegingsfactor vindt een evenwichtige verdeling van de investeringsopgave binnen het nieuw gebied plaats.

Het gewogen programma wordt bepaald door de ontwikkelopgave met de wegingsfactoren te vermenigvuldigen. Het gewogen programma van wonen en niet-wonen geeft daarmee ook het aandeel van wonen en niet-wonen in de investeringsopgave die toegerekend wordt aan het nieuw gebied.

Stap 4 Berekenen van het tarief per eenheid gewogen programma

In stap 2 is bepaald welk aandeel van de investeringsopgave aan het nieuw gebied is toegekend. Dit bedrag delen we door het gewogen programma van het nieuw gebied. Zo komen we tot het tarief voor de financiële bijdragen per eenheid gewogen programma.

Stap 5 Bepalen van de gewichtsfactor per prijscategorie woning en het aantal woningen op basis van de gewichtsfactor

De financiële bijdragen wordt naar rato van draagkracht toegerekend. De doelgroepenverordening hanteert prijssegmenten voor huur- en koopwoningen. Ieder prijssegment krijgt een gewichtsfactor. De middenhuur woning uit de doelgroepenverordening maakt onderdeel uit van de categorie betaalbaar laag.

De gewichtsfactor wordt vermenigvuldigd met het aantal woningen per prijscategorie. Vervolgens delen we het aandeel van wonen in de investeringsopgave dat wordt toegerekend aan het nieuw gebied door het aantal woningen gecorrigeerd met de gewichtsfactor. De uitkomst is het tarief voor de categorie wonen bij een gewichtsfactor van 1,0.

Stap 6 Berekenen van het tarief van de financiële bijdragen

In deze stap wordt het tarief voor wonen en niet-wonen bepaald.

Voor wonen wordt per prijscategorie het tarief voor wonen, vermenigvuldigd met de gewichtsfactor van de specifieke prijscategorie. Voor de categorie niet-wonen wordt het bedrag per gewogen programma vermenigvuldigd met de wegingsfactor niet-wonen. De bedragen zijn vervolgens afgerond.

Actualisatie

De financiële bijdragen bestaan uit een vast bedrag. Periodiek actualiseert het college de berekening en daarmee de hoogte van de financiële bijdragen. Vanwege het dynamische karakter is een periodieke actualisatie, indicatief iedere vier jaar of bij grote wijzigingen, van de investerings- en ontwikkelopgave het uitgangspunt. Als er grote wijzigingen zijn of ambities worden bijgesteld, dan is er aanleiding om eerder te actualiseren. Bij de actualisatie worden de hierboven genoemde stappen (opnieuw) uitgevoerd en doorlopen.

Bij stap 1 omvat dit het bijstellen van de investeringsbedragen en de status, het aanvullen met nieuwe investeringen en het verwijderen van investeringen die niet doorgaan. Bij stap 2 betekent dit het ontwikkelprogramma bijstellen, aanvulling met nieuwe ontwikkelingen en verwijderen van ontwikkelingen die niet doorgaan. Afhankelijk van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt kan een aanpassing aan de wegingsfactor van stap 4 worden doorgevoerd.

Bepalen financiële bijdragen per aangewezen activiteit

Bij het berekenen van de bijdrage voor een specifiek initiatief geldt dat het gaat om de extra toevoeging van het programma. Het gaat om nieuwbouw vermindert met sloop of bij transformatie de gebruikswijziging. Ook is het mogelijk om voor activiteiten9 anders dan benoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit een bijdrage te vragen. Dit zijn bijvoorbeeld het omzetten van bestaande recreatiewoningen naar permanente woningen of het realiseren van zonnevelden. Afhankelijk van dit specifieke programma bepaalt de gemeente op gelijke wijze als in stap 3 een wegingsfactor om zodoende een bijdrage te berekenen. Bijlage IV geeft drie fictieve berekeningen van de financiële bijdragen. Bij het sluiten van de anterieure overeenkomst wordt de bijdrage berekend op basis van de mogelijkheden in de beoogde planologische maatregel.

Bestemmingsreserve financiële bijdragen

De financiële bijdragen van initiatiefnemers en van de (positieve) gemeentelijke grondexploitaties worden gestort in de bestemmingsreserve Financiële bijdragen Omgevingsvisie.

Deze bestemmingsreserve kan enkel ingezet worden voor investeringen voor de verbetering van de fysieke leefomgeving van Etten-Leur, zoals omschreven in dit programma kostenverhaal en financiële bijdragen en zoals bedoeld onder artikel 13.23 Omgevingswet en artikel 8.21 en 8.22 Omgevingsbesluit.

De bijdrage van initiatiefnemers wordt gestort in de bestemmingsreserve bij ontvangst van de betaling. De positieve gemeentelijke grondexploitaties dragen bij als er in een jaar grond wordt uitgegeven en de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden, conform de percentage of completion-methode. De bepaling van de stand van de bestemmingsreserve en de verantwoording van de bestedingen vindt jaarlijks plaats en is een onderdeel van de jaarrekening.

De bestemmingsreserve wordt ingezet tot maximaal het saldo € 0. Daarmee worden alle verkregen bijdragen ingezet als dekking voor investeringen uit dit programma.

Figuur 5 Financiering investeringsopgave

3.7 Kwaliteitsverbetering landschap

In de Omgevingsvisie ligt vast dat Etten-Leur open staat voor nieuwe initiatieven in het buitengebied. De gemeente stelt hierbij wel eisen aan het behoud en het versterken van de omgevingskwaliteit. Ruimtelijke initiatieven in het buitengebied dienen bij te dragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap. De Kwaliteitsverbetering landschap is hiervoor de basis. Dit geldt als een initiatief een planologische maatregel vergt. De gemeente volgt hiermee het provinciale beleid, zoals verankerd in de interim omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant en de Regeling kwaliteitsverbetering van het landschap.

De kwaliteitsverbetering kan zowel in natura als in de vorm van een bijdrage worden gerealiseerd. Het heeft de voorkeur dat de initiatiefnemer de kwaliteitsverbetering op de locatie of in de nabijheid hiervan zelf realiseert. Van een ruimtelijke verbetering in natura is bijvoorbeeld sprake als er in ruil voor een nieuwe woonbestemming (agrarische) bedrijfsgebouwen worden gesloopt, als er natuur- en landschapselementen worden toegevoegd, waaronder landschappelijke inpassing van de ontwikkeling, of als er toeristisch-recreatieve voorzieningen worden aangelegd op of nabij een te ontwikkelen locatie. De ruimtelijke verbetering kan echter niet altijd of niet altijd volledig op of nabij de te ontwikkelen locatie worden gerealiseerd. Als hiervan sprake is, dan moet een (aanvullende) financiële bijdrage worden gestort in de reserve Kwaliteitsverbetering landschap. Uit deze reserve wordt de vereiste kwaliteitsverbetering vervolgens door of namens de gemeente op een andere plek in het buitengebied gerealiseerd.

3.8 Evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad

De gemeente heeft een woonopgave, zowel kwantitatief (meer woningen) als kwalitatief (de juiste woningen). De Omgevingswet biedt mogelijkheden om beleidsmatige ambities op dit vlak te verevenen tussen initiatieven. Te denken valt aan het sturen naar prijsklasse om zo een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad voor sociale huur- of koopwoningen te creëren. Op dit moment maakt Etten-Leur geen gebruik van deze bevoegdheid. We zouden in de toekomst kunnen onderzoeken of een verevening tussen initiatieven haar kan helpen bij het waarmaken van haar woonambities.

Dit hoofdstuk schetst de bevoegdheden van de raad en het college van burgemeester en wethouders voor het programma kostenverhaal en financiële bijdragen.

wijze van uitvoering