Beleidsregel selectieproces bij uitgifte, verkoop, verhuur en ingebruikgeving gemeente Utrecht

Onderwerp

Toelichting

Uniek project

Een zeer uniek, gecompliceerd of innovatief (pilot)project met meerwaarde voor de stad dat geen enkele andere partij kan realiseren.

Uitgifte/verhuur ten behoeve van sociale huur aan een woningcorporatie, mits daarover prestatieafspraken zijn gemaakt

De samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Utrecht en de Stichting Utrechtse woningcorporaties (STUW) worden vastgelegd in zogenaamde prestatieafspraken. Gemeente Utrecht wil bijdragen aan deze prestatieafspraken door middel van onderstaande beleidslijnen:

Bij gemeentelijke Uitgiftes of verhuur met een programma van 100% sociale huurwoningen geven burgemeester en wethouders de grond één-op-één aan een STUW-corporatie uit.

Bij gemeentelijke Uitgiftes of verhuur waarbij minimaal 75% van het te realiseren bouwblok (in m² BVO) sociale huur betreft geven burgemeester en wethouders de grond één-op-één aan een STUW-corporatie uit. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden:

De STUW-corporatie neemt de verantwoordelijkheid voor de realisatie van de gehele bouwopgave die behoort tot de betreffende Uitgifte. Indien nodig zoekt zij hier een partner bij.

Door middel van een taxatie wordt vooraf de marktconforme grondprijs van het commerciële deel van de ontwikkeling bepaald.

Bij gemeentelijke Uitgiftes of verhuur waarbij minimaal 50% van het te realiseren bouwblok (in m² BVO) sociale huur én minimaal 25% van het te realiseren bouwblok middenhuur betreft, besluiten burgemeester en wethouders situationeel of grond één-op-één aan een STUW-corporatie wordt uitgegeven of verhuurd.

Bouwclaims, verplaatste zelfrealisatie, grondruil en het schadebeperkend aanbod bij of ter voorkoming van onteigening

Indien een partij vanwege een belemmerende grondpositie een (integrale) gebiedsontwikkeling blokkeert, dan kunnen burgemeester en wethouders besluiten, eventueel vooruitlopend op een onteigening of aanwijzing op grond van de wet voorkeursrecht gemeenten, met deze partij in onderhandeling te treden over de verkrijgingen van de percelen en in dat kader een bouwclaim- of grondruilovereenkomst sluiten met deze partij of een schadebeperkend aanbod doen. Indien in verband hiermee burgemeester en wethouders het voornemen hebben tot Uitgifte van de onroerende zaak, dan is in beginsel het uitgangspunt dat de betreffende partij de enige serieuze gegadigde is voor de betreffende onroerende zaak. Het voorgaande kan ook zien op een huurrelatie.

Verlenging van een erfpachtrecht of heruitgifte van een erfpachtrecht aan de bestaandeerfpachter

Indien burgemeester en wethouders besluiten tot verlenging, wijziging van de erfpachttermijn of heruitgifte van het erfpachtrecht, dan hanteren burgemeester en wethouders als uitgangspunt dat de bestaande erfpachter de enige serieuze gegadigde is.

Uitgifte verdeelstation

Wanneer burgemeester en wethouders een vergunning op grond van de Verordening ondergrond: kabels, leidingen en boomwortels gemeente Utrecht hebben verleend voor de plaatsing van ondergrondse en/of bovengrondse ondersteuningswerken (waaronder o.a. begrepen transformatorstations/huisjes, stadsverwarming en glasvezelstations).

Snippergroen

Indien burgemeester en wethouders besluiten tot Uitgifte of verhuur dan wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de bewoner van het aangrenzende perceel in beginsel de enige serieuze gegadigde is voor het perceel snippergroen, tenzij er meerdere bewoners met een aangrenzend perceel zijn. In die situatie zullen burgemeester en wethouders inventariseren welke aangrenzend bewoners geïnteresseerd zijn in de verkrijging van het perceel snippergroen. Indien er meerdere gegadigden zijn, dan houden burgemeester en wethouders een selectieprocedure onder de bewoners met een aangrenzend perceel.

Omzetting erfpachtrecht

Een erfpachter, die op basis van het vigerende beleid, in aanmerking kan komen voor omzetting van het erfpachtrecht naar vol eigendom, beschouwen burgemeester en wethouders in beginsel als enige serieuze gegadigde voor verkrijging van het bloot eigendom.

Uitgifte (rest)percelen aan partij vanwege bestaande grondpositie

Indien een partij een ontwikkeling wil realiseren en het grootste gedeelte van de grond in eigendom/erfpacht heeft en (rest)percelen van de gemeente Utrecht (die niet zelfstandig ontwikkeld kunnen worden) nodig heeft om de ontwikkeling te realiseren, dan zullen burgemeester en wethouders onderzoeken of de ontwikkeling beleidsmatig wenselijk is. Indien dat het geval is, dan beschouwen burgemeester en wethouders de betreffende partij in beginsel als enige serieuze gegadigde voor het restperceel van de gemeente Utrecht. Indien de gemeentelijke percelen niet als restpercelen kunnen worden beschouwd, maar vanwege logistieke, planologische of beleidsmatige omstandigheden beter gezamenlijk met percelen van een marktpartij kunnen worden ontwikkeld, dan beschouwen burgemeester en wethouders de betreffende partij in beginsel ook als enige serieuze gegadigde.

Uitgifte, verhuur, verpachting of ingebruikgeving ter uitvoering wettelijke taak

Indien een Uitgifte, verhuur, verpachting of ingebruikgeving plaatsvindt ter uitvoering van een wettelijke taak, dan wel op last van een hogere overheid aan een daartoe aangewezen afnemer (bijvoorbeeld het COA), dan is in beginsel sprake van maar één serieuze gegadigde.

Onderwijshuisvesting

Op grond van de Onderwijswetgeving heeft de gemeente Utrecht de wettelijke plicht om voor huisvesting van scholen te zorgen. Deze wettelijke plicht voeren burgemeester en wethouders uit in samenspraak met de schoolbesturen van de scholen die in de gemeente Utrecht gesticht zijn. Omdat er sprake is van een wettelijke plicht die onderling met de schoolbesturen is afgestemd zijn burgemeester en wethouders van oordeel, dat er in een dergelijk geval maar één serieuze gegadigde is voor het schoolgebouw.

Kindcentra/kinderopvanglocaties

Indien een school op basis van de Nadere regel schoolgebouwen volgens gemeentelijk beleid voor kinderen het eigendom verkrijgt van de kinderopvanglocatie van de gemeente Utrecht, dient het schoolbestuur de kindpartner op basis van een Openbare selectieprocedure te selecteren, tenzij er maar één serieuze gegadigde is in welk geval een Eén-op-één publicatie plaats zal vinden. Indien de gemeente Utrecht op basis van de Nadere regel schoolgebouwen volgens gemeentelijk beleid voor kinderen verhuurder wordt of het vastgoed verkoopt, zullen burgemeester en wethouders de kindpartner op basis van een Openbare selectieprocedure selecteren, tenzij er maar één serieuze gegadigde is in welk geval een Eén-op-één publicatie plaats zal vinden. Burgemeester en wethouders zullen dit in samenspraak met het schoolbestuur organiseren, omdat de samenwerking tussen de school en de kindpartner essentieel is.

Ten aanzien van een aantal locaties die nog niet feitelijk gerealiseerd zijn, maar waarbij de kindpartner al geselecteerd is, zijn burgemeester en wethouders van oordeel dat er maar één serieuze gegadigde is.

HARVO-BOS

Het vestigen van de HARVO-BOS is de juridische vastlegging van hetgeen feitelijk tussen partijen reeds gold. Andere partijen komen daarvoor dan ook niet in aanmerking. Gelet hierop zijn Burgemeester en wethouders van oordeel dat de sportvereniging de enige serieuze gegadigde voor de HARVO-BOS. Soms wenst een sportvereniging in aanvulling op de HARVO-BOS bepaalde stukjes grond aanvullend te huren of door middel van een huurafhankelijk opstalrecht te verkrijgen omdat deze direct verband houden met de exploitatie van het gehuurde dat onder de HARVO-BOS valt. Ook voor die stukjes grond is volgens burgemeester en wethouders de sportvereniging in beginsel de enige serieuze gegadigde.

Verlenging huur en ingebruikgevingsovereenkomsten

Indien in de huur- of ingebruikgevingsovereenkomsten automatische verlengingsopties zijn overeengekomen, zullen burgemeester en wethouders geen stappen ondernemen in het kader van het Didam arrest. Indien er sprake is van een afwijkende nieuwe huur- of verlengingstermijn, dan zijn burgemeester en wethouders in beginsel van oordeel dat de zittende huurder of gebruiker de enige serieuze gegadigde is.

Indien de huur- of ingebruikgevingsovereenkomst voor bepaalde duur en zonder verlengingsopties in de markt is gezet, dan zal de overeenkomst na afloop van de bepaalde duur eindigen en zullen burgemeester en wethouders het gehuurde of de in gebruik gegeven onroerende zaak via een Openbare selectie weer aanbieden, tenzij er een dusdanige onderbouwing is dat de zittende huurder of gebruiker de enige serieuze gegadigde is voor een nieuwe huurperiode.

Indeplaatsstelling/contractsovername

Indien sprake is van een wettelijke indeplaatsstelling op basis van artikel 7:290 BW, zijn burgemeester en wethouders van oordeel dat er maar één serieuze gegadigde is. Ten aanzien van andere soorten contractsovernames zijn burgemeester en wethouders terughoudend en wordt bekeken hoe geborgd kan worden dat er een Openbare selectie plaatsvindt, bijvoorbeeld in samenspraak met de huidige huurder, tenzij de gemeente van oordeel is dat er in het desbetreffende geval sprake is van één serieuze gegadigde.. Ten aanzien van een aandelenoverdracht bij een hurende entiteit of fusie/overname heeft de gemeente Utrecht als verhuurder geen invloed en wijzigt er niets aan de huurovereenkomst. In dat geval zal er dan ook geen actie worden ondernomen in het kader van het Didam arrest.

Voorkeursrechten van koop of verhuur

Indien in reeds gesloten overeenkomsten een voorkeursrecht of een eerste recht van koop of huur is opgenomen, zullen burgemeester en wethouders beoordelen hoe zij zowel deze rechten kan respecteren, maar ook zoveel mogelijk aan het bepaalde in het Didam arrest kan voldoen. Indien dit recht is opgenomen kan dit aanleiding zijn om te oordelen, dat de contractspartij de enige serieuze gegadigde is.

In nieuwe overeenkomsten zullen burgemeester en wethouders geen voorkeursrechten of eerste rechten van koop of verhuur meer opnemen.

Antennes voor mobiele communicatie

Mobiele operators, die op grond van de Telecommunicatiewet zijn aangewezen voor de exploitatie van mobiele communicatienetwerken, stellen per gemeente voor het plaatsen van vergunningsvrije antenne installaties een gezamenlijk plaatsingsplan op als bedoeld in het Antenneconvenant 2021-2025. Bij de vestiging van een zakelijk recht voor een locatie conform dat plaatsingsplan wordt de onderling aangewezen mobiele operator als enige serieuze gegadigde aangemerkt.  

Andere indicatoren

Naast de hierboven genoemde situaties kunnen er ook andere indicatoren of uitzonderingen zijn, die aanleiding kunnen zijn om ten aanzien van een onroerende zaak over te gaan tot een Eén-op-één-uitgifte. Indien dit het geval is zullen burgemeester en wethouders dit onderbouwen in een Eén-op-één-publicatie.

Onderwerp

Toelichting

Wijzigingen bestaande huurovereenkomsten

Bij wijzigingen van huur-, pacht- en ingebruikgevingsovereenkomsten die niet te maken hebben met de huur-, pacht- of bruikleentermijn zullen burgemeester en wethouders in beginsel geen stappen ondernemen in het kader van het Didam arrest. Dit geldt ook indien de huurprijs gewijzigd wordt. Wel zal per dossier afgewogen worden of de wijzigingen een dusdanige impact hebben, dat gesteld kan worden dat een andere gegadigde hierdoor ook interesse in het object zou hebben en of de wijziging dusdanig is dat het gehuurde opnieuw aan de markt aangeboden moet worden of de wijziging gepubliceerd moet worden.

Wijzigingen zakelijke rechten

Bij wijzigingen van zakelijke rechten (zoals erfpachtrechten, opstalrechten en erfdienstbaarheden) zullen burgemeester en wethouders in beginsel geen actie ondernemen in het kader van het Didam arrest, tenzij de duur van het recht wordt verlengd. Wel wordt per dossier afgewogen of de wijzigingen een dusdanige impact hebben dat gesteld kan worden dat een andere gegadigde hierdoor ook interesse in het object zou hebben en of de wijziging dusdanig is dat het zakelijk recht opnieuw aan de markt aangeboden moet worden of de wijziging gepubliceerd moet worden. Bij conversie van erfpachtrechten zal in beginsel geen actie worden ondernemen in het kader van Didam

Overige gebruiks- en zakelijke rechten

Voor andere dan in deze beleidsregel omschreven gebruiksrechten en zakelijke rechten (zoals bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid) zal geen actie ondernomen worden in het kader van het Didam arrest, tenzij er sprake er sprake is van een exclusief gebruiksrecht. Dan zal er een afweging plaatsvinden aan de hand van de omstandigheden van het geval.

Onderhuur

Burgemeester en wethouders zullen in beginsel haar huurders dan wel gebruikers bij een eventuele onderhuursituatie niet opleggen, dat de onderhuurder of gebruiker geselecteerd moet zijn in overeenstemming met het Didam arrest tenzij hier aanleiding toe is.

Toestemming overdracht

Burgemeester en wethouders zullen in beginsel bij een verzoek tot overdracht van een eigenaar of zakelijk gerechtigde (voor zover hiervoor toestemming van de gemeente Utrecht is vereist) niet opleggen, dat de opvolgend eigenaar of zakelijk gerechtigde geselecteerd moet zijn in overeenstemming met het Didam arrest tenzij hier aanleiding toe is. Burgemeester en wethouders zijn in beginsel ook niet verplicht tot publicatie hiervan.

Noodsituatie

Burgemeester en wethouders hebben de mogelijkheid geen actie te ondernemen in het kader van het Didam arrest ingeval de termijnen van de Openbare selectieprocedure of een Eén-op- één publicatie wegens dwingende spoed niet in acht kunnen worden genomen als gevolg van gebeurtenissen die door de burgemeester en wethouders niet konden worden voorzien en niet aan burgemeester en wethouders zijn te wijten.