Grondprijzennota 2024

1.1 Aanleiding

De Grondprijzennota is een nadere uitwerking van de Nota Grondbeleid en wordt jaarlijks vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Belangrijk uitgangspunt van het grondprijsbeleid is dat (bouw)grond voor marktconforme grondprijzen worden uitgegeven. Dit is in lijn met de vigerende wet- en regelgeving aangaande Staatssteun. Transparantie en eenduidigheid zijn hierbij essentieel, zodat in een vroegtijdig stadium heldere (financiële) afspraken gemaakt kunnen worden met toekomstige afnemers van grond. De Grondprijzennota wordt ook gebruikt voor de onderbouwing en actualisatie van de gehanteerde grondprijzen in grondexploitaties en/of exploitatieplannen.

1.2 Methode voor grondprijsbepaling

Grond ontleent zijn waarde aan de bestemming en de opbrengst die deze bestemming op een bepaalde locatie genereert. Dit houdt in dat de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming (functie). Afhankelijk van de locatie en de functie fluctueert de grondwaarde. Bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van marktconforme grondprijzen die worden bepaald aan de hand van residuele grondwaardeberekeningen.

De residuele grondwaardemethodiek gaat uit van de (potentiële) opbrengstwaarde van het te realiseren onroerend goed. De grondwaarde wordt bepaald door wat op de grond gerealiseerd is, of mogelijkerwijs kan of gaat worden. De residuele grondwaarde is het verschil tussen de opbrengstwaarde van het vastgoed (V.O.N.-prijs of de beleggingswaarde verminderd met BTW) en de bouw- en bijkomende kosten (inclusief rente, ontwikkelwinst, algemene en bijkomende kosten). Deze residuele grondwaarde geldt voor bouwrijpe grond.

1.3 Uitgangspunten

• •

  Het prijspeil voor de genoemde bedragen is 1 januari 2024.

• •

  De prijzen zijn geldig tot het moment van vaststelling van de Grondprijzennota 2025.

• •

  De gehanteerde kavel-/grondprijzen gelden voor bouwrijpe gronden, exclusief BTW en exclusief kosten koper, tenzij anders vermeld.

• •

  De V.O.N.(Vrij op naam)-prijzen zoals genoemd in deze nota zijn inclusief BTW.

• •

  De V.O.N.-prijzen gaan uit van woningen die bij ingebruikname direct bewoonbaar zijn, inclusief standaard keuken, sanitair en installaties.

• •

  Bij verkoop vindt de betaling van de grondprijs (uiterlijk) plaats bij het passeren van de akte van levering.

• •

  Het moment van het aangaan van een grondreserveringsovereenkomst is bepalend voor de te hanteren grondprijzen in de koopovereenkomst. De daarin vastgelegde grondprijs wordt voor maximaal 2 boekjaren gestand gedaan waaronder het lopende boekjaar.

• •

  In de koopovereenkomst wordt een zelfbewoningsplicht met ketting- en derdenbeding opgenomen van 5 jaar bij grondverkopen voor nieuwbouwprojecten voor koopwoningen met een V.O.N.-prijs tot de NHG-grens (prijspeil 2024: € 435.000 en met energiebesparende voorzieningen € 461.100).

• •

  Bij de gemeentelijke uitgifte van onroerend goed past de gemeente de voorschriften vanuit het Didam-arrest toe. Per locatie kunnen de uitgiftecriteria verschillen.

  Op de gemeentelijke website wordt het aanbod van onroerend goed met bijbehorende selectiecriteria gepubliceerd.

1.4 Uitzonderingen

De in deze Grondprijzennota opgenomen grondprijzen gelden voor het jaar 2024. Echter, in uitzonderingsgevallen behoudt de gemeente zich het recht om tussentijds grondprijzen bij te stellen. Dit gebeurt alleen wanneer maatwerk nodig is om marktconformiteit van de uitgifte van gronden te waarborgen. De uitzonderingen moeten wel passen binnen de geformuleerde uitgangspunten in deze nota. Indien van een uitzondering gebruik wordt gemaakt dan zal het college de gemeenteraad hierover consulteren.

1.5 Aansprakelijkheid

De gemeente Meppel aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Grondprijzennota 2024 kunt u contact opnemen met de afdeling Economie en Regio van de gemeente Meppel.

2.1 Woningbouw

Gemeente Meppel maakt geen onderscheid in de grondprijzen voor projectmatige en particuliere woningbouw. De grondprijzen worden bepaald door middel van residuele grondwaardeberekeningen die jaarlijks worden geactualiseerd.

De voordelen van deze methode zijn dat:

• •

  door het hanteren van bandbreedtes voor de V.O.N.-prijzen, leidt een afwijking van de V.O.N.-prijs niet direct tot een correctie van de grondprijs;

• •

  er beter wordt aangesloten bij de specifieke marktomstandigheden per locatie;

• •

  de ontwikkelende partij weet duidelijker waar hij aan toe is;

• •

  er nagenoeg geen nacalculaties nodig zijn.

2.2 Bedrijventerreinen

De grondprijzen per vierkante meter voor de verschillende bedrijventerreinen in de gemeente Meppel zijn bepaald op basis van een comparatieve benadering met een residuele toets. Gegeven de diversiteit in gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen wordt een bandbreedte gehanteerd. Afhankelijk van de locatie specifieke kenmerken en de bestemming wordt de grondprijs bepaald.

Tabel 6: Uitgifteprijzen bedrijventerrein

2.3 Maatschappelijke voorzieningen (in woonwijken)

Voor maatschappelijke voorzieningen (zonder winstoogmerk) geldt een vaste vierkante meterprijs, uitgaande van BVO. Onder maatschappelijke voorzieningen (zonder winstoogmerk) worden onder meer verstaan sociaal maatschappelijke voorzieningen zoals overheidsinstellingen, onderwijs, grootschalige medische centra en verzorging- en verpleegtehuizen.

Voor maatschappelijke voorzieningen (met winstoogmerk) geldt tevens een vaste vierkante meterprijs, uitgaande van BVO. Onder commercieel maatschappelijke voorzieningen wordt o.a. verstaan commerciële opleidingsinstituten, sportscholen, particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven.

Als de Floor Space Index (FSI) lager is dan 1 wordt in plaats van het aantal BVO het aantal m² grondoppervlakte gehanteerd. De FSI is de verhouding tussen het aantal vierkante meters BVO en het aantal vierkante meters van de kavel. De uitgifteprijzen van maatschappelijke voorzieningen in 2024 zijn als marktconform beoordeeld.

Tabel 7: Uitgifteprijzen maatschappelijke voorzieningen

2.4 Sportvelden

Grond voor sportvelden wordt tegen de kostprijs in eigendom uitgegeven. Bij het bepalen van de kostprijs dient rekening te worden gehouden met alle te maken kosten van de werkzaamheden van voorbereiding tot en met de daadwerkelijke aanleg van de sportvelden.

2.5 Snippergroen

Voor kleinschalige gronduitgiftes en groenstroken/snippergroen zonder een bouwtitel is een vaste m²-prijs bepaald van € 70,- per m². Als vooraf duidelijk is dat door de verkoop van een groenstrook een extra bebouwingsmogelijkheid op de bebouwde kavel ontstaat waarvoor een omgevingsvergunning benodigd is, wordt bij uitgifte van gronden, de grondprijs residueel of op basis van taxatie bepaald, echter met een minimale uitgifteprijs van € 250,- per m². Voor groenstroken/snippergroen zonder bouwtitel geldt een lagere grondprijs. De groenstroken/snippergroen worden verkocht als V.O.N.-prijs.

Tabel 8: Uitgifteprijzen kleinschalige gronduitgiftes, groenstroken/snippergroen

2.6 Nutsvoorzieningen

Bij de verkoop van grond ten behoeve van nutsbedrijven is meestal sprake van een beperkt aantal m² grond. Voor nutsvoorzieningen gelden onderstaande grondprijzen per m² exclusief BTW. Om de kosten van transactie te dekken is per transactie een minimum prijs bepaald van € 1.000,- per transactie k.k.

• •

  Nutsvoorzieningen binnen woongebied: € 175,- per m²

• •

  Nutsvoorzieningen op bedrijventerrein*: € 110,- tot € 160,- per m²

• •

  Nutsvoorzieningen overige locatie: € 150,- per m²

* grondprijs van het betreffende bedrijventerrein

2.7 Pachtovereenkomsten agrarische gronden

Binnen gemeente Meppel worden van oudsher twee soorten pachtcontracten gehanteerd, namelijk voor reguliere en geliberaliseerde pacht.

Tabel 9: Pachtprijzen agrarische grond

Reguliere pacht (artikel 7:317-326 BW)

Dit betreft pachtcontracten die voor langer dan zes jaar zijn aangegaan, waar de pachtprijsbeheersing van toepassing is.

In de door het Ministerie van Economische Zaken uitgegeven: “Uitvoeringsregeling pacht” is vastgelegd wat de hoogst toelaatbare pachtprijs per regio is. De pachtprijs voor de regio “noordelijk weidegebied”, waarbinnen ook de gemeente Meppel valt, is bepaald op € 621,- per hectare.

Geliberaliseerde pacht (artikel 7:397 BW)

In de Nota Grondbeleid wordt voor de bepaling van de hoogte van de pachtprijs verwezen naar de notitie ‘Uitgiftevoorwaarden geliberaliseerde pacht voor los land’. Hierin staat als uitgiftevoorwaarde vermeld:

“Uitgifte (verpachting) van de door de gemeente, ten behoeve van de productie van bouwgrond aangekochte landbouwgronden, vindt plaats door middel van een inschrijvingsprocedure. De verpachting zal uiteindelijk aan de hoogstbiedende worden gegund waarbij een ‘vanaf-pachtprijs’ zal gelden.”

Geliberaliseerde pacht is alleen mogelijk voor los land. Een verpachter mag een bepaald stuk grond een onbeperkt aantal keren verpachten. De pachtduur van een volgende overeenkomst hoeft niet aan te sluiten bij de vorige. De verpachter is vrij in de keuze van de pachter. De Grondkamer moet de overeenkomst goedkeuren, maar voor contracten met een looptijd korter dan 6 jaar toetst de Grondkamer de pachtprijs niet.

2.8 Jachtrecht

Voor het jaar 2023 is de marktconforme huurprijs voor het jachtrecht bepaald op € 8,57 per hectare, per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI-index. Van oktober 2022 tot oktober 2023 is deze index echter 0%. Daarom is de prijs hetzelfde gebleven.

Tabel 10: Huurprijzen jachtovereenkomst

2.9 Visrecht

De huurprijs voor het visrecht heeft betrekking op het water en op het looprecht langs alle wateren die in eigendom zijn van de Gemeente Meppel. De huurprijs voor het visrecht bedraagt € 194,31 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de CPI-index. Van oktober 2022 tot oktober 2023 is deze index echter 0%. Daarom is de prijs hetzelfde gebleven.

Tabel 11: Huurprijzen visrecht

2.10 Recht van opstal

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een andere persoon gebouwen, werken of beplantingen (de zogenaamde opstallen) in eigendom te hebben of te verkrijgen.

Door het vestigen van een recht van opstal ontstaat als het ware een (juridische) scheiding tussen de ondergrond en datgene dat daarop is gebouwd of geplaatst.

Degene die het recht van opstal heeft, heet opstalhouder. De eigenaar van de grond waarop een opstalrecht is gevestigd, wordt blote eigenaar of opstalgever genoemd.

2.11 Parkeren

Binnen de gemeente Meppel komen uitgiften voor waar het niet mogelijk is om het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen op de eigen kavel te realiseren. In dit geval kan er, in overleg met de gemeente, voor worden gekozen om de parkeerplaatsen in het openbare gebied aan te leggen. De afkoopsom voor een normatieve parkeerplaats van circa 20 m² bedraagt € 6.000,- excl. BTW.

2.12 Gefaseerde grondafname

Wanneer er sprake is van gefaseerde afname van de gronden, namelijk niet alle gronden in één jaar, kan ervoor worden gekozen om de grondprijzen te corrigeren voor tijdseffecten en deze grondprijzen te indexeren. Voor 2024 wordt voor kortlopende projecten een indexering van 4,0% per jaar gehanteerd. Dit is gebaseerd op een basis (risicovrij) rendement en een opslag voor risico en beheerkosten, zoals weergeven in navolgende tabel.

Tabel 14: Indexering bij gefaseerde afname

2.13 Erfpacht

Een alternatief voor verkoop van bouwgrond is uitgifte in erfpacht. Uitgifte in erfpacht behoort echter in uitzonderlijke gevallen tot de mogelijkheden. In de huidige Nota Grondbeleid is voor uitgifte in erfpacht de volgende beleidsregel opgenomen:

Voor het gebruik is de erfpachter een vergoeding verschuldigd, de erfpachtcanon. Voor de berekening van het erfpachtcanon wordt als uitgangspunt de reële marktwaarde van de grond (de waarde in het economisch verkeer) gehanteerd. Het erfpachtcanonpercentage bedraagt 5%. Het percentage is als volgt opgebouwd.

Tabel 15: Canonpercentage

2.14 Incidentele gronduitgiften

De grondprijs voor incidentele gronduitgiften voor de niet in deze Grondprijzennota genoemde doeleinden, zoals incidentele voorzieningen, detailhandel, winkels, horeca e.d., wordt altijd onafhankelijk vastgesteld door middel van een taxatie door een makelaar dan wel door het toepassen van een andere benadering (residueel, BAR/NAR/DCF etc.)