Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen Veldhoven

• 1.

  1. Inleiding

Veldhoven is voor veel mensen een aantrekkelijke gemeente om te wonen. De gemeente ligt in het hart van Brainport en is een belangrijke factor in de regionale, nationale en internationale ontwikkeling. De aanwezigheid van grote, innovatieve bedrijven levert veel werkgelegenheid op. Veldhoven groeit daardoor sterk.

De vraag naar extra woningen in de gemeente is groot. De komende 10 jaar wil de gemeente 5.000 woningen toevoegen. Dit is gebaseerd op regionale afspraken (de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant) en prognoses. Hierdoor wordt Veldhoven steeds meer een stad met ook meer stedelijke woonvormen en buitenruimte. Tegelijkertijd hechten we aan het behoud van kenmerkende dorpse kwaliteiten, zoals de sfeer van wijken en buurten waarin mensen elkaar kennen. Dit maakt Veldhoven uniek.

Verdichting van de stad gaat daarbij hand in hand met het voorzien in maatregelen om de stad leefbaar en bereikbaar te houden. De gemeente wil een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte realiseren, waardoor gezorgd wordt voor een fijn en aantrekkelijk woonmilieu. Aandacht gaat hierbij ook uit naar duurzaamheid, vergroening, hoogwaardige (openbaar vervoers-)verbindingen, aantrekkelijke woon- en werkmilieus en een gezonde stad.

Bij het maken van deze schaalsprong wordt ook geïnventariseerd welke voorzieningen voor Veldhoven noodzakelijk zijn. Dit zijn voorzieningen waarvan niet slechts één gebied of gebiedsontwikkeling profijt heeft. Denk aan de maatregelen voor de bereikbaarheid van een woonwijk of bedrijventerrein, fietsvoorzieningen, investeringen in duurzaamheid, groen/hittemaatregelen en collectieve voorzieningen voor de energietransitie. Om deze voorzieningen te kunnen financieren bestaat er (naast subsidies en gemeentelijke middelen) de wettelijke mogelijkheid om initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed bij te laten dragen. Het is ook redelijk dat niet alleen de gemeente de volledige kosten voor haar rekening neemt ten aanzien van deze voorzieningen en investeringsprojecten. Iedere (nieuwe) inwoner van Veldhoven en iedere gebiedsontwikkeling in Veldhoven heeft profijt bij deze voorzieningen en er bestaat ook een functionele en ruimtelijke relatie tussen de investering en de gebiedsontwikkeling. De gemeente laat initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed daarom financieel bijdragen aan deze investeringen.

Waarvoor dient dit programma?

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Daarmee ontstaat een integrale nieuwe wet voor alles wat te maken heeft met de fysieke leefomgeving. Ook de instrumenten van het grondbeleid zijn opgenomen in de Omgevingswet.

Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen is een aanvulling op de Kadernota Grondbeleid 2023 en een nadere uitwerking van de omgevingsvisie.

Wettelijk kader

De wet kent een aantal kerninstrumenten voor het benutten en beschermen van de leefomgeving: de omgevingsvisie, het (Omgevings)programma, decentrale regelgeving, algemene rijksregels voor activiteiten, de omgevingsvergunning en het projectbesluit.

Op grond van artikel 3.5 van de Omgevingswet kan een programma maatregelen bevatten om bepaalde doelstellingen in de fysieke leefomgeving te bereiken. Een Omgevingsprogramma geeft aan hoe de gemeente de in de omgevingsvisie neergelegde ambities wil realiseren.

Er zijn meerdere typen programma’s. Het programma dat voor u ligt betreft het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen. Het is als onderdeel van de Omgevingsvisie uitgewerkt en schept de randvoorwaarden en kaders om tijdig én passend in te spelen op actuele ontwikkelingen van een initiatief en de financiële bijdragen voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving (hierna: financiële bijdragen).

Het vaststellen van een Omgevingsprogramma is wettelijk niet verplicht. Een programma is wel wettelijk verplicht[1] als de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om de financiële bijdragen aan initiatiefnemers te vragen en te verhalen. Omdat Veldhoven ook financiële bijdragen vraagt is een programma hier ook noodzakelijk. Het Omgevingsprogramma Kostenverhaal en financiële bijdragen geeft een duidelijk kader hoe kostenverhaal in de gemeente werkt, welke financiële bijdragen verschuldigd zijn, hoe deze financiële bijdragen voor een bepaalde gebiedsontwikkeling worden bepaald en hoe de financiële bijdragen besteed worden. Na het vaststellen van dit programma verhaalt de gemeente de kosten en financiële bijdragen volgens een uniforme en transparante wijze voor iedere nieuwe gebiedsontwikkeling in de gemeente.

Het vaststellen van het Omgevingsprogramma Kostenverhaal is een bevoegdheid van het college.

2. Kostenverhaal en financiële bijdragen

Doel Nota kostenverhaal en financiële bijdragen

De gemeente Veldhoven voert situationeel en integraal grondbeleid. Dit is aangegeven in de Kadernota Grondbeleid 2023, die op 6 juni 2023 door de raad is vastgesteld. De keuze voor welke vorm van grondbeleid (actief of faciliterend) wordt toegepast op de betreffende locatie hangt af van de maatschappelijke- en beleidsdoelen van de locatie, belangstelling van de marktpartijen voor de locatie, financiële ruimte en risico’s en of de gemeente zelf al grondposities heeft. De afweging die de gemeente hierbij maakt en welke instrumenten zij daarbij inzet, is nader uitgewerkt en vastgelegd in de nota grondbeleid.

Bij actief grondbeleid voert de gemeente de meeste werkzaamheden in eigen beheer uit. De gemeente maakt een plan, verwerft de grond, maakt de grond bouw- en woonrijp en verkoopt deze grond weer. De gemeente is bij actief grondbeleid penvoerder van de grondexploitatie. De eventuele inkomsten komen volledig ten goede van de gemeente. Hier staat tegenover dat de gemeente ook alle risico’s loopt en financiële tegenvallers en tekorten voor haar rekening zijn. Kostenverhaal en financiële bijdragen zijn bij actief grondbeleid verzekerd via de gronduitgifte van bouwrijpe grond, en vormen onderdeel van de kosten in de grondexploitatie.

Bij faciliterend grondbeleid laat de gemeente ruimtelijke ontwikkelingen en initiatieven over aan private partijen. De gemeente koopt geen gronden aan en voert geen grondexploitatie. Zij beperkt zich tot haar publiekrechtelijke rol door het vaststellen van de kaders en randvoorwaarden van de ontwikkeling of het initiatief. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente instrumenten tot haar beschikking om de door de gemeente te maken kosten te verhalen op initiatiefnemers van plannen. Bij het realiseren van op grond van de wet[2] aangewezen bouwactiviteiten door initiatiefnemers is de gemeente verplicht om de door haar gemaakte kosten te verhalen op de initiatiefnemers. Het gaat om kostensoorten die behoren bij en toerekenbaar zijn aan de bouwactiviteit van de initiatiefnemer. In artikel 8.15 van het Omgevingsbesluit is de kostensoortenlijst opgenomen voor verhaalbare kostensoorten.

In deze nota zijn de uitgangspunten vastgelegd over de wijze waarop de kosten verhaald worden op initiatiefnemers van aangewezen bouwactiviteiten. Binnen de gemeente Veldhoven zijn deze bouwplannen aangeduid als ruimtelijke initiatieven. De nota is een onderdeel van het gemeentelijk grondbeleid. Het maakt deel uit van het geheel van visies, kaders en beleid over de fysieke leefomgeving.

Kostenverhaal is wettelijk verplicht

Voor de ontwikkeling van gebieden zal de overheid vaak kosten moeten maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De aanleg van voorzieningen vindt in veel gevallen plaats voor rekening van de gemeente. De initiatiefnemers van de ontwikkeling profiteren ook van de aanleg van die voorzieningen, net als andere burgers en bedrijven. Om die reden is het mogelijk om (een deel van) de kosten te verhalen op de initiatiefnemers.

Het doel van kostenverhaal is tweeledig. Het heeft zowel een interne als een externe functie:

• .

  Intern: dit programma geeft het kader voor het verhalen van kosten bij ontwikkelende partijen die daadwerkelijk tot ontwikkeling willen overgaan.

Daarnaast geeft het programma aan wat de toerekenbare kosten en financiële bijdragen zijn voor c.q. aan eigen gemeentelijke grondexploitaties en welke bijdragen vanuit andere gemeentelijke middelen worden voorzien.

• .

  Extern: met dit programma wordt aan initiatiefnemers duidelijk gemaakt hoe de gemeente omgaat met kostenverhaal en financiële bijdragen, zodat helder is wat deze partijen kunnen verwachten (wie draagt bij en hoe hoog is die bijdrage). Zo is het voor een initiatiefnemer van een bouwplan duidelijk welke kosten de gemeente op hen gaat verhalen en hoe de hoogte van de financiële bijdrage wordt bepaald.

Privaatrechtelijke en publiekrechtelijke kostenverhaal

Kostenverhaal kan privaatrechtelijk (anterieur of posterieur) of publiekrechtelijk in het omgevingsplan via kostenverhaalsregels (voorheen exploitatieplan) worden geregeld.

Het privaatrechtelijke kostenverhaal heeft de voorkeur boven het publiekrechtelijke kostenverhaal. Hierbij sluiten de gemeente en de initiatiefnemer van de bouwactiviteit een (anterieure) overeenkomst, voordat de gemeente besluit tot wijziging van de functie van de grond. Voordeel hiervan is de ruime mate van contractvrijheid. In de overeenkomst kunnen afspraken op maat worden gemaakt. Als een overeenkomst na wijziging van het omgevingsplan wordt gesloten dan spreken we over een posterieure overeenkomst.

Als het niet mogelijk is om een overeenkomst af te sluiten, dan wordt het publiekrechtelijke kostenverhaal toegepast. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal worden regels over het kostenverhaal opgenomen in een omgevingsplan of voorschriften bij een omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwplan. In die regels staat onder andere:

• .

  Welke kosten worden verhaald

• .

  Hoe die kosten over de bouwactiviteiten in het gebied worden verdeeld

• .

  Hoe en wanneer een eindafrekening plaatsvindt

Afbakening en monitoring

Het kostenverhaal beperkt zich tot de gebiedseigen kosten en het verhaal van toerekenbare gebiedsoverstijgende kosten.

Periodiek wordt het programma kostenverhaal geactualiseerd op basis van de meest actuele inzichten en wetgeving. Uitgangspunt hierbij is normaliter een termijn van vier jaar.

Afzien van kostenverhaal[3]

De gemeente kan beslissen kosten niet of (deels) te verhalen bij de uitvoering van gemeentelijke taken. Daarnaast worden kosten ook verhaald door middel van het tarief conform de tarievenverordening, bijvoorbeeld gemeentelijke leges voor een Omgevingsvergunning. Als de kosten de aansluiting van een locatie op nutsvoorzieningen betreffen dan kunnen deze ook verhaald worden middels het tarief conform de tarievenverordening.

PTP-criteria

Om te bepalen in welke mate gebiedsoverstijgende investeringen aan een gebiedsontwikkeling kunnen worden toegerekend, zijn de volgende criteria van toepassing;

• 1.

  Profijt: de nieuwe ontwikkeling moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen.

• 2.

  Toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet worden gemaakt zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan.

• 3.

  Proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van werken, werkzaamheden en maatregelen, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Bij het opstellen van de lijst van de te verhalen kosten worden deze criteria toegepast.

3. Kostenverhaal en financiële bijdragen: verplichtingen en bevoegdheden

Een nieuw instrument binnen de Omgevingswet is de publiekrechtelijk afdwingbare financiële bijdragen. Hieronder wordt verder ingezoomd op deze (afdwingbare) financiële bijdrage onder de Omgevingswet.

Afdwingbare bijdragen

Een initiatiefnemer zal in bepaalde gevallen, naast het verplichte kostenverhaal, ook een financiële bijdrage moeten betalen voor investeringen / ontwikkelingen elders in de gemeente. Deze investeringen hebben een functionele en ruimtelijke relatie met het voorgenomen aangewezen bouwactiviteit.

De betrokken artikelen 13.23 en 13.24 van de Omgevingswet maken het mogelijk om in een omgevingsplan te bepalen dat een financiële bijdrage wordt verlangd voor investeringen / ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Deze artikelen bieden de mogelijkheid om van initiatiefnemers van bouwactiviteiten financiële bijdragen voor deze ontwikkelingen af te dwingen via het omgevingsplan, voor zover tussen die activiteiten en de ontwikkeling een functionele samenhang bestaat en de ontwikkeling onder de in het Omgevingsbesluit aangewezen categorieën van ontwikkelingen valt.

Een betreffende initiatiefnemer moet dan de afdwingbare financiële bijdrage betalen voor die in het Omgevingsprogramma opgenomen investeringen / ontwikkelingen. Deze kunnen bestaan uit:

• .

  kwalitatieve verbeteringen van landschap, natuur, water of de stikstofbalans,

• .

  de aanleg of aanpassingen van infrastructuur en daartoe benodigde voorzieningen,

• .

  de realisatie van sociale woningbouw en

• .

  het slopen van opstallen in geval van bijvoorbeeld een herstructurering of krimpopgave.

Deze publiekrechtelijk afdwingbare bijdrage bestaat naast het reguliere kostenverhaal.

Het Omgevingsbesluit wijst de categorieën investeringen / ontwikkelingen ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving aan, waarvoor in het omgevingsplan een bijdrage kan worden gevraagd[4]. Zie bijlage 2 voor de categorieën.

Indien de gemeente gebruik maakt van de bevoegdheid om een financiële bijdrage te vragen en af te dwingen, is het verplicht om in de omgevingsvisie of in een omgevingsprogramma de financiële bijdragen te verankeren en hierbij de functionele samenhang tussen de beoogde ontwikkeling waarvoor een financiële bijdrage wordt gevraagd en de aangewezen activiteit te borgen. Daarnaast mag de bekostiging van de beoogde ontwikkeling niet al op een andere manier zijn verzekerd, denk bijvoorbeeld aan een subsidie.

De ontvangen financiële bijdragen mogen alleen besteed worden aan de beoogde investeringen / ontwikkelingen. Tenslotte legt de gemeente periodiek verantwoording af over de besteding van de ontvangen financiële bijdragen.

 

4. Soorten kostenverhaal in de gemeente Veldhoven

Gemeente Veldhoven onderscheidt de volgende categorieën kosten ten aanzien van kostenverhaal:

a. Gebiedseigen kosten

• .

  Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

• .

  Bouw- en woonrijp maken en aanpassingen in het openbaar gebied direct grenzend aan de ontwikkelingslocatie

• .

  Onderzoeken

• .

  Nadeelcompensatie

• .

  Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

b. Financiële bijdrage ter verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving

c. Financiële bijdrage voor de stimulering van de realisatie van sociale huurwoningen

a. Gebiedseigen kosten

Dit zijn kosten die ten behoeve van één gebiedsontwikkeling worden gemaakt. Dit is maatwerk. Het is verplicht om deze kosten te verhalen op het private initiatief. Hieronder staat hoe de gemeente deze kosten bepaalt.

Gemeentelijke plan- en apparaatskosten

De plan- en apparaatskosten bepaalt de gemeente met behulp van de plankostenscan[5] of door een raming van deze kosten.

Bouw- en woonrijp maken

De kosten voor de aanleg of aanpassingen van voorzieningen in het openbaar gebied bepaalt de gemeente op basis van kengetallen of een directieraming.

De kostensoortenlijst[6] geeft aan wat verstaan wordt onder investeringen in de voorzieningen. De kostensoortenlijst gaat over de kosten van aanleg van (openbare) voorzieningen, zoals wegen, groen, water, inclusief eventuele verwerving en sloop van opstallen.

Onderzoeken

Onderzoekskosten die de gemeente laat uitvoeren, worden volledig doorbelast aan de initiatiefnemer voor zover deze niet door de particuliere initiatiefnemer zelf worden gemaakt. Denk hierbij aan onderzoeken in het kader van planologische maatregelen en de uit te voeren werken, zoals milieukundig bodemonderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek, onderzoek voor natuurbescherming, akoestisch onderzoek en ander milieukundig onderzoek.

Nadeelcompensatie

De vergoeding voor nadeelcompensatie en de wettelijke rente belast de gemeente volledig door aan de initiatiefnemer. De hoogte hiervan wordt bepaald middels de geldende procedureregeling. Dit wordt in een separate overeenkomst vastgelegd naast de anterieure overeenkomst. De procedurekosten zijn voor rekening van de gemeente.

Overige verhaalbare kosten, voor zover van toepassing

Er zijn nog andere verhaalbare kosten binnen de gebiedseigen kosten, zoals slopen en bodemsanering. Indien de gemeente deze werkzaamheden zelf uitvoert, dan worden deze kosten volledig doorbelast aan de initiatiefnemer. In eerste lijn verricht de initiatiefnemer deze werkzaamheden zelf of laat deze verrichten en daarmee is er geen sprake van gemeentelijke kosten.

Tenslotte kunnen er specifieke investeringen aan een gebiedsontwikkeling / bouwactiviteit worden toegerekend. Deze investeringen kunnen ook gebied overstijgend zijn naast het verhaal van gebiedseigen kosten.

b. Financiële bijdrage gebiedsoverstijgende investeringen ter verbetering van kwaliteit van de fysieke leefomgeving

De gemeente Veldhoven investeert de komende 12 naar verwachting €72,5 miljoen in voorzieningen die de leefbaarheid van de stad ten goede komen. De investeringsbedragen zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten en/of ramingen. De investeringsbedragen bevatten o.a. de gemeentelijke plan- en apparaatskosten, kosten voor aanleg, onderzoeken en eventueel verwervingskosten. Onderstaande geeft een lijst weer met de netto investeringen, dit betekent dat eventueel subsidies of andere bijdrage (van derden) in mindering zijn gebracht op het investeringsbedrag.

Om de financiële bijdrage te bepalen, doorloopt de gemeente periodiek een aantal stappen:

Stap 1 Bepaling Investeringsopgave en profijt[7]

De investeringen zijn gebaseerd op het Investeringsprogramma, de Programmabegroting, de Kadernota en een doorkijk naar gebiedsoverstijgende investeringen tot een periode van ongeveer 12 jaar. Voor 2024 is dat vastgesteld op € 72,5 miljoen.

Bij de inventarisatie van de investeringsprojecten is bekeken of er een functionele en ruimtelijke samenhang is met de gebiedsontwikkelingen en bouwactiviteiten. Alle investeringsprojecten zijn zowel voor de hele gemeente bedoeld en zijn nodig als gevolg van de uitbreidingen en ontwikkelingen. Alle investeringsprojecten zijn geselecteerd en hebben ook een relatie tot nieuwe uitbreidingen en ontwikkelingen. Bij het bepalen van de omvang van de investeringen gaat het om de kosten na aftrek van eventuele onderhoudskosten en/of subsidies. De bedragen zijn geraamd op basis van prijspeil medio 2023.

Stap 2 Bepaling toerekenbaarheid

Afhankelijk van het type project zal op basis daarvan een deel van de investering tussen de 5 en 25 % meegenomen worden.

De kosten zijn gedekt in de gemeentebegroting voor de komende 4 jaar en naar verwachting ook in de jaren daarna. De kosten zijn na aftrek van eventueel subsidies en/of bijdragen van derden.

Voor de nadere uitwerking is per type investering met behulp van een staffel het aandeel bepaalt dat van de verschillende categorieën van investeringen aan de nieuwe gebiedsontwikkelingen wordt toegerekend:

De categorieën hebben de volgende indeling: verkeersprojecten, groenprojecten en overige projecten waarbij de ligging en de mate van gebiedsoverstijging nader is onderscheiden in verschillende bandbreedtes. Daarbij is een bandbreedte gehanteerd met een marge per categorie. De gemiddelde toerekening komt op ongeveer 15 % tot 20 % en staat daarmee in verhouding tot het bestaand stedelijk gebied. Het aantal bestaande woningen in de gemeente is namelijk 20.400 terwijl de toevoeging van het aantal woningequivalenten uit komt op bijna 3.000.

Stap 3 Verdeling investering in twee groepen (Hard en Zacht) 

De investeringsprojecten worden onderverdeeld in twee groepen namelijk korte en lange termijn investeringen. Daarbij zijn de harde projecten in grote mate zeker uitvoerbaar en een hard gegeven. De overige projecten zijn voorzien op langere termijn en daarmee is de hoogte van investering en de mate van uitvoerbaarheid dus ook minder voorspelbaar. Dit zijn de zachte projecten. Voor deze projecten is de inschatting dat de helft van de kosten tot uitvoering komen en zijn dus voor 50 % meegenomen in de berekening van het tarief.

• 1.

  Hard: De investeringen kennen een grote mate van zekerheid ten aanzien van realisatie. De harde plannen zijn veelal opgenomen in beleidsvisies en in de meerjarenbegroting van de gemeente.

• 2.

  Zacht: De investeringen zijn nog niet gedetailleerd begroot en gepland, maar zijn globaal geraamd en ook toegerekend conform bovenstaand schema, en slechts voor de helft van de investering vanwege het onzekere karakter van deze investeringen.

De stappen 1,2 en 3 resulteert in onderstaand schema;

Stap 4 Bepaling aantal woningequivalenten

De toerekening naar eenheden van de verschillende functies wordt via een omrekenfactor naar een woningequivalent gedaan. Woningen verschillen in omvang en om daar rekening mee te kunnen houden worden ook de woningen naar omvang “gelijkgeschakeld” en omgerekend naar woningequivalenten.

De basis voor de systematiek van toerekening aan de diverse bestemmingen is de gemiddelde grondprijs voor een bouwkavel voor een vrije sector woning. Deze is per 1-april 2023 € 498,62 per m2. Bij een grootte van 300 m2 leidt dit tot een basisbedrag voor een woningwoningequivalent van (300 m2 X € 498,62,- per m2) = € 149.585. De gemiddelde grondprijs wordt jaarlijks bijgesteld. Alle andere functies worden aan de hand van dit bedrag berekend naar één woningequivalent conform onderstaande tabel:

Stap 5 Berekening afdwingbare financiële bijdrage

Het totaal van de toegerekende investeringsopgave (stap 1 t/m 3) delen we door het aantal woningequivalenten (stap 4). Zo komen we tot een financiële bijdrage per woningequivalent, € 7.211,-. Sociale huurwoningen zijn onder bepaalde voorwaarden hiervan vrijgesteld.

Vanaf 1-1-2024 gelden de volgende bijdragen naar omvang van de woningen:

• woning tot 60m2 (44%): € 3.173,- per woningequivalent;

• woning 60 – 90m2 (88%): € 6.346,- per woningequivalent;

• woningen groter dan 90m2: € 7.211,- per woningequivalent.

Het tarief van deze financiële bijdrage worden jaarlijks in de begroting, paragraaf grondbeleid, geactualiseerd. 

Het totale investeringsprogramma die als basis dient voor de berekening van de financiële bijdrage is 72,5 miljoen, waarvan nu 14,1 miljoen aan nieuwe gebiedsontwikkelingen / bouwactiviteiten is toegerekend. Het aantal woningequivalenten is bepaald op 1961 na correctie sociale huur waarmee het basis tarief uitkomt op € 7.211,- per woningequivalent. Sociale huurwoningen zijn daarbij vrijgesteld. Het investeringsprogramma zal periodiek door het college worden geactualiseerd.

c. Financiële bijdragen ter stimulering van de nieuwbouw van sociale woningen[8]

Vanaf 1 januari 2024 zal bij particuliere ontwikkelingen een financiële bijdrage worden gevraagd bij de realisatie van elke vrije sectorwoning. Deze bijdrage wordt gebruikt voor de stimulering en subsidiering nieuwbouw sociale huurwoningen.

Uitgaande van een subsidie van € 3.000 per te bouwen sociale huurwoning en de geprogrammeerde nieuwbouw van woningen in de komende jaren bedraagt deze financiële bijdrage per vrije sectorwoning € 2.395. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt naar de grootte van de woning. Indien nodig wordt deze bijdrage jaarlijks in de begroting, paragraaf grondbeleid, geactualiseerd.

Ook de gemeente zal vanuit de gemeentelijke bouwgrondexploitatie financieel bijdragen aan de stimulering van de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Conform de eisen van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zal bij het afsluiten van een bouwgrondexploitatie het deel dat bestemd kan worden uit het resultaat, tot een maximum van € 2.395 per vrije sector woning, naar de bestemmingsreserve ‘Reserve Stimulering bouw sociale huurwoningen’ gaan.

Alleen gemeentelijke bouwgrondexploitaties en particuliere initiatieven voor woningbouw doen deze financiële bijdrage.

Actualisatie

Periodiek actualiseert het college de financiële bijdrage voor de fysieke leefomgeving en de financiële bijdrage ter stimulering van de nieuwbouw van sociale woningen.

Reserve / financiering

De financiële bijdragen voor de fysieke leefomgeving worden gestort in de Reserve stimulering bouw sociale huurwoningen.

Voor de financiële bijdrage nieuwbouw sociale woningen wordt een nieuwe bestemmingsreserve gevormd ‘Reserve Stimulering bouw sociale huurwoningen’. Deze ‘Reserve stimulering bouw sociale huurwoningen’ wordt gevoed door de genoemde financiële bijdrage bij de realisatie van een vrije sector woning en door de resultaatbestemming van de gerealiseerde winsten bij het afsluiten van een bouwgrondexploitatie.

Uit de reserve kunnen gelden worden onttrokken ten behoeve van nieuwbouw van sociale huurwoningen aan woningcorporaties. Omdat de bestemmingsreserve niet negatief mag worden dienen er eerst voldoende financiële bijdragen te zijn ontvangen, voordat gelden kunnen worden verstrekt.

Bij de start van het innen van bijdragen per 1 januari 2024 is de verwachting dat er eind 2024/begin 2025 voldoende middelen aanwezig zijn om te starten met de subsidiëring van sociale huurwoningen.

De raming van zowel de voeding als de onttrekking van de reserve is gebaseerd op de raming van woningaantallen vanuit de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant, die is vastgesteld op 9 maart 2023.

Bijlage 1: kostensoorten bij artikel 8.15 Omgevingsbesluit (Bijlage IV Omgevingsbesluit)

De kostensoorten, bedoeld in artikel 8.15, zijn de in de tabellen A en B bedoelde kostensoorten.

A. Kostensoorten bij kostenverhaal met of zonder tijdvak

A1 De kosten van het vaststellen van een omgevingsplan of een projectbesluit of het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A2 De waarde van de gronden die worden gebruikt voor de uitvoering van de onder A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief de waarde van de te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

A3 De kosten van het vrijmaken van de gronden, bedoeld onder A2, van persoonlijke rechten en lasten, eigendom en bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

A4 Het tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente, de provincie of de Staat verworven percelen, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten

A5 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder A2

A6 De kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder A2

A7 De kosten van de noodzakelijke compensatie van in het kostenverhaalsgebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen

A8 De kosten van de aanleg of wijziging van:

• 1.

  wegen, gebouwde en ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, voet- en rijwielpaden, gebouwde openbare fietsenstallingen, faciliteiten voor ondergrondse afvalinzameling, waterpartijen, watergangen, voorzieningen voor de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken en bouwwerken;

• 2.

  infrastructuur voor openbaarvervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken;

• 3.

  groenvoorzieningen, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

• 4.

  openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

• 5.

  straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

• 6.

  distributienetwerken voor elektriciteit, warmte, gas en water, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken; en

• 7.

  riolering, inclusief bijbehorende werken en bouwwerken

  A9 De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die noodzakelijk zijn voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit

  A10 De kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering van de onder A3, A5, A6, A8 en A9 bedoelde werken, werkzaamheden en maatregelen, inclusief het daarvoor benodigde onderzoek

A11 Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet

A12 Niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder A1 en A3 tot en met A10

A13 De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten

A14 De kosten van andere door of in opdracht van het bestuursorgaan te verrichten werkzaamheden, voor zover die werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in deze bijlage bedoelde werken, werkzaamheden en maatre-gelen

B. Kostensoorten bij kostenverhaal met tijdvak; in aanvulling op tabel A

B1 De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid

B2 De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten

B3 De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B1

B4 De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlakte-wateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1

Bijlage 2: Categorieën ontwikkelingen waarvoor financiële bijdragen kunnen worden verhaald (artikel 8.21 Omgevingsbesluit)

A. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied ter verbetering van landschappelijke waarden door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het verwijderen van vrijkomende agrarische bebouwing en het herstellen of aanvullen van landschappelijke elementen.

B1. Aanleg of wijziging van op grond van artikel 2.44 van de wet aangewezen natuurgebieden of landschappen;

B2. Aanleg of wijziging van gebieden die in het omgevingsplan ter bescherming van de natuur zijn aangewezen, en

B3. Herstel, op basis van een omgevingsvisie of programma, van dier- en plantensoorten die van nature in Nederland in het wild voorkomen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen maatregelen in de fysieke leefomgeving:

1. ter vermindering van de stikstofdepositie; of

2. ter bescherming en verbetering van de chemische en ecologische kwaliteit van watersystemen.

C. Aanleg van infrastructuur voor verkeers- en openbaar vervoersnetwerken van gemeentelijk of regionaal belang.

D. Aanleg van recreatievoorzieningen die behoren tot de gemeentelijke of regionale groenstructuur, waaronder in ieder geval worden begrepen parken en recreatiegebieden.

E. ontwikkelingen gericht op het bereiken van een naar prijsklasse evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente of regio door middel van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a en b, van het Besluit kwaliteit leefomgeving buiten het gebied waar de activiteit, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, plaatsvindt, voor zover in dat gebied met het oog op die evenwichtige samenstelling onvoldoende sociale huur- of koopwoningen worden gerealiseerd en het op een andere locatie realiseren van die woningen:

1. in het omgevingsplan is toegelaten of voorgeschreven op grond van regels als bedoeld in artikel 5.161c, eerste lid, onder a of b, van dat besluit of in een programma is opgenomen; en

2. tot gevolg heeft dat de kosten, bedoeld in artikel 13.11 van de wet, op grond van het eerste lid van dat artikel niet volledig kunnen worden verhaald of dat een tekort op de gemeentelijke exploitatie van de benodigde gronden ontstaat.

F. Stedelijke herstructurering ter verbetering van het woon- en leefklimaat in verouderde wijken of gebieden met leegstandsproblemen door middel van het treffen van maatregelen in de fysieke leefomgeving, waaronder in ieder geval worden begrepen het slopen van woningen en het aanleggen of wijzigen van wegen.

Bijlage 3: Activiteiten waarover financiële bijdrage kunnen worden overeengekomen (artikel 8.20 Omgevingsbesluit)

De activiteiten waarover in een overeenkomst bepalingen over financiële bijdragen kunnen worden opgenomen, bedoeld in artikel 13.22, eerste lid, van de wet, zijn:

a. de activiteiten, bedoeld in artikel 8.13;

b. de bouw van een bouwwerk geen gebouw zijnde als bedoeld in bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving voor:

• 1.

  land- of tuinbouw, voor zover de oppervlakte ten minste 100 m2 bedraagt;

• 2.

  opwekking of winning, omzetting of transport van energie of van gasvormige, vloeibare of vaste stoffen als energiedrager;

• 3.

  infrastructuur, voor zover het gaat om wegen, vaarwegen, spoorwegen of telecommunicatie-infrastructuur;

• 4.

  handelsreclame; of

• 5.

  recreatie; en

c. andere activiteiten met het oog op het gebruik op grond van een nieuw toegedeelde functie, voor zover het gaat om het gebruik van:

• 1.

  een of meer bestaande gebouwen, niet zijnde recreatiewoningen, mits de bruto-vloeropper-vlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.500 m2 bedraagt;

• 2.

  gronden, mits de grondoppervlakte van het nieuw toegelaten gebruik ten minste 1.000 m2 bedraagt; of

• 3.

  een of meer bestaande recreatiewoningen voor permanente bewoning.

Bijlage 4: Kostenverhaalplichtige activiteiten (artikel 8.13 Omgevingsbesluit)

Bouwactiviteiten waarvan kosten worden verhaald als bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, aanhef, van de wet, zijn:

• a.

  de bouw van een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• b.

  de bouw van een of meer hoofdgebouwen anders dan gebouwen met een woonfunctie;

• c.

  de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte of met een of meer gebouwen met een woonfunctie;

• d.

  de bouw van een gebouw dat geen hoofdgebouw als bedoeld onder b is, met ten minste 1.000 m2 bruto-vloeroppervlakte;

• e.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een woonfunctie tot gebouwen met een woonfunctie, mits het ten minste tien woonfuncties betreft; of

• f.

  de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen met andere gebruiksfuncties dan een kantoorfunctie, een winkelfunctie of een bijeenkomstfunctie voor het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse tot gebouwen met een of meer van deze gebruiksfuncties, mits de cumulatieve bruto-vloeroppervlakte van de nieuwe gebruiksfuncties ten minste 1.500 m2 bedraagt. 

Bijlage 5: Schematisch overzicht van de verandering kostenverhaal onder de Wro naar Ow:

Bron: ‘Kostenverhaal is nattevingerwerk’, door Lisanne van der Velde in Gebiedsontwikkeling.nu

[1] Artikel 13.22 lid 1 Ow

[2] Artikel 8.13 Ob

[3] Artikel 8.14 Ob

[4] Artikel 8.21 lid 1 Ob

[5] Regeling plankosten exploitatieplan

[6] Artikel 8.15 Ob

[7] Art.8.21 Ob; lid a, b, c en d

[8] Art. 8.21 Ob, lid e