Nota grondbeleid 2023

2.1 Aanleiding

De gemeente Asten staat, zoals alle Nederlandse gemeenten, voor grote opgaven waarvoor in de fysieke leefomgeving oplossingen moeten worden gevonden (beleidsdoelen). Hierbij valt te denken aan betaalbaar wonen, voldoende woningen, de energietransitie, economie, klimaatadaptatie, maar ook, water vasthouden, behoud monumenten, het voorkomen en/lof terugdringen van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden en landschappelijke inpassing. Deze actuele vraagstukken hebben invloed op de uitvoering van gemeentelijke ambities. Deze gemeentelijke ambities blijken uit beleidsstukken, zoals de Omgevingsvisie, Woonvisie, groenbeleidsplannen e.d.

Essentieel voor deze Nota Grondbeleid is dat grondbeleid één van de middelen is om de beleidsdoelen en opgaven van de gemeente te realiseren. Grondbeleid is nooit een doel op zich. Dit betekent ook dat grondbeleid niet iets lastigs is, maar kansen biedt om doelen en opgaven te realiseren. Enkele van de bovengenoemde beleidsdoelen komen in deze nota wat explicieter aan de orde. Dat geldt vooral als met inzet van grondbeleidsinstrumenten direct invloed kan worden uitgeoefend op het beleidsdoel. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van voldoende betaalbare woningen.

Daarnaast zijn de economische omstandigheden voor de komende jaren onzeker. Deze onzekerheid wordt veroorzaakt door de historisch hoge inflatie met hoge energieprijzen, oplopende rente en onzekerheid over de woningmarkt. Ondanks al deze onzekerheden in de economie blijft de woningbehoefte bestaan, niet op de laatste plaats vanwege een groot tekort aan woningen in Nederland.

De laatste Nota Grondbeleid is opgesteld in 2010. Er is behoefte aan een actuele Nota Grondbeleid (hierna Nota), die past bij de huidige ontwikkelingen en anticipeert op de toekomst. Deze behoefte is o.a. ontstaan door:

• •

  Gewijzigde omstandigheden op de woningmarkt.

• •

  De ambitie van de gemeente om te versnellen met woningbouw.

• •

  Het uitvoeren van de Toekomstagenda Asten 2030 waarin doelstellingen zijn geformuleerd die vallen binnen het ruimtelijk domein en een relatie hebben met het grondbeleid.

• •

  De invoering van de Omgevingswet (Ow) met ingang van 1 januari 2024.

• •

  Het streven om de gemeenteraad meer uitgebreid op de hoogte te houden van de actuele stand van zaken van de diverse grondexploitaties en relevante ontwikkelingen.

Deze Nota gaat in op de gemeentelijke rol in gebiedsontwikkeling en de bijbehorende spelregels. Het afwegingskader wordt bepaald, wanneer kiezen we voor welke vorm van grondbeleid, welke instrumenten hebben we hierbij tot onze beschikking en hoe zetten we die instrumenten in om onze doelen te behalen? Daarmee wordt zowel de interne als externe transparantie vergroot en wordt meer duidelijk welke rol we als gemeente hebben bij het realiseren van ruimtelijke opgaven.

Relevante beleidsdocumenten in het kader van het voeren van grondbeleid zijn – onder andere – de Toekomstagenda Asten 2030, de Omgevingsvisie, de Woonvisie en recent de Woondeal en de Regionale Ontwikkelstrategie 2040.

2.2 Omgevingswet

In deze Nota wordt op onderdelen ingegaan op de gevolgen van de Omgevingswet. Deze wet vormt één van de kaders voor het gemeentelijk grondbeleid. De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking. In deze Nota wordt – vooruitlopend op de inwerkingtreding van deze wet – verwezen naar de instrumenten van grondbeleid uit de Omgevingswet. Desondanks geldt dat tot 1 januari 2024 nog de huidige wetgeving van kracht is, waarbij in sommige gevallen het overgangsrecht van toepassing is. Over het algemeen zal de reikwijdte van de grondbeleidsinstrumenten uit de Wet op de ruimtelijke ordening in de Omgevingswet in beperkte mate veranderen. Relevante verschillen tussen de grondbeleidsinstrumenten, zoals verandering van procedures of regels op het gebied van kostenverhaal, uit het oude en nieuwe stelsel worden in deze Nota nader benoemd.

2.3 Doel van deze nota

De Nota Grondbeleid geeft ‘sturing’, ‘faciliteert’ en ‘informeert’. Grondbeleid is geen doel op zich maar een middel om diverse beleidsdoelen te realiseren.

Het gemeentelijk grondbeleid wordt vormgegeven binnen een wettelijk kader op Europees-Rijks- en Provinciaal niveau. Daarnaast moet worden voldaan aan de gemeentelijke verordeningen. De belangrijkste wettelijke kaders worden hieronder toegelicht.

3.1 Relevante wettelijke kaders

3.1.1 Besluit begroting en verantwoording (BBV)

Op basis van dit besluit is in het kader van de grondexploitatie het volgende relevant:

• •

  Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden.

• •

  Een grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met substantiële financiële gevolgen, moet opnieuw door de raad worden vastgesteld.

• •

  Een grondexploitatie mag een maximale looptijd hebben van 10 jaar.

• •

  Een grondexploitatie mag alleen een langere looptijd hebben indien voldoenderisico-beperkende maatregelen worden genomen.

• •

  Gemeenten moeten op hun grondexploitaties tussentijds winst- en verlies nemen.

3.1.2 BTW en overdrachtsbelasting

Voor iedere grondtransactie en grondexploitatie moeten de gevolgen voor de BTW of overdrachtsbelasting zorgvuldig worden afgewogen. Elke fiscale situatie is anders en het kan zomaar zijn dat er sprake is van een vrijstelling of een belaste activiteit in de BTW of overdrachtsbelasting. De verantwoordelijkheid om dit goed te doen ligt zowel bij de gemeente als bij de transactie betrokken partijen. De definitieve toets ligt bij de notaris. De eindverantwoordelijk ligt bij de gemeente. In het algemeen geldt dat onroerende zaken die door de gemeenten worden gekocht, zonder dat er een bouwplan aan ten grondslag ligt, onder de overdrachtsbelasting en niet in de BTW sfeer vallen. De gemeente is bij de aanschaf daarvan vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bouwterreinen, oftewel onbebouwde grond, die kennelijk bestemd zijn om te worden bebouwd met één of meer gebouwen zijn belast met BTW. Daarbij is het onvoldoende dat alleen de bestemming is gewijzigd. Het gaat er daarbij ook om dat de koper (objectief aantoonbaar) van plan is de bestemming te realiseren en het voornemen heeft om te gaan bouwen. Over het algemeen wordt ervan uitgegaan dat een bouwterrein inclusief de grond in de BTW valt als er werkelijk voorbereidende werkzaamheden aan de grond hebben plaatsgevonden of een bouwvergunning is afgegeven. Nieuw is dat wanneer het voornemen bestaat om te gaan bouwen al sprake is van een bouwterrein. De verkoop van de gemeentelijke bouwkavels vallen vanwege hetgeen hiervoor is vermeld in de BTW sfeer en niet in de overdrachtsbelasting.

3.1.3 Wet op de vennootschapsbelasting

Overheidsondernemingen zijn per 1 januari 2016 belastingplichtig geworden voor Vennootschapsbelasting (Vpb). Dit is het gevolg van een verzoek van de Europese Commissie aan het Rijk om de fiscale positie van overheden te herzien om daarmee een gelijk speelveld te creëren tussen private partijen en overheden op de grondmarkt. Concreet betekent dit dat de gemeente Vpb moet betalen over haar ‘grondbedrijf’, voor zover zij daarmee een onderneming drijft.

De gemeentelijke grondexploitatie wordt aangemerkt als onderneming als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria:

• •

  Sprake moet zijn van een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid.

• •

  Die deelneemt aan het economisch verkeer.

• •

  Met het oogmerk daarmee winst te behalen en welke winst ook redelijkerwijze te verwachten is.

De gemeente toetst jaarlijks of zij met haar grondexploitatie naar bovenstaande definitie een onderneming drijft. Uit de invoering van deze wet vloeien verder geen specifieke kaders voor het grondbeleid van de gemeente Asten voort. Uiteraard streeft de gemeente fiscale optimalisatie na.

Een eventuele samenwerking tussen gemeente en marktpartijen bij gebiedsontwikkelingen valt onder de Europese regels op het gebied van aanbesteding en staatssteun. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het aangaan van een Publiek Private Samenwerking (PPS) of bij het verlenen van financiële bijdragen aan projecten.

3.1.4 Staatssteun

Op 19 mei 2016 is een nieuwe mededeling van de Europese Commissie over staatssteun in werking getreden. Ook in de gebiedsontwikkeling en bij aan- of verkoop van gronden kan sprake zijn van staatsteun, waarmee deze mededeling ook van invloed is op het gemeentelijk grondbeleid.

De nieuwe mededeling houdt in dat de overheid dient te handelen volgens het ‘Market Economy Investors’ (MEI) principe. Een overheid moet zich afvragen of een particuliere investeerder een vergelijkbare investering zou doen onder normale marktcondities. Dit kan gecontroleerd worden door te kijken naar soortgelijke transacties of door een marktconforme methode van waardebepaling te gebruiken.

De commissie geeft aan, dat er sprake is van staatssteun als cumulatief wordt voldaan aan de volgende criteria:

• •

  De steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht.

• •

  De steun wordt door staatsmiddelen bekostigd.

• •

  Deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit).

• •

  De maatregel is selectief: het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio.

• •

  De maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.

Er is sprake van staatssteun als alle bovengenoemde criteria van toepassing zijn. Het is echter niet zo dat dit direct ongeoorloofde staatssteun betreft. Er zijn vrijstellingen of uitzonderingen mogelijk. Zo bestaat er de-minimisvrijstellingsverordening. Decentrale overheden kunnen hierbij – conform het recht zoals dat geldt bij vaststelling van een dergelijke verordening – een onderneming over een periode van drie belastingjaren tot € 200.000,00 steunen. Met dergelijke vrijstellingen moet behoudend worden omgegaan.

3.1.5 Wet markt en overheid

Indien geen sprake is van staatssteun, is de Wet Markt & Overheid van toepassing bij grondverkoop door de overheid. Dat betekent dat ook in het geval van De-minimissteun aan de Wet Markt & Overheid moet worden getoetst. Bij elke grondtransactie moet worden gekeken of op grond van de Wet Markt en Overheid aanvullende eisen gelden. De wet Markt en Overheid stelt voor een aantal economische activiteiten gedragsregels, die een gelijk speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren, namelijk:

• •

  Integrale kostendoorberekening: overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen.

• •

  Bevoordelingverbod: overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen ten opzichte van concurrerende bedrijven.

• •

  Gegevensgebruik: overheden mogen de gegevens die ze vanuit hun publieke taak verkrijgen niet gebruiken voor economische activiteiten die niet dienen ter uitvoering van de publieke taak. Dit verbod geldt niet als andere overheidsorganisaties of bedrijven ook over de gegevens kunnen beschikken.

• •

  Functiescheiding: als een overheid op een bepaald terrein een bestuurlijke (bijvoorbeeld toetsende) rol heeft voor bepaalde economische activiteiten en ook zelf die economische activiteiten uitvoert, mogen niet dezelfde personen betrokken zijn bij de uitoefening van de bestuurlijke rol.

3.1.6 Aanbestedingswet

De voor het inkoop- en aanbestedingsbeleid meest relevante wet- en regelgeving is nader uitgewerkt in het gemeentelijk aanbestedingsbeleid. Indien nodig wordt daar uitvoering aan gegeven in het kader van het grondbeleid en waar van toepassing wordt dit ook opgelegd aan private ontwikkelende partijen. Het gemeentelijk aanbestedingsbeleid formuleert onder meer regels over wanneer en op welke wijze zogeheten overheidsopdrachten aanbesteed moeten worden. Het aanbestedingsbeleid formuleert dit voor alle soorten overheidsopdrachten die de gemeente kent. Binnen gebiedsontwikkeling is hiervan sprake als bijvoorbeeld werken worden gerealiseerd of diensten worden verricht in opdracht van de gemeente. Van overheidsopdrachten kan ook sprake zijn als de werken niet op gemeentelijk eigendom worden gerealiseerd en ook niet direct in opdracht van de gemeente, maar de gemeente bijvoorbeeld wel het gerealiseerde openbaar gebied binnen een gebiedsontwikkeling geleverd krijgt. Ook dan is het gemeentelijk aanbestedingsbeleid van toepassing.

3.1.7 Wet op de ruimtelijke ordening

Bij actief grondbeleid spelen instrumenten als minnelijke verwerving, de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de bevoegdheid tot onteigening een grote rol. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) speelt in dat geval met name een publiekrechtelijke rol om de bestemming van een ontwikkelingslocatie in planologische zin te wijzigen. Op het moment dat er faciliterend grondbeleid wordt toegepast, heeft de Wro echter een bredere werking, met name gericht op het borgen van de (financiële) kaders.

3.1.8 Omgevingswet

Invoering van de Omgevingswet is een van de grootste geplande wettelijke veranderingen in Nederland. Alle wetten, regels en afspraken voor de fysieke leefomgeving worden geïntegreerd in één nieuw stelsel. De Omgevingswet treedt per 1 januari 2024 in werking met als doel het omgevingsrecht en de dienstverlening voor de fysieke leefomgeving beter te laten aansluiten op de wensen vanuit de samenleving. De Omgevingswet biedt een basis voor meer participatie en maatwerk en ruimte om meer gebiedsgericht te werken.

Een van de onderdelen van de Omgevingswet is de Omgevingsvisie, waarover de gemeente Asten reeds beschikt. Deze visie vormt de basis om onderdelen van het gewenste grondbeleid te kunnen uitvoeren, zoals het vestigen c.q. bestendigen van de Wet voorkeursrecht gemeenten en een deel van het kostenverhaal. Hierna wordt in deze nota nader ingegaan op diverse relevante onderwerpen. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van een Omgevingsplan.

3.2 Didam-arrest

Tot voor kort ging men ervan uit dat gemeenten vrij waren om gronden en opstallen één-op-één te verkopen, te verhuren of te verpachten aan een partij naar keuze. In dat kader handelt de gemeente immers als een private partij. In het Didam-arrest (26 november 2021) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheidslichamen op grond van het gelijkheidsbeginsel in principe mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden, ook bij privaatrechtelijke rechtshandelingen zoals gronduitgifte. Met het arrest worden aan het één-op-één uitgeven van grond voorwaarden gesteld, maar niet uitgesloten.

Op basis van deze uitspraak kunnen overheden niet langer onroerende zaken exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken en zonder andere geïnteresseerde partijen de mogelijkheid te bieden mee te dingen. Deze hoofdregel houdt in dat overheden de koper moeten selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Zo worden op basis van het gelijkheidsbeginsel gelijke kansen geboden. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook met zich mee dat de overheid een passende mate van openbaarheid moet geven met de betrekking tot zaken als:

• •

  De beschikbaarheid van de onroerende zaak.

• •

  De selectieprocedure.

• •

  Het tijdschema.

• •

  De toe te passen selectiecriteria.

De gemeente moet hierover tijdig en voorafgaand aan de selectieprocedure informatie verschaffen op een zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

In het Didam-arrest werd een duidelijke uitzondering op de hoofdregel geformuleerd: de gemeente mag afzien van een selectieprocedure als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Voorbeelden hiervan kunnen zijn, mits per concreet geval te onderbouwen met objectieve criteria:

• •

  Woningcorporaties die in de gemeente actief zijn; gronden ten behoeve van sociale woningbouw mogen één-op-één worden verkocht.

• •

  Marktpartijen met een bestaande grondpositie grenzend aan de te verkopen grond (in relatie tot urgentie van de ontwikkeling).

• •

  Partijen die een bouwclaim hebben op de te verkopen grond.

• •

  De realisatie van plannen conform Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

In deze gevallen is er geen strijd met het gelijkheidsbeginsel en is één-op-één verkoop wel toegestaan. Dan geldt wel de verplichting om het voornemen tot verkoop bekend te maken middels een openbare publicatie en daarin te motiveren waarom er naar oordeel van de gemeente slechts één gegadigde in aanmerking komt. In deze publicatie moet de gelegenheid worden geboden om te reageren op het voornemen van de gemeente om één-op-één aan een bepaalde partij te verkopen/gunnen. Gelet op de formulering van het arrest moet er rekening mee worden gehouden dat dit ook relevant is voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, huur, ruil, pacht en andere vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich de komende tijd verder uitkristalliseren in de jurisprudentie. De gemeente zal zich bij iedere voorgenomen uitgifte van gemeentegrond moeten afvragen of er meerdere gegadigden kunnen zijn.

Onderstaand worden te doorlopen stappen schematisch weergegeven.

Figuur 1: procedure Didam-arrest

Het voeren van een verantwoord en transparant grondbeleid vereist duidelijke afspraken over rollen en verantwoordelijkheden om daarmee ongewenste situaties te voorkomen. Zowel op bestuurlijk als op ambtelijk niveau.

4.1 Rol van de gemeenteraad

De gemeenteraad heeft een kaderstellende, vertegenwoordigende en controlerende functie. Ook het budgetrecht ligt bij de gemeenteraad. In geval van de uitvoering van zowel actief als faciliterend grondbeleid binnen de vooraf door de gemeenteraad vastgelegde kaders, ligt het zwaartepunt bij het college. De gemeenteraad stelt voor het optreden van het college vooraf de kaders (in financiële en inhoudelijke zin) en toetst desgewenst achteraf het optreden van het college. Tevens beoordeelt de gemeenteraad de rechtmatigheid van de uitgaven op basis van een nadere verantwoording daarover door het college.

Instrumenten voor de gemeenteraad op het vlak van grondbeleid zijn met name de begroting, de jaarrekening en de door het college ter vaststelling aangeboden grondexploitaties in het Meerjarenperspectief Grondbedrijf.

4.2 Rol van het college van burgemeester en wethouders

Het zwaartepunt van de uitvoering van het grondbeleid ligt bij het college. Het college is immers, sinds inwerkingtreding van de Wet dualisering gemeentebestuur, bevoegd om privaatrechtelijke overeenkomsten aan te gaan. Dit gaat van de aankoop van grond, de verkoop van kavels tot en met het aangaan publiek-private samenwerkingen. In het kader van de uitvoering van het grondbeleid, stelt het college de gemeenteraad, overeenkomstig artikel 160 van de Gemeentewet, in de gelegenheid om desgewenst ‘wensen en bedenkingen’ kenbaar te maken. Daarbij zijn het bestuurlijke en financiële aspecten die van geval tot geval bepalen of een voorgenomen collegebesluit aan de gemeenteraad wordt voorgelegd.

Voor een meer gedetailleerd overzicht van de rollen en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college wordt verwezen naar bijlage 1.

4.3 Verantwoording

Verantwoording van het college aan de gemeenteraad over het gevoerde grondbeleid vindt plaats in de jaarrekening. Daarbij is sprake van (enig) spanningsveld tussen openbaarheid en vertrouwelijkheid. Op het vlak van de grondexploitatie is de gemeente immers actor op de grond- en vastgoedmarkt, waarbij het onder omstandigheden noodzakelijk kan zijn om bijvoorbeeld bedrijfsstrategie of financiële aspecten niet naar buiten te brengen. Als (juridisch) kader gelden hierbij de belangen zoals genoemd in de Wet open overheid. Op grond van de Gemeentewet kan, om deze belangen te beschermen, in voorkomende gevallen geheimhouding worden opgelegd.

De jaarrekening van het grondbedrijf is met name financieel gericht. Het streven is om de gemeenteraad meer (inhoudelijk) inzicht te geven in de projecten, de voortgang hiervan en de tendensen die worden waargenomen zoals marktontwikkelingen en dergelijke.

4.4 Budgetrecht

In de praktijk kunnen zich situaties voordoen waarbij snel handelen door het college op de grondmarkt geboden is. Daarbij kan worden gedacht aan objecten die de gemeente kan verwerven op plekken waar zich op termijn ontwikkelingen kunnen voordoen op het vlak van woningbouw. Of aan zogenaamde gelegenheidsaankopen, zoals bosgrond, een strook grond voor een fietspad enz. In dergelijke situaties kan de situatie zich voordoen, dat de gemeenteraad nog geen financiële middelen beschikbaar heeft gesteld, terwijl het wel gewenst is om snel te handelen. In dergelijke situaties wordt het budgetrecht van de gemeenteraad onder mandaat overgedragen aan het college. Om slagvaardig te kunnen handelen bij dergelijke transacties wordt met deze Nota voorgesteld een onafgedekt krediet beschikbaar te stellen van € 2 miljoen.

4.5 Rol van de individuele wethouder

In het kader van onderhandelingen moet duidelijk zijn, dat de portefeuillehouder uitsluitend handelt in mandaat van het college en dat besluitvorming plaatsvindt door het voltallige college en dat de gemeenteraad de financiële kaders bepaalt.

4.6 Rol van de ambtenaar

Wat hiervoor is gezegd over de wethouder geldt ook voor de ambtenaren die in hun taakuitoefening onderhandelingen voeren. Onderhandelingsgesprekken worden gevoerd door meerdere personen, waaronder de projectleider, contractjurist en planeconoom. De uitkomst van een gesprek is altijd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Waar bevoegdheden zijn gemandateerd (bijvoorbeeld ten aanzien van standaardovereenkomsten) dienen betrokkenen zich rekenschap te geven van de reikwijdte van hun bevoegdheid en dienen zij deze reikwijdte naar de externe partij helder te communiceren. Waar ambtelijk grondaanbiedingen worden gedaan, gebeurt dit onder voorbehoud van besluitvorming door het college.

5.1 Financiële kaders

De financiële kaders worden hoofdzakelijk bepaald door wat is voorgeschreven in de ‘Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken’ van de Commissie BBV en de Financiële verordening gemeente Asten. Indien genoemde stukken worden geactualiseerd of herzien dan zal de opvolger leidend zijn. De notitie van de Commissie BBV geeft nadere uitleg bij de regels waaraan gemeentelijke grondbedrijven zijn gebonden.

5.2 Voorbereidingskrediet

Voordat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie, wordt voor projecten in de initiatieffase (en soms ook nog in de projectdefinitiefase) een voorbereidingskrediet aangevraagd bij de gemeenteraad. Dit krediet is bedoeld om kosten in de voorbereiding te kunnen dekken totdat sprake is van een vastgestelde grondexploitatie of een anterieure overeenkomst. Het krediet wordt door de gemeenteraad gevoteerd op basis van een globale kostenindicatie. Bij voorbereidingskosten valt onder meer te denken aan inzet van het ambtelijk apparaat (apparaatskosten), het inhuren van externe projectmedewerkers of extern advies en het laten uitvoeren van diverse onderzoeken (bijvoorbeeld ecologisch onderzoek, bodemonderzoek etc.). Ook de ambtelijke inzet voor de aanvraag van het voorbereidingskrediet valt hieronder.

5.3 Startpunt en looptijd grondexploitatie

Het startpunt van een grondexploitatie, formeel ’bouwgrond in exploitatie (BIE)’ genoemd, is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment is de grondexploitatie geopend en kunnen reeds geactiveerde kosten worden bijgeschreven onder IMVA op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Dit houdt in, dat indien er sprake is van voorbereidingskosten, deze bij opening van de grondexploitatie onderdeel zullen uitmaken van de desbetreffende grondexploitatie als gemaakte kosten. Om de risico’s die samenhangen met lang lopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Een langere looptijd is mogelijk, maar hiervoor moet een goede motivering zijn. Bij een langere looptijd zijn aanvullende beheersmaatregelen nodig.

5.4 (Actualisatie) grondexploitaties

Het BBV schrijft voor dat de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd dienen te worden. Momenteel gebeurt dat door middel van een afzonderlijke paragraaf in de begroting en de jaarrekening. Het streven is om te gaan werken met een zogenaamde grondnota waarin jaarlijks, naast de financiële verantwoording, tevens wordt ingegaan op de stand van zaken van diverse plannen, projecten, marktontwikkelingen, risico’s en diverse relevante ontwikkelingen.

5.4.1 Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG)

Naast de algemene middelen van de gemeente, de Algemene Reserve, heeft de gemeenteraad de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) ingesteld. Door het instellen van deze separate reserve worden de financiële resultaten en risico’s van het ‘grondbedrijf ‘gescheiden van de financiële huishouding voor de overige gemeentelijke taken. De ARG is een buffer (weerstandscapaciteit) om te voorkomen dat de begroting van de gemeente wordt geconfronteerd met de nadelige effecten/omstandigheden vanuit de grondexploitaties.

Het doel van de ARG is meervoudig:

• •

  Het afdekken van tekorten bij negatieve grondexploitaties.

• •

  Het afwaarderen van gronden en strategisch vastgoed indien de boekwaarde hoger is dan de verwachte afdekken marktwaarde.

• •

  Het (aan)vullen van specifieke reserves.

• •

  Het afdekken van projectrisico’s.

5.4.2 Complexen en grondexploitaties

In financiële zin omvat het ‘grondbedrijf de baten en lasten (en vooruitzichten) van het geheel van de gemeentelijke activiteiten bij de (her)ontwikkeling van grond. Deze (her)ontwikkelingsactiviteiten worden financieel geadministreerd, inhoudelijk vormgegeven en verantwoord in

exploitatiegebieden, ook wel ’grondexploitatiecomplexen’ genoemd. Grondexploitatiecomplexen worden (door een raadsbesluit) geopend in de aanloop naar een ontwikkeling. Wanneer het grondexploitatiecomplex is gerealiseerd, worden de gronden en eventuele gebouwen overgedragen ten behoeve van beheer en onderhoud. Hiermee wordt een grondexploitatiecomplex afgesloten.

Vaak is het een mix van overwegingen die maakt dat (her)ontwikkelingsactiviteiten in een apart complex worden ondergebracht:

• •

  De wens om (her)ontwikkelingen die geografisch in een begrensd gebied plaatsvinden beleidsmatig, financieel en bestuurlijk te integreren en om eventuele opbrengsten te oormerken voor uitgaven in dat gebied;

• •

  De wens om (her)ontwikkelingen van een specifieke categorie vastgoed die geografisch verspreid zijn beleidsmatig, financieel en bestuurlijk wel te integreren;

• •

  De wens om de financiële resultaten van meerdere (her)ontwikkelingen met elkaar te verevenen;

• •

  De wens om al gemaakte kosten te activeren.

Kenmerk van (her)ontwikkelingsactiviteiten is verder, dat het vaak gaat om relatief grootschalige

(her)ontwikkeling(en) met relatief omvangrijke financiële belangen en een meerjarige voorbereidings- en uitvoeringstermijn. Overigens wordt er vanuit beheersmatige overwegingen voor gekozen om het aantal complexen te beperken.

5.4.3 Grondexploitatie(berekening)

Voor elk grondexploitatiecomplex waar sprake is van feitelijke activiteiten wordt een meerjarige berekening gemaakt van de te verwachten lasten en baten: de grondexploitatieberekening in de vorm van een (dynamische) eindwaardeberekening. Eindwaarde refereert naar de invloeden van kosten- en opbrengstenstijgingen en rentekosten gedurende de gehele loop van de ontwikkeling. Deze exploitatieberekening sluit voor wat betreft de gemaakte kosten en de gerealiseerde opbrengsten aan bij de gemeentelijke jaarrekening en wordt jaarlijks geactualiseerd door nieuwe inschattingen van de nog te verrichten werkzaamheden en van de nog te realiseren opbrengsten. De exploitatieberekeningen worden ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad. Bij de vaststelling wordt een onderscheid gemaakt naar de hoofdlijnen en de financiële uitwerking. Voor wat betreft de financiële uitwerkingen van projecten wordt geheimhouding opgelegd op grond van de Wet openbaarheid van bestuur.

Uitgangspunt is dat de grondexploitatie van een complex minimaal sluitend is c.q. in beperkte mate negatief kan zijn. Een en ander afhankelijk van het te realiseren ‘maatschappelijke doel’. Dit kan doordat de kosten lager zijn dan de opbrengsten, of, indien de kosten de opbrengsten overstijgen, een voorziening is gevormd om het verlies op te vangen. Buiten de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties, vindt ook gedurende het jaar bewaking van de grondexploitatiebudgetten plaats. Dit is een onderdeel van het intern financieel beheer van projecten. Bij excessen kan er geëscaleerd worden naar het college of de gemeenteraad. Ook in de periode tot aan de vaststelling van een exploitatieberekening worden de kosten en baten van een (her)ontwikkeling inzichtelijk gemaakt. Dan wordt gesproken over een haalbaarheidsanalyse of een grondexploitatie in voorbereiding (voorbereidingskosten).

Grondbeleid is een middel om ‘maatschappelijke doelen’ op het vlak van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Hierbij kan een gemeente verschillende rollen innemen, zowel als het gaat om het voeren van regie als over de uitgifte van bouwgrond.

6.1 Actief grondbeleid

Bij gebiedsontwikkelingen spelen gemeenten een belangrijke rol. Nederland kent een lange traditie waarin gemeenten zelf grondposities innemen, grond bouwrijp maken en deze vervolgens als bouwgrond verkopen aan derden. Doordat gemeenten niet zelf bouwen, zijn zij ook bij actief grondbeleid afhankelijk van bouwers, investeerders en ontwikkelaars. Naast de voordelen van meer controle en regie kan deze vorm van grondbeleid gemeenten financieel voordeel opleveren. Dit is echter niet altijd het geval. Aan gebiedsontwikkeling zijn namelijk ook (financiële) risico’s verbonden.

Sinds de economische crisis van 2008-2014 zijn grond- en vastgoedprijzen in eerste instantie sterk gedaald en kenden nagenoeg alle woningbouwontwikkelingen vertraging. Hierdoor hebben veel gemeenten te maken gekregen met financiële tegenvallers die resulteerden in grote afboekingen op het grondbedrijf in die periode. Dit leidde tot kritiek op de omvang van het grondbeleid en de financiële risico’s die ermee gemoeid zijn. Vanuit dit perspectief is steeds meer gepleit voor een minder risicovolle toepassing van gemeentelijk grondbeleid.

Relevant is verder dat in geval van actieve grondpolitiek wordt gehandeld overeenkomstig het Didam-arrest.

6.2 Faciliterend (passief) grondbeleid

Een minder risicovolle toepassing is faciliterend grondbeleid, waarbij gemeenten geen financieel risicodragende rol vervullen, maar ontwikkelingen van en door derden mogelijk maken door mee te werken aan de wijziging van het bestemmingsplan/omgevingsplan. De (apparaat)kosten worden hierbij verhaald op initiatiefnemers. Op de wijze waarop de gemeente omgaat met het kostenverhaal wordt hierna ingegaan.

De vernieuwde Wet ruimtelijke ordening (Wro) van 2008 bevat instrumenten (zoals de anterieure overeenkomst en het exploitatieplan) die verzekeren dat gemeenten gemaakte kosten voor onder meer ambtelijke inzet en de aanleg van de openbare ruimte kunnen verhalen op ontwikkelaars. Met betrekking tot realisatie van de gewenste ruimtelijke kwaliteit hoeft de faciliterende rol van de gemeente niet per definitie beperkingen te geven. Door in een dergelijke situatie het opstellen van een beeldkwaliteitsplan en de programmatische uitwerking in het bestemmingsplan/omgevingsplan is er geen actief grondbeleid nodig om de gewenste esthetische en programmatische kwaliteit te bereiken. In dit geval is de sturing die met het publiekrechtelijke kader kan worden toegepast voldoende effectief.

6.3 Samenwerkend grondbeleid

Dit betreft een vorm die niet zo vaak voorkomt, waarbij primair moet worden gedacht aan een samenwerking tussen gemeente en private partijen in een zogenaamde PPS-constructie. Een dergelijk vorm kan met name voorkomen in geval van de ontwikkeling van een bedrijventerrein of een centrumplan.

6.4 Mengvormen van grondbeleid

De gemeente kan er ook voor kiezen om de rol die zij wil gaan vervullen, te laten afhangen van een concrete situatie. In dat geval worden termen gebruikt als ‘situationeel grondbeleid’, ‘opgavegericht grondbeleid’ of ‘maatschappelijk gedreven grondbeleid’ gebruikt.

Situationeel grondbeleid

Per situatie wordt onderzocht welke vorm van grondbeleid het best passend is om zodoende wendbaar en flexibel om te kunnen gaan met verschillende situaties en vraagstukken die zich voordoen. De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt voor iedere ontwikkeling individueel bepaald op basis van bestaande of gewenste grondposities, beschikbare financiële en personele capaciteit, verwachte risico’s en maatschappelijke urgentie. We streven naar een zo goed mogelijk maatschappelijk en financieel resultaat.

Figuur 2: Model situationeel grondbeleid

Figuur 3: Invloed gemeente bij de verschillende vormen van grondbeleid

NB: onder situationeel grondbeleid valt het uitvoeren van actieve grondpolitiek, echter door gewijzigde (markt)omstandigheden, kan het juist verstandig zijn daarvan af te zien en te kiezen voor een andere vorm.

Een gemeente staat voor verschillende uitdagingen, die vaak te maken hebben met het behalen van maatschappelijke doelen op verschillende beleidsterreinen, maar ook met het realiseren van meer ‘praktische’ projecten. Om die doelen te bereiken beschikt de gemeente over verschillende instrumenten.

7.1 Strategisch verwerven van gronden

Bij het bepalen van de te hanteren vorm van grondbeleid, kan blijken dat de gemeente de grond(en) bij voorkeur zelf wil ontwikkelen en dat daarvoor de aankoop van een locatie nodig is. Gezien de in het belang van toekomstige planvorming soms noodzakelijke snelheid van handelen om private partijen vóór te zijn als zich mogelijkheden voordoen, is het essentieel om handelingsruimte te hebben zodat slagvaardig op de grond- en vastgoedmarkt geopereerd kan worden.

De onderstaande uitgangspunten maken (snelle) strategische aankopen mogelijk:

• •

  Strategische aankopen moeten passen in de (toekomst)visies en het beleid van de gemeente.

• •

  Aankopen dienen de positie van de gemeente te versterken bij (potentiële) ontwikkelingen.

• •

  Verantwoording wordt gegeven in de reguliere planning & control cyclus of in een raadsvoorstel.

• •

  Aankopen worden opgenomen in toekomstige grondexploitaties. Ze worden daarmee onderdeel van de integrale financiële businesscase. In de verantwoording wordt aangegeven wat de verwachte dekking voor de aankoop is.

• •

  De gemeente handelt conform de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en onder meer ook aan de regelgeving op het gebied van staatssteun.

7.2 Minnelijke verwerving van gronden

Bij minnelijke grondverwerving gaat de gemeente in gesprek met de eigenaar van de gronden om de mogelijkheden en voorwaarden tot aankoop daarvan door de gemeente te bespreken. Het gaat hier om een vrijwillige en ongedwongen verkoop van grond waarbij de gemeente als private partij concurrerend aan de markt deelneemt.

7.3 Kavelruil

Dit betreft een vorm van minnelijke grondverwerving. In de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) is herverkaveling in het landelijk gebied geregeld. Daarbij is sprake van een herindeling van het grondgebruik. Kavelruil biedt de mogelijkheid om grond (al dan niet met compensatie) te ruilen tussen partijen en dit notarieel vast te leggen.

7.4 Voorkeursrecht

In het kader van actieve grondpolitiek geven we er de voorkeur aan om gronden langs minnelijke weg te verwerven. Echter, parallel daaraan kan er voor worden gekozen om dit instrument in te zetten. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) geeft gemeenten de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen. Op deze manier kan de gemeente eigendomsverhoudingen in een plangebied bevriezen. Als de gemeente een voorkeursrecht heeft gevestigd op grond, moet de grondeigenaar bij het voornemen tot eigendomsoverdracht de grond eerst aanbieden aan de gemeente. Dit instrument gaat grondspeculatie tegen. Dit is functioneel in geval van plannen om een locatie te ontwikkelen waar de gemeente zelf graag directe invloed willen uitoefenen. Het geeft de gemeente vanwege het publieke belang de kans om een betere positie in te nemen ten opzichte van private ontwikkelende partijen. Indien van dit instrument gebruik wordt gemaakt worden gronden door het college voorlopig aangewezen. Het collegebesluit treedt de dag na dagtekening van het gemeenteblad waarin het bekend is gemaakt in werking. De gemeenteraad moet het besluit binnen drie maanden bekrachtigen.

Het vestigen van een voorkeursrecht moet een weloverwogen keuze zijn, hetgeen de nodige personele inzet vergt, kan leiden tot een prijsverhogend effect en in het uiterste geval zal leiden tot de inzet van het middel van onteigening.

7.5 Onteigening

Parallel aan de onderhandelingen om grond aan te kopen of eventueel in een later stadium, kan de gemeente ervoor kiezen om dit instrument in te zetten.

Onteigenen is een van de zwaarste instrumenten die de gemeente kan inzetten. Het is het recht van gemeenten om grond op te kopen en op deze manier dwingend een grondpositie in te nemen. De onteigende partij ontvangt hiervoor een vergoeding op basis van volledige schadeloosstelling. Onteigenen is alleen mogelijk als dit echt noodzakelijk is. Vooraf moet worden aangetoond dat dit het algemeen belang dient en dat schadeloosstelling is verzekerd. Daarnaast moet er een bestemmingsplan voor het beoogde gebied zijn vastgesteld of een concreet bouwplan liggen.

De onteigeningsprocedure start met een administratieve procedure waaruit een onteigeningsbesluit volgt. De rechter doet een uitspraak over de onteigening en over de door de gemeente te betalen schadevergoeding. Vermelding verdient wel dat inzet van dit instrument arbeidsintensief is en dat sprake is van zogenaamde volledige schadeloosstelling.

In het kader van actieve grondpolitiek en op basis van een daarvoor opgestelde grondexploitatie, kiest de gemeente in de regel voor de verkoop van bouwrijpe grond aan diverse partijen. Naast verkoop bestaan er andere vormen van uitgifte van bouwgrond.

8.1 Diverse partijen

Grond kan uitgegeven worden aan:

• •

  Particulieren, eventueel in de vorm van Particulier Opdrachtgeverschap (CPO).

• •

  Bedrijven en instellingen.

• •

  projectontwikkelaars

• •

  woningbouwcorporaties

• •

  de gemeente als aankopende partij

8.2 Wijze van uitgifte 8.2. Verkoop

In de regel vindt de verkoop van bouwgrond door de gemeente rechtstreeks plaats aan de koper. Daarbij gaat het om uitgifte van particuliere bouwkavels en de verkoop van grond aan een woningbouwcorporatie. Daarnaast kan verkoop plaatsvinden door middel van de zogenaamde ABC-constructie. In een dergelijke situatie levert de gemeente de grond via een projectontwikkelaar (aannemer) aan de eindgebruiker.

Vanwege de eisen als gevolg van het Didam-arrest worden ‘handboeken/ formats’ opgesteld die kunnen worden gehanteerd in geval van het houden van een openbare of (onderhands) meervoudige aanbestedingen.

8.3 Zakelijk recht 8.3.1 Erfpacht

De gemeente kan ervoor kiezen om bouwgrond niet te verkopen, maar om gronduitgifte te laten plaatsvinden door middel van het vestigen van een zakelijk recht. De meest voorkomende vorm betreft een zogenaamde erfpachtconstructie. De erfpachter krijgt nagenoeg dezelfde rechten als een eigenaar, op het zogenaamde bloot eigendom na, dat bij de gemeente blijft. In de erfpachtovereenkomst kunnen voorwaarden worden opgenomen die verder gaan dan wat publiekrechtelijk (bijvoorbeeld in het bestemmingsplan) is opgenomen. Daarmee houdt de gemeente meer grip op de toekomstige bestemming en gebruik van de grond. Erfpacht is dus een passende vorm van uitgifte bij gronden die voor de gemeente van strategisch belang zijn. Een bijzondere vorm van erfpacht betreft de koopstartregeling.

8.3.2 Koopstartregeling

Om op de marktomstandigheden in te kunnen spelen en woningen bereikbaar te houden voor de doelgroep kan een KoopStartregeling toegepast worden. Een dergelijke regeling maakt koopwoningen voor een grotere groep mensen betaalbaar. Bij KoopStart wordt de woning op basis van erfpacht met korting aangekocht (van een ontwikkelaar). Bij verkoop van de woning wordt de verstrekte korting afgekocht en wordt eventuele winst/verlies gedeeld tussen koper en ontwikkelaar. Tussentijdse afkoop van de KoopStartregeling is mogelijk, op zijn vroegst 3 jaar na de overdracht. Alle afspraken omtrent de regeling zijn juridisch verankerd in de koopovereenkomst en in de Erfpacht- en KoopStartbepalingen.

KoopStart kan als alternatief gelden voor een anti-speculatiebeding. Bij een KoopStartregeling is namelijk niet de hele winst voor de bewoners/kopers, omdat de winst gedeeld moet worden met de aanbieder van de KoopStartregeling. Ook moet het erfpachtdeel afgekocht of mee verkocht worden, wat zal drukken op de winst. Het is dus financieel een stuk minder aantrekkelijk (en daarmee het risico kleiner) om een KoopStart-woning snel door te verkopen.

8.3.3 Overige zakelijke rechten

Er bestaat een breed scala aan dergelijke rechten. De meest voorkomende in het kader van het taakveld ‘Grondzaken’ zijn: het opstalrecht, erfdienstbaarheid en vruchtgebruik.

8.4 Voorwaarden 8.4.1 Algemeen

Ten behoeve van een uniforme en transparante uitgifte van bouwgrond worden door het college van burgemeester en wethouders algemene verkoopvoorwaarden (AVV/bijlage 2) en een uitgifteprotocol gehanteerd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om in voorkomende gevallen met een koper aanvullende afspraken te maken. Dat kan leiden tot het opnemen van bijzondere voorwaarden in de koopovereenkomst.

8.4.2 Toewijzen projectwoningen

In geval van de verkoop van bouwgrond aan een projectontwikkelaar ten behoeve van de bouw van projectwoningen, wordt de verplichting opgelegd om de loting van de betreffende woningen te laten plaatsvinden conform het uitgifteprotocol van de gemeente. Daarbij wordt een ondergrens gehanteerd van 5 woningen. Indien blijkt, dat er geen of onvoldoende gegadigden zijn, wordt per situatie bekeken of en zo ja op welke wijze kan worden afgeweken van dit protocol.

8.4.3 Zelfbewoningsplicht

De zelfbewoningsplicht heeft tot doel kopers van woningen te verplichten die woning vervolgens gedurende een in de overeenkomst dan wel in de toepasselijke Algemene Verkoopvoorwaarden vast te leggen termijn zelf te gaan bewonen. Dit om te voorkomen dat woningzoekenden die een koopwoning willen kopen bij onderhandelingen het afleggen tegen beleggers die dezelfde woning willen kopen om deze vervolgens vrij snel door te verkopen en/of te verhuren.

We hanteren de volgende uitgangspunten:

• •

  De zelfbewoningsplicht geldt voor alle woningen voor een periode van maximaal 3 jaren, met uitzondering van huurwoningen.

• •

  In de AVV vindt hiervan een nadere uitwerking plaats, waaronder

• •

  ontheffingsmogelijkheden.

• •

  De zelfbewoningsplicht van 3 jaar kan bij een KoopStart-regeling gehandhaafd blijven. De eerste 3 jaar wordt deze via de KoopStartregeling gewaarborgd en bij een eventuele doorverkoop treedt de zelfbewoningsplicht conform de gemeentelijke formulering in werking.

8.4.4 Anti-speculatiebeding

Om winstbejag te voorkomen wordt in de te sluiten overeenkomsten een anti-speculatiebeding opgenomen.

We hanteren daarbij de volgende uitgangspunten:

• •

  Een dergelijk beding geldt voor een periode van maximaal 3 jaren.

• •

  Gedurende deze periode van 3 jaren wordt gewerkt met een aan te gemeente af te dragen percentage van de koopsom van respectievelijk 75%, 50% en 25%.

• •

  Dit beding geldt niet in geval van de bouw van huurwoningen.

• •

  In de AVV vindt een nadere uitwerking plaats, waaronder ontheffingsmogelijkheden.

8.4.5 Doelgroep starters

Aanvullend op 8.3.3 en 8.3.4 wordt voor de doelgroep ‘starters’ (zoals gedefinieerd in de ‘regeling starterslening), die een woning kopen voor een koopprijs van maximaal € 300.000,00, een bepaling in de overeenkomst opgenomen die borgt dat een dergelijke woning voor hetzelfde bedrag beschikbaar blijft voor deze doelgroep. Deze bepaling wordt eveneens met een kettingbeding vastgelegd in de te sluiten overeenkomsten.

8.6 Verhuur, verpachting gronden

Naast de uitgifte van bouwgrond verkoopt/ verhuurt de gemeente gronden die niet tot de grondexploitatie, maar tot de algemene dienst van de gemeente behoren, zoals reststroken groen, pachtgrond, volkstuinen etc. Daarvoor gelden afzonderlijke criteria en bepalingen, die door het college van burgemeester worden vastgesteld en zo nodig worden geactualiseerd.

Grondprijsbeleid gaat over de wijze waarop de gemeente de waarde van haar gronden bepaalt en waarop zij de kaders, uitgangspunten en randvoorwaarden vaststelt die daaraan ten grondslag liggen. Bij het voeren van actief grondbeleid hoort ook het voeren van grondprijsbeleid.

9.1 Verschillende methoden

De residuele grondwaarde methode.

De residuele grondwaarde wordt bepaald door de bouw- en bijkomende kosten af te trekken van de vrij-op-naamprijs (VON-prijs). Bij deze methode is deskundigheid nodig om zowel VON-prijzen als de bouwkosten te toetsen. De methode is geschikt bij vastgoed waarbij voldoende marktwerking is, zodat een marktconforme prijs kan worden bepaald.

De kostprijsmethode.

Bij deze methode worden de kosten berekend die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, infrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding en planontwikkeling en bijdragen aan fondsen. Alle genoemde kosten worden vervolgens doorberekend in de grondprijs. Deze methode levert voor de gemeente geen inkomsten op en wordt alleen gehanteerd in geval van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.

De comparatieve methode.

Door deze methode toe te passen wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties uit het verleden of vergelijkbare locaties. Op basis van deze vergelijking wordt een grondprijs bepaald.

Grondquote.

De grondquote betreft een vast te stellen percentage van de VON–prijs (excl. btw). Deze methode houdt voornamelijk rekening met de opbrengsten, maar minder mate met de kostenkant. Bijvoorbeeld: wanneer bepaalde kwaliteitsverbeteringen worden opgenomen die de bouwkosten per m² verhogen, wordt bij deze methodiek geen rekening gehouden met de invloed op de grondwaarde; die wordt immers in deze methode afgerekend op basis van de VON-opbrengst. De ontwikkelaar wordt dus niet gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen tot stand te brengen.

Inschrijving.

Bij deze methode kunnen gegadigden een prijs bieden voor de grond. De grond gaat naar de bieder met de beste prijs/kwaliteit c.q. beste plan/ontwerp. De gemeente kan daarbij al dan niet een bodemprijs vaststellen.

9.2 Jaarlijkse vaststelling grondprijzen

Het college stelt jaarlijks, binnen de kaders van de Nota Grondbeleid, de grondprijzen vast voor dat specifieke jaar. Dat gebeurt per locatie en verder uitgesplitst naar soort vastgoed.

De gemeente is wettelijk verplicht om de kosten die zij voor een ruimtelijke ontwikkeling maakt te verhalen op de initiatiefnemer. Om het kostenverhaal te verzekeren dient de hoogte van de exploitatiebijdrage conform de Wro te worden vastgesteld.

10.1 Kostenverhaal

Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten conform de kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro). De wet schrijft voor dat het kostenverhaal dient te geschieden door middel van een exploitatieplan, tenzij anders geregeld (door middel van een anterieure overeenkomst).

Figuur 4: Kostenverhaal

10.1.1 Anterieure overeenkomst

Een anterieure overeenkomst heeft tot doel het vastleggen van afspraken tussen een gemeente en een particuliere partij over het ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het perceel is in eigendom bij de private partij die voor eigen rekening en risico wil ontwikkelen. Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin de exploitant zich verplicht tot het betalen van een bijdrage in de kosten (bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van wegen of openbare voorzieningen, kosten voor aanpassing bestemmingsplan, e.d.) die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken. Daarnaast wordt in een anterieure overeenkomst vaak vastgelegd dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het uit te betalen bedrag aan planschade. Om de planschaderisico’s in beeld te krijgen, kan een planschaderisicoanalyse uitgevoerd worden.

Wanneer de gemeente de kosten van het plan heeft gedekt door middel van een of meerdere anterieure overeenkomsten, hoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld.

10.1.2 Exploitatieplan

Een exploitatieplan biedt de gemeente een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van de grondexploitatie op de private ontwikkelaar te verhalen en om eisen en regels te stellen aan de ontwikkeling van de locatie. Dit instrument is voor de gemeente een middel om de ruimtelijke ontwikkeling mogelijk te maken als er met een marktpartij geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst. Daarnaast kan de exploitatieberekening van het exploitatieplan helpen om het kostenverhaal via de anterieure weg vorm te geven. Deze exploitatieberekening geeft aan wat de gemeente wettelijk aan kosten moet verhalen.

De kosten van de grondexploitatie bepaalt de gemeente aan de hand van de kostensoortenlijst (thans Bro afdeling 6.2 Grondexploitatie en toekomstig Aanvullingsbesluit Grondeigendom) en betreffen bijvoorbeeld de plankosten, de kosten voor aanleg van openbare ruimte, planschadevergoeding (op basis van afd. 6.1 Wro) en indien mogelijk een bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen.

10.1.3 Kostenverhaal onder de nieuwe Omgevingswet

Het publiekrechtelijk kostenverhaal in de Omgevingswet wijkt op onderdelen af van de regeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen.

10.2 Groenfonds

In 2005 heeft de provincie gemeenten de opdracht gegeven om na te denken over het vaststellen van een rood-met-groenregeling. De achterliggende gedachte is simpel: De ontwikkeling van stedelijke functies die een beslag leggen op het buitengebied (“rood”), wordt gekoppeld aan een gelijktijdige verbetering van de kwaliteit van het buitengebied (“groen”). De gemeente Asten heeft hier – net als de meeste andere gemeenten – een praktische invulling aan gegeven door een ‘groenfonds’ in het leven te roepen (2007). Voor iedere vierkante meter uitbreiding van het stedelijk gebied wordt € 2,- per vierkante meter gestort in dit fonds. Bij de uitbreiding van stedelijk gebied moet je denken aan de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en woningbouwlocaties.

In 2011 heeft de provincie de landschapsinvesteringsregeling verder uitgebreid/verbreed. Sindsdien wordt er ook een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap gevraagd bij ontwikkelingen in het buitengebied zelf, zoals de uitbreiding van agrarische bedrijven.

10.3 Fonds Ruimtelijke Kwaliteit

Bij de beoordeling van plannen voor de bouw van woningen en/of uitbreiding c.q. verplaatsing van detailhandelsvestigingen, met name in binnenstedelijk gebied, wordt naast de planologische en stedenbouwkundige afweging, gekeken of sprake is van negatieve (ruimtelijke) effecten. Uitgangspunt is dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan indien verzekerd is, dat het optredende kwaliteitsverlies wordt gecompenseerd. In deze gevallen moet een bijdrage aan het fonds ruimtelijke kwaliteit worden voldaan. De kwaliteitsverbetering waarvoor een bijdrage dient te worden betaald, wordt vastgelegd in de ruimtelijke onderbouwing van het plan, het bestemmingsplan of vergunning en/of in een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente.

In bijlage 3 is de Regeling vaststelling bijdrage ruimtelijke kwaliteit stedelijke ontwikkelingen nader uitgewerkt.

10.4 Reserve ‘10%-afdracht openbare voorzieningen’.

In het Coalitieakkoord 2022-2026 wordt het streven uitgesproken om 10% van het positief exploitatieresultaat bij woningbouwplannen in samenspraak met inwoners te gebruiken om te investeren in voorzieningen: bijvoorbeeld meer groen, speelgelegenheden of verkeersveiligheidsmaatregelen. Om dit te realiseren wordt een bestemmingsreserve (groen, speel, verkeer) gevormd. Jaarlijks bij het uitboeken van de positieve resultaten (minus vennootschapsbelasting) wordt 10% van dit resultaat toegevoegd aan deze reserve. Wanneer een beroep wordt gedaan op deze reserve, wordt daartoe een afzonderlijke voorstel aan de gemeenteraad gedaan.