Programma kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023

In het voorstel aan de gemeenteraad tot vaststelling van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023 is als uitgangspunt genomen dat de raad het beleid vaststelt rond kostenverhaal en financiële bijdragen en dat het college een uitvoeringsdocument vaststelt voor het bepalen van bedragen, mede vanwege het dynamische karakter van het uitvoeringsdocument. Ook is als uitgangspunt genomen dat het college het uitvoeringsdocument vaststelt als programma in de zin van artikel 3.4 Omgevingswet

De bedoelde Nota is door de raad vastgesteld op 14 december 2023. Het uitvoeringsdocument zal vastgesteld worden als programma in de zin van artikel 3.4 van de Omgevingswet onder de naam Programma Kostenverhaal en financiële bijdragen gemeente Oisterwijk 2023.

De reden om dit als programma vast te stellen is gelegen in de Omgevingswet. Artikel 13.22 bepaalt dat voor het opnemen van financiële bijdragen in anterieure overeenkomsten de samenhang met de (kostendragende) gebiedsontwikkelingen wordt benoemd in óf de omgevingsvisie óf een programma. De keus voor het benoemen van die samenhang in een programma ligt meer voor de hand dan de keus voor het benoemen in de omgevingsvisie. Een programma leent zich meer voor regelmatige aanpassing. Het uitvoeringsdocument heeft een dynamisch karakter zodat actualisatie regelmatig aan de orde kan zijn. Uitgangspunt is dat de gemeente dit programma jaarlijks actualiseert.

Hierbij moet worden opgemerkt dat de omgevingsvisie bedoeld is om de beleidsdoelstellingen van de gemeente weer te geven. Dat is ten aanzien van kostenverhaal en financiële bijdragen momenteel nog niet het geval. In die zin geldt het genoemde programma in de tussentijd daarom als een overgangsregeling.

Leeswijzer:

De opbouw van dit document is als volgt:

In paragraaf 2 wordt beleidsregel 4 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt; daar worden de bedragen vastgesteld die de gemeente bedingt in voorovereenkomsten.

In paragraaf 3 wordt beleidsregel 17 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt; daar worden de woningequivalenten vastgesteld als uitdrukking van de onderlinge verschillen in grondprijzen.

In paragraaf 4.1 worden de beleidsregels 14, 15, 16 en 19 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen uitgewerkt; daar wordt eerst een overzicht wordt gegeven van openbare voorzieningen en zaken waarvoor financiële bijdragen nodig zijn en dan een overzicht van gebiedsontwikkelingen die geacht worden bij te dragen aan de kosten ervan. Tenslotte wordt aangegeven in welke mate die kosten worden toegerekend en hoe de gemeente tot die toerekening komt.

In paragraaf 4.2 wordt beleidsregel 13 uitgewerkt; daar worden de bedragen vastgesteld voor compensatie van sociale huur- respectievelijk sociale koopwoningen vanuit vouwlocaties waar de gemeente een lager aandeel toestaat dan volgens de normen van de Woonzorgvisie.

De volgende bijlagen zijn opgenomen:

Bijlage 1: totaaloverzicht toerekening bovenwijkse openbare voorzieningen

De bedragen als bedoeld in beleidsregel 4 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen worden bepaald op de bedragen zoals opgenomen in de navolgende tabel.

Het betreft steeds 30% van de bedragen van het totale aantal plankosten zoals dat ontleend is aan de plankostenscan als bedoeld in beleidsregel 4.

Ter uitwerking van beleidsregel 17 van de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen wordt uitgegaan van de wegingsfactoren van onderstaande tabel:

In de paragrafen 4.1 en 4.2 worden toe te rekenen bedragen genoemd. Nu kunnen zich er situaties voordoen waarin de ontwikkeling deze bedragen niet kan dragen. De oorzaak daarvan kan zijn dat er relatief weinig grondopbrengsten zijn en/of relatief veel kosten, bijvoorbeeld van bouwrijp maken of vanwege hoge inbrengwaarden. In de wettelijke regeling rond kostenverhaal en financiële bijdragen is daarin voorzien door hantering van het principe van de macro-aftopping. Dat betekent dat er niet meer kosten verhaald kunnen worden dan het niveau van de geraamde grondopbrengsten toelaat. Dat principe geldt voor het publiekrechtelijke spoor van kostenverhaal. De gemeente past het ook toe voor anterieure overeenkomsten als het gaat om bovenwijkse kosten en financiële bijdragen.

Wanneer een initiatiefnemer aangeeft dat de door hem voorgestelde ontwikkeling de toe te rekenen bedragen niet kan dragen, dient hij dit met een exploitatieopzet te onderbouwen. De gemeente toetst die exploitatieopzet om die te beoordelen. Als de gemeente aan de hand van die beoordeling (ook) tot de conclusie komt dat de ontwikkeling de bedoelde posten niet kan dragen, dan worden ze in rekening gebracht tot het niveau dat de ontwikkeling ze wel kan dragen. In het kader van deze beoordeling verwacht de gemeente van initiatiefnemer dat hij de beschikking omtrent de WOZ-waarden van zijn gronden (met eventuele opstallen) aan de gemeente overlegt. Voor de inbrengwaarden gaat de gemeente, bij haar beoordeling, dan uit van de WOZ-waarden conform die beschikking.

4.1 Toerekening van bovenwijkse kosten

Voor de toerekening van de kosten van openbare voorzieningen met een bovenwijks karakter gaat de gemeente uit van aantallen woningen en m2 bedrijventerrein om te bepalen welk profijt enerzijds wordt toegerekend aan ontwikkellocaties en anderzijds aan bestaand bebouw gebied. Is het aandeel voor de ontwikkellocaties bepaald dan worden de kosten voor de ontwikkellocaties daarbinnen verdeeld naar draagkracht op basis van wegingsfactoren.

De volgende openbare voorzieningen en categorieën van financiële bijdragen komen voor kostenverhaal in aanmerking. Van elk van die voorzieningen en categorieën is aangegeven voor welke kernen deze profijt hebben:

Openbare voorzieningen, toe te rekenen aan bestaande en toekomstige bedrijventerrein en woningen:

• 1.

  Haarendael fietsstraat

• 2.

  Herinrichting Kantstraat

• 3.

  Fietsverbinding centrum KVL Noord

• 4.

  Herinrichting industrieweg Moergestel Noord

• 5.

  Herinrichting Heiligenboom

• 6.

  Ongelijkvloerse kruisingen spoor

• 7.

  Snelfietspad Oisterwijk Tilburg(incl. kruising Tilburgweg)

• 8.

  Snelfietspad F58

• 9.

  Twee recroducten

• 10.

  Drie kruisingen N65

• 11.

  Ontsluiting Oisterwijk Haaren

• 12.

  Randweg Moergestel

• 13.

  Verkeersstructuur Kern Moergestel

Categorieën van financiële bijdragen (toe te rekenen aan bestaande en toekomstige woningen)

• 14.

  Te weinig gerealiseerde sociale huurwoningen en sociale koopwoningen

Kostendragende ontwikkellocaties:

Kern Oisterwijk

• a.

  Pannenschuur: te ontwikkelen woonlocatie

• b.

  KVL Noord/spoorzone: te ontwikkelen woonlocatie.

• c.

  Bedrijfsweg: te ontwikkelen bedrijvenlocatie

• d.

  Beekdalpark (De Leye): te ontwikkelen woonlocatie

• e.

  Overige locaties

Kern Haaren

• f.

  Landgoed Haerendael): te ontwikkelen woonlocatie

• g.

  Kantstraat: te ontwikkelen woonlocatie

• h.

  Noordwest: te ontwikkelen woonlocatie

• i.

  Dorpshart: te ontwikkelen woonlocatie

• j.

  Overige locaties

Kern Moergestel

• k.

  Oostelvoortjes II: te ontwikkelen woonlocatie

• l.

  Moergestel Noord: te ontwikkelen woonlocatie

• m.

  Sonman II: te ontwikkelen bedrijvenlocatie

• n.

  Overige locaties

De aanduiding ‘Overige locaties’ heeft betrekking op initiatieven die nog verwacht kunnen worden voor de periode tot 2040 (de horizon van het Koersdocument Oostflank) voorzover die door de gemeente gehonoreerd worden. Er is gerekend met het honoreren van een aantal dat past binnen de aangenomen woningbehoefte tot 2040.

Voor de toerekening is gewerkt vanuit de volgende principes:

• a.

  Een woningequivalent is bepaald op € 85.425, zijnde de gemiddeld gewogen grondwaarde uitgaande van de differentiatie conform de Woonzorgvisie. Op basis van grondwaarde is de toerekening naar woningcategorieën en overige functies bepaald.

• b.

  Behalve het aantal woningequivalenten van (potentiële)bouwlocaties (bepaald op basis van het Koersdocument Oostflank) is ook het aantal woningequivalenten van de bestaand bebouwde gebieden in de toerekening betrokkken. Dit vanuit de gedachte dat bestaand bebouwde gebieden ook profijt ondervinden van bovenwijkse openbare voorzieningen. Voor de bepaling van de woningequivalenten van de bestaande bebouwde omgeving is gebruik gemaakt van BAG data (in het bijzonder de gebruiksvloeroppervlakten per functie per kern).

• c.

  Er is gekeken naar verschillen in profijt per kern. Vervolgens is rekening gehouden met de verschillen in omvang per kern. Als een voorziening voor 60% gericht is op Oisterwijk en voor 40% op Haaren is vervolgens gerekend met ruim driemaal zoveel woningequivalenten voor Oisterwijk als voor Haaren. Daardoor wordt dan – als voorbeeld en afgerond - 84% aan Oisterwijk toegerekend en 16% aan Haaren.

• d.

  Enkele voorzieningen zijn van (boven-)regionaal niveau, waarbij een bijdrage (1/3 deel) van provincie en rijk is verondersteld.

• e.

  Er is rekening gehouden met een onzekerheidspercentage als het voor een bepaalde voorziening niet zeker is dat deze doorgaat.

Toerekeningstabel:

Onderstaande tabellen geven de toerekening van de kosten van bovenwijkse voorzieningen aan de ontwikkelingslocaties/kernen aan.

Onderstaande tabellen geven de toerekening van de kosten van de bovenwijkse voorzieningen aan de bestaande bebouwde omgeving aan.

Onderstaande tabellen tonen de bijdragen per woningequivalent (naar voorzieningen en totaal per kern)

Onderstaande tabellen geven de bijdragen per woning (naar categorie) en voor de overige functies aan per kern. Voor de manier waarop de tweede tabel moet worden gelezen kunnen de volgende voorbeelden dienen:

• -

  Voor een kavel van 5.000 m2 bedrijventerrein in Oisterwijk wordt een bedrag gerekend van 5.000 * € 5,70 = € 28.500,-;

• -

  Voor een stuk grond voor de bouw van een kantoor van 2.000 m2 bvo in oisterwijk wordt een bedrag gerekend van 2.000 * € 9,49 = € 18.980,-.

4.2 Toerekening financiële bijdragen

Voor elke sociale huurwoning die te weinig wordt gerealiseerd wordt een compensatiebedrag van € 50.000 in rekening gebracht; voor elke sociale koopwoning die te weinig wordt gerealiseerd wordt een bedrag van € 20.000 in rekening gebracht. Dit is berekend met een aantal uitgangspunten. Vertrekpunt is de situatie waarbij een kleine locatie wordt (her)ontwikkeld met plaats voor maximaal 10 woningen. Dit zijn de meest voorkomende situaties waarin gemeenten de eigenaar toestaan om niet te voldoen aan de percentages van de gemeentelijke beleidsnorm, aangezien het voor zulke kleine aantallen veelal niet doenlijk is een exploitant te vinden voor de verhuur (van sociale huurwoningen en/of middenhuurwoningen). De keus is dan in de regel 0% verhuur of 100% (bijvoorbeeld in gestapelde vorm). Om bedragen voor compensatie voor een tekort aan sociale huurwoningen te bepalen zijn de percentages voor sociale huur en middenhuur daarom op 0 gezet. De rest is verdeeld over andere prijscategorieën. De overige uitgangspunten zijn in onderstaande tabellen opgenomen.

Vervolgens is ook een bedrag bepaald voor compensatie van sociale koopwoningen. Daartoe zijn niet alleen de categorieën sociale huur en middenhuur op 0 gezet, maar ook voor sociale koop. De rest is verdeeld over andere prijscategorieën.

4.3 Samenhang Financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden

Samenhang:

Hierna worden voor de categorieën van gebiedsontwikkelingen, zoals genoemd in paragraaf 4.1, de samenhang benoemd met de daar genoemde ontwikkellocaties.

Compensatie sociale woningbouw

In de Woonzorgvisie is bepaald dat een deel van de woningen in de sociale huur gerealiseerd dient te worden en een deel in de sociale koop (de beleidspercentages). Wanneer aan die normen van de Woonzorgvisie niet wordt voldaan moet er elders gecompenseerd worden om – over de hele gemeente gezien - deze beleidspercentages te kunnen realiseren. Dat betekent dat voor elke ontbrekende sociale huur- of sociale koopwoning er een compensatiebedrag aan de gemeente moet worden voldaan. De gemeente gebruikt deze compensatiebedragen om de extra financiële lasten die, vanwege het compenseren, ontstaan op de compensatielocatie op te kunnen vangen. Het maakt voor de ontvangende locaties niet uit of het gronden in eigendom van de gemeente danwel in eigendom van private partijen betreft.

Definitieve versie 5 december 2023