Welstandsnota gemeente Maashorst 2023

Op 1 januari 2022 zijn de voormalige gemeentes Landerd en Uden gefuseerd tot de gemeente Maashorst. De fusie van deze twee gemeentes brengt veel kansen met zich mee. De kracht van de kern Uden als stedelijk ontwikkelingsgebied en regionale trekpleister wordt nu nog meer versterkt door de landelijke aantrekkingskracht van de omliggende dorpskernen, en andersom. Als nieuwe gemeente Maashorst werken wij hard aan onze identiteit. Onderdeel hiervan is een prettig woon- en leefklimaat.

Welstandsbeleid is één van de belangrijke middelen om zorg te dragen voor de omgevingskwaliteit van onze gemeente. Het is ook iets wat grote impact op onze inwoners kan hebben. Een te strikt welstandsbeleid leidt tot onnodige complicaties bij bouwactiviteiten en hiermee tot frustratie en onbegrip. Een onzorgvuldig welstandsbeleid kan leiden tot afbreuk van de ruimtelijke kwaliteit en hiermee afbreuk aan een prettig woon- en leefklimaat.

Welstandsbeleid in Maashorst

We hechten aan de vrijheden van onze inwoners en hebben veel vertrouwen in onze inwoners om afwegingen te maken voor het gezamenlijk belang. Ook in het welstandsbeleid handelen wij vanuit dit vertrouwen. Om vorm te geven aan de zorgvuldige afweging in onze welstandszorg gaan wij in de gemeente Maashorst uit van een welstandsvrij beleid waar mogelijk. Dit houdt in dat we op voorhand onderzoeken of het passend en nodig is om enige vorm van welstandstoetsing toe te passen. Is dit niet het geval, dan is er geen welstandstoets nodig.

In voormalige gemeente Uden was in 2013 zo’n onderzoek uitgevoerd, dit is de basis geweest voor het welstandsbeleid in Uden. In voormalige gemeente Landerd is zo’n onderzoek nooit uitgevoerd. Artikel 28 van de Wet Algemene regels herindeling (Arhi) stelt dat de huidige welstandsregels binnen twee jaar na fusie vervallen tenzij opnieuw vastgesteld. Dit betekent dat het welstandsbeleid van onze gemeente opnieuw moet worden vastgesteld voor 1 januari 2024. Om voor 1 januari 2024 het nodige onderzoek voor de gemeente Maashorst uit te voeren is er onvoldoende tijd. Dit houdt in dat wij niet over de gehele gemeente uitspraak kunnen doen of welstandstoetsing nodig is. Om deze reden zien we in ons geharmoniseerde welstandsbeleid twee werkingsgebieden. Werkingsgebied A behandeld de welstandstoetsing in voormalig Landerd en Werkingsgebied B behandeld de welstandstoetsing in voormalig Uden. Voor deze werkingsgebieden gelden de welstandscriteria zoals ze de afgelopen jaren zijn geweest.

Leeswijzer

Deze welstandsnota valt op te delen in drie delen. Een algemeen deel, en twee delen voor de werkingsgebieden gebaseerd op het welstandsbeleid van de voormalige gemeentes Landerd en Uden. Het eerste deel omvat de algemene regels en werkwijze van het welstandsbeleid in Maashorst en beslaat de hoofdstukken 2 t/m 5. Hoofdstuk 2 van deze welstandsnota beschrijft het juridisch en organisatorisch kader van de welstandsnota. In hoofdstuk 3 geven we een beschrijving van het beoordelingskader voor bouwplannen. Hier wordt de systematiek van de welstandscriteria beschreven en wordt tevens aangegeven hoe de criteria dienen te worden toegepast. Hoofdstuk 4 gaat in op de algemene welstandscriteria. Hoofdstuk 5 beschrijft welke welstandscriteria er gelden bij veel voorkomende kleine bouwplannen(objectcriteria). In hoofdstuk 6 gaan we in op de status van reclamerichtlijnen. In deel 2 en 3 gaan we in op de verschillende welstandsniveaus en gebiedsspecifieke welstandscriteria. Deel 2 beslaat hoofdstuk 7 en 8. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de verschillende welstandsniveaus in Werkingsgebied A en in hoofdstuk 8 vind je de gebiedsbeschrijving van de belangrijkste gebieden en wordt toegelicht hoe aan de welstandscriteria getoetst wordt in deze gebieden. Deel 3 beslaat hoofdstuk 9 t/m 11. In hoofdstuk 9 wordt ingegaan op de verschillende welstandsniveaus van Werkingsgebied B. Hoofdstuk 10 omschrijft beknopt de historische ontwikkeling van werkingsgebied B. Dit geeft context aan de gebiedsbeschrijving van de belangrijkste gebieden in Werkingsgebied B. Tot slot vindt je in hoofdstuk 11 de gebiedsbeschrijving van de gebieden met welstandsbeleid en wordt toegelicht hoe aan de welstandscriteria wordt getoetst in deze gebieden.

Overzicht welstandsniveaus en Beeldkwaliteitsplannen in de gemeente Maashorst

Deel 1: Algemeen deel

In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke wetten van belang zijn voor het welstandsbeleid. vervolgens wordt aangegeven welke organisatorische keuzes er gemaakt zijn die voortvloeien uit de wettelijke mogelijkheden.

2.1 Juridische kaders welstandsnota

In dit deel van deze nota is het beleid van de gemeente Maashorst met betrekking tot de ruimtelijke en architectonische kwaliteit voor het grondgebied Werkingsgebied B vastgelegd. De juridische basis van deze nota is beschreven en voorgeschreven in een aantal wetten en verordeningen van de gemeente Maashorst.

2.2 Geldigheid criteria

In deze nota zijn de criteria opgenomen waaraan het uiterlijk en de plaatsing van een te bouwen bouwwerk en het uiterlijk van een bestaand bouwwerk moeten voldoen. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in samenhang met het Besluit omgevingsrecht (Bor) geeft aan wanneer voor een bouwwerk een omgevingsvergunning is vereist. De in deze nota opgenomen criteria voor te bouwen bouwwerken gelden alleen wanneer voor het bouwwerk een omgevingsvergunning is vereist, met uitzondering van de criteria uit de excessenregeling in paragraaf 2.17. De criteria voor bestaande bouwwerken gelden voor alle bestaande bouwwerken.

2.3 Wijziging/aanvulling van de welstandsnota

Zowel de jaarlijkse evaluatie als een ingrijpende verandering in de oorspronkelijke feiten en omstandigheden waarop het welstandsbeleid was gebaseerd, kunnen aanleiding geven tot aanpassing van het gemeentelijke welstandsbeleid en dus van de welstandsnota. De aanpassingen kunnen partiële dan wel thematische wijzigingen en aanvullingen betreffen.

Een partiële wijziging/aanvulling kan nodig zijn naar aanleiding van zodanige fysieke veranderingen in een gebied, dat het bestaande, specifiek voor dat gebied vastgelegde welstandsbeleid niet meer voldoet, dit als gevolg van bijvoorbeeld een totale herinrichting van een gebied, een nieuw te ontwikkelen gebied of het verdwijnen van een markant, voor een omgeving beeldbepalend gebouwd object.

Een thematische wijziging geschiedt meestal als gevolg van de verandering van een algemene visie voor een bepaald gebied dan wel gebouwd object, zoals dakkapellen en erkers.

Aanvullingen op de welstandnota kunnen ook tussentijds plaatsvinden bijvoorbeeld in de vorm van concrete welstandscriteria voor bepaalde (her)ontwikkelingsprojecten. Indien een dergelijk (her)ontwikkelingsproject voorafgegaan dient te worden door een herziening van het bestemmingsplan, wordt de inspraak gekoppeld aan de reguliere inspraak op het voorontwerpbestemmingsplan, conform de gemeentelijke inspraakverordening.

De wijziging/aanvulling van de welstandsnota zal als apart document aan de oorspronkelijke nota worden toegevoegd. Via een voortdurend aan te passen overzichtskaart (bij voorkeur digitaal) wordt actueel inzicht geboden voor welke gebieden van de gemeente de diverse wijzigingen/aanvullingen van de welstandsnota gelden.

2.5 Juridische status van de welstandsnota

Met deze welstandsnota invulling gegeven aan de in artikel 12a van de Woningwet neergelegde verplichting tot vaststelling van een gemeentelijke welstandsnota door de gemeenteraad. De in de welstandsnota neergelegde criteria zijn geen algemeen verbindende voorschriften, maar beleidsregels als bedoeld in hoofdstuk 4 titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Als beleidsregels vormen zij het kader waarbinnen burgemeester en wethouders het welstandstoezicht ‘uitoefenen’. Afwijking van deze beleidsregels is mogelijk, mits goed gemotiveerd. In paragraaf 2.11 wordt beschreven in welke gevallen van het welstandsadvies kan worden afgeweken.

De welstandsnota bevat dus het toetsingskader voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor wat betreft de preventieve beoordeling aan redelijke eisen van welstand. Daarnaast kunnen de in de welstandsnota opgenomen criteria grond vormen voor de toetsing aan redelijke eisen van welstand in geval van een exces bij een vergunningsvrij bouwwerk (zie paragraaf 2.17). Dit geldt niet voor de welstandsvrije gebieden. Repressieve toetsing is dan niet mogelijk.

2.6 Het welstandstoezicht

Burgemeester en wethouders zijn belast met de bestuurlijke uitvoering van het welstandstoezicht. Voldoet een bouwplan aan redelijke eisen van welstand en zijn er voor het overige geen weigeringsgronden, dan moet op grond van het imperatief-limitatieve stelsel, zoals dat is neergelegd in artikel 2.10 eerste lid Wabo, de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen voor het bouwplan worden verleend. De advisering over de welstandsaspecten van een bouwplan is opgedragen aan de welstandscommissie. De adviezen van deze commissie en de in de welstandsnota opgenomen criteria spelen een belangrijke rol bij de besluitvorming over bouwaanvragen. De uiteindelijke besluitvorming met betrekking tot de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen berust bij het college van burgemeester en wethouders. Deze bevoegdheid kan worden gemandateerd, bijvoorbeeld aan een ambtenaar, op grond van hoofdstuk 10 van de Algemene wet bestuursrecht. In bepaalde gevallen kan het college gemotiveerd afwijken van het welstandsadvies. In paragraaf 2.11 wordt beschreven in welke gevallen van het welstandsadvies kan worden afgeweken.

2.7 Welstandstoezicht en de indeling vergunningsplicht bouwwerken

Op het welstandstoezicht, zoals dat in de Woningwet zijn basis vindt, is de in de wet neergelegde indeling voor bouwwerken van invloed. In de volgende paragrafen (2.7.1 tot en met 2.7.5) wordt dit onderscheid nader uiteengezet.

2.8 De welstandscommissie

De samenstelling en de werkwijze van de welstandscommissie is vastgelegd in de gemeentelijke bouwverordening en hierin opgenomen reglement op de adviescommissie.

2.9 Het vragen van advies aan de welstandscommissie

Burgemeester en wethouders vragen de welstandscommissie om advies met betrekking tot een bij hen ingediend bouwplan. Haar welstandsadvies baseert de welstandscommissie op de welstandscriteria zoals die door de gemeenteraad in de gemeentelijke welstandsnota zijn vastgelegd. Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot het voorleggen om advies van principeverzoeken en schetsplannen.

2.10 Indieningsvereisten

Om een plan goed te kunnen beoordelen dient de aanvrager voldoende informatie over het plan te verstrekken. De kwaliteit van het aangeleverde materiaal (plattegronden, tekeningen, foto's etc.) moet een goed beeld geven van het bouwplan en de relatie met de omgeving. In de Mor staan de indieningsvereisten van de aanvraag om omgevingsvergunning.

De commissie kan zich een goed oordeel vormen als tenminste de volgende zaken worden aangeleverd:

• •

  Een situatietekening met de omliggende bebouwing, beplanting, straatnaam, noordpijl alsmede de volledige kadastrale gegevens (minimaal schaal 1:1000);

• •

  Foto's van de bestaande situatie en de omgeving;

• •

  Tekeningen van plattegronden, gevelaanzichten en doorsneden (minimaal schaal 1:100). Bij verbouwingsplannen dienen ook de tekeningen van de bestaande toestand toegevoegd te worden.

• •

  Tekeningen van de principedetails die verband houden met het uiterlijk van het bouwwerk (dakranden, goten, dakkapellen, kozijnen etc.) (minimaal schaal 1:20);

• •

  Tekeningen van de terreinafscheiding langs de perceelsgrenzen;

• •

  Kleurenschema's en een materiaallijst;

• •

  Kopieën van de relevante criteria uit de welstandsnota.

• •

  Wanneer het plan een monument betreft, dient de redengevende beschrijving van het monument bij de behandeling van het plan beschikbaar te zijn. Bij grote projecten kan de welstandscommissie een werkmaquette van het bouwwerk en zijn omgeving vragen om de schaal en massa te kunnen beoordelen.

2.11 Afwijking van het welstandsadvies door B&W

Bestuurlijk is het bevoegd gezag, in deze meestal het college van burgemeester en wethouders, verantwoordelijk voor de afgifte van omgevingsvergunningen. Het oordeel van de commissie betreft een advies. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om - mits deugdelijk gemotiveerd - van het welstandsadvies af te wijken.

De welstandscommissie dient van een eventuele afwijking van het advies op de hoogte te worden gesteld. Bovendien dient in de verplichte jaarlijkse verslaglegging aan de gemeenteraad door het college van burgemeester en wethouders aangegeven te worden in welke gevallen en op welke gronden men van de advisering is afgeweken.

In de volgende gevallen kan van het welstandsadvies worden afgeweken:

• 1.

  Afwijking op welstandelijke gronden:

  Het bevoegd gezag (college van burgemeester en wethouders) is van oordeel dat de commissie de welstandscriteria niet juist heeft toegepast, dan wel de verkeerde criteria aan het advies ten grondslag heeft gelegd. Het betreft hier een afwijking op inhoudelijk welstandelijke gronden. Indien een dergelijke situatie zich voordoet zal, alvorens een beslissing wordt genomen op de omgevingsvergunning en binnen de wettelijke beslistermijn, een second opinion worden gevraagd.

  Ook deze second opinion heeft echter het karakter van een advies. Gelet op de wettelijke beslistermijnen zal zich deze situatie alleen voordoen bij een omgevingsvergunningaanvraag.

• 2.

  Afwijking op andere dan welstandelijke gronden:

  Het bevoegd gezag krijgt volgens artikel 2.10 lid 1 aanhef en onder d Wabo de mogelijkheid om bij het in strijd zijn van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning te verlenen indien het van oordeel is dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. Deze afwijking wordt in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning gemotiveerd. De welstandscommissie wordt hiervan op de hoogte gesteld.

  Het bevoegd gezag zal uiterst terughoudend zijn met het gebruik van deze mogelijkheid omdat de ruimtelijke niet snel ondergeschikt wordt geacht aan de economische of maatschappelijke belangen.

2.12 Afwijking van de welstandscriteria door welstandscommissie

De welstandscommissie zal op enig moment in haar advies willen afwijken van de in de welstandsnota opgenomen criteria. Het zal hierbij in het algemeen een bouwplan betreffen dat weliswaar niet voldoet aan (enige van) de vastgestelde gebiedsgerichte of objectgerichte criteria of aan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen, maar dat desalniettemin voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hierbij vindt dan een beoordeling plaats aan de hand van de algemene welstandscriteria. Een dergelijke afwijking dient door de welstandscommissie gemotiveerd te worden. Nemen burgemeester en wethouders dit advies over, dan dienen ook zij hun besluit te motiveren.

Voor de aspirant-bouwer bestaat er de mogelijkheid om de welstandscommissie een mondelinge toelichting op het uitgebrachte (negatieve) welstandsadvies te vragen.

Op grond van hetgeen door de aanvrager en/of architect hierop wordt ingebracht, bestaat de mogelijkheid dat de commissie tot een ander oordeel komt en alsnog een positief welstandsadvies over het bouwplan uitbrengt aan het college van burgemeester en wethouders. Dit geschiedt uiteraard in de fase voorafgaande aan het collegebesluit met betrekking tot de bouwaanvraag.

2.13 Vorm en inhoud van het welstandsadvies

De welstandscommissie beoordeelt het bouwplan en brengt daarover schriftelijk advies uit aan burgemeester en wethouders. Het advies wordt door of namens burgemeester en wethouders gevoegd bij de aanvraag om een omgevingsvergunning, dan wel bij het schetsplan.

De welstandsadviezen zijn niet gericht op zaken die geen betrekking hebben op het welstandstoezicht. Het geeft aan of ‘het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of een standplaats, zowel op zichzelf als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkelingen daarvan’ (artikel 12 lid 1 Ww), niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de criteria zoals opgenomen in de welstandsnota. Alle adviezen, behoudens het positieve advies, worden schriftelijk gemotiveerd. De positieve adviezen worden gemotiveerd op verzoek van het college of indien daar vanuit andere overwegingen aanleiding toe is.

Het welstandsadvies kan wel aanbevelingen bevatten voor beleid of procedurele zaken die naar de mening van de commissie in acht genomen zouden moeten worden.

2.14 Openbaarheid van vergadering en mondelinge toelichting

Openbaarheid van vergadering is het uitgangspunt. Een aanvrager kan indien gewenst plannen mondeling toelichten bij de openbare vergadering

2.15 De mogelijkheid tot het indienen van bezwaar en beroep

Tegen het welstandsadvies op zichzelf kan niet afzonderlijk bezwaar worden gemaakt. Het gaat immers om een (deel)advies dat onderdeel is van het proces om te komen tot omgevingsvergunningverlening. Tegen het uiteindelijke besluit tot verlening van de omgevingsvergunning kunnen belanghebbenden wel bezwaar maken, dit op grond van de Algemene wet bestuursrecht. Is men het dus niet eens met het welstandsoordeel over een bepaald bouwplan, dan dient men bezwaar te maken tegen de uiteindelijke beslissing op de aanvraag om omgevingsvergunning, waarbij de grond van het bezwaar is gelegen in het welstandsaspect. Het welstandsaspect kan zowel de inhoud van het welstandsadvies als de totstandkoming ervan (vorm van behandeling) betreffen.

2.16 Relatie met andere plannen en nota's

In het onderstaande wordt ingegaan op de relatie van de welstandsnota met andere gemeentelijke plannen, nota's en beleidsterreinen.

2.17 Handhaving en excessenregeling

In de gemeente Maashorst heeft integrale preventieve en repressieve handhaving in brede zin zowel politieke als bestuurlijke prioriteit. De gemeente voert een actief beleid met betrekking tot het bewaken en verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.

In preventieve zin speelt voorlichting en het verstrekken van informatie een belangrijke rol. In gevallen waar gebouwd is zonder, dan wel in afwijking van, een omgevingsvergunning krijgt de eigenaar de gelegenheid om (alsnog of opnieuw) een vergunning aan te vragen voor het gerealiseerde bouwwerk. Als deze vergunning moet worden geweigerd, bijvoorbeeld vanwege een negatief welstandsadvies, dan zal de eigenaar de situatie moeten veranderen. Burgemeester en wethouders kunnen dan degene die tot het opheffen van de situatie bevoegd is, aanschrijven om binnen een door hen te bepalen termijn de strijdigheid op te heffen.

Ook bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen behoeft te worden aangevraagd (vergunningsvrije bouwwerken) moeten aan minimale welstandseisen voldoen (tenzij gelegen in een welstandsvrij gebied). Volgens artikel 12 en 12a van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. De criteria hiervoor moeten worden opgenomen in de welstandsnota. De excessenregeling is niet bedoeld om de plaatsing van het bouwwerk tegen te gaan. De excessenregeling is uitsluitend van toepassing in gebieden waarvoor een welstandsbeleid geldt. De excessenregeling is dus niet van toepassing in welstandsvrije gebieden. Voor de gemeente Maashorst geldt het criterium dat er bij een ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand sprake moet zijn van een exces. Dat wil zeggen een buitensporigheid in het uiterlijk van het bouwwerk, die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken waaraan een groot deel van de mensen zich ergert. Vaak heeft dit betrekking op:

• •

  het negeren van de omgeving van het bouwwerk;

• •

  het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk;

• •

  armoedig materiaalgebruik;

• •

  toepassing van te felle of te contrasterende kleuren in relatie tot het gehele bouwwerk en/of omgeving;

• •

  te opdringerige reclames, of;

• •

  een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de kenmerken van de bebouwingstypen).

Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen (objectcriteria), zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand.

3.1 Algemeen

Een objectieve welstandstoets is uitgangspunt geweest tijdens het opstellen van voorliggende welstandsnota. Met voorliggende nota is een beoordelingskader geformuleerd. Per gebied zijn criteria opgesteld die zo min mogelijk ruimte laten voor vrije interpretatie. Echter, niet alle aspecten van het bouwen zijn op basis van volledig geobjectiveerde criteria te toetsen. Architectuur laat zich niet vangen in louter meetbare eigenschappen. Vandaar dat de toetsing van bouwplannen ook in de toekomst door een onafhankelijke commissie moet plaatsvinden. De toetsing is zo inzichtelijk mogelijk gemaakt door:

• •

  een overzicht te geven van gebieden met een welstandstoets (ensembles) en welstandsvrije gebieden;

• •

  de kenmerken van de ensembles te omschrijven;

• •

  per ensemble zo concreet mogelijk de toetsingswijze toe te lichten of (zoveel mogelijk) objectieve criteria te formuleren;

• •

  algemene welstandscriteria op te nemen;

• •

  objectcriteria op te nemen voor veel voorkomende, kleine bouwplannen;

• •

  een excessenregeling op te nemen, die criteria bevat die te maken hebben met de aanschrijvingsmogelijkheid van burgemeester en wethouders indien een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand (artikel 12 en 12a Woningwet) (zie ook hoofdstuk 2).

3.2 Verschillende soorten welstandscriteria

Er zijn vier soorten welstandscriteria te onderscheiden in gemeente Maashorst:

• •

  algemene welstandscriteria;

• •

  welstandscriteria die voortvloeien uit de karakteristiek van ensembles;

• •

  welstandscriteria voor de monumenten en cultuurhistorisch waardevolle/beeldbepalende panden, niet behorende tot een ensemble;

• •

  welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen (objectcriteria).

Voorgenoemde aspecten worden hieronder in het kort beschreven.

3.3 Samenhang van de welstandscriteria

Bouwaanvragen die vallen binnen één gebied waar welstandsplicht van kracht is, en die de reguliere vergunningprocedure moeten volgen, worden op basis van de geformuleerde welstandscriteria beoordeeld. Voor de beoordeling van standaardbouwopgaven en kleine veel voorkomende bouwwerken (met uitzondering van monumenten) wordt gebruik gemaakt van de objectcriteria.

Bouwwerken binnen een ensemble of betreffende een monument of cultuurhistorisch waardevol/beeldbepalend pand buiten een ensemble, die niet met behulp van de welstandscriteria te beoordelen zijn, omdat zij daarvan zowel functioneel als morfologisch te veel afwijken, worden beoordeeld aan de hand van de algemene welstandscriteria. Het gaat dan immers om de vraag of dit te realiseren bouwwerk door zijn bijzondere verschijningsvorm een bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving.

De gebieden die niet behoren tot één van de ensembles zijn welstandsvrij. Uitzonderingen hierop vormen de monumenten en cultuurhistorisch waardevolle/beeldbepalende panden buiten de ensembles. Voor de welstandsvrije gebieden kan dan ook geen gebruik worden gemaakt van de algemene welstandscriteria, de objectcriteria en de excessenregeling.

4.1 Algemeen

De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd, richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling.

De algemene welstandscriteria bestaan uit een uiteenzetting van algemene architectonische begrippen en aspecten waarmee kwaliteit (of het gebrek aan kwaliteit) kan worden omschreven. De algemene architectonische begrippen komen voort uit de notitie die de toenmalige rijksbouwmeester, de heer Tj. Dijkstra, in 1985 heeft uitgebracht onder de titel ‘Architectonische kwaliteit, een notitie over architectuurbeleid’. Ze vormen het begrippenkader en zijn als het ware het gereedschap van de welstandscommissie bij de argumentatie van het welstandsadvies.

4.2 Toepassing algemene welstandscriteria

In bijzondere situaties, wanneer de beoordelingsaspecten ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving, maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet. In dat geval kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo'n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren af te wijken van beoordelingsaspecten. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van 'redelijke eisen van welstand' ligt dan uiteraard hoog; het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.

4.3 Beoordelingsaspecten en criteria

Monumenten, cultuurhistorisch waardevolle- en beeldbepalende panden zijn in alle gevallen onderhevig aan welstandstoetsing. In deel 2 en 3 worden ingegaan op welstandscriteria voor specifieke gebieden ensembles. In deze gebieden bevinden zich veelal monumenten, cultuurhistorische waardevolle- en beeldbepalende panden. De welstandscriteria en gebiedsbeschrijving geeft hier aanknopingspunten voor de welstandstoetsing van monumenten. Er zijn echter ook monumenten, cultuurhistorisch waardevolle- en beeldbepalende panden gelegen buiten deze gebieden en ensembles. Voor deze monumenten en cultuurhistorisch waardevolle/beeldbepalende panden zijn specifieke welstandscriteria opgesteld, die hierna zijn weergegeven. Het betreft hier de panden zoals aangewezen op de bestemmingsplannen met dubbelbestemming cultuurhistorie/karakteristiek en de panden zoals aangewezen op de welstandskaart zoals opgenomen in bijlage 4.

Welstandscriteria monumenten en cultuurhistorisch waardevolle- en beeldbepalende panden buiten een ensemble

• 1.

  Plaats/situering/karakteristiek

  • a.

    Bij een aanpassing of wijziging van de bebouwing dient zorgvuldig omgegaan te worden met de historische en cultuurhistorische waarde van de bebouwing.

  • b.

    Nieuwe, herkenbaar eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen te passen bij het bestaande karakter en geïnspireerd te zijn op de bestaande historische bebouwing of dienen een contrast te vormen

• 2.

  Massa/vorm

  • a.

    De bestaande hoofdvorm en bouwmassa zijn leidend bij veranderingen.

  • b.

    De bebouwingseenheden dienen individueel herkenbaar te blijven.

  • c.

    Samenvoeging van bouwmassa’s is ongewenst. De oorspronkelijke parcellering moet herkenbaar blijven.

  • d.

    De oorspronkelijke kapsituatie en de oorspronkelijke bouwvorm moeten leesbaar blijven bij verandering aan de bouwmassa.

• 3.

  Gevelopbouw

  • a.

    Reclame-uitingen zijn niet wenselijk.

  • b.

    Ingrepen op begane-grondniveau mogen de harmonie van de individuele gevel als geheel niet verstoren.

  • c.

    De oorspronkelijke gevelopbouw en traditionele indeling van de gevels dienen gerespecteerd te worden.

• 4.

  Kleur, materiaal en detaillering

  • a.

    De oorspronkelijke ornamenten en detailleringen in de gevel dienen herkenbaar en zinvol te blijven. Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk, lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, balkonhekken, deurluifels en dergelijke.

  • b.

    Het bestaande materiaal- en kleurgebruik is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend binnen de karakteristiek van het individuele pand en de omgeving.

  • c.

    Veranderingen in materiaal- en kleurgebruik van de individuele bebouwing dient in relatie te staan met de gevelwand als geheel.

  • d.

    De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan: de daken moeten gedekt zijn met riet of gebakken donkere pannen en de gevels dienen te bestaan uit rode/bruinrode baksteen of wit pleisterwerk.

De objectcriteria zijn opgenomen als bijlage bij voorliggende welstandsnota. De objectcriteria gelden uitsluitend voor de gebieden waarvoor een welstandstoets geldt. In welstandsvrije gebieden vindt geen welstandstoetsing plaats, dus ook niet aan de objectcriteria. De objectcriteria zijn niet van toepassing wanneer er sprake is van een monument.

5.1 Toepassingen objectcriteria

De objectcriteria gelden uitsluitend voor de gebieden waarvoor een welstandstoets geldt. In welstandsvrije gebieden vindt geen welstandstoetsing plaats, dus ook niet aan de objectcriteria.

Welstandstoetsing

De objectcriteria geven inzicht in wanneer een veel voorkomend (klein) bouwplan in ieder geval voldoet aan redelijke eisen van welstand (dit geldt niet voor bouwplannen aan of bij een monument).

Repressieve welstandstoetsing

Indien het uiterlijk van een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand kunnen burgemeester en wethouders degene die tot het opheffen van die strijdigheid bevoegd is, aanschrijven om die strijdigheid op te heffen (behoudens in welstandsvrije gebieden). Een bouwwerk is in ernstige mate in strijd met redelijke eisen van welstand indien sprake is van excessen, dat wil zeggen buitensporigheden in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident zijn. Vaak heeft dit betrekking op het negeren van de omgeving van het bouwwerk, het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden, armoedig materiaalgebruik, toepassing van felle of contrasterende kleuren, te opdringerige reclames of een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is. De excessenregeling is beschreven in paragraaf 2.17.

De excessenregeling geldt alleen voor vergunningsvrije bouwwerken. Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de objectcriteria zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Bij afwijkingen daarvan zullen burgemeester en wethouders desgevraagd beoordelen of het bouwwerk in ernstige mate met die criteria in strijd is. In welstandsvrije gebieden is geen repressieve welstandstoets mogelijk.

Vrijwillige welstandstoetsing

Om te voorkomen dat men achteraf geconfronteerd wordt met redelijke eisen van welstand kan een initiatiefnemer van een te bouwen vergunningsvrij bouwwerk dit vrijwillig laten toetsen aan redelijke eisen van welstand. De objectcriteria kunnen dus ook dienen als adviserend kader.

Hoewel niet behorend tot de categorie bouwplannen waarvoor objectcriteria moeten worden opgesteld, is toch gekozen om voor reclame een aantal richtlijnen en uitgangspunten te formuleren. Reclame heeft een dusdanige invloed op de kwaliteit van de leefomgeving dat de gemeente Maashorst hiervoor een aantal richtlijnen heeft opgesteld die de welstandscommissie zal hanteren bij de beoordeling van aanvragen hieromtrent. Indien in de welstandscriteria van een bepaald ensemble of van een monument of cultuurhistorisch waardevol/beeldbepalend pand iets gezegd wordt over reclame geldt dit naast de hiervoor genoemde reclamerichtlijnen. Bij strijdigheid gelden de gebiedsgerichte welstandscriteria. De richtlijnen met betrekking tot reclametekens zijn opgenomen in bijlage 2.

Deel 2: Werkingsgebied A

Werkingsgebied A beslaat het grondgebied van voormalig gemeente Landerd. Vanwege het ontbreken van een grondige analyse van kwaliteiten en waarden van de ruimtelijke elementen, zowel cultuurhistorisch als stedenbouwkundig zijn we gebonden aan een welstandsregime. Voor Werkingsgebied A zijn de gebiedsomschrijvingen en toetsingswijze daarom overgenomen uit de voorgaande welstandsnota van voormalig gemeente Landerd. In hoofdstuk 6 worden de geldende welstandsniveaus toegelicht. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de gebiedsspecifieke welstandstoetsing van de gebieden waar een hoger welstandsniveau geldt.

7.1 Welstandsniveaus en welstandstoetsing

Elke plek in de Werkingsgebied A valt onder één van drie welstandsniveaus. Dat wordt met een kaart en met omschrijvingen in deze nota aangegeven. In Werkingsgebied A werken we niet met gebiedsspecifieke criteria maar wordt getoetst aan de hand van de algemene welstandscriteria zoals opgenomen in hoofdstuk 4. De gebiedsbeschrijving in dit hoofdstuk geeft hierbij inzicht in de karakteristiek die hierbij van belang is. Monumenten en cultuurhistorische panden gelegen buiten een ensemble hebben eigen welstandscriteria zoals die geld voor de hele gemeente Maashorst. Deze zijn eerder uiteengezet in hoofdstuk 5. Werkingsgebied A kent de volgende drie niveaus:

Niveau 1: het "hoge" niveau

Hieronder vallen de gebieden die van hoge cultuurhistorische, architectonische, landschappelijke of stedenbouwkundige waarde zijn. Denk hierbij enerzijds aan de dorpskernen met monumenten en hun directe omgeving en anderzijds aan gebieden met monumentale bomen of houtwallen. Deze gebieden zijn van extra betekenis voor het totaalbeeld van de dorpskernen en het landschap en krijgen op deze manier extra bescherming.

Toetsing van bouwplannen in deze gebieden vindt daarom heel precies plaats. Dat betekent dat ten aanzien van de hoofdaspecten en de secondaire aspecten streng wordt beoordeeld of ze aan de algemene welstandscriteria voldoen. Ook detailaspecten zoals kleuren en materiaalgebruik van kleinere onderdelen worden getoetst.

Niveau 2: het "normale" niveau

Hieronder vallen alle gebieden die niet onder de niveau 1 (hoog) of niveau 3 (laag/welstandsvrij) vallen. Bij het toetsen van bouwplannen in gebieden met dit welstandsniveau worden de hoofdaspecten van het plan streng beoordeeld, maar worden secundaire aspecten "normaal” beoordeeld. De detailaspecten zullen meestal niet in de beoordeling meegenomen worden, behalve als sprake is van uitzonderlijk afwijkende waarden, zoals het gebruik van heel rare kleuren.

In gebieden met welstandsniveau 2 kom je ook gebouwen tegen met specifieke cultuurhistorische of architectonische waarden. Hoewel deze gebouwen zich in een gebied met welstandsniveau 2 bevinden worden aanpassingen aan deze gebouwen streng beoordeeld, zodat hun speciale waarden niet verloren gaan.

Niveau 3 het "lage, of redelijk welstandsvrije" niveau

Hieronder kunnen niet alleen gebieden vallen waarvan de uitstraling van de gebouwen en de buitenruimte minder belangrijk wordt geacht, maar ook gebieden die bewust (bijna) geheel "welstandsvrij" worden gemaakt. In deze gebieden wordt terughoudend getoetst. Bij het schrijven van deze nota zijn er in Werkingsgebied A geen welstandsvrije gebieden aangewezen.

Algemeen

Om een té groot contrast met de bestaande omgeving te vermijden kan slechts in beperkte mate van de omgeving worden afgeweken. Dit in relatie tot het welstandsniveau dat ter plaatse van toepassing is. Het kan echter voorkomen dat een ontwerp een dusdanig hoge kwaliteit heeft, dat een bouwplan ondanks een grotere afwijking van de omgeving toch wordt goedgekeurd. In een dergelijk geval moet de positieve beoordeling door de welstandscommissie worden voorzien van een toelichting.

7.2 Welstandsniveau 2

Voor het overgrote gedeelte van Werkingsgebied A geldt welstandsniveau 2; het "normale" welstandsniveau. Dit niveau is toegelicht in paragraaf 7.1.

Op veel plekken binnen deze gebieden zijn – met name in de buitengebieden – cultuurhistorisch en/of architectonisch waardevolle gebouwen aanwezig. Omdat het meestal om alleenstaande of kleine groepjes gebouwen gaat, zijn hiervoor geen aparte gebieden met welstandsniveau 1 aangewezen. De waardevolle kenmerken van deze gebouwen worden zo veel mogelijk beschermd door bij de welstandsbeoordeling de algemene welstandscriteria als beschreven in hoofdstuk 5 in deze gevallen streng toe te passen.

Op de bedrijventerreinen in Werkingsgebied A geldt welstandsniveau 2. Er zijn diverse bedrijventerreinen met een lagere beeldkwaliteit. Echter, er komen op de bedrijventerreinen ook bedrijfspanden voor waar met zorg aan is ontworpen. Daarom worden op deze terreinen gewoon de algemene welstandscriteria toegepast. Als de directe omgeving van het te bouwen of verbouwen pand daar aanleiding toe geeft, kan de beoordeling echter soepel worden uitgevoerd.

7.3 Straten of gebieden met Welstandsniveau 1

Werkingsgebied A bevat rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten en veel gebouwen en straten met cultuurhistorische waarde. Op diverse plekken is sprake van beeldbepalende en daarom beschermde bomen en houtwallen. Om de gebieden nabij deze waardevolle delen te beschermen, zijn die straten en/of gebieden als "welstandsniveau 1" aangemerkt.

De rijks- en gemeentelijke monumenten en de beschermde bomen/houtwallen zijn in aparte beleidsstukken omschreven en worden ter informatie ook opgesomd bij de omschrijvingen van de verschillende "welstandsniveau 1" gebieden. De verschillende beeldkwaliteitsplannen zijn niet apart in deze welstandsnota beschreven, omdat er altijd nog nieuwe kunnen worden vastgesteld.

Algemene kenmerken/criteria voor deze gebieden

Deze gebieden vormen de historische structuur van de verschillende dorpskernen en van het buitengebied. Zij bevatten de meeste monumenten en beeldbepalende gebouwen en ook de meest karakteristieke oude bomenrijen.

In bijna al deze gebieden is ook sprake van bebouwing zonder specifieke cultuurhistorische waarde, of van bebouwing die zelfs als beeldverstorend kan worden aangemerkt. Met de gebiedsclassificatie "welstandsniveau 1" wordt bereikt dat nieuwbouw- of verbouwplannen streng worden beoordeeld, waardoor gewaarborgd is dat deze plannen een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de gehele straat. Soms kan ook een verbetering worden bereikt door een aanwezig verstorend gebouw aan te passen, of door dit gebouw te vervangen door een meer passend gebouw. Bij de strenge toetsing wordt ook meegewogen dat de verbouwmogelijkheden van niet-beeldbepalende panden niet onnodig worden beperkt.

Vanwege de vele soorten bebouwing, en het gebrek aan een uitvoerige analyse, is het niet mogelijk om voor deze gebieden exacte aanvullende welstandscriteria op te stellen. Enkele aandachtspunten zijn:

• •

  De vormgeving van de nieuwe bebouwing dient op extra zorgvuldige wijze te worden ingepast in het bestaande straatbeeld.

• •

  Eigentijdse bebouwing is wel mogelijk, maar door ook overeenkomsten met de bestaande omliggende bebouwing aan te brengen dienen te grote verschillen met de omgeving te worden voorkomen. Dit geldt vooral voor de hoofdaspecten van een plan, maar geldt daarnaast ook voor de secondaire aspecten.

• •

  Reclame-uitingen worden in deze gebieden extra streng beoordeeld.

• •

  Grote gebouwen met grote doorgaande gevels en/of platte daken zullen normaliter niet in de bestaande omgeving kunnen worden ingepast. Door massa- en gevelopdeling moeten grotere gebouwen in de omgeving passen.

• •

  Als gebouwen een speciale (openbare) functie vervullen kan een wat meer afwijkend uiterlijk (vormtaal) passend zijn, zodat deze speciale functie daarmee juist herkenbaarder wordt.

In het volgende hoofdstuk volgt een overzicht en omschrijving van alle welstandsniveau 1-gebieden in Werkingsgebied A. Per gebied worden indien van toepassing ook specifieke beoordelingsaspecten opgenomen, die bij de extra strenge welstandsbeoordelingen worden meegewogen.

8.1 Kern Zeeland plus delen van het buitengebied

Kerkstraat, Udenseweg en deel Voederheil

De Kerkstraat vormt de historische as van het dorp Zeeland. Langs de straat staan zowel een aantal rijksmonumenten (voormalige pastorie nummer 51-53, de H. Jacobus de Meerdere-kerk op nummer 51, het voormalige schoolgebouw "Bondsgebouw" op nummer 55, de voormalige boerderij op nummer 108 en de Coppensmolen op nummer 122), als een aantal gemeentelijke monumenten (woonhuis op nummer 11, gemeentehuis (gedeeltelijk) op nummer 39, woonhuis op nummer 42, woonhuis op nummer 44, Café d'n Brouwer op nummer 62-64, pakhuis/woonhuis op nummer 72 en woonhuis op nummer 72a, voormalige boerderij op nummer 78, en woonhuis op nummer 94), als diverse beeldbepalende gebouwen.

Daarnaast is op diverse tussengelegen locaties sprake van meer recente bebouwing zonder hoge cultuurhistorische of architectonische waarde. In enkele gevallen is zelfs sprake van storende, afwijkende bebouwing. Dat in het verleden helaas zelfs in deze gebieden storende bebouwing is gerealiseerd is betreurenswaardig, maar een gegeven. Via welstandsbeleid kan niet worden gevorderd dat bestaande gebouwen worden aangepast. Met het welstandsbeleid kan wel worden bereikt dat een eventuele aanpassing aan of vervanging van zo'n storend gebouw wel aan welstandsniveau 1 moet voldoen en dat elke aanpassing of vervanging dus flink zal bijdragen aan de kwaliteit van dit waardevolle gebied. Dit waardevolle gebied wordt gevormd door de gehele doorgaande lijn Udenseweg – Kerkstraat en het eerste deel van Voederheil (tot en met nummer 6), inclusief de aan de Kerkstraat aanliggende pleintjes bij de Garf, het gemeentehuis en de kerk.

Molenstraat inclusief een klein stukje Schoolstraat:

De rijen traditionele arbeiderswoningen en de rijen bomen vormen samen met molen De Dageraad uit 1874 (rijksmonument) een sterk beeldbepalend cultuurhistorisch geheel. Kenmerkend voor de bestaande arbeiderswoningen is de aanwezigheid van twee gelijke dakkapellen aan de voorzijde van elke tweekapper. Toepassing van andere dakkapellen aan de voorzijde is dan ook niet toegestaan.

Bij eventuele nieuwbouw moeten de karakteristieken van de bestaande arbeiderswoningen het uitgangspunt zijn. Afwijkingen worden steng beoordeeld, met als uitgangspunt dat zij de sterke harmonie van de huidige bebouwing niet mogen verstoren. Dit geldt zowel voor de hoofdaspecten als voor de secondaire aspecten. Ook detailaspecten zoals kleuren en materialisatie van gebouwonderdelen worden in de beoordeling meegenomen.

Welstandsniveau 1 is toegekend om de beeldbepalende kwaliteit van de openbare ruimte te bewaken, door aan de omliggende bebouwing (dus: de straatzijden) te refereren. Deze overweging geldt niet voor de achterzijde van deze woningen. De achterzijde valt daarom onder het normale welstandsniveau 2.

Buurtschap Nabbegat:

Kenmerkend voor buurtschap Nabbegat is dat de bebouwing vrijwel uitsluitend bestaat uit traditionele bebouwing, voornamelijk langgevelboerderijen. Ook dragen enkele markante bomenrijen bij aan de totale cultuurhistorisch waardevolle uitstraling.

Nieuwbouw en aanpassingen aan bestaande bebouwing moeten dan ook uiterst terughoudend worden vormgegeven, waarbij afwijkingen van de buurtschap-karakteristiek (zowel qua hoogte, massavorm en kapvorm als voor de verdere uitwerking zoals gevelindeling, materiaal gebruik en kleurgebruik) volledig vermeden moeten worden.

Buurtschap Zevenhuis:

Ook in buurschap Zevenhuis is een groot gedeelte van de bebouwing traditioneel, maar in Zevenhuis wordt deze afgewisseld met meer recente bebouwing, zowel uit de tweede helft van de vorige eeuw als nog recenter. Deze laatste bebouwing is overwegend in overeenstemming met de karakteristiek van het buurtschap gebouwd, maar de afwijkingen van de karakteristiek zijn wel iets groter dan in buurtschap Nabbegat.

Nieuwbouw en aanpassingen aan de bestaande bebouwing moeten terughoudend vormgegeven worden, waarbij afwijkingen van de buurtschap-karakteristiek op hoofdaspecten zoals hoogte, massavorm en kapvorm niet mogelijk zijn. Platte daken zijn bijvoorbeeld niet toegestaan. Bij de verdere uitwerking van het plan zoals de gevelindeling, de materialisatie en het kleurgebruik zijn afwijkingen wel in beperkte mate mogelijk. Bijvoorbeeld om moderne interpretaties van de traditionele bebouwing mogelijk te maken.

8.2 Kern Reek:

De oude stratenstructuur, bestaande uit de Monseigneur Borretstraat (grotendeels), de Noordhoek, de Heijtmorgen (het deel binnen de bebouwde kom), de Monseigneur Suijsstraat, de Schaijksestraat en een klein deel van de Helstraat:

Het centrum van Reek wordt gekarakteriseerd door een groot aantal vlak bij elkaar staande rijksmonumenten (Dwarshuis Mr. Borretstraat 12-14, Mr. Borretstraat 9, Orgelhuis op Mr. Borretstraat 7, Mr. Borretstraat 5, kerk met aangebouwde pastorie en tegenovergelegen kerkhof aan de Mr. Borretstraat 1-3, Boerenbondgebouw tegenover het kerkhof op de Noordhoek 13, Klooster (verscholen terugliggend langs de Heijtmorgen op nummer 7-9 en herenhuis op Heijtmorgen 19) een enkel gemeentelijk monument (woonhuis op Mr. Borretstraat 13) en een aantal beeldbepalende gebouwen (waaronder Mr. Borretstraat 23-29, Heijtmorgen 2-12, Heijtmorgen 3-5 en 15-17, Rozenlaan 9 en 11).

Kenmerkend verschil tussen het als welstandsniveau 1 aangewezen gebied en de overige straten van Reek is dat er buiten dit gebied nagenoeg geen sprake is van historische bebouwing.

De meeste bomenrijen langs de doorgaande straten worden in de Bomenverordening als "boomstructuur" genoemd, waarbij de bomenrijen aan weerszijden van het binnen de bebouwde kom gelegen gedeelte van de Heijtmorgen nog een extra beeldbepalende waarde hebben.

Nieuwbouw en aanpassingen aan de bestaande bebouwing dienen in dit gebied terughoudend te worden vormgegeven, waarbij afwijkingen van de dorpskarakteristiek op hoofdaspecten zoals hoogten, massavorm en kapvorm niet mogelijk zijn – platte daken zijn bijvoorbeeld niet toegestaan – maar voor de verdere uitwerking zoals de gevelindeling, de materialisatie en het kleurgebruik in beperkte mate mogelijk zijn. Bijvoorbeeld om moderne interpretaties van de traditionele bebouwing mogelijk te maken.

8.3 Kern Schaijk plus deel van het buitengebied:

Centrum, bestaande uit de Schutsboomstraat, Runstraat, Bossestraat, Pastoor van Winkelstraat en een deel van de Zandstraat:

Deze straten vormen de oorspronkelijke historische structuur van Schaijk en bevatten één rijksmonument (Pastoor van Winkelstraat 1, voormalige pastorie), een aantal gemeentelijke monumenten (Pastoor van Winkelstraat 3 (kerk met kerkhof en toegangspoort, het kerkorgel ín de kerk is een rijksmonument), voormalig herenhuis/brouwerij op Runstraat 5, voormalig raadhuis aan de Pastoor van Winkelstraat 5, woonhuis op Pastoor van Winkelstraat 37 en een voormalige boerderij op Runstraat 59/59a) en diverse beeldbepalende gebouwen. Anderzijds is er op diverse tussengelegen locaties ook sprake van meer recente bebouwing waar geen sprake is van een hoge cultuurhistorische of architectonische waarde en in enkele gevallen zelfs van storende afwijkende bebouwing.

Kenmerkend verschil tussen het als welstandsniveau 1 aangewezen gebied en de overige straten van Schaijk is dat er buiten dit gebied nagenoeg geen sprake is van historische bebouwing.

Deel van het buitengebied, bestaande uit Pastoor van Winkelstraat (gedeeltelijk):

Deze straat vormt de oorspronkelijke historische verbindingsweg tussen Schaijk en Reek. Aan de straat staan zowel diverse historische langgevelboerderijen als recentere woonhuizen.

Nieuwbouw en aanpassingen dienen dan ook terughoudend te worden vormgegeven, waarbij afwijkingen van de straatkarakteristiek op hoofdaspecten zoals hoogte, massavorm en kapvorm niet mogelijk zijn – platte daken zijn bijvoorbeeld niet toegestaan – maar wel in beperkte mate mogelijk zijn bij de verdere uitwerking zoals bij gevelindeling, materialisatie en het kleurgebruik. Bijvoorbeeld om moderne uitvoering van de traditionele bebouwing mogelijk te maken.

Deel 3: Werkingsgebied B

In tegenstelling tot werkingsgebied A zijn de welstandsniveaus in Werkingsgebied B minder makkelijk te categoriseren. In feite gelden er twee globale niveaus: Welstandsvrij en Welstandsplichtige ensembles.

9.1 Welstandsvrij:

Hier is uit analyse gebleken dat de stedenbouwkundige en cultuurhistorische waarden niet van een bijzondere aard zijn. Deze gebieden zijn daarom welstandsvrij verklaard. Hier hoeft geen preventieve welstandstoets aangevraagd te worden en we hanteren hier daarom ook geen excessenregeling.

9.2 Welstandsplichtige ensembles:

De welstandsplichtige ensembles hebben alleen hun eigen specifieke welstandscriteria. Dit wordt in Hoofdstuk 11 verder uiteengezet.

10.1 Natuurlijke ondergrond

Uden is gelegen op de hooggelegen Peelhorst, een door breuken begrensde opheffing van een deel van de aardkorst. Aan weerszijden van deze verheffing liggen slenken (Centrale Slenk en Roerdalslenk). Dit zijn tektonische valleien die ontstaan zijn door de daling van een deel van de aardkorst.

Ten westen van de kern Uden bevindt zich de van noordwest naar zuidoost lopende Peelrandbreuk, die in het landschap herkenbaar is aan het hoogteverschil van enkele meters. Tevens komt in het gebied langs de breuk ‘wijst’ voor. Door klei en ijzerverbindingen in de ondergrond kan grondwater vanaf de hogere Peelhorst niet wegstromen naar de lagere gronden van de slenk. De hogere gronden zijn hierdoor natter dan de lagere gronden.

De gronden van de Peelhorst worden gekenmerkt door het voorkomen van ondoordringbare klei- en grindlagen die tijdens het Midden-Pleistoceen (500.000-150.000 jaar geleden) zijn afgezet. In het Weichselien (Laatste IJstijd) zijn onder invloed van de wind hogere zandruggen gevormd (eolische afzettingen). De lager gelegen vlaktes van de slenken zijn in de loop der tijd gedeeltelijk opgevuld door sediment dat door rivieren werd afgezet. In gebieden waar de ondoordringbare klei- en grindlagen zich direct onder de oppervlakte bevonden, hebben zich in het Holoceen dunne veenlagen en heidegronden kunnen ontwikkelen.

Op de actuele hoogtekaart is duidelijk zichtbaar dat de gronden ten westen van Uden een lagere ligging hebben. Opvallend zijn de verhogingen die sporadisch langs de bebouwingslinten voorkomen; het betreft oude erven die kunstmatig zijn verhoogd.

10.2 Landschapstypen

In de Werkingsgebied B komen verschillende landschapstypen voor. Het is belangrijk dat bij het welstandsbeleid rekening gehouden wordt met en ingespeeld wordt op de aanwezige landschapstypen. Verspreid over deze landschapstypen komen namelijk verschillende bouwsituaties voor:

Kampenlandschap:

In een langgerekte strook van zuidoost naar noordwest loopt de Peelhorst. Vanaf de Vroege Middeleeuwen zijn op deze hogere dekzandrug akkercomplexen aangelegd. De bebouwingstructuur in deze landschappelijke zone wordt gekenmerkt door kleine clusters van boerderijen grenzend aan open akkergebied (hoeve-akkernederzetting). Voorbeelden van buurtschappen die tot deze categorie behoren zijn Hultje en Hengstheuvel.

Broeklandschap:

De nattere broekgronden in de omgeving van de Leijgraaf zijn vanaf de Late Middeleeuwen ontgonnen. Kenmerkend voor de bebouwingsstructuur zijn de langgerekte wegen die parallel lopen aan de belangrijkste watergangen. Bij deze zogenaamde straatnederzettingen liggen de boerderijen op enige afstand van elkaar langs de weg. Tot deze categorie behoren onder meer de bebouwingslinten Duifhuis en Kooldert/Hoge Randweg. Ook de gehuchten Asseldonk-Moleneind en Eikenheuvel, die met de westzijde tegen de Peelrandbreuk aanliggen, kunnen tot deze categorie worden gerekend.

Heideontginningslandschap:

De voormalige heidegebieden ten oosten van de Peelhorst zijn vanaf circa 1925 ontgonnen. Kenmerkend voor dit landschapstype is het rationele wegen- en verkavelingspatroon. In dit gebied komen geen historische bebouwingslinten voor.

10.3 Nederzettingen

De dorpen Uden, Volkel en Odiliapeel zijn weliswaar allen ontstaan als agrarische nederzettingen; door de specifieke landschappelijke situatie en historische ontwikkeling bezitten de historische dorpsgebieden een eigen karakteristiek. Hierna wordt ingegaan op de historismeruimtelijke structuur van de drie dorpen

Binnen de Werkingsgebied B worden verschillende gebieden onderscheiden met een duidelijk eigen karakteristiek, de zogenaamde ensembles. Hierna wordt per ensemble een beschrijving gegeven van de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en architectonische kenmerken van de bebouwing. Vervolgens zijn per ensemble criteria geformuleerd aan de hand waarvan de concrete welstandsbeoordeling plaats zal vinden.

11.1 Historische dorpsgebieden/bebouwingslinten

11.2 Historische bebouwingsclusters

11.3 Overige ensembles

Een aantal gebieden binnen Werkingsgebied B kent een bijzondere historische (steden)bouwkundige karakteristiek. Het betreft voornamelijk kleinschalige woonwijken die in de periode 1940-1965 tot stand zijn gekomen. Ook zijn het ‘unieke’ gebieden; gebieden met een karakteristiek die maar op één of enkele plekken in de gemeente voorkomen. Kenmerkend voor deze ensembles is de stedenbouwkundige eenheid en de herkenbare vormgeving en detaillering van de afzonderlijke bebouwing. In deze paragraaf wordt per ensemble de karakteristiek benoemd. Tevens wordt aangegeven welke welstandscriteria van toepassing zijn.

Hoeven - Uden

De kern van dit bebouwingslint dateert waarschijnlijk uit 1500-1600. Het lint bestaat voornamelijk uit boerderijen langs de Klantstraat en de Artilleriestraat. De nederzetting is na 1975 ingesloten door de Udense uitbreidingswijken Bitswijk, Hoevense Veld en Hoeven. Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door vrijstaande, eenlaagse bebouwing met veelal afgewolfde zadeldaken, met de nok haaks op de straat gesitueerd. Door de stegen, zandpaden, erven en tuinen, alsmede door de verspringende rooilijn is er een levendig bebouwingsbeeld. Kenmerkend zijn de plaatselijke relicten van erfbeplantingen, met name lei- en knotlinden. De historische percelering is goed bewaard gebleven. Met name aan de zuidoostelijke en zuidwestelijke zijde zijn relicten van perceelsrandbegroeiing aanwezig: hagen, heggen, laanbeplanting. De structuur wordt doorsneden door de oude verbinding tussen Zeeland en Uden, ter plaatse genaamd de Hoevenseweg.

Welstandscriteria Hoeven – Uden

• •

  De karakteristiek van de bebouwing dient aan te sluiten op de karakteristiek van de omliggende historische bebouwing. De karakteristiek van de bebouwing uit zich onder andere in de bouwmassa, de kapvorm, de mate van detaillering, het kleur- en materiaalgebruik en de variatie daartussen.

• •

  De situering of wijziging van de bouwmassa en/of de oriëntatie mag het historische straatbeeld niet verstoren.

• •

  Bij een aanpassing of wijziging van de bebouwing dient zorgvuldig omgegaan te worden met de historische en cultuurhistorische waarde van de bebouwing.

• •

  Nieuwe, herkenbaar eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen te passen bij het bestaande karakter en geïnspireerd te zijn op de bestaande historische bebouwing.

• •

  Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden is uitgangspunt.

• •

  De bestaande samenhang, afwisseling en vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven.

• •

  De bestaande hoofdvorm en bouwmassa is leidend bij veranderingen.

• •

  De bebouwingseenheden dienen individueel herkenbaar te blijven.

• •

  Samenvoeging van bouwmassa’s is ongewenst. De oorspronkelijke parcellering moet herkenbaar blijven.

• •

  De oorspronkelijke kapsituatie en de oorspronkelijke bouwvorm moeten leesbaar blijven bij verandering aan de bouwmassa.

• •

  Traditionele kapvormen, zoals een zadeldak (eventueel met wolfseind), schilddak en mansardekap zijn uitgangspunt.

• •

  Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.

• •

  Ingrepen op begane-grondniveau mogen de harmonie van de individuele gevel als geheel niet verstoren.

• •

  De oorspronkelijke gevelopbouw en traditionele indeling van de gevels dienen gerespecteerd te worden.

• •

  De oorspronkelijke ornamenten en detailleringen in de gevel dienen herkenbaar en zinvol te blijven. Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk, lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, balkonhekken, deurluifels en dergelijke.

• •

  Het bestaande materiaal- en kleurgebruik is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend binnen de karakteristiek van het individuele pand en de omgeving.

• •

  Veranderingen in materiaal- en kleurgebruik van de individuele bebouwing dient in relatie te staan met de gevelwand als geheel.

• •

  De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan: de daken moeten gedekt zijn met riet of gebakken donkere pannen en de gevels dienen te bestaan uit rode/bruinrode baksteen of wit pleisterwerk.

Gebont – Patrijsweg Uden – Uden

Dit cluster is een relict van een vroeger agrarisch gehucht. Tegenwoordig overheerst de woonfunctie. Het historisch waardevolle gebied bevat een aantal karakteristieke gebouwen. De bebouwing wisseld zich af met open tussenliggende groene ruimten. Het bebouwingscluster manifesteert zich als groene enclave tussen de nieuwe woonbuurten in Uden Zuid.

Welstandscriteria Gebont - Patrijsweg – Uden

• •

  De karakteristiek van de bebouwing dient aan te sluiten op de karakteristiek van de omliggende historische bebouwing. De karakteristiek van de bebouwing uit zich onder andere in de bouwmassa, de kapvorm, de mate van detaillering, het kleur- en materiaalgebruik en de variatie daar-tussen.

• •

  De situering of wijziging van de bouwmassa en/of de oriëntatie mag het historische straatbeeld niet verstoren.

• •

  Bij een aanpassing of wijziging van de bebouwing dient zorgvuldig omgegaan te worden met de historische en cultuurhistorische waarde van de bebouwing.

• •

  Nieuwe, herkenbaar eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen te passen bij het bestaande karakter en geïnspireerd te zijn op de bestaande historische bebouwing.

• •

  Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden is uitgangspunt.

• •

  De bestaande samenhang, afwisseling en vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven.

• •

  De bestaande hoofdvorm en bouwmassa is leidend bij veranderingen.

• •

  De bebouwingseenheden dienen individueel herkenbaar te blijven.

• •

  Samenvoeging van bouwmassa’s is ongewenst. De oorspronkelijke parcellering moet herkenbaar blijven.

• •

  De oorspronkelijke kapsituatie en de oorspronkelijke bouwvorm moeten leesbaar blijven bij verandering aan de bouwmassa.

• •

  Traditionele kapvormen, zoals een zadeldak (eventueel met wolfseind), schilddak en mansardekap zijn uitgangspunt.

• •

  Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.

• •

  Ingrepen op begane-grondniveau mogen de harmonie van de individuele gevel als geheel niet verstoren.

• •

  De oorspronkelijke gevelopbouw en traditionele indeling van de gevels dienen gerespecteerd te worden.

• •

  De oorspronkelijke ornamenten en detailleringen in de gevel dienen herkenbaar en zinvol te blijven. Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk, lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, balkonhekken, deurluifels en dergelijke.

• •

  Het bestaande materiaal- en kleurgebruik is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend binnen de karakteristiek van het indi-viduele pand en de omgeving.

• •

  Veranderingen in materiaal- en kleurgebruik van de individuele bebouwing dient in relatie te staan met de gevelwand als geheel.

• •

  De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan: de daken moeten gedekt zijn met riet of gebakken donkere pannen en de gevels dienen te bestaan uit rode/bruinrode baksteen of wit pleisterwerk.

Professor Pulserstraat/Helenastraat - Uden

Dit ensemble wordt gevormd door noodwoningen van net na de Tweede Wereldoorlog. Tijdens de wederopbouwperiode was er een enorm woningtekort. Hier kwam bij dat de bevolking snel groeide. Derhalve werd een optimistisch woningbouwprogramma opgesteld. Van de geplande woningen in deze periode werd slechts een klein deel gerealiseerd, onder andere door een tekort op de arbeidsmarkt en een gebrek aan grondstoffen. Zolang de productie achter bleef moest worden volstaan met een ander middel; de noodwoning. Noodwoningen werden gebouwd, ondanks de bezwaren die kleefden aan deze woningen. Over het algemeen hadden de woningen een zeer beperkte plattegrond en waren niet comfortabel. Daarnaast beschikten ze over weinig bergruimte en moesten ze worden gebouwd van ondeugdelijke materialen. Voordeel was dat deze relatief snel konden worden gebouwd, omdat de gemeentelijke verordeningen konden worden omzeild, mits de woning niet langer dan 10 jaar zou bestaan. In de praktijk bleek dit echter niet haalbaar; veel woningen werden veel langer dan 10 jaar gebruikt.

De noodwoningen aan de Professor Pulserstraat en de Helenastraat zijn al die jaren behouden gebleven en vormen nu opvallende elementen in de stedenbouwkundige structuur. Deze noodwoningen waren van Oostenrijkse makelaardij en werden geruild tegen voedsel. Het gebruikte bouwsysteem is houtskeletbouw, tot dan toe in Nederland vrijwel niet werd gebruikt. De woningen verkeren in tegenstelling tot andere noodwoningen in relatief goede staat. De woningen werden ook wel aangeduid als 'Thermowoning'; een naam die vooral te danken is aan het 'Thermoprincipe'. Dit is de naam voor de toegepaste isolatiemethode door middel van thermofolie die in de buitenwanden werd verwerkt. De folie heeft naar hedendaagse maatstaven een zeer beperkte isolatiewaarde, maar was voor die tijd ongebruikelijk. Naast de isolatiekwaliteiten hadden de woningen een korte lever- en bouwtijd, en beschikten - anders dan veel andere noodwoningen in Nederland - over een praktische indeling en veel ruimte.

Karakteristiek voor de woningen is de in hout opgetrokken bouwmassa, die staat op een bakstenen plint en een betonnen fundering. Hun uiterlijk is sober en zakelijk, zonder specifieke stijlkenmerken. De gevelbeplanking is verticaal geplaatst. Bij de woningen aan de Helenastraat is de gevelbeplanking op de begane grond horizontaal geplaatst.

Er zijn slechts enkele honderden noodwoningen in Brabant aanwezig.

Welstandscriteria Professor Pulserstraat/Helenastraat – Uden

• •

  De ensemblewaarde is bepalend voor aanpassingen, toevoegingen of (ver)nieuwbouw. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken, het imago en de expressiviteit van het ensemble.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

• •

  ij een aanpassing of wijziging van de bebouwing dient zorgvuldig omgegaan te worden met de historische en cultuurhistorische waarde van de bebouwing.

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Op- en aanbouwen moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdbouwmassa, het gevelbeeld en/of het dakvlak.

• •

  De oorspronkelijke gevelopbouw en traditionele indeling van de gevels dienen gerespecteerd te worden.

• •

  De bestaande roedeverdeling is uitgangspunt bij veranderingen;

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de complexwaarde; de toepassing van houten plaatmateriaal als gevelbekleding en oranje dakpannen als dakbedekking is uitgangspunt bij veranderingen.

Duizendschoonstraat - Uden

De woningen aan de Duizendschoonstraat zijn aan weerszijden van een groene ruimte gebouwd. De bebouwing dateert uit de jaren 60 van de vorige eeuw. Karakteristiek voor de bebouwing is de duidelijke gevelopbouw en de mate van detaillering. Met name de toepassing van balkonhekken (aan de noordzijde van de weg), de grote raampartijen en de regelmatige rangschikking van schoorstenen bepalen het beeld. Typerend is de verticale gevelopbouw en de horizontale massaopbouw.

De duidelijke ritmiek van de bouwblokken is bepalend voor het straatbeeld. De rust in het bebouwingsbeeld ontstaat door een eenvoudige hoofdbouwmassa en de eenheid in kapvormen. Ook het eenduidige kleur- en materiaalgebruik is hiervoor bepalend. De bebouwing is eenvoudig van opzet, massa en detaillering en vertoont daardoor veel samenhang.

Welstandscriteria Duizendschoonstraat Uden

• •

  Het stedenbouwkundig patroon dient in de toekomst leesbaar te blijven, zowel naar de straatruimte en groenstructuur en de aansluiting daarop, als naar de rangschikking van de bebouwing.

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen mogen het beeld van de bouwblokken, met name de horizontale massaopbouw en de duidelijke ritmiek van halfvrijstaande woningen, niet verstoren, wel versterken.

• •

  Uitgangspunt is de huidige verticale, eenvoudige gevelopbouw van de individuele woningen; het principe van gaten in het metselwerk.

• •

  Er dient een afleesbare relatie te zijn tussen de gevelindeling en de achterliggende functies.

• •

  Op- en aanbouwen moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdbouwmassa, het gevelbeeld en/of het dakvlak.

• •

  De maat van de gevelopeningen is leidend voor de maatvoering van aanbouwen aan de voorzijde.

• •

  Het ambachtelijk gedetailleerd metselwerk, al dan niet met (prefab) ornamenten, dient te worden gehandhaafd

• •

  De bestaande nokrichting is leidend bij veranderingen.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  De bestaande mate aan detaillering is leidend bij veranderingen.

Raampoort/Raamsingel/Raamhof - Uden

Dit ensemble is gerealiseerd in de jaren 90 van de vorige eeuw. Het betreft een inbreiding waarbij veel aandacht is besteed aan de architectonische en stedenbouwkundige uitstraling. Met name de stedenbouwkundig opzet van het gebied is uniek. Het ensemble is ruim opgezet met veelal vrijstaande en halfvrijstaande woningen die zijn gesitueerd rond een groene ruimte.

De relatie met de stedenbouwkundige en architectonische context van de wijk als geheel ontbreekt. Het ensemble is als het ware een apart eiland in de structuur. De openbare ruimte en de woningen zijn als samenhangend geheel ontworpen. De eenheid in kleur- en materiaalgebruik versterkt het thematische karakter van het gebied. De woningen zijn opgericht uit licht metselwerk en zijn afgedekt met een pannendak. Accenten in kleur- en materiaalgebruik komen voor, maar zijn afgestemd op het geheel.

Welstandscriteria Raampoort/Raamsingel/Raamhof – Uden

• •

  De architectuur en de directe openbare ruimte zijn in samenhang ontworpen. Deze samenhang dient te worden behouden.

• •

  De ensemblewaarde is bepalend voor aanpassingen, toevoegingen of (ver)nieuwbouw. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken, het imago en de expressiviteit van het ensemble.

• •

  De gevelopbouw en -indeling en de repetitie van de samenstellende elementen zijn uitgangspunt bij veranderingen, aanpassingen en toevoegingen.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt. Licht metselwerk in twee kleuren en donkere kappen bepalen het beeld.

• •

  De toevoeging van accenten in kleur- en materiaalgebruik zijn mogelijk, mits de ensemblewerking blijft gehandhaafd.

• •

  Het oorspronkelijke stedenbouwkundig patroon dient in de toekomst leesbaar te blijven.De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

Lentemorgen/kleurrijk lint – Uden (zuid)

Het kleurrijk lint is een doorgaande route door Uden-Zuid tussen Eikenheuvel en Volkel, die primair bedoeld is voor het langzaam verkeer; auto’s zijn hier ondergeschikt. De route heeft over de hele lengte een herkenbaar, karakteristiek profiel en een opvallende inrichting die gekenmerkt wordt door bijzondere vormen heldere kleuren. Beplanting en verharding hebben een duidelijk eigen gezicht.

Het kleurrijk lint wordt begeleid door (half-)vrijstaande woningen die opvallen door onconventionele architectuur en kleurgebruik. Het beeld van de woningen langs de route wordt gekenmerkt door een grote variatie, samen met één speels en kleurrijk geheel vormend.

De woningen langs het kleurrijk lint hebben de volgende kenmerken :

• –

  de woningen staan in een golvende rooilijn ten opzichte van de route;

• –

  de kavels zijn relatief smal en diep;

• –

  de kavels worden zo veel mogelijk twee aan twee gekoppeld, samen ontsloten vanaf één inrit;

• –

  de woningen op dergelijke kavels dienen een zekere verwantschap in sfeer en architectuur te hebben; hoogtes, (dak-)vormen en kleuren kunnen verschillen;

• –

  incidenteel ligt aan een route een bestaande woning;

• –

  de architectuur van de woningen is modern, opvallend, verassend, en heeft bij voorkeur een grote plasticiteit;

• –

  er is ruimte voor experimenten in bouw-, woon- en dakvorm;

• –

  er wordt een gevarieerde bebouwingshoogte mogelijk gemaakt;

• –

  de woningen zijn kleurig, wit of lichtgrijs en hebben als die zichtbaar is, een pastelkleurige dakbedekking;

• –

  architectonische accenten op beeldbepalende locaties van een hogere orde dienen van een hoge ruimtelijke kwaliteit te zijn;

• –

  op beeldbepalende locaties van een lagere orde zijn zijgevels niet toegestaan en moet ontsiering door garages, schuttingen etc. voorkomen worden.

Nieuwbouw centrumring

Het betreft het nieuwe zwembadcomplex Pastoor Spieringsstraat en het gebouw “de Wel” met de kenmerkende toren.“ aan de Pastoor Spieringsstraat.

De centrumring is de belangrijkste ontsluitingsroute rond het Udense Winkelcentrum. De bebouwing is divers van karakter. Met name aan de randen van het centrum staat afwijkende of bebouwing zoals de toren van gebouw “de Wel” en het zwembadcomplex in de Pastoor Spieringsstraat. Dit zijn bijzondere gebouwen en vormen van (hoog-)stedelijke hoogbouw

Een betrekkelijk groot deel van de bebouwing kan worden getypeerd als appartementengebouwen van 3 of 4 bouwlagen met in het centrumgebied win kels of kantoren in de plint. De laatste jaren zijn er nieuwe gebouwen gerealiseerd zoals appartementen in combinatie met stadswoningen. De meer recente gebouwen laten bezitten meer geleding in gevels en zijn vaak voorzien van zorgvuldig aangebrachte architectonische details.

Welstandscriteria nieuwbouw centrumring - Uden

• •

  De architectuur en de directe openbare ruimte zijn in samenhang ontworpen. Deze samenhang dient te worden behouden.

• •

  De ensemblewaarde is bepalend voor aanpassingen, toevoegingen of (ver)nieuwbouw. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken, het imago en de expressiviteit van het ensemble.

• •

  De gevelopbouw en -indeling en de repetitie van de samenstellende elementen zijn uitgangspunt bij veranderingen, aanpassingen en toevoegingen.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  Het oorspronkelijke stedenbouwkundig patroon dient in de toekomst leesbaar te blijven.

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

• •

  Het aanbrengen van schermen en hekwerk op of aan balkons (al dan niet inpandig) die ten koste gaan van de transparantie of een verstorend effect hebben of het bestaande materiaal- en kleurgebruik is niet toegestaan;

Lankes Volkel

Dit cluster is een relict van een vroeger agrarisch gehucht. Tegenwoordig overheerst de woonfunctie. Het historisch waardevolle gebied bevat een aantal waardevolle boerderijen. De bebouwing is gericht op de tussenliggende groene ruimten. Het bebouwingscluster manifesteert zich als groene enclave te midden van een bedrijventerrein.

Welstandscriteria Lankes – Volkel

• •

  De karakteristiek van de bebouwing dient aan te sluiten op de karakteristiek van de omliggende historische bebouwing. De karakteristiek van de bebouwing uit zich onder andere in de bouwmassa, de kapvorm, de mate van detaillering, het kleur- en materiaalgebruik en de variatie daartussen.

• •

  De situering of wijziging van de bouwmassa en/of de oriëntatie mag het historische straatbeeld niet verstoren.

• •

  Bij een aanpassing of wijziging van de bebouwing dient zorgvuldig omgegaan te worden met de historische en cultuurhistorische waarde van de bebouwing.

• •

  Nieuwe, herkenbaar eigentijdse invullingen of toevoegingen dienen te passen bij het bestaande karakter en geïnspireerd te zijn op de bestaande historische bebouwing.

• •

  Het wisselende bebouwingbeeld van herkenbare individuele panden is uitgangspunt.

• •

  De bestaande samenhang, afwisseling en vormgeving van de kappen in de omgeving dient gehandhaafd te blijven.

• •

  De bestaande hoofdvorm en bouwmassa is leidend bij veranderingen.

• •

  De bebouwingseenheden dienen individueel herkenbaar te blijven.

• •

  Samenvoeging van bouwmassa’s is ongewenst. De oorspronkelijke parcellering moet herkenbaar blijven.

• •

  De oorspronkelijke kapsituatie en de oorspronkelijke bouwvorm moeten leesbaar blijven bij verandering aan de bouwmassa.

• •

  Traditionele kapvormen, zoals een zadeldak (eventueel met wolfseind), schilddak en mansardekap zijn uitgangspunt.

• •

  Bij panden die een stedenbouwkundig geheel vormen dienen toevoegingen per woning ondergeschikt te zijn aan de hoofdstructuur en de ritmiek van het geheel.

• •

  Ingrepen op begane-grondniveau mogen de harmonie van de individuele gevel als geheel niet verstoren.

• •

  De oorspronkelijke gevelopbouw en traditionele indeling van de gevels dienen gerespecteerd te worden.

• •

  De oorspronkelijke ornamenten en detailleringen in de gevel dienen herkenbaar en zinvol te blijven. Bij verbouwing en renovatie dient zorgvuldig omgaan te worden (herstel, interpretatie of reactie) met de ornamentiek zoals: overstekken, daklijsten, siermetselwerk, lijsten en speklagen en de specifieke detaillering van gevelopeningen, balkonhekken, deurluifels en dergelijke.

• •

  Het bestaande materiaal- en kleurgebruik is uitgangspunt. Afwijkingen hiervan zijn mogelijk, mits passend binnen de karakteristiek van het individuele pand en de omgeving.

• •

  Veranderingen in materiaal- en kleurgebruik van de individuele bebouwing dient in relatie te staan met de gevelwand als geheel.

• •

  De hoofdkleurtoon en het overwegend materiaalgebruik dienen afgestemd te zijn op de karakteristiek van het landschap, waarbij het gebruik van gedekte kleuren en natuurlijke materialen voorop staan: de daken moeten gedekt zijn met riet of gebakken donkere pannen en de gevels dienen te bestaan uit rode/bruinrode baksteen of wit pleisterwerk.

Heuvelstraat - Volkel

De Heuvelstraat maakt onderdeel uit van de eerste planmatige woonuitbreiding van de kern Volkel. Het ensemble bestaat uit woningen die zijn gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw. Het betreffen uitsluitend halfvrijstaande woningen die in een regelmatig patroon zijn gerangschikt. De kenmerkende wederopbouwarchitectuur is de basis voor de ensemblewaarde. De toepassing van schoon metselwerk en oranje pannen is kenmerkend, evenals de plaats van de dakkapellen. Detaillering is onder meer toegepast in de vorm van bakstenen bogen en hanenkammen boven de deur- en raamopeningen en de sobere bovenlichten boven de voordeuren. De raampartijen zijn relatief geringe van omvang. Alle woningen zijn voorzien van een zadeldak met een nokrichting parallel aan de straat.

Welstandscriteria Heuvelstraat - Volkel

• •

  De ensemblewaarde is bepalend voor aanpassingen, toevoegingen of (ver)nieuwbouw. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken, het imago en de expressiviteit van het ensemble.

• •

  De gevelopbouw en -indeling en de repetitie van de samenstellende elementen zijn uitgangspunt bij veranderingen, aanpassingen en toevoegingen. Met name de rangschikking van dakkapellen en de situering van dakramen is kenmerkend in dit ensemble.

• •

  Veranderingen mogen het beeld van de bouwblokken, met name de duidelijke ritmiek, niet verstoren, wel versterken.

• •

  Uitgangspunt is de huidige verticale, eenvoudige gevelopbouw van de individuele woningen; het principe van gaten in het metselwerk.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  Het ambachtelijk gedetailleerd metselwerk dient te worden gehandhaafd

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

Aert Willemstraat - Volkel

De bebouwing in dit ensemble dateert uit de jaren 50 van de vorige eeuw. Deze tijd werd gekenmerkt door schaalvergroting en verdergaande industrialisatie. De architectuur van de woningen is traditioneel en laat zich het best omschrijven met het principe ‘gaten in metselwerk’. Ambachtelijk metselwerk en relatief kleine gevelopeningen in het metselwerk zijn kenmerkend. De duidelijke ritmiek van de bouwblokken is bepalend voor het straatbeeld. De rust in het bebouwingsbeeld ontstaat door een eenvoudige hoofdbouwmassa en de eenheid in kapvormen. Ook het eenduidige kleur- en materiaalgebruik is bepalend. De bebouwing is eenvoudig van opzet, massa en detaillering en vertoont daardoor veel samenhang.

De karakteristiek van dit ensemble heeft betrekking op de gebogen gevelopeningen en de toepassing van licht metselwerk boven de deuropeningen. De nokrichting ligt parallel aan de weg. Deze architectonische details onderscheiden het ensemble van andere woonbuurten uit de zelfde tijd.

Een tweetal woonblokken uit het begin van de jaren 60 behoort eveneens tot het ensemble. Het betreft de woonblokken die op een relatief grotere afstand van de Aert Willemsstraat liggen.

Hoewel door renovaties het karakteristieke beeld enigszins is verstoord, en de detaillering en gevelopbouw van de woningen enigszins afwijkt van de woningen uit de jaren 50 van de vorige eeuw, dragen deze woningen bij aan de karakteristiek (wederopbouwstijl) van het ensemble.

Welstandscriteria Aert Willemstraat - Volkel

• •

  Het stedenbouwkundig patroon dient in de toekomst leesbaar te blijven,

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen mogen het beeld van de bouwblokken, met name de horizontale massaopbouw en de duidelijke ritmiek, niet verstoren, wel versterken.

• •

  Uitgangspunt is de huidige verticale, eenvoudige gevelopbouw van de individuele woningen; het principe van gaten in het metselwerk.

• •

  Op- en aanbouwen moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdbouwmassa, het gevelbeeld en/of het dakvlak.

• •

  Het ambachtelijk gedetailleerd metselwerk dient te worden gehandhaafd

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

Pastoor van Houtstraat - Odiliapeel

De woningen in dit ensemble kenmerken zich door de eenvoudige massaopbouw, bestaande uit één bouwlaag met een kap. De woningen dateren uit de jaren 50 van de vorige eeuw en de architectuur is traditioneel. De architectuur kenmerkt zich door ambachtelijk metselwerk en kleine gevelopeningen. De woningen zijn zeer gesloten.

De eenheid binnen het ensemble ontstaat door de eenvoudige gevelopbouw, de eenheid in kapvorm en kaprichting en de positie van de schoorstenen. Alle woningen zijn afgedekt met een zadeldak met een nokrichting die min of meer parallel aan de weg loopt. Ook het materiaal- en kleurgebruik is uniform, bestaande uit schoon metselwerk en oranje pannen.

De situering ten opzichte van de straat is kenmerkend en doet denken aan een zaagtandstructuur. De woningen staan enigszins gedraaid ten opzicht van de straat.

Welstandscriteria Pastoor van Houtstraat - Odiliapeel

• •

  Het stedenbouwkundig patroon dient in de toekomst leesbaar te blijven,

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen mogen het beeld van de bouwblokken, met name de duidelijke ritmiek, niet verstoren, wel versterken.

• •

  Uitgangspunt is de huidige, eenvoudige gevelopbouw van de individuele woningen; het principe van gaten in het metselwerk.

• •

  De bestaande mate aan geslotenheid van de gevel is uitgangspunt. Nieuwe gevelopeningen kunnen dit beeld teniet doen en zijn derhalve ongewenst.

• •

  Op- en aanbouwen moeten ondergeschikt zijn aan de hoofdbouwmassa, het gevelbeeld en/of het dakvlak.

• •

  Het ambachtelijk gedetailleerd metselwerk dient te worden gehandhaafd.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de ensemblewaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

Rechtestraat - Odiliapeel

Dit ensemble dateert uit de jaren 50 van de vorige eeuw en bestaat uit enkele vrijstaande woningen die regelmatig zijn gerangschikt. De duidelijke ritmiek in de straatwand is kenmerkend en wordt nog eens extra benadrukt door de eenduidige architectuur van de individuele panden. Met name de positie van de schoorstenen en de plaats van de dakkapellen dragen bij aan de eenheid. De eenduidige en eenvoudige massaopbouw dragen bij aan de rust in het straatbeeld.

Welstandscriteria Rechtestraat - Odiliapeel

• •

  De ensemblewaarde is bepalend voor aanpassingen, toevoegingen of (ver)nieuwbouw. Veranderingen moeten passen binnen de (stijl)kenmerken, het imago en de expressiviteit van het ensemble.

• •

  De gevelopbouw en -indeling en de repetitie van de samenstellende elementen zijn uitgangspunt bij veranderingen, aanpassingen en toevoegingen. Met name de rangschikking van dakkapellen en schoorstenen is kenmerkend in dit ensemble.

• •

  Veranderingen mogen het beeld van de bouwblokken, met name de duidelijke ritmiek niet verstoren, wel versterken.

• •

  Het bestaande kleur- en materiaalgebruik is bepalend voor de complexwaarde en dient als uitgangspunt.

• •

  Uitgangspunt is de huidige eenvoudige gevelopbouw, waarbij de gevelopeningen zijn gerangschikt in één horizontale lijn.

• •

  Het ambachtelijk gedetailleerd metselwerk dient te worden gehandhaafd.

• •

  De bestaande oriëntatie van de bebouwing op de openbare ruimte dient te worden gehandhaafd.

• •

  Veranderingen kunnen niet individueel plaatsvinden, maar altijd in onderlinge samenhang.

Onderstaande begrippenlijst behoort bij het algemeen deel, juridisch en organisatorisch kader en basisdeel welstandsnota.

aanbouw

grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een of meerdere gevel(s) van een gebouw;

Achtererfgebied

erf aan de achterkant en aan de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant van het hoofdgebouw;

achterkant

de achtergevel, het achtererf en het dakvlak aan de achterzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw, voor zover die zijde niet direct grenst aan de weg of openbaar groen;

Antennedrager

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne;.

Antenne-installatie

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;

archetype

oorspronkelijke, originele vorm van een bepaalde bouwstijl;

asymmetrische kap

zadeldak waarbij het dakvlak aan één zijde doorloopt tot aan de gevel van de daaronder gelegen bouwlaag;

bebouwingstype

een zone met bebouwing die door zijn verschijningsvorm en/of situering binnen een bepaald kader valt (zoals aangegeven op de kaart), waarvoor veelal specifieke welstandscriteria zijn opgesteld;

Bijbehorend bouwwerk:

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd op de grond staand gebouw of ander bouwwerk met een dak;

bijgebouw

een niet voor bewoning bestemd gebouw dat door plaatsing, inrichting en indeling uitsluitend bestemd is voor berg- of werkruimte, garage, magazijn of werkplaats: carports worden hier mede onder begrepen;

blinde wand of gevel

gevel of wand zonder raam, deur of andere opening;

bouwblok

een aan alle zijden door straten en wegen begrensde groep gebouwen;

bouwlaag

de eerste bouwlaag of een verdieping van een gebouw; een onderhuis, zolderverdieping of vliering worden hier niet onder begrepen;

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

carport

afdak om de auto onder te stallen, meestal bij een woning;

complex

element binnen een bebouwingstype wat bij aanpassingen, gezien de samenhang, in zijn totaliteit moet worden beschouwd;

compositie

ordening van verschillende onderdelen van een bouwwerk of situering van een gebouw ten opzichte van de omringende bebouwing;

continuïteit

ononderbroken samenhang, doorlopend verband;

dakenlandschap

het aanzicht van een geheel aan daken en dakvormen;

dakhelling

de hoek tussen het dak en de aanliggende vloer;

dakkapel

uitbouw op een hellend dakvlak;

daknok

hoogste punt van een schuin dak;

dakopbouw

een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok van het dak, die het silhouet van het oorspronkelijke dak verandert;

dakraam

raam in een hellend vlak;

dakvoet

laagste punt van een schuin dak;

detail

ontmoeting van verschillende bouwdelen zoals gevel en dak of gevel en raam;

diversiteit

verscheidenheid;

ensemble

architectonisch en stedenbouwkundig compositorisch geheel van meerdere panden binnen een bebouwingstype;

erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

erker

ondergeschikte toevoeging van ten hoogste één bouwlaag aan de gevel van een gebouw;

expressief

sterk sprekend;

geleding

verticale, horizontale of figuratieve indeling van de gevel door middel van gevelopeningen, metselwerk, inspringingen of andere gevelkenmerken en geveldetailleringen;

gevel

buitenmuur van een gebouw (afhankelijk van de plaats de voor-, zij- of achtergevel);

grondgebonden woning

woning waarbij de begane grond en ingang zich op het maaiveld bevinden;

harmonie

overeenstemming, bevredigende samenvoeging dat een aangenaam geheel vormt;

hoofdgebouw

gebouw of gedeelte daarvan dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

hoogbouw

bebouwing van meer dan vier bouwlagen;

horizontaliteit

het domineren van horizontale lijnen in de gevel van de bebouwing;

identiteit

eigen karakter, individueel kenmerk van een bouwwerk of bouwstijl;

incidenteel

slechts één of enkele malen voorkomend;

individualiteit

het geheel aan eigenschappen en hoedanigheden die een bouwwerk onderscheiden of kenmerken;

individueel gebouw

zelfstandig, op zichzelf staand gebouw;

imago

stereotype mening bij het grote publiek omtrent iets, algemeen gevormd beeld (van de bebouwing);

karakter

kenmerkende vorm en uiterlijk (van de bebouwing), typering;

kavel

grondstuk, kadastrale eenheid;

kern

centrum van een dorp of stad;

kop

in het algemeen gebruikt om de smalle kant van een rechthoekige vorm aan te duiden, bijvoorbeeld van een gebouw;

landmark

een bouwwerk dat kenmerkend is in het aangezicht van een stad of dorp en structurerend werkt binnen het bebouwde gebied;

langskap

kap waarbij de noklijn parallel aan de weg ligt;

lessenaarsdak

dak met één hellend, niet onderbroken, dakvlak;

lint

langgerekte weg met daarlangs bebouwing;

mansardedak

dakvorm waarbij het onderste deel van het dak steiler is dan het bovenste deel, waardoor een geknikte vorm ontstaat;

markant

in het oog vallend;

massa

volume van een gebouw of bouwdeel;

nok

horizontale snijlijn van twee dakvlakken dan wel de hoogste lijn van het dak;

ondergeschikt

voert niet de boventoon;

ontsluiting

de toegang tot een gebied;

openbaar toegankelijk gebied

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer;

oriëntatie

de richting van een gebouw (waarmee de meeste relatie bestaat);

ornament

versiersel;

overkapping

bekapping, overdekking, overspanning;

overstek

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

plaatmateriaal

bouwmateriaal dat in plaatvorm geleverd wordt, zoals hout (triplex, multiplex), kunststof (trespa) of staal;

plint

een duidelijk te onderscheiden horizontale lijn aan de onderzijde van een gebouw;

projectmatig

gezamenlijke en gelijktijdige ontwikkeling en bouw van een aantal bouwwerken;

oorspronkelijk

in beginsel, het begin uitmakende van een bepaalde bouwstijl of idee;

renovatie

vernieuwing van een gebouw;

rooilijn

lijn die de grens aangeeft waarlangs maximaal gebouwd mag worden;

samenhang

de omstandigheid dat of de wijze waarop verschillende zaken met elkaar in verband staan;

schilddak

dak met vier hellende vlakken, bestaande uit twee grote en twee kleine vlakken;

schuur

bijgebouw ten behoeve van opslag;

situering

plaats van een bouwwerk in zijn omgeving;

sober

niet overvloedig, eenvoudig, zonder opsmuk;

solitair

op zichzelf staand, uitzondering op de omgeving;

stempel (stedenbouwkundig)

een bebouwingscluster welke meerdere keren binnen een bepaald gebied voorkomt;

straatbeeld

beeld dat een straat oplevert;

structuur

rangschikking van elementen (stedenbouwkundige structuur: rangschikking van bouwwerken, wegen, waterlopen, e.d.);

traditioneel

gebouwd volgens oude gewoonten;

uitbouw

aan het gebouw vastzittend bouwwerk dat rechtstreeks vanuit het gebouw toegankelijk is, en ten dienste daarvan functioneert;

vergroven

grof of grover maken (minder gedetailleerd);

verticaliteit

het domineren van verticale lijnen in de gevel van de bebouwing;

voorgevellijn

denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van een bouwwerk loopt;

voorerfgebied

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied;

voorgevelrooilijn

voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening;

voorkant

de voorgevel, het woonerf en het dakvlak aan de voorzijde van een gebouw; de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw voor zover die zijde direct grenst aan de weg of openbaar groen;

woonwagen

voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst;

zadeldak

dak met twee tegenoverliggende dakvlakken die bij de nok samenkomen;

zijgevellijn

denkbeeldige lijn die strak loopt langs de zijgevel van een bouwwerk;

zijkant

de zijgevel, het zijerf en het dakvlak aan de zijkant van een gebouw.