Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2024

1. In deze verordening en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder:

• a.

  betaalbare koopwoningen: woonruimte waarvan de WOZ-waarde niet meer bedraagt dan de betaalbare koopgrens als bedoeld in artikel 7, tweede lid, van de wet en geïndexeerd conform artikel 7, vierde lid, van de wet;

• b.

  eigenaar: de eigenaar in de zin van artikel 1, de erfpachter ingevolge hoofdstuk 7 en de appartementseigenaar ingevolge titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;

• c.

  flat- of portiekwoning: woonruimte gelegen in een woongebouw waarbij de toegang vanaf de openbare weg gedeeld wordt met andere in dat woongebouw gelegen woonruimten;

• d.

  gebouw: elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

• e.

  gebruiksoppervlakte: gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580, voor zover het de delen van het gebouw betreft die in overeenstemming zijn met het bepaalde bij of krachtens de Omgevingswet.

• f.

  huishouden: een alleenstaande dan wel twee of meer personen, die naar het oordeel van burgemeester en wethouders, hebben aangetoond voor onbepaalde tijd en enkel vanuit de wens samen te wonen een duurzame gemeenschappelijke huishouding te voeren;

• g.

  kadastraal splitsen: het splitsen van woonruimte als bedoeld in artikel 22 lid 1 van de wet en het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten als bedoeld in artikel 22 lid 3 van de wet;

• h.

  kamergewijze bewoning: het bewonen van onzelfstandige woonruimte;

• i.

  kantoor aan huis: het gebruik van een ondergeschikt deel van woonruimte als kantoor door de in de woonruimte woonachtige eigenaar;

• j.

  omgevingsplan: het omgevingsplan als bedoeld in artikel 2.4 van de Omgevingswet;

• k.

  omzetten van woonruimte: het omzetten of omgezet houden van woonruimte als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de wet;

• l.

  omzettingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de wet;

• m.

  onttrekken: het onttrekken of onttrokken houden van woonruimte als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet;

• n.

  onttrekkingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de wet;

• o.

  onzelfstandige woonruimte: bewoonde of kennelijk voor bewoning geschikte of bedoelde ruimte, niet zijnde een woonruimte, welke geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;

• p.

  praktijkruimte aan huis: het gebruik van een ondergeschikt deel van woonruimte als praktijkruimte door de in de woonruimte woonachtige eigenaar;

• q.

  samenvoegen: het samenvoegen en samengevoegd houden van woonruimte als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder b, van de wet;

• r.

  sociale huurwoning: woonruimte van een toegelaten instelling met een huur tot de liberalisatiegrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet op de huurtoeslag;

• s.

  splitsingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 22, eerste lid van de wet;

• t.

  toegelaten instelling: instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

• u.

  verordening: de Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2024;

• v.

  voorbereidingsbesluit: het voorbereidingsbesluit als bedoeld in de Omgevingswet;

• w.

  wet: de Huisvestingswet 2014;

• x.

  woningvorming: het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten of in die verbouwde staat houden zoals bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder e, van de wet;

• y.

  woningvormingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 21, eerste lid, aanhef en onder e, van de wet;

• z.

  woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder l, van de wet;

• aa.

  WOZ - waarde: de op 1 januari van het voorafgaande kalenderjaar geldende, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde, waarde.

2. Van een huishouden als bedoeld in het eerste lid onder f, is in ieder geval geen sprake, indien:

• a.

  de ruimte of ruimten waaruit de woonruimte bestaat, niet door alle bewoners worden gedeeld;

• b.

  er geen sprake is van wederzijdse zorg tussen de bewoners;

• c.

  er geen gezamenlijke huurovereenkomst is, waarin de namen van alle meerderjarige bewoners vermeld staan;

• d.

  de bewoners uit hoofde van een studie of arbeidsovereenkomst de woonruimte bewonen;

• e.

  de bewoners niet zelf het initiatief tot samenwoning hebben genomen; of,

• f.

  voor zover van toepassing, de voor het gebruik van de woonruimte door deze bewoners vereiste huisvestingsvergunning niet verleend is.

3. Met een huishouden als bedoeld in het eerste lid, onder f, wordt gelijkgesteld: een groep van ten hoogste drie vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 lid 1, onder g, van de wet die geen gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren, maar gelet op de in artikel 28 van de wet genoemde taakstelling door burgemeester en wethouders gehuisvest worden of zijn in één woning.

4. Indien voor woonruimte de in het eerste lid, onder aa, bedoelde waarde niet is vastgesteld, wordt in deze verordening als WOZ-waarde aangemerkt:

• a.

  de ten tijde van het indienen van de aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 of 22 van de wet geldende, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde, waarde; of,

• b.

  de ten tijde van de aanvang van het handelen in strijd met een in artikel 21 of 22 van de wet opgenomen verbod geldende, op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken vastgestelde, waarde.

1. Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

2. De in lid 1 bedoelde aanvraag wordt ingediend door de eigenaar van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft.

3. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt:

• a.

  het adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft;

• b.

  de naam en het adres van de eigenaar van de onroerende zaak of zaken waarop de aanvraag betrekking heeft;

• c.

  de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huurprijs, het aantal kamers, het woonoppervlak, de woonlaag en een door een deskundige gemaakte beschrijving en beoordeling van de bouwkundige staat van onderhoud; en

• d.

  de gegevens over de beoogde situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huurprijs of verkoopprijs, het woonoppervlak, het aantal kamers, de bouwtekening of omgevingsvergunning in verband met de realisatie van de beoogde situatie, het aantal niet-openbare parkeerplaatsen dat ter beschikking staat aan de bewoners van de in de beoogde situatie te realiseren woonruimten.

1. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt de voorwaarde verbonden dat van de vergunning binnen een door burgemeester en wethouders te bepalen termijn gebruik moet worden gemaakt.

2. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen voorts voorwaarden gesteld en voorschriften worden verbonden als dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig is;

• a.

  ter bescherming van het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad; of

• b.

  ter voorkoming van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft; of

• c.

  ter voorkoming van ernstige overlast, ernstig gevaar of vervuiling.

3. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan voor bepaalde tijd verleend worden indien, naar het oordeel van burgemeester en wethouders:

• a.

  de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; of,

• b.

  dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders nodig is ter bescherming van het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.

4. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet, verleend ten behoeve van kamergewijze bewoning, is zaaks- en persoonsgebonden en niet overdraagbaar, tenzij er sprake is van overdracht onder algemene titel zoals bij erfopvolging, boedelmenging en fusie.

5. Een vergunning als bedoeld in lid 4 bevat in ieder geval:

• a.

  de termijn waarbinnen van de vergunning gebruik moet worden gemaakt;

• b.

  het aantal onzelfstandige woonruimten dat bij gebruikmaking van de vergunning mag worden gecreëerd, met daarbij het maximum aantal personen ten behoeve waarvan slaapplaatsen gecreëerd mag worden; en

• c.

  de duur van de vergunning.

6. Een onttrekkingsvergunning en een omzettingsvergunning vervallen van rechtswege, indien deze gedurende 3 kalenderjaren, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, niet worden gebruikt.

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd als:

• a.

  naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvormen gediende belang;

• b.

  de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, zich naar het oordeel van burgemeester en wethouders vanuit het oogpunt van grootte, indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen onttrekken, samenvoegen, omzetten of woningvorming verzet;

• c.

  het onder a of b genoemde belang naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden of verbinden van voorschriften aan de vergunning;

• d.

  het verlenen van de vergunning naar het oordeel van burgemeester en wethouders zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft;

• e.

  de aanvrager van de vergunning niet de eigenaar is van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft; of,

• f.

  de met de vergunning te realiseren situatie in strijd is met het bestemmingsplan, een voorbereidingsbesluit of het omgevingsplan.

2. Een vergunning voor omzetting of woningvorming als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt geweigerd indien de aanvraag ziet op een woonruimte die gelegen is in de op Bijlage 1 aangegeven buurten en de eigenaar van die woonruimte geen toegelaten instelling is zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

3. Een vergunning voor woningvorming als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimte niet beschikt over een gebruiksoppervlakte van minimaal 70 m2.

4. Een vergunning voor woningomzetting als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt geweigerd indien de uit woningomzetting ontstane woonruimte niet beschikt over een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m2 per persoon.

5. Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

6. Burgemeester en wethouders kunnen categorieën van gevallen aanwijzen waarin in afwijking van het bepaalde in het tweede lid, voor woonruimte gelegen in de in dat lid bedoelde gebieden een woningvormingsvergunning kan worden verleend.

1. Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.

2. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt:

• a.

  het adres van de onroerende zaak of zaken waarop de aanvraag betrekking heeft;

• b.

  de naam en het adres van de eigenaar van de onroerende zaak of zaken waarop de aanvraag betrekking heeft;

• c.

  een tekening als bedoeld in artikel 109, lid 2, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek;

• d.

  een door een deskundige opgemaakt rapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de bouwkundige staat van onderhoud;

• e.

  de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huurprijs, het aantal kamers, het woonoppervlak, de woonlaag en de staat van onderhoud; en

• f.

  de gegevens over de beoogde situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten de huurprijs of verkoopprijs, de bouwtekening of omgevingsvergunning in verband met de realisatie van de beoogde situatie, het aantal niet-openbare parkeerplaatsen dat ter beschikking staat aan de bewoners van de in de beoogde situatie te realiseren woonruimten.

1. Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kan worden geweigerd als:

• a.

  naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het splitsen gediende belang;

• b.

  de toestand van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, zich naar het oordeel van burgemeester en wethouders vanuit het oogpunt van grootte, indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet;

• c.

  het onder a of b genoemde belang naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden of verbinden van voorschriften aan de vergunning;

• d.

  het verlenen van de vergunning naar het oordeel van burgemeester en wethouders zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft; of,

• e.

  de aanvrager van de vergunning niet de eigenaar is van de onroerende zaak of de onroerende zaken waarop de aanvraag betrekking heeft; of,

• f.

  de met de vergunning te realiseren situatie in strijd is met het bestemmingsplan, een voorbereidingsbesluit of het omgevingsplan.

2. Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kan voorts worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.

1. In deze paragraaf wordt verstaan onder:

• a.

  beschermde woonruimte: de in artikel 9b met toepassing van het bepaalde in artikel 41, eerste lid, van de wet aangewezen categorie woonruimte;

• b.

  datum van inschrijving: datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar;

• c.

  leefbaarheid: de leefbaarheid van de woonomgeving als bedoeld in artikel 40, eerste lid, van de wet;

• d.

  ontheffing: de ontheffing als bedoeld in artikel 41, vierde lid, van de wet;

• e.

  verhuurvergunning opkoopbescherming: vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, van de wet;

• f.

  woonadres: woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onder o, subonderdeel 1°, van de Wet basisregistratie personen;

• g.

  zelfbewoning: het voor bewoning gebruiken van woonruimte door de eigenaar van die woonruimte voor zover het goedkope of middeldure koopwoningen als bedoeld in artikel 40, eerste lid, van de wet betreft;

• h.

  zorgaanbieder: de aanbieder als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of instelling als bedoeld in artikel 1 van de Zorgverzekeringswet.

2. In afwijking van het bepaalde in artikel 1 wordt in deze paragraaf verstaan onder:

WOZ-waarde: de waarde van de woonruimte, vastgesteld overeenkomstig de Wet waardering onroerende zaken, en geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving valt.

1. Het is verboden beschermde woonruimte gedurende een periode van vier jaar na de datum van inschrijving zonder verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik te geven en gegeven te houden.

2. Als beschermde woonruimte wordt aangewezen iedere woonruimte die elk van de volgende kenmerken heeft:

• a.

  de woonruimte ligt in één van de in bijlage III genoemde delen van de gemeente;

• b.

  de WOZ-waarde bedraagt niet meer dan de betaalbare koopgrens zoals bedoeld in artikel 7, lid 2 van de Huisvestingswet en geïndexeerd conform artikel 7, lid 4 van de huisvestingswet;

• c.

  op de datum van inschrijving was ten minste één van de in het volgende lid bedoelde situaties van toepassing;

• d.

  de datum van inschrijving ligt na 1 november 2022;

• e.

  de woonruimte is geen eigendom van een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet.

3. Op de datum van inschrijving:

• a.

  was de woonruimte vrij van huur en gebruik;

• b.

  was de woonruimte in verhuurde staat voor een periode minder dan 6 maanden; of,

• c.

  werd de woonruimte verhuurd met een verhuurvergunning opkoopbescherming.

4. Burgemeester en wethouders kunnen conform artikel 41, vierde lid, van de wet, ontheffing verlenen van het in artikel 41, eerste lid, van de wet opgenomen verbod.

5. Burgemeester en wethouders kunnen categorieën van gevallen aanwijzen die bij uitsluiting voor een ontheffing in aanmerking komen;

6. Aan de hand van de actualisatie schaarste/woningmarktsituatie het bedrag van 355.000 euro, zoals bedoeld in het tweede lid aanhef, en onder b, jaarlijks te laten evalueren door de gemeenteraad en indien nodig (op basis van onderbouwing vanuit de schaarste/woningmarktsituatie) te wijzigen.

1. De verhuurvergunning opkoopbescherming wordt aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.

2. Burgemeester en wethouders stellen een aanvraagformulier vast. Zij kunnen daarbij bepalen, welke gegevens en bescheiden de aanvrager bij de aanvraag indient.

3. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt:

• a.

  het kadastrale- en postadres, een beschrijving en een plattegrond van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft;

• b.

  de naam en het adres van de eigenaar van de woonruimte;

• c.

  de naam en het adres van de huurder of gebruiker aan wie de woonruimte met de aan te vragen verhuurvergunning opkoopbescherming in gebruik gegeven zal worden.

1. Indien de verhuurvergunning opkoopbescherming niet met toepassing van het bepaalde in artikel 43, eerste lid, van de wet wordt geweigerd, wordt de verhuurvergunning opkoopbescherming verleend indien sprake is van een in het tweede lid bepaalde vorm van het in gebruik geven.

2. De in het eerste lid bedoelde vormen van het in gebruik geven zijn:

• a.

  de woonruimte wordt in gebruik gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar of indien wordt aangetoond dat er sprake is van vergelijkbare gevallen zoals een (voormalig) pleegkind of (voormalig) voogd;

• b.

  de eigenaar heeft na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die woonruimte en de eigenaar komt met een woningzoekende schriftelijk overeen dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt;

• c.

  de woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte;

• d.

  het voor bewoning in gebruik geven van woonruimte die door of in opdracht van de gemeente is aangekocht;

• e.

  het voor bewoning in gebruik geven van woonruimte door een gecertificeerde of door de gemeente of een andere publiekrechtelijke rechtspersoon gecontracteerde zorgaanbieder aan cliënten met een zorgindicatie, mits:

  • i.

    het voor bewoning in gebruik geven noodzakelijk is voor de ter verlenen zorg; en,

  • ii.

    het daarmee gediende naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarder weegt dan het behoud van de leefbaarheid of het belang dat gediend wordt met het van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning.

1. De verhuurvergunning opkoopbescherming vermeldt in ieder geval:

• a.

  het kadastrale en postadres van de woonruimte;

• b.

  de naam en het adres van de eigenaar van de woonruimte; en,

• c.

  op welke grond en voor welke situatie het in gebruik geven of verhuren daarvan is toegestaan.

2. Een verhuurvergunning opkoopbescherming voor het in gebruik geven van woonruimte aan een woningzoekende als bedoeld in artikel 41, derde lid, aanhef en onder a en b, van de wet:

• a.

  bevat de naam of namen en de hoedanigheid van degene of degenen aan wie de woonruimte in gebruik wordt gegeven; en,

• b.

  treedt niet in werking zolang de hiervoor bedoelde woningzoekende de woonruimte niet in gebruik heeft genomen.

3. Een verhuurvergunning opkoopbescherming of een ontheffing:

• a.

  vervalt in ieder geval van rechtswege vier jaar na de datum van inschrijving;

• b.

  vervalt uiterlijk als de situatie waarvoor zij verleend is, eindigt; en

• c.

  is niet overdraagbaar.

4. Aan een verhuurvergunning opkoopbescherming of een ontheffing verbinden burgemeester en wethouders tenminste voorschriften en beperkingen gericht op het voorkomen en beperken van overlast.

5. Aan een ontheffing verbinden burgemeester en wethouders tevens voorschriften en beperkingen gericht op de bescherming van het belang van de beschikbaarheid van beschermde woonruimte voor zelfbewoning of behoud van de leefbaarheid.

1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 21, artikel 22, of 41 van de wet of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 en 26 van de wet.

2. De boete voor het overtreden van de verboden bedoeld in artikel 21, 22, of 41 van de wet of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 van de wet, wordt bepaald overeenkomstig het in Bijlage IV bepaalde.

1. Deze verordening treedt in werking op 1 januari 2024 en vervalt op 1 januari 2028.

2. Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening beheer woonruimtevoorraad Schiedam 2024.