Woonvisie 2020-2024 gemeente Staphorst

In dit hoofdstuk zijn de belangrijke woonopgaven in de gemeente Staphorst voor de komende jaren in beeld gebracht. Deze opgaven zijn gebaseerd op recent onderzoeksmateriaal over actuele trends op de woningmarkt (bijlage 1) en gesprekken/bijeenkomsten met vertegenwoordigers van inwoners en partijen die actief zijn op de woningmarkt in de gemeente Staphorst. Ook wordt er in dit hoofdstuk inzicht gegeven in de ontwikkeling van vraag en aanbod in de gemeente Staphorst, want daarop zijn de opgaven gebaseerd.

1.1 Meer nieuwbouwwoningen nodig

In de gemeente Staphorst zijn meer woningen nodig. Daarom gaat de gemeente woningproductie aanjagen zodat er in de toenemende woningbehoefte van huishoudens kan worden voorzien. Het is de verwachting dat het aantal huishoudens in de gemeente Staphorst de komende jaren blijft groeien. In de periode 2019 tot en met 2030 gaat het naar verwachting om een toename met 610 huishoudens en in de periode 2030 tot en met 2040 om 220 huishoudens. In totaal gaat het om 830 huishoudens in de periode 2019 tot en met 2040 (Bron: Primos 2019). Als de woningproductie stagneert zullen woningzoekenden in Staphorst zich in een andere gemeente vestigen en zal Staphorst minder snel groeien. Met name het wegtrekken van jongeren en jonge gezinnen wordt gezien als ongewenst voor de toekomstige vitaliteit.

Om de groei mogelijk te maken, heeft de gemeente een (harde) plancapaciteit nodig van 830 woningen. Op dit moment is de harde plancapaciteit circa 400 woningen en de (zachte) planvoorraad circa 40 woningen. Dat betekent dat er in totaal minimaal een tekort is aan plannen voor 390 woningen. Deze tekorten verschillen per kern waarbij helder is dat in de kern Staphorst het tekort aan plannen het grootst is. De plancapaciteit voor de kern Staphorst bestaat voor het merendeel uit de capaciteit voor het noordelijke deel van De Slagen. Het weergegeven tekort aan planvoorraad tot 2040 omvat niet de ontwikkeling die is voorzien voor het zuidelijke deel. In eerste instantie wordt het deel dat valt onder het huidige bestemmingsplan ‘De Slagen 2014’ ontwikkeld. De vervolgstap is een ontwikkeling in zuidelijkere richting, zoals opgenomen in de Omgevingsvisie. Hiervoor ligt momenteel geen bestemmingsplan en is geen concrete plancapaciteit opgenomen, dit wordt in een later stadium ontwikkeld.

Tabel 1.1: Vergelijking plancapaciteit en prognose behoefte aantal woningen per buurtschap/kern (indicatief)

Bron: Primos 2019; gemeente Staphorst

* door de afronding op tientallen verschilt de totale behoefte van de gemeente ten opzichte van de opstelsom van de behoefte naar kern

1.2 Behoefte aan woningen in verschillende prijsklassen

Staphorst is een ondernemende gemeente met een jonge bevolking en veel zelfstandige beroepen, zoals loonbedrijven en bouwbedrijven. De woningmarkt is een echte kopersmarkt; woningzoekenden willen bij voorkeur een eigen koopwoning. Woningen in de prijsklassen van € 200.000,- tot € 265.000,- zijn heel populair en daaraan is een groot tekort.

Op basis van de huishoudensprognose en de bewerking van de gegevens uit het woonwensenonderzoek WoON 2018, geeft Tabel 1.2 een overzicht weer van woningen waar veel en weinig behoefte aan is, ten aanzien van het huidige woningaanbod (de kansrijk en minder kansrijke segmenten)

Tabel 1.2: Kansrijke en minder kansrijke segmenten in gemeente Staphorst tot 2030/20401

Hieruit volgen de volgende conclusies:

• •

  In alle prijsklassen is een tekort aan woningen, behalve in de dure huur.

• •

  Staphorst is en blijft de komende jaren een koopmarkt. Op korte termijn is er vooral behoefte aan betaalbare koopwoningen in een prijsklasse van € 200.000,- tot € 265.000,-.

• •

  Het aandeel gezinnen is in Staphorst groot en zal ook tot 2040 een belangrijk aandeel vormen in de gemeente. De gezinnen zijn met name op zoek naar grondgebonden koopwoningen tussen € 350.000,- en € 450.000,- met 6 of 7 kamers.

• •

  Uit gesprekken met marktpartijen blijkt dat de afzetbaarheid van vrijstaande woningen in het hogere prijssegment (vanaf € 450.000,-) moeizaam verloopt. De verkoop van dit type woningen vraagt relatief veel tijd.

• •

  Voor ouderen die willen verhuizen is weinig passend aanbod en daarom blijven ouderen vaak in hun koopeengezinswoning wonen. Hierdoor stagneert de doorstroming. Ouderen hebben verschillende behoeften. Een deel wil graag naar een kleinere, grondgebonden woning met een eenvoudig te onderhouden tuin. Daarnaast is er ook een groep ouderen die behoefte heeft aan alternatieve woonvormen zoals ‘multi-single’-woningen (waarin oudere alleenstaanden voor elkaar kunnen zorgen) en ‘centraal wonen’-projecten (waar ouderen gemeenschappelijk gebruik kunnen maken van een woonkamer en voorzieningen).

• •

  Ook voor jongeren en starters in Staphorst is het woningaanbod beperkt. Jongeren willen graag een betaalbare koopwoning in de kern waar ze zijn geboren. Er is op dit moment weinig aanbod waardoor jongeren wegtrekken uit de gemeente. Dat gaat ten koste van de toekomstige vitaliteit van de gemeente.

• •

  Tijdelijke woonvormen worden door starters gezien als een noodoplossing. Als nadeel van deze woonvorm zien zij dat bij het bewonen van een tijdelijke woning geen vermogensopbouw plaatsvindt. Voor veel starters heeft een koopwoning de voorkeur. Op die manier wordt direct vermogen opgebouwd. Veel jongeren zien het huren van een woning als ‘weggegooid’ geld.

• •

  Vanuit de woonwagengemeenschap in Staphorst bestaat een woonbehoefte van circa 5-10 nieuwe woonwagens op korte termijn.

• •

  Hoewel het merendeel van de woningzoekenden een koopwoning wenst, kan een beperkt deel geen koopwoning betalen en is aangewezen op een betaalbare huurwoning.

1.3 Behoefte aan meer sociale huurwoningen

Door het aantrekken van de economie stijgen de prijzen van woningen in Staphorst en neemt de druk op de sociale woningvoorraad toe. Staphorst is een kopersmarkt en de sociale huurwoningvoorraad is relatief klein: 11% bestaat uit sociale huur. VechtHorst is in het sociale huursegment van gemeente Staphorst de primaire partner. Het aantal nieuwe verhuringen van VechtHorst op jaarbasis is klein, terwijl het aantal actief woningzoekenden en het aantal reacties per woning toeneemt. Er is behoefte aan 110 sociale huurwoningen tot 2030 en het tekort kan oplopen tot 290 woningen in 2040.

VechtHorst constateert dat de diversiteit naar woningtype in het sociale huursegment in Staphorst te eenzijdig is en wil de sociale woningvoorraad aanpassen: meer appartementen (gestapelde bouw) en minder eengezinswoningen. Als er voldoende appartementen worden gebouwd kan VechtHorst een deel van de goedkope eengezinswoningen verkopen aan starters en daarmee bijdragen aan de oplossing van de woonbehoefte van starters.

1.4 Wonen met zorg

Het zorglandschap in Nederland verandert. Van ouderen wordt verwacht dat zij langer thuis wonen en zelf zorg organiseren of ontvangen van kennissen of familie. Er vindt extramuralisering plaats: mensen die eerder in een verzorgingshuis woonden, moeten nu hun plek vinden in de reguliere woningvoorraad met zorg aan huis. ‘Langer thuis’ is een belangrijk uitgangspunt voor de (toekomstige) huisvesting van verschillende doelgroepen (ouderen, verstandelijk gehandicapten, GGZ). Dat vraagt ook om sociale draagkracht en goede zorginfrastructuur in wijken en kernen.

Het gaat daarbij niet alleen om het aanpassen van de bestaande woningen. Ook de behoefte aan wonen, in combinatie met begeleiding en zorg, van senioren en andere doelgroepen met een ondersteuningsbehoefte neemt toe. Dit betreft woningen voor mensen met een zorgindicatie die eerder nog recht op intramuraal verblijf hadden (met name ZZP 3 en 4). Een deel van de ouderen heeft behoefte aan een zelfstandige woning, waarbij zorg op afroep beschikbaar is, en met een ontmoetingsruimte/mogelijkheid voor dagbesteding en voorzieningen in de nabijheid. Mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of psychische problematiek hebben behoefte aan betaalbare kleine huurwoningen, al dan niet geclusterd, waar zij zelfstandig kunnen wonen met begeleiding.

Over de omvang en kwaliteit van de behoefte aan wonen met zorg is de gemeente in gesprek met zorgorganisaties die actief zijn in Staphorst. Samen met de zorgorganisaties en bewoners zal de gemeente de behoefte verder in beeld brengen en bepalen welke aanvullende initiatieven wenselijk zijn. Ook staat de gemeente open voor initiatieven vanuit de lokale samenleving op het terrein van wonen met zorg.

1.5 Duurzaamheid

In het regeerakkoord staan belangrijke verduurzamingsopgaven. Van gemeenten wordt verwacht dat zij een regisserende rol gaan vervullen en dat zij zorgen dat in 2021 een warmtetransitieplan is opgesteld. In dat plan moet de wijk-voor-wijkaanpak en planning van de warmtetransitie in de gemeente worden bepaald. De volgende uitgangspunten zijn opgesteld. Deze gelden ook voor de gemeente Staphorst.

• •

  Nieuwbouw moet vanaf 2021 bijna energieneutraal zijn (BENG).

• •

  Vanaf 2050 zijn alle woningen (bestaand en nieuw) grotendeels energieneutraal (de maat voor energiezuinigheid heet Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) en ligt vast in het Bouwbesluit).

• •

  Eind 2020 moet 80% van de huurwoningen van particuliere verhuurders gemiddeld label C of beter zijn.

• •

  Voor de sociale huursector geldt landelijk de afspraak dat woningen in 2021 gemiddeld energielabel B (Energie-Index van 1,25) hebben en na 2020 opnieuw forse stappen in energiesprongen maken (sinds 1 januari 2015 wordt gebruikgemaakt van een meer exacte bepaling van de energieprestatie, de Energie-Index. Deze is vooral voor sociale verhuurders van belang). Op de lange termijn, uiterlijk 2050, zorgen corporaties ervoor dat hun woningen CO2-neutraal zijn.

• •

  In 2020 moet sprake zijn van ten minste 14% duurzame energieopwekking en in 2023 16% duurzame energieopwekking. En in het regeerakkoord staat voor 2030 49% als doelstelling.

• •

  Vanaf 1 juli 2018 is een gasaansluiting niet meer verplicht, eindgebruikers hebben een warmterecht.

Ten aanzien van duurzaamheid wil de gemeente in 2050 energieneutraal zijn. Woningcorporatie VechtHorst streeft naar minimaal label B in 2025. Daarbij is de ambitie om de energietransitie vanuit de samenleving zelf -via gedrag, houding en acceptatie- te bewerkstelligen, in plaats van dit aan de samenleving op te leggen. Door de verantwoordelijkheid en uitvoering in de samenleving terug te leggen, doet de gemeente een beroep op de verantwoordelijkheid van de burger. Zo kan er draagvlak worden gevonden. Dit wil de gemeente samen oppakken met de provincies en waterschappen om in de regio de verbindingen met de inwoners en het bedrijfsleven te leggen. Daarbij is van belang om nu al zorgvuldig en spaarzaam om te gaan met energie. Daarom investeert de gemeente in bewustwording van inwoners en ondernemers, om hen te inspireren om maatregelen te treffen die leiden tot energiebesparing of andere verduurzaming. De gemeente Staphorst zal hierbij aansluiten bij de plannen van de provincie.

De gemeente Staphorst gaat in 2020 aan de slag met een Transitievisie Warmte. Hierbij wordt sterk ingezet op uitvoeringsplannen voor no-regret-maatregelen (isoleren, ventileren et cetera) No-regret-maatregelen zijn maatregelen waar inwoners technisch en financieel gezien, geen spijt van kunnen krijgen. Met de inzet op no-regret-maatregelen wordt voorgesorteerd op de transitie naar aardgasvrije wijken.

De gemeente stelt daarnaast een actieplan op om te bezien op welke wijze de gemeente (overheids)gebouwen, zoals het gemeentehuis, scholen en sportaccommodaties gaat verduurzamen. Dit doet de gemeente in samenspraak met de gebruikers en andere belanghebbenden.

2.1 Centrale ambitie en rolinvulling

In de gemeente Staphorst is het goed wonen. Bewoners zorgen voor elkaar en de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving zijn over het algemeen goed. Samen voor elkaar op de woningmarkt! De gemeente wil zelf meer in de regierol met de volgende ambitie:

2.2 Hoe worden de opgaven opgepakt?

In dit hoofdstuk beschrijft de gemeente gaat oppakken en welke doelen de gemeente daarbij wil bereiken. Ook wordt er ingegaan op de vraag wie wat oppakt.

2.3 Meer nieuwbouwwoningen nodig

De realisatie van de nieuwbouw is noodzakelijk om Staphorst vitaal en leefbaar te houden. De gemeente wil voorkomen dat met name jongeren en jonge gezinnen wegtrekken wegens gebrek aan passend woningaanbod. Maar ook voor ouderen en kwetsbare medebewoners streeft de gemeente naar een passend aanbod en wordt er voor een inclusieve gemeenschap in de gemeente Staphorst gezorgd.

In de gemeente Staphorst is vooral behoefte aan grondgebonden woningen in verschillende prijsklassen. De behoefte aan appartementen (gestapelde bouw) beperkt zich tot de kern Staphorst waar met name ouderen en jongeren wel willen wonen in een appartement in nabijheid van voorzieningen. Dat geldt ook voor woningzoekenden in de sociale huursector. Het ontwikkelingsgebied De Slagen is minder geschikt voor de bouw van appartementen. Daarom zal de gemeente binnen de huidige bebouwing op zoek gaan naar plekken voor herontwikkeling in nabijheid van voorzieningen. Op dergelijke locaties kunnen koop- en huurappartementen worden ontwikkeld.

Wat betreft de grondgebonden koopsector is de behoefte per prijsklasse verschillend. De volgende tabel geeft aan waar de behoefte het grootst is. Het is van belang dat de tekorten zo snel mogelijk worden opgelost omdat anders startende jongeren en gezinnen elders gaan wonen. Dat gaat ten koste van de toekomstige vitaliteit van Staphorst. Het hiernavolgend overzicht geeft per prijsklasse de grootte van het tekort weer.

Tabel 2.1: De tekorten aan woningen per prijsklasse (indicatief)

Voor de toekomstige opgaven is het essentieel dat er de komende jaren voldoende woningen gebouwd worden. Om te komen tot de realisatie van een passende woningbouwprogrammering heeft de gemeente de kracht van VechtHorst, ondernemers, maatschappelijke organisaties en burgers nodig. De gemeente geeft in beginsel zelf kavels uit. Daar waar de gemeente geen grondpositie heeft (of geen kavels kan uitgeven) heeft de gemeente een meer faciliterende rol. Waar nodig versnelt de gemeente de woningbouw. Daarbij hanteert de gemeente de volgende (beleids-) instrumenten.

Tabel 2.2: Maatregelen/Instrumenten woningbouw

2.4 Wonen met zorg en bijzondere doelgroepen

In Staphorst moet het goed wonen zijn voor iedereen. Ook voor mensen met een ondersteuningsbehoefte. De gemeente wil inwoners faciliteren zo lang mogelijk zelfstandig thuis te wonen en dat een buurt ook voor ouderen en (licht) dementerenden toegankelijk blijft. Naast (vernieuw)bouw gaat de gemeente de volgende instrumenten gebruiken.

Tabel 2.3: Maatregelen/instrumenten wonen met zorg

2.5 Duurzaamheid

De gemeente wil dat de energietransitie vanuit de samenleving zelf wordt opgepakt. De gemeente ziet voor zichzelf vooral een voorlichtende en coördinerende rol. Wat betreft voorlichting, kaderstelling en stimuleringsmaatregelen sluit de gemeente aan bij het landelijke en provinciale beleid. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij de bewoners, VechtHorst, de ondernemers en de maatschappelijke organisaties. Wat betreft het gemeentelijke vastgoed zal de gemeente zelf wel met uitvoeringsplannen komen. Daarvoor zal een inventarisatie worden gemaakt en de uitvoering zal worden meegenomen in de onderhoudsplannen van de gebouwen.

Tabel 2.4: Maatregelen/instrumenten duurzaamheid

De gemeente Staphorst is een vitale en leefbare gemeenschap met een prettig woonklimaat. De belangrijkste opgave voor de gemeente Staphorst is de realisatie van nieuwbouw voor de verschillende doelgroepen. In deze woonvisie zijn de maatregelen genoemd die de gemeente gaat oppakken om de knelpunten ten aanzien van de realisatie van nieuwbouw op te lossen. Dat is geen gemakkelijke opgave en vraagt om medewerking van alle partijen.

Verduurzaming is een groot maatschappelijk vraagstuk. Dat kan de gemeente niet alleen oplossen. Daarvoor is steun van Rijk en provincie noodzakelijk. Wel wil de gemeente haar eigen verantwoordelijkheid pakken wat betreft de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. Ook zal de gemeente initiatieven van bewoners, ondernemers, VechtHorst en maatschappelijke organisaties ondersteunen en voorlichting geven over (subsidie)maatregelen. De gemeente gaat samen met bewoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties plannen maken om de warmtevisie te vertalen in concrete plannen.

De gemeente ziet dat ook in Staphorst de vergrijzing toeneemt. Ook is in Staphorst door de extramuralisering een toenemende vraag aan wonen met bescherming. Staphorst sluit aan bij het landelijke ‘langer thuis’-beleid. Dat betekent dat kwetsbare groepen ondersteuning nodig hebben om langer zelfstandig thuis te wonen. In de woonvisie zijn daarvoor maatregelen genoemd en de gemeente zal samen met andere partijen moeten zorgen voor een inclusief samenleven binnen Staphorst.

Betaalbare huurwoning

Een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen.

(Collectief) Particulier opdrachtgeverschap

Onder particulier opdrachtgeverschap worden die vormen van woningbouwontwikkeling verstaan waarbij de kopers zelf hun grondkavel kopen of pachten en een architect kiezen om zo met maximale invloed hun woning te realiseren. Kopers kunnen ook gezamenlijk een woningbouwproject realiseren.

Doelgroep(en) van de woningcorporatie

• •

  Doelgroep van beleid: huishoudens met een inkomen tot € 38.035,-.

• •

  Middeninkomens: corporaties mogen tot 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 38.035,- en € 42.436,- (prijspeil 2019).

Harde plancapaciteit

‘Harde’ plannen zijn woningbouwplannen met een onherroepelijke status.

Geschikte woning

Dit zijn ‘gewone’ zelfstandige woningen met diverse woningaanpassingen die ervoor zorgen dat de woningen meer geschikt zijn voor mensen met mobiliteitsbeperkingen dan gebruikelijke woningen.

Intramuraal wonen

Woon- en verblijfsvormen met 24-uurs nabije zorg en bescherming. Met 'nabij' wordt gedoeld op zorg die permanent aanwezig is. In het algemeen betreft het onzelfstandig wonen.

Passend toewijzen

Woningcorporaties moeten per 2019 ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag (inkomen tot € 38.035,-) een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens.

Prijsgrenzen huursector (prijspeil 2019)

Sociale huurwoningvoorraad

De voorraad huurwoningen tot de liberalisatiegrens (€ 720,42, prijspeil 2019).

Starter

Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en nieuw gevormd is of geïmmigreerd is, en voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was.

Vergunninghouder

Asielzoeker van wie het verzoek is ingewilligd en die een (legale) verblijfsstatus heeft gekregen. Ook wel statushouder of verblijfsgerechtigde genoemd.