Beleidsregels wijzigen samenstelling woonruimtevoorraad gemeente Rijswijk 2023

Aanleiding

Er zijn twee separate vergunningstelsels voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad, ofwel het wijzigen van de aard of functie van een woning die afwijkt van het gebruik ten behoeve van de huisvesting van één afzonderlijk huishouden:

• 1.

  Een omgevingsvergunning ter inkleuring van de bevoegdheid om op grond van het bestemmingsplan of beheersverordening in samenhang gelezen met 2.12 van de Wabo een omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik te verlenen.

• 2.

  Een voorraad- of splitsingsvergunning ter inkleuring van de bevoegdheid om op grond van de Huisvestingsverordening een vergunning (in de zin van artikelen 21 en 22 van de Huisvestingswet 2014) te verlenen.

Wanneer welke vergunning?

Het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad in Rijswijk is in strijd met het Paraplubestemmingsplan wonen en de Paraplubeheersverordening wonen. Op basis van deze plannen is het mogelijk om onder bepaalde voorwaarden dergelijke initiatieven mogelijk te maken (binnenplanse afwijkingsbevoegdheid). Dat is het geval als nog steeds sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Het college van burgemeester en wethouders verleent dan een omgevingsvergunning planologisch strijdig gebruik.

Zoals eerder genoemd zijn er naast het belang van een goede ruimtelijke ordening nog andere belangen. Het college dient het behoud van de leefbaarheid en een geordend woon- een leefklimaat te waarborgen. Daarnaast wil het college vanuit de systematiek van de Huisvestingswet 2014 de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte tegengaan door in de Huisvestingsverordening regels op te nemen voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Om deze reden is het verplicht om naast een omgevingsvergunning een voorraad- of splitsingsvergunning aan te vragen voor het wijzigen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

Een eigenaar of initiatiefnemer heeft altijd een omgevingsvergunning nodig voor het wijzigen van de woonruimtevoorraad als dit strijdig is met de functie wonen op grond van het paraplubestemmingsplan of de paraplubeheersverordening. Bij een woning die onder de in de Huisvestingsverordening bepaalde prijsgrens valt, is ook een voorraadvergunning of splitsingsvergunning nodig op grond van de huisvestingsverordening. Dit leidt mogelijk tot onduidelijkheid over de vragen wanneer welk stelsel van toepassing is en op grond van welke criteria een vergunningaanvraag wordt beoordeeld.

Aan de hand van het onderstaande schema wordt de antwoorden op deze vragen verduidelijkt.

Waarom een beleidsregel?

Aan beide vergunningstelsels hangen momenteel in de gemeente Rijswijk onvoldoende duidelijke criteria om bovenstaande belangenafweging op een goede en eenduidige manier te kunnen maken. Deze beleidsregel is opgesteld om voor beide vergunningstelsels duidelijke en eenduidige criteria te hanteren.

Eén samenhangende beleidsregel in plaats van twee

In beginsel zou er daarom gekozen kunnen worden om twee verschillende beleidsregels op te stellen. De grondslag van beide stelsels is namelijk gelegen in twee verschillende wetten, te weten de Huisvestingswet 2014 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aangezien er veel overlap zit in de belangenafweging van beide stelsels, zou dit resulteren in twee beleidsregels die qua criteria vrijwel identiek zouden zijn. Met name op het punt van leefbaarheid in het kader van de huisvestingsverordening versus de goede ruimtelijke ordening. In het belang van efficiëntie en duidelijkheid voor de burger is er daarom voor gekozen om de beleidsregels voor beide vergunningstelsels in één document op te nemen. Het onderscheid tussen beide stelsels zal daarbij duidelijk worden benoemd. Op deze manier kan men direct zien welke vergunning benodigd is en welke criteria het college van burgemeester en wethouders hanteert ter beoordeling van de aanvraag van de betreffende vergunning(en).

In dit hoofdstuk wordt met beleidsregels nader invulling gegeven aan het bepaalde in hoofdstuk 5 van de Huisvestingsverordening gemeente Rijswijk 2023 en afwijkbepalingen uit het Paraplubestemmingsplan Wonen en de Paraplubeheersverordening Wonen.

Artikel 1 Definities

In deze beleidsregels verstaan onder:

• a.

  Wonen: het gebruik van een woning door één afzonderlijk huishouden;

• b.

  Huishouden: een alleenstaande, dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren waarbij er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en waarbij de intentie bestaat om voor onbepaalde periode samen te wonen;

• c.

  Woning: een complex van ruimten, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, waaronder inbegrepen eventueel gemeenschappelijk gebruik van bepaalde ruimten;

• d.

  Woonruimte: Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden;

• e.

  Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte;

• f.

  Onzelfstandige woonruimte: een wooneenheid die geen eigen toegang heeft en die niet door een huishouden kan worden bewoond, zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, zoals sanitaire voorzieningen en/of de keuken;

• g.

  Kamerbewoning: bewoning van een onzelfstandige woonruimte;

• h.

  Kamergewijze verhuur: het aan twee of meer personen in gebruik geven van een woning voor kamerbewoning door toepassing van huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte;

• i.

  Inwonen/inwoning; bewoning van een onzelfstandige woonruimte die onderdeel uitmaakt van een woonruimte die door een ander huishouden, zijnde de eigenaar-bewoner(s) of de hoofdhuurder(s), in gebruik is genomen;

• j.

  Hospitaverhuur: verhuur van onzelfstandige woonruimte voor inwoning;

• k.

  Woningdelen: het in gezamenlijkheid gebruiken van een woonruimte door twee of meer personen die geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen, waarbij gebruik gemaakt wordt van één huurcontract/koopcontract voor de hele woning en dat wordt gezien als een vorm van bewoning van onzelfstandige woonruimte door de gebruikers;

• l.

  Voorraadvergunning: verzamelbegrip voor de vergunning voor onttrekking, samenvoeging, omzetting en/of woningvorming als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 5:1 tot en met artikel 5:8 van de Huisvestingsverordening gemeente Rijswijk 2023;

• m.

  Splitsingsvergunning: vergunning voor splitsing als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet en artikel 5:9 tot en met artikel 5:15 van de Huisvestingsverordening gemeente Rijswijk 2023, ook wel kadastrale splitsing genoemd. De splitsingsvergunning ziet niet toe op het verbouwen van woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten (ook wel woningvorming of bouwkundige splitsing genoemd);

• n.

  Gebruiksoppervlakte: oppervlakte van een ruimte of een geheel van ruimten gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen, en gemeten volgens NEN 2580;

• o.

  Verblijfsoppervlakte: het totaal van de gebruiksoppervlakten van alle verblijfsruimten in een woning, waarbij verblijfsruimte wordt gezien als ruimte voor het verblijven van de bewoners, dan wel een ruimte waarin de voor een gebruiksfunctie kenmerkende activiteiten plaatsvinden.

Artikel 2 Beoordelingscriteria

De beleidsregels zijn onderverdeeld in drie thema’s:

• -

  Leefbaarheid (paragraaf 2.1);

• -

  Kwaliteit van de woonruimte (paragraaf 2.2); en

• -

  Goed verhuurderschap (paragraaf 2.3).

De bepalingen die invulling geven aan deze drie thema’s zijn in onderstaand overzicht schematisch weergegeven:

Artikel 3 Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als “Beleidsregels wijzigen samenstelling woonruimtevoorraad gemeente Rijswijk 2023”.

Artikel 4 Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking een dag na de datum van bekendmaking in het Gemeenteblad.

Artikel 5 Ondertekening