Beleidsregel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht

1. Als er sprake is van een ouder-kind-situatie wordt het belang dat wordt gediend met de omzetting geacht zwaarder te wegen dan het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad.

2. Bij een ouder-kind-situatie wordt een tijdelijke omzettingsvergunning verleend en geen financiële compensatie geëist.

3. Er is sprake van een ouder-kind-situatie als:

• a.

  de ouder of verzorger de woonruimte heeft gekocht om deze tijdelijk aan zijn studerende kind plus medestudenten te verhuren;

• b.

  de vergunning wordt aangevraagd door de ouder of verzorger van een kind dat studeert aan een in Utrecht gevestigde onderwijsinstelling;

• c.

  er wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets uit artikel 52 van de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht.  

4. De omzettingsvergunning bij een ouder-kind-situatie is vijf jaar geldig en kan eenmalig met maximaal vijf jaar verlengd worden, wanneer de aanvrager kan aantonen dat het kind waarvoor de vergunning was aangevraagd, nog meer studietijd nodig heeft (bijvoorbeeld in verband met een langere opleidingsduur).  De geldigheidstermijn wordt opgenomen in de vergunning.

1. Bij een bijzondere-zorgdoelgroepensituatie wordt een tijdelijke omzettings- of woningvormingsvergunning verleend en geen financiële compensatie geëist.

2. Er is sprake van een bijzondere-zorgdoelgroepensituatie als:

• a.

  het woonruimte betreft die is bedoeld voor bijzondere doelgroepen, die in eigendom is van een toegelaten instelling of in eigendom of beheer van een zorgorganisatie die is aangesloten bij Beter Wonen Utrecht; 

• b.

  de corporatie of zorginstelling een sociaal beheerplan heeft overgelegd, dat in ieder geval de volgende elementen bevat: 

  • i.

    Type van begeleiding aan de bewoners; 

  • ii.

    Aanspreekpunt zorginstelling voor omwonenden, in geval van vragen of overlast ;

  • iii.

    Stappenplan in geval van overlast ; 

  • iv.

    Huisregels (o.a. rusttijden en omgangsregels)

3. Een vergunning voor omzetting of woningvormen voor bijzondere zorgdoelgroepen is geldig voor de duur dat het gebouw als zodanig in gebruik is, met een maximum van tien jaar.  Na deze periode kan maximaal één keer voor een periode van vijf jaar worden verlengd. De geldigheidstermijn wordt opgenomen in de vergunning. Het sociaal beheerplan wordt aan de vergunning gehecht.

1. De verhuurde staat van een woonruimte kan onder meer worden bepaald aan de hand van:

• a.

  de inschrijving van huurder in de Basisregistratie personen, waaruit blijkt dat deze de woonruimte al meer dan zes maanden voor datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte bewoonde;

• b.

  een schriftelijk huurcontract, waaruit blijkt dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd; en:

• c.

  de koopovereenkomst of leveringsakte, waaruit blijkt dat de woning niet vrij van huur zal worden geleverd aan de nieuwe eigenaar.

2. Als een zelfstandige woonruimte rechtsgeldig is omgezet in meerdere onzelfstandige woonruimten, en minimaal één van die onzelfstandige woonruimten was op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering minimaal zes maanden aantoonbaar in verhuurde staat, dan worden alle omgezette woonruimten in de voormalige zelfstandige woonruimte aangemerkt als in verhuurde staat.  

1. De Basisadministratie Gebouwen wordt geraadpleegd om de WOZ-waarde van een object te controleren, waarbij: 

• a.

  alle woon WOZ-Objecten van een adres worden verzameld; 

• b.

  daarvan alleen de ‘Pure woningen’ en objecten met ‘bevat woning’ mee te tellen.

• c.

  de opgetelde woon WOZ-Objecten per adres bij elkaar de WOZ-waarde vormen die wordt gehanteerd in het kader van de opkoopbescherming. 

2. Een woonruimte, waarvan de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van de woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt tussen 1 januari 2023 en 1 juli 2023, valt niet onder de opkoopbescherming, als:

• a.

  op basis van woningtelling 1 januari 2022, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022) de WOZ-waarde hoger is dan 487.000; of

• b.

  op basis van woningtelling 1 januari 2023, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2022 (belastingjaar 2023) de WOZ-waarde hoger is dan 487.000.

1. Als een vergunning tot omzetting of woningvorming wordt verleend, verbinden burgemeester en wethouders daaraan de voorwaarde van goed verhuurderschap,

2. Goed verhuurderschap houdt het volgende in:

• a.

  er is sprake van legale huisvesting: alle benodigde vergunningen zijn verleend en de vereiste meldingen zijn gedaan;

• b.

  de woonruimte verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

• c.

  in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leefregels opgesteld;

• d.

  in de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.

• e.

  er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die:

  • i.

    toeziet op de hygiëne en de veiligheid;

  • ii.

    aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;

  • iii.

    24 uur per dag bereikbaar is;

  • iv.

    een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

• f.

  De verhuurder werkt bij overlast mee aan de aanpak die de gemeente hanteert in het geval van woonoverlast en aan buurtbemiddeling.

1. Voor de uitvoering van de leefbaarheidstoets is een ambtelijk overleg, het overleg wijziging samenstelling woonruimtevoorraad, ingesteld.

2. Dit overleg bestaat uit in ieder geval de volgende deskundigen: een medewerker vanuit het organisatiedeel Vergunningen Toezicht en Handhaving (VTH) die de aanvraag in behandeling heeft en een medewerker die de rol van voorzitter op zich neemt; een medewerker vanuit organisatieonderdeel Wonen en voor zover nodig een medewerker van het organisatieonderdeel Economische Zaken.

3. Dit overleg vindt één keer per week plaats om de aanvragen tot onttrekking, samenvoeging, omzetting, woningvorming en kadastrale splitsing te bespreken en daarover aan burgemeester en wethouders een integraal ambtelijk advies uit te brengen.

4. Op basis van het advies wordt besloten of de vergunning – al dan niet voorwaardelijk- wordt verleend. 

1. Deze beleidsregel treedt in werking op 6 juli 2023. 

2. Deze beleidsregel wordt aangehaald als Beleidsregel Huisvestingsverordening gemeente Utrecht.