Grondprijzennota 2023 – 2025 van de gemeente Maasgouw

De gemeente Maasgouw hanteert de volgende methoden bij het uitgeven van gronden:

• •

  verkoop;

• •

  uitgifte in erfpacht;

• •

  verhuur;

• •

  pacht;

• •

  vestigen recht van opstal/overpad.

Voor het vaststellen van de waarde van de gronden worden twee benaderingen onderscheiden:

• •

  marktwaardebenadering;

• •

  kostprijsbenadering.

Marktwaardebenadering

De marktconforme grondprijs wordt bepaald aan de hand van een van de volgende methoden1:

• •

  Residueel

  De residuele grondwaarde wordt berekend door in de grondexploitatie de investeringskosten (bouw- en ontwikkelingskosten) in mindering te brengen op de commerciële waarde (vrij op naam prijs) van het gerealiseerde vastgoed.

• •

  Comparatief

  De comparatieve methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met dezelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden.

• •

  Onafhankelijke taxatie

  Indien de grondprijs voor bepaalde gronden niet kan worden vastgesteld aan de hand van de comparatieve methode en/of indien de grondprijzen de input vormen voor het opstellen van een grondexploitatie, wordt een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur die bekend is met de lokale markt.

Kostprijsbenadering

Aan de hand van een door de gemeente vastgesteld integraal uurtarief wordt een kostendekkende (integrale) grondprijs berekend.

In dit integraal uurtarief zijn alle directe en indirecte kosten opgenomen die de gemeente maakt bij het uitgeven van gronden.

1.1 Verkoop

Het uitgangspunt bij verkoop van gronden is dat mededingingsruimte wordt geboden aan potentieel gegadigde. Met mededingingsruimte wordt bedoeld dat alle potentiële gegadigden de gelegenheid geboden moet worden om mee te dingen. Mededingingsruimte moet worden geboden indien er meerdere gegadigden in aanmerking komen voor de koop van de onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

Een koper wordt geselecteerd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke verkoopcriteria. Deze criteria worden voorafgaand aan de verkoop openbaar bekend gemaakt.

Hiervan kan worden afgeweken indien, uit de vooraf opgestelde verkoopcriteria, bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld dat slechts één serieuze koper in aanmerking komt voor de aankoop.

In dit laatste geval dient de voorgenomen verkoop voorafgaand aan de definitieve verkoop openbaar bekend te worden gemaakt. Zodanig dat iedereen daarvan gemakkelijk kennis kan nemen. Ook dient in dit geval gemotiveerd te worden waarom er naar haar oordeel van de gemeente slechts één serieuze koper aan te merken is.

De procedure die gevolgd dient te worden, volgt uit het Didam-arrest van 26 nov 2021 en is uitgewerkt in Hoofdstuk 3.

1.2 Erfpacht

Bij de uitgifte van gronden in erfpacht is de gemeente terughoudend. Dit instrument wordt uitsluitend ingezet om gewenste ontwikkelingen te stimuleren. In de praktijk betekent dit dat bij uitgifte in erfpacht in de meeste gevallen vooraf al vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de erfpacht.

1.3 Verhuur

Gronden

Verhuur van gronden is met name aan de orde bij snippergroen, reststroken en volkstuinen.

Snippergroen en reststroken.

Het uitgangspunt is dat snippergroen en reststroken niet worden verhuurd maar verkocht, tenzij:

• •

  de gemeente de gronden in eigendom wenst te houden, maar ze (nog) niet nodig heeft;

• •

  de andere partij niet tot aankoop over wenst te gaan.

Volkstuinen

Er wordt terughoudend omgegaan met de verkoop van volkstuinen. De reden hiervoor is dat volkstuinen schaars zijn. De vraag is groter dan het aanbod.

De gemeente hanteert daarom een wachtlijst. Indien een volkstuin vrijkomt, wordt deze via loting opnieuw uitgegeven.

Panden

Bij verhuur van panden wordt in mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het huren van het pand.

1.4 Agrarische gronden

Er is sprake van pacht indien agrarische gronden in gebruik worden gegeven ten behoeve van de landbouw. Er is sprake van landbouw indien het een bedrijfsmatige uitoefening van een agrarische activiteit betreft, gericht op winst.

Verkoop

Met enige regelmaat dienen pachtovereenkomsten te worden beëindigd omdat de gemeente de gronden nodig heeft ter compensatie van ontwikkelingen elders in de gemeente. Het pachtareaal wordt als gevolg hiervan door de jaren heen steeds kleiner. Gezien de schaarste wordt terughoudend omgegaan met de verkoop van agrarische gronden.

Indien verkoop aan de orde is wordt mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld sprake is van één serieuze gegadigde.

Pacht

Bij uitgifte in pacht van een agrarische kavel mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld sprake is van één serieuze gegadigde.

1.5 Vestigen recht van opstal/overpad

Het vestigen van een recht van opstal vindt plaats indien de ene partij het eigendom wil houden van een onroerende zaak (opstal) die is gelegen in, op of onder de onroerende zaak van de andere partij.

Indien de opstal niet vrij toegankelijk is via de openbare weg, dient tevens een recht van overpad gevestigd te worden om de bereikbaarheid te garanderen.

Alle genoemde grondprijzen in deze nota zijn, voor zover de transacties plaatsvinden binnen de BTW sfeer, exclusief BTW en kosten koper (k.k.).

Bij het vaststellen van de grondprijzen worden de volgende type gronden onderscheiden:

• •

  bouwgrond woningbouw;

  • ○

    particuliere woningbouw;

  • ○

    projectontwikkelaars;

  • ○

    sociale woningbouw/starterswoningen/senioren.

• •

  bedrijfskavels;

• •

  gronden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden;

• •

  snippergroen;

• •

  volkstuinen;

• •

  agrarische gronden;

• •

  gronden met de bestemming natuur;

• •

  terrassen;

• •

  ligplaatsen;

• •

  adoptiegroen.

Daarnaast verhuurt de gemeente:

• •

  jachtrechten,

• •

  visrechten.

2.1 Bouwgrond woningbouw

2.2 Bedrijfskavels en -panden

Onder bedrijfskavels worden tevens waterkavels begrepen, voor zover deze bedrijfsmatig in gebruik zijn.

2.3 Maatschappelijke functies

Verkoop

Bij verkoop van bouwkavels of panden met een maatschappelijke bestemming wordt mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop.

De verkoopprijs wordt bepaald aan de hand van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijke taxateur die bekend is met de regionale markt.

Verhuur

Bij verhuur wordt mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de huur.

Bij verhuur van panden, wordt een marktconform tarief gehanteerd. Dit tarief wordt vastgesteld aan de hand van de comparatieve methode of aan de hand van een onafhankelijke taxatie. Het tarief wordt jaarlijks vermeerderd met het consumentenprijsindexcijfer (CPI) van het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS), tot een maximum van 4%.

Uitzondering hierop vormt de tijdelijke verhuur van panden. Indien de gemeente een pand tijdelijk verhuurt, lopende een onderzoek naar de toekomstige invulling van het pand, wordt minimaal een kostendekkend tarief gehanteerd. Hiermee wordt leegstand voorkomen.

2.4 Snippergroen en restpercelen

Als snippergroen worden aangemerkt:

• -

  alle stroken binnen de gemeente tussen 0 tot en met 150 m2

• -

  die van geen of minimale betekenis zijn voor de openbare ruimte

• -

  die niet nodig zijn voor toekomstige ontwikkelingen.

Als restpercelen worden aangemerkt:

• -

  percelen > 150 m2

• -

  die van geen of minimale betekenis zijn voor de openbare ruimte

• -

  die niet nodig zijn voor toekomstige ontwikkelingen.

Het snippergroen is veelal door bewoners in gebruik genomen zonder dat dit is vastgelegd in een overeenkomst (oneigenlijk gebruik gemeentegrond). Daarnaast zijn in een enkel geval ook restpercelen door bewoners in gebruik genomen, zonder dat dit is vastgelegd in een overeenkomst.

De raad heeft in een motie van november 2012 opdracht gegeven om snippergroen zoveel mogelijk te verkopen. Daar waar verkoop niet mogelijk is, wordt het gebruik vastgelegd in een huurovereenkomst. Alle huurovereenkomsten worden opgenomen in het contractenregister.

Het contractenregister wordt indien dit wenselijk is een signaleringsdatum aan de overeenkomst gekoppeld. Dit is bijvoorbeeld aan de orde indien in de overeenkomst afspraken zijn gemaakt die de gemeente in een later stadium dient te controleren.

2.5 Volkstuinen

2.6 Agrarische gronden

De gemeente heeft circa 35 hectare agrarische gronden in eigendom. De meeste percelen zijn kleiner dan 1 hectare (= 10.000 m2). Deze gronden worden allemaal verpacht, verdeeld over circa 30 pachters.

Verkoop

De gemeente heeft weinig agrarische gronden in eigendom. Daarom worden agrarische gronden voornamelijk verpacht en vindt verkoop uitsluitend plaats indien de pachtgronden ingezet worden als compensatiegrond.

Indien wordt overgegaan tot verkoop, wordt als uitgangspunt een marktconforme verkoopprijs gehanteerd. Bij verkoop wordt mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld sprake is van één serieuze gegadigde.

In 2022 bedraagt de verkoopprijs van agrarische gronden in Midden-Limburg €7,-/€ 8,5 per m2. De verkoopprijs hangt af van de ligging en de gebruiksmogelijkheden en wordt jaarlijks aan de hand van de comparatieve methode vastgesteld.

Aankoop

Soms worden agrarische gronden aangekocht in verband met voorgenomen ontwikkelingen op de locatie waar de agrarische gronden gelegen zijn. De koopprijs wordt in dat geval vastgesteld aan de hand van de comparatieve methode. Ingeval de verkoper het voortgezet gebruik krijgt tot op het moment dat de gemeente het verkochte perceel nodig heeft ten behoeve van de beoogde ontwikkelingen, wordt dit gebruik gekoppeld aan einddatum.

Pacht

Bij uitgifte in pacht van een agrarische kavel mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld sprake is van één serieuze gegadigde.

De gemeente Maasgouw kiest bij de verpachting van gronden voor een overeenkomst voor bepaalde tijd. Een pachtovereenkomst voor bepaalde tijd heeft 2 voordelen:

• -

  De gemeente kan over de gronden blijven beschikken

• -

  De pachter geniet géén pachtbescherming op grond van de wettelijke regelgeving.

De gemeente heeft van oudsher nog enkele langlopende overeenkomsten (pachtovereenkomsten voor onbepaalde tijd). Hierbij geniet de pachter wél pachtbescherming. Deze pachtovereenkomsten voor onbepaalde tijd worden omgezet/beëindigd zodra dit mogelijk is.

De pachtprijs wordt afgeleid van het Pachtprijzenbesluit. Dit besluit wordt jaarlijks door de Rijksoverheid vastgesteld. Per 1 juli 2022 bedraagt de pachtprijs € 530,- per ha/jaar.

De opgelegde eigenaarslasten op een agrarisch perceel, waaronder de waterschapslasten, landinrichtings- of ruilverkavelingsrente, worden voor 50% doorberekend aan de pachter.

De kosten van de Grondkamer komen volledig voor rekening van de pachter.

Einde looptijd pachtovereenkomst

Momenteel worden alle gemeentelijke agrarische gronden die niet op korte termijn worden ingezet voor andere doeleinden (w.o. herplantplicht) verpacht.

Aan het einde van pachtperiode wordt een pachtovereenkomst in beginsel verlengd. Dit ter bevordering van de continuering van de bedrijfsvoering.

De pachtovereenkomst wordt niet verlengd indien:

• -

  de gemeente de gronden nodig heeft als gevolg van ontwikkelingen. Bijvoorbeeld als een perceel ingezet dient te worden als compensatiegrond. In dat geval wordt de pachtovereenkomst aan het einde van de pachtperiode niet verlengd.

• -

  het perceel niet meer conform de pachtregels wordt gebruikt

• -

  de pachter de pacht wenst te beëindigen

In dit laatste twee gevallen wordt bij het opnieuw uitgeven van de vrijkomende agrarische kavel mededingingsruimte geboden, tenzij bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijze mag worden verondersteld sprake is van één serieuze gegadigde.

Ploegruil

Een belangrijke ontwikkeling in de landbouw is dat agrariërs streven naar grotere bewerkingseenheden, omdat dit kan leiden tot een efficiëntere bewerking en een betere vruchtwisseling.

Het is voor agrariërs daarom van belang dat ‘ploegruil’ wordt toegestaan. Ploegruil betekent het tijdelijk ruilen van agrarische gronden. Indien dit past binnen de reguliere bedrijfsvoering van de betreffende landbouwbedrijven is ploegruil toegestaan. Voorwaarde bij ploegruil is dat afspraken hierover schriftelijk worden vastgelegd.

Nieuw Europees landbouwbeleid

Als gevolg van nieuw Europees landbouwbeleid dienen agrariërs vanaf 2016 te voldoen aan eisen van vergroening. Het gaat hierbij om de volgende drie vergroeningseisen:

• 1.

  Gewasdiversificatie: Er moeten verschillende gewassen op het bouw areaal worden geteeld. Het aantal verschillende gewassen is afhankelijk van hoeveel agrarische gronden worden bewerkt.

• 2.

  Ecologisch aandachtsgebied: Er dient een percentage van de agrarische gronden te worden omgevormd tot ecologisch aandachtsgebied.

• 3.

  Blijvend grasland: Een perceel grasland dat minimaal 5 jaar achter elkaar gras is geweest en niet is meegenomen in de vruchtwisseling, krijgt de gewascode ‘blijvend grasland’. Dit houdt in dat het betreffende grasland meer omgezet mag worden naar een ander gewas en dus grasland dient te blijven.

De vergroeningseis: ‘Ecologisch aandachtsgebied’ is van belang voor het gemeentelijk grondbeleid.

Ecologisch aandachtsgebied

In overeenstemming met de nota ‘Plan van aanpak bloemrijke bermen en akkerranden’, d.d. 28 feb 2020 (opgesteld naar aanleiding van het coalitieakkoord 2018 - 2022), wordt voorafgaand aan iedere verpachting beoordeeld of ecologische en/of landschappelijke belangen spelen. Indien dergelijke belangen spelen, worden in de pachtovereenkomst afspraken vastgelegd. Deze afspraken gaan over bijvoorbeeld het verbouwen van vlinderbloemige gewassen, de aanleg van bloemrijke bermen en/of kruidenrijke akkerlanden en over maatregelen om de achteruitgang van de patrijzen te stoppen.

Agrariërs worden door de overheid financieel gecompenseerd indien een gedeelte van de agrarische gronden wordt ingezet met een ecologisch aandachtgebied. Om die reden wordt er géén korting op de pachtprijs gegeven.

Patrijzenproject

Het gaat al jaren heel slecht met de patrijs. In 2019 was de populatie van de ooit zo gewone boerenlandvogel met 95% afgenomen. Om de achteruitgang van boerenlandvogels te stoppen heeft de gemeente daarom in 2019 “het patrijzenproject Maasgouw” opgestart.

Met het redden van de patrijs wordt de hele biodiversiteit op agrarische gronden verbeterd. In de omgeving van Thorn, Wessem, Panheel, Heel en Beegden zijn diverse percelen ingericht speciaal voor patrijzen. In het kader van dit project worden met agrariërs driejarige contracten afgesloten, waarin afspraken worden gemaakt over het gebruik van het agrarisch perceel.

Deze contracten worden afgesloten met eigenaren én pachters van agrarische percelen.

Vervreemding bermen

In de loop der jaren zijn op een groot aantal locaties bermen verdwenen, omdat ze door de agrariërs die het aangrenzende perceel bewerken worden omgeploegd. Daarom worden gesprekken gevoerd met agrariërs die de aangrenzende percelen bewerken, waarbij samen wordt bekeken hoe de bermen weer in de oude toestand kunnen worden hersteld. Zodanig dat weer ruimte ontstaat voor het ontwikkelen van kruidenrijke bermen. Dit is niet alleen gunstig voor de kruidenrijkdom maar komt ook ten goede aan laanbomen.

2.7 Natuur

De verkoopprijs van gronden met de bestemming natuur is bepaald aan de hand van de comparatieve methode en bedraagt € 1,-/m2.

2.8 Terrassen

Binnen de gemeente Maasgouw zijn de terrassen in twee categorieën ingedeeld. De eerste categorie, met het hoogste huurtarief, betreft terrassen in de historische kernen van Stevensweert en Thorn, de terrassen bij watersportrecreatie (toeristische en recreatieve gebieden) en terrassen aan de haven in Wessem en Maasbracht. De overige terrassen in de gemeente vallen in de tweede categorie.

De ligging van het terras is mede bepalend voor de inkomsten die worden gegenereerd. Door gedifferentieerde tarieven te hanteren wordt hiermee rekening gehouden.

Verhuur

De hoogte van de huurprijs wordt bepaald aan de hand van de comparatieve methode.

In de eerste categorie bedraagt de huurprijs € 13,75 per m2/jaar en in de tweede categorie € 5,50 per m2/jaar.

De huurprijzen worden jaarlijks vermeerderd met het consumentenprijsindexcijfer, tot een maximum van 4%

Voorwaarde voor het verhuren van gronden ten behoeve van een terras, is dat de benodigde vergunningen voor het terras zijn afgegeven.

2.9 Ligplaatsen

Op dit moment beschikt de gemeente Maasgouw over een drietal locaties waar het is toegestaan om met een woonboot te verblijven. Deze locaties zijn de haven van Wessem ( 11 ligplaatsen), de haven van Maasbracht (9 ligplaatsen) en aan de Schoorweg te Linne (1 ligplaats). De locatie Schoorweg blijft in deze nota buiten beschouwing. Hier wordt geen liggeld worden geïnd, omdat het water eigendom is van Rijkswaterstaat.

Haven Maasbracht

Het privaatrechtelijk innen van liggelden is niet mogelijk indien hiertoe ook de publiekrechtelijke mogelijkheid bestaat. Daarom dienen de liggelden, gezien de tweewegenleer, in beginsel geïnd te worden via een verordening. In de haven van Maasbracht is dit echter niet mogelijk, omdat de gemeente geen eigenaar is van het water.

In de haven van Maasbracht huurt de gemeente het water van de Staat. In de huurovereenkomst tussen de Staat en de gemeente, is overeengekomen dat de gemeente de liggelden vordert. Hiervoor wordt een huurovereenkomst tussen de gemeente en de huurder van de ligplaats afgesloten.

De liggelden zijn marktconform en worden afgeleid van de huur die de gemeente aan de Staat betaalt voor de huur van het water (comparatieve methode).

In de huurovereenkomst tussen de gemeente en de huurder van de ligplaats wordt overeengekomen dat, indien de Staat de huurprijs voor het huren van het water verhoogt, de gemeente tevens de liggelden evenredig mag verhogen. Op basis van de laatste huurverhoging door de Staat in 2020 wordt de huurverhoging in 3 jaar aan de huurders doorberekend. Per 1-3-2021 bedroeg de huurprijs voor een ligplaats € 1.410,55 per jaar. Momenteel (per 1-3-2022) bedraagt de huurprijs voor een ligplaats € 1474,73 per jaar. Per 1-3-2023 zal de huurprijs voor een ligplaats € 1.541,83 per jaar gaan bedragen.

Haven Wessem

In de haven van Wessem worden de liggelden geïnd conform de Liggeldenverordening 2017.

In tegenstelling tot de liggelden in Maasbracht waren de liggelden in Wessem in het verleden niet marktconform. Sinds 2014 worden de liggelden daarom tot 2024 trapsgewijs verhoogd tot een marktconform tarief, zoals dit ook in de haven van Maasbracht wordt gehanteerd.

Vanaf 2025 wordt jaarlijks aansluiting gezocht bij de marktconforme tarieven in de haven van Maasbracht.

2.10 Openbare ruimte.

De afspraken over beheer en onderhoud van de openbare ruimte, waarbij de openbaarheid wordt gehandhaafd, wordt vastgelegd in een beheerovereenkomst. De beheerder is op grond van de beheerovereenkomst geen financiële tegenprestatie verschuldigd.

Geveltuintjes

Bewoners mogen met toestemming van de gemeente een geveltuin inrichten. De afspraken over de aanleg en onderhoud worden vastgelegd in een beheerovereenkomst.

De regels die gelden voor het inrichten van een geveltuin zijn uitgewerkt in de Nota “Geveltuintjes in de gemeente Maasgouw”, welke als bijlage bij deze nota zijn gevoegd.

Rotondes

Bedrijven kunnen bij de gemeente “om niet” een rotonde 'adopteren' ten behoeve van het plaatsen van reclameborden. Als tegenprestatie dienen de bedrijven rotondes in te richten en onderhouden te worden. De inrichting dient in overleg met de gemeente te worden uitgevoerd en wordt getoetst aan de “Groenvisie Maasgouw” 2030 en de “Kwaliteitscatalogus Openbare Ruimte van het CROW, niveau A”

Aan de hand van deze catalogus wordt gestuurd op de beeldkwaliteit van het inrichtingsplan.

Een rotonde kan voor vijf jaar worden geadopteerd. Na deze vijf jaar wordt de overeenkomst jaarlijks stilzwijgend verlengd.

Uitweg door openbare ruimte.

De gemeente is terughoudend met het verlenen van toestemming voor de aanleg van een extra uitweg aan de zijkant of achterzijde van een woning in de openbare ruimte. De uitweg mag niet ten koste gaan van het gebruik van de openbare ruimte (bijvoorbeeld parkeerplaats, openbaar groen) en mag niet tot gevaarlijke of hinderlijke verkeerssituaties leiden.

Indien het beheer en onderhoud van de uitweg bij de gemeente blijft hoeft het gebruik als uitweg niet te worden vastgelegd in een overeenkomst, aangezien het gebruik van de openbare ruimte betreft.

2.11 Jacht

De gemeente Maasgouw heeft een jachtareaal van ca. 238 hectare en is als volgt onderverdeeld.

• -

  ca. 198 hectare in het buitengebied op de Beegderheide

• -

  ca. 18 hectare in het buitengebied van de kern Thorn

• -

  ca. 10 hectare in het buitengebied van de kern Heel

• -

  ca. 7 hectare in het buitengebied van de kern Maasbracht

• -

  ca. 5 hectare in het buitengebied van de kern Wessem.

Verhuur

Bij verhuur van jachtrechten wordt aansluiting gezocht bij de huren die in de omgeving worden gehanteerd (comparatieve methode). De verhuur van jachtrechten bedraagt € 6,- per ha/jaar, met uitzondering van de voetbalvelden en de begraafplaats in Thorn en de voetbalvelden in Beegden. Hier wordt, gelet op de beperkte gebruiksmogelijkheden, een huurprijs van€ 5, per ha/jaar gehanteerd.

Verlaging huurprijs

Jagen wordt steeds meer gezien wordt als een dienstverlenende taak. Jagers bestrijden overlast, terwijl ze daarvoor moeten betalen. Dit terwijl de kosten oplopen, omdat steeds hogere kosten worden gesteld aan de eisen van de jacht. Bijvoorbeeld aanschaf nachtkijkers en dempers. Deze zijn bijzonder kostbaar. Om deze reden worden in steeds meer gemeenten de jachtrechten verlaagd. Zo ook in de gemeente Echt-Susteren en Roerdalen. Beiden gemeenten hanteren momenteel een huurprijs van €6,- per hectare.

In aansluiting hierop wordt de huurprijs verlaagd van €10,- naar €6,- per hectare.

De huurwijziging wordt doorgevoerd bij de eerstvolgende verlenging van de huurovereenkomst.

2.12 Visrechten

De gemeente Maasgouw heeft 6 locaties waar visrechten worden verhuurd.

• •

  de visvijver “Meerssekamp” in Stevensweert;

• •

  de visvijver “de Teggerse plas” in Ohé en Laak;

• •

  de haven in Wessem;

• •

  de Panheelderbeek en de Thornerbeek;

• •

  het viswater bij Leerkeven.

• •

  de visvijver Sintelstraat/Julianalaan/Parklaan Maasbracht

De visrechten zijn verhuurd aan hengelsportverenigingen De Lou, ’t Loze Vissertje, IPIVI en de Snoek.

Verhuur van visrechten

Bij verhuur van visrechten wordt aansluiting gezocht bij de huren die in de omgeving worden gehanteerd (comparatieve methode). Huurprijs bedraagt € 5,- per viswater per jaar.

2.13 Recht van opstal/overpad

Niet commerciële doeleinden

Indien een zakelijk recht gevestigd wordt ten behoeve van sport-, wijk- en speeltuinverenigingen, stichtingen, e.d. worden geen gelden (retributie) in rekening gebracht.

Commerciële bedrijven

Indien voor voorzieningen ten behoeve van commerciële doeleinden, zoals nutsvoorzieningen (zoals een zendmast) of maatschappelijke voorzieningen, een zakelijk recht wordt gevestigd, is een jaarlijkse retributie verschuldigd. Richtprijs €5.000,- (comparatieve methode).

2.14 Overig

Bij verkoop van gronden die in deze nota niet nader worden beschreven wordt de verkoopprijs vastgesteld aan de hand van een onafhankelijke taxatie. Dit kan een taxatie zijn voor het betreffende perceel, maar ook een actuele taxatie van een vergelijkbaar perceel elders in de regio

(comparatieve methode).

In uitzonderingsgevallen kan de Teammanager Fysiek Domein besluiten af te wijken van de in deze nota genoemde grondprijzen met uitzondering van de grondprijs voor bouwkavels, bedrijfskavels en gronden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden.

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de verkoop van onroerende zaken door overheden, het Didam-Arrest. Deze uitspraak heeft gevolgen voor de procedure die bij verkoop door overheden gevolgd dient te worden.

Mogelijk is het Didam-arrest niet alleen van toepassing op de verkoop van onroerend goed door overheden, maar ook op andere onroerend goed transacties zoals uitgifte van beperkt zakelijke rechten (w.o. erfpacht) en/of uitgifte in pacht en/of huur. Nieuwe rechtspraak zal hier duidelijkheid over moeten geven.

Mocht nieuwe rechtspraak hier aanleiding voor geven dan wordt een gewijzigde procedure omtrent uitgifte van zakelijke rechten en/of :

• -

  ter besluitvorming aan het college voorgelegd

• -

  ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd

Toelichting Didam-Arrest

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat overheden bij verkoop van onroerende zaken, in beginsel, mededingingsruimte moet bieden aan alle potentiële gegadigden. Met mededingingsruimte wordt bedoeld dat alle potentiële gegadigden de gelegenheid geboden moet worden om mee te dingen. Mededingingsruimte moet worden geboden indien er meerdere gegadigden zijn voor het verkrijgen van de onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

Bij de uitgifte van onroerende zaken zijn de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing, waaronder het gelijkheidsbeginsel.

Uit het gelijkheidsbeginsel komt voort dat de overheid gelijke kansen dient te bieden aan potentiële gegadigde.

Selectiecriteria

Om gelijke kansen te kunnen bieden moet de overheid voorafgaand aan de uitgifteprocedure criteria opstellen aan de hand waarvan de gegadigde in de selectieprocedure wordt geselecteerd.

Deze criteria dienen objectief, toetsbaar en redelijk te zijn.

• -

  Objectief: Er mag geen sprake zijn van willekeur. Ervaringseis, vaardigheidseis en draagkrachteis zijn objectieve toetsingscriteria. Het hoogste bod is objectief.

• -

  Toetsbaar: Er dient een goede motivering ten grondslag te liggen aan de criteria en deze dienen controleerbaar te zijn.

• -

  Redelijk: De criteria dienen in verhouding te zijn met de bestemming en het doel van de te verkopen onroerende zaak.

Bekendmaking

Het voornemen tot verkoop dient met een passende mate van openbaarheid gepubliceerd te worden. Dit houdt in dat de publicatie zodanig dient te zijn dat de informatie voor een ieder gratis toegankelijk is.

Er dient in ieder geval informatie gepubliceerd worden over:

• -

  De beschikbaarheid van de onroerende zaak

• -

  De selectieprocedure

• -

  De selectiecriteria

• -

  Het tijdschema

Uitzonderingen

Indien op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria blijkt dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het verkrijgen van de onroerende zaak hoeft geen mededingingsruimte geboden te worden. Aan welke gevallen de Hoge Raad bij het formuleren van deze uitzondering heeft gedacht, volgt niet uit het arrest. Nieuwe rechtspraak zal hierover meer duidelijkheid geven. Mocht nieuwe rechtspraak hiertoe aanleiding geven, dan wordt aangepast beleid, ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd.

Vooralsnog hanteert de gemeente in ieder geval de volgende uitzonderingen:

• -

  Strategische positie: Indien een perceel wordt ontwikkeld in samenwerking met óf door een ontwikkelaar waarbij deze ontwikkelaar een strategische grondpositie heeft, kan geoordeeld worden dat er maar één serieuze gegadigde is. Dit is in ieder geval aan de orde indien een zelfstandig deel van het door -of op verzoek van- de ontwikkelaar opgesteld stedenbouwkundig plan, niet kan worden gerealiseerd op gemeentegronden.

• -

  Snippergroen/reststroken: Indien het snippergroen of de reststrook naar uiterlijk waarneembare omstandigheden onderdeel uitmaakt van het aangrenzende perceel en/of waarvan het naar feiten en omstandigheden het meest logisch is dat het snippergroen daar na verkoop onderdeel van uitmaakt. De (toekomstige) eigenaar van het aangrenzende perceel wordt aangemerkt als de enige serieuze koper.

• -

  Grondruil: Ingeval de gemeente in verband met voorgenomen ontwikkelingen van derden nodig en tijdens de onderhandelingen gronden elders als compensatie worden aangeboden, is sprake van één serieuze gegadigde.

• -

  Uitgifte in erfpacht ondergrond opstal. Indien op het perceel dat in erfpacht wordt uitgegeven opstallen staan, wordt de (toekomstig) eigenaar van de opstallen aangemerkt als de enige serieuze gegadigde.

• -

  Uitgifte in erfpacht/verhuur waterkavel De (toekomstig) eigenaar van het aangrenzende bedrijf op de kade wordt als enige serieuze gegadigde aangemerkt bij verhuur of uitgifte in erfpacht van de waterkavel.

Óók ingeval sprake is van slechts één serieuze gegadigde, dient de voorgenomen uitgifte tijdig en voorafgaand aan de uitgifte gepubliceerd te worden. Partijen die van mening zijn óók een serieuze gegadigde te zijn, krijgen zo de kans om tijdig te reageren en kunnen proberen om de voorgenomen uitgifte proberen tegen te gaan.

In de publicatie dient gemotiveerd te worden waarom sprake is van slechts één gegadigde.