Taxatie- en verwervingsprotocol 2023

1.1 Bevoegdheid tot aankoop van vastgoed

Het college van burgemeester en wethouders is op grond van artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet bevoegd om te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente. Het sluiten van een overeenkomst tot de aankoop of verkoop van onroerend goed valt hier ook onder.

In artikel 169 lid 4 Gemeentewet is bepaald dat wanneer het sluiten van een overeenkomst ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, het college pas een besluit neemt nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer er wordt gehandeld in afwijking van door de gemeenteraad gestelde kaders of wanneer de aankoop maatschappelijk gevoelig ligt.

Aanvullend is in de Financiële Verordening van de gemeente Maastricht in artikel 8 ‘informatieplicht’ bepaald dat het college in ieder geval voorafgaand aan het aangaan van bepaalde rechtshandelingen (waaronder bepaalde aankopen / verkopen van onroerend goed) niet eerder een besluit neemt dan nadat de raad in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen ter kennis van het college te brengen.

Ambtelijke onderhandelingen en de hieruit voortvloeiende ambtelijke (koop-verkoop) overeenstemmingen geschieden te allen tijde onder uitdrukkelijk voorbehoud van (bestuurlijke) goedkeuring.

1.2 Openbaarheid en transparantie

Het protocol is openbaar. Hierdoor wordt zowel het verwervings- als het taxatieproces voor partijen transparant gemaakt.

In het verwervingsproces moet de onderhandelingspositie van de gemeente worden geborgd. De (gedeeltelijke) openbaarmaking van informatie kan in strijd zijn met de privacywetgeving en/of kan de onderhandelingspositie van de gemeente nadelig beïnvloeden. In de Wet open overheid is opgenomen in welke gevallen openbaarmaking van informatie achterwege blijft, daar zal bij worden aangesloten. Het openbaar maken van informatie ingevolge deze wet blijft bijvoorbeeld achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de Staat, andere publiekrechtelijke lichamen of bestuursorganen. We merken hierbij expliciet op dat taxaties welke worden verricht in opdracht van de gemeente, vanwege economische en/of financiële belangen van de gemeente in beginsel niet met derden worden gedeeld. Indien hier vanwege moverende redenen van wordt afgeweken door de gemeente, dient bovendien de extern taxateur zijn/haar toestemming te geven voor het delen van het taxatierapport.

1.3 Bestaand grond- en vastgoed beleid

De Kadernota grond- en vastgoedbeleid 2022 is een ondersteunend middel om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke doelen in de fysieke leefomgeving te realiseren. Bij de uitvoering van dit beleid wordt van een veelzijdig beschikbaar instrumentarium gebruik gemaakt.

Het betreft hier onder andere de inzet/aankoop van onroerend goed als middel om voor de stad kansen te creëren en uitvoering te geven aan allerlei gemeentelijke beleidsdoelstellingen, waaronder volkshuisvesting, economie, sociaal-maatschappelijke en culturele doeleinden, recreatie, toerisme en natuur zoals benoemd in onder andere de gemeentelijke Omgevingsvisie.

Verwerving/aankoop van onroerend goed vindt plaats met het oog op 2 mogelijke doeleinden:

• a)

  Bouwgrondexploitatie: de productie en verkoop van bouwrijpe gronden voor locatieontwikkeling.

• b)

  Vastgoedexploitatie- en beheer: (tijdelijk) verhuren, herontwikkelen, verpachten en in gebruik geven van zowel bebouwd als onbebouwd vastgoed ter realisatie van gemeentelijke beleidsdoelstellingen.

De rol die de gemeente inneemt om een locatie conform haar wensen ontwikkeld te krijgen, wordt situationeel bepaald conform het afwegingskader zoals opgenomen in de Kadernota. Bij situationeel grondbeleid wordt per situatie afgewogen welk type grondbeleid (actief, samenwerkend of faciliterend) het meest passend is. Bij een actieve (of samenwerkende) grondproductie kan de gemeente gebruik maken van diverse beschikbare instrumenten, waaronder het aankopen van vastgoed, eventueel met toepassing van een voorkeursrecht of onteigening.

Indien er wordt gekozen voor het aankopen van vastgoed, gebeurt dit volgens de in dit protocol opgenomen procedure (paragraaf 1.4) en taxatiemethoden (paragraaf 2).

Paragraaf 1.4 Verwervingsprocedure/verwervingsprotocol

In het vorige hoofdstuk is het verwervingsbeleid toegelicht en is omschreven hoe de gemeente de verwerving in het algemeen aanpakt. In dit volgende hoofdstuk wordt inzicht verschaft wanneer en in de wijze waarop binnen de gemeente het aan te kopen vastgoed wordt getaxeerd en de daarbij behorende uitgangspunten.

Bij iedere verwerving zal zowel de verwerver als de externe taxateur(s) de geëigende taxatiemethode toepassen welke hoort bij het onderhavige onroerend goed. Hierbij wordt rekening gehouden met de grondslag van de verwerving:

• I.

  minnelijke verwerving

• II.

  volledige schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet / onteigening conform de Omgevingswet

• III.

  inbrengwaarde in het kader van een exploitatieplan / omgevingsplan

• IV.

  de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) / voorkeursrecht conform de Omgevingswet;

Het zal dus steeds maatwerk zijn. De verwerver is deskundige op dit gebied en zal over de taxatiemethode(n) uitleg geven aan de huidige eigenaar.

Getaxeerd zal worden op basis van de geldende (Europese) taxatierichtlijnen en de daarbij geldende wetgeving en jurisprudentie. De gemeente Maastricht schakelt enkel gecertificeerde en goed gekwalificeerde taxateurs in die een onafhankelijke waardebepaling kunnen opstellen. Er wordt enkel een taxateur ingeschakeld die niet enkel beschikt over de minimaal vereiste technische vakbekwaamheid, aantoonbare ervaring, specifieke kennis over het type vastgoed waarover ze te dienen rapporteren maar ook over één of meerdere certificeringen beschikken (bijvoorbeeld VastgoedCert of Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Tevens is het een pré als taxateurs aanvullend een lidmaatschap hebben bij een beroeporganisatie bijvoorbeeld de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters (NVR) en/of rechtbankdeskundige zijn.

De gemeente vindt het verder belangrijk om met goed bekend zijnde taxateurs te werken die niet alleen vakinhoudelijk terdege zijn onderlegd maar ook integer zijn en met oog voor de mens en relatie.

De meest voorkomende taxatie-methoden (of een combinatie van methoden), die leiden tot een marktwaarde zijn:

• •

  De comparatieve methode (bij woningen en courante niet-woningen):

  Een methodiek op basis van vergelijking waarbij een parallel wordt getrokken met reeds gerealiseerde (verkoop)prijzen in de directe omgeving of anderszins vergelijkbare objecten;

• •

  Gecorrigeerde vervangingswaarde (bij incourante niet-woningen):

  De gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak wordt bepaald door uit te gaan van de herbouwwaarde van die zaak. Dit is het bedrag dat moet worden betaald om een vergelijkbaar nieuw object te bouwen. Vervolgens moet overeenkomstig de leeftijd van het pand op de herbouwwaarde worden afgeschreven. Die afschrijving kan worden gesplitst in twee soorten afschrijving: een afschrijving door technische veroudering van het pand en een afschrijving door functionele veroudering van het pand. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met de aard en bestemming van de onroerende zaak (de gecorrigeerde vervangingswaarde is in feite de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar heeft);

• •

  Huurwaarde-kapitalisatiemethodiek (bij commercieel vastgoed):

  Methode waarbij de geobjectiveerde (of marktconforme) huurwaarde wordt vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Deze factor wordt herleid uit eerdere verkoopcijfers en de verzamelde gegevens over verhuurtransacties (de koopsom van een bedrijfspand gedeeld door de jaarhuur);

• •

  Discounted cashflowmethodiek (bij specifieke objecten waarbij de toekomstige omzet/geldstromen maar ook de kosten naar peildatum contant gemaakt worden, vaak toegepast bij beleggingspanden):

  De discounted cashflow-methode wordt gebruikt om de marktwaarde te bepalen van specifieke panden waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. De taxateur werkt hier veelal met onder meer omzetgegevens van het bedrijf dat in het pand is gevestigd;

• •

  Residuele waarde methode: een methodiek die veelal wordt gebuikt om de grondwaarde te waarderen bezien vanuit de bouwpotentiemogelijkheden op die grond. Door de stichtingskosten voor een object (exclusief de prijs voor de grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het object, verkrijgt men de waarde van de grond.

Afhankelijk van de soort en grondslag, zoals op pagina 8 hoofdstuk 2 is aangegeven bij de onderdelen I t/m IV, van de verwerving wordt bepaald welke taxatiemethode gehanteerd wordt.

Ad I Taxatie bij minnelijke verwerving:

De uitvoering van gemeentelijke plannen maakt dat er gronden dan wel opstallen aangekocht dienen te worden. In verreweg de meeste gevallen geschiedt een dergelijke verwerving op minnelijke basis.

De verwerver doet onderzoek naar de mogelijke verwerving van een object dat voor de realisatie van gemeentelijke plannen vereist is. Hij/zij beoordeelt de mate waarin en de wijze waarop het betreffende object verwerfbaar is en overlegt ter zake met de door de gemeente ingeschakelde externe taxateur. Beiden overleggen op basis van welke methodiek, zoals hierboven genoemd, zal worden getaxeerd, een en ander is afhankelijk van het type object en situatie. De uiteindelijk vastgestelde taxatiewaarde geldt als uitgangspunt voor de door de verwerver van de gemeente te voeren onderhandelingen ten behoeve van de verwerving van het te verwerven object.

Ad II Taxatie op basis van een wettelijk kader Onteigeningswet (De onteigeningswet gaat bij inwerkingtreding van de Omgevingswet op in de Omgevingswet, hoofdstuk 11):

De gemeente bepaalt of, en op welk moment, de inzet van de Onteigeningswet noodzakelijk is op basis van fatale termijnen voor bepaalde ontwikkelingen. De hiervoor als uitgangspunt geldende taxatie van het betreffende object wordt gebaseerd op de onteigeningswetgeving (art 40b e.v.) en aanvullende jurisprudentie. Naast de taxatie van de waarde op basis van de eerder aangegeven taxatie-methoden dient de schadeloosstelling te worden bepaald.

In de Onteigeningswet wordt als waarderingsgrondslag het begrip werkelijke waarde gehanteerd.

De definitie van de werkelijke waarde ligt besloten in artikel 40b Onteigeningswet (Ow)/ 15.22 Omgevingswet en bijbehorende jurisprudentie.

Op basis van het voornoemde artikel en jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat de definitie van de werkelijke waarde grote gelijkenissen vertoont met de definitie van de marktwaarde, met uitzondering van de toepassing van de artikelen 40c tot en met 40f Ow/ 15.23 t/m 15.26 Omgevingswet, waarin bepalingen zijn opgenomen over eventuele vergoedingen van bijkomende kosten. Derhalve wordt voor het begrip werkelijke waarde aangesloten bij de definitie marktwaarde conform de Kamerreglementen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), te weten:

“Het geschatte bedrag waartegen een vastgoedobject tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijk marketing en een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum , waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Bij schadeloosstelling geldt het vereiste dat de onteigende partij zowel vóór als na de onteigening in een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie verkeert. (. Hierbij wordt dus alle schade, zowel de huidige als de toekomst te lijden schade, in de schadeloosstelling betrokken.

Daarbij geldt dat de onteigende partij recht heeft op een schadeloosstelling in geld, en niet in vervangende grond of vastgoed.

De schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt. Met "volledig" wordt aangeduid dat iedere schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening aan de gerechtigde dient te worden vergoed.

De uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling geldt als basis voor het aanbod dat de gemeente aan de te onteigenen eigenaar/belanghebbende doet. De opbouw van een schadeloosstelling bestaat uit drie onderdelen: 1. de vermogenswaarde, 2. de inkomens- of de financieringsschade en 3. de bijkomende schade. Hierbij is het uitgangspunt dat de werkelijke waarde wordt vergoed en niet de denkbeeldige waarde die de zaak alleen voor de eigenaar heeft.

Ook hier zal de gemeente op basis van een taxatierapport door een externe taxateur de te onteigende/belanghebbende een aanbod doen. De rechtbank, die bij een voortgezette procedure uiteindelijk vonnist, baseert haar uitspraak in een onteigeningszaak eveneens op een advies van een commissie van onteigeningsdeskundigen.

Ad III Inbrengwaarde: als onderdeel van de inbrengwaarde in het kader van een exploitatieplan/ omgevingsplan.

Het exploitatieplan/omgevingsplan omvat onder andere een exploitatieopzet waarin een raming van de inbrengwaarde van de benodigde gronden is opgenomen.

De inbrengwaarde van de gronden in het exploitatiegebied/ kostenverhaalsgebied bestaat uit de waarde van de grond, de waarde van de opstallen die niet gehandhaafd kunnen blijven en de kosten van het vrijmaken van de gronden van persoonlijke dan wel beperkt zakelijke rechten.

De (inbreng)waarden van de gronden worden aangemerkt als kosten van exploitatie en worden getaxeerd op basis van de werkelijke waarde volgens de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet / afdeling 15.3 Omgevingswet. De werkelijke waarde is de hoogste waarde in het vrije commerciële verkeer. Dit betekent dat wat betreft de inbrengwaarde uitgegaan moet worden van objectief vastgestelde waarden die in het vrije maatschappelijk verkeer tussen een redelijk handelend koper en een redelijk handelende verkoper tot stand zou komen.

De werkelijke waarde is de hoogste waarde op basis van de huidige bestemming en anderzijds de waarde op basis van de toekomstige bestemming.

Onder de Wet ruimtelijke ordening is alleen een raming van de werkelijke waarde toegestaan zoals hierboven omschreven. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet kan ook met gebruik van de WOZ-waarde de inbrengwaarde bepaald worden.

De gemeente zal de inbrengwaarde laten taxeren door een externe taxateur en op basis hiervan een voorstel doen.

Ad IV Voorkeursrecht

Als een eigenaar, rechthebbende of vereffenaar het goed waarop een aangewezen gemeentelijk voorkeursrecht rust wil verkopen, dient hij de onroerende zaak of het beperkte recht eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Hier geldt een specifieke wettelijk voorgeschreven verwervingsprocedure. Uitgangspunt is dat de eigenaar en de gemeente in overleg treden om de verkoopprijs te bepalen. Lukt dit niet dan zal de rechter op advies van deskundigen de prijs bepalen. Hierbij zal hij de marktwaarde van de grond bepalen. Dit is de prijs die in het vrije verkeer tussen een redelijk handelende eigenaar en een redelijk handelende koper tot stand zou komen. Met deze waarderingsgrondslag wordt aangesloten bij de waardebepaling uit de Onteigeningswet/ Omgevingswet. Het staat de eigenaar vrij bij de formele aanbieding aan de overheid een verkoopprijs te noemen.

Ter afsluiting

Dit taxatie- en verwervingsprotocol is een samenvatting van de handelswijze van de gemeente waarbij de gemeente vastgoed wil aankopen en laat taxeren. Voorliggend Protocol bevat het basisproces en het principe van verwervingen alsmede een beknopte uitleg van de gebruikte taxatie-methoden.